«ROCK GARDEN» VESTRE HAVN

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN «ROCK GARDEN» VESTRE HAVN I NAMSOS KOMMUNE UTARBEIDET AV: PRODEV AS Namsos

2 Innholdsfortegnelse 1. BAKGRUNN HENSIKTEN MED PLANEN FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN UTBYGGINGSAVTALER KONSEKVENSUTREDNING PLANPROSESSEN MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD BELIGGENHET DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK STEDETS KARAKTER LANDSKAP KULTURMINNER OG KULTURMILJØ NATURVERDIER REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK, UTEOMRÅDER LANDBRUK TRAFIKKFORHOLD BARNS INTERESSER SKOLEKAPASITET UNIVERSELL TILGJENGELIGHET TEKNISK INFRASTRUKTUR GRUNNFORHOLD STØYFORHOLD LUFTFORURENSING RISIKO- OG SÅRBARHET (eksisterende situasjon) NÆRING BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET PLANLAGT AREALBRUK BESKRIVELSE AV AREALBRUK BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING TILKOBLING TIL INFRASTRUKTUR AVFALLSHÅNDTERING KONSEKVENSUTREDNING VIRKNINGER / KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET OVERORDNEDE PLANER

3 7.2 STEDETS KARAKTER BYFORM OG ESTETIKK KULTURMINNER OG KULTURMILJØ REKREASJONSINTERESSER / UTEOMRÅDER TRAFIKKFORHOLD BARNS INTERESSER UNIVERSELL TILPASNING ROS JORDRESSURSER / LANDBRUK TEKNISK INFRASTRUKTUR INNKOMNE INNSPILL FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG NORGES VASSDRAG- OG ENERGIDIREKTORAT STATENS VEGVESEN NORD-TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE-REGIONAL UTVIKLINGSAVDELING ROBRYGGA EIENDOMSSELSKAP AS

4 1. BAKGRUNN 1.1 HENSIKTEN MED PLANEN Formålet med planen er å regulere området til bolig, forretning, kontor med tilhørende utearealer og parkering. 1.2 FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD På oppdrag fra CREDO BYGG AS som forslagsstiller, har Prodev AS utarbeidet dette forslag til reguleringsplan for tomt 65/1523, tilhørende Credo Bygg AS. 1.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det er ikke gjort tidligere vedtak i saken. For øvrig henvises til pkt UTBYGGINGSAVTALER Kommunen har vurdert at det ikke er behov for utbyggingsavtale. 1.5 KONSEKVENSUTREDNING Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning. 4

5 2. PLANPROSESSEN 2.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM Oppstartsmøte ble avholdt med Namsos kommune. Planarbeidet ble annonsert i en lokalavis Samtidig ble alle naboer tilskrevet pr. brev. I tillegg ble planarbeidet kunngjort på kommunens nettside. Blant naboene er alle eierne i sameiet Bjerkhoeltunet 1. Disse ble orientert om planarbeidet i et fellesmøte etter ønske fra sameiet. Hver av eierne i sameiet ble oppfordret til individuelt å gi innspill. Det er ikke stilt krav om planprogram. Skriftlige innspill til planarbeidet er fremlagt og kommentert i pkt.8. Planene for området er presentert for «Komite Drift» i mai

6 3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Planområdet utgjør en del av reguleringsplan "Vestre Havn, området mellom Verftsgata og Robrygga" i Namsos, godkjent i kommunestyret Videre er det utarbeidet "Formingsveileder for Namsos sentrum" fra 1997 og "Sentrumsplan Namsos" fra For øvrig har kommunestyret vedtatt at alle nybygg i området skal tilknyttes fjernvarmeanlegg 6

7 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 4.1 BELIGGENHET Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate, Robrygga og Rock City. Området er totalt på ca m DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK Tomten er bebygget med restene av det såkalte "Industribygget" som ble oppført på 1950-tallet. Østre del av dette bygget ble revet i sammenheng med etableringen av "Rock City". Gjenværende del av bygningsmassen står i hovedsak ubrukt (lager). Tilstøtende arealer benyttes til: vestsiden: boliger, forretning/verksted nordsiden: trafikkarealer østsiden: Rock City / Rica-hotellet sørsiden: forretninger / park 4.3 STEDETS KARAKTER Området ligger i vestre del av Namsos sentrum. Området har ingen historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalstruktur eller bygningsvolumer. Resterende del av "Industribygget" vil bli revet da dette i dag ikke tilfredsstiller de krav som legges til grunn for utviklingen av området, uten at dette blir økonomisk uaksekptabelt, og østre del av bygget ble revet i forbindelse med etableringen av "Rock City". Vest for tomten ligger en 4- ½ etasjes boligblokk bygd ca og et forretnings/industribygg ( bilverksted). Nordsiden er del av "Namsos-prosjektet" med rundkjøring mellom Petter Øiens gate og Sverres gate. Området er videre opparbeidet med fortau og beplantning. Nabo mot øst er "Rock City", et bygg med sterkt moderne fasadeuttrykk (fasadeplater i stål). Dette bygget er forbundet med det nye hotellet som er oppført i 8-9 etasjer.sør for hotellet er det opparbeidet en større parkeringsplass og park. Mot sør finner vi "Robrygga", et trebygg i 3-4 etasjer som inneholder forretninger / kontorer. Sett i forhold til omkringliggende bebyggelse er restene av "Industribygget" skjemmende. 4.4 LANDSKAP Kvartalet er flatt, og har gode solforhold overalt. 4.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ikke registrert kulturminner på området. 7

8 4.6 NATURVERDIER Området har ingen naturverdi da det tidligere har vært bebygd, og ligger i dag delvis brakk. 4.7 REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK, UTEOMRÅDER Slik området fremstår i dag er det ikke benyttet til rekreasjonsformål. 4.8 LANDBRUK Området har ingen landbruksverdi. 4.9 TRAFIKKFORHOLD Atkomst til eksisterende bygning har vært fra Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate og fra det åpne området mot sør. Tidligere bruk av bygningen har til tider skapt problemer ved ut- og innkjøring fra nord (Sverres gate) med kryssing av fortau/sykkelsti. Etter at "Namsosprosjektet" ble ferdigstilt er det ordnede trafikkforhold langs Sverres gate med fortau, gangfelt, beplantning og trafikkavvikling. Mot vest og sør er det opparbeidet ny vei tilknyttet naboeiendommene. Det er opparbeidet fortau mot sør, men ikke mot vest (åpent område). Bybussen går langs Sverres gate, hvor det forøvrig er relativ stor gjennomgangstrafikk BARNS INTERESSER Det er ikke etablert lekeområder i området. Kort vei til naturområder og skibakker SKOLEKAPASITET Området ligger innen de skolegrenser som allerede er definert i Namsos UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Det er ikke gjort spesielle tiltak for universell tilgjengelighet, bortsett fra i tilknytning til de nye trafikkanlegg TEKNISK INFRASTRUKTUR Det er etablert kommunale vann.- og avløpsledninger i gatene rundt kvartalet, og eksisterende bygg har tilknytning til dette ledningsnett. Strøm er ført frem til eksisterende bygg med kapasitet tilpasset eksisterende forhold. Fjernvarme er etablert i Namsos sentrum, og fremlagt til "Rock City" og «Rema1000».. 8

9 4.14 GRUNNFORHOLD Tomten er tidligere fjæregrunn som er oppfylt med sand. Opprinnelige masser er leire. Fjelldybden antas å variere fra m til m. Det er utført geoteknisk undersøkelse av området med tanke på vurdering av områdestabilitet. Det er konkludert med at byggearbeider på området med spissbærende peler til fjell ikke vil påvirke stabiliteten langs sjøkanten. Områdestabiliteten betegnes som akseptabel, men geoteknisk prosjektering må gjennomføres ved realisering av bygningsmassen. Det er utført en "Orienterende geoteknisk vurdering", datert som belyser noen av de problemstillinger som må ivaretas ved selve byggingen, se vedlegg STØYFORHOLD Det er utført støyanalyse for området i sammenheng med etableringen av det nye trafikksystemet langs Sverres gate. I og med etableringen av "Rock City" og nytt hotell på nabotomten, anses støyforholdene akseptable for reguleringsformålet. Det vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene krav om at støyanalyse blir utarbeidet, tilpasset den bygningsmessige utforming på tomten, slik at forskriftenes krav imøtekommes LUFTFORURENSING Luftforurensing i området kommer fra biltrafikk på det lokale veinettet. Det er ikke registrert spesielle ulemper i så måte RISIKO- OG SÅRBARHET (eksisterende situasjon) ROS-analyse er vedlagt som eget bilag (se vedlegg 2). Analysen påpeker følgende forhold som relevante: ras flom springflo radon kulturminner hendelser på veier støy økt trafikk ulykker med gående/syklende Ingen av de vurderte forhold er funnet å ha spesielt alvorlig risiko, og kan håndteres med relativt enkle midler NÆRING Forholdene for næringsdrift i området er i dagens situasjon relativt gode. 9

10 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 PLANLAGT AREALBRUK Området reguleres til følgende formål: Nr, 1 Bebyggelse og anlegg: Boliger Renovasjonsanlegg Lekeplass Bolig/forretning/kontor Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjørevei Fortau Gang- og sykkelstier Parkeringsplass Parkeringsanlegg Nr. 3 Grønnstruktur Park 5.2 BESKRIVELSE AV AREALBRUK Boliger: Vestre blokk reguleres for boliger over parkeringsarealene på bakkeplan. Blokken danner avslutningen av byggevolumene mot vest, og er lavest av de to blokkene for å tilpasse profilen av byggevolumene til omkringliggende bygg, se snitt. Renovasjonsanlegg: Det settes av areal for 2 renovasjonsanlegg. Det planlegges benyttet undergrunnsanlegg tilpasset lokalt avfallsselskap. Begge anleggene har fleere kontainere, beregnet for kildesortering. Lekeplass: Kommunale vedtekter som krever 75 m2 sandlekeplass pr. 10. bolig, forstås å gjelde for boligområder og ikke for blokkbebyggelse i tette sentrumsområder. Lekeområder er derfor delvis på egen tomt og delvis ved bruk av nærliggende områder. På tomta anlegges: Mellom de to blokkene og i sørenden av tomta anlegges lekeplass for barn. Plassen skjermes med gjerde. I og med at det skal anlegges en oppkjørsel til 2. parkeringsplan for østre blokker, vil det bli anlagt akebakke for de minste i tilknytning til oppfyllingen. I området rundt kvartalet finnes i tillegg: ballplasser øverst i Vika og ved Vestbyen skole skibakker øverst i Vika og i Gulvikbråten naturområder umiddelbart nord for området (Storfjellet, Larsheimen, Torskarfjellet) og vest for området (Vattafjellet) friområder (Fredriksbergparken) offentlig parkområder (Hotel Rock City) Disse områdene er tilgjengelige via gang- og sykkelveinett. Bolig/forretning/kontor: Den østre blokken reguleres til blandet formål bolig/forretning/kontor over parkeringsarealene i kjeller og på bakkeplan. Blokken danner avslutningen av byggevolumene mot øst, og er høyest av de to blokkene for å tilpasse profilen av byggevolumene til omkringliggende bygg,, spesielt hotellet, se snitt. 10

11 Kjørevei: Kjøreveien mellom blokkene er atkomst til parkeringsanlegget i den østre blokkens 2. parkeringsplan Atkomsten til østre blokks laveste parkeringsareal skjer fra sør. Atkomst til parkeringsarealer for vestre blokk skjer fra nord og vest. Fortau: Det anlegges nytt fortau langs tomtens vestside, med tilknytning til eksisterende fortau langs Sverres gate (nordsiden) og langs sørsiden. Fortauet bygges med breddde 2,5 m. Gang- og sykkelstier: Fra Sverres gate anlegges atkomst til blokkene via gang og sykkelsti tilkoblet eksisterende fortau og frem til hovedinngang. Det tilordnes plass for sykkelparkering. Internt på tomta bygges gang- og sykkelsti fra fortau i sør, mellom blokkene og frem til inngangene. Parkeringsplass: I hht. Statens Vegvesens innspill og eksisterende reguleringsplan "Toddum- Orientkrysset" anlegges 5 parkeringsplasser nord for østblokka. Atkomst skjer via allerede anlagt innkjøring fra Sverres gate. Utkjøring skjer via anlagt utkjøring ved hotellet. Sør på tomten anlegges 10 parkeringsplasser. Begge disse plassene er gjesteparkeringsplasser. Parkeringshus; I vestre blokk legges innvendig parkering til 1. plan. Totalt 25 plasser I østre blokk legges innvendig parkering i 2 plan, ett delvis senket pla og ett overliggende plan. Totalt 126 plasser. Grønnstruktur: Øvrige arealer beplantes med trær / busker og plen. 5.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING TOMT: Tomta omfatter grunneiendommen gnr./bnr. 65/1523 på m 2 og har en attraktiv beliggenhet ved Ullvaren/Rema 1000, Rock City Hotell Rica, Rock City m/kino etc., Robrygga Legesenter, Vestre Havn boligområde, småbåthavn og strandpromenade. Tomta er flat på tidligere oppfyllt grunn (ca 1954), og er idag bebygd med et halvt industribygg i betong som ble oppført midt på 1950-tallet, den andre halvdelen ble revet for å gjøre plass for hotell og Rock-City. Tomta har gode lys og solforhold, og god utsikt mot fjorden og småbåthavna. Den er også svært eksponert mot sør, vest og nord og representerer det siste gjenværende byggeområde av noen størrelse mellom Sverresgt. og sjøen. ARKITEKTUR: Tomtas beliggenhet er utenfor området som omfattes av Formingsveileder og utforming av bygninger i gjenreisningsområdet i Namsos sentrum. En har istedet tatt utgangspunkt i fremtredende og nylig ferdigstillte prosjekter på nabotomta som består av Rock City Hotel Rica som er i 8 etasjer + teknisk rom i 9. etasje. Denne bygningen har fått en fasadeutforming i bar-code stil som er typisk for samtiden. Bygningens fasader er i all hovedsak bekledd med hvite, glatte fasadeplater. I første etasje er det benyttet noen fasadeplater i stål av type Cor-ten. Nabobygget Rock City har fått en enkel rektangulær form i ca 7,5m høyde, 30m bredde og ca. 85m langt i nord/sør retning. Bygningen har fått et røfft ytre i form av fasadekledning i Cor-ten med noe innslag av fargete betongoverflater og en del glass. 11

12 ROCK GARDEN: Dette prosjektet vil også få en moderne arkitktur basert på Bar-Code stilen som er benyttet på hotellet. Dette gjelder spesielt fasaden mot Sverresgt. som blir sett i sammenheng med hotellet når en oppholder seg på parkeringsplassen ved Ullvaren/Rema 1000, eller ankommer byen fra Ytre Namdal gjennom tunnellen i Vika. Fasadene ellers vil få en mere strukturert utforming på grunn av planløsninger i leilighetene. Rock Garden vil fremstå som 2 blokker i nord/syd-retning parallellt med Rock-City -bygget. Blokk øst vil bestå av 6 etasjer (inntil 7 etasjer) med parkering i de to nederste plan. Blokk vest vil bestå av 4 etasjer. Parkering i 1.etasje og 3 etasjer med boliger. Området er meget attraktivt og sentrumsnært, en legger derfor opp til en sterk utnyttelse av tomta da dette vil gi god utnyttelse av infrastruktur, minimalt med bilkjøring til sentrum og dessuten vitalisere området rundt Vestre Havn og Rock City ytterligere i forhold til dagens situasjon. Bygningsmassen som Rock Garden representerer, vil gi et ytterligere arkitektonisk løft for bydelen og gi et mektig inntrykk sammen med bygningene på nabotomta. Dette blir portalen til Namsos sentrum når en kommer fra vest. I tidligere tider, før bydelen Vestre Havn ble planlagt og utviklet, fremsto området som Namsos bakgård og et lite tiltalende område. Etter ferdigstillelse av denne siste tomta vil området fremstå som det flotteste og mest attraktive i hele sentrumsområdet. UTOMHUSAREAL: Bygningsmassen tenkes utviklet i 4 byggetrinn med heis/trappesystem for hver blokk. Vi har latt oss rive med på Rocke-toget og foreløpig arbeidstittel for blokk 1-4 er Åge-blokka, Terje-blokka, Prudence-blokka og DDEblokka. Utbyggingen vil skje i takt med behovet i markedet. Utomhusarealet utgjør et atrium mellom bygningene, ca. 18m i bredden og noe bredere i sørenden mot fjorden. Uteområdet utgjør ca. 1800m 2 og vil bli opparbeidet som park og lekeområde med plen og beplantning. Adkomst til de forskjellige parkeringplan løses ved at noe av utearealet mellom blokkene heves og det anlegges vei opp til parkeringsplan i 2. etasje (se utomhusplan). Totalt vil det bli ca. 130 p-plasser, dvs hver leilighet får sin egen p-plass. Det vil bli anlagt underjordisk avfallsanlegg. Avfallet kildesorteres og havner under bakken via moderne og estetiske avfallstårn. Under det oppbygde utearealet ser en for seg å bygge sportsboder for hver leilighet. Noe gjesteparkering tenkes anlagt i sørenden av tomta med ca plasser. Ved å dele bygningsmassen i 4 blokker oppnår en også åpninger mellom blokkene fra øst og vest, noe som gir mere sol og lys inn til atriet og parkarealet. FASADEUTFORMING: På grunn av den eksponerte beliggenheten er fasadeutformingen et veldig viktig punkt. Hensynet til Rock City Hotel Rica og Rock City, som representerer et høyst moderne formspråk og arkitektur, har vært førende for fasadeutformingen. Materialbruken i fasaden vil bestå av tung, farget betong i 1. og 2. etasje som understreker det solide, og forankrerer bygningene til bakken. I de øverste etasjene vil det bli benyttet glatte fasadeplater og noe trepanel. Dette vil gi et lettere uttrykk fasademessig oppover i etasjene. Prosjektet, slik det foreligger, viser en komprimert bygningsmasse som gir området en stor utnyttelsesgrad. Dette ligger i tiden mht. fortetting og økt boligareal i sentrum. På tross av bygningenes høyde vil de ikke sjenere noen bakenforliggende bebyggelse da denne er for langt unna. 5.4 TILKOBLING TIL INFRASTRUKTUR Området inngår i konsesjonsområdet for fjernvarme. Kommunestyrets vedtak av krever tilknytning til fjernvarmeanlegget for alle nybygg og bygninger som foretar hovedombygging. 12

13 Kommunale vann- og avløpsanlegg finnes i umiddelbar nærhet av tomten. El-kraft finnes sør for tomta. Det må etableres 2 trafoer i bygningene for omforming. 5.5 AVFALLSHÅNDTERING. Det anlegges underjordiske avfallsanlegg med kildesortering. 13

14 6. KONSEKVENSUTREDNING Det er ikke krevd konsekvensutredning. 14

15 7. VIRKNINGER / KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 7.1 OVERORDNEDE PLANER Største endring i forhold til eksisterende reguleringsplan er bygningsvolumenes høyde. Dog vil bebyggelsen være tilpasset overgangen fra hotellet via Rock City til boligbebyggelsen på vestsiden. Det vises til pkt. 5.3 og vedlegg STEDETS KARAKTER De nye planene vil tilføre området en moderne, urban karakter, med ivaretaking av grønnstruktur og sikkerhet for myke trafikkanter. Områdets siste «sår» vil bli opparbeidet til et levende bysentrum. 7.3 BYFORM OG ESTETIKK Det vises til pkt. 5.3 og øvrige vedlegg til reguleringsforslaget.. Fasader og materialbruk er i stor grad tilpasset øvrig bebyggelse i området, med nye og moderne elementer. 7.4 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Ingen konsekvenser. Det inntas aktsomhetsparagraf i reguleringsbestemmelsene. 7.5 REKREASJONSINTERESSER / UTEOMRÅDER Utearealer blir opparbeidet, og området vil totalt sett innby til større sosial omgang. 7.6 TRAFIKKFORHOLD Det vil bli økt trafikk i området, både i form av biltrafikk og myke trafikanter. Forhold knyttet til dette er ivaretatt i form av parkering og fortau. Biltrafikk ledes til offentlig gate i tråd med Statens vegvesens anbefalinger, se pkt BARNS INTERESSER Barns interesser er ivaretatt i form av en ny lekeplass og grøntområde. Det henvises til pkt Barns representant vil forøvrig være høringspart i saken. 7.8 UNIVERSELL TILPASNING Det settes krav om universell utforming av bygg og uteområder. 7.9 ROS Det vises til egen ROS-analyse, vedlegg 3. 15

16 7.9 JORDRESSURSER / LANDBRUK Ingen konsekvenser TEKNISK INFRASTRUKTUR Vann og avløp til området dekkes av kommunale ledninger i gatene rundt kvartalet. Nye stikkledninger må evt. legges for tilkobling til nybygg/ombygginger. Nye bygg tilkobles fjernavarmeanlegget. Høyspent støm gå umiddelbart på tomtens sørside. Egen trafo må etableres. 16

17 8. INNKOMNE INNSPILL Innspillene er vedlagt som bilag 2.1 til FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Brev av , vedlegg 2.1. Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknader. Miljøvernavdelingen: Planforslag må organiseres slik at synspunkter fra barn og unge samt funksjonshemmede ivaretas. Videre at grenseverdier for støy må overholdes. Kommunalavdelingen: Det må vurderes at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert et endret klima blir vurdert. KOMMENTAR: I utearealet er det avsatt områder spesielt for mindre barn, samt fellesarealer med grønnstruktur. Gang- og sykkelstier sikrer området for myke trafikkanter i tillegg til de ytre fortau. Detaljert støyanalyse vil bli utarbeidet når byggenes form er mer avklart. Det er utarbeidet egen ROS-analyse, se vedlegg NORGES VASSDRAG- OG ENERGIDIREKTORAT Brev av , vedlegg 2.2 Det anbefales å sørge for at geoteknisk fagkyndig vurderer omfang av kvikkleire eller andre skredfarlige masser, Videre at det tas hensyn til flom og havnivåstigning. KOMMENTAR: Det er innhentet forhåndsuttalelse fra geoteknisk konsulent, kfr. vedlegg 4. Konsulentfirmaet har tidligere vært engasjert i flere prosjekter i Namsos, sist Rock City og Rica-hotellet. Firmaet kjenner således området godt. Det vil bli engasjert geoteknisk konsulent for detaljprosjekteringen når bygget skal realiseres. Flom og havnivåstigning er vurdert opp mot NVE's rapport "Flomsonekart, Delprosjekt Namsos" fra Området ligger under 0-grensen for 200-årsflom. Kotehøyde for golv i 1. etasje legges til minimum kt. + 3,20 i hht. kommunens generelle krav. Underliggende rom (parkering, boder o.l) utføres som vanntette konstruksjoner. 8.3 STATENS VEGVESEN Brev av , vedlegg 2.3 Det synes å ligge til rette for atkomst fra vestsiden av tomta. Øvrig kryssing av gang/sykkelsveg med bilvei bør unngås. Det må tilrettelegges tilstrekkelig antall parkeringsplasser på sørsiden av fv. 769 tilpasset arealbruken. KOMMENTAR: All biltrafikk til og fra parkeringskjellere og utvendige P-plasser skjer enten fra vestsiden eller sørvestsiden av tomta. Kryssing av gang- og sykkelstien langs Sverres gate unngås dermed fullstendig. Parkeringsplassene er tilpasset formålet og kommunens regelverk. 17

18 8.4 NORD-TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE-REGIONAL UTVIKLINGSAVDELING. Brev av , vedlegg 2.4. Det påpekes at områdets formål, relatert til Rock City og hotellet må avklares, primært i sammenheng med utarbeidelse av ny sentrumsplan. Ny bebyggelse må i volum og utforming tilpasses omgivelsene og gi en helhet i kvartalet. Det må avsettes tilstrekkelige arealer til lek og opphold ute, samt universell utforming av disse områder. Det er ikke kjente kulturminner i området, men det minnes om aktsomhets- og meldeplikt etter kulturminneloven dersom det påtreffes kulturminner under det videre arbeidet. KOMMENTARER: Formålsvurderingen er tilpasset tomteeierens behov. Så langt har det ikke kommet innvendinger på dette formålet. Næringsvirksomhet kan med fordel plasseres i de østre blokkene (nærmest Rock City). Planlagt bygningsvolum er beskrevet i pkt Mht. universell utforming vises til pkt Arealbenyttelse er beskrevet i pk 5.2 og 5.3t. Aktsomhetsparagraf relatert til kulturminner inntas i bestemmelsene. 8.5 ROBRYGGA EIENDOMSSELSKAP AS E-post datert , vedlegg 2.5. Det poenteres behov for fortau fra Sverres gate og til Namsos Medisinske Senter, inklusive tilpasning til ferdsel for bevegelseshemmede. Det ønskes forelagt en komplett og fersk geoteknisk rapport før realisering av bygget. I forbindelse med tidligere prosjekter i området skal eventuelle skader på nabobygg registreres og utbedres av utbygger. Forhåndsrapport skal utarbeides, og rystelser skal måles. Det ønskes et kart av byggets foravtrykk og detaljert parkeringsplan for området. KOMMENTAR: Det opparbeides fortau langs hele vestsiden og sørvestsiden av tomten.komplett geoteknisk rapport vil bli utarbeidet forut for byggets realisering. Registrering av nabobygg før og etter utbygging vil bli ivaretatt, inkl. rystelsesmålinger. For kart henvises til vedlagte dokumenter til reguleringsforslaget. 18