En veiledning i kjøp av bolig eller eiendom i Spania

Transkript

1 En veiledning i kjøp av bolig eller eiendom i Spania Stadig flere kjøper eiendom i Spania, enten for å 9lbringe pensjonis;lværelsen der, for å ha det som feriested eller som en investering. En bolig i Spania er drømmen for mange som ønsker høy livskvalitet og et herlig sted å bo i solfylte omgivelser. For å virkeliggjøre denne drømmen, må du imidler9d gjøre noen undersøkelser for å finne det rece stedet for deg. Vi i Jetvillas vet at det kan føles risikabelt å kjøpe eiendom i utlandet. Alle har hørt skrekkhistoriene om hvor galt det kan gå. Men vi kan forsikre deg om at det å kjøpe eiendom i Spania er ganske enkelt så lenge du er utstyrt med rik9g informasjon før du går i gang. Derfor har vi i Jetvillas utarbeidet denne veiledningen. Hvis du vurderer å kjøpe en eiendom i Spania, vil denne veiledningen hjelpe deg 9l å planlegge kjøpsprosessen raskt, grundig og effek9vt 100 % problemfric. Jetvillas gir deg en oversikt over hva du kan forvente når du kjøper eiendom i Spania, fra du mocar det første 9lbudet 9l du henter nøklene 9l din nye bolig, og i 9den som følger. KJØPSPROSESSEN ECer den økonomiske krisen som varte fra l 2013, kom 9lliten 9l det spanske eiendomsmarkedet 9lbake med et smell i De guns9ge virkningene på det spanske eiendomsmarkedet begynte forståelig nok i Madrid og Barcelona, der det var et økende behov for næringseiendommer. Når det gjaldt boligmarkedet, var Costa Blanca det første området i Spania som merket en tydelig forbedring, noe som bekre]es av takseringsfirmaet Tinsa. Enda mer oppmuntrende var en rapport fra PriceWaterhouseCoopers som slo fast at Spania forvandlet seg fra eiendomsmarkedets pariakaste 9l stjernemarked i 2013, og forventes å fortsece i denne retningen i Å peke ut en juridisk representant. Før du kjøper en eiendom, må du forsikre deg om at de juridiske dokumentene er i orden I Spania er det ikke krav om å bruke advokat når du kjøper fast eiendom. DeCe kan spare kjøperen for opp9l 1 eller 2 % av salgssummen, som 9lsvarer deres vanlige honorar. Men hvis du vil unngå disse kostnadene, anbefaler vi absoluc å bruke et seriøst eiendomsmeglerfirma Unngå helt ferske firmaer eller slike som ikke er offisielt registrert. Du vet ikke om de er der 9l neste år

2 I Jetvillas undersøker vi grundig de juridiske dokumentene som hører 9l hvert eneste hus vi selger. Vi forklarer deg de juridiske formalitetene rundt salget og sørger for åpenhet og innsyn i salgs- og overtakelsesavtalen for eiendommen (due diligences), vi gir deg et anslag over løpende kostnader per år, og gjør klar all dokumentasjon som skal 9l for å fullføre transaksjonen. Kontraktene våre skrives på spansk og overseces 9l engelsk og andre vik9ge språk. Før, under og ecer dece følger vi deg hvert skric på veien, og bistår deg på dic eget språk. Hvis du ønsker å komme i kontakt med en uavhengig advokat, sender vi deg gjerne en liste. Fullmakt. Hvis du ikke har anledning 9l å være 9l stede for å signere de nødvendige dokumenter i forbindelse med eiendomshandelen, kan du gi fullmakt (Poder notarial) 9l din juridiske representant eller en annen tredjepart du stoler på. Her spesifiserer du alle oppgaver som fullmek9gen kan påta seg. Det kan omface kjøp og salg av eiendom, å åpne og administrere bankkon9, å søke om og få innvilget pantelån, og å representere deg overfor strømleverandør, skacemyndigheter og lignende. Fullmakten signeres hos en spansk notarius publicus, og kan koste ca 90 hvis den er på spansk, og 130 hvis den er på mer enn ec språk (for eksempel spansk og engelsk). Hvis du ikke har mulighet 9l å oppsøke en spansk notarius publicus og må utstede dine fullmakter fra dic hjemland, er prosedyren annerledes. Din advokat vil gjøre klart fullmaktsdokumentet på spansk og engelsk. Dokumentet må signeres hos notarius publicus i dic hjemland, og forsynes med et apos9llestempel som følger Haag- konvensjonen. Avtale om reservasjon og innbetaling av depositum. Når din eiendomsmegler har diskutert vilkårene for handelen med selger, og det er oppnådd enighet, er neste trinn å formalisere den muntlige forståelsen med en skri]lig kontrakt. DeCe dokumentet kalles en reservasjonskontrakt (Contrato de Reserva), og er et bindende, skri]lig 9lbud om kjøp av boligen. Den skal signeres av både deg (eller den som representerer deg), og selgeren eller hans/hennes representant, som kan være megleren. Hvis begge parter godtar vilkårene i kontrakten, inngås en bindende avtale. I Spania er det vanlig praksis at denne reservasjonskontrakten følges av en pengesum som kjøperen betaler for å vise at vedkommende har 9l hensikt å inngå kjøp. DeCe depositumet (Señal de Reserva) begynner vanligvis på Når dece depositumet er betalt 9l selger, trekkes eiendommen 9lbake fra markedet, og prisen fryses i et nærmere avtalt 9dsrom. Depositumet er vanligvis ikke refunderbart (med mindre det dukker opp uforutsece problemer). Med andre ord, dersom du ikke slumører kjøpet innenfor 9dsrommet som er oppgic i reservasjonskontrakten, er ikke selger forpliktet 9l å refundere pengene dine. Men dersom selger trekker seg fra avtalen, må han/hun betale dic depositum 9lbake. Kontrakt for private kjøpere. En kontrakt for private kjøpere (Contrato Privado de Compraventa) er i hovedsak den samme som kontrakten du kan ha signert som en del av kjøpetransaksjonen i dic hjemland. Den medfører en bindende avtale mellom deg og selgeren, etablerer en endelig dato for overtakelse, og fastsecer vilkårene for salget.

