Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Prodev AS Verftsgata NAMSOS Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Rock garden Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos Drift Rådmannen fremmet følgende tilleggsforslag: Før 2. gangs behandling av planforslaget skal det foreligge utbyggingsavtale. Votering: Rådmannens innstilling med tilleggsforslag enstemmig vedtatt av Drift. Vedtak i Namsos Drift Forslag til reguleringsplan for "Rock Garden" datert med reguleringsbestemmelser av samme dato legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht plan- og bygningslovens og Før 2. gangs behandling av planforslaget skal det foreligge rapport fra geoteknisk fagkyndig med bekreftelse på at lokal- og områdestabiliteten ikke påvirkes negativt som følge av en eventuell realisering av planforslaget. I forslag til reguleringsplan for Rock Garden gis det følgende tillegg/ endring i reguleringsbestemmelsene: 3.2 Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjeparts kontroll av geoteknisk dokumentasjon Bebyggelse og anlegg skal gis universell utforming i hht. gjeldende regelverk. Før 2. gangs behandling av planforslaget skal det foreligge utbyggingsavtale. Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 4, Bank: Namsos 7801 NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 16 Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Drift. Vår ref. 2012/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Namsos kommune Hanne Marthe Breivik Plan- og bygningssjef Kjeld Erik Sandbakken saksbehandler Eksterne kopimottakere: Credo Eiendom AS Carl Gulbransons gate NAMSOS

3 Side 3 av 16 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Rock garden Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Drift 98/ Rådmannens innstilling Forslag til reguleringsplan for "Rock Garden" datert med reguleringsbestemmelser av samme dato legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht plan- og bygningslovens og Før 2. gangs behandling av planforslaget skal det foreligge rapport fra geoteknisk fagkyndig med bekreftelse på at lokal- og områdestabiliteten ikke påvirkes negativt som følge av en eventuell realisering av planforslaget. I forslag til reguleringsplan for Rock Garden gis det følgende tillegg/ endring i reguleringsbestemmelsene: 3.2 Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjeparts kontroll av geoteknisk dokumentasjon Bebyggelse og anlegg skal gis universell utforming i hht. gjeldende regelverk. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Drift.

4 Side 4 av 16 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I / Referat fra oppstartsmøte plansaker - del av BFK1 i eksisterende reg.plan "Vestre Havn alternativ A, Rock City stadfestet " I Reguleringsplan Gnr 65 Bnr 1523 Sverres gt 35 - Varsel om regulering I Reguleringsplan for området gnr 65, bnr 1523, Sverres gate 35 - Varsel om oppstart Sten Øien m/flere Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens Vegvesen I Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Reguleringsforslag gunnar@prodevas.no I Redegjørelse Gunnar Strømhylden S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Rock garden I Utomhusplan og perspektiv Gunnar Strømhylden I Revidert plankart Gunnar Strømhylden I Revidert planbeskrivelse Gunnar Strømhylden Vedlegg 1 Oversiktskart 1: Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Risiko og sårbarhetsanalyse datert Skisseprosjekt datert Skisseprosjekt_snitt datert Geoteknisk forundersøkelse datert Utomhusplan datert Fotmontasje 11 Fotomontasjer 12 Vedtekt til plan- og bygningsloven 69 nr. 3

5 Side 5 av 16 Saksopplysninger Formål og oppstart av planarbeid Formålet med planen er å regulere området til bolig, forretning, kontor med tilhørende utearealer og parkering. På oppdrag fra CREDO BYGG AS som forslagsstiller, har Prodev AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for tomt 65/1523, tilhørende Credo Bygg AS. Oppstartsmøte ble avholdt Planarbeidet ble annonsert i en lokalavis Samtidig ble alle naboer tilskrevet pr. brev. I tillegg ble planarbeidet kunngjort på kommunens nettside. Blant naboene er alle eierne i sameiet Bjerkhoeltunet 1. Disse ble orientert om planarbeidet i et fellesmøte etter ønske fra sameiet. Hver av eierne i sameiet ble oppfordret til individuelt å gi innspill. Det er ikke stilt krav om planprogram. Beskrivelse av planområdet Planområdet utgjør en del av reguleringsplan "Vestre Havn, området mellom Verftsgata og Robrygga" i Namsos, godkjent i kommunestyret Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate, Robrygga og Rock City. Området er totalt på ca m2. Tomten er bebygget med restene av det såkalte "Industribygget" som ble oppført på 1950-tallet. Østre del av dette bygget ble revet i sammenheng med etableringen av "Rock City". Gjenværende del av bygningsmassen står i hovedsak ubrukt (lager).

