Saksframlegg. Sakshandsamar: Åse-Birgitte Berstad Arkivsaksnr.: 11/

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Åse-Birgitte Berstad Arkivsaksnr.: 11/ Arkiv: L12 Klager på vedtak i kommunestyret sak 14/12 - Detaljreguleringsplan for Elvebakken 14 * Tilråding: 1. Klagen frå Nordbohus Sogn AS vert teken til følgje. Forvaltningsutvalet vedtek ei mindre endring av detaljreguleringsplan for Elvebakken 14, der parkeringsplass P2 vert fjerna og arealet inngår i føremålet tilkomstveg V2. 2. Klagen frå Lars Kristian Solem vert ikkje teken til følgje. Saka vert sendt over til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Vedlegg: 1. Klage frå Nordbohus Sogn AS, innkomen Klage frå Lars Kristian Solem, innkomen (3 vedlegg er uprenta) 3. Saksframlegg til handsaming av klage på vedtak i sak 58/11 om rammeløyve og dispensasjon i Elvebakken 14. Forvaltningsutvalet sak 69/11, Uprenta vedlegg: - Vedlegg til klage frå Lars Kristian Solem (3 stk.) - Saksframlegg til 2. gongs handsaming av planforslag. Kommunestyret sak 14/12, Saksframlegg til 1. gongs handsaming av planforslag. Forvaltningsutvalet sak 6/12, Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon for riving og rammeløyve for riving og bygging av bustader og garasjeanlegg., Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, Saksutgreiing: Bakgrunn: Bakgrunnen for ny detaljreguleringsplan for Elvebakken 14 var ei klage på forvaltningsutvalet sitt vedtak den , sak 58/11, om dispensasjon for riving, og rammeløyve for riving og bygging av bustader og garasjeanlegg på gbnr. 18/111 (Elvebakken 14). Fylkesmannen stadfesta i brev av dispensasjon og løyve til riving av eksisterande bygning, men oppheva løyvet til bygging av garasjeanlegg under bakken og oppføring av to rekkehus. Saka vart oppsummert med at sistnemnte tiltak var så stort og omfattande at det krevde ny eller endra reguleringsplan. Arkitektkontoret 4B, for utbyggjar Elvabakken AS, varsla oppstart av planarbeidet med annonse i Sogn Avis den , og melding om oppstart vart sendt ut til grunneigarar, naboar og offentlege høyringssinstansar. Planframlegget vart vedteke lagt ut til offentleg ettersyn av forvaltningsutvalet i møte , sak 06/12. Offentleg ettersyn vart kunngjort i Sogn Avis den Høyringsdokumenta vart lagt ut ved Sogndal bibliotek, Tenestetorget og på heimesida til kommunen i tidsrommet , samt sendt til høyringsinstansar og berørte partar for fråsegn/merknader. Detaljreguleringsplan for Elvebakken 14 vart vedteken i kommunestyret , sak 14/12. Vi har motteke to klager på den vedtekne planen, som begge er postlagt innafor klagefristen den :

2 1. Klage frå Nordbohus Sogn AS: Nordbohus viser til samtale med planeininga den , vedrørande HC-parkeringsplass P2. (P2 var før ein del av føremålet bustad/forretning/kontor (B/F/K) i den eldre reguleringsplanen for Elvebakken, og ligg mellom tilkomstveg V2 (i gamal plan FA) og forretningsbygget til Nordbohus.) Nordbohus har fram til i dag nytta parkeringsplassane som i ny detaljreguleringsplan er regulert til AVT og P1 (offentleg), samt nokre parkeringsplassar der det er regulert fortau langs forretningsbygget (FT). Med denne bruken har det hittil vore problemfritt å ta imot varer, samt å parkere bilar knytt til verksemda deira. Nordbohus hevdar at det no vert uråd å ta i mot større bilar ved vareleveransar. Dei ynskjer difor at P2 vert flytta til ein anna plass, slik at området som i den gamle planen vart kalla FA (innafor ny plan kalla V2) kan opparbeidast og nyttast til vareleveransar, oppstilling og tilkomst for foretningstilknytte bilar, samt at boss og emballasje blir skjerma. Grunngjevinga er at Nordbohus treng denne plassen til å ta i mot større bilar til leveransar av til dømes kjøken, utan at dei stengjer av heile tilkomsten til Elvebakken 14. Nordbohus har