SKAGEN m 2 Statusrapport juli 2015

Transkript

1 SKAGEN m 2 Statusrapport juli 2015

2 Hovedtrekk juli 2015 SKAGEN m2 var opp 4,7 prosent i juni, mens MSCI sin eiendomsindeks var opp 5,5 prosent, og tapte 0,9 prosentpoeng mot indeksen. Måneden var volatil som følge av uro i det kinesiske markedet og pågående forhandlinger i Hellas i starten av måneden. De beste markedene i juli var de vestlige markedene (spesielt USA, UK og Tyskland som var opp 9-12 prosent. De svakeste markedene var Brasil og Kina (Hong Kong) med negativ avkastning på henholdsvis 13 og 7 prosent. Våre amerikanske posisjoner kom sterkt tilbake etter en svak start på året. De fire største positive bidragsyterne i løpet av måneden var alle amerikanske selskap. Vi har sett kapitalflyt ut av det amerikanske eiendomsmarkedet i forkant av høstens forventede økning i amerikanske renter. Ashford Prime er en ny posisjon i porteføljen etter at selskapet ble skilt ut fra Ashford Trust. Ashford Trust var opp 14 prosent, inkludert verdien av det utskilte selskapet Ashford Prime. Vi ønsker ikke å øke antall selskaper i porteføljen, men vi beholdt og til og med kjøpte aksjer i Ashford Prime som følge av den ekstremt lave aksjekursen. Resultatsesongen ble etterfulgt av at en rekke selskaper annonsert programmer for tilbakekjøp av aksjer på grunn av historisk sterke balanser. Den største negative bidragsyteren i måneden var General Shopping, hvor vi fortsatt sitter på en obligasjon. Denne obligasjonen har en call-opsjon som ikke vil bli benyttet, noe som innebærer noen institusjonelle investorer ikke kan eie obligasjonen og dermed blir tvunget til å selge. Ashford Management Company var ned 30 prosent. De 10 største postene er nå 38 prosent av porteføljen, mens de 35 største posisjonene utgjør 85 prosent. SKAGEN m 2 består nå av 51 poster og har 2,6 prosent i kontanter. 2

3 Avkastning, juli 2015 A Juli QTD Hittil i år Siden start* SKAGEN m2 A 4,7% 4,7% 4,5% 16,1% MSCI ACWI Real Estate 5,5% 5,5% 9,2% 22,8% Meravkastning -0,9% -0,9% -4,7% -6,7% 3 Note: Alle tall ut over 12 måneder er annualisert (geometrisk avkastning) * Startdato: 31. oktober 2012

4 Markedsutvikling i juli i NOK (%) Tyskland UK USA Frankrike MSCI Eiendomsindeks Japan Philippinene Sør-Afrika SKAGEN M2 Verdensindeksen Australia Indonesia India Norge Canada Hong Kong Singapore Vekstmarksindeksen Tyrkia Kina (lokal) Thailand Kina (Hong Kong) Brasil

5 Markedsutvikling hittil i år i NOK (%) UK Philippinene Kina (Hong Kong) Japan Frankrike Verdensindeksen Tyskland Kina (lokal) Sør-Afrika Norge Hong Kong Australia MSCI Eiendomsindeks USA Singapore SKAGEN M2 Vekstmarksindeksen Canada Indonesia India Thailand Tyrkia Brasil

6 Største bidragsytere hittil i 2015 Største positive bidragsytere Største negative bidragsytere Selskap NOK (000) Selskap NOK (000) Melia Hotels # Bekasi Fajar Mitsui Fudosan # BR Malls SM Prime # Ashford British Land # General Shopping Westgrund # Ticon Industrial Apartment Investment & Man # CBL Properties Deutsche Wohnen # HCP Olav Thon # Brandywine Realty Trust First REIT # Ashford Hospitality Trust Mercialys # Emlak Konut Total verdiskapning hittil i år (NOK MM): 38 Note: Bidrag til absolutt avkastning 6

7 Største bidragsytere i juli 2015 Largest positive contributors Largest negative contributors Selskap NOK (000) Selskap NOK (000) Ashford Hospitality Trust E+06 Global Logistic Properties General Growth Properties E+06 Ashford HCP E+06 BR Malls PS Business Parks E+06 General Shopping Westgrund E+06 Ananda Development Apartment Investment & Man E+06 Emlak Deutsche Wohnen E+06 Shangri-La Asia SL Green E+06 Ticon Industrial -740 Brandywine Realty Trust E+06 CapitaLand -661 Melia Hotels E+06 Nomura Real Estate Office -611 Total verdiskapning juli (NOK MM): 50 Note: Bidrag til absolutt avkastning 7

8 Største bidragsytere i juli 2015 Største positive bidragsytere Company NOK (000) Ashford Hospitality Trust General Growth Properties HCP PS Business Parks Westgrund Skilte ut Ashford Prime som et eget selskap for å forenkle Ashford (redusere krysseierskap), og ga løfter knyttet til deres fremtidige atferd. Sterke resultater og god drift Ingen selskapsspesifikke nyheter, men sterkt amerikansk eiendomsmarked i juli etter en svak periode drevet av fare for renteøkning i USA. Sterke resultater og økt utbytte. Drevet av Adler sitt oppkjøp av Westgrund, som ble sluttført i juli. SKAGEN m2 er ute av Westgrund, og fikk aksjer i Adler og kontanter. Apartment Investment & Man Sterke resultater. Deutsche Wohnen SL Green Ingen selskapsspesifikke nyheter. Ingen selskapsspesifikke nyheter. Det europeiske eiendomsmarkedet var sterkt etter at forhandlingene med Hellas førte til et relativt positivt utfall. Brandywine Realty Trust Melia Hotels Ingen selskapsspesifikke nyheter. Spansk fritidseiendom vil være en vinner på kort sikt på grunn av dramaet i Hellas. Note: Bidrag til absolutt avkastning 8 8

9 Største bidragsytere i juli 2015 Største negative bidragsytere Company NOK (000) Global Logistic Properties Ashford BR Malls General Shopping Ananda Development Emlak Shangri-La Asia Ticon Industrial -740 CapitaLand -661 Nomura Real Estate Office -611 Selskapet kom med tre store nyheter i løpet av juli. Først to positive; De vil opprette et kinesisk fond (CLF II) på 7 milliarder USD. I tillegg har de kjøpt en amerikansk logistikkportefølje for 4,6 milliarder USD. Selskapet annonserte også et anstendig resultat for kvartalet, men guidet negativt på utviklingen i Kina som følge av svakere etterspørsel i enkelte kinesiske markeder på kort sikt. Dessverre veiledning kutt overskygget de positive nyhetene siste handelsdag i juli. Dessverre overskygget den negative guidingen i Kina de gode nyhetene. Ingen selskapsspesifikke nyheter, men ekstremt illikvid aksje. Ingen selskapsspesifikke nyheter, men fortsatt negativt makrosentiment i Brasil Tap på vår obligasjon som følge av at call-opsjonen ikke ble brukt (som forventet), noe som tvinger institusjonelle investorer til å selge. Obligasjonen har nå en effektiv rente på 20 %. Vi solgte oss ut av aksjene i forrige måned Ingen selskapsspesifikke nyheter. Ingen selskapsspesifikke nyheter, men uro i det tyrkiske aksjemarkedet etter flere geopolitiske hendelser i løpet av juli. Markedsuro i Kina Ingen selskapsspesifikke nyheter. Ingen selskapsspesifikke nyheter. Ingen selskapsspesifikke nyheter. Note: Bidrag til absolutt avkastning 9

10 Viktigste endringer første halvår 2015 Q1 Q2 Økte poster Shangri-La Asia HCP Ashford Hospitality Trust SOHO China Mitsui Fudosan Global Logistic Properties Olav Thon Axia Real Estate Keck Seng Investments Grivalia Properties Olav Thon CBL Properties Deutsche Wohnen (Ny) (Ny) (Ny) (Ny) Q1 Q2 Reduserte poster Keppel Land Lexington Realty Trust Unibail-Rodamco Citycon CSI Properties Shimao Property China South City Citycon Hovnanian CSI Properties Melia Hotels International Ticon Industrial Mapletree Logistics Trust BR Malls (Ut) (Ut) (Ut) (Ut) (Ut) (Ut) (Ut) 10

