Nådlandskroken 11 Holding AS

Transkript

1 Nådlandskroken 11 Holding AS Investorpresentasjon Juni 2006 Netto verdi for Eiendommen: NOK Innbetalt egenkapital: NOK Antall aksjer: 280 Innbetaling pr. aksje (ca. 0,36%): NOK Bestillingsperiode: Fra og med 20. juni til og med 7. juli 2006* *Bestillingsperioden kan avsluttes tidligere enn 7. juli 2006 dersom salget av aksjer er fulltegnet på et tidligere tidspunkt 1

2 Ansvarserklæring First Securities ASA har utarbeidet denne korte presentasjonen som inneholder nøkkelopplysninger for prosjektet. First Securities ASA påtar seg ikke ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig og fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av en investering i prosjektet som beskrives i presentasjonen. Adgangen til å distribuere dette dokumentet kan være begrenset ved lov i visse jurisdiksjoner. Enhver person som mottar dette dokumentet er forpliktet til å undersøke hvorvidt det finnes slike begrensninger, samt overholde slike eventuelle begrensninger. Det understrekes at enhver investering i eiendomsprosjekter medfører risiko. Enhver investor må være forberedt på at en slik investering kan medføre tap. Investorer som ikke kan eller ønsker å pådra seg slik risiko frarådes å gjøre slike investeringer. Informasjonen som fremkommer i denne presentasjonen er søkt å være ajour pr dato for presentasjonen. First Securities ASA er ikke ansvarlig for å oppdatere eller supplere opplysninger etter denne dato. Stavanger, 20. juni 2006 First Securities ASA 2

3 Sammendrag Eiendom med svært attraktiv beliggenhet I krysset Forusbeen / Riksvei 44 Representativt kontorbygg på kvm Totalrenovering - ferdigstilles august 2006 Høy standard på tekniske løsninger Svært solide leietakere Statoil ca. 2/3 av leieareal (4 års leietid) Helse Vest ca. 1/3 av leieareal (10 års leietid) Høy forventet avkastning Egenkapitalavkastning før skatt på 11,0 12,1% Egenkapitalavkastning etter skatt (selskapsaksjonærer) på 9,0 10,2% Basert på 10 års kalkyleperiode og forutsetning om årlig verdiendring for eiendommen på 0 0,5% God kontantstrøm Estimert utdeling på 3% våren 2007 Deretter 4% fom. våren 2008 tom og 5% fom. våren 2011 tom

4 Transaksjonen Nådlandskroken 11 Holding AS har inngått avtale om å kjøpe Nådlandskroken 11 AS Kjøpesum for aksjene er basert på en verdi for eiendommen på NOK 124,5 mill. Basert på brutto leieinntekter på snaut NOK 8,7 mill. tilsvarer kjøpesummen en yield på 7,0% Selger er Rønning Eiendom AS som har rett og plikt til å delta med 10% i Nådlandskroken 11 Holding AS Overtakelse er avtalt til 1. september 2006 Forutsatt at leietakerne Helse Vest og Statoil har flyttet inn pr. denne dato, jfr. vedr. innflyttingsdato på side 6 Hovedleietakere er Statoil (ca. 2/3) og Helse Vest (ca. 1/3) Forøvrig sedvanlige selgergarantier 4

5 Eiendommen Adresse Nådlandskroken 11 Matrikkelnummer (Stavanger kommune) Gnr.: 13 Bnr.: 196/287 Gnr.: 14 Bnr.: 391/609 Byggeår Totalrenovert, ferdigstilles august 2006 Tomt ca kvm BTA kvm Hjemmelshaver Nådlandskroken 11 AS 5

