Saksnr. Utvalg Møtedato 65/09 Forvaltningsstyret /09 Kommunestyret

Transkript

1 Rendalen kommune Side 1 av 7 Arkivsak: 09/ Saksbehandler: Anne Silje Berg HOLMEGGA BOLIGFELT Saksnr. Utvalg Møtedato 65/09 Forvaltningsstyret /09 Kommunestyret Vedlegg: 1. Planbeskriving revidert Plankart revidert Planbestemmelser revidert november Illustrasjonsplan revidert Ikkje vedlagte dokument: 5. Uttale til offentleg ettersyn frå Fylkesmannen i Hedmark, Uttaler til offentleg ettersyn frå Hedmark fylkeskommune, og Uttale til offentleg ettersyn frå Statens Vegvesen, Uttale til offentleg ettersyn frå NVE, Uttale til offentleg ettersyn frå Bergvesenet, Uttale til offentleg ettersyn frå Vegard Mømb, Attendetrekking av motsegn til planforslag, Fylkesmannen i Hedmark, Attendetrekking av motsegn til planforslag, NVE, Rapport radonundersøkingar, dr.ing. Åse Berg, Endeleg rapport geologiske undersøkingar, Solvang og Fredheim as, Bakgrunn for saka: Forslag til reguleringsplan for bustadfelt i Holmegga var ute til offentleg ettersyn i januar og februar i år, etter vedtak i det faste utvalet for plansaker i møte , sak 2/09. Det kom da motsegn til planforslaget frå NVE og fylkesmannen, som omhandla radonundersøkingar og geologiske undersøkingar for å avklare eventuell rasfare, samt at løysingar for VA måtte avklarast og område for avlaupsanlegg skulle sikrast gjennom plankart. Det har i vår og sommar derfor vorte gjennomført radonmålingar samt geologisk undersøking av området for å etterkome desse krava. Radonmålinga var ferdigstilt og oversendt i juni, medan kommunen fekk resultata frå dei geologiske undersøkingane oversendt i september. Det er i det opprinnelege planforslaget gjort naudsynte endringar for å etterkome krava i motsegnene, samt for å gjera endringar i planbestemmelser og kart for å sikre at sikkerheit i forhold til radon og fare for ras/ utglidingar blir ivareteke.

2 Side 2 av 7 Rådmannen si vurdering: Forslaget til reguleringsplan vart handsama av det faste utvalet for plansaker sak 2/09, og lagt ut til offentleg ettersyn i januar og februar. Det kom da inn både merknadar og motsegn til planforslaget. Hedmark fylkeskommune, Peiker å på at det er viktig at veger og bebyggelse blir gjennomført med ei best mogleg tilpassing til eksisterande terreng, landskap og vegetasjon. Merker seg også at løysingar for vatn og avlaup ikkje synest å vera utgreia, og føreset at dette blir gjort før reguleringsplanen blir vedteke. Vurderer ivaretakinga av dei automatisk freda kulturminna som å vera avklart gjennom planen. Administrasjonen sine kommentarar på dette er at det gjennom planutarbeidinga er foreteke forenkla hellings- og vegetasjonsanalysar. Utforminga av planområdet og bestemmelser har teke omsyn til terrenget. Skisser for VA-anlegg vart ettersendt og område for VA-anlegg innlagt i plankartet, for så å bli oversendt til avgrensa høyring til fylkesmann, fylkeskommune samt berørte grunneigarar. Fylkesmannen i Hedmark, Fylkesmannen kan ikkje sjå at VA-spørsmålet er tilstrekkeleg avklara gjennom planforslaget, og fremjer derfor motsegn. Fylkesmannen fremjer også motsegn fordi dei meiner at forholdet til fare for ras og radon ikkje er tilstrekkeleg utgreia. Fylkesmannen peiker på at avstanden til skule, barnehage og sentrumsfunksjonar ikkje er omtala i planarbeidet, og at vurderingar av dette er viktige verkemiddel i dei nasjonale måla for samordna areal- og transportplanlegging samt reduksjon av CO 2 -utslepp. Lokalisering er også viktig med tanke på auka utgifter til skuleskyss. Det blir bedt om at kommunen vurderer å ta inn eit krav om eit minimum av opparbeiding av leikeplassområdet og at dette bør stå ferdig samtidig med at fyrste bustad blir teke i bruk. Fylkesmannen har forøvreg diverse formelle merknadar til utforming av planbestemmelsene. Det vart ettersendt skisser for VA-anlegg og område for VA-anlegg vart lagt inn i plankartet, for så å bli oversendt til avgrensa høyring. I tillegg vart det lagt inn nye bestemmelser 1.1 og 1.2 som sikrar at det blir gjennomført undersøkingar av faren for radon og ras før planen blir endeleg vedteke. Fylkesmannen trekte motsegna attende i brev av

