Detaljreguleringsplan , Lørenskog sentrum vest - 2. gangs behandling. Vedlegg: Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Tidligere behandlinger:

Transkript

1 Klassering: Arkivsak: Saksbehandler: /378/89 Ivar Vestervik Utvalg Saksnummer Møtedato Eldrerådet 030/ Teknisk utvalg 096/ Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne 076/ Kommunestyret 116/ Detaljreguleringsplan , Lørenskog sentrum vest - 2. gangs behandling Vedlegg: 1. Forslag til plankart 2. Forslag til reguleringsbestemmelser 3. Illustrasjonsplan og illustrasjoner 4. Trafikkanalyse 5. Støyutredning 6. Grunnundersøkelse 7. Utsnitt av gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner 8. ROS-analyse 9. Søknad om forlengelse av planens gyldighet Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Bemerkninger ved varsel om oppstart 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2. Akershus fylkeskommune 3. Statens vegvesen 4. Hafslund Nett 5. Romerike Avfallsforedling (ROAF) 6. Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon (FFO) Lørenskog 7. NUNO Arkitektur, på vegne av Trond Leithe og Kristin Gade 8. Rolvsrud Utbygging Bemerkninger ved offentlig ettersyn 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2. Akershus fylkeskommune 3. Statens vegvesen 4. Nedre Romerike brann- og redningsvesen 5. Ruter 6. Rolvsrud Park IV Boligsameie 7. CBRE Atrium for Esso Norge 8. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Øvrige dokumenter i saken Tidligere behandlinger: 1. Planutvalget , sak 09/11 1

2 2. Teknisk utvalg , sak 26/11 Sammendrag: Planområdet omfatter Astrids vei 1 og 3 og Ragnhilds vei 1 og 3 og avgrenses av Solheimveien, Skårersletta, Ragnhilds vei og Rolvsrud Park. Området foreslås regulert til bolig, med forretningsareal ut mot Solheimkrysset og Skårersletta, og kontor. Det foreslås inntil 9 etasjer i hjørnet mot Solheimkrysset og fra 5 til 8 etasjer ellers i området. Planområdet er redusert i forhold til det planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Planforslaget omfattet da også Solheimveien 70 76, mellom Solheimveien og riksvei 159. Det området er nå tatt ut av planen på grunn av innsigelser knyttet til den delen av planforslaget. Opprinnelig planforslag var av en slik størrelse at det utløste krav om planprogram og konsekvensutredning. Det er utarbeidet konsekvensutredninger i samsvar med vedtatt planprogram. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Iht. plan- og bygningsloven 12-4, 5. ledd faller retten til å bygge bort fem år etter planvedtak. Etter søknad kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Dette er søkt om, slik at hjemmel til å bygge iht. planforslaget får sju års varighet. Rådmannen anbefaler at søknaden om forlengelse innfris. Saksopplysninger: BAKGRUNN: Det er Alt. Arkitektur as som fremmer planforslaget på vegne av Develop 2 as, som er et samarbeid mellom Sjælsø Norge og USBL. NUNO arkitektur as har på vegne av Globusgården as og Mary Gade samarbeidet med Alt. Arkitektur om utformingen av planforslaget. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbygging i kombinasjon med noe kontor og forretning i forlengelsen østover fra Rolvsrud Park. Nord for Solheimveien ønskes det etablert forretnings-/kontorbygg, men denne delen av planområdet er nå tatt ut av planen og vil fremmes for 2. gangs behandling og vedtak på et senere tidspunkt. Planforslaget er av en slik størrelse at det utløser krav om planprogram og konsekvensutredning. Planprogrammet ble fastsatt i planutvalgets møte Planprogrammet gjorde rede for hvilke tema som skal konsekvensutredes. Det er utarbeidet konsekvensutredninger i tråd med dette. SAKSGANG Kunngjøring Forslag til planprogram ble sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn samtidig med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram I henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 4-1 og 4-2 skal det for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn utarbeides planprogram som grunnlag for planarbeidet og konsekvensutredning. Hvilke planer som skal konsekvensutredes er nærmere beskrevet i forskrift om konsekvensutredninger. I henhold til forskriftens 2 pkt. f skal reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I alltid behandles etter forskriften. I oppfangskriteriene i vedlegg I står det blant annet: 1. Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m 2. Det opprinnelige planforslaget la til rette for utbygging av mer enn m 2 næring. Planen falt dermed inn under forskriftens oppfangskriterier. Tidligere politiske vedtak Planprogrammet ble fastsatt i planutvalgets møte , sak 09/11. Følgende vedtak ble fattet: 2

3 Lørenskog kommunes planutvalg fastsetter i medhold av plan- og bygningsloven 12-9, 3. ledd og delegasjon av planprogram for Lørenskog Sentrum Vest, datert Planforslaget var til 1. gangs behandling i teknisk utvalgs møte , som sak 26/11. Følgende vedtak ble fattet: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens og midlertidig delegasjon av , å legge forslag til reguleringsplan , Lørenskog Sentrum Vest, som vist på kart datert med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet besto først av to separate områder, kalt område 1 og område 2, henholdsvis nord og sør for Solheimveien. Det er nå bare det området som tidligere ble omtalt som område 2, som fremmes for 2. gangs behandling. Området er avgrenset av Solheimveien i nord, Skårersletta i øst, Ragnhilds vei i sør og grenser mot Rolvsrud Park i vest. Området har et areal på 17,3 daa og består av Globusgården i Astrids vei 1 og Ra-Gla-senteret i Astrids vei 3. Byggene inneholder forretningsareal, tjenesteytende næring og kontor. Området omfatter også Ragnhilds vei 1 og 3, som er bebygd med eneboliger. Eneboligene er sannsynligvis oppført på 1920-tallet, med senere til-/ombygginger. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til kollektivterminalen i sentrum, ca meter fra Metrosenteret og opptil ca. 600 meter fra Lørenskog Hus. Hele planområdet er støyutsatt som følge av nærheten til relativt høyt trafikkerte veier. Oversiktsbilde 3