6 Leieforhold / leietakere Etasje Areal Leie 1) Pris / kvm Indeks reg. Utløpsdato Andel Statoil % 2) % Helse Vest % % Rønning Eiendom % % TDC Song % Ivar IKS % Sum Snitt % 1) Leiebeløp for Statoil og Helse Vest er ikke endelig fastsatt pr. 20. juni Iht. kjøpekontrakten har partene avtalt at: - dersom leiebeløp økes, skal prisen justeres opp basert på yield 7,2% for Helse Vest og basert på yield 8,0% for Statoil - dersom leiebeløp reduseres, skal prisen justeres ned basert på yield 6,8% 1) Første gang pr Vektet gjenværende leietid (pr ) drøyt 6 år Antatt innflyttingsdato for Statoil er , og for Helse Vest Leiekontraktene er basert på at leietakeren har ansvar for innvendig vedlikehold samt vedlikehold av leide uteområder. Utleier er ansvarlig for utvendig bygningsmessig vedlikehold samt eventuelt ekstraordinært vedlikehold/ reparasjoner/ utskiftninger av tekniske installasjoner Konsernet vil ha forholdsmessig fradrag for merverdiavgift. De oppgitte estimatene for driftskostnader er ekslusiv merverdiavgift. Eventuell merverdiavgift på disse postene er hensyntatt i estimatene for andre driftskostnader / avsetning for vedlikeholdskostnader. Årlige driftskostnader (uttrykt i 2006 kroner) er estimert til ca. NOK : Forsikring Eiendomsskatt Forretningsførsel og forvaltning Styrehonorar og revisjon Andre driftskostn. / vedlikehold Sum NOK NOK NOK NOK NOK NOK

7 Finansiell struktur Totalt finansieringsbehov for prosjektet utgjør NOK 129 mill. Totalt finansieringsbehov (NOK 1.000) Kjøpesum Tilrettelegging og omkost Arbeidskapital 800 Sum Egenkapital fordelt på 280 aksjervil bli innbetalt av SR-Bank og aksjene deretter videresolgt til investorer Pantelån NOK 101 mill. - ytet av SR-Bank Nedbetales til 74,250 mill. pr. juli 2016 Finansiering (NOK 1.000) Egenkapital Pantelån Sum Rentebindingsavtale i 10 år for NOK 51 mill. med fastrente 4,735% + margin 7

8 Netto faktor / yield 3) 11,0 12,1 % Nøkkeltall Netto verdi eiendom (etter fradrag for latent skatt) Prosjektramme Innbetalt egenkapital Antall aksjer Innbetalt egenkapital pr. aksje Minimum tegning pr. investor (5 aksjer à ) Lånefinansiering bank Estimert brutto leie 2007 Estimert netto leie ) Antall kvm BTA Brutto leieinntekter pr. kvm (estimert brutto leie 2007/kvm BTA) NOK Kvm NOK Brutto faktor / yield 2) 14,3 / 7,0% 15,5 / 6,4% NOK NOK NOK NOK NOK NOK NOK Forventet internrente på egenkapitalen før skatt 4) 9,0 10,2 % Forventet internrente på egenkapitalen etter skatt (selskapsaksjonærer) 4) 1) Basert på estimerte normale årlige driftskostnader på NOK , se side 6. 2) Basert på Netto verdi Eiendom og estimert brutto leie ) Basert på Netto verdi Eiendom og estimert netto leie ) Basert på kvartalsvise beregninger, 10 års kalkyleperiode og 0-0,5 % årlig endring i Netto verdi for Eiendommen. 8

9 Sensitivitetsanalyse Tabellen viser avkastning før og etter skatt gitt ulike forutsetninger om restverdi for Eiendommen ved utløp av kalkyleperioden (dvs. pr ) Årlig Internrente Internrente Nominell Verdi Reelt nominell før etter skatt - restverdi i verdifall Verdiendring skatt aksjeselskaper 2006 kr. * -3,5 % 0,5 % -3,8 % % -3,0 % 2,5 % -1,1 % % -2,5 % 4,3 % 1,1 % % -2,0 % 5,8 % 3,0 % % -1,5 % 7,3 % 4,7 % % -1,0 % 8,6 % 6,2 % % -0,5 % 9,8 % 7,7 % % 0,0 % 11,0 % 9,0 % % 0,5 % 12,1 % 10,2 % % 1,0 % 13,1 % 11,4 % % 1,5 % 14,1 % 12,5 % % 2,0 % 15,1 % 13,5 % % 2,5 % 16,0 % 14,5 % % 3,0 % 16,9 % 15,5 % % (*) basert på 2,5% årlig vekst i KPI for hele kalkyleperioden 9

