Til andelseierne i Teisenløkka Borettslag

Transkript

1 1 Teisenløkka Borettslag Til andelseierne i Teisenløkka Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. Tvetenveien foran blokker på Teisen. Tveita øverst til høyre (1951).

2 2 Teisenløkka Borettslag

3 3 Teisenløkka Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Teisenløkka Borettslag avholdes mandag 19. mai 2014 kl. kl. 19:00 i fellesrommet (inngang ved vaskeriet). Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Varamedlemmer C) Valgkomiteen 4. INNKOMNE FORSLAG (side 59) A) Forslag fra Ronny Mandal om banking og boring B) Forslag fra Johanne Andresen om sykkelskur C) Forslag fra styret om endring av husordensreglene Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE (side 63) A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 1 styremedlem for 1 år D) Valg av inntil 2 varamedlemmer for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år F) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 13.mars 2014 Styret i Teisenløkka Borettslag Øyvind A Larsen /s/ Ørjan Jektvik /s/ Vigdis Sørensen /s/ Gunhild Lind /s/

4 4 Teisenløkka Borettslag

5 5 Teisenløkka Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2013 TILLITSVALGTE / GENERELLE OPPLYSNINGER / FORRETNIGSFØRER Tillitsvalgte Styreleder Øyvind Larsen Ammerudveien 115 E Nestleder Vigdis Sørensen Frederik Glads Gate 24 B Styremedlem Ørjan Jektvik Teisenveien 43 Styremedlem Gunhild Lind Teisenveien 43 Varamedlem Ronny Mandal Teisenveien 43 Varamedlem Klaus Hanssen Teisenveien 43 Valgkomite Leif Johnsen Teisenveien 43 Valgkomite Ronny Mandal Teisenveien 43 Valgkomite Maria Kronborg Teisenveien 41B Valgkomite Lise M. Frilseth Teisenveien 41A Delegert OBOS Ørjan Jektvik Teisenveien 43 Varadelegert OBOS Klaus Hanssen Teisenveien 43 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 2 menn. Borettslaget påser at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Teisenløkka Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i Oslo kommune bydel Alna og har adresse Teisenveien 41 og 43. Borettslaget er oppført i består 1 høyblokk og 1 lavblokk med totalt 116 andelsleiligheter. Byggearbeidene ble påbegynt og første innflytting fant sted Tomta ble kjøpt i 1986, har gårdsnr. 138 / bruksnr. 54 og er på m 2. Borettslagets hovedformål er etter borettslagsloven å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom. Sammen eier de alle eiendeler, så som leiligheten, fellesrom, utenomhusanlegg m.v. i det borettslaget de bor. Som andelseier har du en særskilt bruksrett til en bestemt bolig i borettslaget. Denne bruksretten kalles en borett, og gir deg som andelseier enerett til å bruke en bolig i borettslaget, samt rett til å benytte fellesarealene til det de vanligvis skal brukes til. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes et godt arbeidsmiljø. Det er 2 deltidsansatte og ikke registrert skader i Styret Styret har kontortid første onsdagen i måneden fra kl. 20:00-21:00. Henvendelser til styret utenom kontortid kan skje skriftlig til styrets postkasse eller pr. e-post til teisenlokka@styrerommet.net Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

6 6 Teisenløkka Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.desember 2013 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Inntekter Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr mot budsjettert kr Avviket skyldes at det var budsjettert med antenneleie iht. kontrakt, men Nextnet AS hadde ikke montert utstyr slik at de kun skulle betale såkalt venteleie. Andre inntekter består i hovedsak av vaskeripenger (se note 3). Kostnader Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr mot budsjettert kr Avviket skyldes hovedsakelig at utskifting av heiser (budsjettert til kr ) ble utsatt fra høsten 2013 til våren I tillegg ble utbedring av brannbalkonger noe rimeligere enn budsjettert. Konsulenthonorar brannbalkonger og heiser ble høyere enn forventet, men styret hadde ingen formening om hva dette ville beløpe seg til ifb. budsjettering Kommunale.avg 6,6 % Kabel-TV 6,4 % Forsikring 2,0 % Finanskostn. 6,3 % Avdrag 5,1 % Styrehonorar 3,8 % Div. honorarer 11,0 % Personalkostn. 9,1 % Andre driftskostn 5,6 % Energi/fyring 11,6 % Avskrivninger 0,3 % Drift og vedlikehold 32,1 % Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr og foreslås dekket ved overføring fra opptjent egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler er redusert med kr i løpet av 2013 og utgjør kr pr. 31.desember 2013.

