Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling.

Transkript

1 Side 1 Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen du holder i hånden inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Side 2

3 Side 3 Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i avholdes onsdag 30. mai 2012 kl. 19:00 i fellesrommet (inngang ved vaskeriet). TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2011 A) Årsberetning og regnskap for 2011 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret og varamedlem B) Andre godtgjørelser (valgkomité) 4. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av inntil 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 29. mars 2012 Styret i Øyvind A Larsen /s/ Ørjan Jektvik /s/ Vigdis Sørensen /s/ Gunhild Lind /s/

4 Side 4 ÅRSBERETNING FOR TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styreleder Øyvind A Larsen Ammerudveien 115 E Nestleder Vigdis Sørensen Frederik Glads Gate 24 B Styremedlem Ørjan Jektvik Teisenveien 43 Styremedlem Gunhild Lind Teisenveien 43 Varamedlem Klaus Hanssen Teisenveien 43 Valgkomite Leif Johnsen Teisenveien 43 Valgkomite Ronny Mandal Teisenveien 43 Delegert OBOS Ørjan Jektvik Teisenveien 43 Varadelegert OBOS Klaus Hanssen Teisenveien 43 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 2 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. 2. GENERELLE OPPLYSNINGER Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnr , ligger i Alna bydel i Oslo og har adresse Teisenveien 41 og 43. Borettslaget består 1 høyblokk og 1 lavblokk med totalt 116 andelsleiligheter. Tomta ble kjøpt i 1986, har gårdsnr. 138 / bruksnr. 54 og er på m2. Første innflytting skjedde i Borettslagets hovedformål er etter borettslagsloven å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom. Sammen eier de alle eiendeler, så som leiligheten, fellesrom, utenomhusanlegg m.v. i det borettslaget de bor. Som andelseier har du en særskilt bruksrett til en bestemt bolig i borettslaget. Denne bruksretten kalles en borett, og gir deg som andelseier enerett til å bruke en bolig i borettslaget, samt rett til å benytte fellesarealene til det de vanligvis skal brukes til. Borettslaget drives ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har 2 deltidsansatte. STYRET Styret har kontortid første onsdagen i måneden fra kl. 20:00-21:00. Henvendelser til styret utenom kontortid kan skje skriftlig til styrets postkasse eller pr. e-post til teisenlokka@styrerommet.net

5 Side 5 FORRETNINGSFØRSEL Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. REVISJON Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. PARKERING NØKLER SKILT Borettslaget har noen faste parkeringsplasser til utleie og tildeling skjer etter ventelister administrert av styret. Utover dette er det også noen parkeringsplasser på eiendommen. Borettslaget har avtale med P-drift AS parkeringskontroll. Det er delt ut parkeringsbevis for gjester og oblater til andelseierne. Ved eierskifte skal parkeringsbeviset overleveres ny eier, som av styret får nytt oblat. Det er beboers ansvar å skilte ringetablå og postkasser i samsvar med borettslagets regler. Postkasse- og ringetablåskilt skal bestilles hos styret. Hver leilighet har fått utlevert 2 gratis låsbrikker. Nøkler og brikker overleveres ny eier ved flytting. VAKTMESTERTJENESTER FELLESVASKERI KABEL-TV Portner Jonny Lier har vakttelefon Portners postkasse er i 1. etasje i høyblokka. Fellesvaskeriet ligger i kjelleren i Teisenveien 41 B. Vaskekort fås kjøpt hos styret i deres kontortid. Canal Digital er leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Modem og fjernkontroll skal følge leiligheten og må ikke tas med ved flytting. TELEFONI / BREDBÅND Fra årsskiftet opphørte Telenoravtalen på telefoni. OBOS har fra januar i år fremforhandlet ny avtale med Telio som omfatter rabatt på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi ditt OBOS-medlemsnummer. For mer informasjon, gå inn på eller ta kontakt med kundeservice hos Telio på telefon AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget den 11. hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Ordningen tilbys borettslagene vederlagsfritt.

6 Side 6 REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 1988/89 Beredere, el-kjel og hele anlegget i fyrrommet ble skiftet. Heisene ble rehabilitert, vinduer byttet ut, fasaden pusset opp og kledd med plater, samt maling av verandaer. 1992/93 Alle lysarmaturer i høyblokken og noen i lavblokken skiftet ut og erstattet med sparepærer Alle fellesdusjer ble forbedret med nylegging av fliser og det ble lagt varmekabler i gulvene. Vaskemaskinene byttet ut og det ble lagt ned ny oljetank. 1995/96 Korridorene i lavblokken malt, ventilasjonsanlegget rengjort. 1996/97 Utbedring av heiser og legging av nytt sikkerhetsutstyr etter nye forskrifter Ny hoveddør i høyblokk, grunnmur pusset opp, butikkfasaden ble pusset opp, etablering av styrerom i kjelleren, asfaltering, nytt sykkelstativ, ny trappeseksjon til høyblokka, installert/skiftet ut vifte og aggregat i vifteanlegget for gangene og dusjene i alle etasjer Gulvbelegg i oppgangene er skiftet ut Utskifting av avløpsrør, batteri og benkeplater, samt montering av stoppekraner. Oppgradering av kabel-tv anlegget. To-veis kommunikasjon i heiser Full oppussing av vaskeriet, ny sentrifuge, gammel sentrifuge kastet, IK-runde gjennomført, påbegynt rehabilitering av fyringsanlegget, montert nytt avtrekk i høyblokka. Ny ordning med parkeringskort Nye entrédører og dører til dusjrom, hovedtavler er skiftet ut, maling av alle etasjeplan i høy- og lavblokka, sluttført rehabilitering av fyringsanlegget, omlegging av røranlegget i bøttekottene 1 12 etg Utskifting av samtlige postkasser, montering av rullestolheis, samt ny brannsentral og oppsetting av detektorer Nytt gulv på vaskeri, oppgradering og utvidelse overvåkingsanlegg, nytt nøkkelsystem Full vindusutskifting. 2005/06 Nytt callinganlegg. Oppgradering og utvidelse av overvåkingsanlegget Tørropplegg for Brann- og redningsetaten montert. Deler av dreneringen rundt høyblokka gravd opp og utbedret Omlegging av tak på begge blokker, asbestsanering, rehabilitering av heiser og rehabilitering av samtlige fellesbad Tilfluktsrom ombygget til fellesrom, samt renovering av avløpsledning Nytt ringetablå Fjernstyring av fyringsanlegget. Nye brannslukningsapparat og røykvarslere Oppgradering og utvidelse av overvåkingsanlegget.