10 Vedlegg Risikoforhold Selskapsstruktur og avtalsmessige forhold Tekniske løsninger Økonomiske beregninger og sentrale forutsetninger Estimert kontantstrøm Estimert balanse (skattemessig) Estimert resultatregnskap (skattemessig)

11 Risikoforhold Prosjektspesifikke Relativt kort kontrakt med Statoil Usikkerhet knyttet til eiendommens verdi på tidspunktet for avvikling av Nådlandskroken 11 Holding AS Ikke prosjektspesifikke Kapitalmarkedet Risiko for verdifall i aksjene i Selskapet er blant annet knyttet til det generelle kapitalmarkedet. Faktorer som (i) økt rentenivå, (ii) økte skatter og avgifter knyttet til selskapsoverskudd, utbytte, aksjeomsetning eller formueskatt ved eie av aksjer, og (iii) negativ endring i den lokale og internasjonale konjunkturutvikling, kan påvirke egenkapitalmarkedet negativt. Likviditet (i aksjen) 11

12 Selskapsstruktur og avtalsmessige forhold Aksjonærer Nådlandskroken 11 Holding AS ( N11H ) 100% Nådlandskroken 11 AS ( N11 ) Eiendommen og hjemmelen Forretningsføreravtale med First Securities Teknisk forvaltningsavtale med Basale Gruppen AS 12

13 Tekniske løsninger Fellesarealer er ca. 900 kvm Kantine med sitteplass til 110 gjester Treningsrom med dusj og garderober Glassheis i sentrum med trapp rundt Inngangsparti med venteområde Totalentreprenør: NCC Elektriker: Rønning Elektro AS Ventilasjon: Gunnar Karlsen AS Rørlegger Sig. Halvorsen AS Høy standard på alle løsninger Miljøvennlige løsninger som fjernkjøling og fjernvarme Komplett SD- anlegg med individuell styring av temperatur i alle områder 13

14 Økonomiske beregninger - sentrale forutsetninger 10 års kalkyleperiode Tidspunkt for overtakelse av Eiendommen er satt til 1. september 2006 Kjøpesum for Eiendommen (etter fradrag for latent skatt) utgjør NOK 124,5 mill., som tilsvarer verdien som er lagt til grunn for Eiendommen ved ervervet av aksjene i Nådlandskroken 11 AS Totale prosjektinvesteringer utgjør NOK 129 mill. Innbetalt egenkapital på NOK 28 mill. 1. prioritets banklån på NOK 101 mill. som nedbetales til NOK 74,250 mill. ved utløpet av leieperioden ultimo juni 2016 For 51 mill. er det er for hele kalkyleperioden lagt til grunn en lånerente for det til enhver tid utestående lånebeløp tilsvarende den avtalte fastrenten i henhold til inngått renteswap, pluss margin på 0,6% For 50 mill. er det lagt til grunn følgende struktur for lånerente: 3,25 + margin i 2006, 3,5 + margin for perioden og 4,0% + margin for perioden Årlige brutto leieinntekter på NOK (uttrykt i 2006 kroner) med regulering som fremgår av side 7 Leiebetalinger er forutsatt mottatt en dag før leieforfall (dvs. siste dag i forutgående kvartal) Avdrag er forutsatt betalt siste dag i hvert kvartal, dvs. 10 dager før faktisk forfallsdato Utdelinger (utbytte, eventuelt tilbakebetaling av aksjekapital) til aksjonærene er forutsatt utbetalt ved utgangen av 1. kvartal for det enkelte år Ved forutsatt realisasjon av aksjene i Selskapet ultimo juni 2016 er det lagt til grunn at utdeling av likvidasjonsproveny til aksjonærene skjer umiddelbart. Leiekontrakter som forfaller før 2016 er forutsatt fornyet på tilsvarende vilkår Skattemessige saldoavskrivninger på 2%, avskrivningsgrunnlag NOK 60 mill. 14

