R E G U L E R I N G S P L A N I N F O R M A S J O N S S K R I V F R Å S U L A K O M M U N E

Transkript

1 R E G U L E R I N G S P L A N I N F O R M A S J O N S S K R I V F R Å S U L A K O M M U N E KVA ER EIN REGULE- RINGSPLAN? Reguleringsplanar skal utarbeidast etter reglane i plan- og bygningslova. Reguleringsplanen består av: Plankart Vedtekter Evt retningslinjer og illustrasjonar Plankartet viser dei ulike reguleringsformåla, som til dømes bustadområde, industriområde, forretningsområde, landbruksområde, trafikkområde, friområde, og ulike spesialområde (bevaringsområde, friluftsområde med meir). Reguleringsplanen viser planlagt arealbruk eller vern for eit område. Den verkar berre framover i tid. Når det til dømes kjem inn ein byggesøknad, skal denne behandlast etter den vedtatte planen. Planen kan ikkje seie kven som skal bruke eit areal, berre kva arealet i framtida skal brukast til. Planen har ingen framdriftsplan eller finansieringsplan knytt opp til seg. Den kan ikkje seie kva tid ei endring skal skje, men den kan bestemme utbyggingsrekkefølgja. Reguleringsplanen gir nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, også for eventuell ekspropriasjon. Retten til å ekspropriere gjeld berre i 10 år etter at planen er endeleg vedtatt. Planen er grunnlag for refusjonskrav. Planen gjeld på ubestemt tid inntil den blir endra eller oppheva. KVEN REGULERER, OG NÅR? Plan- og bygningslova (pbl) gir kommunen hovudansvaret for reguleringsarbeidet, men også private og til dømes vegvesenet kan fremje forslag om regulering. Kommunen har etter lova plikt til å utarbeide reguleringsplanar I byggeområde der kommuneplanen krev det, ved større bygge- og anleggsarbeid, og elles i den grad det er nødvendig for å trygge gjennomføringa av kommuneplanen. Reguleringsplanar blir godkjent av kommunestyret. Planutvalet har delegert ansvar for å legge fram planforslag til kommunestyret. PRIVATE REGULER- INGSPLANAR Når private fremjar spørsmål om regulering kan planutvalet vedta å opne for ein såkalla privat reguleringsplan. Søkjar får då utarbeidd eit planforslag, og sørgjer for at oppstart av planen blir kunngjort i Sulaposten og Sunnmørsposten. Søkjar må betale eit behandlingsgebyr etter bestemte satsar. Kartoriginalen leverast til kommunen når forslaget er klart for offentleg ettersyn. Planen er frå dette punktet å sjå som ein kommunal plan, og kommunen vil ta seg av det vidare planarbeidet.

2 BEBYGGELSES-PLANAR Ein bebyggelsesplan er meir detaljert enn ein reguleringsplan, og blir utarbeidd for mindre område. Den følgjer same saksgang som ein reguelringsplan, men blir godkjend av planutvalet (går ikkje til kommunestyret). BRUKAR- MEDVERKNAD Kommunen skal etter lova legge til rette for aktiv medvirkning frå dei som bur i området eller driv næringsverksemd der. Kommunen skal frå eit tidleg fase aktivt opplyse om planleggingsarbeidet. Berørte enkeltpersonar og grupper skal få høve til å delta aktivt i planprosessen. Oppstart og offentleg ettersyn av reguleringsplanar blir på Sula kunngjort i Sulaposten og Sunnmørsposten. Det blir her også opplyst om at det er høve til å kome med merknader til reguleringa. Ved større planar blir det gjerne arrangert folkemøte i samband med oppstart av planarbeidet. Planavdelinga underretter også grunneigarar i planområdet i brev. I konfliktfylte eller vanskelege planar, eller der private eller ein offentleg instans ber om det, er det aktuelt med synfaring med planutvalet. Som berørt part har ein altså rett på informasjon og rett til å uttale seg til saka (kopi av merknader i reguleringssaker blir lagt ved reguleringssakene til planutval og kommunestyre), men til sist er det kommunestyret som avgjer arealbruken i eit område. Det er lagt sterke føringar for planarbeidet i rikspolitiske retningslinjer, og desse kan ofte gå på tvers av dei berørte partane sine ønskjer. FYLKESKOMMUNALE INS- TANSAR Dei viktigaste her er: Fylkesmann Fylkeskommunens plan- og miljøavdeling Fylkeskommunens kulturavdeling Vegvesenet Fiskeridirektoratet Kystverket Desse skal på kvar sine felt skal sjå til at kommunen planlegg i samsvar nasjonale retningslinjer. Avvik frå retningslinjene kan gi grunnlag for motsegn til planen, og planen kan ikkje godkjennast før motsegna er oppheva. UTFORMING AV PLANEN Svært mange forhold vil påverke utforminga av reguleringsplanen. Nokre stikkord er: Krav til vegbreidder, svingradius, stigningsgrad, snuplass, parkeringsplass, gangvegar, avkøyrsleavgrensing på trafikkerte vegar, siktlinjer. Krav til leikeplassar i bustadområde Krav til byggehøgder, byggegrense frå veg, utnyttingsgrad, takvinkel. Bevaringsverdige bygg, anlegg, bygningsmiljø, grøntområde/tre. Automatisk freda kulturminne. (OBS! Etter kulturminnelova er er det tiltakshavar som må koste eventuelle arkeologiske utgravingar før utbygging). STATLEGE OG

3 POLITISK BEHAND- LING / SAKSGANG Saksgangen til ein reguleringsplan frå oppstart til godkjenning tek lang tid, dei fleste frå ½ år til eit par år. Saksgangen kan oppsummerast slik: 1. Spørsmål om omregulering blir lagt fram for planutvalet, frå privatpersonar, bedrifter, offentlege instansar, kommuneadministrasjonen eller andre. 2. Planutvalet opnar for eller frårår omregulering. 3. Oppstart av planarbeidet blir kunngjort i Sunnmørsposten og Sulaposten, og planforslag blir utarbeidd av planavdelinga eller eit eksternt konsulentfirma. Det blir oppgitt ein frist for å kome med merknader til oppstarten. 4. Planforslaget blir lagt fram for planutvalet saman med innkomne merknader, ei saksutgreiing og ei innstilling frå planavdelinga. Dersom planutvalet går inn for planforslaget, kan leggast ut til offentleg ettersyn. 5. Offentleg ettersyn vil seie at plankart, vedtekter og saksdokumenta blir lagt ut til gjennomsyn i minst 30 dagar. Her i kommunen er skjer dette gjerne på bibliotek, postkontor eller lokalbutikk, samt på rådmannskontoret. Ulike instansar som vegvesenet og fylkeskommunen får tilsendt planmaterialet. Det blir oppgitt ein frist for å kome med merknader til planforslaget. 6. Innkomne merknader blir vurdert av planavdelinga. Planen må bearbeidast slik at eventuelle konflikter kan finne si løysing, og eventuelle motsegner kan trekkast. Denne fasen tek ofte lang tid. 7. Eit revidert planforslag blir lagt fram for planutvalet. Utvalet sluttar seg anten til det reviderte planforslaget, eller det blir sendt tilbake til planavdelinga for omarbeiding. Dersom den reviderte planen skil seg mykje frå den som var lagt ut til offentleg ettersyn, må planen leggast ut for ein ny høyringsrunde. Ofte kan det vere mange høyringsrundar på ein og same plan. 8. Planen går til kommunestyret for godkjenning når fleirtalet i planutvalet går inn for planen. Kommunestyret kan då anten godkjenne planen slik den ligg føre eller sende den tilbake til planutvalet med melding om endringar som skal gjerast. Kommunestyret kan ikkje endre ein plan i eit møte, fordi endringane kan vere av ein slik art at grunneigarar eller ulike instansar har rett til å uttale seg i saka før vedtak blir fatta. 9. Dersom kommunestyret vedtar planen er det 3 vekers klagerett på planen. Både privatpersonar, firma og ulike instansar kan klage på planen. Klagen blir behandla av Fylkesmannen. Dersom det er Fylkesmannen som klagar på planen, er det departementet som behandlar klagen. Dersom klagar får medhald blir vedtaket i kommunestyret oppheva, og planen må behandlast i planutvalet og kommunestyret på nytt.

4 KVA SKJER ETTER AT PLANEN ER GODKJEND? Svært ofte skjer det lite! Ofte fungerer reguleringsplanen som beredskapsplan. Først når det seinare blir søkt om utbygging, blir det stilt krav om til dømes veg etter den standarden som er vist på kartet. Andre gonger er det konkrete utbyggingsprosjekt som har utløyst planen, og då kjem gjerne endringane etter kort tid. Endringane omfattar likevel sjeldan heile reguleringsplanen. ERSTATNING / INNLØYSING ENDRING AV EIN REGULERINGSPLAN Det er mogleg å søke om tiltak som ikkje er i tråd med gjeldande reguleringplan. Slike søknadar kan avvisast i medhald av planen, men der det ligg til rette for det kan det opnast for forandringar. Dette kan skje på ein av tre måtar: Dispensasjon frå planen: Avgrensa høyringsrunde. Planen forblir uendra. Blir vedtatt av planutvalet. Mindre vesentleg reguleringsendring: Avgrensa høyringsrunde. Planen blir endra. Blir vedtatt av planutvalet. Vesentleg reguleringsending: Offentleg ettersyn. Planen blir endra. Blir vedtatt av kommunestyret. Normalt er dette først aktuelt i samband med eventuelt kjøp av grunn ved gjennomføring av ein plan (til dømes bygging av ein veg). I visse unntakstilfelle kan det vere aktuelt med erstatning/innløysing i samband med ein ny plan. Dette er eit komplisert felt, der det nesten alltid vil vere behov for juridisk bistand. KRAV OM OPPARBEI- DING, REFUSJON I samband med søknad om frådeling eller byggeløyve kan kommunen etter pbl krevje opparbeiding av veg, vatn, kloakk, eller tilknyting til eksisterande tekniske anlegg. Kommunen har plikt og rett til å overta anlegget og vedlikehaldsplikta når anlegget er gjennomført etter dei krav som er sett frå kommunen. Kommunen overtek slike anlegg vederlagsfritt. Pbl har vidare reglar om at den som må opparbeide veg, vatn, kloakk eller fellesareal for fleire eigedomar kan krevje økonomisk refusjon frå andre som også får nytte av tiltaka. Refusjon kan krevjast både frå det offentlege og private. HAR DU SPØRSMÅL OM REGULERING? Planavdelinga vil forsøke å svare på telefon Reguleringsplanar

5