DETALJREGULERING FOR LØNNEBAKKE NÆRINGSOMRÅDE - FASTSETTING AV PLANPROGRAM

Transkript

1 Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Ena Selimotic Saksgang Møtedato Utvalg for plan og kommunalteknikk DETALJREGULERING FOR LØNNEBAKKE NÆRINGSOMRÅDE - FASTSETTING AV PLANPROGRAM Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan og bygningslovens 12.9 tredje ledd og med henvisning til saksfremlegget fastsettes planprogram for «Lønnebakke næringsområde», datert , revidert Vedlegg 1. Forslag til planprogram, datert , revidert Innkomne merknader til planprogrammet - samlet 3. Forslagstillers oppsummering og kommentarer til innkomne merknader, datert Møtenotat, datert Lønnebakke mulighetsstudie, datert SAKSUTREDNING Viktige punkter I 2011 ble det utarbeidet en mulighetsstudie i regi av Porsgrunn Kommune der man så på muligheten for å etablere et næringsareal som knytter seg på det overordna vegsystemet (E- 18). På bakgrunn av mulighetsstudiet ble et større areal på Lønnebakke avsatt til næring i arealdelen ( ). Hensikten med dette planarbeidet er å tilrettelegge for etablering av næringsareal på Lønnebakke. Planområdet ligger nær Langangen, ca. 10 km sørøst for Porsgrunn sentrum nær grensen til Vestfold fylke. Forslagstiller er Lønnebakke eiendom AS v/ Thor Lønnebakke. Planarbeidet er utarbeidet av Cowi og Feste Grenland. Det er varslet et planområde på 1050 daa. Oppstartsmøte for planarbeidet ble avholdt den Planprogrammet er utarbeidet og ble lagt ut på høring i perioden til Det foreslåtte næringsarealet utløser krav om konsekvensutredning i henhold til plan- og bygningslovens forskrift om konsekvensutredninger for planer, 2d. 1

2 2 Det har kommet inn 11 uttalelser til planprogrammet. Mange av innspillene er innarbeidet i planprogrammet som nå legges frem til behandling. Et viktig tema i flere av innspillene er om formål hotell og forretningsvirksomhet skal lokaliseres innenfor dette området. Retningslinjene for næringsarealer i regional plan for samordnet areal og transportplanlegging i Grenland (ATP Grenland ) forteller at lager og logistikkvirksomheter bør lokaliseres til overordnet veinett (E18 og Rv36). Hotell/overnatting er etter plan og bygningsloven et underformål til næringsbebyggelse og vil ikke være i strid med arealdelen. I følge ATP Grenlands retningslinjer for næringsarealer skal en utvikling av næring og arbeidsplasser fortrinnsvis skje innenfor bybåndavgrensningen. Forholdet må avklares nærmere i selve detaljreguleringsplanarbeidet. Statens Vegvesen skriver i sin uttalelse at det er svært viktig å ikke låse mulighetene i forhold til utviklingen av nye E18, og ber om at båndleggingssonen fra kommunedelplan for ny E-18 fra Langangen til Rugtvedt videreføres i dette planarbeidet. Utbyggingen av området vil skje etappevis, og på en varsom måte som ivaretar omgivelsene. Tiltakshaver, Porsgrunn kommune, Fylkesmannen i Telemark, Telemark fylkeskommune og Statens Vegvesen har imøte den drøftet hva slags type næring man kan legge til rette for innenfor dette planområdet. Referatet er vedlagt saken. Det er vist en endring av næringsområdet i forhold til kommuneplanen hvor området på Tjennsåsene er foreslått bevart som LNF, mens området ved Køytåsen er foreslått utvidet noe. Det er også vist en tilkobling mot VA anlegget i Langangen ved at planområdet omfatter området rundt landkaret til E18 mot øst. Varslet planområde viser et større område enn endelig næringsområde, dette for å kunne ivareta mulighet for endelig detaljering av næringsområdet i forhold til terrenget i planutarbeidelsen. 1. Bakgrunn og formål med utredningsarbeidet Planområdet ligger nær Langangen, cirka 10 km sørøst for Porsgrunn sentrum og består av følgende gnr/bnr: 20/1 20/4 20/11 20/12 21/4 21/5 77/2 I 2011 ble det utarbeidet en mulighetsstudie i regi av Porsgrunn Kommune der man så på muligheten for å etablere et næringsareal som knytter seg på det overordna vegsystemet i dette området. På bakgrunn av mulighetsstudie ble et større areal på Lønnebakke avsatt til næring i arealdelen ( ). Det er vist en endring av næringsområdet i forhold til kommuneplanen hvor området på Tjennsåsene er foreslått bevart som LNF mens området ved Køytåsen er foreslått utvidet noe. Det er også vist en tilkobling mot VA anlegget i Langangen ved at planområdet omfatter området rundt landkaret til E18 mot øst. Planområdet viser et større område enn endelig næringsområde dette for å kunne ivareta mulighet for endelig detaljering av næringsområdet i forhold til terrenget i planutarbeidelsen.