7 KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR Teisenløkka Borettslag Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatregnskapet. I posten drift og vedlikehold er utover midler til ordinært vedlikehold, beregnet ca. kr til rehabilitering av heiser. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, renovasjonsavgiften øker med 8 %, mens feieravgiften beholdes uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring En eventuell økning av forsikringspremien skyldes at byggekostnadsindeksen har økt med 1 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Forsikringspremien for vårt borettslag øker ikke i Lån Borettslaget har pr. 31.desember 2013 pantelån i Eika Boligkreditt v/obos til flytende rente 4,1 %. Lånet er et annuitetslån med månedlige terminforfall og er iht. betalingsprognose nedbetalt 30.mars I forbindelse med nødvendig vedlikehold av brannbalkonger og heiser, vil det i løpet av 2014 bli foretatt låneopptak på kr som inkluderer refinansiering av ovennevnte lån i Eika til rest kr pr. 1.desember Lånet vil bli utbetalt som et annuitetslån og nedbetales over 30 år. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonorar Med bakgrunn i den generelle lønns- og prisvekst i løpet av 2013, øker forretningsførerhonoraret til OBOS med 3 % fra kr til kr Medlemskontingent Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2014.

8 8 Teisenløkka Borettslag Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2014 som øker med 5 % fra 1. januar I tillegg ser styret at det er nødvendig å ta opp lån ifb rehabilitering av heisene. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 13.mars 2014 Styret i Teisenløkka Borettslag Øyvind A Larsen /s/ Ørjan Jektvik /s/ Vigdis Sørensen /s/ Gunhild Lind /s/

9 9 Teisenløkka Borettslag Til generalforsamlingen i Teisenløkka Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Teisenløkka Borettslag, som viser et underskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførerss ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkeliglig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Teisenløkka Borettslag per 31. desember 2013, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, T:, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

10 10 Teisenløkka Borettslag Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 21. mars 2014 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor PricewaterhouseCoopers AS, T:, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

11 . 11 Teisenløkka Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Tillegg for opptak av lån * Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR * Ifb. rehabilitering av heiser høsten 2014, vil det bli foretatt låneopptak kr Det er i skrivende stund uklart når lånet blir utbetalt, slik at renter og avdrag på lån i budsjett 2014 er høyst usikre tall. Se for øvrig side 7.

12 12 Teisenløkka Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Antenneanlegg Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital Fra opptjent egenkapital

13 13 Teisenløkka Borettslag BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER: Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER: Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 116 * Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, 13.mars 2014 Styret i Teisenløkka Boretslag Øyvind A Larsen /s/ Ørjan Jektvik /s/ Vigdis Sørensen /s/ Gunhild Lind /s/

14 . 14 Teisenløkka Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp påetableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Parkeringsleie Lokaler Refusjon parkeringsplasser Trappevask SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie Refusjon parkeringsleie ifb. vedlikeholdsarbeider SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger Søppelgebyr Salg tilhenger SUM ANDRE INNTEKTER

15 15 Teisenløkka Borettslag NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Ordinær lønn, vikarer Overtid Lønn rengjøringshjelp Påløpne feriepenger Arbeidsgiveravgift Yrkesskadeforsikring Refusjon sykepenger 520 Arbeidsklær -689 SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013 og er på kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS (tilleggstjenester/møtegodtgjørelse) OBOS Prosjekt AS Oslo Kommune Plan- og bygningsetaten SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Balkonger Vedlikehold brannbalkonger SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Kostnader leiligheter, lokaler SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener gjennomført vedlikehold er tilstrekkelig for å oppveie bygningenes verdiforringelse.

16 16 Teisenløkka Borettslag NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Olje ( liter) Strøm oljefyr el.bereder SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vakthold Renhold fellesbad/søppelcontainere Alarm styrerom Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Kostnader tillitsvalgte Telefonrefusjon Telefon Porto Drivstoff maskiner Vedlikehold maskiner Bank- og kortgebyr Diverse andre kostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS Andre renteinntekter 620 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt SUM FINANSKOSTNADER

17 17 Teisenløkka Borettslag NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Tilgang SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.138/bnr.54. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Traktor m/utstyr Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte OBOS (forskuddstrekk) Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2014, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 4,1 %, løpetid 24 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Nedbetalt tidligere Økt SUM BORETTSINNSKUDD

18 . 18 Teisenløkka Borettslag NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 21 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpne avdrag 0 TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger: Tomt: TOTALT