7 Side 7 3. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. For ytterligere informasjon, se OBOS Skadeforsikring AS krever differensiert egenandel. Ved vannskader er egenandelen kr og ved øvrige skader er den på kr Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. INNBOFORSIKRING Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. For OBOS-medlemmer kan det være gunstig å kontakte OBOS Forsikring for tilbud på innboforsikring med lav pris og tilpassede vilkår. 4. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS og for hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil normalt være minst fem hverdager etter at boligen er kunngjort på Hvis OBOS mottar meldingen om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan man ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Den som tar forkjøpsretten i bruk trer inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig innen fristen. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon

8 Side 8 5. STYRETS ARBEID MØTER OG BEFARINGER Ordinær generalforsamling ble avholdt 1. juni 2011 i fellesrommet i kjelleren i lavblokka. Tilstede var 8 andelseiere og 2 med fullmakt, slik at det var 10 stemmeberettigede. Generalforsamlingen behandlet kun lovpålagte årsmøtesaker. I 2011 har styret avholdt 12 møter og behandlet i alt 155 saker. Styreleder har i perioden vært medlem av OBOS representantskap. Styremedlem Gunhild Lind har siden april 2009 vært varamedlem i representantskapet. Styremedlemmer har deltatt på møter med følgende samarbeidende firmaer: OPAS, Securitas Direct, P-Drift, KONE Heis, Siemens, Netel, DataCall, 2 Rørleggere, Eiendomssikring, Jonny Lier, DSI-Systemer og Granrud Elektriske. I tillegg kommer deltagelse på kurs, seminarer og møter med forretningsfører. Lagets forvaltningskonsulent er Erik Braathen. Samarbeidet med han og OBOS kontor på Tveita har vært det beste. STYRETS KONTORTID SALG/LADING AV VASKEKORT ELEKTRONISK FAKTURABEHANDLING OG KOMMUNIKASJON DOKUMENTARKIV Styret har kontortid første onsdagen i måneden fra kl. 20:00-21:00. For de fleste besøkende har lading av vaskekort vært det primære ved besøkene. Minste påfyllingsbeløp er på kr 200. Mange beboere har benyttet besøket på styrerommet til også å ta opp andre saker med styrets representanter, noe vi synes er både hyggelig og positivt. Styret er tilsluttet OBOS ordning om elektronisk f@kturabehandling. Gjennom det har styret adgang til borettslagets fakturaer via e-post og Internett. Løsning sikrer effektuering av borettslagets fakturaer på en sikkerhetsmessig korrekt måte. Styret vil til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer. Styret har godkjent at kommunikasjonen mellom OBOS og styret kan skje elektronisk. Post i papirformat innkommet til OBOS fra andre blir som tidligere videresendt til styret i ordinær post. Det samme gjelder post fra OBOS, der de finner det riktig å sende dokumentet/dokumentene i ordinær post. Borettslagets kontaktperson mot Brønnøysund-registeret er styreleder Øyvind Larsen. Teisenløkkas dokumentarkiv i OBOS ble oppdatert våren 2010 og siden holdt løpende ajour. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret vedtok i 2006 OBOS forslag til nye Retningslinjer for styrearbeid i borettslaget, fornyet i Formålet med retningslinjene er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler blant annet det ansvar styret har for økonomiske midler, habilitet, taushetsplikt, honorering, samt attestasjon og anvisning av utbetalinger.

