SKAGEN m 2. Statusrapport Desember 2012

Transkript

1 SKAGEN m 2 Statusrapport Desember 2012

2 Hvorfor skal en investere i eiendom? kjøp land, de lager det ikke lenger. - Mark Twain, amerikansk forfatter Eiendom er langsiktige verdier. Det gir normalt sett en forutsigbar kontantstrøm og er en god sikring mot inflasjon. Børsnoterte eiendommer er bra for investorer fordi det gir likviditet og gjennomsiktig prising. - Kristoffer Stensrud, SKAGEN grunnlegger

3 Innhold Forvalterne 4 Resultater og nyheter 6 Porteføljens sammensetning 10 Markedene 23 Utsiktene for Selskapene i SKAGEN m 2 30 Mandatet og filosofien 34 3

4 Forvalterne

5 Forvalterne av SKAGEN m 2 Peter Almström har over 25 års erfaring med eiendom, fond ledelse og økonomi. Han har en mastergrad i oppmåling og økonomi Michael Gobitschek har direkte erfaring med SKAGENs investeringsfilosofi og prosessen gjennom sitt arbeid med institusjonelle kunder. Han har sterke analytiske evner og en bakgrunn fra corporate finance, fusjoner og oppkjøp. Han har en mastergrad i finans. Harald Haukås har arbeidet både som analytiker og mer nylig som forvalter av SKAGENs kombinasjonsfond, SKAGEN Balanse 60/40. Harald har en doktorgrad i matematisk statistikk og har tidligere jobbet med risikoanalyse ved Universitetet i Stavanger.

6 Resultater og nyheter

7 Oppsummering av 2012 SKAGEN m 2 ble lansert 31 oktober 2012; det var det første aksjefondet lansert av SKAGEN på 10 år. Ved lansering hadde fondet 135 millioner kroner til investeringer, blant annet 50 millioner kroner fra SKAGEN AS, ansatte og porteføljeforvaltere. Ved utgangen av 2012 hadde forvaltningskapitalen vokst til 214 millioner kroner. Etter å ha investert i 34 selskaper i november, kom det ytterligere 6 selskaper inn i porteføljen i desember. Kontantbeholdningen var 6,2 prosent ved utgangen av året. De 10 største postene utgjorde 42% av totalporteføljen, og inkludere blant annet børsnoterte eiendomsselskaper i Singapore, USA, Frankrike, Brasil og Filippinene. I noen tilfeller har disse selskapene drift i flere land. De 10 største postene har en vektet utbytteavkastning på 3,5 prosent, EV/EBITDA på 6,8 prosent og P/NAV på 87 prosent. De tre beste bidragsyterne i desember var alle amerikanske: Lexington, Aimco, og Ashford. For Ashford var det positivt at etter to år med ingen avkastning i en svært syklisk sektor er RevPAR tall nå på bedringens vei i USA. Vi forventer at sektoren vil fortsette å forbedre seg fordi det er nesten ingen nye hoteller som bygges. Begge våre poster i Brasil tok også igjen noe av det tapte i løpet av desember. Siden lanseringen har de beste bidragsyterne vært i ulike geografiske regioner: SM Prime (Filippinene) den beste, etterfulgt av Ashford (USA), Evergrande (Kinesisk) og DLF (Indisk). De tre verste bidragsytere forrige måned var alle indonesiske utviklere. Disse aksjene reagerte negativt på landets kunngjøring om betydelige økninger i minstelønn i Jakarta, ugunstige FX bevegelser og at noen investorer sikret avkastning før slutten av året. Vårt syn på Indonesia er fortsatt svært positivt, og vi benyttet svake markeder til å øke våre investeringer i landet. Siden lanseringen av M2 er det fire største negative bidragsyterne to indonesiske og to brasilianske selskaper. 7

8 Oppsummering av 2012 fortsetter I desember fokusert markedene generelt mye på den amerikanske finanspolitikken, uten at det hadde noen stor innvirkning på markedet for verdipapir relatert til fast eiendom. De fleste av våre markeder beveget seg sidelengs eller sakte oppover. Japan var det store unntaket på forventninger om økt økonomisk stimuli og høyere inflasjon etter valget i landet. Siden lanseringen av M2 har eiendomsaksjer blitt mer påvirket av makro/politikk og kapitalstrømmer enn av den underliggende utviklingen for fast eiendom. Markedet har reagert med usikkerhet rundt eurokrisen, finanspolitikken i USA, og valgene i USA og Kina. Til tross for dette navigert M2 gjennom sine to første måneder på tilfredsstillende vis, selv om riktig nok to måneder er svært kort tid. I Europa ser det ut til å være potensial for ytterligere nedgang i yield både for toppeiendommer og aksjer. Det vil si at det kan kommer noe verdistigning så lenge markedsrentene holder seg lave. I USA og Japan mener vi at de fleste eiendomsaksjene er dyre og forventer at avkastningen kommer til å skuffe. I fremvoksende markeder, på lokalt nivå, finner vi fortsatt vekststeder med gode fundamentale utsikter, slik som voksende befolkning og sterk regional økonomisk vekst. For de fleste fremvoksende økonomier er de lokale, langsiktige utsiktene bra, men det vil komme perioder med konsolidering eller midlertidig nedgang i aksjemarkedene. Vi er positive til alle BRIC-landene, inkludert Brasil, og også Asean-4 landene Thailand, Malaysia, Indonesia og Filippinene. Vi fortsetter å være forsiktige med investeringer i husbyggere i spekulative markeder, og opprettholder en signifikant allokering til selskaper med høye utbytter og verdiøkende selskaper med sterk kontantstrøm fra utleie. SKAGEN M2 teamet har store forhåpninger til 2013! Takk for tilliten så langt og Godt Nyttår! 8