15 Estimert kontantstrøm KONTANTSTRØM Åpn Leie Leie Leie Leie Leie Brutto leieinntekter Forsikringskostnader Eiendomsskatt Forvaltning og forretningsførsel, løpende honorar Styrehonorar og revisjon Andre driftskostnader Vedlikehold Sum driftsutgifter Netto leieinntekter Renteinntekter (4) (4) Rentekostnader (1 507) (4 711) (4 581) (4 447) (4 314) (4 414) (4 254) (4 094) (3 934) (3 774) (1 827) Netto rentekostnader (1 474) (4 611) (4 480) (4 347) (4 221) (4 342) (4 210) (4 071) (3 927) (3 777) (1 831) Avdrag lån (375) (2 250) (2 500) (2 500) (2 625) (3 000) (3 000) (3 000) (3 000) (3 000) (75 750) Netto kontantstrøm (75 567) Investering/ salg eiendommer ( ) Opptak lån Innbetaling av EK Betalbar skatt (610) (771) (845) (850) (927) (1 006) (1 086) (1 916) Utbetaling til eierne 0 (840) (1 120) (1 120) (1 120) (1 400) (1 400) (1 400) (1 400) (1 400) (1 400) Netto endring i likviditet (314) (357) (1 090) (842) (658) (470) (276) Inngående likviditet Akkumulert likviditet

16 Estimert resultatregnskap (skattemessig) Resultat Åpn.bal Leie Leie Leie Leie Leie Brutto leieinntekter Tilrettelegging/ startomkostn Forsikringskostnader Eiendomsskatt Forvaltning og forretningsførsel Styrehonorar og revisjon Andre driftskostnader Vedlikehold Sum driftskostnader ekskl. avskrivn Driftsres. før avskrivn Avskrivninger Driftsresultat (1 048) Renteinntekter (4) (4) Rentekostnader lån (1 507) (4 711) (4 581) (4 447) (4 314) (4 414) (4 254) (4 094) (3 934) (3 774) (1 827) Netto finansposter (1 474) (4 611) (4 480) (4 347) (4 221) (4 342) (4 210) (4 071) (3 927) (3 777) (1 831) Gevinst ved salg Resultat før skatt (2 522) Betalbar skatt - - (610) (771) (845) (850) (927) (1 006) (1 086) (1 169) (747) Resultat etter skatt (2 522)

17 Estimert balanse (skattemessig) BALANSE Åpn.bal Bygg (2%) Tomt/ merverdi Sum anleggsmidler Aktiverte omkostninger Likviditetsbeholdning Sum aktiva Egenkapital Rentebærende gjeld Avsatt utbytte Avsatt skatt Forskuddsbetalt leie Sum gjeld og EK

18 Estimert resultat (regnskapsmessig) Resultatregnskap Leie Leie Leie Leie Leie Brutto leieinntekter Forsikringskostnader Eiendomsskatt og andre eierkostna Forvaltning og forretningsførsel Styrehonorar og revisjon Andre driftskostnader Vedlikehold Sum driftskostn. ekskl. avskrivn Driftsres. før avskrivn Avskrivninger Driftsresultat Renteinntekter (4) (4) Rentekostnader lån (1 507) (4 711) (4 581) (4 447) (4 314) (4 414) (4 254) (4 094) (3 934) (3 774) (1 827) Netto finansposter (1 474) (4 611) (4 480) (4 347) (4 221) (4 342) (4 210) (4 071) (3 927) (3 777) (1 831) Gevinst ved salg Resultat før skatt Betalbar skatt - - (610) (771) (845) (850) (927) (1 006) (1 086) (1 169) (747) Resultat etter skatt

19 Estimert balanse (regnskapsmessig) BALANSE Åpn.bal Anleggsmidler Aktiverte omkostn Likvider Sum aktiva Egenkapital Rentebærende gjeld Avsatt utbytte Avsatt skatt Forskuddsbetalt leie Sum gjeld og EK