6 Side 6 av 16 Tilstøtende arealer benyttes til: vestsiden: boliger, forretning/verksted nordsiden: trafikkarealer østsiden: Rock City / Rica Rock City Hotel sørsiden: forretninger / park Området har ingen historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalsstruktur eller bygningsvolumer. Resterende del av "Industribygget" vil bli revet da dette i dag ikke tilfredsstiller de krav som legges til grunn for utviklingen av området, uten at dette blir økonomisk uakseptabelt, og østre del av bygget ble revet i forbindelse med etableringen av "Rock City". Vest for tomten ligger en 4-½ etasjes boligblokk bygd ca og et forretnings/industribygg (bilverksted). Nordsiden er del av "Namdalsprosjektet" med rundkjøring mellom Petter Øiens gate og Sverres gate. Området er videre opparbeidet med fortau og beplantning. Nabo mot øst er "Rock City", et bygg med sterkt moderne fasadeuttrykk (fasadeplater i stål). Dette bygget er forbundet med det nye hotellet som er oppført i 8-9 etasjer. Sør for hotellet er det opparbeidet en større parkeringsplass og park. Mot sør ligger "Robrygga", et trebygg i 3-4 etasjer som inneholder forretninger / kontorer. Sett i forhold til omkringliggende bebyggelse er restene av "Industribygget" skjemmende. Redegjørelse fra planlegger "Rock Garden er i «Namsosmålestokk» av en slik størrelse at utbyggingen må skje over en lengre periode, kanskje i løpet av en 5-10 års periode. Det vil si at et prosjekt i Namsos av et slikt format må utformes reguleringsmessig med en viss fleksibilitet. Dette er nødvendig for at en til enhver tid har mulighet til å bygge det som markedet etterspør. Ser en 10 år tilbake i tid så oppdager men fort at marked og behov forandres. Av den grunn er det satt ett øvre tak på antall leiligheter til ca. 130 stk. Boligstørrelser vil variere fra de minste på ca 35-40m2 til de største på ca 120-l30m2. Større leiligheter kan selvsagt bygges hvis markedet ønsker det. Mellom disse vil det finnes et variert utvalg av størrelser for ethvert behov mht. både pris og areal. Boliger med tilhørende fasiliteter som utomhusanlegg, energiforbruk, miljø, sikkerhet etc planlegges iht. TEK10. Det er foreløpig ikke bestemt om deler av bygningsmassen skal øremerkes som studentboliger, seniorboliger eller annet. Også her ser en for seg at prosjektet med sin fleksibilitet må planlegges for å tilfredsstille markedets behov og etterspørsel der og da. Reguleringsplanen som utarbeides dekker også formål for kontor/ næringsvirksomhet. Skulle det vises seg å være behov for slike arealer f.eks. i forbindelse med «Rock City», så lar planene seg lett omforme til også å tilfredsstille slike behov. Et av målene med hele prosjektet er å bidra til å dekke byens behov for sentrumsnære leiligheter iht. sentrale myndigheters anmodning om å fortette dagens bysentra. Dette for å unngå unødig trafikk/ transport og betale dyrt for ny infrastruktur i perifere områder. Et annet mål er å ytterligere bidra til forskjønnelse av Namsos og skape et ytterligere urbant uttrykk på bysentrum. Det vil vitalisere området Vestre havn og Namsos sentrum."