19 19 Teisenløkka Borettslag ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT MØTER OG BEFARINGER Ordinær generalforsamling ble avholdt 6. juni 2013 i fellesrommet i kjelleren i lavblokka. Tilstede var 10 andelseiere. I tillegg til de lovpålagte årsmøtesakene behandlet generalforsamlingen et forslag fra styret om endringer i vedtektene pkt. 3-2(2) interne forkjøpsberettigede. Forslaget ble enstemmig godkjent. I 2013 har styret avholdt 13 møter og behandlet i alt 215 saker. (2012: 12/216). Styremedlem Gunhild Lind har i perioden vært medlem av OBOS representantskap. Styremedlemmer har deltatt på møter med følgende samarbeidende firmaer: OPAS, Securitas Direct, P-Drift, KONE Heis, Siemens, Alliero, Kjells Markiser, Høybråten Glasservice, DataCall, Anticimex, 2 Rørleggere, Eiendomssikring, Stansefabrikken, Renholdseksperten, Jonny Lier, DSI-Systemer, Granrud Elektriske og Renovasjonsetaten i Oslo kommune. I tillegg kommer deltagelse på kurs, seminarer og møter med forretningsfører. Den 22. januar ble det avholdt informasjonsmøte for beboerne vedrørende rehabiliteringen av lufte- og brannbalkongene i høyblokka og balkongene i lilleblokka. Ing Hermund Danielsen fra OPAS redegjorde for rehabiliteringsplanene. Den 25. september avholdt styret informasjonsmøte med beboerne i lavblokka vedrørende avslutningsarbeidene på balkongene (sol- og vindavskjerming). Det har også blitt avholdt møter med enkelte beboere i spesielle saker. Lagets forvaltningskonsulent er Erik Braathen. Samarbeidet med han og OBOS kontor på Tveita har vært det beste. STYRETS KONTORTID SALG/LADING AV VASKEKORT ELEKTRONISK FAKTURABEHANDLING OG KOMMUNIKASJON DOKUMENTARKIV Styret har kontortid første onsdagen i måneden fra kl. 20:00-21:00. For de fleste besøkende har påfylling av vaskerikort vært det primære ved besøkene. Mange beboere har benyttet besøket på styrerommet til også å ta opp andre saker med styrets representanter, noe vi synes er både hyggelig og positivt. Henvendelser til styret kan også skje ved å benytte e-post: teisenlokka@styrerommet.net Det er fint om du i henvendelsen oppgir ditt telefonnummer. Borettslagets hjemmeside finner du på Siden oppdateres jevnlig. Styret er tilsluttet OBOS ordning om elektronisk f@kturabehandling. Gjennom det har styret adgang til borettslagets fakturaer via e-post og Internett. Løsning sikrer effektuering av borettslagets fakturaer på en sikkerhetsmessig korrekt måte. Styret vil til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer. Styret har godkjent at kommunikasjonen mellom OBOS og styret kan skje elektronisk. Post i papirformat innkommet til OBOS fra andre blir som tidligere videresendt til styret i ordinær post. Borettslagets kontaktperson mot Brønnøysundregisteret er styreleder Øyvind Larsen. Teisenløkkas dokumentarkiv i OBOS ble oppdatert våren 2010 og siden holdt løpende ajour.

20 20 Teisenløkka Borettslag INFORMASJON TIL BEBOERNE TEISENLØKKA-NYTT HUSORDENSREGLER Borettslagsavisen Teisenløkka-Nytt går i 2014 inn i sin 15 årgang. Gjennom avisen holdes beboerne informert om styrets virksomhet. Avisen har siden 2010 blitt trykket i farger og utkom med 5 nummer i (To utgaver på 4 sider og tre på 8 sider). Bladet legges i postkassen til hver enkelt. Tilbakemeldingene er positive og styret viderefører tiltaket. Forøvrig vises til den informasjon som gis i forbindelse med ordinær og eventuell ekstraordinær generalforsamling, samt ved rundskriv og oppslag på oppslagstavla. Hefte med ajourførte husordensregler ble delt ut til beboerne høsten Husordensreglene og vedtektene blir hvert år tatt med i årsmeldingen. SKILTING AV POSTKASSER OG RINGETABLÅ Det er beboers ansvar å skilte ringetablå og postkasser i samsvar med borettslagets regler. Postkasse- og ringetablåskilt skal bestilles hos styret. Det må påregnes noe leveringstid. Skiltene er gratis. De som bor på framleie kan også få skilt i den perioden de bor her. Skiltene skal være påført leilighetsnummer og beboers navn. For å gjøre dette enkelt har styret påtatt seg oppgaven med bestilling av skilt. Dette kan gjøres samtidig som påfylling av vaskerikort. Skilting med tape og/eller påføring av navn med tusj er ikke tillatt. Dersom det skrives med tusj på postkassa, vil styret bestille og montere ny dør for eiers regning. PORTTELEFONER Borettslagets callinganlegg ble skiftet ut i Skilt til ringetablået bestilles hos styret. De er gratis, men det må påregnes noe leveringstid. LÅSBRIKKER Hver leilighet har fått utlevert 2 gratis låsbrikker. Nøkler og brikker overleveres ny eier ved flytting. Tapte brikker og ekstra brikker koster kr 200. SYKKELROM MERKING AV SYKLER SYKKELOPPHENG PÅ VEGG Borettslaget har sykkelrom i kjelleren. Antallet sykler i borettslaget øker jevnt. Det er selvsagt fint at mange velger sykkel som framkomstmiddel, men helt uten problemer er det ikke for styret og vaktmester. Mange setter igjen sykkelen sin ved fraflytting eller unnlater å fjerne den gamle når de kjøper ny. Fra tid til annen må portner fjerne sykler som ikke er i bruk. Sykler må merkes med leilighetsnummer. Fra 2014 vil beboere kunne få oblat til å feste på sykkelens ramme. Oblaten skal påføres leilighetsnummer og gjelder for 2014/15. Vi ber alle merke syklene sine på denne måten. Bare slik kan vi få plass i kjelleren til alle syklene. I 2013 ble det montert sykkeloppheng på veggene i sykkelrommet, for å få plass til flere sykler. Andre private saker som plasseres i sykkelrommet blir kastet av vaktmester. Dette må settes i bodene.

21 AVTALE OM PARKERINGSKONTROLL 21 Teisenløkka Borettslag Borettslaget har siden 2003 hatt avtale med P-drift AS om å forestå håndhevelsen av borettslagets parkeringsbestemmelser. Beboerne er orientert gjennom Teisenløkka-Nytt og ved oppslag. Parkeringsgebyret er pt. kr 750. Oblater og gjesteparkeringskort Ved årsskiftet 2013/14 ble det delt ut nye parkeringsbevis for gjester og oblater til andelseierne. Disse gjelder for årene 2014/15. Oblater til sykler - se avsnitt om sykkelrom. Ved eierskifte skal parkeringsbeviset overleveres ny eier. Styret vil ved henvendelse gi nye eiere oblat til å feste på bilens frontrute. Dersom parkeringsbevis mistes kan nytt kjøpes hos styret - pris kr 100. Tilbud om eksterne p-plasser 1. På nabotomta (ved tørkebåsene) skal parkeringsplassene rustes opp og merkes. Disse plassene er utleieplasser. De kan også leies av våre beboere. Leieprisen er kr pr år. Leieperioden er fra 1. juli til 30. juni året etter. Det er ingen refusjon ved flytting i perioden. Oppsigelsestiden er 2 mnd før utløp av leieperioden. Dette er en meget gunstig pris. 2. Q-park er parkeringsdrifter i Ole Deviks vei, ved Rema-1000 butikken. Her er 10 avgiftsplasser med betalingsautomat langs muren til høyre for innkjøring til Ole Deviks vei 2-6. Parkeringsplassene er skiltet med henvisning P og Gjesteparkering. Q-park tilbyr borettslagets gjester/beboere/øvrige besøkende, med behov for ledig parkeringsplass, en mulighet for natt- og helgeparkering, til kr 60 for 12 timers parkering. Ingen maks p-tid. Har du problemer med å finne plass en gang kan dette være et alternativ. VASKERIET - VASKETAVLE - SALG AV VASKETID Fellesvaskeriet ligger i kjelleren i Teisenveien 41 B. Vaskekort fås kjøpt hos styret i deres kontortid. Maskinparken i vaskeriet består av 2 tørketromler, 3 vaskemaskiner og en rulle. Begge tørketromlene og en vaskemaskin ble kjøpt inn i De to eldre vaskemaskinene er i god stand og fungerer godt. Rulla er svært lite benyttet. Foruten å ha økt driftssikkerhet bruker de nye tørketromlene vesentlig mindre energi enn de gamle. Det er DSI-systemer AS, som har stått for leveransen. Salg av vasketid ga i 2013 en inntekt på kr (2012 kr ). Vaskeprisene ble siste gang økt i 2007, etter å ha vært uforandret i en årrekke. Leieprisen for vaskemaskiner er kr 9 og kr 4 for de øvrige maskiner. Vaskerinøkkelen er erstattet av brikkeleser som er montert ved vaskeridøren. Beboerne kan benytte samme brikke som til utgangsdøren. Kontrollen ligger i at leseren kan gi informasjon om hvem som har vært i vaskeriet og når. Etter at du har vasket skal vaskelåsen enten settes på parkering, eller settes opp på ny vasketid. Mange glemmer dette og sperrer derved for andre som ønsker å vaske.