4 EIERFORHOLD Planområdet omfatter hele eller deler av følgende eiendommer: Matrikkelnr Adresse Eier / ASTRIDS VEI 3 RA GLA SENTERET DA / RAGNHILDS VEI 3 MARTINSEN HANNE / RAGNHILDS VEI 1 GADE MARY / ASTRIDS VEI 1 GLOBUSGÅRDEN AS /116 RA GLA SENTERET DA /21 AKERSHUS FYLKESKOMMUNE /21 STATENS VEGVESEN REGION ØST /30 AKERSHUS FYLKESKOMMUNE /30 STATENS VEGVESEN REGION ØST /45 LØRENSKOG KOMMUNE PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging I henhold til RPR for samordnet areal- og transportplanlegging skal det legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i arealplanleggingen med samordnet planlegging av utbyggingsmønster og transportsystemer med sikte på å begrense transportbehovet. Som en konsekvens av dette bør utbygging skje innenfor bebygde områder og i nærheten av kollektivknutepunkt. Det legges samtidig vekt på bevaring av grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter og at hensynet til gode bomiljøer skal vektlegges. Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre (RPB) Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner. For områder som ikke omfattes av godkjente fylkesdel- eller fylkesplaner er det ikke tillatt å etablere kjøpesentre over 3000 m 2 bruksareal, med mindre fylkesmannen samtykker i dette. Formålet med RPB er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til en effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til (økt) byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for de som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig by- og tettstedsutvikling. Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senterstruktur skal gi retningslinjer for lokalisering av kjøpesentre. Planen legger vekt på at utbyggingsmønster, areal- og transportplanlegging i Akershus skal være samfunns- og arealøkonomisk og bidra til redusert transportomfang og økt kollektivandel, samt at tettstedene i Akershus skal ha næringsvirksomhet og god offentlig og privat service. Lørenskog nye sentrum er gitt status som senter med regionale handelsfunksjoner. For kjøpesentre som vil få en størrelse på mer enn m 2 kreves det at det må dokumenteres behov for en slik etablering ut fra dekningsgraden for handel og status for det senteret hvor etableringen skal skje og at lokaliseringen skjer i kommunesentre eller i sentre som har, eller vil få, et naturlig befolkningsgrunnlag for en slik etablering. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er området avsatt til senterområde blandet sentrumsbebyggelse, kontor/forretning/bebyggelse for allmennyttige formål/bevertningssteder Boliger kan tillates. En mindre del av planområdet er avsatt til bolig. Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Området omtales ikke spesielt i planen. 4

5 Blant planens retningslinjer er at kjøpesenterutviklingen skal begrenses til eksisterende kjøpesentre og at det ikke bør tillates nye kjøpesentre i kommunen med samlet bruksareal over 3000 m 2. Reguleringsplan Området omfattes av reguleringsplan , Solheim Vest, vedtatt RA-GLA og Globusgården er regulert til forretning/kontor. Eneboligtomtene er regulert til bolig. Sistnevnte omfattes også av bebyggelsesplan , Solheim Vest felt B2 2, hvor området er avsatt til bolig og felles grøntanlegg. Et område i ca. 7 meters bredde fra Skårersletta er i reguleringsplan , Skårersletta, regulert til annen veggrunn. Pågående planarbeid Akershus fylkeskommune utreder baneløsninger til Ahus via Lørenskog sentrum. Det utredes flere alternativer. Ingen mulige traséer er detaljprosjektert ennå. Lørenskog kommune er bedt om å sette i gang planarbeid for trasé og stasjonsområdet i sentrum. I utredning av baneløsninger for Nedre Romerike utarbeidet av Akershus fylkeskommune, illustreres en mulighet med lokk over rv 159 og T-banen parallelt med motorveien under lokket, som vist under. Naturmangfoldloven Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk av vern. Loven gjelder for alt naturmangfold og har blant annet som overordnet mål å sikre nasjonale mål om å stanse tap av biologisk mangfold, samt å oppfylle målene til FN om en miljømessig bærekraftig utvikling. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hele området reguleres til bolig, mens området mot Skårersletta også reguleres til forretning og kontor. Til sammen tillates området bebygget med inntil m 2 BRA. Av dette tillates det inntil 3000 m 2 forretning i 1. etasje, fordelt på 1000 m 2 i b/f/k_1 og 2000 m 2 i b/f/k_2. Det er regulert en sammenhengende bebyggelse mot Solheimveien og Skårersletta. Høydene skal variere fra kote +181,5 til +191, tilsvarende 5 9 boligetasjer. Det er kun i hjørnet mot Solheimkrysset at det tillates 9 etasjer. Fra Skårersletta skal bebyggelsen trappes ned innover i Ragnhilds vei. I gårdsrommet som oppstår er det regulert inn frittliggende blokker på 5 etasjer (maks kotehøyde +181,5). 5

6 All parkering legges i parkeringskjeller med adkomst fra Ragnhilds vei. Varelevering legges også i kjeller. Det tillates ikke kundeparkering innenfor området, kun ansattparkering. Margarethas vei skal fortsettes som en allment tilgjengelig gangvei gjennom området. Denne er ikke vist på plankartet da nøyaktig plassering avklares i forbindelse med detaljprosjektering av utomhusarealene, men traseen er sikret i bestemmelsene. Gangveien skal møte Skårersletta ved at det etableres en overbygget åpning gjennom bebyggelsen. Uteoppholdsareal vil i hovedsak være i gårdsrommet og på balkonger. Det er i tillegg mulighet for takterrasser enkelte steder. Forlenget gyldighet Forslagsstiller har søkt om at hjemmel til å bygge i henhold til planforslaget forlenges med to år, slik at gyldigheten blir sju år fra vedtaksdato. Søknaden er begrunnet med at planens størrelse tilsier flere utbyggingstrinn, hvor fem års frist for siste rammetillatelse kan være for kort. ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Det er vist en sammenhengende randbebyggelse langs Solheimveien og Skårersletta og frittliggende blokker i gårdsrommet. Ubebygde deler av gårdsrommet er felles uteareal for alle boligene. I første etasje mot Skårersletta er det vist forretningsarealer. I bygningene mot Solheimveien får leilighetene inngang både fra fortau langs Solheimveien og fra gårdsrommet. Margarethas vei fortsettes som en gangvei mellom de frittliggende blokkene og randbebyggelsen mot Solheimveien. Det indre gårdsrommet vil ligge noe høyere enn fortauet langs Skårersletta. Denne høydeforskjellen tas opp ved trapp og rampe gjennom åpningen i bebyggelsen mot Skårersletta. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget utløser krav om konsekvensutredning. For planer som skal konsekvensutredes skal det utarbeides planprogram. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen, opplegget for medvirkning, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Fastsatt planprogram er grunnlaget for arbeidet med konsekvensutredning. I planprogrammet, som ble fastsatt i planutvalget , ble det fastsatt følgende utredningstema: Trafikk og framkommelighet Støy og vibrasjoner Grunnforhold Handel Planprogrammet opererte med to alternativer for hvert område, et 0-alternativ, dvs. videreføring av dagens situasjon, og et utbyggingsalternativ. Utbyggingsalternativet baserte seg på å regulere området mellom Solheimveien og rv 159 til forretning (kapitalvarer)/kontor i opptil 4 etasjer, mens området sør for Solheimveien reguleres til bolig/forretning/kontor, med en klar hovedvekt på bolig. Det ble skissert et utbyggingspotensiale på inntil m 2 på område 1 og m 2 på område 2, begge deler inklusiv parkeringskjellere. Det er utarbeidet konsekvensutredning i henhold til planprogrammet. Et sammendrag av utredningene er gjengitt under. Deretter følger redegjørelse for øvrige tema, som ikke har vært gjenstand for konsekvensutredning. Planprogram og konsekvensutredning er basert på opprinnelig planområde, som også omfattet forretnings- og kontorbygg mellom Solheimveien og riksvei 159 (område 1). 6

7 Sammendrag av konsekvensutredning Trafikk Trafikkanalysens beregninger viser at biltrafikken i tilknytning til området vil øke med ÅDT (årsdøgntrafikk) ca , fra i dagens situasjon til ca ved gjennomføring av planforslaget. 73 % av dette er knyttet til område 1. Analysen viser hvordan dette fordeler seg på det tilliggende vegnettet og hvilke konsekvenser dette har for trafikkavviklingen gjennom kryssene (rundkjøringene) Solheimveien/Skårersletta og Skårersletta/Ragnhilds vei/bibliotekgata. Belastningsgraden øker noe i begge kryssene, mest i Solheimkrysset (Solheimveien/Skårersletta), men vil fortsatt være bra begge steder, med minimal kødannelse og forsinkelse. Den økte trafikken beregnes å gi en ubetydelig økt risiko for ulykker med personskade. Det antas at utbyggingen vil gi ca. 350 nye kollektivreiser i døgnet. Støy Det meste av planområdet er svært utsatt for veitrafikkstøy og ligger i såkalt rød sone i henhold til miljøverndepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging, T Rød sone er områder hvor etablering av støyfølsom bebyggelse, som for eksempel boliger, skal unngås. Det åpnes imidlertid for avvik fra dette i sentrumsnære områder og kollektivknutepunkt under visse forutsetninger, blant annet at alle boenheter får en stille side og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold. Støyforholdene vil endres som følge av utbyggingen og det vil først og fremst være randbebyggelsen mot Solheimveien og Skårersletta som ligger utsatt til av boligbebyggelsen. Uteoppholdsarealene vil i all hovedsak være skjermet for støy. Støyutredningen konkluderer med at alle boenheter i bebyggelsen mot Solheimveien og Skårersletta må være gjennomgående for å tilfredsstille støykravene. Norsk Standard (NS) 8175 angir grenseverdier for lydforhold i bygninger og har blant annet grenseverdier for lydnivå utenfor vinduer. Dette nivået overskrides i fasadene mot Solheimveien og Skårersletta. Dersom det ikke skal stilles krav om at stue og soverom skal ligge mot stille side, bemerkes det at det må nevnes spesielt i reguleringsbestemmelsene at soverom og stuer kan ligge i avvikssoner iht. T Det bemerkes at område 2 i støyutredningen er illustrert uten ny bebyggelse i Astrids vei 1. Denne situasjonen antas å være den svakeste utbyggingsløsningen med hensyn til skjerming av uteoppholdsarealene mot støy fra Skårersletta (at kun de frittliggende blokkene i indre gårdsrom blir bygget uten randbebyggelsen mot Solheimveien, anses ikke å være et realistisk utfall og ville også vært i strid med reguleringsplanen pga. støyforholdene). Ved utbygging av Astrids vei 1 i tråd med planforslaget, vil støyforholdene forbedres. For bebyggelsen i Astrids vei 1 vil situasjonen bli den samme som for resten av randbebyggelsen. Grunnforhold Grunnundersøkelsene viser at det er gode grunnforhold med små dybder til fjell og ingen bløte masser. Undersøkelsene tilsier at det må utføres sprenging for store deler av parkeringskjelleren. Handel Handelsanalysen er utført i forhold til etableringen på område 1, som nå er tatt ut av planen og vil behandles videre som en egen sak når nødvendige avklaringer foreligger. Handelsanalysen omtales derfor ikke nærmere her. Konklusjoner Forslagsstiller har på bakgrunn av konsekvensutredningen sammenlignet planforslaget med et nullalternativ, dvs. ingen utbygging, og konkluderer med at utbyggingsalternativet er positivt for utviklingen i området sett i forhold til null-alternativet. I avvikssoner i forhold til støy kompenseres det med bygningsmessige tiltak og balansert ventilasjon. Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Planforslaget legger opp til høy utnyttelse i et sentralt område/knutepunkt med god kollektivdekning uten at viktig grønnstruktur berøres og må anses å være i tråd med RPR for samordnet areal og transportplanlegging. 7

8 Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre (RPB) Planforslaget legger til rette for etablering av forretning utenfor områder som er avsatt til senterområde i gjeldende fylkesdelplan. Forretningsarealet er ikke over 3000 m 2. Planforslaget er dermed ikke i strid med RPB 3, 1. og 2. ledd. Planforslaget legger til rette for en bymessig fortetting med høy utnyttelse svært sentralt i sentralområdet i kommunen, i umiddelbar nærhet til kollektivterminalen og i kort gangavstand fra de øvrige tilbudene i Lørenskog sentrum/solheimområdet. I det samme området planlegges det også T- banestasjon og ytterligere bymessig fortetting. Planforslaget kan dermed vurderes å være i tråd med formålet med den rikspolitiske bestemmelsen. Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Planområdet ligger utenfor det området som er avsatt til senterområde i fylkesdelplanen. Kommuneplanens arealdel Planforslaget er i tråd med formålet i kommuneplanens arealdel. Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Planområdet ligger utenfor det området som er avsatt til senterområde i kommunedelplanen. Nytt handelsareal er ikke over 3000 m 2. Reguleringsplan Det legges til rette for en økt utnyttelse i forhold til gjeldende reguleringsplan. Planforslaget legger også til rette for bebyggelse helt inntil regulert fortauskant langs Skårersletta. I gjeldende reguleringsplan er et område mellom fortauet og byggeområdet regulert til annen veigrunn. Slik sett utvides også byggeområdet i forhold til det som er regulert tidligere. Pågående planarbeid Framtidig T-bane til Ahus vil gå gjennom Lørenskog sentrum med stasjon i området. Ingen mulige traséer er foreløpig detaljprosjektert, men planområdet er vurdert å ligge utenfor det området som vil berøres. Den delen av det opprinnelige planforslaget som ligger mellom Solheimveien og riksvei 159, omtalt som område 1, er nå tatt ut av planforslaget blant annet på grunn av potensiell konflikt med framtidig T-banetrasé. Konsekvenser for natur og miljø Ingen overordnet grøntstruktur påvirkes av planforslaget. Det er ikke registrert viktige lokaliteter for biologisk mangfold innenfor planområdet. Planforslaget medfører ikke at viktige siktlinjer brytes. Det er utarbeidet sol-/skyggeanalyse. Den nærmeste delen av Rolvsrud Park vil tidlig på morgenen bli noe berørt av skygge fra den planlagte bebyggelsen, men dette må anses å være ubetydelig. Ellers vil ikke utbyggingen ha negative konsekvenser for solforholdene på omkringliggende områder. Samtidig som planforslaget innebærer langt høyere utnyttelse enn det som er situasjonen i dag, vil området også framstå grønnere som en følge av at parkering legges under bakken og ubebygd areal over parkeringskjeller opparbeides som felles uteområde for boligene. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Samfunnsmessige konsekvenser Planforslaget bidrar til å definere en gatestruktur og gi området et mer sentrumsaktig preg med urbane kvaliteter. Det legges opp til at den etablerte bebyggelsesstrukturen i Rolvsrud Park viderføres ved at det etableres en randbebyggelse mot Solheimveien og frittliggende blokker bak. Samtidig som strukturen fra Rolvsrud Park videreføres, legges det opp til at fasadene i mye større grad henvender seg til Solheimveien. Ny byggegrense og forretningsareal i gateplan mot Skårersletta bygger opp under Skårersletta som en sentral akse i sentrumsområdet, med blandede funksjoner. Maks høyde på ny bebyggelse er vurdert i forhold til høyden på Lørenskog Hus og blir noe lavere enn maks kotehøyde på Lørenskog Hus. 8

9 Det legges opp til utbygging av ca. 320 boenheter, som til sammen vil huse anslagsvis mennesker. Økonomiske konsekvenser Planforslaget forutsetter ikke tiltak i regi av kommunen. Fremdrift Det er lagt til grunn en trinnvis utbygging hvor hjørnet mot Solheimkrysset antas å bli første byggetrinn, etterfulgt av resten av randbebyggelsen og de frittliggende blokkene til slutt. Juridiske konsekvenser Planforslaget er et privat forslag om detaljregulering. I henhold til plan- og bygningsloven 12-4, 5. ledd faller retten til å bygge bort fem år etter planvedtak. Etter søknad kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Dersom det innen fristen er gitt rammetillatelse, gjelder fristen på tre år etter I denne saken er det søkt om to års forlengelse. Ved innvilgelse av denne søknaden, vil retten til å bygge i henhold til planforslaget vare i sju år fra vedtaksdato. Konsekvenser for barn og unge Dersom det legges til grunn skolepliktige barn per 100 boenheter vil det bety mellom 30 og 65 barn i skolealder bosatt i planområdet etter full utbygging. Utbyggingen vil foregå trinnvis over flere år. Området kan i dag ikke anses å være et område med spesielle kvaliteter for barn og unge. Universell utforming Universell utforming løses i hovedsak gjennom detaljprosjektering. Planområdet har ikke veldig store utfordringer i forhold til dette. Uteområder og adkomst til ny bebyggelse skal utformes etter prinsipper for universell utforming. Høydeforskjellen mellom Skårersletta og gårdsrommet tas opp ved rampe gjennom den planlagte åpningen i bebyggelsen. Det vil sannsynligvis også etableres rampe fra Ragnhilds vei. Risiko og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Det er ikke spesielle forhold i dette området som vanskeliggjør at området kan benyttes til foreslåtte reguleringsformål. Vedrørende støy vises det til støyutredning. BEMERKNINGER Planprogrammet ble sendt på høring samtidig med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet. Følgende merknader kom inn: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser til kommunedelplan for klima og energi og ber om at planforslaget vurderes i forhold til målsettingene i denne planen. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Planforslaget legger opp til knutepunktsfortetting, med de miljømessige gevinstene det har, og ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. 2. Akershus fylkeskommune viser til rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur, som stiller krav om dokumentasjon av behov for etablering av nye kjøpesentre. Fylkeskommunen mener utviklingen av området vil kunne bidra til å bygge opp om kommunesenteret. Det påpekes at det bør tilrettelegges for effektive gangog sykkelveiforbindelser mellom planområdet, kollektivterminalen og Metrosenteret, samt stilles krav om anlegg for sykkelparkering. Det anbefales å stille maksimumsbegrensning for parkeringsplasser. Det anbefales også spesifisering av reguleringsbestemmelsene for å unngå bransjeglidning. Det varsles at fylkeskommunen vil vurdere å fremme innsigelse til planforslaget dersom det ikke tas høyde for framtidig baneløsning til Ahus. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Krav til planprogram og videre planarbeid vil etterkommes. 9