7 Side 7 av 16 Trafikkforhold Atkomst til eksisterende bygning har vært fra Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate og fra det åpne området mot sør. Tidligere bruk av bygningen har til tider skapt problemer ved utog innkjøring fra nord (Sverres gate) med kryssing av fortau/sykkelsti. Etter at "Namdalsprosjektet" ble ferdigstilt er det ordnede trafikkforhold langs Sverres gate med fortau, gangfelt, beplantning og trafikkavvikling. Mot vest og sør er det opparbeidet ny vei tilknyttet naboeiendommene. Det er opparbeidet fortau mot sør, men ikke mot vest (åpent område). Bybussen går langs Sverres gate, hvor det forøvrig er relativ stor gjennomgangstrafikk. Teknisk infrastruktur Det er etablert kommunale vann.- og avløpsledninger i gatene rundt kvartalet, og eksisterende bygg har tilknytning til dette ledningsnett. Strøm er ført frem til eksisterende bygg med kapasitet tilpasset eksisterende forhold. Fjernvarme er etablert i Namsos sentrum, og fremlagt til "Rock City" og «Rema1000». Grunnforhold Tomten er tidligere fjæregrunn som er oppfylt med sand. Opprinnelige masser er leire. Fjelldybden antas å variere fra m til m. Det er utført geoteknisk forundersøkelse av området med tanke på vurdering av områdestabilitet. Det er konkludert med at byggearbeider på området med borede peler til fjell ikke vil påvirke stabiliteten langs sjøkanten. Områdestabiliteten betegnes som akseptabel, men geoteknisk prosjektering må gjennomføres ved realisering av bygningsmassen. Det er utført en "Orienterende geoteknisk vurdering", datert som belyser noen av de problemstillinger som må ivaretas ved selve byggingen. Planlagt bebyggelse og utforming Tomta omfatter grunneiendommen gnr./bnr. 65/1523 på m2 og har en attraktiv beliggenhet ved Ullvaren/Rema 1000, Rica Rock City Hotel, Rock City m/kino etc., Robrygga Legesenter, Vestre Havn boligområde, småbåthavn og strandpromenade. Tomta er flat på tidligere oppfylt grunn (ca 1954), og er i dag bebygd med et halvt industribygg i betong som ble oppført midt på 1950-tallet, den andre halvdelen ble revet for å gjøre plass for hotell og Rock-City. Tomta har gode lys- og solforhold, og god utsikt mot fjorden og småbåthavna. Den er også svært eksponert mot sør, vest og nord og representerer det siste gjenværende byggeområde av noen størrelse mellom Sverresgt. og sjøen. Arkitektur Tomtas beliggenhet er utenfor området som omfattes av Formingsveileder og utforming av bygninger i gjenreisningsområdet i Namsos sentrum. Planlegger har istedet tatt utgangspunkt i fremtredende og nylig ferdigstilte prosjekter på nabotomta som består av Rica Rock City Hotel som er i 8 etasjer + teknisk rom i 9. etasje. Denne bygningen har fått en fasadeutforming i barcode stil som er typisk for samtiden. Bygningens fasader er i all hovedsak bekledd med hvite, glatte fasadeplater. I første etasje er det benyttet noen fasadeplater i stål av type Cor-ten. Nabobygget Rock City har fått en enkel rektangulær form i ca 7,5m høyde, 30m bredde og ca. 85m langt i nord/sør retning. Bygningen har fått et røfft ytre i form av fasadekledning i Cor-ten med noe innslag av fargete betongoverflater og en del glass.

8 Side 8 av 16 Rock Garden vil også få en moderne arkitektur basert på Bar-Code stilen som er benyttet på hotellet. Dette gjelder spesielt fasaden mot Sverresgt. som blir sett i sammenheng med hotellet når en oppholder seg på parkeringsplassen ved Ullvaren/Rema 1000, eller ankommer byen fra Ytre Namdal gjennom tunnelen i Vika. Fasadene ellers vil få en mere strukturert utforming på grunn av planløsninger i leilighetene. Rock Garden vil fremstå som 2 blokker i nord/syd-retning parallelt med Rock-City -bygget. Blokk øst vil bestå av 6 etasjer (inntil 7 etasjer) med parkering i de to nederste plan. Blokk vest vil bestå av 4 etasjer. Parkering i 1.etasje og 3 etasjer med boliger. Området er meget attraktivt og sentrumsnært, det er derfor lagt opptil en sterk utnyttelse av tomta da dette vil gi god utnyttelse av infrastruktur, minimalt med bilkjøring til sentrum og dessuten vitalisere området rundt Vestre Havn og Rock City ytterligere i forhold til dagens situasjon. Bygningsmassen som Rock Garden representerer, vil gi et ytterligere arkitektonisk løft for bydelen og gi et mektig inntrykk sammen med bygningene på nabotomta. Dette blir portalen til Namsos sentrum når en kommer fra vest. I tidligere tider, før bydelen Vestre Havn ble planlagt og utviklet, fremsto området