3 3 Kartet viser endring av næringsområdet i forhold til kommuneplanen: rød stiplet strek viser varslet planområde blå strek viser avgrensning i kommuneplanen grønne felt viser antatt næringsområde i reguleringsplan Utsnitt fra kommuneplanens arealdel

4 4 Planavgrensning Formålet med reguleringsplanarbeidet er å legge til rette for utviklingen av et fremtidsrettet og attraktivt næringsområde. Tiltakshaver er Lønnebakke eiendom AS v/thor Lønnebakke. Planen utarbeides av Cowi og Feste Grenland. Det foreslåtte næringsarealet utløser krav om konsekvensutredning. I en konsekvensutredning skal virkningene for miljø og samfunn av en plan utredes. Konsekvensutredningen blir en del av et samlet beslutningsgrunnlag og utredningen kan blant annet bringe frem avbøtende tiltak eller vilkår som bør settes for at plan og tiltak skal kunne gjennomføres. 2. Innspill etter høring og administrasjonens kommentarer Planprogrammet ble lagt ut på høring i perioden til Det er i høringsperioden mottatt 11 uttalelser. Nedenfor følger et sammendrag av de enkelte innspill med forslagstillers og administrasjonens kommentar: 1. Fylkesmannen i Telemark 2. Telemark fylkeskommune 3. Statens Vegvesen 4. Riksantikvaren 5. NVE region sør 6. Direktoratet for mineralforvaltning 7. Jernbaneverket 8. Porsgrunn Kommune V/leder av forebyggende avd., Jon Erik Bergendahl 9. Naturvernforbundet i Grenland 10. Langangen I. L Skigruppe v/leder, Sigurd Lund Sigurdsen 11. Larvik kommune-areal og teknikk v/hanne Holmen 1. Fylkesmannen i Telemark, datert