9 Resultater pr. 31 desember 2012 i NOK QTD YTD* SKAGEN m % 1.5 % MSCI ACWI Real Estate IMI 2.6 % 2.6 % Excess return -1.1 % -1.1 % *SKAGEN m2 was launched on 31 October. 9

10 Porteføljens sammensetning

11 Porteføljesammensetning - forklaring på pyramiden Opportunistiske investeringer representerer vanligvis høy risiko og høy potensiell avkastning på grunn av en eller annen spesiell situasjon. Investeringskriteriene ligner på dem som brukes i de andre SKAGEN fondene. Vi behandler de fleste investeringer i utbyggere som opportunistiske investeringer. Det samme gjelder selskaper med finansielle problemer, spekulative prosjekter eller investeringer i svært sykliske markeder. Verdiskapende Typisk selskaper som har fokus på eiendommer som skaper inntekter, akkurat som dem med høyt utbytte, men med en mer aktiv ledelse og fokus på verdiskaping. En konsekvens er at alt årlig overskudd blir reinvestert i selskaper i stedet for å bli utbetalt til aksjonærene. Selskapenes investeringer kan blant annet være oppkjøp, oppussing av eksisterende eiendommer eller nye prosjekter. Opportunistisk Verdiskapende Høyt utbytte* Selskaper med høyt utbytte har fokus på eiendommer som skaper inntekter, begrenset investeringsaktivitet og en lav til moderat risiko for kontantstrømmen. Ettersom de ikke normalt trenger alle inntektene fra driften til investeringer vil mesteparten av overskuddet bli utbetalt som utbytte. Hvert av disse selskapene er forventet å møte vårt mål for total avkastning, men de trenger ikke nødvendigvis å være undervurderte. I strategien til SKAGEN m2 er investeringer som blir klassifisert som Høyt utbytte normalt omtalt som Core+ når en sammenligner med standard definisjoner som blir brukt blant ikkebørsnoterte eiendomsselskaper. 11

12 Porteføljen i SKAGEN m 2, fordeling pr 31 desember % 31% 36% + Cash 6%

13 SKAGEN m2 Geografisk fordeling Kontanter 6,2 % Sør Amerika 8,4 % Perifer EU 6,0 % Norge 2,3 % Nord Amerika 14,0 % Kjerne EU 16,2 % Asia ex Japan 46,9 %

14 SKAGEN m² fordeling pr 31 desember 2012 Kapitalfordeling Risikokategorier (excl kontanter) Kapitalfordeling Eiendomssegmenter (excl kontanter) 28,2% 32,0% 33,6% High dividend Value creators Opportunistic 17% 0% 2% 14% 11% 18% 31% Office Retail Residential Industrial Hotels Health Diversified Property segments High dividend Value creators Opportunistic Total Office 9,3% 6,2% 2,3% 18% Retail 15,9% 15,4% 0,0% 31% Residential 0,0% 5,2% 5,4% 11% Industrial 5,7% 3,7% 5,0% 14% Hotels 0,0% 0,0% 2,4% 2% Health 0,0% 0,0% 0,0% 0% Diversified 2,7% 1,5% 13,1% 17% Total 34% 32% 28% 94%

15 Geografisk fordeling SKAGEN m² vs. mot referanseindeks 50,0% 45,0% MSCI ACWI IMI RE* SKAGEN m2 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% * MSCI ACWI IMI Real Estate Net total return index

16 SKAGEN m2 referanseindeks MSCI ACWI IMI Real Estate Net total return index SKAGEN m2 sin avkastning måles mot den brede MSCI real estate index, MSCI ACWI IMI Real Estate, som inkluderer eiendomsaksjer fra 22 utviklede og 23 vekstmarkeder. Referanseindeksen inneholder nær 600 companies, slik som eiendomsselskaper, REITs og utviklere. Ved bruk av Global Industry Classification Standard (GICS) er alle selskapene klassifisert som eiendomsselskaper, men deles videre opp i Real Estate Investment Trusts og Real Estate Management & Development. Vi bruker totalsavkastningsversjonen av indeksen, som betyr at indeksens utvikling inkluderer reinvesterte utbytter. Utbyttene er nettojustert for skatt, basert på skatten for et fond drevet fra Luxemburg. Det er denne indeksen som kommer nærmest hvordan SKAGEN m2 investerer. 16

17 Bidragsytere i desember i tusen NOK Største positive bidragsytere Største negative bidragsytere Selskap TNOK Selskap TNOK Lexington Realty Trust +504 Aimco +487 Ashford Hospitality Trust +483 General Shopping +457 Mercialys +449 BR Properties +429 DLF Ltd SM Prime Holding +349 Evergrande Group +314 Lippo Malls Indonesia +249 Bumi Serpong -391 Lippo Karawaci -380 Bekasi Fajar -327 Hemaraj -208 Surya Semesta -185 Vista Land & Lifescapes -171 Summarecon Agung -125 Ascendas India Trust -92 Affine -91 Global Logistic Properties -65 Total verdiskapning i desember: TNOK 17