3 Side 3 av 7 Til merknadane om avstanden til sentrum med tanke på biltrafikk og utgifter til skuleskyss, vil administrasjonen peike på at reguleringa av dette området er i tråd med gjeldande delplan for Bergset. Dette er det einaste området i den nordlege delen av kommunen som i gjeldande overordna planar er avsett til bustadføremål dersom ein ser bort frå områda der det er opna for spreidd bygging. Å vurdere andre alternativ ut frå areal- og transportplanlegging generelt har derfor ikkje vorte prioritert i denne saka. Administrasjonen er likevel klar over at det ideelt sett kunne vore sett på område med meir geografisk nærleik til dette føremålet, men meiner at dette da måtte kome gjennom ei revidering av overordna planverk. Det er i bestemmelsene ikkje lagt inn noko minimumskrav til utforming av fellesområdet for leikeplasss, men det er i punkt 6.1 lagt inn bestemmelse om at kommunen skal ha eit medansvar for området inntil tre tomter er seld i fyrste byggjetrinn. I tomtene inngår ein del av fellesområdet, og med dette følgjer at det er tomte-/huseigarane som har eit ansvar for dette området, til dømes gjennom velforeining. Administrasjonen har forøvreg teke fleire av fylkesmannen sine formelle merknadar til utforming av bestemmelsene til etterretning. Noregs vassdrags- og energidirektorat, I ROS-analysen i planbeskrivinga går det fram at bebyggelse som blir plassert i tilknyting til områder med helling brattare enn 30 % bør avklarast i forhold til rasfare. Dei peiker på at dette ikkje er fulgt opp i planbestemmelsene. Derfor meiner dei at forslaget til reguleringsplan ikkje dokumenterer at det er tilstrekkeleg sikkerheit i forhold til rasfare ut mot elveskråninga, og det er heller ikkje stilt slik krav om slik utgreiing gjennom planbestemmelsene. NVE fremja derfor motsegn. Administrasjonen har imøtekome grunnlaget for motsegn ved å ta inn eit nytt punkt i bestemmelsen 1.1. I brev av trekkjer NVE motsegna attende. Statens Vegvesen, Det er planlagt to avkøyringar frå planområdet til fylkesveg 667. Desse kryssa må utformast i henhold til gjeldande veg- og gatenormalar. Dei ber også kommunen ta omsyn til vassavrenning ved å leggje ned røyr under kryssa dersom dette er naudsynt. Statens Vegvesen meiner kommunen bør kartleggje trafikksikkerheita langs det som blir skuleveg frå bustadfeltet dersom det ikkje blir innvilga skuleskyss, og det blir bedt om vurdering av om eventuelle trafikksikringstiltak skal gjennomførast før utbygging av feltet. Kryssa vil bli utforma i samsvar med gjeldande standardar og naudsynte tiltak for å sikre vassavrenning. Det går i dag skuleskyss rundt Østagrenda/ fylkesveg 667. Bergvesenet, Påpeiker at ved å gjennomføre planen byggjer ein ned ein grusressurs. Dei peiker også på at å stengje uttaka på grunn av rasfare ikkje er eit haldbart argument sett frå deira ståstad.