5 5 Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for næringsarealer med tilhørende infrastruktur, kollektivknutepunkt med bensinstasjon og vegserviceanlegg og hotell/overnatting. Fylkesmannen viser til at arealformålet «næringsbebyggelse» etter plan- og bygningsloven og plan- og kartforskriften ikke omfatter forretning/handel og tjenesteyting. I regional plan for samordna areal og transport i Grenland er det gitt føringer for hvilke områder (kommune- og lokalsentra) der det kan åpnes for forretninger, og Lønnebakke er ikke et slikt område. Hotell/overnatting er etter plan- og bygningsloven et underformål til næringsbebyggelse, og vil dermed ikke være i strid med kommuneplanens arealdel. Imidlertid gir ATP-Grenland retningslinjer for næringsarealer, som sier at utvikling av næring og arbeidsplasser hovedsakelig skal skje innenfor bybåndsavgrensningen. Av naturmangfoldloven følger et grunnleggende krav til at alle beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på kunnskap om det og hvordan et planlagt tiltak påvirker naturmangfoldet. Ved vurderingen av om et tiltak skal tillates eller ikke, skal prinsippene ( 8-12) legges til grunn som retningslinjer ved skjønnsutøvingen, jf. 7. Det foreligger dokumentasjon av naturverdier i deler av planområdet, jf. Naturbase. Dette omfatter flere arealer med naturtypene «rik edellauvskog» og «rik blandingsskog i lavlandet». Spesielt Tjennsåsane er et aktuelt leveområde for truede arter knyttet til gamle trær og død ved, slik som vedlevende sopp og insekter, jf. lokalitetsbeskrivelsene. Dette er ikke undersøkt per i dag. Fylkesmannen forventer at det tas hensyn til barn og unges interesser ved all arealplanlegging. Trafikksikkerhet bør også være et tema i forhold til barn og unges ferdsel i området. Av formålsparagrafen til plan- og bygningsloven 1-1, følger det at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. Forslagstillers kommentar Vegserviceanlegg og hotell/overnatting vil bli vurdert som formål i planforslaget. Omfanget av de ulike etableringene innen forretning og hotell skal omtales og det skal vurderes om det skal settes inn begrensinger i planbestemmelsene. Det vil bli utført en naturtyperegistrering i henhold til kravene fra fylkeskommunen, i planområdet i naturmangfoldloven skal vurderes og det skal gjøres undersøkelser i forhold til truede arter. Det skal tas hensyn til barn og unges interesser, trafikksikkerhet og universell utforming i planprosessen. ROS-analyse skal utarbeides. Administrasjonen viser til retningslinjene for næringsarealer i ATP Grenland, som forteller at lager og logistikkvirksomheter bør lokaliseres til overordnet veinett. Øvrige avklaringer vurderes i prosessen som beskrevet over i forslagsstillers kommentar. 2. Telemark fylkeskommune, datert I henhold til kulturminneloven 9 må det utføres en arkeologisk registrering innenfor planområdet. Telemark fylkeskommune viser til kulturminneloven 9 om undersøkelsesplikten av offentlige og større private tiltak og til 10 om at utgifter til særskilt granskning må dekkes av tiltakshaver. Det vil bli utført kulturminneregistreringer i planområdet.

6 6 Administrasjonen anbefaler at meldeplikten innarbeides i reguleringsbestemmelsene. 3. Statens Vegvesen, datert Statens Vegvesen viser til ATP Grenland og skriver at næringsområdet på Lønnebakke i hovedsak må omfatte lager og logistikkvirksomhet, ikke forretning/handel. De gjør oppmerksom på at kommunedelplan for ny E-18 fra Langangen til Rugtvedt er vedtatt og tatt inn i kommuneplanens arealdel. Kommunedelplanen skal, på et overordnet og prinsipielt nivå, avklare trase for fremtidig firefelts E18. De mener derfor at båndleggingssonen må videreføres og bli tatt hensyn til i det videre arbeidet. Byggegrense langs både nye og eksisterende E18 vil være100 meter fra senter veg. Når det gjelder kapittel Forurensing støv, støy og avrenning, vil Vegvesenet særlig rette fokus på at temaet overvann må utredes nøye i løpet av planarbeidet. Overvann må ordnes med eget system, og kan ikke belaste Statens vegvesens overvannsystem. Når det gjelder kapittel Næringsliv og sysselsetting, vil de minne om at det i ATP Grenland er vektlagt at utvikling av næring/arbeidsplasser hovedsakelig skal skje innenfor bybåndsavgrensingen. Under kapittel Transport og trafikksikkerhet står det blant annet at kollektivtilbudet skal beskrives. I dag er det bussholdeplasser på rampene som betjener ekspressbusser som går på E18. Det er viktig at planen viderefører disse bussholdeplassene, og legger til rette for parkering for busspassasjerene. Merknadene til planprosessen tas til følge. Innspillene til planprogrammet tas til etterretning og legges inn i planprogrammet. Tiltakshaver ønsker en videre god dialog med SVV. Statens Vegvesen har i sitt innspill kommentert formål forretning og hotell på tilsvarende måte som Fylkesmannen i Telemark. Administrasjonen viser til våre kommentarer til innspillet til Fylkesmannen. 4. Riksantikvaren, datert Riksantikvaren gjør oppmerksom på at det er Telemark fylkeskommune som ivaretar kulturminneinteressene i saker etter plan- og bygningsloven. En eventuell uttalelse fra Riksantikvaren vil bare være på forespørsel fra fylkeskommunen. Tiltakshaver forholder seg til Telemark fylkeskommune i planprosessen. 5. NVE Region sør, datert