som lite tiltalende område. Etter ferdigstillelse av denne siste tomta vil området fremstå som et flott og attraktivt sentrumsområdet. Bygningsmassen tenkes utviklet i 4 byggetrinn med heis/trappesystem for hver blokk. Utbygger har latt seg rive med på Rocke-toget og foreløpig arbeidstittel for blokk 1-4 er Åge-blokka, Terje-blokka, Prudence-blokka og DDE-blokka. Utbyggingen vil skje i takt med behovet i markedet. Utomhusareal: Utomhusarealet utgjør et atrium mellom bygningene, ca. 18m i bredden og noe bredere i sørenden mot fjorden. Uteområdet utgjør ca m² og vil bli opparbeidet som park og lekeområde med plen og beplantning. Adkomst til de forskjellige parkeringsplan løses ved at noe av utearealet mellom blokkene heves og det anlegges vei opp til parkeringsplan i 2. etasje (se utomhusplan). Totalt vil det bli ca. 130 p-plasser, dvs hver leilighet får sin egen p-plass. Det vil bli anlagt underjordisk avfallsanlegg. Avfallet kildesorteres og havner under bakken via moderne og estetiske avfallstårn. Under det oppbygde utearealet ser en for seg å bygge sportsboder for hver leilighet. Noe gjesteparkering tenkes anlagt i sørenden av tomta med ca plasser. Ved å dele bygningsmassen i 4 blokker oppnår en også åpninger mellom blokkene fra øst og vest, noe som gir mere sol og lys inn til atriet og parkarealet. Lekeareal Mellom de to blokkene og i sørenden av tomta anlegges lekeplass for barn. Plassen skjermes med gjerde. I og med at det skal anlegges en oppkjørsel til 2. parkeringsplan for østre blokker, vil det bli anlagt akebakke for de minste i tilknytning til oppfyllingen. Samlet areal avsatt til "Lekeplass" er 524 m². Planbeskrivelsen pkt. 5.2 beskriver lekeareal.

9 Side 9 av 16 Namsos kommunes vedtekt til plan- og bygningsloven krever 75 m² sandlekeplass pr. 10. bolig. Kravet er utfordrende for prosjekter med blokkbebyggelse i tette sentrumsområder og ved fortetting. Utbygger skriver i en redegjørelse at det er satt av et øvre tak på 130 leiligheter og at boligstørrelser vil variere fra 35 m² til 130 m². Det er pr. dato ikke bestemt om deler av bygningsmassen skal øremerkes studentboliger, eldreboliger el.. Planforslaget dekker imidlertid også forretning/ kontor. Dersom prosjektet realiseres med maksimalt antall boenheter (130 stk) vil dette generere et krav til areal for lekeplass på tilsammen 975 m². I opprinnelig planforslag var det satt av et areal på ca 91m² til lekeplass men etter et avklaringsmøte er samlet areal for lekeplass økt til 524 m². Utbygger og planlegger på sin side argumenterer med at det ikke vil være mulig å fortette i sentrum og samtidig måtte forholde seg til en vedtekt som i dette tilfellet generer et samlet krav om at 975 m² skal avsettes til lekeareal for småbarn. For større barn finnes det forøvrig i nærområde ballplasser øverst i Vika og på Vestbyen skole, naturområder, friområder og offentlige parkområder som er tilgjengelige med trafikksikker adkomst via gang- og sykkelvegnett. Utfordringer ved boligutvikling i sentrumsområder Utfordringer knyttet til krav om areal regulert til "Lekeplass" ved større utbygginger i sentrum viser seg å være et vanskelig tema. Vi opplever også i denne saken at det er vanskelig å finne tilstrekkelig areal til formålet lekeplass innen planområde. Utfordringen gjør seg særlig gjeldende under planlegging av større boligprosjekter i sentrumsnære områder fordi det foreligger en lokal vedtekt som synes å være tilpasset feltutbygging og ikke fortetting i sentrum. Nylig utført boligbehovsanalyse utført av Eiendomsmegler 1 for Namsos kommune viser at det i de siste 10 årene har oppstått et underskudd på ca. 250 boliger i Namsos og at det de neste 5 årene vil være et totalt behov for ca. 650 nye boliger. Analysen viser at aleneboende og par uten hjemmeboende barn utgjør til sammen over 65% av husholdningene i Namsos mange av disse er typiske leilighetskjøpere. I Namsos er 65% av boligene eneboliger, 27% er småhus og 8% er leiligheter. I følge samme analyse vil en stor del av etterspørselen av boliger framover være etter leiligheter. Dette betyr at vi også i fortsettelsen vil møte tilsvarende problematikk knyttet til krav om areal til lekeplasser ved fortetting i sentrum. Ut over vedtekten som skal sikre tilstrekkelig areal for lekeplasser har ikke Namsos kommune retningslinjer for hvordan vi i forbindelse med boligutvikling/ fortetting i sentrumsnære områder skal sikre best mulig oppvekstvilkår for barn og unge.