4 Side 4 av 7 Administrasjonen peiker på at det ikkje er ønskjeleg med vidare drift i masseuttak i umiddelbar nærleik til det nye bustadfeltet. I bestemmelsene går det derfor fram at uttaket skal sikrast før etablering av bustadar og seinare avsluttast ved bruk av masser frå utbygginga av feltet. Vegard Mømb, Mømb ønskjer at dersom det er aktuelt med berre ei avkøyring til planområdet i staden for dei to som er skissert, så er det sørlegaste alternativet ønskjeleg. Dette på grunn av at det nordlegaste alternativet blir brukt som velteplass for tømmer og som vinterlagringsplass for bikuber. Administrasjon har ikkje gjort endringar i antal avkøyringar til planområdet. Tomtearealet strekkjer seg over eit relativt stort område, og ein ser det som tenleg å fordele trafikken på to avkøyringar slik at belastninga på gjennomkøyring ikkje blir for stor. Veg mellom den sørlege og den nordlege delen er føresett stengt for gjennomkøyring. Fordi det kom motsegn til planforslaget frå NVE og fylkesmannen og at desse trekte attende motsegna som omhandla radon og ras under føresetnad av at kommunen tok inn bestemmelsene 1.1 og 1.2, har det vore naudsynt å bruke tid på å gjennomføre radonmålingar og geologiske undersøkingar. Radonmålingane vart gjennomført i eksisterande bebyggelse i nærleiken av planområdet. Det vart sett ut sporfilmar i 13 hus. Resultata syner at i visse område er det relativt høg stråleverdi, medan verdien andre stader er låg og uproblematisk. Huseigarane har vorte varsla om resultata for sine bustadar. Sidan målingane syner varierande resultat, er det i reguleringsbestemmelsene punkt 1.4 stilt krav om skjerming mot radongass i nye bustadhus. Geologiske undersøkingar vart gjennomført ved synfaringar og borringar. I rapporten datert er det konkludert med at det ikkje er risiko for at ras eller skred på grunn av erosjon i elveskråninga vil kunne berøre det planlagte bustadfeltet. Derimot kan det ikkje utelukkast mindre overflateglidingar på grunn av ekstreme værforhold. Derfor er det tilrådd ei byggjegrense på 10 meter frå skrenten. NVE anbefaler i sine retningsliner generelt ei byggegrense på 20 meter. Ved å bruke ei byggjegrense på 20 meter ville bruken av dei fleste tomtene bli så kraftig redusert at det ikkje ville vera føremålstenleg å leggje ut tomtearealet slik det er foreslått i dag. Ved å bruke den anbefalte 10 meters-grensa blir ikkje utnyttinga av tomtene vesentleg redusert, samtidig som sikkerheita blir ivareteke. Byggjegrensa er lagt inn i plankartet og har derav rettsverknad. Som følgje av at byggjegrense vart lagt inn ville utnyttinga av tomt 8 slik den låg i planforslaget bli noko redusert. Tomta er derfor flytta lenger sørover. På grunn av det automatisk freda kulturminnet som ligg noko lenger sør, vart fylkeskommunen kontakta, og på telefon vart det avklara at kulturminnet ikkje blir berørt på grunn av flyttinga av tomta. På denne måten tek ein omsyn til byggjegrensa, samtidig som ein klarer å oppretthalde ei av dei kanskje mest attraktive tomtene, og utan å berøre det automatisk freda kulturminnet. Byggjegrensa er lagt inn i plankartet og er også fastsett gjennom bestemmelsene punkt 1.4.

5 Side 5 av 7 Med utgangspunkt i planforslaget som var ute til offentleg ettersyn er det gjennomført diverse endringar for å etterkome krav og for å tilpasse planen til momenta som kom fram i motsegnene til planen. Endringane er slike: Endringar i plankartet - Område for avlaupsanlegg er lagt inn i plankartet. - Byggjegrense på 10 meter frå skråningstoppen er lagt inn i plankartet. - Tomt 8 er flytta sørover. Endringar i bestemmelser 1.1 Radonmålinger (nytt punkt) Før planen kan vedtas i kommunestyret, skal det gjennomføres radonmålinger i planområdet. 1.2 Rasfare (nytt punkt) Før planen kan vedtas i kommunestyret, skal det gjennomføres en geologisk undersøkelse i forhold til eventuell rasfare knyttet til undergraving av elveskråningen. 1.4 Bebyggelse Setning lagt til: Det skal i bolighus gjennomføres bygningsmessige tiltak i forbindelse med grunnmurarbeid for å skjerme mot inntrenging av radongass. Dette gjelder så fremt det ikke er gjennomført målinger av radon i byggegrunnen som dokumenterer at slikt tiltak ikke er nødvendig. Setning fjernet: For bygningenes utforming, materialbruk, form og farge kan man benytte byggeskikksveileder for Midt- og Nord-Østerdalen, Setning fjernet: Som hovedregel skal møneretning følge terrenget. 3 Landbruksområder Fjernet. Området er angitt i plankartet, som har direkte rettsverknad. 4 Fareområder Setning endret: Sandtakene skal sikres og senere avsluttes. 6.1 Felles lekeplass F1 Setning lagt til: Kommunen skal ha et medansvar for fellesområdet inntil 3 tomter er solgt i første byggetrinn (jf. 7.2). 7.1 Rekkefølgebestemmelse RF1 Setning endret: Sandtakene skal sikres før etablering av boliger finner sted, og senere avsluttes (jf. 4). Masser fra utbygging av infrastruktur/ tomter bør brukes for å sette i stand, arrondere og revegetere uttakene. Med dei økonomiske føresetnadane som ligg til grunn for prosjektet, er det aktuelt med tre utbyggingstrinn. Utbyggingstrinn 1 føreset oppkjøp av areal på dei tre sørlegaste eigedommane i heile planområdet, samt vegareal i resten av planområdet. På denne måten vil også dei midtre og nordlege eigedomane få noko utbytte av det fyrste utbyggingstrinnet. Det er sist gjennomført møte med berørte grunneigarar Møtet vart gjennomført for å informere grunneigarane om framgangen i prosjektet, samt for å avklare dei aktuelle byggjetrinna og det aktuelle alternativet for oppkjøp av areal. Det er også tidlegare i prosessen gjennomført møte med grunneigarane, og dei blir heldt orientert om gangen i saka også vidare, i tillegg til at det blir gjennomført møte når dette er naudsynt.

6 Rådmannen sitt forslag til innstilling: Side 6 av 7 1. Rendalen kommune, kommunestyret, syner til reguleringsplan for Holmegga med reguleringsbestemmelser, og vedtek planen som den er lagt fram og med dei endringar som går fram av saksutgreiinga. 2. Planen kjem inn under overgangsbestemmelsene i plan- og bygningslova av , tiande ledd der planen er utforma og lagt ut til offentleg ettersyn etter lov av 1985 og vedtaket blir gjort med heimel i planlov av Kart og bestemmelser er utforma etter plan- og bygningslov av 1985, medan vedtaket blir fatta med heimel i planlov av Vedtaket blir gjort med heimel i plan- og bygningslova Behandling i Forvaltningsstyret : Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Innstilling i Forvaltningsstyret : 1. Rendalen kommune, kommunestyret, syner til reguleringsplan for Holmegga med reguleringsbestemmelser, og vedtek planen som den er lagt fram og med dei endringar som går fram av saksutgreiinga. 2. Planen kjem inn under overgangsbestemmelsene i plan- og bygningslova av , tiande ledd der planen er utforma og lagt ut til offentleg ettersyn etter lov av 1985 og vedtaket blir gjort med heimel i planlov av Kart og bestemmelser er utforma etter plan- og bygningslov av 1985, medan vedtaket blir fatta med heimel i planlov av Vedtaket blir gjort med heimel i plan- og bygningslova Behandling i Kommunestyret : Ordfører informerte om avholdt møte med grunneierne. Det er en 3-trinns-utbygging. Vanlig kjøpekontrakt er OK. Opsjonsavtale er det noen innsigelser mot, men uproblematisk. Det går etter planen. Forvaltningsstyrets innstilling enstemmig vedtatt.

7 Side 7 av 7 Vedtak i Kommunestyret : 1. Rendalen kommune, kommunestyret, syner til reguleringsplan for Holmegga med reguleringsbestemmelser, og vedtek planen som den er lagt fram og med dei endringar som går fram av saksutgreiinga. 2. Planen kjem inn under overgangsbestemmelsene i plan- og bygningslova av , tiande ledd der planen er utforma og lagt ut til offentleg ettersyn etter lov av 1985 og vedtaket blir gjort med heimel i planlov av Kart og bestemmelser er utforma etter plan- og bygningslov av 1985, medan vedtaket blir fatta med heimel i planlov av Vedtaket blir gjort med heimel i plan- og bygningslova