9 Side 9 HÅNDBOK FOR STYREARBEID Styret har utarbeidet en håndbok for styrearbeid, spesielt tilpasset Teisenløkka borettslag. Boka er inndelt i 5 hovedavsnitt: 1. Generelle opplysninger om borettslaget 2. Alt vedr styringen av laget (11 avsnitt) 3. Avtaler og kontakter vedrørende vaktmestertjeneste og renhold 4. Installasjoner og drift (14 avsnitt) 5. Bygget - fyrings- og el-anlegg, avløp, tak, dører vinduer (12 avsnitt) Til slutt følger 6 vedlegg vedr kontrakter, vedtekter, husordensregler, etiske regler for styrearbeid mv. I 2012 vil det bli foretatt en oppdatering/revisjon av opplysningene i håndboka. STYREANSVARSFORSIKRING Styret har tegnet styreansvarsforsikring for boligselskaper. Forsikringen gir økonomisk og juridisk bistand dersom styremedlemmer får erstatningskrav rettet mot seg. Dette er ingen dyr forsikring, men gir det enkelte styremedlem trygghet for egen økonomi. INFORMASJON TIL BEBOERNE TEISENLØKKA-NYTT HUSORDENSREGLER Teisenløkka-Nytt holder beboerne i laget informert om styrets virksomhet. Avisen utkom med 4 nummer á 4 sider i Bladet legges i postkassen til hver enkelt. Tilbakemeldingene har vært positive og styret vil videreføre tiltaket. Fra høsten 2010 ble avisen trykket i farger og med bilder. Forøvrig vises til den informasjon som gis i forbindelse med ordinær og eventuell ekstraordinær generalforsamling, samt ved rundskriv og oppslag på oppslagstavla. Hefte med ajourførte husordensregler ble delt ut til beboerne høsten Husordensreglene blir dessuten tatt med i årsmeldingen hvert år. SKILTING AV POSTKASSER OG RINGETABLÅ Det er beboers ansvar å skilte ringetablå og postkasser i samsvar med borettslagets regler. Postkasse- og ringetablåskilt skal bestilles hos styret. Det må påregnes noe leveringstid. Skiltene er gratis. De som bor på framleie kan også få skilt i den perioden de bor her. Skiltene skal være påført leilighetsnummer og beboers navn. For å gjøre dette enkelt har styret påtatt seg oppgaven med bestilling av skilt. Dette kan gjøres samtidig som påfylling av vaskerikort. Skilting med tape og/eller påføring av navn med tusj er ikke tillatt. Dersom det skrives med tusj på postkassa, vil styret bestille og montere ny dør for eiers regning. LÅSBRIKKER Hver leilighet har fått utlevert 2 gratis låsbrikker. Nøkler og brikker overleveres ny eier ved flytting. Tapte brikker og ekstra brikker koster kr 200, noe som har medført en betydelig nedgang i antall mistede brikker.

10 Side 10 FYRINGSANLEGGET - SERVICEAVTALE - NY SHUNTAUTOMATIKK OG FJERNSTYRINGSENHET - ENERGIGJENVINNING Borettslaget har siden høsten 2009 hatt serviceavtale på fyringsanlegget med firmaet Ivar Lærum AS. Pga. problemer med å styre riktig mengde varme ut til leilighetene ble det nødvendig å installere ny automatikk. En «ER Enerweb XL», med ventiler og følere ble montert høsten Avtalen med Heatline ble derved overflødig og sagt opp. I 2010 ble det montert en fjernstyringsenhet i fyrrommet, slik at Lærum kunne regulere varmen i borettslaget fra sitt hovedkontor. Pris kr eks mva. OPAS (OBOS Prosjekt AS) utarbeidet høsten 2010 en ENØK-analyse for borettslaget. Denne er gjennomgått i styremøte der også Fredrik Thorbjørnsen fra OPAS og Olav Lærum fra Ivar Lærum AS var til stede. Styret vil arbeide videre med saken etter at spørsmålet om en tilknytning til Hafslund fjernvarme er avklart (se neste avsnitt). MULIG TILKNYTNING TIL HAFSLUND FJERNVARME Under styrets arbeid med ENØK-rapporten ble det aktuelt å undersøke med Hafslund om de har planer om å knytte Teisenløkka til fjernvarmeanlegget. De opplyser at de vil starte en større utbygging av fjernvarmen i området i En eventuell tilknytning kan skje innen fyringssesongen Styret anser denne framdriftsplanen for å være noe optimistisk. Ved en eventuell tilkobling må styret ta stilling til om oljekjelen og elektrokjelen skal stå i beredskap ved eventuelle stopp i leveransene. Oljekjelen koster det ikke noe å la stå (med full oljetank). Når det gjelder elektrokjelen må vi betale en effektpris på kr 540/kWh/år, pluss et fastledd på kr Vårt effekt-ledd er 145 kwh. Om vi ikke kan komme over på annen tariff synes denne løsningen å bli for kostbar. Ved en eventuell tilkobling vil Hafslund bekoste utvendige ledningsstrekk, innvendige ledningsstrekk fram til aktuelt fyrrom, samt varmeveksler med tilhørende reguleringsutstyr og energimåler. Borettslaget må kun bekoste tilknytningen av sekundærsiden til Viken Fjernvarme sin veksler for hhv oppvarming og varmt tappevann. Vi skal heller ikke betale tilknytningsavgift for fjernvarme i Oslo. I denne saken har det ikke skjedd noe nytt. Hafslunds utbygingsplaner viste seg å være altfor optimistiske. En eventuell tilknytning vil neppe bli aktuell før i 2013/14. OPPHØR AV FELLESMÅLING I brev til styret av sa Hafslund opp avtalen om fellesmåling av strøm i Teisenløkka borettslag. Det innebar at hver enkelt beboer, og borettslagets eventuelle målere av fellesforbruk, fikk eget strøm- og nettleieabonnement. Granrud Elektriske har foretatt det tekniske i forbindelse med omleggingen og nødvendig dokumentasjon sendt E-verket. Etter overgangen fortsatte alle beboere sitt kundeforhold hos Hafslund. De som ønsker det står fritt i å velge annen strømleverandør, på samme måte som vi hadde for ca 10 år siden.