18 Største bidragsytere i 2012 i tusen NOK Største positive bidragsytere i 2012 Største negative bidragsytere i 2012 Selskapt TNOK Selskap TNOK SM Prime Holding +950 Ashford Hospitality Trust +603 Evergrande Group +597 DLF Ltd +551 Soho China +494 Lexington Realty Trust +466 Mercialys +456 British Land +328 Ticon Industrial +275 Nexity +235 Bumi Serpong -497 BR Properties -489 General Shopping -405 Surya Semesta -381 Hemaraj -238 Ascendas India Trust -194 Bekasi Fajar -133 Affine -128 Vista Land & Lifescapes -108 Gecina SA -108 Total verdiskapning i 2012: TNOK 18

19 SKAGEN m 2 endringer i desember 2012 Økte poster (etter størrelse)* desember Reduserte poster (none) desember Ashford Hospitality Trust Global Logistic Properties Ltd Lippo Karawaci Tbk PT IJM Land Bhd (ny) SL Green Realty Corp Ticon Property Fund Citycon Oy (ny) KWG Property Holding Ltd (ny) PS Business Parks Inc (ny) Franshion Properties China Ltd (ny) Sagax AB (ny) 19

20 Største poster pr 31. desember 2012 Selskap Postens størrelse Pris Utbytteavkastning EBITDA/EV P/NAV Lippo Malls 4,87% 0,49 5,7% 10,4% 93% SM Prime 4,46% 16,50 1,4% 7,0% 97% Aimco 4,31% 27,06 2,9% 9,4% 80% General Shopping 4,30% 10,67 0,0% 8,9% 57% Mercialys 4,26% 17,15 5,4% 7,5% 93% British Land 4,25% 562,00 4,6% 6,2% 97% BR Properties 4,22% 25,5 0,8% 6,6% 62% Gecina 4,07% 84,90 5,1% 3,1% 86% Capitamalls Asia 3,86% 1,94 1,5% 1,7% 91% Mapletree Logistics 3,66% 1,15 6,0% 5,5% 116% Vektet topp 10 42,3% 3,3% 6,8% 87% 20

21 De største selskapene i SKAGEN m 2 Lippo Malls investerer i kjøpesentre og butikker i Indonesia. LMIRT er den eneste Indonesia fokuserte detaljhandels REIT notert på SGX (nov-07). Selskapet eier og har investert i en diversifisert portefølje eiendommer innen detaljhandel. Porteføljen består av 543 k kvm NLA fordelt på 10 kjøpesentre og 7 detaljhandelsområder. Fokus er på midten til øvre middelklasse. Sponset av Lippo Karawaci, Indonesia største børsnoterte eiendomsselskap. Ingen av dagens kjøpesentre fra sponsor. Sammen med sponsor har LMIRT en markedsandel på 25%. SM Prime er den største eieren av kjøpesentre i Filippinene, med 46 eiendommer samt 6 i Kina. Selskapet har en sterk konsentrasjon rundt drift av kjøpesentre i Manila, men ekspanderer både i andre regioner og i Kina. Pr dags dato er SM Prime en av de største operatørene av kjøpesentre i verden, med noen av de største kjøpesentrene i verden. Forretningen er å utvikle, drive og drifte kjøpesentre, i tillegg til leieinntekter fra kjøpesentre og spisesteder. Inntektene inkluderer blant annet kinobilletter og inntekter fra bowling og skøytebaner. Selskapets historie går tilbake til 1950-tallet da det var en skobutikk i Manila og ble børsnotert i British Land eier og driver en portefølje med nøringseiendommer verd ca. GBP 16mrd, og hvor selskapet selv eier rundt GBP 10 mrd. Dette gjør selskapet til en av Europas største REIT. De investerer både direkte og gjennom joint venture i inntektsgenererende og selveiereiendommer for å maksimere vekst og potensiale. Selskapet handler, finansierer og utvikler eiendom. Porteføljen består av kontorer, detaljhandel, fritid, industri og distribusjonslokaler. Rundt 2/3 er innen detaljhandel, geografisk diversifisert i UK, og 1/3 er kontorer og da hovedsakelig i sentrale deler av London. Selskapet har dramatisk redusert antallet leiligheter siden 2004, fra over (netto eid) i 100 markeder til (56 Konvensjonelle og 10' Rimelige) i topp 20 markeder per Q3, De har solgt av en rekke leiligheter i og brukte USD 1 mrd på tilbakekjøp av aksjer. Fra 2006 til 2008 kjøpte selskapet tilbake 24% av utestående aksjer for så å utstede nye aksjer til lavere pris i 09. Nåværende strategi om å selge to leiligheter for hver kjøpt med bedre plassering og høyere kvalitet ble innført i Leien er ca USD 1200 per enhet. Gjennomsnittlig leie er 101% i forhold til markedet i de samme områdene. De vil selge ut alle rimelige leiligheter fram til gjennom Mercialys er en fransk kjøpesenterselskap med en portefølje EUR på 2,7 mrd. De er 100% i Frankrike. Selskapet har 120 eiendommer over hele Frankrike med totalt brutto utleibart område på 714k kvm. Dette gjør selskapet til en av de største på kjøpesentre i Frankrike. Selskapet eier, renoverer og reutvikler sentre i nært samarbeid med Groupe Casino. Mercialys ble opprettet gjennom en overføring av 146 eiendommer fra Casino i 2005 da Casino besluttet å børsnotere sine eiendommer. Casino eier 40% av Mercialys, som valgte å være en SIIC i