10 Rådmannens kommentar: Når det gjelder forholdet til rikspolitisk bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur vises det til handelsanalysen og vurderingen under. Gode gangforbindelser gjennom området er et sentralt tema i planforslaget og det er stilt krav til sykkelparkering. Det er foreslått en parkeringsnorm som samsvarer med det som er vedtatt i andre nyere planer i området. Når det gjelder forholdet til framtidig baneløsning vises det til vurderingen. 3. Statens vegvesen er svært skeptisk til avkjøring til planområdet fra rundkjøring i Solheimveien/Skårersletta, da en fem-armet rundkjøring her vil være problematisk med tanke på trafikksikkerhet, kapasitet og geometrisk løsning. Det anbefales i stedet en løsning med avkjøring fra Solheimveien. Utredning av trafikk og framkommelighet må beregne økning av trafikkmengde som følge av utbyggingen og beskrive konsekvenser for kryss øst og vest for planområdet. Betydningen av god framkommelighet for kollektivtrafikken i Solheimveien understrekes. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Man har gått bort fra forslaget om avkjøring fra rundkjøringen, som lå inne som et forslag i planprogrammet da det ble sendt på høring. Det vises for øvrig til trafikkanalysen. 4. Hafslund Nett påpeker at det er byggeforbud 7,5 meter fra høyspenningslinje og 5 meter fra nettstasjon, at nye forsyningsanlegg skal bygges iht. Hafslund Netts spesifikasjoner og at tiltakshaver må dekke kostnader med endringer og nye anlegg som tiltaket fører med seg. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Det er en nettstasjon på planområdet som vil bli berørt av utbyggingen. 5. Romerike Avfallsforedling (ROAF) anbefaler at det legges opp til mest mulig bruk av fellesløsninger for renovasjon. ROAF ønsker at det settes av plass for returpunkt for glass og metall i områder som dette. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Kommentarene tas til etterretning. 6. Funksjonshemmedes fellesorganisasjon (FFO) Lørenskog ber om at det blir tatt hensyn til alle kategorier brukere i planforslaget og at generelle retningslinjer for universell utforming må følges. Forslagsstillers kommentar: Kommentarene tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Det må legges vekt på universell utforming i den videre prosjekteringen av tiltaket. Planforslaget virker ikke å medføre store utfordringer knyttet til dette temaet. 7. NUNO Arkitekter, på vegne av Trond Leithe og Kristin Gade: Leithe og Gade er grunneiere innenfor planområdet. Det bemerkes at det i planprogrammet står at innspill fra Gade og Leithe er inkludert i forslaget. Det hevdes at dette er feil. Kommentarene for øvrig er knyttet til område 2. NUNO mener at konsekvensutredningen må utrede følgene av byggegrense mot Skårersletta i forhold til trafikkavvikling, høydeforskjell ved parkeringsanlegg mot øvrig terrenghøyde og bebyggelse, løsninger for trafikkavvikling/leveranse/bakkeparkering for hver eiendom, herunder adkomst fra Astrids vei til næringseiendom, løsninger for myke trafikanter i sammenheng med det øvrige trafikkbildet og framdrift/byggefaser for de enkelte eiendommene innenfor planområdet. Det ønskes også volumstudier som illustrerer trafikkløsninger, gang- og biltrafikk, gaterom, bebyggelse, landskap og grøntstruktur. Det anbefales at byggelinjer beholdes som i dag, at ny bebyggelse på eiendommene 102/80 og 102/14 oppføres i seks etasjer pluss inntrukket toppetasje og forlenges nordover mot eiendomsgrense, samt at framstilling av bygningsvolumer i planprogram og forslag bør gjøres med 3d-visualisering. NUNO mener det må utredes separat forslag som avklarer alle forhold knyttet til trafikk i området. 10

11 Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller er uenig i at innspillene som er inkludert i planprogrammet er feil gjengitt. Globusgården kan bestå slik den er i dag så lenge eier måtte ønske det. Foreslåtte byggegrense mot Skårersletta følger fasadelinje i gjeldende reguleringsplan for Skårersletta og er i tråd med den bebyggelsesstrukturen kommunen ønsker. Forslagsstiller mener konsekvensutredning bør forbeholdes viktige og prinsipielle tema, mens det for prosjektavhengige detaljspørsmål som høydeforskjeller mot ny parkeringskjeller bør være tilstrekkelig med redegjørelse. Konsekvensutredning av trafikkløsning vil også omfatte løsninger for gående og syklende, kapasitet i kryss med mer. Forslagsstiller forstår ikke hva som menes med å utarbeide et separat forslag som avklarer alle forhold knyttet til trafikk i området, men viser til at trafikkforhold må beskrives i forhold til innhold i utbyggingsplanene og er foreslått som et utredningstema i planprogrammet. Rådmannens kommentar: Leithe og Gade, representert av NUNO, har i løpet av prosessen gått inn i et samarbeid med forslagsstiller for å fremme et omforent planforslag. Rådmannen ser det som svært positivt at så sentrale grunneiere innenfor planområdet har bidratt til utformingen av planforslaget. Når det gjelder utredninger og redegjørelser mener rådmannen at dette er gjennomført på en tilfredsstillende måte. 8. Rolvsrud Utbygging er opptatt av at nytt planforslag skal forholde seg til gjeldende bebyggelsesplan mht. sol- og utsiktsforhold og grøntstruktur. Rolvsrud Utbygging er negative til at det foreslås byggehøyder over kote +178,5, som er det som er fastsatt i gjeldende bebyggelsesplan. Forslagsstillers kommentar: Gjeldende reguleringsplan angir maksimal byggehøyde for området som er regulert til kontor/forretning til 3 etasjer + tilbaketrukket toppetasje. Terreng på vestre del av området mot Rolvsrud Park er kote Utbygging til næringsformål etter dagens standard gir etasjehøyder på 3,6-4,5 meter. Et bygg i 4 etasjer vil da få en høyde på minimum 15 meter, som tilsvarer kote Forslagsstiller viser til at det i forbindelse med det nye planforslaget må være tillatt å vurdere byggehøyder i området og det helhetsinntrykk som gis av ny bebyggelse. Utbyggingsformål og løsning er endret i forhold til tidligere vedtatt plan. Det vil være naturlig å vurdere planforslaget etter samme føringer for volum som det som nå er bygget i Rolvsrud Park. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener området tåler høyere bebyggelse enn det som er forutsatt i gjeldende reguleringsplan og at det er naturlig å vurdere dette gjennom arbeidet med en ny reguleringsplan for området. Sol-/skyggeanalysene viser at konsekvensene for nabobebyggelsen er minimale. Verken råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne eller eldrerådet har uttalte seg ved varsel om oppstart. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Følgende bemerkninger kom inn: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har innsigelse til planforslaget når det gjelder størrelse på forretningsareal, omfang av bilparkering for kontor og mangelfulle bestemmelser mht. støy. Fylkesmannen mener at forretningsarealet i planforslaget, slik det lå ute til offentlig ettersyn, baserer seg på et for stort markedsområde og ikke i tilstrekkelig grad tar høyde for utvikling av andre bydels- og lokalsentre. Fylkesmannen har derfor fremmet innsigelse til størrelsen på forretningsarealet i planforslaget. Fylkesmannen mener at 1 parkeringsplass per 50 m 2 kontorareal er en altfor høy parkeringsdekning i Lørenskog sentrum. Fylkesmannen mener trafikkveksten til og fra planområdet i større grad må baseres på kollektivtrafikk og sykling/gange og viser blant annet til nasjonale mål for bærekraftig areal- og transportpolitikk og reduksjon av klimagassutslipp. Fylkesmannen har derfor fremmet innsigelse til parkeringsdekningen for kontor i planforslaget. Fylkesmannen mener at reguleringsbestemmelsene ikke i tilstrekkelig grad sikrer tilfredsstillende lydforhold for boligene. Fylkesmannen har derfor fremmet innsigelse til mangelfulle støybestemmelser. For å frafalle innsigelsen krever fylkesmannen bl.a. at alle 11