hatt samtalar med utbyggjar Elvabakken AS v/magne Hofslundsengen og Arkitektkontoret 4B v/guri Fonsdal. Vedkomande ser ingen hindringar med å løyse HCparkeringsplassane i P2 på ein annan måte. Vurdering av klagen frå Nordbohus Sogn AS: I samtale med Nordbohus, som eig gbnr. 18/14, har det kome fram at dei ikkje var klar over regulert fortau i reguleringsplan for Elvebakken, som no er teke med vidare i detaljreguleringsplan for Elvebakken 14. Fortauet er ikkje opparbeidd, og dei har difor nytta området her (både FT og V1) til parkering for tilsette og vareleveransar. P2 ligg innafor gbnr. 18/115, som er eigd av Elvebakken AS, utbyggjar av Elvebakken 14. Når Elvebakken 14 vert opparbeidd med 12 einingar, vil vareleveransar frå større bilar kunne stengje av tilkomsten for bebuarane her. For å framleis kunne ta i mot vareleveransar, vil Nordbohus no verte nøydde til å opparbeide den regulerte tilkomstvegen (V2 i ny plan/ FA i gamal plan). Men slik detaljreguleringsplan for Elvebakken 14 er vedteken, vil P2, med ein HC-plass, øydeleggje for passasjen og tilkomsten til baksida av forretningsbygga. Av føresegnene 4.6 går det fram at to HCplassar kan leggjast på bakkeplan. Den eine av desse er tenkt løyst innafor arealet avsett til bustader på gbnr. 18/111 (B). Av samtalar Nordbohus viser til, går det fram at at også den andre HC-plassen skal vere mogleg å løyse innafor B. Dersom arealet for P2 vert endra til V2 (tilkomstveg) kan det utførast som ei mindre endring, då begge er trafikkføremål. I tillegg til å gje ei funksjonell løysing for naboverksemdene, vil det medføre at begge HC-plassane vert trekt nærare bustadane. Vi rår difor til at klagen frå Nordbohus vert teken til følgje, og at reguleringsplanen med plankart og føresegner vert endra i samsvar med tilrådinga. 2. Klage frå Lars Kristian Solem: Solem klagar på planane om å reise to rekkehus og eit større garasjeanlegg i eit spesialområde for bevaring. Han meiner kommunen går inn for eit kommersielt basert parkeringshus, då det har langt større kapasitet enn for eigedomen sine eigne bebuarar. Han ber også kommunen om å gå til oreigning av ein avtalefesta parkeringsplass i P1, med mindre dei går i møte med ei minneleg ordning. Grunngjevinga for klagen er delt inn i fem punkt, opplista under. Sjå vedlegg 2 for heile klagen.

3 1. Manglande grunngjeving 2. Formelle feil 3. Regulering av kommersiell parkering 4. Oreigning 5. Avslutning Vedlagt klagen var «Utbyggingsavtale for utbygging av delområda P1, P4, V1, V2, B/FO1, F2 og SB i reguleringsplan for ytre del av Øyane i Sogndal», eit brev frå Sogndal kommune v/arvid Valland adressert til Solem, om parkeringsplass på Elvebakken, datert , samt ein merknad frå tidlegare eigar av Elvebakken 16 til reguleringsprosessen i Vurdering av klagen frå Lars Kristian Solem: Solem, som eigar av gbnr. 18/3, har fleire gongar i planprosessen kome med merknader til planen. Mange av merknadane i denne klagen er handsama tidlegare i prosessen, anten i planomtalen eller tidlegare saksframlegg, samt nokre i avslutta byggjesaker. Vurdering av pkt. 1. Manglande grunngjeving: Føresegnene 2 i reguleringsplan for Elvebakken, vedteke , viser føremålet med spesialområdet for bevaring, der det er vist til kulturhistoriske kvalitetar ved den særmerkte byggeskikken (sitat under). Føremålet sier samstundes at det skal vere plass til fortetting, modernisering og endra samfunnskrav til bustad og bumiljø. Av andre føresegner går det fram at det er ivaretaking av gamle bygg, med fasade, materialbruk og fargeval som er dei viktige elementa. «Målet med reguleringsplanen er å ta vare på og utvikle byggjeskikken i denne delen av Sogndal sentrum. I store delar av Elvebakken er det framleis bevart ein særmerka tett småhus busetnad. I andre delar er stilen prega av større sveitserhus. Planen søker utfordringa det er å ivareta begge desse byggekulturane samstundes som det blir plass til fortetting, modernisering og endra samfunnskrav med omsyn på bustad og bumiljø.» Innafor ny detaljreguleringsplan ligg det ikkje bygningar i kategorien som reguleringsplanen frå 1999 har som mål å ivareta. Dette er vurdert i saksframlegget til 1. gongs handsaming i forvaltningsutvalet den , sak 6/12. Både Fylkesmannen og fylkeskommunen v/kulturavdelinga har stadfesta at kontorbygget på gbnr. 18/111 ikkje er verneverdig, og har godkjent rivingsløyve. Grunngjevinga/bakgrunnen for å bryte med gjeldande reguleringsplan er at Fylkesmannen, i vedtaksbrev av , konkluderte med at garasjeanlegget under bakken og rekkehusa var i strid med gjeldande reguleringsplan, og at det krevde ny eller endra reguleringsplan. Dette kom også fram i saksframlegget til 1. gongs handsaming i forvaltningsutvalet den , sak 6/12. Etter pbl 12-3 og har private høve til å fremje reguleringsendring, som skal utformast som ein ny detaljreguleringsplan. I kommuneplanen står det at vi skal vidareutvikle eit sentrum med minst mogleg overflateparkering. Ut i frå kommuneplanen og vedtak gjort av Forvaltningsutvalet i den avslutta byggjesaka, er det tydeleg at tiltaka er i tråd med politiske ynskje. Det er ikkje krav om å drøfte andre alternativ. Klagar meiner at ROS-analysen er tendensiøs (bevisst einsidig), då det er lagt til grunn at trafikkmengda inn i spesialområdet ikkje vert auka. Han meinar også at det tidlegare sjeldan var meir enn fem-seks bilar som stod parkert på tomta då det var kontorlokale her, og at 35 parkeringsplassar vil føre til monaleg auke av både trafikk og støy i spesialområdet. I den nyleg vedtekne reguleringsplanen inngår det aktuelle byggeområdet ikkje lenger i spesialområde for bevaring. I vår vurdering av ROS-analysen legg vi til grunn at trafikken i sjølve spesialområdet

4 ikkje aukar, og at det ikkje vil bli noko kontinuerlig trafikk inn og ut av parkeringskjellaren heile dagen slik det er i kommersielle parkeringsanlegg. V1 er ein blindveg, og vil utelukkande vere tilkomstveg for Elvebakken 12, 14, 16, 17 og 18, samt andre bebuarar i området eller naboverksemder som vil leige/kjøpe plassar. Bruk av garasjeanlegget er tidlegare drøfta i saksframlegget til den avslutta klagehandsaminga, vedlegg 3. I Elvebakken er det trangt om plassen, og parkeringskjellaren kan bidra til at bebuarane får ein trygg parkeringsplass i gåavstand til huset sitt. Parkeringskjellaren vil ikkje vere parkeringsanlegg for tilfeldig besøkande, og kan bidra til mindre trafikk i området regulert til spesialområde for bevaring. Vurdering av pkt. 2. Formelle feil I første avsnitt viser Solem til ei avslutta sak, som han ikkje har høve til å klage på. Saka vart avgjort ved Fylkesmannen sitt vedtak av Dette er ikkje relevant for reguleringsplanen. Klagar meiner at Sogndal kommune ikkje har henta inn ny uttale frå Kulturavdelinga etter at Fylkesmannen slo fast at parkeringskjellaren var eit vesentleg terrenginngrep. Denne påstanden er ugrunna. Fylkeskommunen, også Kulturavdelinga, har fått planen på høyring ved offentleg ettersyn etter 1. gongs handsaming, og melding om vedtak etter 2. gongs handsaming. Dei har ikkje gjeve uttale i den samanhengen. I tredje avsnitt viser Solem til «formelle snarvegar» - vedtak kommunen har gjort i tidlegare saker, som byggjeløyve gjeve utan detaljreguleringsplan og rammeløyve gjeve medan klagesaka var under handsaming. Det første er ikkje relevant for denne saka. Det andre kan kommunen gjere med mindre Fylkesmannen på førespurnad frå klagar krever utsett verknad medan klagen er til handsaming. Vurdering av pkt. 3. Regulering av kommersiell parkering: Tilhøva rundt parkeringskjellaren er tidlegare greidd ut i kommunen si