22 De største selskapene i SKAGEN m 2 CMA er en av de største børsnoterte utviklerne, eierne og forvalterne av kjøpesentre i Asia, både målt på verdier og på geografisk omfang. CMA har en integrert virksomhet som tar inn i seg både investeringer, drift av kjøpesentre, forvaltning av aktiva og fond. De har totalt 101 kjøpesentre i 52 byer i 5 land (Singapore, China, Malaysia, Japan og India), med totale eiendomsverdier på rundt S$30,7 mrd (NOK 141 mrd) og total grunnflate på 92,4 million sq ft. 65% eid av Capita Land. Fransk eiendomsselskap (siden 2003) som eier hovedsakelig kontorer (55 % 1.06 mm2, 114 aktiva) og bolig (9383 leiligheter studentboliger 28 %) hovedsakelig i Paris (86 %, både sentral og perifert). Vil senke eksponeringen mot bolig og øke innen helse (11 %) og studentboliger. 94 % dekningsgrad. Totale eiendomsinvesteringer EUR 11,6 mrd. Eier også noen hoteller (opportunistisk og vil selge ut), samt logistikk (vil og skal selge ut/ neste ferdig). Generell Shopping er en regional kjøpesentereier og operatør, med 16 kjøpesentre i Brasil. Selskapet har en konsentrasjon av virksomheten i Guarulhos, São Paulo. Notert på Bovespa i Markedsdrevet selskap med B- og C-forbruksklasser som målgruppe. Sterkt interessefellesskap mellom ledelse og leietakerne. BR Properties er en av de største kommersielle eiendomsselskapene i Brasil. Selskapet er fokusert på å anskaffe, leie, lede, utvikle og selge kommersielle eiendommer, herunder kontorplass, industrielle varehus og detaljhandel. Selskapet eier i dag 122 næringseiendommer med mer enn 2 millioner m2 brutto utleibart området, hvorav 16 eiendommer er under utvikling. Omtrent en tredjedel er kontorer, 50% er industri og 10% er detaljhandel. To tredjedeler av GLA er Sao Paulo og 20% i Rio. Mapletree Logistics er en Asia-fokusert eier av logistikkeiendommer. Sponsoren er Mapletree Investments, som er et heleid datterselskap av Temasek. MLT ble notert på SGX i 2005, hjulpet av eiendommer eid av regjeringen i Singapore. Selskapet investerer i en geografisk diversifisert portefølje av i Singapore, Hong Kong, Kina, Malaysia, Japan, Sør-Korea og Vietnam. Porteføljen er ca- S$4,2 mrd og består av 110 eiendommer. Major NPI bidrag fra Singapore 43%, Japan 27% og HK 13%. 22

23 Markedene

24 Markeder i desember 2012 i NOK Kina (lokal) 12 Brasil 9 Polen 8 Sør-Afrika 6 Kina (Hong Kong) 6 Tyrkia 5 Østerrike 5 Russland 4 Japan 4 Thailand 4 SKAGEN VEKST 3 Sør-Korea 3 Italia 3 Vekstmarkedsindeksen 3 Tyskland 3 Spania 3 Finland 3 Sverige 3 Mexico 3 SKAGEN GLOBAL 2 Frankrike 2 MSCI AC IMI Real Estate 2 SKAGEN KON-TIKI 2 Singapore 1 Danmark 1 SKAGEN M2 1 Nederland 1 Belgia 1 Hong Kong 1 Norge (OSEBX) 0 Verdensindeksen 0 Taiwan 0 Sveits 0 Storbritannia 0 Canada 0 Indonesia -1 USA (S&P 500) -1 India -2 USA (Nasdaq) -3 Ungarn -4

25 Markeder i 2012 i NOK (pr 31. desember) Tyrkia 54 Thailand 36 Polen 35 Østerrike 24 Tyskland 23 Danmark 23 Singapore 22 Mexico 20 Hong Kong 19 Belgia 18 India 15 Norge (OSEBX) 15 Sverige 15 Frankrike 14 Sveits 13 Sør-Afrika 13 Kina (Hong Kong) 12 Ungarn 11 Sør-Korea 10 Vekstmarkedsindeksen 10 SKAGEN GLOBAL 10 USA (Nasdaq) 10 Taiwan 10 SKAGEN VEKST 10 Finland 9 Verdensindeksen 8 Nederland 8 USA (S&P 500) 8 Storbritannia 8 Italia 7 Russland 7 SKAGEN KON-TIKI 6 Japan 5 MSCI AC IMI Real Estate 3* SKAGEN M2 2* Indonesia 2 Canada 2 Kina (lokal) -1 Spania -7 Brasil -9 * SKAGEN M2 startet 31 oktober og er bare inkludert fra den dato

26 Markeder, eiendomsaksjer, i 2012 (inkludert SKAGEN m2 og MSCI ACWI Real Estate IMI Net index, normalisert til fondets start 31. Oktober 2012) 135,00 130,00 125,00 120,00 115,00 110,00 105,00 100,00 95,00 90,00 MSCI Brazil Real Estate TOPIX REAL ESTATE INDEX MSCI US REIT INDEX JAKARTA CNSTR PRP RL EST S&P/ASX 200 A-REIT Index THAI PROPERTY DEV INDEX HANG SENG PROPERTY INDX FTSE ST RE INVEST TRUST NAREIT UK REITs TRGBP MSCI ACWI/Real Es IMI Nt SKAGEN M2 S&P India Property Net TR GPR/RBS Germany Property Index

27 Kommentarer til grafen som viser eiendomsaksjemarkeder I desember fokusert markedene generelt mye på den amerikanske finanspolitikken, uten at det hadde noen stor innvirkning på markedet for verdipapirer relatert til fast eiendom. De fleste av våre markeder beveget seg sidelengs eller sakte oppover. Japan var det store unntaket. Etter valget har de fleste store japanske eiendomsaksjer steget på forventninger for økt økonomisk stimuli og høyere inflasjon. Som vi kommenterte i forrige måned, er vårt syn at japanske eiendomsaksjer at de allerede var for dyre selv før dette rallyet. Vi valgte derfor å ikke være med på løpet når det startet. Den indonesiske eiendomsaksjer nådde en topp i begynnelsen av desember, og falt deretter tilbake etter en populistisk (før valg) beslutning om å heve minstelønningene i Jakarta. På lang sikt bør dette være positivt for boliger og shopping, men på kort sikt reagerte aksjemarkedet med å fokusere på negative innvirkninger på sysselsetting og utenlandske direkteinvesteringer. Markedet var sannsynligvis også påvirket av at noen investorer vill sikre seg gevinstene sine før årsskiftet. Noen av våre investeringer falt mer enn markedet, noe som ga oss muligheten til å øke beholdningen i disse postene. Thailand hadde en annen sterk måned, med positive nyheter og anslag for 2013, spesielt fra husbyggerne. Thai-eksponering i SKAGEN m2 er ren industrieiendom. Denne sektoren hadde også en god måned, og vi fikk et anstendig bidrag til avkastning fra Thailand i desember. Investorsentimentet til kinesisk eiendom bedret seg i november og desember. De siste ukene i desember var veldig sterke for mange av de kinesiske husbyggerne. Ved utgangen av året ser verdsettelsene fortsatt rimelige ut og vi er ganske positive med henblikk på I løpet av de to månedene som har passert siden lanseringen av fondet har de beste markedene for eiendomsaksjer vist seg å være India, Kina og Japan. Alle disse er opp rundt 15 prosent målt i norske kroner. Ettersom vi enda ikke kan investere direkte i India har vi løst dette med så-kalt p-notes. Vi fikk dermed med oss noe av oppgangen gjennom en India investering. Vi var derimot godt plassert fra starten av oppgangen i Kina og økte eksponeringen ytterligere mot slutten av desember. Som tidligere nevnt har vi valt å holde oss utenfor Japan. Den japanske valutaen, Yen, falt nesten 8 prosent mot norske kroner i desember. Målt i norske kroner har dette redusert noe av effekten av den sterke utviklingen for japanske eiendomsaksjer. I tillegg til Yen var de største valutabevegelsene i brasilianske real, som styrket seg 3 prosent mot norske kroner, indiske rupi og indonesiske rupiah som begge svekket seg neste 3 prosent i løpet av måneden. * P-notes=Participatory Notes, instrumenter utstedt av registrerte utenlandske institusjonelle investorer (som investeringsbanker) til utenlandske investorer som ønsker å investere i det indiske aksjemarkedet uten å være registrert host markedsregulator, Securities and Exchange Board of India, SEBI.

28 Utsiktene i 2013

29 Utsiktene i 2013 Utsiktene for eiendomspapirer er lyse i så lenge du har moderate avkastningsforventninger. Eiendomsaksjer hadde et meget godt år i Hovedgrunnen til oppgangen var det faktum at yield ser veldig attraktiv ut sammenlignet med lave obligasjonsrenter. I Europa ser det ut til å være potensial for ytterligere nedgang i yield både for toppeiendommer og aksjer. Det vil si at det kan kommer noe verdistigning så lenge markedsrentene holder seg lave. I USA og Japan mener vi at de fleste eiendomsaksjene er svært dyre og forventer at avkastningen kommer til å skuffe. Sammenlignet med vår referanseindeks er vi svært undervektet USA, og vi er bare eksponert mot Japan gjennom noen Singapore-baserte selskaper som også har eiendommer i Japan. I de utviklede markedene, ser vi at den langsiktige tilveksten av kontorlokaler og industrilokaler som enten treg eller negativ grunnet demografi og kostnadsreduksjonstiltak blant leietakere. Det er ikke gitt at leieprisene vil vokse i takt med veksten i BNP hvis deler av det voksende overskuddet i bedriftene kommer av mer effektiv bruk av lokaler og lavere leie (målt som kostnad pr. arbeidsstasjon.) I fremvoksende markeder, på lokalt nivå, finner vi fortsatt vekststeder med gode fundamentale utsikter, slik som voksende befolkning og sterk regional økonomisk vekst. For de fleste fremvoksende økonomier er de lokale, langsiktige utsiktene bra, men det vil komme perioder med konsolidering eller midlertidig nedgang i aksjemarkedene. Vi er positive til alle BRIC-landene, inkludert Brasil, og også Asean-4 landene Thailand, Malaysia, Indonesia og Filippinene. I Malaysia er det i tillegg litt ekstra politisk risiko i år grunnet et kommende valg med usikkert utfall, men det har er delvis allerede priset inn i aksjekursene. Grunnen til gode langsiktige utsikter for eiendomspriser er demografi, urbanisering og inntektsvekst. Dette driver etterspørselen etter boliger, næringseiendom og infrastruktur. Blant risikofaktorene er potensielle lokale prisbobler som kommer av spekulative investeringer eller flaskehalser i lokal planleggingsprosessen og risikoen for endringer i markedssentimentet og da oftest som følge av hendelser i andre deler av verdener. Vi fortsetter å være forsiktige med investeringer i husbyggere i spekulative markeder, og opprettholder en signifikant allokering til selskaper med høye utbytter og verdiøkende selskaper med sterk kontantstrøm. Vi holder et øye med den økende e-handelen, og hvordan denne trenden påvirker kjøpesentre i ulike markeder. Vi forventer at kredittmarkedet til å fortsette å bedre seg steg for steg i 2013, men at bankene fortsatt vil favorisere finansielt sterke låntakere.

