Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18

Transkript

1 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 Utgave: 03 Dato:

2 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 Utgave/dato: 03 / Arkivreferanse: Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Plandokumenter Oppdragsleder: Gina Berge Fag: Plan og urbanisme Tema Forretning/næring/industri Leveranse: Kart og presentasjon;rapport / utredning Skrevet av: Kvalitetskontroll: Lars Krugerud Aud Wefald

3 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Arkitekt Henning Karlsen og Tellefen Invest AS for å bistå i deler av arbeidet med detaljregulering/omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 i Bamble kommune. Sted, dato Skien, , rev og rev Lars Krugerud Arealplanlegger Aud Wefald Kvalitetssikrer

4 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 4 INNHOLDSFORTEGNEL SE 1 Bakgrunn Hensikten med planen Tidligere vedtak Utbyggingsavtale Krav om konsekvensutredning Eiendomsforhold og planstatus Eiendomsforhold Forhold til gjeldende planer Beskrivelse av planområdet Beliggenhet Avgrensning og størrelse Arealbruk Kulturminner Naturverdier Rekreasjonsverdi og barns interesser Infrastruktur og kommunalteknikk Trafikkforhold Grunnforhold Planprosess Beskrivelse av planforslaget Areal Reguleringsformål, utnyttingsgrader og byggehøyder Virkninger av planforslaget Overordnet plan Landskap/fjernvirkning Naturgrunnlaget Lokaliseringsfaktorer Senterstruktur

5 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E Estetikk Utbyggingsrekkefølge Vassdragsforvaltning Vann, avløp og renovasjon Forurensning ROS-analyse Virkninger av planforslaget

6 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E BAKGRUN N 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å omregulere mer areal til industri. Dette fordi høyspentlinje er fjernet. Samtidig endres formål fra rent industriformål til kombinert formål industri/næring/forretning. Forretning omfatter også detaljhandel. 1.2 Tidligere vedtak Gjeldende reguleringsplan for Meikjær ble godkjent i Utbyggingsavtale Det er ikke varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale for arealet, og det er ikke vurdert at det er behov for utbyggingsavtale på nåværende tidspunkt. 1.4 Krav om konsekvensutredning Med bakgrunn i at planen er i tråd med overordnet plan, vurderes det at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Forretningsformålet er i tråd med lokalsenter som ligger inne i forslag til ny kommuneplan for Bamble. 2 EIENDOMSFORHOLD OG PLANSTATUS 2.1 Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene 73/126, 73/9, 73/87, 73/7 og deler av 208/1, 180/1 Eiendom Hjemmelshaver 73/126 73/9 Arne Petter Titland 73/87 Bamble kommune 73/7 Svein Haukøy Olsen (er kjøpt av Tellefsen Invest AS men ikke tinglyst) 208/1 Telemark Fylkeskommune 72/77 Bamble kommune 180/1 Statens Vegvesen

7 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 7 Figur 1. Eiendomsforhold 2.2 Forhold til gjeldende planer Regionale planer Området Rønholt/Feset er angitt som lokalsenter i Regional plan for samordna areal og transport i grenland (ATP-Grenland). ATP-Grenland erstatter bl.a. Fylkesdelplan for senterstruktur Kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplanens arealdel for vist som areal der det finnes gjeldende reguleringsplan. Kommuneplanen er under rullering.

8 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 8 Figur 2. Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan Planområdet er regulert. Planforslaget er en «omregulering». Figur 3. Gjeldende reguleringsplan

9 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E BESKRIVELSE AV PLANO MRÅDET 3.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Bamble kommune ved krysset mellom Rønholtveien og E-18. Illustrasjon, figur 4, viser omtrentlig plassering. Figur 4. Planområdets beliggenhet 3.2 Avgrensning og størrelse Planområdet avgrenses av Valleveien, Rønholtveien og E-18. Planområdet er 28,5 daa. 3.3 Arealbruk Planområdet består i dag av mindre bergknauser og store deler er relativt nylig hogget.