11 Side 11 KJØP AV KRAFT TIL EL-KJEL OG FYRINGSOLJE Borettslaget er tilsluttet OBOS avtale med Statoil Norge AS om levering av olje, gass og andre fyringsrelaterte produkter. Rabatten gis på Statoils til enhver tid gjeldende listepris. Ved utgangen av 2011 var rabatten på inntil 174,5 øre pr liter olje eks. mva. NYE HOVEDTAVLER I forbindelse med overgangen til individuell måling av strømmen ble det etablert 4 nye hovedtavler, hvorav 3 i høyblokka. Tavlene dekker hhv: Gårdslys Heisene Elektrokjelen i fyren Hovedtavlen i lavblokka dekker både gårdslyset og vaskeriet ENERGIMERKING Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Fra gjelder dette også boliger mindre enn 50 m 2. På kan andelseier utarbeide en energiattest for sin bolig. AVTALE OM PARKERINGSKONTROLL - P-DRIFT - EKSTERNE P-PLASSER Borettslaget har siden 2003 hatt avtale med P-drift AS om å forestå håndhevelsen av borettslagets parkeringsbestemmelser. Beboerne er orientert gjennom Teisenløkka- Nytt og ved oppslag. Parkeringsgebyret er pt. kr 700. Ved årsskiftet 2011/12 ble det utdelt nye parkeringsbevis for gjester og oblater til andelseierne. Disse gjelder for årene 2012/13. Ved eierskifte skal parkeringsbeviset overleveres ny eier. Styret vil ved henvendelse gi nye eiere oblat til å feste på bilens frontrute. Dersom parkeringsbevis mistes kan nytt kjøpes hos styret - pris kr 100. Tilbud om eksterne p-plasser. Q-park er parkeringsdrifter i Ole Deviks vei, ved Rema-1000 butikken. Her er 10 avgiftsplasser med betalingsautomat langs muren til høyre for innkjøring til Ole Deviks vei 2-6. Parkeringsplassene er skiltet med henvisning P og Gjesteparkering. Q-park tilbyr borettslagets gjester/beboere/øvrige besøkende, med behov for ledig parkeringsplass, en mulighet for natt- og helgeparkering, til kr 60 for 12 timers parkering. Ingen maks p-tid. Har du problemer med å finne plass en gang kan dette være et alternativ. PORTTELEFONER Borettslagets callinganlegg ble skiftet ut i 2009, grunnet omfattende hærverk. Det er nå montert et såkalt vandalsikkert tablå. I 2010 ble det meldt inn mange feil som det tok tid å få utbedret. Systemet fungerer nå tilfredsstillende. Skilt til ringetablået bestilles hos styret. Det må påregnes noe leveringstid. Skiltene er gratis.

12 Side 12 VASKERIET - VASKERITAVLE - SALG AV VASKETID Fellesvaskeriet ligger i kjelleren i Teisenveien 41 B. Vaskekort fås kjøpt hos styret i deres kontortid. Salg av vasketid ga i 2011 en inntekt på kr (2010 kr ). Vaskeprisene ble siste gang økt i 2007, etter å ha vært uforandret i en årrekke. Leieprisen for vaskemaskiner er kr 9 og kr 4 for de øvrige maskiner. Vaskerinøkkelen er erstattet av brikkeleser som er montert ved vaskeridøren. Beboerne kan benytte samme brikke som til utgangsdøren. Kontrollen ligger i at leseren kan gi informasjon om hvem som har vært i vaskeriet og når. Etter at du har vasket skal vaskelåsen enten settes på parkering, eller settes opp på ny vasketid. Mange glemmer dette og sperrer derved for andre som ønsker å vaske. SKADEDYRBEKJEMPING Borettslagets portner er ansvarlig for skadedyrbekjempingen i borettslaget. Det er sikkert gjort i beste mening når enkeltpersoner i borettslaget legger ut mat til fuglene. Det må ikke legges eller kastes ut mat på bakken. Dette tiltrekker seg rotter. Det blir helt meningsløst dersom borettslaget betaler for å holde rottebestanden nede, hvis noen beboere forer rottene. SNØBRØYTING Borettslagets eksterne avtale om snøbrøyting ble avviklet høsten Borettslaget har kjøpt inn eget brøyteutstyr (Bobcat). Den er liten og godt tilpasset våre forhold. Det er portner Jonny Lier, som utfører snøbrøytingen på Teisenløkka, med styremedlem Klaus Hansen som reserve. Denne løsningen har vist seg å være både bedre og billigere for borettslaget. BORETTSLAGETS VANN- OG AVLØPSRØR Våre vann- og vannrør har passert en alder av 50 år og er ikke lenger i topp forfatning. Hvor lenge de vil holde er vanskelig å si, men år pleier å være en vanlig grense for holdbarhet. Våren 2010 engasjerte styret VVS Ingeniør Rolf Asp fra OPAS om å foreta kontroll av vann- og avløpsrørene i et antall leiligheter og av avløpsrørene i kjeller. Kontrollen ble foretatt den 23. mars 2010 og rapporten ble i sin helhet gjengitt i Teisenløkka-Nytt nr 3/2010. Konklusjonen var følgende: «Vår vurdering er at vann og avløpsrør er i en slik tilstand at øyeblikkelige tiltak ikke er nødvendig. Man skal imidlertid være klar over at man har et gammelt anlegg. Man bør ta en ny tilstandsvurdering av vann og avløpsrør om ca 6-8 år. Dette fordi vann- og avløpsrør av en viss alder bør inspiseres jevnlig slik at tiltak kan gjøres før anlegget er fullstendig utslitt. Under inspeksjonen ble det oppdaget to tilfelle av etablerte dusjløsninger i gang utenfor klosettrom. Dette er en lite heldig løsning med hensyn på vannskadesikkerhet, og bør unngås». I 2011 mottok borettslaget, fra Oslo kommune, forvarsel og orientering om planene vedr rehabilitering av kommunale hovedavløpsledninger i bydelen.

13 Side 13 REHABILITERING AV HEISENE - SERVICEAVTALE MED KONE AS Borettslaget har siden høsten 2003 hatt serviceavtale med KONE AS. Styret anser servicegrad og ventetid for å være tilfredsstillende. I november/desember 2007 ble det foretatt en omfattende rehabilitering av heisene, som omfattet skifte av innerdører, ombygging av antisig, og ny innredning, nytt anropstablå i 1. etg, samt andre mindre arbeider. Som en følge av dette har serviceutgiftene gått betydelig ned. Eventuelle heisstopp håndteres vanligvis av portner eller et styremedlem. Styret har utarbeidet manual for håndtering av heisstopp. Siste sikkerhetskontroll ble foretatt av Plan- og bygningsetaten i desember KABELNETTET - DIGITAL TV DEKODER OG INTERNETT TIL ALLE Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon eller besøke deres nettside Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. I 2008 ble det innkjøpt digital TV-dekoder til andelseierne. Det innebar at alle husstander har fått utlevert dekoder, med tilgang til ca (valgfrie kanaler fra mine favoritter-gruppen ). Borettslaget dekker leien av digital dekoder, kort til dekoder, tilgang til den digitale grunnpakken + 2 kanaler fra Mine Favoritter, samt modem med tilgang til internett med hastigheten 750 kbit begge veier. Hvilke kanaler som til enhver tid inngår i den digitale grunnpakken, kan du se på Modem og fjernkontroll skal følge leiligheten og må ikke tas med ved flytting. Canal Digital tilbyr beboerne IP-telefoni. Da kan du ringe fritt til fasttelefon i Norge og IP-Telefoner i Norden. Dette må hver andelseier bestille selv. Frisørsalongen og møterommet i kjelleren ble i 2009 tilknyttet anlegget. BASESTASJON FOR MOBILNETTET Fra 2008 til 2010 hadde borettslaget avtale med Netel AS om en basestasjon for mobilnett på taket av høyblokka. Bruker av anlegget var MTU Nett AS. Antennen ble festet på heisbygget og kabler strukket i den gamle søppelsjakten ned til kjellerrommet foran fyrrommet hvor det tekniske utstyret var plassert. Etter at MTU Nett gikk konkurs ble leieavtalen sagt opp og utstyret demontert. Styret har i 2011 underskrevet avtale med firmaet Nextnet AS om etablering av basestasjon for sambandsutstyr på taket av høyblokka. Nextnet er et heleid datterselskap av Telenor og vil gi borettslaget en inntekt på kr pr år.

14 Side 14 BRANNSIKKERHETSARBEID Brannslokker og røykvarsler. I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Som et ledd i å øke brannsikkerheten vedtok styret i 2010 å kjøpe inn brannslukkere og nye moderne brannvarslere (med 10-års batterier) til samtlige leiligheter. Ved årsskiftet 2011/12 var det fortsatt 16 andelseiere, som ikke hadde hentet brannslukker og brannvarsler, tross mange purringer. Disse bes kontakte styremedlem Klaus Hansen, tlf eller portner Jonny Lier tlf for å avtale tid for levering. I fellesrom, som fyrrom, møterom, vaskeri er det utplassert skumapparater. Tørropplegg for brann og redningsetaten. I 2006 ble det i høyblokka etablert tørropplegg for innvendig vannuttak for Brann- og redningsetaten, som et ledd i en større plan for å øke sikkerheten ved brann i høyblokker i Oslo. Anlegget ble trykktestet av Brann- og redningsetaten i Alle kuplinger og lokk ble kontrollert - ingen feil funnet. Brannsentral. Ved brannsentralen i 1.etg i høyblokka er det satt opp en oversikt over manuelle brannmeldere i borettslaget. Det er utarbeidet manual for nullstilling av brannalarm. Falske brannalarmer. Tidligere i år har brannalarmen blitt utløst flere ganger. Årsaken var at den ene melderen i hver etasje var montert for nær døren til dusjrommet. Alarmen ble utløst når noen glemte å lukke døren etter bruk og på den måten slapp vanndamp ut i korridoren. Informasjon om dette ble satt opp på alle dusjdører. Portner Jonny Lier har montert fjærhengsel på dørene. Dette ser ut til å ha løst problemet. Kontroll av brannanlegg. Høsten 2011 foretok Siemens årsbefaring på vårt brannanlegg. Brannteknisk tilstandsrapport. På oppdrag fra borettslaget utarbeidet Norconsult AS i 2011 en brannteknisk tilstandsrapport. Rapporten inneholder en rekke forslag til bedring av brannsikkerheten på Teisenløkka. Styret vil gjennomgå forslagene, innhente pristilbud og gjennomføre nødvendige tiltak. Det vises forøvrig til punktet under om Helse, miljø og sikkerhet (HMS).

15 Side 15 HMS I BORETTSLAGET KONTROLL BRANNSLUKKERE/ BRANNVARSLINGS- SYSTEM KONTROLL AV DET ELEKTRISKE ANLEGGET Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (internkontrollforskriften) trådte stiller krav om at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Under virksomheter regnes alle typer boligselskap uavhengig av størrelse. For å leve opp til dette ansvaret, kreves det at alle boligselskap minst har internkontrollsystemer innen: brannvern byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid lekeplassutstyr egenkontroll av det elektriske anlegget i boligselskapet og i leilighetene jevnlige aktiviteter, som vernerunder og inspeksjoner for å ivareta dette kravet Internkontroll innebærer at styret i boligselskapet skal kartlegge hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe og gjennomføre tiltak for å hindre at slikt skjer. Styret er derfor pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med HMS å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Det finnes informasjon om HMS og forskrifter på styrerommet. Styrets leder er HMS ansvarlig og fungerer som HMS-kontakt i borettsalget. Beboerne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Feil i det elektriske anlegget er årsaken til rundt 20 % av alle boligbranner og har gjerne sammenheng med feil ved installasjon, mangelfullt vedlikehold, manglende oppgradering eller overbelastning. Bruk alltid autoriserte installatører ved arbeid på det elektriske anlegget - å være hobbyelektriker er både ulovlig og farlig! Følgende er gjort i vårt borettslag: Med bistand fra OBOS Prosjekt AS etablerte styret i 2000 et internkontrollsystem (HMS) i borettslaget. Årsabonnement på ajourhold av HMShåndboken er bestilt hos OBOS. Nye brannslukkere og brannvarslere delt ut til samtlige andelseiere i 2010/11. Siemens Cerberus kontrollerer brannalarmanlegget hvert år. Brannsentralen ble skiftet ut i Det er dessuten montert 4 nye detektorer i hver etasje, samt 4 til sammen i trappeløpet. Detektorer er også montert i bodrom, fyrrom, ventilasjonsrom og tavlerom i høyblokka. I lavblokka er montert klokke og manuell melder, samt røykdetektor i trappeløpet i 2 etasje, vaskeriet, styrerommet og i loftsrommet i lavblokka. Arbeidene ble utført av Siemens Cerberus AS. Borettslaget har ikke lekeplasser, slik at dette punktet utgår for vår del. Borettslaget har yrkesskadeforsikringen for portner og renholder, samt styreansvarsforsikring for styrets medlemmer.

16 Side 16 Sikkerhetskontroll av heisene ble foretatt av Plan- og bygningsetaten i desember Tørropplegg for Brann- og redningsetaten montert. Nye brannklokker montert i kjeller på høyblokk/lavblokk i Ekstra dekodere montert i kjeller. Frisørbutikken er tilkoblet anlegget. På oppdrag fra styret foretok OPAS, høsten 2009, HMS-kontroll av borettslaget. Sommeren 2009 foretok Infratek AS en kontroll av det elektriske anlegget og borettslagets rutiner for avvik. Påpekte mangler ble utbedret. Høsten 2009 ble det montert vippesikringer i sikringsskapet i vaskeriet og montert to nye lyspunkter ute, for å bedre lysforholdene foran blokka. Stoffkartotek er opprettet. HMS-relatert dokumentasjon er samlet i egen HMS-mappe. Branninstruks hengt opp i hver etasje, ved brannmelder. Brannteknisk tilstandsrapport utarbeidet i 2011 av Norconsult AS. ETABLERING AV BAD I LEILIGHETENE Stadig flere andelseiere søker styret om tillatelse til å bygge ombygge/utvide badet og montere dusjkabinett. I 2011 godkjente styret 3 søknader, samme antall som året før. Det er vedtatt ny bygningslov. Den er langt strengere når det gjelder arbeider i våtrom enn tidligere. Alle inngrep i våtrom skal godkjennes av Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Rørleggerfirmaet du benytter vil kunne hjelpe deg med søknaden til kommunen. Borettslagets praksis i forbindelse med godkjenning av etablering eller ombygging av bad i leilighetene er derfor endret. Søknad - igangsettelsestillatelse. Styret behandler ingen søknader vedrørende våtrom uten at igangsettelsestillatelse fra Plan- og bygnings-etaten er vedlagt. Byggearbeider som igangsettes uten tillatelse fra borettslaget vil bli anmeldt. Ikke pigging. Styret vil kan ikke godkjenne pigging av gulv. Varmekabler må derfor legges med påstøp. Hensynet til naboene må ivaretas i forbindelse med ombyggingsarbeidene. Støy forplanter seg lett i en høyblokk. Autorisert rørlegger og godkjent materiell. Dersom det skal utføres arbeid på røranlegg for vann og avløp skal det utføres av autorisert rørlegger med materiell som er sanitærteknisk godkjent for bruk i Norge. Ansvar Arbeidet må utføres på en slik måte at det ikke svekker den bærende konstruksjonen eller at leilighetens verdi reduseres. Andelseier er ansvarlig for alle skader som borettslaget og/eller omkringliggende leiligheter blir påført som følge av dette arbeidet.

17 Side 17 KLAGESAKER - HUSBRÅK - FORSØPLING - OPPSIGELSE AV LEIEFORHOLD Hvert år behandler styret en rekke klager over brudd på husordensreglene. I første rekke dreier det seg om husbråk, men også hensetting av søppel og oppussingsavfall utenfor egen leilighetsdør eller på brannbalkongen, misbruk av vaskeriet mm. Skriftlige klager følges alltid opp og styret oppgir aldri navnet på klager. Den det klages på blir tilskrevet av styret og bedt om å komme med eventuelle kommentarer. Som regel pleier dette å føre til resultater, men ikke alltid. I noen tilfelle må man gi salgspålegg på leiligheten. De som tross advarsler ikke klarer å bo her uten å være en plage for sine naboer, blir gitt salgspålegg. I 2011 ble et særdeles problematisk leieforhold avviklet. Det har kostet borettslaget betydelige beløp og tatt styret flere år å få vedkommende ut. Nå er det endelig satt sluttstrek for denne saken. Leiligheten er solgt. NYTT LÅSSYSTEM Høsten 2009 ble borettslagets nøkkelsystem lagt om og antall nøkler sterkt redusert. Det er utarbeidet låsplan for borettslaget. SIKKERHETSPROBLEMER - INNBRUDD - KAMERAOVERVÅKING Teisenløkka borettslag er kameraovervåket. Bakgrunnen for at generalforsamlingen i 2001 vedtok dette, var de mange innbrudd og hærverk vi hadde vært plaget med i flere år. Tre år senere ga generalforsamlingen styret fullmakt til å sikre kjellerboder mot innbrudd. Tiltakene inkluderte tidsstyrte låser til kjellerdørene, nøkkelbrikker med berøringsfrie lesere m.m. Etter dette har forholdene bedret seg. Utendørs er satt opp flere kameraer og stolper med ny lysarmatur bak blokka. I 2011/12 ble kamerautstyret oppgradert. Det samme gjaldt systemet som registrerer bruk av nøkkelbrikker. Styrekontoret ble høsten 2010 sikret med alarm. Direkte varsling til Securitas Direct. Beboere som blir tatt i å utføre hærverk eller tyveri i borettslaget blir oppsagt uten forutgående advarsel. SALG AV LEILIGHETER Leilighetene i borettslaget omsettes til markedspris. Andelseiere i Teisenløkka Borettslag har intern forkjøpsrett når leiligheter selges i vårt borettslag. Den som ønsker å benytte sin forkjøpsrett, må selv følge med på OBOS internettsider (Dette gjelder også leiligheter solgt gjennom andre eiendomsmeglere enn OBOS Eiendomsmeglere). Melding om bruk av forkjøpsrett skal meldes direkte til OBOS avdeling forkjøp på telefon Se også pkt. 4 Forkjøpsrett lenger foran i dette heftet. I forbindelse med salg eller refinansiering kan OBOS levere en verdivurdering basert på registrerte omsetningspriser. Ta gjerne kontakt med OBOS Eiendomsmeglere avd. Tveita på telefon for en uforpliktende boligprat.

18 Side 18 NYE ANDELSEIERE PRISER I 2011 ble det registrert omsatt 19 stk 1-roms og en 2-roms leilighet i borettslaget. Høyeste, laveste og gjennomsnittspris for leilighetene framgår av tabellen nedenfor: År Antall leil Høyeste pris Laveste pris Gjennomsnittspris For 2-roms leilighetene er tallene: År Antall leil Høyeste pris Laveste pris Gjennomsnittspris (Alle priser er eks. andel av fellesgjeld) Nye andelseiere i borettslaget får av sin megler utlevert bl.a. siste årsmelding med regnskap og husordensregler. UTPLASSERING AV CONTAINER - SØPPELTØMMING Ved permanent utplassering av stor container hadde borettslaget et meget godt tilbud til beboerne når det gjelder stort søppel. Dette måtte dessverre avvikles. Årsaken var at enkelte beboere ikke fulgte styrets henstilling om ikke å kaste elprodukter, maling og annet miljøfarlig avfall i containeren. Den ble til stadighet fylt opp med bla. komfyrer, frysere, kjøleskap, lamper og datautstyr, maling mm, til tross for at dette kostnadsfritt kan leveres i nærmeste elektriske forretning. De som kastet slike produkter i containeren har påført laget store og unødvendige utgifter. Som erstatning for tidligere ordning vil en container bli utplassert 3 døgn hver måned. Følg med på oppslagstavla. Maling og stort avfall kan leveres gratis på Oslo kommunes anlegg på Brobekk. Renholdsetaten foretar nå 2 tømminger pr uke, mot tidligere 3. Dette er gjort for å redusere borettslagets kostnader. Lenger bak i heftet er tatt inn et eget avsnitt om søppelhåndteringen i borettslaget.

19 Side 19 HENSETTING AV SØPPEL I KJELLERGANGER, KORRIDORER OG PÅ LOFT Det ikke er tillatt å hensette søppel o.a. i kjeller, korridorer eller på brannveranda - selv for kortere tid. Det er brudd på så vel brannforskrifter, som husordensregler. Korridorene er fluktveier ved en eventuell brann. Ikke noe må stå i veien. Som eier av leiligheten er du ansvarlig. Det går ikke å skylde på evt. håndverkere du har engasjert. Kjellerganger er intet lager. Møbler, gjenstander og annet som beboerne har satt fra seg i kjellerganger, korridorer, sykkelrom og loftsganger vil bli fjernet uten varsel, jf. husordensreglene. Beboer vil bli belastet kostnadene. Styret ber også om at tomme kjellerboder blir låst. Beboernes forsøpling i borettslaget vårt øker dessverre. Hærverk er også et problem. I dusjene blir dusjslanger og andre løse ting stjålet. Heisene tilgrises (som oftest i forbindelse med flytting). For styret er valget enten å la være å gjøre noe eller leie folk til opprydding og bortkjøring. Vi har selvsagt valgt det siste, men det koster betydelige beløp som gir seg direkte utslag på husleiene. I de tilfelle gjerningsperson er kjent blir faktura for opprydding og bortkjøring sendt vedkommende. Det er fornuftig å betale. Dersom slike saker går til inkasso kan beløpet fort bli 2-3 ganger større. KURS OG STYREKONFERANSER Fra OBOS gis det gjennom hele året tilbud om kurs og seminarer for styremedlemmer. Styremedlem Gunhild Lind har deltatt på 2 kurs i regi av OBOS. Leif Johnsen (medlem av valgkomiteen) deltok på kurs i valgkomitearbeid. Teisenløkka borettslag var representert på årlig styrelederkonferanse i OBOS. PORTNERTJENESTEN Fra høsten 2010 har portner Jonny Lier hatt ansvaret for vaktmestertjenestene i borettslaget. Ved behov assisteres han av renholder og/eller styrets medlemmer. Jonny Lier har vakttelefon Portners postkasse er i 1. etasje i høyblokka. Avtalen omfatter følgende: Gjøremål Spesifikasjon Utføres Søppel Bytte containere, evt. fjerne søppel som har festet seg i nedløpsrør, tømme søppel i vaskeriet og i dunker ved postkasser. Fjerne søppel ute, rydde rundt container. Ma-ons-fre Lamperunde Kontrollere og skifte lyspærer høyblokk, lavblokk og kjeller. Ma-ons-fre Fyrrom - vaskeri Inspeksjon/kontroll. Ma-ons-fre Plener Gressklipping. Etter behov Vinteroppdrag Strøing og fjerning av brøytekanter. Etter behov

20 Side 20 RENHOLD Borettslagets renholder er Amar Jit Singh. Arbeidsoppgavene omfatter: Gjøremål Spesifikasjon Utføres Høyblokka 1. Vaske gulv i korridorene fra 1-12 etg. og trapp ned til kjeller, samt inngangspartiet ved postkassene. Trapp fra 4-1 etg. Flekker på vegger/dører i korridorer og postkasse fjernes etter behov. 1 gang/uke. Torsdag/fredag. Lavblokka Fyrrommet Høyblokk og lavblokk Høyblokk og lavblokk 2. Vaske heisene og heisgangene. Pusse speil i heis. 3. Tømme søppeldunker i dusjrommene Rengjøre glasset i dørene til forgang til heisene og baktrapp, samt vinduene mot luftebalkong. Trapp fra 12-4 etg. 5. Vaske dusjrommene 1. Vaske trapp fra 2 etg og ned til kjeller og gulvet i vaskeriet + WC Vaske styrerommet. 3. Møterommet Rengjøres etter særskilt bestilling. Kjeller- og loftsganger rengjøres etter særskilt bestilling. Vegger og tak i korridorer og oppganger rengjøres etter særskilt bestilling gang/måned gang/kvartal 1 gang/uke. Torsdag/fredag gang/måned. BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Framleie er ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjennelse av framleietaker. Ulovlig framleie kan føre til salgspålegg av leiligheten. Styret foretar fra tid til annen en grundig kontroll for å avdekke ulovlig framleie. Styret godkjente 13 søknader om framleie/forlenget framleie i Framleiesøknader godkjennes vanligvis for inntil 1 år om gangen, men man kan påregne 3 år. Pr. 1. januar 2012 er det registrert 12 framleide andelsleiligheter i borettslaget, hvorav 1 stk til Oslo kommune. Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS på telefon Behandling av søknad, registrering og oppfølging av framleiesøknader koster i OBOS kr 927 (fornyelse eller endring av leietaker kr 464). Styret anbefaler beboere som ønsker å framleie sin leilighet å være varsom ved valg av leieboer. I enkelte tilfelle har framleieforholdet medført ødeleggelser i leiligheten, bråk og økonomiske tap for eier.

21 Side 21 FELLESROMMET I KJELLEREN VED VASKERIET Rehabilitering og innredning av tilfluktsrommene under frisørsalongen til møterom og kjøkken ble sluttført våren Lokalene kan ta inntil 25 personer og kan leies for kr 300 ved henvendelse til styret. Det er utarbeidet regler for bruk av fellesrommet. Se bakerst i dette heftet. BUTIKKLOKALENE De siste to årene har borettslaget leid ut butikklokalene til Studio Lene (frisørsalong og hudpleie). Leieforholdet har vært problemfritt. Studio Lenes virksomhet medfører liten biltrafikk og minimal forsøpling. De årlige inntektene fra utleien beløper seg i 2011 til kr ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om den forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31. desember 2011 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler har i løpet av 2011 økt med kr og utgjør kr pr. 31. desember INNTEKTER Driftsinntekter i 2011 var totalt kr mot budsjettert kr Avviket skyldes i hovedsak innløsning av fordring mot tidligere beboer ifb. hærverk, samt økning automatpenger (i forhold til 2010). KOSTNADER Driftskostnadene i 2011 var totalt kr mot budsjettert kr Avvik finner man i postene Drift og vedlikehold, Kabel-TV, Andre driftskostnader og Energi/fyring. Det er sistnevnte post som utgjør det største avviket. Denne posten er imidlertid vanskelig å budsjettere og styret valgte å legge regnskapstallene for 2010 til grunn for budsjettet for 2011.

22 Side 22 Kostnadsdiagrammet over viser borettslagets kostnader i 2011 fordelt prosentvis. Av diagrammet ser man f.eks. at posten Drift og vedlikehold utgjør ca. 20 % av de totale kostnader i 2011 (mot 15 % i 2010). RESULTAT Årets resultat på kr fremkommer av resultatregnskapet og foreslås overført til opptjent egenkapital. 7. BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for generalforsamlingen har styret utarbeidet budsjett for Budsjettet fremgår av resultatregnskapet (kolonnen til høyre) og det forventes et underskudd i I posten drift og vedlikehold er det budsjettert med ordinært vedlikehold, samt oppgradering av låssystemet. KOMMUNALE AVGIFTER I OSLO KOMMUNE Oslo Bystyre har vedtatt at vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. ENERGIKOSTNADER Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. Styret har imidlertid budsjettert med en reduksjon i forhold til FORSIKRING Forsikringspremien for 2012 øker med ca. 11 %. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,9 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk.

23 Side 23 LÅN Borettslaget har pr. 31. desember 2011 pantelån i Terra Boligkreditt v/obos til flytende rente 4,15 %. Lånet er et annuitetslån med månedlige terminforfall og er iht. betalingsprognose nedbetalt 30. mars For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. INNSKUDDSRENTE (PR. 1. JANUAR 2012) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr ,55 % for innskudd fra kr kr ,60 % for innskudd over kr FORRETNINGSFØRERHONORARET Forretningsførerhonoraret økes med 3 % gjeldende for MEDLEMSKONTINGENTEN Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for FELLESKOSTNADER Budsjettet for 2012 er satt opp basert på en økning av felleskostnadene med 5 % fra 1. januar Til tross for økning av felleskostnadene viser budsjettet at borettslagets disponible midler reduseres, men styret mener det er forsvarlig i For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 29. mars 2012 Styret i Øyvind A Larsen /s/ Ørjan Jektvik /s/ Vigdis Sørensen /s/ Gunhild Lind /s/

24 Side 24

25 PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon Til generalforsamlingen i Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til per 31. desember 2011, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO