UTBYGGINGSAVTALE for Reguleringsplan for del av Bratsberg brygge med odde i Porsgrunn kommune

Transkript

1 UTBYGGINGSAVTALE for Reguleringsplan for del av Bratsberg brygge med odde i Porsgrunn kommune

2 1 PARTER Følgende avtale er inngått mellom: Navn: Porsgrunn kommune Org.nr.: Storgata Porsgrunn heretter betegnet PK. og Navn: Øya utbygging AS Org nr.: Pb Porsgrunn heretter betegnet Utbygger. 2 DEFINISJONER I denne avtalen menes følgende med disse begreper: Anleggsbidrag: Byggeplan: Det vederlag Utbygger etter denne avtale skal yte til PK for opparbeidelse av offentlige tiltak. Anleggsbidraget består av kontantbidrag og/eller realytelser. Den plan utbygger skal utarbeide og gjennomføre tiltakene i henhold til. Eiendommen: De arealer som omfattes av denne avtale, dvs. gbnr. 200/4166, 200/1001, 200/1002, 200/2507, 200/2505 i PK (vedlegg 1, jfr. Utbyggingsavtalen punkt 4. Kontantbidrag: Realytelser: Reguleringsplanen: Den del av anleggsbidraget som skal betales kontant. Tiltak Utbygger skal gjennomføre for egen regning og risiko Reguleringsplan for del av Bratsberg brygge med odde, planid. 366 vedtatt (vedlegg 2 og 3). Rekkefølgebestemmelsene: Punkt 4.2 i Reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen: Denne avtalen med vedlegg. 2

3 Designmal: Vegnormal: Utomhusnormal: VA-Norm: Mal for materialbruk, møblering og utstyr mv. gjeldende for Reguleringsplanen. Vegnormal for bygging og vedlikehold av veger i PK vedtatt av Porsgrunn bystyre den , bystyresak 62/16, saksnr. 16/ Utomhusnormal for bygging av grøntanlegg og lekeplasser mv. i PK vedtatt av Porsgrunn bystyre den , bystyresak 63/16, saksnr. 16/ VA- Norm for PK, 3 FORMÅL OG BAKGRUNN Utbyggingsavtalen er basert på forutsigbarhetsvedtaket vedtatt av bystyret i sak 101/06 (arkivsak: 06/02504) om at PK forventer at det inngås utbyggingsavtaler til gjennomføring av reguleringsplaner. Vedtatt Reguleringsplan gjør det nødvendig å opparbeide og oppgradere offentlige rom og offentlig infrastruktur. Det er derfor utformet rekkefølgebestemmelser i Reguleringsplanen som følges opp gjennom denne Utbyggingsavtalen. 4 GEOGRAFISK OMRÅDE Denne avtalen gjelder utbygging innenfor vedtatt Reguleringsplan. Eiendommer som er berørt av utbyggingsavtalen fremgår av kartskisse som vedlegges avtalen (vedlegg 1). 5 UTBYGGERS PLIKTER 5.1 Anleggsbidrag Utbygger skal yte anleggsbidrag til opparbeidelse av offentlige arealer og offentlig infrastruktur innenfor planområdet og eventuelle tiltak utenfor planområdet som er nødvendige for å gjennomføre utbyggingen. Anleggsbidraget ytes i form av realytelser, se punkt 5.2 og kontantbidrag, jfr. pkt

4 5.2 Realytelser tiltak Utbygger skal for egen regning og risiko prosjektere og opparbeide tiltak innenfor følgende områder: TILTAK / OMRÅDE GT1 GT2 BR1 F1 F3 GS1 GS2 V1 TS1 TS2 TS3 I tillegg til opparbeidelse av tiltak/område som nevnt overfor skal Utbygger sørge for og bekoste all teknisk infrastruktur som er nødvendig for gjennomføring av utbyggingen og som etter nærmere avtale skal overtas av PK til eie, drift og forvaltning, jfr. pkt Tilsvarende gjelder for renovasjonsanlegg som skal overtas av Renovasjon i Grenland (RIG), jfr. pkt Kontantbidrag Porsgrunn bolig AS er i henhold til kontrakt forpliktet til å yte 50 % av kostnaden for «sikringstiltak i elva/oppgradering av erosjonssikring ved pynten». Utbygger overtar ved denne Utbyggingsavtalen forpliktelsen til å yte kontantbidrag stort kr ,- i henhold til vedlagt kontakt, jfr. vedlegg 4. Hele kontantbidraget for et byggetiltak forfaller til betaling før igangsettingstillatelse gis for utbygging av øya. Faktura sendes Utbygger. Plikten til å betale kontantbidrag etter denne avtale gjelder selv om tiltakene er opparbeidet på det tidspunkt betaling skal skje. 4

5 5.4 Planlegging, prosjektering og standard på tiltak Detaljert situasjonsplan/utomhusplan og teknisk plan med teknisk beskrivelser, prosjektdokumenter og tegninger for utbyggingsområdet, jfr. pkt. 4 og 5.2, utarbeides av Utbygger. Planen skal: Redegjøres for opparbeidelse av alle uteområder i planområdet mht. bruk og utforming, inndeling i kjøre- og gangareal, parkering, beplantning, materialbruk, utsmykking, belysning, møblering, offentlig skilting, høyder, etc. Avklare materialbruk og krav til kvalitet på utstyr. Det skal i stor utstrekning brukes varige og slitesterke materialer. Tidligere utarbeidet designmal for møblering og utstyr skal legges til grunn for prosjekteringen, med forbehold som nevnt nedenfor. Avklare teknisk gjennomføring av: Grøntstruktur, gatetun, torg, park, lekområde mv. (GTPL) Veg-, gate- og trafikkanlegg (VGT) Vann-, avløps- og overvanns- og fordrøyningsanlegg (VA) Renovasjonsanlegg - dypoppsamler I noen tilfeller vil det være ønskelig og nødvendig at Utbygger ber om forhåndskonferanse i forhold til tekniske avklaringer. Forhåndskonferansen vil kunne gi føringer for videre prosjekteringsarbeid i forbindelse med utbyggingen. Ved uavklarte forhold må Utbyggere selv dekke eventuelle kostnader ved stans i arbeider som er påbegynt. All planlegging, prosjektering og anleggsarbeid skal gjennomføres i henhold til en hver tid gjeldende: lover og forskrifter Kommunale planer Reguleringsplanen med bestemmelser, jfr. særskilt planbestemmelsen pkt Designmalen for Reguleringsplanen Vegnormalen Utomhusnormalen VA-normen Ved motstrid mellom utomhusnormalen, vegnormalen og designmalen skal Utbygger avklare forholdet med PK. For VA kan PK stille krav som fraviker fra VA-normen. Den totale planen for opparbeidelse av tiltakene benevnes som «Byggeplan», og legges frem for PK for godkjenning. Etter godkjennelse inngår Byggeplanen som en del av denne avtale. Tiltakene, jfr. pkt.5.2, skal opparbeides i henhold til godkjent Byggeplan. 5

6 Opparbeidelsen av et tiltak kan ikke starte før Byggeplanen for det enkelte tiltak er godkjent. PKs godkjennelse av Byggeplanen for de offentlige trafikkområdene fritar ikke Utbygger fra ansvar for å opparbeide tiltakene i samsvar med gjeldende normaler og retningslinjer, gitt i medhold av lov 21. juni 1963 nr. 23 om vegar 13, på det tidspunktet tiltaket gjennomføres. 5.5 Annen teknisk infrastruktur og omlegging/flytting Eksisterende ledningsnett, kabelanlegg etc. over som blir berører ved utbyggingen skal ivaretas av utbygger. Dette må avklares med eier av aktuell kabel/ledning. Ved utbygging av el-forsyning, telefon og annet kabelanlegg må Utbygger sørge for at det fortas et samarbeid mellom berørte parter. Fremtidige drifts- og eiendomsforhold skal være avklart før utbygging iverksettes. Elektriske anlegg skal være godkjent av det aktuelle nettselskap. For kabelanlegg og annen infrastruktur, som berøres av utbygging, er det Utbyggers ansvar og kostnad at dette legges om/flyttes. Dette gjøres etter nærmere avtale med anleggseier. 5.6 Gjennomføring Samtidig med søknad om igangsettingstillatelse skal Utbygger sende PK en fremdriftsplan for opparbeidelse av tiltakene til orientering. PK har på forespørsel rett til å få tilgang til prosjektdokumenter som angir utførelse og fremdrift på tiltakene. Ved endring av fremdriftsplan skal oppdatert fremdriftsplan oversendes PK. PK har rett til å få tilgang til anleggsområdet, for tiltak innenfor områdene som beskrevet i punkt 5.2, for befaring og kontroll. Er Utbyggers utførelse i strid med Utbyggingsavtalen, kan Utbygger likevel ikke påberope seg at den er utført under PK s kontroll, med mindre PK skriftlig har godkjent avviket. Er Utbygger utførelse i byggetiden i strid med avtalen, eller det oppstår feil eller skader som Utbygger har risikoen for, skal Utbygger varsle PK så snart Utbygger blir klar over dette. Utbygger plikter deretter å rette feilene og utbedre skadene uten ugrunnet opphold. Partene har en gjensidig plikt til å koordinere byggearbeider der disse faller innenfor samme tidsrom. 5.7 Overtagelse av realytelser Overtagelse av tiltak PK skal overta det tiltak innenfor område som er skissert på vedlegg 5. Området som skal overtas til PKs eie, drift og vedlikehold overtas ferdig opparbeidet i tråd med Byggeplanen og for øvrig i tråd med pkt. 5.8 og

7 5.7.2 Overtagelse vann-, avløps- og overvanns- og fordrøyningsanlegg (VA) PK skal etter nærmere avtale overta VA. Avtalen skal avklare grensesnittet mellom privat anlegg og det anlegg som skal overtas til PKs eie, drift og vedlikehold. VA som skal overtas til PKs eie, drift og vedlikehold overtas ferdig opparbeidet i tråd med Byggeplanen og for øvrig i tråd med pkt. 5.8 og Renovasjonsanlegg Utbygger etablerer og bekoster dypoppsamler. VGT må opparbeides på en slik måte at det sikres tilkomst for renovasjonskjøretøy. Nærmere avtale om opparbeidelse av og overtagelse av anlegget til eie, drift og vedlikehold inngås direkte mellom Utbygger og RIG. Renovasjonsanlegg som skal overtas til RIGs eie, drift og vedlikehold overtas ferdig opparbeidet i tråd med Byggeplanen og for øvrig i tråd med pkt. 5.8 og Eiendomsrettslige forhold Grunnerverv/disponering av grunn generelt Areal og/eller rettigheter som ikke disponeres av utbygger, er utbygger ansvarlig for å erverve eller sikre nødvendig rettigheter til ved avtale. Før eventuell ekspropriasjon må utbygger dokumentere gjennomførte forhandlinger og søke nødvendig ekspropriasjonshjemmel. Utbyggers erverv og overtakelse av grunn som i dag er kommunal omfattes ikke av denne avtale, men avtales særskilt med PK Overtagelse av arealer Utbygger skal overdra arealer avmerket på vedlegg 6 til PK. Kartet er av orienterende art og kan ikke påberopes som grunnlag for eventuell senere grensetvist. Arealene skal overdras vederlagsfritt til PK. Arealene overtas når partene er enige om det og senest når det gis midlertidig brukstillatelse for det siste av byggetiltakene i Reguleringsplanen. Ved overtakelse skal arealene: 1. være fradelt og overskjøtet til PK fri for pengeheftelser. Utbygger er ansvarlig for gjennomføring av fradeling og overskjøting. 7

8 5.8.3 Tinglysing av plikter og rettigheter Erklæring om rettighet over privat eiendom for kommunalteknisk anlegg All VA over privat eiendom, som skal overdras til PK, jfr. pkt , skal tinglyses som heftelse på den enkelte private eiendom. Heftelsen skal gi PK stetsevarig rett til fremtidig etablering, drift, vedlikehold og utskifting av slike kommunaltekniske anlegg. PKs standard erklæring om rettighet i fast eiendom for VA-anlegg benyttes av Utbygger, jfr. kommunens VA-norm Erklæring om rettigheter for allmennheten over privat eiendom Allmennhetens tilgjengelighet og rettighet til bruk av privat eiendom, jfr. reguleringsplanens formål og bestemmelser, jfr. vedlegg 2 og 3, skal tinglyses på de aktuelle eiendommer Erklæring/vedtekter om drift og vedlikehold mv. av privat eiendom For eiendommer og tiltak i privat eie som skal være tilgjengelig for allmennheten, jfr. pkt skal Utbygger etablere sameieforening eller tilsvarende, og vedtekter som regulerer ansvar for drift og vedlikehold eiendommene. Vedtektene tinglyses på de berørte eiendommene Kontroll og godkjenning av erklæringer, vedtekter mv. Alle erklæringer og vedtekter mv. skal oversendes PK til kontroll og godkjenning før signering og tinglysing Kostnader - grunnerverv og rettigheter mv. Utbygger er ansvarlig for alle kostnader som relaterer seg til erverv av eiendommer og rettigheter, overføring av eiendommer til PK og etablering av rettigheter til fordel for PK m.v., herunder utgifter til dokumentavgift, tinglysingsgebyr og kart- og delingskostnader m.v. 5.9 Vilkår for overtakelse av realytelser og kontroll og godkjennelse av privat område til allmenhetenes disposisjon Kommunal overtakelse av tiltakene beskrevet i pkt og skjer uten vederlag fra PK. Tiltak og områder som skal være tilgjengelige for allmennheten og eies, driftes og vedlikeholdes privat iht. pkt og kontrolleres og godkjennes i tråd med bestemmelsene nedenfor så langt de passer. Drift og vedlikehold besørges av Utbygger inntil overtakelse har funnet sted. Tiltakene overtas av PK ved overtakelsesforretning. 8

9 5.9.1 Forberedelse til overtakelsesforretning Testing og innregulering av tekniske anlegg Utbygger skal varsle om kontroll, testing, innregulering eller lignende som skal foretas av tekniske anlegg og installasjoner i rimelig tid før aktiviteten. Av varselet skal det fremgå hvilke forutsetninger som må være oppfylt for at aktiviteten skal kunne gjennomføres. Utbygger skal i samarbeid med PK og entreprenør(er) igangsette de tekniske anlegg og installasjoner og forestå kontroll, testing, innregulering eller lignende inntil disse fungerer tilfredsstillende. Utbygger skal dokumentere gjennomføringen og resultatene av prøvene. Er ikke annet avtalt skal PK motta ovennevnte dokumentasjon tre uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen Ferdigbefaring Utbygger skal innkalle til og avholde ferdigbefaring av tiltak før overtakelsesforretningen avholdes, hvor representanter fra PK og Utbyggers entreprenør deltar. Utbygger skal notere eventuelle mangler som avdekkes Levering av FDV- dokumentasjon Utbygger skal levere forvaltning drifts og vedlikeholdsdokumentasjon (FDVdokumentasjon) til PK. Er ikke annet avtalt skal dokumentasjonen overleveres både i elektronisk format og i papirformat, senest tre uker før overtakelsesforretningen. Dokumentasjonen skal inneholde: Alle kontroll, prøve og testrapporter som er utarbeidet, Spesifikasjoner av ferdig opparbeidede tiltak, Tegninger av ferdig opparbeidede tiltak, og Bruker, drifts og systemdokumentasjon for tekniske anlegg. Er ikke annet avtalt, skal nødvendig opplæring være gjennomført før overtakelse Innkalling til overtakelsesforretning Utbygger skal innen rimelig tid før tiltaket er ferdig skriftlig innkalle PK til overtakelsesforretning. En frist på 1 måned regnet fra mottak av innkallingen skal normalt anses som rimelig. Kopi av innkallingen skal sendes PK v/eiendomsforvaltningen og Byutvikling. Innkallingen skal opplyse om: a) Hvilke tiltak overtakelsesforretningen gjelder b) Eventuelle gjenstående arbeider, c) Om ferdigbefaring er gjennomført, eventuelt tidspunkt for ferdigbefaring. d) Om grunnen er fradelt, eventuelt fremdrift for gjennomføringen av fradelingen, jfr. pkt

10 5.9.2 Overtakelsesforretningen Generelt Overtagelse skjer ved overtakelsesforretning for hvert enkelt tiltak med mindre det er avtalt samlet overtakelse av samtlige tiltak. Ved overtakelsesforretningen skal Utbygger fremlegge oversikt over de mangler selskapet noterte seg ved ferdigbefaringen med angivelse av hvilke om er utbedret. Partene skal ved overtakelsesforretningen i fellesskap gjennomføre en aktsom befaring av tiltakene. PK forutsettes å ha gjennomført en kontroll av mottatte FDV dokumenter. Ved overtakelsesforretningen skal grunnen være fradelt. Før overtakelse skal alle anlegg som skal overtas av PK, herunder bl.a. veger, gater, g/s-veger og fortauer, VA-anlegg ryddes og rengjøres/spyles/feies. Dette omfatter også kommer, overvannsledninger stikkrenner o.l Protokoll fra forretningen Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretningen, som skal angi: a) Alle som er tilstede, b) Mangler som måtte påvises, og om partene er uenige om dette, c) Frist for utbedring av påviste mangler og tidspunkt for eventuell etterbefaring, d) Om tiltak overtas eller nektes overtatt og e) PKs begrunnelse for å nekte overtakelse, og Utbygger begrunnelse dersom selskapet ikke godtar dette. Protokollen undertegnes av de partene som har vært tilstede. Partene skal ha vært sitt eksemplar av den underskrevne protokoll PKs rett til å nekte overtakelse Tiltak skal være ferdigstilt i henhold til avtalen for at overtakelse skal finne sted. Overtakelse skal likevel finne sted dersom det kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av tiltaket. PK kan i tillegg nekte å overta hvis det foreligger mangler ved den dokumentasjon som det er avtalt at skal foreligge ved overtakelsen. PK kan likevel ikke nekte å overta hvis mangelen gjelder FDV-dokumentasjon som har liten betydning for forvaltning, drift og vedlikehold, og dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at PK skal kunne vurdere om avtalens krav er oppfylt. Utbygger plikter å utbedre påviste feil og mangler uten ugrunnet opphold Virkninger av overtakelse Ved overtakelse inntrer følgende virkninger: a) Eiendomsretten til tiltaket og grunnen går over fra Utbygger til PK. b) PK får rett til å ta tiltaket i bruk c) Risikoen for tiltaket går over fra Utbygger til PK. 10

11 Grunnen skal være overskjøtet til PK, fri for pengeheftelser, jfr. punkt senest 14 dager etter overtakelsesforretningen Plikter etter overtakelse Feil og mangler som først viser seg etter overtakelsen plikter Utbygger å utbedre såfremt de er påberopt innen 3 år etter overtakelsen. Utbygger plikter å utføre etableringsskjøtsel i 3 år på trær, busker og gressarealer. Etableringsskjøtsel innebærer tiltak som vanning, gjødsling, ugressbekjemping, beskjæring, klipping, renhold og ettersyn for å sikre at ønsket tilvekst oppnås. Planter og trær som har utgang i reklamasjonstiden skal byttes ut og skjøtselsperioden forlenges til 3 år etter at plantene/trærne er skiftet ut. Innen utløpet av reklamasjonsfristen kan hver av partene kreve at det skal holdes en felles reklamasjonsbesiktigelse av tiltaket. Når PK har overtatt et offentlig trafikkområde, skal Utbygger likevel bekoste eventuelle skader på veilegemet som forårsakes av Utbygger anleggstrafikk etter overtakelsen. 6 VILKÅR FOR MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Det er et vilkår for midlertidig brukstillatelse at tiltakene er opparbeidet i henhold til rekkefølgebestemmelsene pkt og i tråd med Utbyggingsavtalen. 7 PORSGRUNN KOMMUNES PLIKTER 7.1 Vedlikehold PK forplikter seg til å vedlikeholde de ferdigstilte tiltakene som overtas til PKs eie, drift og vedlikehold til normal kommunal standard. 8 MISLIGHOLD Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Den part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger må reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet. 11

12 9 TINGLYSNING PK har rett til å tinglyse Utbyggingsavtalen eller et ekstrakt av Utbyggingsavtalen som heftelse på de eiendommer som omfattes av Utbyggingsavtalen. Utbygger forplikter seg til å medvirke til tinglysning av avtalen. PK samtykker til at heftelsen, om nødvendig, viker prioritet for byggelån, eventuelt konvertert lån, på Eiendommen. PK er ikke forpliktet til å vike prioritet til fordel for byggelån/konvertert lån før det er gitt rammetillatelse for første byggetrinn på den eiendom det kreves prioritetsfravikelse på. PK er bare forpliktet til å vike prioritet for byggelån/konvertert byggelån som er tilknyttet utbygging av den eiendom det kreves prioritetsfravikelse på. Etter skriftlig krav fra Utbygger forplikter PK seg til å foreta endelig sletting av avtalen fra grunnbokbladene til eiendommene som er omfattet av Eiendommen, når avtalen er oppfylt fra Utbyggers side eller når avtalen i sin helhet er bortfalt, jfr. punkt 5. Med en eiendom menes i dette punkt et grunnareal med eget blad i grunnboken. Er eiendommen seksjonert etter lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner, er en eiendom ett gnr./bnr./snr. Er eiendommen ikke seksjonert, er en eiendom ett gnr./bnr. 10 TRANSPORT AV AVTALEN Utbyggingsavtalen kan transporteres. Transport er betinget av PK s skriftlige samtykke. PK kan ikke nekte videretransport uten saklig grunn. Som transport regnes blant annet en eller flere overdragelser av til sammen minst 50 % av aksjene i Utbygger eller vedtektsendringer som medfører overføring av bestemmende innflytelse. Det samme gjelder endring av selskapsform i Utbygger. Som transport regnes også avhendelse av et mindre antall aksjer, som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Bestemmelsen i dette avsnittet gjelder ikke børsnotert selskap. 11 MEDDELELSER OG KORRESPONDANSE Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til denne avtalen skal være skriftlig. Meddelelser og påkrav til Utbygger sendes til: Øya Utbygging AS v/anders Hoel E-post: ah@pbbl.no Meddelelser og påkrav som etter avtalen skal rettes til PK, sendes til: Porsgrunn kommune v/torbjørn Krogstad Postboks PORSGRUNN E-post: torbjorn.krogstad@porsgrunn.kommune.no 12

13 12 VEDLEGG I tillegg til avtalens hoveddokument består avtalen av følgende trykte vedlegg: 1. Kartskisse gnr./bnr. Eiendommen 2. Reguleringsplankart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Avtale erosjonssikring datert Kartskisse overdragelse av tiltak 6. Kartskisse overdragelse av arealer 7. Bekreftet firmaattest for Utbygger 13 PARTENES UNDERSKRIFTER Dato: Dato: Porsgrunn kommune Øya Utbygging AS 13