10 Side 10 av 16 Fasadeutforming På grunn av den eksponerte beliggenheten er fasadeutformingen et veldig viktig punkt. Hensynet til Rock City Hotel Rica og Rock City, som representerer et høyst moderne formspråk og arkitektur, har vært førende for fasadeutformingen. Materialbruken i fasaden vil bestå av tung, farget betong i 1. og 2. etasje som understreker det solide, og forankrer bygningene til bakken. I de øverste etasjene vil det bli benyttet glatte fasadeplater og noe trepanel. Dette vil gi et lettere uttrykk fasademessig oppover i etasjene. Prosjektet, slik det foreligger, viser en komprimert bygningsmasse som gir området en stor utnyttelsesgrad. Dette ligger i tiden mht. fortetting og økt boligareal i sentrum. På tross av bygningenes høyde vil de ikke sjenere noen bakenforliggende bebyggelse da denne er for langt unna. Innspill til planarbeidet Det kom inn 5 skriftlig innspill til planarbeidet: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert "Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknader til at det startes reguleringsplanarbeid for Sverres gt. 35. Miljøvernavdelingen: Planforslaget etablerer sentrumsnære boliger og planprosessen må organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge, samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta. Det vises i den sammenheng til de vurderinger/ beskrivelser som skal følge planer etter PBL med hensyn på konsekvenser for barn og unge, samt funksjonshemmede, jfr. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T -5/99B om tilgjengelighet for alle. Vi minner om at grenseverdier for støy må overholdes. Detaljert informasjon vedrørende dette står i retningslinje T -1442, utgitt av Miljøverndepartementet. Kommunalavdelingen: Fylkesmannen minner om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i hht pbl. 4-3 og ledd. DSB sin veileder "samfunnssikkerhet i arealplanleggingen" inneholder en sjekkliste som kan benyttes til en vurdering av slike forhold (se under hovedtema samfunnssikkerhet og undertema samfunnsplanlegging)." Kommentar fra planlegger I utearealet er det avsatt områder spesielt for mindre barn, samt fellesarealer med grønnstruktur. Gang- og sykkelstier sikrer området for myke trafikanter i tillegg til de ytre fortau. Detaljert støyanalyse vil bli utarbeidet når byggenes form er mer avklart. Det er utarbeidet egen ROS-analyse.

11 Side 11 av 16 Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert "NGUs løsmassekart viser at det er fyllmasser i planområdet. I nærheten er det marine avsetninger. Det er ikke usannsynlig at de marine avsetningene strekker seg inn under fyllmassene. Det kan derfor ikke utelukkes at planområdet kan være utsatt for kvikkleireskred etc. Vi anbefaler tiltakshaver å sørge for at geoteknisk fagkyndig får vurdert dette. NVEs retningslinjer 2/2011 ''Flaum- og skredfare i arealplanar" sier hvordan slike naturfarer bør utredes, tas hensyn til og innarbeides i arealplaner. Vi anbefaler også tiltakshaver å ta hensyn til estimert havnivåstigning i planarbeid, jf. rapport utarbeidet av Bjerknessenteret/ Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap - revidert utgave Vi vil vurdere å komme med ytterligere kommentarer når vi mottar reguleringsplanforslaget til offentlig ettersyn." Kommentar fra planlegger Det er innhentet forhåndsuttalelse fra geoteknisk konsulent. Konsulentfirmaet har tidligere vært engasjert i flere prosjekter i Namsos, sist Rock City og Rica Rock City Hotel. Firmaet kjenner således området godt. Det vil bli engasjert geoteknisk konsulent for detaljprosjekteringen når bygget skal realiseres. Flom og havnivåstigning er vurdert opp mot NVE's rapport "Flomsonekart, Delprosjekt Namsos" fra Området ligger under 0-grensen for 200-årsflom. Kotehøyde for golv i 1. etasje legges til minimum kt. + 3,20 i hht kommunens generelle krav. Underliggende rom (parkering, boder o.l) utføres som vanntette konstruksjoner. Statens vegvesen, brev datert "Området grenser opp mot fv. 769, og har arm fra rundkjøring på vestsiden. Mellom området som ønskes regulert og fylkesvegen er det etablert gang- og sykkelveg. Statens vegvesen vil komme med følgende innspill: Det synes som det ligger til rette for at adkomsten inn til området kan skje gjennom vegen vest for tomta. Øvrig kryssing av gang-/sykkelvegen med biltrafikk må unngås. Det må anlegges et tilstrekkelig antall med parkeringsplasser på sørsiden av fv. 769 som er tilpasset hvordan arealet er planlagt nyttet. Vi forbeholder oss rett til å komme med merknader ved senere offentlig ettersyn." Kommentar fra planlegger All biltrafikk til og fra parkeringskjellere og utvendige P-plasser skjer enten fra vestsiden eller sørvestsiden av tomta. Kryssing av gang- og sykkelstien langs Sverres gate unngås dermed fullstendig. Parkeringsplassene er tilpasset formålet og kommunens regelverk. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert "Eiendommen ligger innenfor grensen for kulturmiljøet Namsos sentrum og er dermed av regional interesse.