30 Selskapene i SKAGEN M2 For full list of all portfolio companies please see

31 MERCIALYS (MERY FP) EUR Company: Mercialys is a French shopping center investment company with a portfolio size of 2.7 bn focusing on retail properties 100% located in France. The company owns, renovates and redevelops centers. Mercialys was created with the transfer of 146 properties from Casino in 2005 when Casino decided to take its real estate business public via a placement, today Casino owns 40%. Mercialys opted for the SIIC legal status in 2005 Mercialys buys most of its investments from Casino Group (exclusive option) at discounted price. Mercialys centre mgm is handled by Sudeco a 100% Casino owned subsidiary (7% service charge). Largest tenants: Casino 11%, Cafe Casino 7%, Feu Vert 3%, H&M 3% Since 2006 Mercialys/Casino has substantially invested in its assets in a program Alcudia/Esprit Voisin, spending pa on the shopping centers (downsizing hypermarkets, extensions, renovation). In 2012 Mericlys launched a new value enhancing program called Fonciere Commercante to refocus on core sites. Company has a large scale disposal program (> 500m). 50% is done and program is continuing in the years ahead to lower number of assets. During first half of 2012 company saw a profound change in the balance sheet (no leverage before) and the shareholding structure via an exceptional dividend payout (40% of MCAP) and reduction of Casino stake from 50.1% to 40%. Loan-To-Value is currently 37,8%. Rationale for investment Mercialys has a strong organic growth thanks to the revaluation of its rents at market value. Maintained quality in portfolio, improved by selling mature non-core assets Stable portfolio with high occupancy rate (>97%) Still a strong balance sheet. Better positioned against inflationary environment after restructure of BS. Attractive and secured pipeline of 624m with no development risk (Casino takes risk and Mercialys is in charge of letting and acquiring the developments on completion). Triggers: Good track record on Alcudia/Esprit Voisins, further Alcudia makeovers will likely continue to strengthen market position and lift rents. God potential on gross rental income +7,8% CAGR and low occupancy cost ratio <10%. Asset arbitrage strategy through partnership with Casino Improved corporate governance with more Casino independent board members Risks: Change of CEO still pending (former deputy CEO now interim CEO) Deterioration of French retail market environment/ consumer confidence /employment situation Conflict of interest with Casino. Overhang risk related to Casinos stake Execution risk related to the 500m asset disposal program (could jeopardize the communicated exceptional dividend of ~250m at risk). Special situation 20% LT value creator: 80% Key figures: Market cap 1,6 bn EUR 11,5 bn NOK High dividend No. of shares 92 m Total debt 1,0 bn EUR Cash 0,0 bn EUR Minority interest 0 bn EUR Enterprise value 2,5bn EUR Net debt to EV 38% EBITDA/EV 5,7% P/E ,6 P/BV 2012e 1,6 P/NAV -16% ROE 2012/13 e 13,4% Div Yield 5,4% Price change 3m YTD 1 Yr 6% -1% 23% Free float 37% Daily turnover 6M 9,8 Mill NOK Beta 6M 0,6 No of analysts 17 35% sell/hold Owners Le Forezienne (Casino) 40,0% Generali Group 8,0% SCI Vendome Groupe 4,5% GICS Code Real Estate Investment Trusts