10 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E Kulturminner Det er ikke kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet ( 3.5 Naturverdier Skogen er hugget og slik arealet fremstår i dag har det ingen naturverdier, utover at bekken er et viktig element. 3.6 Rekreasjonsverdi og barns interesser Det går ingen spesielle stier over arealet og ved befaring er det ikke gjort registreringer som tyder på at arealet er benyttet til rekreasjon eller av barn- og unge i vesentlig grad. 3.7 Infrastruktur og kommunalteknikk Det går ledningsnett langs veien. 3.8 Trafikkforhold Rønholtveien og Valleveien går langs planområdet. Adkomst til planområdet vil være via disse. 3.9 Grunnforhold Det er fjell i dagen innenfor deler av planområdet. På arealene med løsmasser består disse av tynn hav- og strandavsetning. 4 PLANPROSESS Igangsetting av reguleringsarbeidet ble kunngjort i TA med uttalelsesfrist Varslingsannonse er vist nedenfor. Varsel er også sendt per brev til naboer, berørte og ulike myndigheter.

11 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 11 Figur 5. Varslingsannonse

12 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 12 Det er kommet inn 7 merknader til varsel om regulering og forslag til planprogram. Statens vegvesen, brev av Statens vegvesen uttaler at byggegrense i gjeldende plan må opprettholdes. Den er 50 m fra E18, og 15 m fra fylkesveg 208. SVV ber om at planens begrensning mot nord økes, og at det blir regulert inn fortau på nordsiden av fylkesveg 208. Kommentar Det er lagt inn 30 meter byggegrense mot E18 og 12,5 meter fra fylkesveg 208. SVV har i epost av bekreftet at de kan gi 30 meters byggegrense fra midt E18. Planen omfatter fortau på nordsiden av Fv 208 og fortau/gsveg langs vestsiden av Valleveien. Fylkesmannen i Telemark, brev av Forholdet til Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark: Rikspolitisk bestemmelse (RPB) for kjøpesentre slår fast at handel bare kan etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. I Telemark har vi Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark vedtatt av Fylkestinget i desember 2004 og godkjent i Miljøverndepartementet mars Senterstrukturplanen gir føringer for hvilke sentra vi skal ha, og innholdet i disse. Området Meikjær v/e18, som omfattes av reguleringsplanen, er ikke definert som et senter i senterstrukturplanen for Telemark, og den åpner dermed ikke for detaljhandel innenfor dette området. Gjør oppmerksom på formålet til RPB for kjøpesentre. Fylkesmannen vil derfor være kritisk til at det skal åpnes for detaljhandel innenfor området Meikjær, og vil måtte vurdere innsigelse til dette når planen kommer på offentlig ettersyn. Kommentar Rønholt/Meikjær- område er foreslått lagt inn i kommuneplanen som lokalsenter i forbindelse med rulleringen som pågår Reguleringsplanen vil da være i tråd med overordnet plan. Planen er også i tråd med Regionalplan for samordna areal og transport i Grenland , vedtatt som erstatter Fylkesdelplan for senterstruktur. Rønholt/Feset er der angitt som et av lokalsenterene. Skagerak Nett AS, brev av Skagerak Nett AS har 230V kabelanlegg i det regulerte området. Skagerak ønsker en tilbakemelding om forventet effektbehov for hele det regulerte området. Dette vil, sammen med utforming av ny bebyggelse, være avgjørende for hvor mye av eksisterende nett som kan benyttes. Ved tilstrekkelig stort effektbehov må det vurderes om det er behov for en ny nettstasjon, frittstående eller i bygg. Så langt det er mulig ønsker Skagerak nett at eventuelle nye elanlegg blir vist i selve reguleringsplanen eller at det tas inn i