3 Den private salgskontrakten signeres én 9l to uker ecer betaling av depositum, og når all relevant informasjon om eiendommen er innhentet. Kontrakten beskriver alle forutsetninger og be9ngelser for salget, inkludert datoen da skjøtet senest må være signert hos notarius publicus, og den endelige salgssummen overføres. DeCe vil gi kjøperen 9d 9l enten å ta opp et lån eller skaffe 9l veie den nødvendige summen for fullt oppgjør. Hvis kjøperen ikke slumører salget innen avtalt dato, taper han/hun vanligvis depositumet. Hvis det på den annen side er selger som trekker seg fra salget, har den opprinnelige kjøperen rec 9l å kreve 9lbake innbetalt depositum, inkludert full godtgjørelse. For den som er interessert i å kjøpe eiendom i Costa Blanca- regionen, har Jetvillas utstrakt kontakt med lokale banker, og vi kan bidra med å skaffe våre klienter de beste lånevilkår. Endelig overdragelse. En eiendomshandel er formelt slumørt når skjøtet (Escritura de Compraventa) er undertegnet. DeCe signeres både av kjøper (eller dennes fullmek9g) og selger, i nærvær av notarius publicus (Notario). Notarius publicus er en statstjenestemann som bekre]er at kontrakten er gyldig, ved å sjekke at alle formaliteter i kontrakten er oppfylt. På dece 9dspunkt betaler kjøperen den avtalte kjøpesummen, og eiendomsrecen 9l boligen overføres 9l kjøper. Notarius publicus beholder originalkontrakten, og kjøperen får en bekre]et kopi, som føres opp i eiendomsregisteret. DeCe vil si at dersom kjøper mister sin kopi av kontrakten, kan notarius publicus utstede en ny. Med mindre partene på forhånd har blic enige om å endre vilkårene, erklæres det all9d i salgskontrakten at eiendommen er fri for he]elser, at det ikke er knycet utestående betalinger 9l eiendommen, og at selgeren overleverer en ubebodd eiendom (dvs. at det ikke er andre leietakere eller beboere på eiendommen). Skjøte og registrering. Når salgskontrakten er undertegnet hos notarius publicus, sender denne melding 9l det aktuelle eiendomsregisteret. Jetvillas eller din advokat kan da begynne den formelle prosedyren for å registrere skjøtet, og eiendommen blir overført 9l dic navn i eiendomsregisteret. Selv om denne prosessen ikke er obligatorisk, råder Jetvillas deg på det sterkeste 9l å følge den. Når registreringen er uoørt, vil eiendomsregisteret sende skjøtet (Escritura Pública) 9lbake 9l notarius publicus der det er klart 9l avhen9ng. OMKOSTNINGER I FORBINDELSE MED KJØP AV EIENDOM I SPANIA Det er vik9g at du også er klar over kostnadene som følger med å kjøpe eiendom i Spania. I gjennomsnic beløper disse utgi]ene seg 9l % av kjøpesummen. Du må betale to gebyrer og muligens en eller to typer avgi] som blir beskrevet nedenfor. Jetvillas har også tac med ycerligere utgi]er som kan bli aktuelle for den som kjøper eller eier fast eiendom i Spania. Omkostninger når du kjøper.

4 1. Juridiske omkostninger. Hvis du velger å leie en advokat 9l å ta seg av transaksjonen, vil dece vanligvis koste én 9l to prosent av salgsprisen pluss merverdiavgi], forutsac at det ikke dukker opp uforutsece komplikasjoner i prosessen. Din advokat kan gi deg et detaljert overslag over hvilke omkostninger som er aktuelle i dic 9lfelle. I Spania er det ikke obligatorisk å bruke advokat ved kjøp av eiendom. DeCe gjør det mulig for boligkjøpere å spare én 9l to prosent av kjøpesummen. Men hvis du vil unngå denne kostnaden, anbefales det på det sterkeste at du benycer en seriøs og veletablert eiendomsmegler 2. Gebyr 9l notarius publicus. DeCe gebyret fastseces ecer en offisielt etablert skala som tar flere ulike faktorer med i beregningen. Skalaen går fra 500 for eiendommer som selges for lav pris, opp 9l 2000 for mer kostbare eiendommer. 3. Gebyr 9l eiendomsregisteret. Eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad) vil også kreve et gebyr for å føre opp dic skjøte i grunnboken. Summen beregnes ut fra salgsprisen på eiendommen, og normalt er dece mindre enn gebyret 9l notarius. Avgi]er som påløper ved kjøp. 1. Overdragelsesavgi]. I Spania vil denne avgi]en (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) variere avhengig av hva slags type eiendom du 9l sluc kjøper. Hvis det gjelder en brukt bolig, vil denne avgi]en beløpe seg 9l 10 % av salgsprisen. Hvis du kjøper eiendommen direkte fra en eiendomsutvikler, betaler du også 10% avgi] av salgssummen, men dece kreves inn som merverdiavgi] (IVA) og en stempelavgi] på 1 %. Hvis du kjøper en byggetomt, vil du som regel kjøpe den fra et firma. I så fall må du også betale 21 % merverdiavgi] (VAT) og en stempelavgi] på 1 %. Men dersom du kjøper en tomt med et eksisterende byggeprosjekt (det har ingen betydning om huset er ferdigbygd eller ikke), betaler du bare 10% merverdiavgi] (IVA) av hele salgssummen pluss en stempelavgi] på 1 %. Slik kan du spare 11 % skac på tomten. 2. Verdis9gningsskaC på eiendom (Plus Valía municipal). Denne skacen betales 9l kommuneadministrasjonen og er basert på verdiøkningen på eiendommen siden sist den ble omsac. Vanligvis er det selger som påtar seg å betale Plus Valía. Imidler9d er det enkelte salgskontrakter som fastsecer at kjøper skal ta denne utgi]en. DeCe er et forhandlingsspørsmål i forbindelse med utarbeidelse av salgskontraktens vilkår og be9ngelser. Tilleggsutgi]er og gebyrer. Andre utgi]er å huske på når du kjøper bolig i Spania er: 1. EiendomsskaC (Impuestos Bienes Inmuebles, I.B.I.). EiendomsskaCen som du betaler en gang i året, beregnes ut fra eiendommens størrelse og beliggenhet. For et gjennomsniclig hus er eiendomsskacen på mellom 700 og 1000 per år. For en gjennomsniclig leilighet er skacen på mellom 150 og 300 per år.

5 2. Renovasjonsavgi]. Denne varierer fra kommune 9l kommune, og er forskjellig for ulike typer eiendom. Den ligger på mellom 100 og 200 per år. 3. Dri]sutgi]er. Potensielle kostnader omfacer for eksempel vann, gass, strøm, telefon/ internec. Vanligvis har hver bolig sin egen måler. 4. Husforsikring. DeCe er ikke obligatorisk dersom du ikke har tac opp pantelån. Men vi råder deg 9l å tegne en forsikring på din eiendom, siden det bør være høyt prioritert å beskyce din bolig og de som bor der. Jetvillas informerer deg gjerne om betydningen av dece, og gir deg 9lbud om de mest prisguns9ge og omfacende boligforsikringer på markedet. GjennomsniCsprisen for å forsikre et énfamiliehus begynner på ca. 300 per år. For en leilighet starter forsikringspremien på 80 per år. 5. Fellesutgi]er. Hvis du kjøper en leilighet eller et townhouse, må du betale fellesutgi]er (som dekker f. eks. vedlikehold og renhold av fellesområder som trapper, heiser, basseng, hage osv.). Prisen avhenger av hvilke fellesarealer som inngår, og kan variere fra 500 9l 2500 per år. Som eier av et hus for én familie trenger du normalt ikke å betale fellesutgi]er. Unntaket er hvis du kjøper deg inn i et privat boligkompleks der du nyter godt av spesialtjenester som sikkerhetsovervåkning, felles tennisbane og lignende. 6. Vedlikehold av hage og basseng. Hvis du kjøper hus med privat svømmebasseng, er det nødvendig å vedlikeholde det hele året. En rimelig måte å holde hagen i stand på er å få ryddet opp i den noen dager før du kommer, men vi anbefaler jevnlig vedlikehold og vanning, med profesjonell skadedyrkontroll og ugressbekjempelse. Jetvillas har kontakt med dyk9ge og pålitelige folk innenfor alle typer vedlikehold. Dersom du ønsker jevnlig renhold av bassenget, går prisen fra 700 (+ MVA) per år. Vi gir gjerne pris9lbud på vedlikehold av din hage. 7. Låneutgi]er. Hvis du vil finansiere boligen din gjennom en spansk bank, vil det månedlige terminbeløpet bestå av renter (vanligvis beregnet ut fra Euribor- referanseverdien) pluss avdrag, avhengig av vilkårene i låneavtalen. Banken kan finansiere mellom 50 og 70 % avhengig av låntakerens profil. Jetvillas kan hjelpe deg på alle trinn i prosessen for å skaffe deg de beste lånevilkårene på din nye eiendom. Vi har gode forbindelser med de vik9gste bankene. Tjenester ecer salget. Du har bestemt deg for å kjøpe en bolig DeCe er en langsik9g forpliktelse. Når du har signert skjøtet hos notarius publicus, har arbeidet akkurat begynt. Derfor 9lbyr Jetvillas hele spekteret av tjenester ecer salget, på dic eget språk, og vi ivaretar alle dine behov som måce oppstå ecer kjøp av eiendom.

6 1. Betaling av skacer og avgi]er. Vi vil hjelpe deg med din betaling av avgi] på eiendomsoverdragelser (ITP), grunnboksregistrering og notarius publicus- avgi]. 2. Automa9sk betaling av fram9dige utlegg. Vi kan overføre all økonomisk informasjon om eiendommen du kjøper, 9l dic navn. Når dece er gjort, trenger du ikke å tenke mer på det. Alle fakturaer som kommer i 9den framover, vil automa9sk bli betalt fra din konto. 3. SkaCerådgivning og representasjon. Alle som eier en bolig i Spania, både fastboende og 9lreisende, må levere selvangivelse en gang i året, og ha en skacemessig representant. For en liten sum per år kan Jetvillas 9lby deg alle slike tjenester. 4. Oppussing og renoveringsarbeid. Med over 25 års erfaring i byggebransjen, kan Jetvillas entreprenøravdeling gi deg pris9lbud og 9ps 9l kostnadseffek9ve forbedringer. - Vi hjelper deg å få fram potensialet i huset dic 5. Møblering. Hvis du er ute ecer elegant og s9lfullt interiør 9l hjemmet dic, har vi løsningen. Jetvillas 9lbyr komplec interiørdesign. Våre møbler kommer fra lokale fabrikker som vi har samarbeidet med over lengre 9d, og vi kan gi deg betydelige rabacer på utsøkte møbler. Enten det gjelder tepper, belysning, eller malerier du leter ecer, tar vi vare på hver minste detalj. Du forteller oss hvilken s9l du liker, og vi utarbeider en 3D- presentasjon gra9s. 6. Utleie av din bolig. For mange boligeiere er det aktuelt å leie ut boligen, på grunn av den store ecerspørselen fra en internasjonal kundegruppe. Men vi vet at du ikke vil leie ut 9l hvem som helst. For å unngå uønskede overraskelser, anbefales det å bruke et profesjonelt firma. Jetvillas informerer deg gjerne om mulighetene 9l å leie ut din bolig. Hvis det er en velholdt villa med privat svømmebasseng, fører vi gjerne din bolig inn på vår liste. Vi 9lbyr selvsagt både eier og leietaker våre førsteklasses tjenester basert på vår ISO ser9fiserte kvalitetsledelse. Det å kjøpe bolig i Spania bør være en problemfri, uforglemmelig opplevelse som lar deg virkeliggjøre din drøm. - Jetvillas, som har mer enn 25 års erfaring med å selge, bygge og leie ut eiendom, er det første og eneste meglerfirmaet på Costa Blanca som har oppnådd ISO 9001 Quality Management utstedt av TÜV Rheinland, og har vunnet Best Property Agents Award fra pas mest anerkjente eiendomsmagasin, Bellevue, flere år på rad. For 100 % problemfri, personlig service, kontakt Jetvillas i dag: InterneC: Tlf.: info@jetvillas.com Adresse: Coastal road Calpe to Moraira, km 1. Par9da Les Basetes 16- D Calpe (Alicante), Spania

7