22 22 Teisenløkka Borettslag Flere beboere har henvendt seg til styret og klagd over manglende renhold i vaskeriet. Vaskepulver og skyllemiddel ligger igjen på gulvet etter forrige bruker. Styret ber de dette gjelder om å skjerpe seg. Det blir mye triveligere å bruke vaskeriet hvis alle rydder opp etter seg, tar med alle sine våte klær og tørker opp om de søler med vaskepulver eller skyllemiddel. Når en beboer reserverer tid på vasketavla er hele vaskeriet, med samtlige maskiner, reservert for vedkommende i dette tidsrommet. Andre beboere har derfor ikke adgang til vaskeriet i denne perioden. Hvis vaskeriet ikke er tatt i bruk innen ½ time etter reservert tidspunkt kan vasketiden overtas av andre. Se forøvrig husordensreglene som er tatt inn i årsmøteheftet. De som ikke respekterer andre beboeres vasketid vil miste retten til å benytte vaskeriet. Beboere som fratas reservert vasketid bes kontakte styret, som vil følge opp saken. ETABLERING AV BAD I LEILIGHETENE Stadig flere andelseiere søker styret om tillatelse til å bygge ombygge/utvide badet og montere dusjkabinett. I 2013 godkjente styret 4 søknader. Det er vedtatt ny bygningslov. Den er langt strengere når det gjelder arbeider i våtrom enn tidligere. Rørleggerfirmaet du benytter vil kunne hjelpe deg med eventuelle søknader til kommunen. Borettslagets praksis i forbindelse med godkjenning av etablering eller ombygging av bad i leilighetene er derfor endret. Ingen må foreta etablering av bad i leiligheten uten styrets godkjennelse. Styrets eventuelle godkjenning vil ha følgende ordlyd: Arbeidene skal utføres av håndverker med godkjent våtromssertifikat. (Styret ber om å bli varslet når arbeidet er ferdig og at kopi av våtromssertifikat vedlegges meldingen). Dersom arbeidet krever offentlig godkjenning, er andelseier ansvarlig for å innhente dette. Det skal legges membran under hele badegulvet. Dersom det skal legges varmekabel, må dette gjøres ved påstøp på eksisterende gulv. Pigging av gulv er ikke tillatt. Andelseier er ansvarlig for alle skader som borettslaget og/eller omkringliggende leiligheter blir påført som følge av arbeidet. Arbeidene må utføres på en slik måte at det ikke svekker den bærende konstruksjonen. Arbeidene må gjøres på en slik måte at leilighetens verdi ikke reduseres. Byggevareavfall skal ikke legges i containeren eller settes ut i korridoren. Du må derfor selv besørge bortkjøring etter hvert som arbeidet skrider frem. Hensynet til naboer må ivaretas ifb. ombyggingsarbeidene. Husk at støy forplanter seg i en høyblokk. Husordensreglene skal derfor overholdes. Autorisert rørlegger og godkjent materiell Dersom det skal utføres arbeid på røranlegg for vann og avløp skal det utføres av autorisert rørlegger med materiell som er sanitærteknisk godkjent for bruk i Norge.