12 leiligheter skal være gjennomgående og at minst ett soverom i hver leilighet skal ligge mot stille side. Fylkesmannen har i brev , uttalt seg til revidert planforslag og utfyllende redegjørelser fra forslagsstiller. Her frafalles innsigelsen knyttet til støy. Innsigelsen til parkeringsdekningen opprettholdes på bakgrunn av forslag om at dette reduseres til 1,25 plasser per 100 m 2 kontor. Fylkesmannen mener 0,7 plasser per 100 m 2 kontor vil være et fornuftig nivå. Det vises til at dette tilsvarer maksnormen for Posten på Robsrud og for kontorareal i den tette byen i Oslo, samt at området har god kollektivdekning. Innsigelsen til forretningsarealet opprettholdes. Ny revisjon av planforslaget ble oversendt fylkesmannen I dette forslaget ble parkeringsdekning for kontor endret til 0,7 plasser per 100 m 2 kontor og område 1 tatt ut av planen. På bakgrunn av dette har fylkesmannen i brev trukket innsigelsene til forretningsareal og parkeringsdekning. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstillers kommentar angående forretningsomfang gås ikke nærmere inn på her, da den delen av planområdet dette angår er tatt ut av planen og viderebehandles på et senere tidspunkt. Parkeringsdekning for kontor er endret til 0,7 plasser per 100 m 2 kontor. Etter offentlig ettersyn er prosjektet bearbeidet slik at ingen leiligheter har ensidig henvendelse mot støyutsatt fasade (rød sone), dvs. at alle leilighetene enten blir gjennomgående eller har ensidig henvendelse mot stille side (gårdsrom). Rådmannens kommentar: Den delen av planforslaget som utløste innsigelse på forretningsareal er nå tatt ut av planforslaget. Dette området vil sluttbehandles som en egen plan når nødvendige avklaringer foreligger. Parkeringsdekningen er endret i henhold til fylkesmannens bemerkning. Det vises for øvrig til forslagsstillers kommentar. Innsigelsene fra fylkesmannen er imøtekommet og trukket. 2. Akershus fylkeskommune har innsigelse til planforslaget pga. potensiell konflikt med trasé for T-bane til Ahus i område 1 og omfang av bilparkering for kontor. Når det gjelder parkeringsdekning sammenlignes det med flere prosjekter i fylket hvor det er tillates maks 1,25 plasser per 100 m 2 kontor. Fylkeskommunen er også skeptisk til forutsetninger i handelsanalysen og om denne dermed gir et tilstrekkelig godt grunnlag for fastsettelse av forretningsomfanget i området. Revidert planforslag ble oversendt fylkeskommunen I dette forslaget ble parkeringsdekning for kontor endret til 0,7 plasser per 100 m 2 kontor og område 1 tatt ut av planen. På bakgrunn av dette har fylkeskommunen, i fylkesutvalgets møte , trukket innsigelsene knyttet til potensiell konflikt med T-bane til Ahus og parkeringsdekning for kontor. Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller ser at det kan være hensiktsmessig å ta område 1 ut av planforslaget inntil premisser for T-banetrasé er avklart. Rådmannens kommentar: Område 1 er nå tatt ut av planforslaget. Parkeringsdekningen er endret i tråd med fylkesmannens anbefaling. Dette har også fylkeskommunen akseptert. 3. Statens vegvesen mener at det er nødvendig med en byggegrense mot riksvei 159 på minimum 8 meter fra dagens vegskulder for å ivareta arealbehovet ved en eventuell utvidelse av rv Verken bygninger eller internveier må overskride byggegrensen mot riksveien. Det må framgå av reguleringsbestemmelsene at byggeplan for gang/sykkelvei langs Solheimveien og Skårersletta skal godkjennes av Statens vegvesen Region øst. Rådmannens kommentar: Området nærmest rv. 159 er nå tatt ut av planforslaget. Krav om godkjenning av byggeplan er tatt inn i bestemmelsene. 4. Nedre Romerike brann- og redningsvesen henviser til teknisk forskrift 11-7 om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper egne retningslinjer for dette. Forslagsstillers kommentar: Bemerkningen tas til etterretning. 12

13 5. Ruter er positive til fortetting sentralt nær kollektivterminalen i Lørenskog sentrum. Ruter er imidlertid skeptisk til etablering av forretninger som genererer mye biltrafikk i området og mener også at man kunne vært mer restriktive med tanke på parkeringsdekning for boligene. Det bes også om at Ruter orienteres i god tid vedrørende anleggsarbeid som kan påvirke avviklingen av busstrafikken i området. Forslagsstillers kommentar: Bemerkningen tas til etterretning. Ruter holdes orientert om løsninger for buss i Skårersletta og eventuelle begrensninger som følge av anleggsvirksomhet. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener det er lagt opp til en hensiktsmessig parkeringsdekning i planforslaget og tar bemerkningen til orientering. 6. Rolvsrud Park IV Boligsameie påpeker at det må være uhindret direkte gangvei gjennom framtidig bebyggelse. Sameiet er bekymret for lys- og solforhold ved bygging av 9 etasjer høye hus og mener at det er ekstremt viktig at de frittliggende blokkene holder samme høyde som i Rolvsrud Park. Forslagsstillers kommentar: Gang-/sykkelvei som forbinder Margarethas vei og Skårersletta er et viktig premiss for planforslaget og vil blir ivaretatt i planen. Når det gjelder byggehøyder påpekes det at området med høyest bebyggelse (9 etg.) ligger langt øst for Rolvsrud Park og vil ikke påføre området sjenanse i form av dårligere solforhold. De frittliggende blokkene i gårdsrommet vil få gesimshøyde 1 2 etg. lavere enn bebyggelsen i Rolvsrud Park. Med unntak av tidlig morgensol vil ikke nye bygg endre solforholdene på Rolvsrud Park. Rådmannens kommentar: Det vises til forslagsstillers kommentar. 7. CBRE Atrium uttaler seg på vegne av Esso Norge og mener, med henvisning til trafikksikkerheten, det er viktig at sikt til Esso-stasjonen fra vest ikke blir blokkert av ny bebyggelse. Forslagsstillers kommentar: Sikt til bensinstasjonen fra Solheimkrysset og Skårersletta vil være uforandret. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å begrense utbyggingsmuligheter langs Solheimveien ut fra hensyn til trafikksikkerhet. Rådmannens kommentar: Det vises til forslagsstillers kommentar. 8. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne har behandlet saken , som sak 05/12. Det ble fattet følgende vedtak: Til bestemmelsen 5 siste ledd: Det tilstrebes lagt varme i gang- og sykkelveiene for å oppnå en isfri adkomst. Rådmannens kommentar: Det er ikke praksis å stille dette som krav i reguleringsplaner, men rådmannen noterer bemerkningen som et innspill. Eldrerådet har ikke uttalt seg i saken. Søknad om forlenget gyldighet av planvedtaket ble varslet Det kom inn en bemerkning til søknaden: 1. Akershus fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. 13

14 ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Etter offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer i planforslaget: Det som tidligere ble omtalt som område 1 er tatt ut av planen. Bestemmelsene er oppdatert i henhold til dette. Parkeringsdekning for kontor er endret fra 1 plass per 50 m 2 til 0,7 plasser per 100 m 2. Bestemmelse om sykkelparkering er endret fra krav om 0,5 plass per bolig til: Boliger skal ha 1 plass til sykkel. 50 % av sykkelparkeringsplasser skal legges under tak. Kontor skal ha 1 plass til sykkel per 100 m 2 BRA. 50 % av sykkelparkeringsplassene skal legges under tak. Forretning skal ha 0,5 plasser til sykkel per 100 m 2 BRA. 50 % av sykkelparkeringsplassene skal plasseres nær inngang. Sykkelparkeringsplasser som er del av utomhusanlegg skal være ferdigstilt før brukstillatelse kan gis. Bestemmelser for støy er endret fra: Grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442), tabell 2 eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter disse skal ikke overstiges. Soverom og stuer kan ligge i avvikssoner iht. T-1442 så lenge innendørs støynivå blir i henhold til NS Støy i bygge- og anleggsperioden skal ikke overskride anbefalte støyverdier i tabell 4 (kap. 4 i T-1442). Ved betydelig innslag av impulsstøy fra spunting og slag skal tiltakshaver varsle berørte og informere om hvor lenge støyperioden varer. Til: Grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012), tabell 3 eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter disse skal ikke overstiges. Minimum 60 % av leilighetene skal ha mulighet til soverom mot stille side. Det tillates ikke leiligheter med ensidig henvendelse mot fasade i rød sone, L den 65 db. Støy i bygge- og anleggsperioden skal ikke overskride anbefalte støyverdier i tabell 4 (kap. 4 i T-1442/2012). Ved betydelig innslag av impulsstøy fra spunting og slag skal tiltakshaver varsle berørte og informere om hvor lange støyperioden varer. I bestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur er følgende lagt til: Byggeplan for gang-/sykkelvei skal godkjennes av Statens vegvesen og Lørenskog kommune. Bestemmelsen for dokumentasjonskrav er endret fra: Ved søknad om rammetillatelse skal følgende materiale inngå: Utomhusplan i målestokk 1:200. Utomhusplan skal redegjøre for eksisterende og fremtidig terreng, møblering og vegetasjon, opparbeiding av arealer til atkomst, arealer for av- og pålessing, oppstillingsplass for søppelcontainer, kjøreveier, gangveier, 14

15 Til: parkering, sykkelparkering, areal for lek, rekreasjon, forstøtningsmurer, gjerder, trapper og andre arealbegrensende tiltak, samt materialbruk og belysning. Detaljerte støyberegninger samt plan over støybeskyttelsestiltak. Redegjørelse for forventet støy i bygge- og anleggsperioden og evt. avbøtende tiltak. Riggplan. Vurdering: Ved søknad om rammetillatelse skal følgende materiale inngå: - Utomhusplan i målestokk 1:200. Utomhusplan skal redegjøre for eksisterende og fremtidig terreng, møblering og vegetasjon, opparbeiding av arealer til atkomst, arealer for av- og pålessing, oppstillingsplass for søppelcontainer, kjøreveier, gangveier, parkering, sykkelparkering, areal for lek, rekreasjon, forstøtningsmurer, gjerder, trapper og andre arealbegrensende tiltak, samt materialbruk og belysning. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal følgende materiale inngå: - Detaljerte støyberegninger med beskrivelse av hvordan man skal sikre at innendørs støynivå blir minst i henhold til NS 8175, klasse C og at utendørs støynivå (også for eventuelle takterrasser) er i tråd med T-1442/2012, tabell 3. - Redegjørelse for forventet støy i bygge- og anleggsperioden og evt. avbøtende tiltak. - Riggplan. Før ferdigtillatelse gis, skal det dokumenteres ved nødvendig støymåling at innendørs og utendørs støynivåer er i tråd med Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2012, eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter disse. Overordnede planer og retningslinjer Kommuneplanens arealdel Planforslaget legger til rette for en høy utnyttelse i sentralområdet, i tråd med kommuneplanens intensjoner. Kommunedelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Planforslaget legger til rette for handelsvirksomhet utenfor område avsatt til dette i kommunedelplanen. Kommunedelplanen er 9 år gammel og det har i denne perioden vært en stor utvikling i området. Rådmannen mener at planområdets beliggenhet i møtepunktet mellom sentralområdets to hovedakser og det som må anses å være en del av kjernen i sentralområdet, gjør området velegnet for forretning. Det framstår også som lite hensiktsmessig å begrense handel til kun å være tillat på den ene siden av Skårersletta. Rådmannen mener planforslaget bygger opp under hensikten med kommunedelplanen. Handelsetableringen er heller ikke over 3000 m 2. Politiske retningslinjer for utvikling av sentralområdet Planforslaget bygger opp under Skårersletta som en hovedakse i sentralområdet, ved at bebyggelsen legges i fortauskant og det legges til rette for publikumsrettet virksomhet i 1. etasje. Utformingen av hjørnebygningen mot Solheimkrysset bidrar også til å markere møtepunktet for de to hovedaksene i sentralområdet, Solheimveien og Skårersletta. Framtidig t-banetrasé Planforslaget er vurdert å ikke berøre framføring av framtidig t-banetrasé, etter at området mellom Solheimveien og riksvei 159 ble tatt ut av planen. Naturmangfoldloven Rådmannen har vurdert planforslaget i henhold til naturmangfoldloven, jfr. lovens 7. Det er ikke registrert viktige lokaliteter for biologisk mangfold i området. Med dagens kunnskap vurderer rådmannen at naturmangfoldet ikke blir berørt av tiltaket og finner derfor ikke grunn til å gå inn i prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven. 15

16 Trafikk Rådmannen vurderer de trafikkmessige konsekvensene som akseptable og mener de løsningene det er lagt opp til er gode. Det kan være grunn til å anta at den bymessige fortettingen utbyggingen bidrar til, kan føre flere personreiser over til gange, sykkel og kollektivt, dvs. at fordelingen blir annerledes over tid, enn det som er forutsatt i trafikkanalysen. Foreslåtte parkeringsdekning anses å være tilfredsstillende. Estetikk og byform Rådmannen mener det overordnede plangrepet med å videreføre bebyggelsesstrukturen fra Rolvsrud Park, er godt og gir en helhetlig utvikling av området. Samtidig som bebyggelsesstrukturen fra Rolvsrud Park videreføres, legges det opp til mer utadvendte fasader som henvender seg til gatene. Denne overgangen markerer på en positiv måte beliggenheten i sentrum. Når det gjelder høydene på bebyggelsen så mener rådmannen at man har lagt seg på et fornuftig nivå i planforslaget. 8 etasjer (kote +188) mot Skårersletta og 9 etasjer (kote +191) i hjørnet mot Solheimkrysset er relativt høyt, men etter rådmannens vurdering innenfor en skala som ikke er unaturlig for området. Hjørnet mot Solheimkrysset vurderes å være et punkt som kan markeres med en ekstra etasje. Høydene gir heller ingen vesentlige negative konsekvenser for sol og lysforholdene i området. Høyeste maks kotehøyde i planforslaget er lavere enn på Lørenskog Hus, noe som bør være naturlig for ny bebyggelse i sentralområdet, også for punktmarkeringer som denne. Rådmannen stiller seg bak de foreslåtte byggehøydene og mener forslaget balanserer hensynet til arealeffektivitet, estetikk og bebyggelsesstruktur på en god måte. Måten overgangen fra Skårersletta og innover i Ragnhilds vei er foreslått løst på, vurderes også som god. Forlenget gyldighet I henhold til miljøverndepartementets lovkommentar, bør søknad om forlengelse imøtekommes hvis det ikke er tungtveiende grunner for å avslå. Rådmannen kan ikke se at det er forhold som taler for avslag og anbefaler at søknaden innvilges. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. 16

17 Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan , Lørenskog Sentrum Vest, som vist på kart datert , sist revidert med tilhørende bestemmelser. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-4, femte ledd, forlenges planvedtaket med to år Teknisk utvalg Forslag framsatt i møte: Representant Per Steinar Håklev (H) fremmet på vegne av H og FrP følgende endringsforslag: 1. Høyden av husene reduseres til etg. Tilbaketrukket etg. som tilsvarer kvotehøyde Parkeringsareal pr. boenhet endres til 1 + 0,5 gjesteparkering pr. boenhet. Representant Ellen Catarina Deilkås (DnA) fremmet følgende fellesforslag: Boliger skal ha 2.0 plasser til sykkel. Votering: Rådmannens forslag til innstilling med endringsforslag pkt. 1 falt med 4 (2 H + 2 FrP) mot 5 (4 DnA + 1 LIVH) stemmer. Rådmannens forslag til innstilling med endringsforslag pkt. 2 falt med 4 (2 H + 2 FrP) mot 5 (4 DnA + 1 LIVH) stemmer. Rådmannens forslag til innstilling med fellesforslag ble enstemmig vedtatt. Teknisk utvalg vedtok at eldrerådets tilleggsforslag følger saken. TK-096/12 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan , Lørenskog Sentrum Vest, som vist på kart datert , sist revidert med tilhørende bestemmelser. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-4, femte ledd, forlenges planvedtaket med to år. 17

18 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Særutskrift av møtebok for teknisk utvalg i møte , sak 096/12 ble lagt på bordet i møtet. Forslag framsatt i møte: Organisasjonsrepresentantene Ingebjørg Birkeland, Tom Stenbæk og Ingunn Dahl fremmet følgende motforslag til rådmannens forslag til vedtak: 1. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne vil peke på universell utforming på alle plan. Parkeringskapasiteten må økes. Det må være varmekabler i uteområde/veier så rullestolbrukere og andre kommer fram også på vinterstid. 2. Innendørs parkeringsareal må ha en fri takhøyde på minimum 2,20 m. Rådet anbefaler at det ikke tillates fysiske sperringer for å komme inn på området fra offentlig vei. Det er umulig for bevegelseshemmede å komme fram uten hjelp. 3. Rådet anbefaler også at det avsettes HC plasser for bevegelseshemmede gjester. 4. Rådet mener at minst 25 % av leiligheten der det ikke er heiskrav må være tilgjengelige for alle i alle primærrom. 5. Selv om det er utenfor rådets ansvarsområde, vil vi peke på at høyden på blokkene bør reduseres med minst 2 etasjer. Rådet støtter Per S. Håklevs forslag i teknisk utvalg punkt I og II. Votering: Motforslag fra organisasjonsrepresentantene Ingebjørg Birkeland, Tom Stenbæk og Ingunn Dahl ble enstemmig vedtatt. RF-076/12 Vedtak: 1. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne vil peke på universell utforming på alle plan. Parkeringskapasiteten må økes. Det må være varmekabler i uteområde/veier så rullestolbrukere og andre kommer fram også på vinterstid. 2. Innendørs parkeringsareal må ha en fri takhøyde på minimum 2,20 m. Rådet anbefaler at det ikke tillates fysiske sperringer for å komme inn på området fra offentlig vei. Det er umulig for bevegelseshemmede å komme fram uten hjelp. 3. Rådet anbefaler også at det avsettes HC plasser for bevegelseshemmede gjester. 4. Rådet mener at minst 25 % av leiligheten der det ikke er heiskrav må være tilgjengelige for alle i alle primærrom. 5. Selv om det er utenfor rådets ansvarsområde, vil vi peke på at høyden på blokkene bør reduseres med minst 2 etasjer. Rådet støtter Per S. Håklevs forslag i teknisk utvalg punkt I og II Formannskapet Forslag framsatt i møte: Ragnhild Bergheim (Ap) fremmet følgende forslag: 18