Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Namsos kommunestyre

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2013/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 2. gangs behandling - Privat forslag, vesentlig endring av reguleringsplan for Spillumsåsen boligområdet Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Namsos kommunestyre Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Spillumsåsen boligområde" i Namsos kommune datert , sist rev med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Rådmannen foreslår følgende tillegg/endring av reguleringsbestemmelsene: Revidert kulepunkt 2 under pkt. 2.7: Terrengsnitt med angitt kotehøyde for overkant gulv 1. etg., terrengsnitt skal vise ny bebyggelse i forhold til omkringliggende bebyggelse. Nye kulepunkt under pkt : Bebyggelse skal tilpasses tomten på en slik måte at uheldig silhuettvirkninger unngås. Høye og skjemmende forstøtningsmurer skal unngås. Revisjon pkt. 6.2: Området er regulert til hensynssone for høyspent og kan av sikkerhetshensyn ikke bebygges før høyspent-trase er lagt om. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /1 og 11 - Spillumsåsen - Siv.Ing. Jan Lian AS reguleringsendring X Orientering tilplanlegger Kjeld Erik Sandbakken U Vedr. endring av reguleringsplan for Siv. ing Jan Lian AS Spillumsåsen I Vedrørende endring av Siv.ing. Jan Lian AS regulerinsgplan for Spillumsåsen X Endring av reguleringsplan Kjeld Erik Sandbakken X Vedrørende endring av Kjeld Erik Sandbakken reguleringsplan I Kunngjøring av oppstart av Jan Lian reguleringsendring Spillumsåsen I Endring av reguleringsplan Siv. ing. Jan Lian AS Spillumsåsen I Endring av reguleringsplan Statens vegvesen Region midt Spillumsåsen - Namsos kommune I Namsos - Fylkeskommunen sin Nord-Trøndelag fylkeskommune høringsuttalelse til endring av reguleringsplan - Spillumsåsen boligområde S Endring av reguleringsplan Spillumsåsen U Melding om vedtak - Endring av Siv.ing. Jan Lian AS reguleringsplan Spillumsåsen U Melding om vedtak - Endring av Siv.ing. Jan Lian AS reguleringsplan Spillumsåsen I Uttalelse til forslag til endring av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplan for Spillumsåsen I Søknad om endring av Siv. Ing Jan Lian AS Reguleringsplan Spillumsåsen I Endring av regulerigsplan Jan Lian Spillumsåsen I Endring av regulerigsplan Jan Lian Spillumsåsen. I Vedlegg til endring av Jan Lian regulerigsplan Spillumsåsen. S Vesentlig endring av reguleringsplan"spillumsåsen " i Namsos kommune I Plankart revider og oppdatert Lianas - Jorleif Lian X Særutskrift - Vesentlig endring av 2

3 reguleringsplan"spillumsåsen " i Namsos kommune U Melding om vedtak - vesentlig endring av reguleringsplan"spillumsåsen " i Namsos kommune U Offentlig ettesyn - vesentlig endring av reguleringsplan for "Spillumsåsen boligområde" U Offentlig ettersyn - vesentlig endring av reguleringsplan for "Spillumsåsen " i Namsos kommune I Uttalelse til vesentlig endring av reguleringsplan for "Spillumsåsen " i Namsos kommune I Uttalelse til endring av reguleringsplan for Spillumsåsen I Spillum IL uttalelse til reguleringsplan I Offentlig ettersyn - vesentlig endring av reguleringsplan for Spillumsåsen I Vedrørende fremkommelighet for renovasjonsbiler I Fylkeskommunens uttalelse - Reguleringsplan Spillumsåsen Boligområde - Offentlig ettersyn sendt fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune I Uttalelse til vesentlig endring av reguleringsplan Spillumsåsen S gangs behandling - Privat forslag, vessentlig endring reguleringsplan for Spillumsåsen boligområde U Oversendelse av merknader til planlegger I Spillumsåsen-kommentaer til innkomne merkander I Reguleringsendring Spillumsåsenrevidert plankart og planbestemmelser X Reguleringsplan og bestemmelser datert rev Siv.ing. Jan Lian AS Adresseliste Adresseliste Kommuneoverlegen Norges vassdrags- og energidirektorat Spillum IL Statens vegvesen Midtre Namdal Avfallsselskap Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Jan Lian Jan Lian Jan Lian Kjeld Erik Sandbakken 3

4 Vedlegg: 1 Oversiktskart 1: Reguleringsplan datert rev Reguleringsbestemmelser datert rev Planbeskrivelse datert ROS-sjekkliste datert Plangrenser 7 Geoteknisk rapport datert Supplerende geoteknisk vurdering datert Uttalelser etter off. ettersyn 10 Gjeldende reguleringsplan datert Gjeldende reguleringsbestemmelser datert Saksopplysninger Gjeldende reguleringsplan for "Spillumsåsen " ble stadfestet av Namsos kommunestyre i møte den i PS 78/12. I forbindelse med detaljplanlegging og utbygging har det vist seg å være behov for å foreta flere endringer av reguleringsplanen. Planendringen ble i utgangspunktet mottatt som en mindre endring av reguleringsplan men sett i forhold til omfanget av endringen har Namsos kommune hele tiden vært klar på at saken må behandles som en "vesentlig endring". Adgangen til forenklet prosess i forbindelse med mindre endringer i reguleringsplan framgår av plan- og bygningsloven annet ledd. Med mindre endringer menes endringer som relativt sett er mindre i forhold til planen, og som ikke går ut over hovedtrekkene i planen på en måte som forutsetter nytt offentlig ettersyn. Endringen kan ikke ha nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Endring av arealformål kan jfr. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag ikke behandles som en "mindre" endring. Endringene i reguleringsplanen består av følgende: Plangrense Endringene medfører noen små justeringer av planområdet. Ingen solgte tomter berøres av reguleringsendringen. Avkjørsel fra fv 17 flyttes Avkjørsel flyttes 2-3m mot fotgjengerundergang for å unngå at eiendommen gnr 20 bnr 466 berøres av skråningsutslag. Flytting av trafo E-2 Trafo flyttes fra tomt 67 til tomtene 57 og 58. Endringen skjer etter ønske fra Nord- Trøndelag elekrisitetsverk da det har vist seg å være ca. 2,5 m dyp myr der trafoen er plassert i godkjent reguleringsplan. Endret plassering av lekeplass FL 4 Flytting av lekeplassen er motivert av at plassen som er smal og bratt, ligger i et hjørne av et og er mindre godt egnet til lekeplass. Arealet er bedre egnet som del av boligtomter. Ny lekeplass er større, mer kvadratisk og flat, har bedre adkomst og ligger lengre inne i feltet og den grenser til tilstøtende naturområder. 4

5 Endring av veitraceer Endringen er motivert ut fra ønske om å begrense terrenginngrepene (særlig fjellsprengning og fjellskjæringer) samt å få mest mulig kvadratiske tomter som er enklere å bebygge og som gir mulighet til bedre arealutnyttelse enn ruterformede tomter som det er mange av i gjeldende reguleringsplan. Fjellsprengning under kraftlinjer og nært stolpepunkter er dessuten risikofylt og kostbart og søkes unngått ved endring av arealbruken. Endret trace for vei 2 og 2-1 ligger på fjellgrunn men ny trace medfører mindre fjellsprengning enn godkjent plan. Ekstra tomt En ekstra tomt (tomt nr 80) er et resultat av bedre arealutnyttelse som følge av justeringer av veitraceer og flytting av lekeplass. Fyllingsutslag. Det er valgt å endre helning på vegfylling på venstre side i kjøreretningen av veg l i område profil ca , helningen endres fra 1:2 til 1:4. Motivet for endringen er å unngå krav til rekkverk samt å få plassert overskudd av jordmasser fra veiene i feltet. Adkomst til tomtene 17, 18, 19, 20 og 21 Det anlegges felles avkjørsel mellom lekeplass FL2 og tomt 17 på del av areal tidligere benevnt lekeplass. Begrunnelsen for endringen er stor høydeforskjell mellom tomt 20 og tilstøtende vei. Sammenslåing av tomter Det åpnes i planbestemmelsen for muligheter til sammenslåing av to nabotomter. Begrunnelsen for dette er at noen ønsker større tomter. Endret bebyggelse på tomtene 15 og 16. Det åpnes for blokkbebyggelse på tomtene 15 og 16. Begrunnelsen for dette er at tomten pga. form og høydeforskjeller ikke er egnet til eneboliger. Krav til ferdigstillelse av tekniske anlegg Det er også åpnet for at det kan gi dispensasjon for at asfaltering og gatelys ikke er på plass ved innflytting av de første boligene. Utnyttelsesgrad Maks utnyttelsesgrad %BYA er hevet fra 35% til 40%. Begrunnelsen er at noen tomter er så små at det er spørsmål om dispensasjon fra gjeldende planbestemmelser. Heving av utnyttelsesgrad påregnes ikke å medføre ulemper. Etter perioden med offentlig ettersyn er det mottatt til sammen 7 uttalelser til planen: 1) Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert ) Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert ) Statens vegvesen i brev datert ) Norges vassdrags og energidirektorat i brev datert ) Midtre Namdal Avfallsselskap i e.post datert ) Kommuneoverlegen i e.post datert ) Spillum idrettslag i e.post datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag "Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, som ikke har merknader til endringene." Planleggers kommentar Ingen. 5

6 Nord-Trøndelag fylkeskommune "I vår høringsuttalelse til gjeldende reguleringsplan, i 2012, oppfordret vi til at reguleringsplanen ble bearbeidet bl.a. med fokus på bedre terrengtilpasning av tomtene. Det er derfor positivt at dette nå til en viss grad skjer og har ikke merknader til endringene i plankartet. Planbeskrivelsen oppgir at planbestemmelsene åpner for sammenslåing av nabotomter. Begrunnelsen for dette er at «noen ønsker større tomter». Vi kan ikke se at dette er endret i reguleringsbestemmelsene vi har fått på høring. Videre oppgir planbeskrivelsen at maksimal utnyttelsesgrad % BYA er hevet fra 35 % til 40 %. Begrunnelsen er at «noen tomter er så små at det er kommet spørsmål om dispensasjon fra gjeldende planbestemmelser». Vi kan heller ikke se at dette faktisk er endret i reguleringsbestemmelsene. Selv om punktene ikke er tatt inn i reguleringsbestemmelsene vil vi understreke at vi er svært kritiske til disse to endringsforslagene. Vår vurdering er at det vil gi en bedre helhetsløsning om en i denne runden går gjennom planen og endrer tomtegrenser der det er aktuelt nå, hvor planen uansett er under endring. Dette vil føre til mer forutsigbarhet for naboer i feltet. En kombinasjon av at «doble tomter» og en økning av BYA kan føre til uheldige konsekvenser både for enkeltnaboer og et som sådan. Kulturminnefaglig vurdering: Vi viser til brev fra oss datert 16. mai Her oppgav vi at det etter befaring ikke kom frem noen konflikt med automatisk fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Selv om planavgrensningen er noe justert i sør, gjelder fortsatt uttalelsen vår, og vi har ikke merknader til saken. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner." Planleggers kommentar Utbygger ønsker at det skal være mulighet for sammenslåing av tomter for å imøtekomme de av tomtekjøperne som ønsker større tomter og reguleringsbestemmelsene revideres derfor i forhold til dette. Forslag om å øke utnyttelsesgraden fra 35 til 40 % opprettholdes. Utnyttelsesgrad på 40 % for småhusbebyggelse er ikke noe uvanlig og kan ikke ses å skape problemer for noen. Det foreslås at denne utnyttelsesgraden opprettholdes og reguleringsbestemmelsene revideres i forhold til dette. Statens vegvesen "Vi viser til brev fra Namsos kommune datert 6. oktober 2014 der vi inviteres til å gi høringsuttalelse til forslag til endring av reguleringsplan for Spillumåsen boligområde i Namsos kommune. Vi har tidligere gitt uttalelse til saken, senest i brev datert 16. januar 2014, der vi aksepterte at ets hoved adkomst ble flyttet 2-3 meter sørover. Vi har ingen øvrige merknader til endringene som er listet opp i utvalgssak 63/14 (Namsos Plan, byggesak og teknisk drift)." Planleggers kommentar Ingen. 6

7 Norges vassdrags og energidirektorat Vi har gjennomgått grunnundersøkelsene og de geotekniske vurderingene som Multiconsult har gjennomført og vi slutter oss til konklusjonene i rapport Rig-Rap-001 av samt e-post fra Multiconsult vedr. endringer av Dette innebærer at vi anser sikkerheten mot naturfaren skred i prosjektet som tilstrekkelig ivaretatt. Vi forutsetter imidlertid at anbefalingene i siste avsnitt i Multiconsults rapport av følges opp: «Dersom det påtreffes bløt grunn ved gravearbeidene, må arbeidet stanses og geotekniker kontaktes for å vurdere tiltak. Dette gjelder innenfor hele planområdet». Vi anbefaler at nevnte råd tas inn som bestemmelser til planforslaget. Planleggers kommentar Endringen av reguleringsplanen omfatter samme områder som gjeldende reguleringsplan og det kan ikke ses at NVE har kommet med denne anbefalingen tidligere. Det kan ikke ses at anmodningen skaper problemer og anmodningen foreslås tatt til følge. Reguleringsbestemmelsene revideres ihht NVE's uttalelse. Midtre Namdal Avfallsselskap Viser til planleggers kommentar på vårt brev,- Midtre Namdal avfallsselskap, datert "Fremkommelighet for renovasjonsbiler. Alle "blindveger" er avsluttet med snuhammer. Kortere veistubber fram til noen få tomter mangler snuhammer. Her må renovasjonsbilen rygges. Når det planlegges nye boligområder, ønsker MNA ikke å planlegge at renovasjonsbilen skal rygges. Vi prøver i størst mulig grad å finne løsninger hvor dette unngås. Ser også utfordringer med at disse snuhammerene vil bli brukt til parkering og andre lagringsformål. MNA ønsker at det i nye settes av areal til fellesanlegg for avfall. For "Spillumsåsen " ønsker MNA derfor 2 dimensjonerte stasjoner for nedgravd avfallsløsning. Vårt forslag er her at det ene avfallspunktet legges ved hovedveiens bunnpunkt og det andre ved hovedveiens toppunkt. Et alternativ avfallspunkt til bunnpunktet, kan være ved friområdet midt i bakken." Planleggers kommentar Boligfeltet er delvis utbygd iht. gjeldende reguleringsplan og en del av tomtene er allerede bebygd. Det er snuhammer på enden av kommunale hovedveier men ikke på private fellesavkjørsler. Reguleringsendringen omfatter ingen endringer av prinsippene i veisystemet. Vegsystem og tomter kan ikke endres i opparbeidet felt uten store praktiske, rettslige og økonomiske utfordringer. Utbyggere og tomtekjøpere har ikke vært kjent med disse ønskene når beslutninger om utbygging og kjøp av tomter ble tatt. Rygging på private fellesavkjørsler kan unngås ved å pålegge alle å bringe avfallet fram til kommunal vei på tømmedatoene. Dette vil isåfall gjelde for tomtene 11,18, 20,75,76,77,78,71,72,80,73,58,59,56,57,49,43,40,34,35,37 og 38. Dette kravet krever ingen endring av reguleringsplanen. Med kildesortering og mange tømmedager å holde styr på, byr også dette på problemer for beboerne i forhold til å ha stativ med forskjellige fraksjoner samlet i nærheten av egen bolig. Hvis det skal ordnes faste plasser for dunkene fra disse tomtene ved kommunal vei, vil det være behov for endring av reguleringsplanen 7

8 Det er mulig finne plass til nedgravde avfallscontainere i eller i nærheten av de områdene som er foreslått av MNA men det vil kunne berøre privat grunn utenfor et og beskjære noen tomter avhengig av hvor stor plass avfallscontainerne krever. Hvis det etableres tre avfallscontainere som foreslått, vil det for mange bli langt å transportere avfallet. Det vil etter det en kjenner til bli det eneste et for småhusbebyggelse i Namsos hvor avfall må transporteres over store avstander av beboerne og det antas at dette vil vekke reaksjoner og at det vil gjøre et mindre attraktivt. Konklusjon: Hvis det skal være avfallsdunker for hver tomt, kan rygging med renovasjons bil på private avkjørsler unngås ved at det stilles krav om at dunkene må settes fram ved kommunal vei på tømmedagen eller ved at det reguleres inn faste plasser for regnovasjonsdunker langs de kommunale veiene. Det anbefales at det stilles krav om at dunkene settes fram ved kommunal vei på tømmedagen Dersom det skal etableres nedgravde avfallscontainere i stedet for dunker for hver husstand bør det anlegges flere plasser for mottaksplasser og disse må legges inn på reguleringsplanen. Kommuneoverlegen Kommuneoverlegen i Midtre Namdal har følgende merknader til plankart vedlegg 2: 1. Det går en høyspentlinje over reguleringsplanen er førevar-prinsippet fra Statens strålevern vedrørende avstand til høgspentledninger ivaretatt. Kommuneoverlegen ønsker å høre argumentasjonen om dette forholdet. 2. I FL 2 er det plassert en transformatorstasjon innenfor området som er tenkt som lekeplass, dette anbefales ikke. Det bør være tydelig hindring som hindrer lek / klatring på eller nær inntil el.anlegget. Planleggers kommentar Sikkerhetssone med bredde på 28m langs høyspentlinjene er ikke endret i forhold til gjeldene godkjent reguleringsplan, og det er i forbindelse med endring av planen ikke gjort vurdering av førevar prinsippet i fra Statens strålevern. En 22kV kraftlinje er revet etter at gjeldende plan ble vedtatt og linje er kablet sammen med øvrige interne kabler i veier gjennom planområdet. Den gjenstående kraftlinja på 66kV blir stående noen år til. Det foreligger konkrete planer om å erstatte denne linja i løpet av få med ei ny og større linje som vil gå i en ny trace så langt øst for et at linje ikke vil berøre Spillumsåsen. Ved bygging av bolig hvor barn oppholder seg over lengre tid, kreves i følge Statens strålevern utredning av tiltak hvis de utsettes for magnetfelt større e1m 0,4 mikrotesla. I følge veilednings brosjyre fra Statens strålevern «Boliger nær høsypentlinjer» er grenseverdi for tillatt magnetfelt for befolkningen 200 mikrotesla. Det er imidlertid satt et utredningsnivå på 0,4 mikrotesla for vurdering av langvarig eksponering. Ved nybygg og eller nye anlegg hvor årsgjennomsnittet på magnetfeltet overskrider 0,4 mikrotesla, skal tiltak vurderes. Utredningsnivået er satt basert på mulig risiko for svak økning i laukemitilfeller hos barn. 8

9 I følge NTE er eksisterende høyspentlinje 66kV. Gjennomsnittlig strømføring i linjen er ikke kjent. I veilederbrosjyren fra Statens strålevern er eksempel på magnetfelt nivå ved høyspentlinjer med forskjellige spenningsnivåer og gjennomsnittlig strømstyrke samt avstand fra høyspentledning i meter som gir 0,4 mikrotelsa gjengitt. For ei høyspentlinje på 66kV med årlig gjennomsnittsstrømstyre på 200 Ampere, er krav til avstand mellom høyspentledning og bolig 20m. Det er tre strømførende kabler i høyspentlinja og 3 m mellom hver kabel. Bredden på «gata» hvor det ikke kan bygges oppholdsrom i boliger i feltet bli etter dette ( )m= 46 m Garasjer, boder og ander «ikke oppholdsrom» kan bygges nærmere. I følge opplysninger fra NTE kreves en byggeforbudssone/hensynssonen langs 66 kw kraftlinja lagt inn med bredde 7,2 m til hver side for ytterste kabel på kraftlinja. Dette gir en «gate» med byggeforbud langs kraftlinja (hensynssone) på 7,2+7,2+3+3 m= 20,4 m som avrundes til 21 m Det foreslås at hensynsone langs eksiterende høyspentlinje endres til 21 m og at det i planbestemmelsene setter krav om en sikkerhets gate mhp. strålevem settes til 46 m hvor det ikke tillates oppført oppholdsrom i bolig. Begge kravene forutsettes å falle bort når kraftlinja fjernes. Det er stor høydeforskjell mellom trafo og opparbeidet hovedplatå for lekeplass FL 2 og arealet nært trafoen er ikke egnet til lekeplass. Det foreslås satt opp gjerde mellom lekeplassen og trafoen. Pga beliggenheten antas det nødvendig med gjerde rundt den del av lekeplassen som ønskes brukt, og dette vil i såfall hindre adkomst til trafoen fra lekeplassen. Spillum idrettslag "Når det gjelder gatebelysning i området parkering, akebakke og skistadion er det ønskelig at det før vinter sesongen ferdigstilles belysning langs vegtraseen. I området vil det på tilkomst veien til feltet bli mye kryssing med skiløpere og ikke minst små barn delvis uten følge med voksne. Alle som parkerer på parkeringsplass og kommer til fots fra Svea/Kammen må jo krysse veien der det i dag er veldig mørkt. I en god år fremover vil nok vegen til feltet bære preg av å være anleggsvei med en god del tungtransport. Vår vurdering er at belysning i området vil øke sikkerheten betraktelig. (skilting og fartsgrenser bør også vurderes) Forholdet er tatt opp med utbygger Kåre Kvåle. Vi ser i samråd og har en god dialog på en praktisk løsning for problemstillingen. Vi presiserer at vi ikke ønsker å presse gjennom lyssetting for hele feltet. Vi ser i hovedsak behov for lyssetting i perioden som sammenfaller med at lysene er tent i skianlegget." 9

10 Planleggers kommentar Etter det planlegger kjenner til har utbygger ordnet med belysning i et omfang avtalt med Spillum idrettslag. Vegstandarden innbyr ikke til stor fart på hovedveien inn til et. Når veien er ferdigstilt vil forholdene bli endret. Det foreslås derfor at utbyggerne sender anmodning om skilting til Namsos kommune bydrift slik at fartsgrenser og behov for skilting blir fastlagt og lovlige skilt blir permanent satt opp. Vurdering Planprosessen har fulgt lovverket. Gjeldende reguleringsplan for området ble stadfestet av kst i møte den i PS 78/12. I forbindelse med detaljplanlegging og utbygging har det vist seg å være behov for å foreta flere endringer av reguleringsplanen. Forslag til endring av reguleringsplan omfatter justeringer og endringer som gjør at endringsforslaget ikke kan behandles som en mindre endring. Forslag til endring av reguleringsplanen omfatter bl.a endring av boligformål, endret plassering av trafo, endring av veitraseer samt flytting lekeplassen for å nevne noe. Samlet sett gjør disse endringene at forslag til endring av reguleringsplan for Spillumsåsen boligområde må behandles etter de ordinære saksbehandlingsreglene i pbl første ledd, dvs. som for en ny reguleringsplan. Rådmannen har vurdert mottatt forslag til endring, og kommer fram til at disse ikke kan behandles som mindre endring av reguleringsplanen. Saksbehandler sjekket ut hvilke saksbehandlingsregler som gjelder for denne type saker med jurist hos Fylkesmannen og signalene derfra tilsier at det er riktig å anse saken som en vesentlig endring. Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden , med frist for uttalelser som var satt til Det kom inn 7 merknader inne fristen. Innkomne merknader og uttalelser er kommentert av planlegger. Rådmannen slutter seg til de vurderinger og svar som er gitt. Endringene omfatter følgende: Små justeringer av planområdet. Ingen solgte tomter berøres av reguleringsendringen. Avkjørsel fra fv 17 flyttes 2-3m mot fotgjengerundergang for å unngå at eiendommen gnr 20 bnr 466 berøres av skråningsutslag. Trafo flyttes fra tomt 67 til tomtene 57 og 58. Endringen skjer etter ønske fra Nord- Trøndelag elekrisitetsverk da det har vist seg å være ca. 2,5 m dyp myr der trafoen er plassert i godkjent reguleringsplan. 10

11 Endret plassering av lekeplass FL 4. Flytting av lekeplassen er motivert av at plassen som er smal og bratt, ligger i et hjørne av et og er mindre godt egnet til lekeplass. Arealet er bedre egnet som del av boligtomter. Ny lekeplass er større, mer kvadratisk og flat, har bedre adkomst og ligger lengre inne i feltet og den grenser til tilstøtende naturområder. Endring av veitraseer. Endringen er motivert ut fra ønske om å begrense terrenginngrepene (særlig fjellsprengning og fjellskjæringer) samt å få mest mulig kvadratiske tomter som er enklere å bebygge og som gir mulighet til bedre arealutnyttelse enn ruterformede tomter som det er mange av i gjeldende reguleringsplan. Fjellsprengning under kraftlinjer og nært stolpepunkter er dessuten risikofylt og kostbart og søkes unngått ved endring av arealbruken. Endret trase for vei 2 og 2-1 ligger på fjellgrunn men ny trase medfører mindre fjellsprengning enn godkjent plan. En ekstra tomt (tomt nr 80) er et resultat av bedre arealutnyttelse som følge av justeringer av veitraseer og flytting av lekeplass. Endret helning på vegfylling på venstre side i kjøreretningen av veg l i område profil ca , helningen endres fra 1:2 til 1:4. Motivet for endringen er å unngå krav til rekkverk samt å få plassert overskudd av jordmasser fra veiene i feltet. Det anlegges felles avkjørsel mellom lekeplass FL2 og tomt 17 på del av areal tidligere benevnt lekeplass. Begrunnelsen for endringen er stor høydeforskjell mellom tomt 20 og tilstøtende vei. Det åpnes i planbestemmelsen for muligheter til sammenslåing av to nabotomter. Begrunnelsen for dette er at noen ønsker større tomter. Det åpnes for blokkbebyggelse på tomtene 15 og 16. Begrunnelsen for dette er at tomten pga. form og høydeforskjeller ikke er egnet til eneboliger. Det er også åpnet for at det kan gi dispensasjon for at asfaltering og gatelys ikke er på plass ved innflytting av de første boligene. Maks utnyttelsesgrad %BYA er hevet fra 35% til 40%. Begrunnelsen er at noen tomter er så små at det er spørsmål om dispensasjon fra gjeldende planbestemmelser. Heving av utnyttelsesgrad påregnes ikke å medføre ulemper. Rådmannen ser behovet for endring av reguleringsplanen og slutter seg til forslaget. Rådmannen foreslår følgende tillegg/ endring av reguleringsbestemmelsene: Revidert kulepunkt 2 under pkt. 2.7: Terrengsnitt med angitt kotehøyde for overkant gulv 1. etg., terrengsnitt skal vise ny bebyggelse i forhold til omkringliggende bebyggelse. Nye kulepunkt under pkt : Bebyggelse skal tilpasses tomten på en slik måte at uheldig silhuettvrikninger unngås. Høye og skjemmende forstøtningsmurer skal unngås. 11

12 Revisjon pkt. 6.2: Området er regulert til hensynssone for høyspent og kan av sikkerhetshensyn ikke bebygges før høyspent-trase er lagt om. Planlegger navngir reguleringsplankartet som Spillumsåsen, det riktige navnet er Spillumsåsen boligområde. Navnet er revidert på plankartet. Naturmangfold I følge DNs Naturbase framgår det at området ikke er underlagt vern eller inneholder prioriterte naturtyper, kulturlandskap eller spesielle friluftsområde. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Saksbehandler har vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte tiltak ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen mener det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt en kan ikke se at det vil bli krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11. Geoteknikk Geoteknisk rapport fra Multiconsult AS datert legges til grunn sammen med supplerende geoteknisk vurdering datert Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale vedtatt av kst i møte ifbm behandling av gjeldende reguleringsplan for Spillumsåsen boligområde gjøres gjeldende også etter evt. vedtak om revisjon av planen. Miljømessig vurdering En kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og/ eller samfunn. Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Namsos kommunestyre å fatte følgende vedtak: Som innstillingen. 12