7 7 Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. Det beste virkemiddelet for å begrense utfordringer med naturpåkjenninger som flom og skred er å styre arealbruken slik at man unngår ny utbygging i områder utsatt for fare. Sikkerhetsnivå for ny bebyggelse i forhold til flom, erosjon og skredfare er gitt i TEK10. På reguleringsplannivå må det utredes om det er reell fare for flom og/eller skred. Dersom det konkluderes med at det er områder som er flom eller skredutsatt må faresonen avmerkes på kartet som hensynssone. NVE vurderer om tiltak i vassdrag kan medføre skader eller ulemper for allmenne interesser på en slik måte at det oppstår konsesjonsplikt etter vannressursloven 8. Når reguleringsplan omfatter de hensyn som vannressursloven skal ivareta, kan reguleringsplan erstatte konsesjon etter vannressursloven 8, jf. 18 og 20. Detaljreguleringsplaner der det planlegges inngrep i vassdrag der allmenne interesser kan bli berørt må derfor sendes til NVE for vurdering. I slike saker må kommunene være tydelig i oversendelsesbrevet at forholdet til vannressursloven skal vurderes. Tiltakshaver tar merknaden til NVE til etterretning. Det vil i planprosessen gjøres vurderinger underveis om det er behov for å ta kontakt med NVE for bistand. TEK 10 skal følges og det skal utarbeides ROS-analyse hvor disse temaene vurderes og eventuelle fareområder skal vises som hensynssoner. Temaet forurensning til vann skal utredes i planprosessen og en eventuell påvirkning av vassdrag vil bli vurdert her. Temaet grunnforhold må utredes i reguleringsplanprosessen. Det legges inn i planprogrammet og utredes senere som eget tema. 6. Direktoratet for mineralforvaltning, datert Nord for planområdet er det registrert en forekomst av Larvikitt (Gaukåsen). Forekomsten er av Norges geologiske undersøkelse (NGU) vurdert som «økonomisk viktig». Gaukåsen-forekomsten har ikke vært i drift. Den består av lys grå larvikitt med ganske bra fargespill. Fargespillet kan indikere at Gaukåsen har et potensiale som drivverdig natursteinsressurs, men omfanget av forringende faktorer er ikke godt nok klarlagt. Gaukåsen er ifølge NGU en av få larvikittforekomster i Telemark fylke. Forekomsten er berørt av andre tiltak (Vestfoldbanen), men store deler av den står uberørt. De ber derfor om at mineralressurser tas inn som tema i planprogrammet, og at det foretas en vurdering av om Gaukåsen-forekomsten blir berørt/båndlagt som følge av utbyggingen. Forslagstillers kommentarer: Temaet mineralressurser tas inn i planprogrammet og temaet utredes. 7. Jernbaneverket, datert