handsaming av klage på byggjeløyve i Elvebakken 14, i saksframlegg til møte i forvaltningsutvalet den , sak 69/11 (vedlegg 3). I første avsnitt viser Solem til at føremålet med parkeringshuset er endra etter nabovarsel og oppstartsmelding, utan at naboane har fått kome med sine merknader, jf. føresegner 11.2 i ny detaljreguleringsplan: frå «plassane kan leigast ut eller seljast til bustadbebuarar elles i sentrum», til «plassane kan leigast ut eller seljast til bustadeigarar i sentrum eller naboverksemder». Vi vurderte dette til å vere ein mindre endring som ikkje trong ny varsling. Med naboverksemder har vi nytta det juridiske omgrepet nabo, definert som to eigedomar med felles grense. I saksframlegget til 2. gongs handsaming i kommunestyret den , sak 14/12, er endring av føresegna føreslått i vurderinga av merknaden frå Nordbohus, og det framgår tydeleg at endringa skjer av omsyn til denne verksemda. Det vert gjort for at naboverksemder, det vil seie gbnr. 18/14 (Nordbohus) og gbnr. 18/2, skal ha moglegheit til å kjøpe/leige parkeringsplassar, for å redusere omfanget av overflateparkering og leggje til rette for næringsverksemd i sentrum. Solem skriv vidare at Sogndal kommune har utvikla ein uheldig forvaltningspraksis der dei blandar korta som planmyndigheit og parkeringsinnkrevjar, at kommunen har gått bort frå intensjonen med garasjen, og at store delar av parkeringskjellaren har vorte omdefinert til næringsareal. Som nabo meiner han også at kommunen og utbyggjar i fellesskap har utvikla eit kommersielt parkeringsprosjekt, og i denne samanhengen trekkjer han inn udokumenterte drøftingar i ei byggjesak som er avslutta. Han meiner at verken naboar eller naboverksemder vil leige plassar til prisen som vert sett, og at det då er grunn til å tru at det kjem opp kommunale parkeringsautomatar. Då det ikkje er Sogndal kommune som eig Elvebakken 14, og difor ikkje har høve til å krevje parkeringsgebyr, er dette ugrunna påstander. Dei er også tidlegare er utgreidd i saksframlegget til sak 69/11 (vedlegg 3).

5 Solem viser til at kommunen har gått vekk frå å byggje parkeringsplassar under sentrumsparken, og har bygd ut overflateparkering på ei anna tomt i sentrum. Dette vedkjem ikkje den aktuelle saka, og er vel meir eit spørsmål om at kommunen eller andre førebels ikkje hatt midlar til desse tiltaka. Prosjektet i Øyane vedkjem ikkje denne saka. Vurdering av pkt. 4. Oreigning: Solem meiner at Sogndal kommune har annektert ein parkeringsplass på området P1 etter at detaljreguleringsplanen vart sendt ut på høyring. Han viser også til ei avtale om makebyte inngått i 1987, og ein parkeringsplass som var reservert i reguleringsplan for Elvebakken, vedteken i 1999, føresegner 3 e. Avtalen som vart inngått i 1987 gjekk ut på at kommunen overtok arealet nord for den gamle gangvegen på gbnr. 18/3 (som no er P1 og AVT), medan eigar av 18/3 overtok gangvegarealet. Avtalen seier ikkje noko om ein reservert parkeringsplass, og gjennom makebytet er kommunen eigar av arealet. I reguleringsplan for Elvebakken var det derimot reservert ein plass for gbnr. 18/3, noko som også er omtala i saksframlegget til 2. gongs handsaming i kommunestyret, sak 14/12. Dette er ei privatrettsleg sak mellom kommunen og vedkomande, og burde i utgangspunktet ikkje vere regulert i plan. I den nye reguleringsplanen er føresegna difor endra til å samsvare med dei faktiske tilhøva; at plassen er offentleg. Oppsummering: Rådmann rår forvaltningsutvalet til å ta klage frå Nordbohus til følgje og fjerne føremålet P2 som ei mindre endring. P2 bør då inngå i trafikkføremålet V2. Klage frå Solem vert ikkje teken til følgje. Saka vert sendt over til Fylkesmannen for vurdering og endeleg avgjerd. Sogndal, 14. juni 2012 Jostein Aanestad Einar Nedrelo -rådmann- -tenesteleiar plan og næring-