23 23 Teisenløkka Borettslag FYRINGSANLEGGET - SERVICEAVTALE - NY STYRINGSAUTOMATIKK Borettslaget har siden høsten 2009 hatt serviceavtale på fyringsanlegget med firmaet Ivar Lærum AS. I desember 2013 sviktet mekanismen som automatisk skulle skifte om fra el-kjele til oljekjelen, slik at portner måtte foreta dette manuelt. Ny automatikk er bestilt hos Lærum, med leveranse i januar Pris kr Samtidig vil dieselmåleren bli justert. To hovedkraner i kjelleren (til fellesdusjene) er skiftet. REHABILITERING AV BRANN- OG LUFTEBALKONGER OG BALKONGENE I LAVBLOKKA I 2013 var det nødvendig å gjennomføre en omfattende rehabilitering av borettslagets brann- og luftebalkonger, likeledes balkongene i lavblokka. Årsaken var betydelige betongskader i tak og gulv på luftebalkongene. Balkongene i de øverste etasjene var mest utsatt. Små biter og flak hadde løsnet og falt ned. Leilighetsbalkongene i høyblokka er i såpass god forfatning at de kan vente i flere år ennå. Styret engasjerte OPAS til å foreta besiktigelse, utarbeide anbudsdokumenter, samt stå for prosjekt- og byggeledelse i gjennomføringsfasen. Som byggeleder ble engasjert ing. Hermund Danielsen. Arbeidene omfattet pigging av alt løst materiale, korrosjonsbehandling av rustent jern, igjen-mørtling av skader og sår. Gulv ble støpt og nytt belegg lagt på. Dekkplatene av aluminium ble fjernet for å komme til eventuelle skjulte skader. Platene ble remontert, mens toppbeslagene ble skiftet. Takene ble malt innvendig. I lavblokka var arbeidet det samme, men her ble balkongene malt innvendig. Til slutt ble ny glassavskjerming montert. Styret avholdt 22. januar et informasjonsmøte for beboerne om saken. Ing Hermund Danielsen fra OBOS Prosjekt AS redegjorde for den tekniske siden av saken og la fram resultatet av forundersøkelsen og pristilbudene. Styreleder Øyvind Larsen redegjorde for konsekvensene for husleien. Etter anbudsrunden ble Alliero AS tildelt oppdraget. Prosjektet hadde en sluttsum på nærmere 2 mill. Styret opptok et annuitetslån i OBOS, med en nedbetalingstid på 30 år. Arbeidene i høyblokka startet 8. april og var ferdige 1. juli. I lavblokka ble det arbeidet fra 5. august til 15. september. Framdriftsplan og budsjett holdt. Ferdigbefaring og overtakelse skjedde september. HEISENE SERVICEAVTALE Borettslaget har serviceavtale på heisene med KONE AS. Mange heisstopp og reparasjoner De senere årene har det vært foretatt mange og kostbare reparasjoner, særlig på den lille heisen. Dette til tross for at vi i 2007 ble pålagt å foreta en rehabilitering av heisene, som omfattet skifte av innerdører, ombygging av antisig, og ny innredning, nytt anropstablå i 1. etg, samt andre mindre arbeider. Eventuelle heisstopp håndteres vanligvis av portner eller et styremedlem. Styret har utarbeidet manual for håndtering av heisstopp.

24 24 Teisenløkka Borettslag Full utskifting eneste løsning Styret har hatt møter og gått flere runder med KONE Heis om saken. De mange feilene og vanskelighetene med å utbedre dem førte til slutt til at styret måtte vurdere en full utskifting av begge heisene, dvs. at absolutt alt blir nytt. OPAS ved Heiskonsulenten ble engasjert til å utrede saken, utarbeide nødvendige anbudsdokumenter, samt innhente pristilbud fra flere leverandører. Til slutt forelå kun to pristilbud på nye heiser. Prisforskjellen på tilbudene var liten, men det firmaet som hadde den beste løsningen og samtidig det laveste tilbudet var ThyssenKrupp Elevator AS. I møte 23. sept. vedtok styret å inngå avtale med firmaet. Vi vil få to helt like store heiser, begge med en kapasitet på 600 kg, dvs 8 personer. Heisstolen vil få en bredde på 85 cm, en dybde på 185 cm og en høyde på 210. Det er det maksimale av hva som er mulig å få til med den heissjakten vi har i bygget. Døråpningen blir som i dag, dvs 75 cm. Framdriftsplan Arbeidene vil bli igangsatt mai Montasjetid pr heis er 9 uker. Ferdigstillelse er antatt å bli senhøsten SKADEDYRBEKJEMPING Borettslaget tegnet i 2013 avtale med Anticimex AS om skadedyrbekjemping i borettslaget. Det er sikkert gjort i beste mening når enkeltpersoner i borettslaget legger ut mat til fuglene. Det må ikke legges eller kastes ut mat på bakken. Dette tiltrekker seg rotter. Det blir helt meningsløst dersom borettslaget betaler for å holde rottebestanden nede, hvis noen beboere forer rottene. Flueproblemer Høsten 2013 fikk borettslaget et betydelig problem med småfluer i de øverste etasjene. Problemet oppstod nærmest over natta. Beboere meldte om flueinvasjon og meldingene var ikke overdrevet. Vindusruter og vegger var dekket med fluer. Styret tilkalte Anticimex som sprøytet der de kom til. Det viste seg at det ikke var bananfluer som først antatt, men gressfluer. Fra tid til annen kan gressfluene opptre i enorme ansamlinger nær boliger. Mindre forekomster kan ses på våren, men det er høstansamlingene, gjerne på varme dager i oktober, som kan nå formidable proporsjoner med titalls millioner fluer samlet. AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. SNØBRØYTING Borettslagets eksterne avtale om snøbrøyting ble avviklet høsten Borettslaget har kjøpt inn eget brøyteutstyr (Bobcat). Den er liten og godt tilpasset våre forhold. Det er portner Jonny Lier, som utfører snøbrøytingen på Teisenløkka, med styremedlem Klaus Hansen som reserve. Denne løsningen har vist seg å være både bedre og billigere for borettslaget.