8 8 Jernbaneverket har regulert offentlige veier i området til bruk for vedlikehold og adkomst til rømningstunneler. De har også tunnel i planområdet. Gjeldende regulering av beredskapsveier og beredskapsplasser for jernbanen skal opprettholdes. Det gjelder beredskapsveier blant annet fra E18 og fra fv1 i området ved Ønna. Dersom noen av beredskapsvegene ønskes omlagt/ombygd må det tydeliggjøres i rekkefølgebestemmelser til planen at beredskapsveier til enhver tid må være åpne og opprettholdt for minimum fremføring av buss. Jernbaneverket forventer at gjeldende arealplaner for jernbanen, inkludert veier og tilhørende anlegg, videreføres eller innarbeides i nye planer. Dette gjelder også sikringssoner for tunnel/bergrom. Dersom det foreslås nye byggeformål i sikringssoner må det foreligge tilstrekkelig ROS-analyse med vurdering av eventuelle sikringstiltak og rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse. Forslagstillers kommentarer: Gjeldende regulerte beredskapsveger og plasser for jernbanen skal vurderes opp mot en revidert plassering av beredskapsveger og beredskapsplasser i forslag til reguleringsplanen for Lønnebakke. 8. Porsgrunn Kommune v/leder av forebyggende avd., Jon Erik Bergendahl, datert Porsgrunn brannvesen har mer enn 10 minutters innsatstid fra brannstasjonen på Herøya og til Lønnebakke næringsområde. Larvik brannvesen har mer enn 20 minutters innsatstid fra Larvik brannstasjon til Lønnebakke næringsområde. I henhold til forskrift om organisering og dimensjonering av brannvesen, 4-8 så skal innsatstiden ikke overstige 10 minutter til strøk med konsentrert og omfattende næringsdrift o.l. Innsatstiden kan i særskilte tilfeller være lengre dersom det er gjennomført tiltak som kompenserer den økte risiko. Eksempel på næringsdrift som faller inn under forskriften er: store kjøpesenter (bruttoareal større enn m2) konsentrert industri/handelsområde f.eks. næringspark osv. hvor mange mennesker og store økonomiske verdier er samlet Hvis bruken av Lønnebakke næringsområde vil bli av en slik art at denne definisjonen på næringsdrift vil kunne bli gjort gjeldende så må det gjennomføres konsekvensreduserende tiltak som f. eks sprinkling utover byggeforskriftens minimumskrav. Det kan også vurderes om et maksimalt seksjoneringsareal uten sprinkling for en brannbelasting på Mj/m2 ikke kan overstige 1200m2 selv om arealet blir utstyrt med brannalarmanlegg eller røykluker. Det må dokumenteres at den økte risikoen for skade på liv, helse, miljø og materiell med en innsatstid på mer enn 10 minutter kan kompenseres med de foreslåtte tiltakene. Reguleringsbestemmelsene bør dermed ta de nødvendige tilleggskrav for byggene og bruk av disse. Behovet for slukkevann og vann til sprinkling må også ses på i forhold til punkt 1. Tilgjengelige vannmengder kan medføre en begrensning på næringsbygg med tilhørende brannbelastning, lagringskonfigurasjon og varetyper samt på valg av stasjonære slukkeanlegg. Reguleringsbestemmelsene bør dermed ta de nødvendige begrensninger for byggene og bruk av disse i forhold til tilgjengelig vannmengde.

9 9 Forslagstillers kommentarer: Reguleringsplanen for Lønnebakken legger opp til at det kan etableres næringsarealer som: konsentrert industri/handelsområde f.eks. næringspark osv. hvor mange mennesker og store økonomiske verdier er samlet og faller derfor inn under forskrift om organisering og dimensjonering av brannvesen 4-8. Det må derfor legges opp til at det skal gjennomføres tiltak som kompenserer for økt risiko. Risikoen ved eventuelle kompensasjoner skal beskrives og nødvendige krav skal tas inn i reguleringsbestemmelsene. Behovet for slukkevann og tilgjengeligheten på dette skal vurderes og omtales i plandokumentene. Ved behov skal krav til slukkevann legges inn som eget krav i bestemmelsene. 9. Naturvernforbundet i Grenland, datert Naturvernforbundet ser faren i at ny E18 trekker til seg aktiviteter av ulike slag slik at det på sikt blir lokaliseringer av næringsvirksomhet og annen aktivitet langs store deler av E18 utenfor byområder. Moderne miljø og klimavennlig byutvikling tilsier at vi bør tilstrebe en konsentrert arealutvikling når det gjelder bolig og forretningsbebyggelse som gir gode og miljøvennlige kollektivløsninger. Naturvernforbundet aksepterer at arealdelen i kommuneplanen tillater næringsutvikling som sikrer arealer for industrivirksomhet, men hindrer utvikling av et nytt Liertoppen. Naturvernforbundet mener at forretningsvirksomhet som naturlig hører hjemme i et bysenter/lokalsenter ikke må etableres på Lønnebakke. Forslagstillers kommentarer: Reguleringsplanen forholder seg til kommuneplanen for Porsgrunn kommune og de overordnede føringene som foreligger for planområdet. Administrasjonen viser til føringene i ATP Grenland og til kommentarene våre til Fylkesmannens innspill. 10. Langangen I. L Skigruppe v/leder, Sigurd Lund Sigurdsen, datert Langangen I. L Skigruppe varsler om at det er en skiløype trase i det berørte arealet for Lønnebakke næringsområde. Langangen idrettslags skigruppe har i dag tillatelse fra berørte grunneiere til å ha skiløype over deres eiendom. Løype traseen går fra parkeringen på Nøklegård og kommer inn i det berørte området Sør-Øst, følger deretter Nordover, Øst i området før den splitter området i Nord Øst. Deres løype kobler seg til løypenettet til Kjose og det er i dag vel 25 km med skiløyper. De håper at det blir tatt hensyn til skiløypen i den videre planleggingen til næringsområde. Temaet friluftsliv og barn og unge skal utredes i konsekvensutredningen og her skal eventuelle konsekvenser for skiløypetraseer omhandles. Det sammenhengende skiløypenettet i området skal ivaretas. Det legges opp til dialog med skigruppa i planprosessen.

10 Larvik kommune-areal og teknikk v/hanne Holmen, datert ABC-prinsippet må følges. Dette er innarbeidet i både «ATP Grenland » og «ATP Telemark » Etablering av hotell/overnatting vil ikke være i tråd med gjeldende regionale planer og ABCprinsippet. De forutsetter at det ikke etableres handel i området, da dette ikke er en del av næringsbegrepet i plan og bygningsloven. I overordnede planer slås det fast at rene kontorarbeidsplasser skal lokaliseres i eller nær sentrum. De mener det er viktig at man i planarbeidet er tydelige på at evt. kontorarbeidsplasser skal være knyttet opp mot den industri- eller lagervirksomhet som etableres i området. Forslagsstiller må forholde seg til avgrensningen av næringsområdet slik den er fastsatt i kommuneplanens arealdel for Porsgrunn kommune Tiltakshaver vil vurdere egnet plassering av Lønnebakke næringsområde slik det er vurdert og beskrevet i arealplan for Porsgrunn kommune. Utredning vil vurdere om det er hensiktsmessig å endre plassering av området. ATP for Grenland vil bli vurdert i planarbeidet. Hotell/overnatting vil bli vurdert i forhold til næringsarealer i forbindelse med rasteplass/kollektivknutepunkt. Det er ikke planlagt å etablere handelspark eller større butikker i området. Etablering av kontorplasser vil bli vurdert under de enkelte tema og i forhold til overordnede planer. Endelig planavgrensning vil avklares i forbindelse med konsekvensutredningen og i planprosessen. Det er vist en endring av næringsområdet i forhold til kommuneplanen hvor området på Tjennsåsene er foreslått bevart som LNF mens området ved Køytåsen er foreslått utvidet noe. Det er også vist en tilkobling mot VA anlegget i Langangen ved at planområdet omfatter området rundt landkaret til E18 mot øst. Planområdet viser et større område enn endelig næringsområde dette for å kunne ivareta mulighet for endelig detaljering av næringsområdet i forhold til terrenget i planutarbeidelsen. Endringer etter høring av planprogrammet Forslagstiller har gjort endringer i planprogrammet etter høringsperioden basert på innspill. Det er også gjort endringer basert på innspill fra administrasjonen. Følgende endringer er gjort av forslagstiller etter offentlig ettersyn: Innspill fra Statens Vegvesen medførte en tilføyelse i kapittel 5.1.5: Overvann skal ledes slik at det ikke belaster Vegvesenets overvannsystem unødvendig. I kapittel er det lagt til et avsnitt om blant annet tilgjengeligheten til planområdet. I kapittel er det lagt til et avsnitt om bussholdeplassene langs E18 og om trafikksikkerhet. Innspill fra NVE medførte et nytt kapittel om grunnforhold. Innspill fra Direktoratet for mineralforvaltning medførte et nytt kapittel om mineralressurser.

11 Følgende endringer er gjort etter innspill fra administrasjonen: Det er lagt til et oppsummerende kapittel i planprogrammet om endringene som er gjort etter høringen. Beskrivelse av behovet for tiltaket er presisert bedre. Den regionale betydningen av næringsområdet er presisert. Det er utarbeidet et kart som synliggjør endringene i forhold til området som er vist i arealdelen. I F det lagt til en kommentar til Fylkesmannens innspill: 8-12 i naturmangfoldloven skal vurderes og det skal gjøres undersøkelser i forhold til truede arter. Rådmannens vurdering Med de endringene som er innarbeidet i planprogrammet etter høringen og de endringene administrasjonen har foreslått er planprogrammet nå et godt grunnlag for det videre arbeidet med detaljreguleringsplanen med konsekvensutredning. Rådmannen anbefaler at planprogrammet fastsettes. 11