32 Sagax (SAGAA SS) 186,5 SEK Company: AB Sagax acquires, develops and manages properties ans real estate companies. The company focuses on light industrial buildings and properties for warehousing in the greater Stockholm and Helsinki areas. The property portfolio as of September 2012 consists of 135 properties and an aggregated area of 1,1 Million m2, of which approx. 20% in Finland. In addition, Sagax also owns 50% of a JV-company, with Hemfosa Fastigheter as JV-partner. The JV-portfolio originally had 25 properties with an aggregated area of some m2. In november 2012 thiscompany bought a property portfolio of 142 smaller properties from Bilprovningen, the leading Swedish car inspection service, with a total lettable area of m2 and 1,4 Key figures: million m2 of land. Market cap Rationale for investment: Sagax has a solid track record of acquiring and operating industrial properties, with very stable like for like revenues from long term rental contracts. The combination of high investment property yield, moderate debt leverage with low long term interest rates and preference shares creates high return on equity. The direct property market still view s industrial property as high risk, which makes it possible for Sagax to reinvest earnings and keep growing it s portfolio with sustained profitability. The growth has been slow for two years, as the prudent management has held back on expansion due to the increased risk in the credit markets. After renegotiating the main credit facility at favourable terms, and raising more preferred equity in December, the company looks all set for new investments. The stock price peaked in early 2011, and has been trading well below those levels since. P/NAV at 140% is misleading as the property valuations don t reflect the risk diversification at the portfolio level, and also don t give any credit to the efficiency of the capital structure. We view the stock as cheap based on the projections for The liquidity is poor, why this should be seen as a long term hold stock, which should meet our return requirements with very low earnings risk. Triggers; New investments in 2013 Earnings growth in 2013 Risks: Property market values may fall further during 2013 & 2014, which may put short term pressure on stock (buying opportunity!) Poor liquidity can create exit problems LT value creator: 100% Opportunistic 2,6 bn SEK 2,2 NOK No. of shares 13 m Total debt 6,5 bn SEK Cash 0,7 bn SEK Preferred equity 1,5 bn SEK Minority interest 0 bn SEK Enterprise value 9,8 bn SEK Net debt to EV 59% EBITDA/EV 6,8% P/E ,2 P/BV trailing 1,1 P/NAV 140% ROE ,0% Div Yield 2,2% Price change 3m YTD 1 Yr 4% 13% 15% Free float 38% Daily turnover 6M 0,4 Mill NOK Beta 6M 0,4 No of analysts 4 50% sell/hold Owners David Mindus 7,7% M2 Capital mgmt 4,8% Fam. Salén 3,8% GICS Code Real Estate Dev. & Mgmt

33 Ashford Hospitality Trust (AHT US) $10.9 Mean reversion 30% History and what they do Ashford Hospitality Trust is a self-advised real estate investment trust focusing on the lodging industry. Listed in 2003 as an REIT. Owns 124 hotels (92 directly, 28 (72 %) in JV with Prudential, 4 with interest %), net rooms. 58 % upper upscale and 38 % upscale. 53 % Marriott and 32 % Hilton. Invests opportunistically in the whole capital stack, including lending to other hotel owners. Bought back 50 % of outstanding shares during the financial crises. Did the biggest hotel acquisition in US in 2011 in a joint venture (72% ownership) with Prudential, 28 hotel and 8084 rooms, upper upscale and luxury full service. Debt balance: Non recourse $2.3bn in 21 independent pools + ($800mn in JV). In addition hybrid preferable: $400mn. No significant debt maturities until Rationale for investment High debt (non recourse) level will boost the income during a recovery. Share price well below replacement cost ($25) Exposure to US economy in a high beta play, but with low probability of permanent losses. Attractive dividend yield (4.4 %) Will buy back shares if share price is lower than $7. Proven track record of creating share holder value. Triggers: High debt (non recourse) level will boost income during a recovery. Management is focused on creating shareholder value, reluctant to issue equity. Unlock value by deleverage/sale of Hotels. Improving debt market will improve transactions in the hotel industry. Risks: Worsening credit marked (high debt level). Increasing supply of Hotel rooms in pipeline. Too smart??/ Corporate governance, CEO and his father own a hotel operation company, Remington, that operates 40 % of the hotels. Grants 1 million shares to executives every year. LT value creator: 70% Opportunistic Key figures: Market cap $950mn No. of shares Including OP units 85.8 m IPO date Total debt (incl. JV) $3,1bn Cash $146mn Net Debt $3,0bn Preferred equity $400mn Minority interest $80mn Enterprise value $4,4bn FFO 2012 $1.5 FFO 2013 $1.66 P/BV trailing 0,6 Div Yield 4,4% Daily turnover 6M 3,6 Mill Beta 6M 1,3 No of analysts 11 % with sell/hold 0 % Free float 86 % Target price $20

34 Mandatet og filosofien

35 Investeringsfilosofien i SKAGEN m 2 aktiva og selskaper Målet er å levere risiko og avkastning en plass mellom aksjer og obligasjoner og å bruke SKAGENs investeringsfilosofi til å gjøre det bedre enn markedet. Vi ønsker at SKAGEN m 2 reflekterer aktivaklassen eiendom mer enn det å være et sektorfond. Porteføljen bygges fra bunnen over tid, med en sterk base av faste inntekter. Hovedmålsettinger vil være risikodiversifisering og stabil inntektsvekst. Med en slik sterk base kan vi ta noe høyere risiko med mer oppsidepotensiale, samtidig som vi holder den totale risikoen i porteføljen på et akseptabelt nivå. Finansiell opplåningsgrad blant selskapene skal holdes på lavt til moderat nivå for porteføljen som helhet. For oss er det viktigste den langsiktige risikojusterte avkastningen. Det vil alltid være perioder med mye svingninger i aksjemarkedene, og når SKAGEN m 2 sin portefølje vil vise store kortsiktige svingninger og avkastning som er lavere enn vårt mål. Tesen er at med vår strategi, og fokus på stabile underliggende inntekter fra eiendom, vil aksjemarkedet verdsette våre selskaper på en slik måte at aksjekursen kommer tilbake på normalnivåer når markedene stabiliserer seg. Vi tror også at langsiktig sikring av kapital er viktigere for SKAGEN m 2 sine kunder enn det å unngå kortsiktige svingninger i markedet, hvor prisen kan bli svært lav avkastning. Med denne filosofien kan kortsiktige markedssvingninger bli utnyttet til å oppnå langsiktig avkastning mer enn som en stor risikofaktor.

36 Selskapsutvelgelse: SKAGENs tre U er Den ideelle investeringen er Undervurdert Upopulært Underanalysert Fokus i selskapsutvelgelsen Katalysatorer for omvurdering Verdiskaping til lav pris Gjeld og risiko Forståelig og velprøvd forretningsmodell Vilje til å skape aksjonærverdier

37 SKAGEN m² passer med investeringsfilosofien Børsnoterte eiendomsselskaper er relativt enkelt å analysere med forutsigbare kontantstrømmer. Eiendomsaksjer er ofte utsatt for feilprising på grunn kortsiktighet i aksjemarkedet. Eiendomsaksjer er en flott mulighet til å bruke SKAGENs unike investeringsfilosofi, nemlig upopulære, undervurderte og underanalyserte investeringer. Langsiktig verdistigning for eiendom er sannsynlig. Legg til vellykket aksjeplukking og den forventede avkastningen kan bli bra. 37

38 Tre temaer som underbygger SKAGENs verdiinvesteringer Tilbake til snitt Spesielle situsjoner Langsiktige verdiskapere Hva er det? Omvurdering av forventet avkastning (Graham-type verdiinvestering) Selskapet gjennomgår en endring om leder til endring i lønnsomhet Selskaper forventet å levere langsiktig vekst høyere enn markedet (Fisher-type investeringer) Sensitivitet til tid Tidsaspekt vanskelig å si noe om, men vanligvis kortsiktig Best utnyttet med en tidshorisont på 1-3 år Best utnyttet med veldig lang tidshorisont Hoveddriver for avkastning Store sykler, markedssentiment, økonomisk vekst, råvarepriser Ledelsesspesifikk (kostnadskutt, M&A, kapitalstruktur) Industristruktur, konkurransedynamikk, etterspørselsvekst, teknologi Analyseinnretning Selskaper og regnskap Dyp og detaljert, selskap og ledelsesfokusert (I praksis en PE d.d.) Dyp men bred, industrivekst og konkurransedynamikk er viktigere Noen investeringer treffer på flere kategorier; ingen av kategoriene er gjensidig ekskluderende 38

39 39 Fem gode grunner til å investere i SKAGEN m 2 1. Eiendom er lokale markeder, som kan gi geografisk spredning og risikodiversifisering. 2. Land er en begrenset resurs. Urbanisering, befolkningsvekst og økende velstand vil fortsette å være viktige drivere i eiendomsmarkedene 3. Den langsiktige korrelasjonen mellom aksjer og obligasjoner er lav. Av denne grunn kan SKAGEN M2 være et godt alternativ for å gi risikodiversifisering i en portefølje 4. Fondet bruker SKAGENs investeringsfilsosofi og erfaring til å finne undervurderte, underanalyserte og upopulære aksjer i hele verden. 5. Investering direkte i eiendom gjennom et aksjefond gir mange fordeler

40 SKAGEN m² Bredt mandat: Verdipapirfond med daglige kurser og handel. Fondet investerer i eiendomsselskaper globalt inkludert REITs, REOCs (Real Estate Operating Companies) og utviklere. Anbefalt investeringshorisont: Minimum 5 år. Utbytte: Ingen utbyttebetaling; fondet reinvesterer utbyttebetalinger fra selskapene. Referanseindeks: MSCI ACWI Real Estate IMI Net Forvaltningshonorar: Fast avgift på 1.5 %*, ingen avgift på kjøp eller salg av andeler. Minste tegningsbeløp: NOK 1000 Lanseringsdato: 31. oktober 2012 * bedre/dårligere verdiutvikling I andelsverdien sammenlignet med referanseindeksen deles 90/10 mellom andelseierne og forvaltningsselskapet. Maksimum årlig avgift er 3% og minimum er 0,75%.

41 Ønsker du mer informasjon? Se vår siste markedsrapport Informasjon om SKAGEN m 2 på våre hjemmesider Historisk avkastning er ingen garanti for framtidig avkastning. Framtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutviklingen, forvalters dyktighet, fondets risiko, samt kostnader ved tegning og forvaltning. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap. SKAGEN søker etter beste evne å sikre at all informasjon gitt i denne rapporten er korrekt, men tar forbehold for eventuelle feil og utelatelser. Uttalelsene i rapporten reflekterer porteføljeforvalternes syn på gitt tidspunkt, og dette synet kan bli endret uten varsel. Rapporten skal ikke forstås som et tilbud eller en anbefaling om kjøp eller salg av finansielle instrumenter. SKAGEN påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes bruk eller forståelse av rapporten. Ansatte i SKAGEN AS kan være eiere av verdipapirer utstedt av selskaper som er omtalt enten i denne rapporten eller inngår i fondets portefølje.