13 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 13 reguleringsbestemmelsene en formulering om at utbygger skal ta kontakt med nettselskapet for å avklare plassering og utforming av nettstasjon. Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, f.eks, fjernbåren varme, ønsker Skagerak at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk overføring. Kommentar Det er lagt inn en formulering i bestemmelsene om at utbygger skal ta kontakt med nettselskapet for avklaring om effektbehov og evt. plassering og utforming av nettstasjon. Enhet for tekniske tjenester og eiendomsforvaltning, brev av Påpeker følgende: - Eksisterende avløpspumpestasjonsområdet må fortsatt vises som offentlig. - Kommunen har VA-ledninger langs tomtegrensen mot Rønholtveien fra pumpestasjonen og fram til E18. Disse må det tas hensyn til ved omregulering/utbygging. Kommentar Eksisterende avløpspumpestasjon er regulert inn med eget formål. Krav om kommunalteknisk plan. Telemark Fylkeskommune, brev av og Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket, og det er lite potensiale for nye funn i områdene. Fylkeskommunen vil likevel gjøre oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven 8 annet ledd. Meldeplikten må innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Bemerker at det i varselet ikke opplyses om tiltaket er i tråd med overordnet plan. Fylkeskommunen vil minne om at kommunen, etter en konkret vurdering, må avgjøre om tiltaket utløser konsekvensutredning etter pbl 4-2 andre ledd. Fylkeskommunen minner om at handelsetableringer må være i tråd med Fylkesdelplan for senterstruktur. Kommentar Det er tatt en fellesbestemmelse om meldeplikt i reguleringsbestemmelsene. Rønholt/Meikjær- område er foreslått lagt inn i kommuneplanen som lokalsenter i forbindelse med rulleringen som pågår våren Reguleringsplanen vil da være i tråd med overordnet plan. Planen er også i tråd med Regionalplan for samordna areal og transport i Grenland , vedtatt som erstatter Fylkesdelplan for senterstruktur. NVE, epost av og I forhold til vassdrag uttaler NVE at planområdet berører en bekk og at alle vassdrag, inkludert åpne og lukkede bekker, bør merkes tydelig i plankartet og reguleres til bruk og vern av sjø og vassdrag. Det bør angis en bredde for byggeforbud, ev. bevaring av kantsonen langs vassdraget. Uttaler at som hovedregel skal bekker holdes åpne og en

14 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 14 kantsone bevares. Dersom det planlegges inngrep eller tiltak som berører bekken eller kantsonene, må tiltaket og konsekvensene av dette beskrives nærmere som grunnlag for ev. vurdering etter vannressursloven. I forhold til flom- og skredfare viser NVE til krav til sikkerhetsnivå for ny bebyggelse i forhold til flom-, erosjon- og skredfare. Dersom det konkluderes med at området er flom- og/eller skredutsatt, må faresonen avmerkes på kartet som hensynssone, og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging og tiltak. Anlegg for energiforsyning og overføring skal reguleres som teknisk infrastruktur etter pbl 11-7 nr 2, med unntak av kraftledninger i sentral og regionalnettet som skal vises som hensynssone. NVE har i epost av kommentar til flytting av bekken. NVE uttaler at hovedregelen i vannressursloven er at vassdragstiltak ikke skal være til skade eller ulempe for allmenne interesser. Dersom vassdragstiltaket beskrives på en dekkende måte i reguleringsplanen, vil behandlingen samordnes, slik at en unngår separat behandling etter vannressursloven. Plandokumentet bør derfor inneholde: Nærmere beskrivelse av det planlagte vassdragstiltaket og ev. konsekvensene av dette, spesielt i forhold til vassdragsmiljø, flomforhold og ev. utfordringer knyttet til grunnforhold/stabilitet. Beskrivelse av prinsipper for gjennomføring og reetablering av bekkeløp slik at form og funksjon blir mest mulig lik det opprinnelige. Vurdering av dimensjonering i forhold til flom (200 års flom). Beskrive hvordan tiltaket skal følges opp med tilsyn og ev. vedlikehold. Kommentar Tiltakshaver bemerker at dagens bekketrase ikke er den opprinnelige, men at den er blitt til etter en flom der bekken fant sitt eget løp. Tiltakshaver har hatt kontakt med vegvesenet både muntlig og skriftlig når det gjelder endring av bekkeløpet. Nåværende bekkeløp vil bli tilbakeført til opprinnelig bekkeløp og bli bygd i naturstein. Statens vegvesen ønsker å komme med innspill når arbeidet skal begynne for å ivareta sine interesser når det gjelder plasting av bunn og erosjonssikring i det nye bekkeløpet. Det har vært korrespondanse med NVE i planprosessen og NVE uttaler i epost av at de ikke kan se at tiltaket berører allmenne interesser i vesentlig grad. NVE vurderer derfor planen slik de er fremlagt til ikke å kreve noen ytterligere behandling etter vannressurslovens bestemmelser. Det er utarbeidet en plan/notat som viser prinsipper for gjennomføring og reetablering av bekkeløpet.

15 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E BESKRIVELSE AV PLANF ORSLAGET 5.1 Areal Planområdet måler totalt ca. 28,5 daa. 5.2 Reguleringsformål, utnyttingsgrader og byggehøyder På foreliggende planforslag er det valgt å regulere planområdet i hovedsak til Bebyggelse og anlegg Kombinert formål Forretning/Næringformål. Planen omfatter også Samferdsel og teknisk infrastruktur Kjøreveg, annen veggrunn, Grønnstruktur, LNF og Bruk og vern av sjø og vassdrag. Arealregnskap: Formål Areal Bebyggelse og anleggsformål - Forretning/Næringformål 10,87 daa - Kommunalteknisk anlegg 0,22 daa (S1) Samferdsel og teknisk infrastruktur - Kjøreveg (offentlig) 7,77 daa - Fortau 0,98 daa - Gs-vei 0,53 daa - Annen veggrunn 4,44 daa Grønnstruktur - Grønnstruktur 0,74 daa Landbruks -, Natur og Friluftsområder Landbruksformål 2,65 daa Bruk og vern av sjø og vassdrag Friluftsområde 0,3 daa Bebyggelse og anleggsformål kombinert formål Forretning /næring formål Innenfor feltene som omfatter KOMB1, KOMB2 legges det til rette for kombinert formål forretning/næringformål. Forretning og næring skal være i form av et lokalsenter og kan omfatte forretning i form av detaljhandel (dagligvare, kiosk etc) og næring i form av tjenesteyting som legekontor, frisør og lignende. Formålet industri som del av næringsformålet skal omfatte lettere industri med nødvendig lager. Brann og eksplosjonsfarlig virksomhet tillates ikke anlagt innenfor området. En tillater heller ikke støyende eller annen forurensende virksomhet som kan være til vesentlig ulempe for nærområdene rundt. Arealer for lokalsenter/forretning skal være klart adskilt fra arealer som benyttes til industriformål. Forretning skal være begrenset i omfang til BRA= 2500m 2. Maksimal utnyttelsesgrad innenfor feltene er satt til % BYA= 50 %. Maksimal byggehøyde settes til 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

16 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 16 Det åpnes for flere takformer. Bebyggelse og anleggsformål kommunalteknisk anlegg Felt S1 omfatter kommunal pumpestasjon. Samferdsel og teknisk infrastruktur kjøreveg Omfatter eksisterende offentlig kjøreveg. Samferdsel og teknisk infrastruktur gs-vei Omfatter felt GS1 som er gang-og sykkelveg langs Valleveiens vestside. Samferdsel og teknisk infrastruktur fortau Omfatter fortau på nordsiden av Rønholtvegen/Vallevegen. Grønnstruktur grønnstruktur Omfatter arealer langs vassdrag. 6 VIRKNINGER AV PLAN FORSLAGET I dette kapittelet beskrives og vurderes virkninger av planforslaget. Sjekkliste for planlegging ihht Grenlandsstandarden nr er benyttet. 6.1 Overordnet plan Planforslaget er i samsvar med forslag til ny kommuneplanens arealdel, der området ved Feset/Meikjær er foreslått avsatt til lokalsenter. Planen vurderes derfor ikke å utløse krav om konsekvensutredning så lenge kommuneplanen blir vedtatt slik forslaget nå foreligger. 6.2 Landskap/fjernvirkning Det er godkjent omfattende terrengarbeider i vedtak (sak 252/12). Selve landskapet i området vil derfor bli vesentlig endret.

17 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 17 Figur 6. Bilde av området fra Rønholtveien. Figur 7 nedenfor viser en mulig utforming av et lokalsenter med bl.a. dagligvarebutikk i felt KOMB1. Figur 7. Skisse til løsning for ny bebyggelse i felt KOMB1.

18 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E Naturgrunnlaget Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser i planområdet, da store deler av planområdet består av fjell i dagen. Sone langs bekk er regulert til grønnstruktur. Det må sikres stabile forhold langs bekken. Det er gode solforhold innenfor hele arealet. Planområdet er i all hovedsak hogd ut og vegetasjon er derfor ikke nærmere vurdert. Bekk legges om. 6.4 Lokaliseringsfaktorer Planområdet ligger i området som nå er tiltenkt som lokalsenter i kommuneplanens arealdel. Arealet ligger i nærhet til bl.a. Rønholt skole. Rønholt skole har barneskole, ungdomsskole og barnehage. 6.5 Senterstruktur Planforslaget omfattes av Regional plan for samordna areal og transport i Grenland , vedtatt 17.juni 2014 (ATP-Grenland). Det aktuelle arealet er en del av området Rønholt/Feset som i den regionale planen er fastsatt som lokalsenter. Det er et krav i ATP at Lokalsentre skal avgrenses i kommuneplanens arealdel. Det legges derfor opp til detaljhandel i dette området med bakgrunn i at en i forbindelse med rullering av kommuneplanen har lagt dette området inn som aktuelt for et lokalsenter. Forretning i dette området vil være gunstig i forhold beliggenhet langs Valleveien og E18 og vil komme som «erstatning» for butikk som tidligere lå i området ved Feset/Rønholt. I og med at lokalsenteravgrensningen ikke er endelig gitt i overordnet plan (kommuneplanens arealdel) er det foreslått en begrensning på 2500 kvm samlet bruksareal for forretning innenfor planområdet. Dersom en i prosessen innskrenker området for lokalsenter til å gjelde området for denne reguleringsplanen bør begrensningen endres til 3000 kvm forretning, slik at man kan etablere all forretning i lokalsenteret på disse arealene. 6.6 Estetikk Grad av utnytting og byggehøyder er i vurdert i forhold til planområdets plassering. Området er gitt relativt høy utnyttelse, utfra at arealet bør utnyttes på en god måte slik at arealbeslag i skog og landbruksarealer blir så begrenset som mulig. Byggehøyder som er gitt er basert på at høyder for generell næring/industribebyggelse og at ny bebyggelse vil gi liten skyggeeffekt for eksisterende bebyggelse. 6.7 Utbyggingsrekkefølge Det er gitt rekkefølgekrav i forhold til opparbeidelse av ny trase for bekken i planområdet. 6.8 Vassdragsforvaltning Planforslaget fører til at bekk i planområdet må legges noe om.

19 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 19 Det er gjennomført en vurdering av tiltakene i vassdraget som planen medfører. Dette er beskrevet i særskilt rapport utarbeidet av AKEB AS, datert Det legges opp til en bekk med 4-5 meters bredde med en grønn kantsone mot E18 og en natursteinsmur mot byggeområdet (prinsipp for natursteinsmur er vist i bilde figur 9-11). Tiltaket er beskrevet i rapport/plan fra AKEB AS. Det er gitt en bestemmelse om at ny trase for bekken kan justeres i forhold til endelig innmåling av eksisterende terreng, samt dialog med Statens vegvesen. Figur 8. Dagens bekk i planområdet.

20 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 20 Figur 9. Prinsipp for natursteinsmur Figur 10. Prinsipp for natursteinsmur med duk.

21 Planbeskrivelse for omregulering for del av plan for Meikjær ved E18 21 Figur 11. Prinsipp for natursteinsmur 6.9 Vann, avløp og renovasjon Eksisterende avløpspumpestasjonsområdet er gitt eget formål i reguleringsplanen. Kommunen har VA-ledninger langs tomtegrensen mot Rønholtveien fra pumpestasjonen og fram til E Forurensning Det vurderes at det kun er trafikkstøy som kan være aktuell forurensning i planområdet. Det er gitt bestemmelse om at kravene til støynivå i retningslinje T-1442 og NS 8175 skal være oppfylt både i anleggsfase og etablert situasjon. 7 ROS-ANALYSE Ros-analyse for planen er utarbeidet som et selvstendig dokument i saken. I analysen er de tema som krever tiltak eller der tiltak bør vurderes spesielt beskrevet. 8 VIRKNINGER AV PLAN FORSLAGET En kan ikke se at planforslaget har spesielle virkninger på landskap, biologisk mangfold eller andre særskilte tema, utover kryssløsning/siktforhold som det er gitt bestemmelser for å løse. Det er også gitt bestemmelse i forhold til bekken og flom.