25 LEGIONELLA 25 Teisenløkka Borettslag Legionellabakterier overlever ikke temperaturer over 65 grader. Hos oss er det kun i dusjhodene i fellesbadene hvor dette kan tenkes å oppstå. Styret har fulgt henstillingen fra helsemyndighetene og skiftet ut dusjhodene. Arbeidet blir utført av portner Jonny Lier. Det understrekes at det ikke er registrert bakterieforekomster hos oss. Dette er kun å betrakte som et forebyggende tiltak. BASESTASJON FOR MOBILNETTET Fram til høsten 2013 hadde borettslaget avtale med Nextnet AS om etablering av basestasjon for sambandsutstyr på taket av høyblokka. I august ble avtalen sagt opp og utstyret fjernet. BRANNSIKKERHETSARBEID Brannslokker og røykvarsler. I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Som et ledd i å øke brannsikkerheten vedtok styret i 2010 å kjøpe inn brannslukkere og nye moderne brannvarslere (med 10-års batterier) til samtlige leiligheter. I fellesrom, som fyrrom, møterom, vaskeri er det utplassert skumapparater. Tørropplegg for brann og redningsetaten. I 2006 ble det i høyblokka etablert tørropplegg for innvendig vannuttak for Brann- og redningsetaten, som et ledd i en større plan for å øke sikkerheten ved brann i høyblokker i Oslo. Anlegget ble trykktestet av Brann- og redningsetaten i Alle kuplinger og lokk ble kontrollert - ingen feil funnet. Brannsentral. Ved brannsentralen i 1.etg i høyblokka er det satt opp en oversikt over manuelle brannmeldere i borettslaget. Det er utarbeidet manual for nullstilling av brannalarm. Brannalarmer utløst av personer. Et par ganger i året har brannalarmen blitt utløst av personer, som tydeligvis vurderer dette som svært morsomt. Kontroll av brannanlegg. Høsten 2013 foretok Siemens årsbefaring på vårt brannalarmanlegg. Alt viste seg å være i orden.

26 26 Teisenløkka Borettslag HMS I BORETTSLAGET KONTROLL BRANNSLUKKERE / BRANNVARSLINGS- SYSTEM KONTROLL AV DET ELEKTRISKE ANLEGGET Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet (HMS). Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Det finnes informasjon om HMS og forskrifter på styrerommet. Styrets leder er HMS ansvarlig og fungerer som HMS-kontakt i borettslaget. Beboerne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Feil i det elektriske anlegget er årsaken til rundt 20 % av alle boligbranner og har gjerne sammenheng med feil ved installasjon, mangelfullt vedlikehold, manglende oppgradering eller overbelastning. Bruk alltid autoriserte installatører ved arbeid på det elektriske anlegget. Å være hobbyelektriker er både ulovlig og farlig! Følgende er gjort i vårt borettslag: Med bistand fra OBOS Prosjekt AS etablerte styret i 2000 et internkontrollsystem (HMS) i borettslaget. Årsabonnement på ajourhold av HMS-håndboken er bestilt hos OBOS. Nye brannslukkere og brannvarslere delt ut til samtlige andelseiere i 2010/11. Siemens Cerberus kontrollerer brannalarmanlegget hvert år. Brannsentralen ble skiftet ut i Det er dessuten montert 4 nye detektorer i hver etasje, samt 4 til sammen i trappeløpet. Detektorer er også montert i bodrom, fyrrom, ventilasjonsrom og tavlerom i høyblokka. I lavblokka er montert klokke og manuell melder, samt røykdetektor i trappeløpet i 2. etasje, vaskeriet, styrerommet og i loftsrommet i lavblokka. Arbeidene ble utført av Siemens Cerberus AS. Borettslaget har ikke lekeplasser, slik at dette punktet utgår for vår del. Borettslaget har yrkesskadeforsikringen for portner og renholder, samt styreansvarsforsikring for styrets medlemmer. Tørropplegg for Brann- og redningsetaten montert. Nye brannklokker montert i kjeller på høyblokk/lavblokk i Ekstra dekodere montert i kjeller. Frisørbutikken er tilkoblet anlegget. På oppdrag fra styret foretok OPAS, høsten 2009, HMS-kontroll av borettslaget. Sommeren 2009 foretok Infratek AS en kontroll av det elektriske anlegget og borettslagets rutiner for avvik. Påpekte mangler ble utbedret. Høsten 2009 ble det montert vippesikringer i sikringsskapet i vaskeriet og montert to nye lyspunkter ute, for å bedre lysforholdene foran blokka. Stoffkartotek er opprettet. HMS-relatert dokumentasjon er samlet i egen HMS-mappe. Branninstruks hengt opp i hver etasje, ved brannmelder. Brannteknisk tilstandsrapport utarbeidet i 2011 av Norconsult AS. Siste sikkerhetskontroll av heisene ble foretatt av Plan- og bygningsetaten i desember 2013.

27 27 Teisenløkka Borettslag KLAGESAKER - HUSBRÅK - FORSØPLING - OPPSIGELSE AV LEIEFORHOLD Hvert år behandler styret en rekke klager over brudd på husordensreglene. Antall klager i 2013 var høyere enn tidligere. Oppussingsstøy Årlig flytter ca 20 nye andelseiere til Teisenløkka og styret mottar mange klager på oppussingsstøy. Det er umulig å unngå noe flyttings- og oppussingsstøy, men uansett årsak er det husordensreglenes bestemmelser som gjelder. Husbråk Mange klager er relatert til husbråk, høy musikk og festing. Styret kontakter de det gjelder og som regel ordnes det opp i forholdet. Mange er ikke klar over hvor lett lyd forplanter seg i en gammel betongbygning. Politibistand Også i 2013 måtte politiet ta seg inn i leiligheter i borettslaget. I to tilfelle var det for å komme inn til syke personer. I et tilfelle var det razzia etter personer. I de tilfelle der det blir benyttet rambukk må andelseier dekke kostnadene til ny dør. Forsøpling Flere beboere ble i 2013 presentert faktura fra borettslaget for opprydding og bortkjøring etter egen forsøpling. Det er ikke tillatt å hensette noe som helst av søppel utenfor blokka. Våre kameraer ser deg, og styret fakturerer deg. Dette er eneste løsning. Det ville vært helt urimelig om de som forsøpler slipper unna og naboene betaler for bortkjøringen. Se egne avsnitt om «Utplassering av container søppeltømming» og «Hensetting av søppel i kjellerganger, korridorer og på loft». Hundemøkk i heisen Mot slutten av året ble det flere ganger oppdaget at en hund hadde gjort fra seg i heisen uten at eieren hadde foretatt seg noe som helst. Dette er lavmål, men det forstår tydeligvis ikke alle. Neste morgen var det vår renholder og et saneringsfirma som måtte ta seg av problemet. Frisørsalongen robbet Høsten 2013 ble frisørsalongen robbet av et par rumenere. En mann og en kvinne ankom med bil kl Frisør Lene ble forsøkt frastjålet varer og penger før hun, sammen med en kunde, fikk de på dør. Forholdet ble anmeldt til politiet. De fikk også overlevert gode bilder fra våre kameraer av både personer og bil. Slipp ingen inn i blokka Av og til får vi besøk av fremmedfolk med uærlige hensikter. De prøver hele tiden å ta seg inn i blokka på en eller annen måte. Det mest vanlige er at de venter ved inngangsdøra til en beboer kommer og låser seg inn. Da følger de med inn. For å unngå dette ber vi alle bli mer aktpågivende. Ikke slipp inn personer du ikke kjenner. Be i stedet vedkommende kontakte beboeren via porttelefonen. De to personene som utløste brannalarmen siste året ble sluppet inn av en beboer på denne måten. Sigarettsneiper på plenen Styret ber om at det ikke blir kastet sigarettsneiper ut fra leilighetene og ned på plenen. Vaktmester melder om mengder med sneiper på plenen. Dette tar lang tid å fjerne. Vår portner arbeider på timebasis og all forsøpling gjenspeiler seg direkte på husleien.