11 Viktigste endringer i Q Økte poster Reduserte poster Q3 ADLER Real Estate AG (kjøpte Wesgrund) Ashford Hopsitality Prime Inc Shangri-La Asia Ltd Olav Thon Eindom A/S IRSA Inversiones y Representac Bumi Serpong Damai PT Ashford Inc Columbia Property Trust Inc Oberoi Realty Ltd Keck Seng Investments Axia Real Estate SOCIMI SA Bekasi Fajar Industrial Estate (Ny) (Ny) Q3 Westgrund AG (fikk aksjer i Adler) Mapletree Logistics Trust PS Business Parks Inc Ashford Hospitality Trust Inc British Land Co PLC Melia Hotels International Apartment Investment & Managem (Ut) 11

12 Største kjøp og salg, juli 2015 Kjøp Salg Ashford Hospitality Prime Fikk aksjer som følge av at selskapet ble skilt ut av Ashford trust. Vi vil selge til en fornuftig pris, men vi har kjøpt mer som følge av en i øyeblikket lav pris. (<$14 sammenlignet med NAV på >$20) Mapletree Logistic Trust Reduserte vår posisjon litt. Shangria-La Vi la til vår opprinnelige posisjon etter betydelig kursfall som følge av markedsuroen i Kina. IRSA Økte vår posisjon 12

13 Største poster i SKAGEN m 2 pr. 31. juli 2015 Postens størrelse Kurs P/NAV siste Div. Yield 2015e EBITDA 2015e/EV HCP Inc 4,3% 38,7 119% 6.0% 6.6% Columbia Property Trust Inc 4,2% 24,6 80% 4.9% 6.2% Olav Thon 4,1% 147,5 80% 1.1% 6.2% General Growth Properties 4,0% 27,2 90% 2.5% 5.3% Mitsui Fudosan 4,0% % 0.8% 5,3% Global Logistic Properties 3,9% 2,3 93% 2,6% 4,5% Ashford Hospitality Trust 3,5% 8,7 80% 5,5% 9,9% SL Green Realty 3,4% % 2.1% 4,5% Brandywine Realty Trust 3,4% 13,8 85% 4.3% 7,1% Apartment Investment & Man 3,2% 39,4 90% 3,0% 5,5% Vektet gjennomsnitt topp % 93% 3.3% 6.0% Vektet gjennomsnitt topp 35 85% 3.4% 6.3% Referanseindeks 3.2% 13 1

14 Geografisk fordeling versus referanseindeksen juli 2015 (%) 53 Fond Indeks Asia DM Asia EM Europa DM ekskl. Norden Europa EM Frontier Markets Latin Amerika Midtøsten og Afrika Nord Amerika Oceania Norden Kontanter 14

15 Mer om porteføljeselskaper i M2 på engelsk

16 The largest companies in SKAGEN m2 as of June 15 (cont.) General Growth Properties (GGP), founded in 1954, is a real estate investment trust (REIT) that owns, leases, manages and develops shopping centres. The company is the second largest mall operator in the world. The company holds interests in 120 malls, 7 office properties and 6 other properties generating an average of USD 564 in tenant sales per square foot (malls). Ashford Hospitality Trust is a real estate investment trust (REIT) focused on investing opportunistically in the hospitality industry across all segments and at all levels of the capital structure primarily within the United States. Invests opportunistically in the whole capital structure including lending to other hotel owners. Ashford Hospitality Trust owns 115 hotels (directly and in JV with Prudential). Brandywine Realty Trust is a self-administered, self-managed and fully integrated real estate investment trust. The company is engaged in the ownership, management, leasing, acquisition, and development of primarily suburban office properties. It also owns an interest in and operates a commercial real estate management services company. 209 buildings of total 24.1m sqf (2.1m m2). 182 office, 19 industrial and 5 mixed use in addition to 4 redevelopment / use properties. They are also part of 19 unconsolidated JVs. PS Business Parks, Inc. is a self-advised and self-managed real estate investment trust that acquires, develops and owns 29m sqf (2.7 m2) and operates commercial properties, primarily multi-tenant office industrial or "flex" space in 102 business parks in 8 states. The company s main exposure is towards California. Flex (52%), industrial (30%) and office (18%). Total occupancy 90%. SL Green Realty Corp. is a fully integrated, self-administered and self-managed REIT. The company specialises in owning and operating office buildings in Manhattan. It owns equity or debt in 92 properties totaling 41.6m sqf, of which it owns equity (~82 %) in 29m sqf and the rest is collateral for debt investments. SL Green provides debt financing, in many cases to achieve properties. In addition to Manhattan, they also have interests in suburban areas of Manhattan (5.3m sqf). Manhattan occupancy of 95.9% compared to 83.5% (1Q15) in suburban areas. 16

17 The largest companies in SKAGEN m2 as of May 15 GLP is Asia's largest provider of modern logistics facilities. The company owns, manages and leases over 700 completed properties spread across 77 cities in China, Japan, Brazil and US forming an efficient network with assets strategically located in key hubs, industrial zones and urban distribution centres. The USD 27bn property portfolio comprises 28m sqm serving more than 800 customers. The Japan portfolio is mostly complete and stabilised providing strong operating cash flow to fund the group's growing business in China. The company also set up a China fund at the end of 2013 to enable recycling in the Chinese market in line with the Japanese model. This business model leads to a more effective capital structure, recurring income and capital recycling (listing of J-REIT & CLF fund) Columbia Property Trust, Inc. focuses on the acquisition, development, ownership, leasing, and operation of office properties. Own 59 office buildings, total 16.5m sqf (1.6m m2) valued at USD 5.1bn. The company was listed without any equity issue in Oct.13 to provide liquidity for shareholders. Bought back shares during 4Q after listing. Core focus is 16 main cities throughout US. 50% CBD and 50 suburban exposure. Occupancy 92% Financial, 91% Physical. From externally managed to internal management. HCP is a fully integrated self-administered real estate investment trust that acquires, manages, and invests in healthcare (largest sector in US economy) real estate located in the US and Mexico. HCP is well diversified across healthcare property types: senior housing (35% of NOI), skilled-nursing facilities (3%), medical office (13%), life science/labs (15%), and hospitals (6%). HCP has USD 22bn in AUM and a well-balanced portfolio of 1163 properties. Company has generated ~16% compound annual return since IPO 1985, and has 29 years of consecutive dividend growth. Olav Thon owns a portfolio of 65 shopping malls and manages 27 malls for external owners. In addition the company owns office buildings, restaurants and hotels (2 that are not Thon Hotels) located primarily in the Oslo area. 76% of income from malls; 24% from commercial real estate, mainly office/retail. Listed on Oslo Stock Exchange in Gross (inclusive JV) lettable space: Shopping malls 1.0 m2 and commercial estate 263 m2. Diversified into Sweden in 3Q14 after buying 5 shopping malls of 122 m2 for NOK 3bn. Established in 1941, Mitsui Fudosan has been an active leader in the Japanese RE industry, successfully developing new business opportunities and establishing a dominant position. The company is an integrated RE firm involved in office leasing, commercial facilities, condominium development, investment property development and REITS. 8% of MF s assets are located on other continents. Strong balance sheet after capitalisation (first in 23 years) in summer Good integrated and balanced growth model with development and investment properties diversified among different RE sub segments. Management business (car park leasing, property management) provides stable earnings growth over time, in addition to other recurring earnings from commercial assets, to balance the volatility in the development segment. 17

18 Ønsker du mer informasjon? Se vår siste markedsrapport Informasjon om SKAGEN m 2 på våre hjemmesider Historisk avkastning er ingen garanti for framtidig avkastning. Framtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutviklingen, forvalters dyktighet, fondets risiko, samt kostnader ved tegning og forvaltning. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap. SKAGEN søker etter beste evne å sikre at all informasjon gitt i denne rapporten er korrekt, men tar forbehold for eventuelle feil og utelatelser. Uttalelsene i rapporten reflekterer porteføljeforvalternes syn på gitt tidspunkt, og dette synet kan bli endret uten varsel. Rapporten skal ikke forstås som et tilbud eller en anbefaling om kjøp eller salg av finansielle instrumenter. SKAGEN påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes bruk eller forståelse av rapporten. Ansatte i SKAGEN AS kan være eiere av verdipapirer utstedt av selskaper som er omtalt enten i denne rapporten eller inngår i fondets portefølje.