12 Side 12 av 16 Eiendommen ligger i et kvartal som ellers rommer ulike typer næringsvirksomhet, inkludert hotell og Rock city. Det er viktig å avklare om resten av kvartalet skal prioriteres for næringsformål, boliger eller andre formål/kombinasjoner. Namsos kommune har fattet vedtak om og startet en prosess for utarbeiding av ny sentrumsplan. Vi vil primært anbefale at arealbruket i dette kvartalet avklares i sentrumsplanen. Deler av kvartalet er nettopp bygd ut. Ny bebyggelse må i volum og utforming tilpasse seg omgivelsene og bidra til helhet i kvartalet. Forholdet til eksisterende nabobebyggelse må illustreres i planmaterialet. I oppstartmeldingen foreslås kombinasjon boliger/kontor. For eventuelle boliger må det avsettes tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Prinsippet om universell utforming må legges til grunn for det videre planarbeidet. Kulturminner Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet." Kommentar fra planlegger Formålsvurderingen er tilpasset tomteeierens behov. Så langt har det ikke kommet innvendinger på dette formålet. Næringsvirksomhet kan med fordel plasseres i de østre blokkene (nærmest Rock City). Planlagt bygningsvolum er beskrevet i planbeskrivelsen pkt Mht. universell utforming vises til planbeskrivelsen pkt Arealbenyttelse er beskrevet i planbeskrivelsen pkt 5.2 og 5.3. Aktsomhetsparagraf relatert til kulturminner inntas i bestemmelsene. Robrygga Eiendomsselskap, e.post datert "Det vises t il brev datert vedr. varsel om regulering for området GNR. 65, BNR i Namsos kommune. Vi ønsker å komme med følgende "innspill" i saken: l. Adkomstveg til Namsos Medisinske Senter går langs aktuelle eiendom. Senteret har tilsammen like mange konsultasjoner som alle poliklinikkene ved Sykehuset Namsos til sammen i løpet av et år. Dette betyr at trafikken som genereres er svært stor. Det er i dag ikke fortau langs adomstvegen. Dette er en forutsetning for at trafikken skal kunne fungere. Det er i dag ikke lagt til rette for fotgjengere, spesielt ikke for handicapede og eldre med behov for rullator, rullestol etc. Det må derfor etableres et bredt fortau mellom vår adkomstveg og GNR. 65, BNR Dette er en forutsetning for at alle pasientkategorier skal kunne konsultere Namsos Medisinske Senter.

13 Side 13 av Vi krever å få forelagt en komplett og fersk geoteknisk rapport for det aktuelle området før evt. riving og bygging starter. 3. Med erfaring fra byggingen av Rock City og Rock City Hotell skal eventuelle skader på nabobygg registreres og utbedres av utbygger. Det skal i den forbindelse lages en detaljert rapport med dokumentasjon av nabobyggene før riving og bygging starter. Det skal likeledes settes opp et adekvat antall sensorer som registrerer evt. rystelser i området. Dette arbeidet skal gjøres av geoteknisk ekspertise. 4. Vi ønsker et kart med et mer detaljert "fotavtrykk" av de planlagte bygningene i utbyggingsarealet. Vi ønsker også en detaljert parkeringsplan for området." Kommentar fra planlegger Det opparbeides fortau langs hele vestsiden og sørvestsiden av tomten. Komplett geoteknisk rapport vil bli utarbeidet forut for byggets realisering. Registrering av nabobygg før og etter utbygging vil bli ivaretatt, inkl. rystelsesmålinger. For kart henvises til vedlagte dokumenter til reguleringsforslaget. Geoteknisk forundersøkelse er utført av Multiconsult AS og er datert Sammendrag av geoteknisk uttalelse: "Det planlegges oppføring av nytt leilighetsbygg på Vestre havn i Namsos, kalt Rock Garden. Boligbygget planlegges like vest for Rock City på tomta som i dag er bebygd med et gammelt industribygg. Industribygget planlegges revet, og det nye bygget er forutsatt fundamentert på peler til berg. Multiconsult er engasjert for å gi en geoteknisk uttalelse i forbindelse med regulering av tomta. Uttalelsene er gitt basert på tidligere grunnundersøkelser i området. Det må påregnes at grunnen består av fyllmasser i øvre lag, trolig av innspylte sandmasser med varierende innhold av humus. Det kan ikke utelukkes sagbruksavfall i fyllmassene. Original grunn består trolig av sandige masser i toppen og mer finkornige masser i dybden. Tidligere undersøkelser nær tomta viser at under ca. 6-8 m dybde består grunnen av leire med varierende siltinnhold. Utførte sonderinger viser at grunnen består av lagdelte masser med generelt liten boremotstand. Over fjell er det registrert et lag av faste masser med varierende mektighet, trolig morenemasser. Basert på tidligere grunnundersøkelser kan det påregnes at dybden til berg på tomta er i størrelsesorden 30 m. Laboratorieundersøkelser viser at leira har udrenert skjærstyrke i området su= l0-40 kpa. Leira er lite til middels sensitiv. Resultater fra utførte ødometerforsøk viser at leira er tilnærmet normalkonsolidert. For tilleggsbelastninger med stor utstrekning, vil grunnen være kompressibel. Tidligere beregninger og vurderinger av området har vist at stabiliteten mot sjøen må påregnes å være noe anstrengt for situasjoner og lastendringer som medfører poretrykksoppbygging og udrenerte tilstander i jord volumet. Udrenerte tilstander kan for eksempel forårsakes av massefortregning og poretrykksoppbygging fra peleramming. Terrengavlastningen utenfor Ricahotellet har medført en bedring av stabilitetsforholdene i dette området, men utenfor Ro brygga er det ikke utført tilsvarende avlastning av terrenget.

14 Side 14 av 16 Tomta for leilighetsbygget ligger så langt inn på land at den ikke vil være utsatt for ras i sjøkanten. Men det kan ikke utelukkes at ramming av peler på tomta kan medføre poretrykksoppbygging som svekker stabiliteten i sjøkanten/marbakken og således medfører økt rasfare for Robrygga. Disse vurderingene begrunnes med bakgrunn i tidligere stabilitetsberegninger og erfaringer med måling av poretrykk fra pelearbeider for Rica-hotellet og Rock City. Det vil dermed være viktig å finne fundamenteringsløsninger som ikke medfører slik poretrykksoppbygging i jordvolumet ut mot sjøen. Ved bruk av borede peler, eventuelt i kombinasjon med augring i pelepunktene vil det trolig være mulig å unngå vesentlig poretrykksoppbygging. Det vil i såfall være en klar forutsetning at alle grunnarbeider følges opp med poretrykksmålinger slik at det kan dokumenteres at disse forutsetningene oppfylles. Poretrykksmålere med fjernavlesning (web-basert løsning) vil være egnet til dette formålet. Framdrifta av pelearbeidene må påregnes å være styrt av poretrykksutviklingen. Vi har foreløpig ikke kjennskap til detaljer rundt byggeprosjektet, men det bemerkes at golv må forutsettes utført som frittspente dekker, da høyt innhold av organisk materiale medfører stor fare for ujevne setninger ved golv på grunn. Dette må anses som foreløpige vurderinger i forbindelse med regulering av tomta. Det må utføres geoteknisk prosjektering og utføres grunnundersøkelser på tomta i senere plan fase." Vurdering Prosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Formålet med planforslaget er å regulere området til bolig/ forretning/ kontor med tilhørende samferdselsanlegg/ teknisk infrastruktur og grønnstruktur. Planområdet utgjør en del av reguleringsplan "Vestre Havn, området mellom Verftsgata og Robrygga" i Namsos, godkjent i kommunestyret Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate, Robrygga og Rock City. Området er totalt på ca m2. Området har ingen historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalstruktur eller bygningsvolumer. Resterende del av "Industribygget" vil bli revet da dette i dag ikke tilfredsstiller de krav som legges til grunn for utviklingen av området. Østre del av bygget ble revet i forbindelse med etableringen av "Rock City". Rock Garden vil i likhet med Rica Hotell og Rock City få en moderne arkitktur basert på Bar- Code stilen som er benyttet på hotellet. Dette gjelder spesielt fasaden mot Sverresgt. som blir sett i sammenheng med hotellet når en oppholder seg på parkeringsplassen ved Ullvaren/ Rema 1000, eller ankommer byen fra Ytre Namdal gjennom tunnellen i Vika. Fasadene ellers vil få en mere strukturert utforming på grunn av planløsninger i leilighetene. Rock Garden vil fremstå som 2 blokker i nord/syd-retning parallelt med Rock-City - bygget. Blokk øst vil bestå av 6 etasjer (inntil 7 etasjer) med parkering i de to nederste plan. Blokk vest vil bestå av 4 etasjer. Parkering i 1.etasje og 3 etasjer med boliger.

15 Side 15 av 16 Området er meget attraktivt og sentrumsnært, en legger derfor opp til en sterk utnyttelse av tomta da dette vil gi god utnyttelse av infrastruktur, minimalt med bilkjøring til sentrum og dessuten vitalisere området rundt Vestre Havn og Rock City ytterligere i forhold til dagens situasjon. Rådmannen er av den oppfatning bygningsmassen som Rock Garden representerer, vil gi et ytterligere arkitektonisk løft for bydelen og gi et mektig inntrykk sammen med bygningene på nabotomta. Etter ferdigstillelse vil Rock Garden på sin side være et viktig bidrag til at området sett under ett vil framstå som en moderne og tidsriktig del av Namsos sentrum. Grunnforholdene er innledningsvis utredet og konklusjonen fra Multiconsult AS er at byggearbeider med borende peler til fjell og fundamenteringsløsninger som ikke medfører poretrykksoppbygging ikke vil påvirke stabiliteten langs sjøen. Tidligere beregninger og vurderinger av området har vist at stabiliteten mot sjøen må påregnes å være noe anstrengt for situasjoner og lastendringer. Terrengavlastningen utenfor Rica Rock City her bidratt til en forbedring av stabilitetsforholdene i dette området, men utenfor Robrygga er det ikke utført tilsvarende avlastning av terrenget. Det ligger en klar forutsetning om at det må utføres grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering før bygningsmessige tiltak igangsettes. Rådmannen er av den oppfatning at grunnundersøkelser må foreligge før 2. gangs behandling av planforslaget og at geoteknisk prosjektering og tredjeparts kontroll av grunnundersøkelser må foreligg før det blir gitt tillatelse til igangsetting. Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i sin uttalelse at de anbefaler at arealbruken i det aktuelle området bør avklares gjennom sentrumsplanen. Rådmannen bemerker at det aktuelle området ikke omfattes av plan for Namsos sentrum. Robrygga Eiendomsselskap AS påpeker en del forhold i sin uttalelse forhold som går på trafikksikkerhet/ adkomst samt stabilitetsforholdene i område. Rådmannen mener trafikksikkerhet for myke trafikanter er ivaretatt ved at det er planlagt fortau/ gang- og sykkelveg langs tomtens sørside og vestside, med tilknytning til eksisterende fortau langs Sverres gate. Forslaget avviker fra lokale vedtekter mht. areal avsatt til lekeplass. Rådmannen skjerper kravet til geoteknisk dokumentasjon og stiller krav om at geoteknisk undersøkelser blir utarbeidet forut for 2. gangs behandling av planen, samt at det skal foreligge geoteknisk prosjektering og tredjeparts kontroll av grunnundersøkelser før igangsettingstillatelse blir gitt. Planlegger opplyser i sin kommentar til merknad fra Robrygga Eiendomsselskap AS at registrering av nabobygg før og etter utbygging vil bli ivaretatt, inkl. rystelsesmålinger. Miljømessig vurdering En eventuell realisering av planforslaget vil bli en forskjønnelse av området.

16 Side 16 av 16 Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Drift å fatte følgende vedtak: