Utbyggingsavtale for Sætre sentrum

Transkript

1 Utbyggingsavtale for Sætre sentrum PKT. 1. GENERELT 1.1. Parter Det er i dag inngått følgende utbyggingsavtale mellom: Hurum kommune, org.nr (heretter benevnt «kommunen») og Conceptor Eiendomsutvikling as, org.nr (heretter benevnt «utbygger»). heretter i fellesskap benevnt «partene». I tillegg omtaler avtalen kommunens vei, vann og avløpsselskap Vestviken vei, vann og avløpsselskap IKS (heretter kalt VIVA) som vil stå for en del av kommunens oppfølging av kontrakten Utbyggingsområde/virkeområdet Avtalen omfatter området som regulert i detaljregulering for Sætre sentrum (vedtatt av kommunestyret i Hurum XX.XX.2015) slik vist i vedlegg 2 (plankart), heretter benevnt «planområdet for Sætre sentrum» eller «utbyggingsområdet». Utbyggingsområdet omfatter eiendommene g/bnr. 1/76, 1/216, 1/216/fnr.10, 1/216/fnr.12, 1/340, 1/378 (seksjonert), 57/3, 57/68, 57/97, 57/110, 57/241, 57/701, 57/741 og 57/772 (seksjonert), 1/216/fnr. 9, 57/721, 57/773, 2011/1 og 57/208 slik vist i detaljregulering for Sætre sentrum. Alle eiendommer i Hurum kommune. Reguleringsbestemmelsene med tilhørende plankart er vedlagt denne avtalen som henholdsvis vedlegg 1 og vedlegg Formål Avtalen regulerer partenes rettigheter og forpliktelser i forbindelse med gjennomføring av detaljregulering for Sætre Sentrum som vist til under punkt 1.2. Avtalen skal sikre en helhetlig utvikling av området med tilhørende teknisk og grønn infrastruktur og regulerer partenes forpliktelser i den forbindelse. 1 av 9

2 1.4. Prinsippvedtak/grunnlag for avtalen Denne avtalen har sitt grunnlag i vedtak fattet av Hurum kommunestyre , vedlegg 5, (sak PS 26/15), jf. plan og bygningsloven Forholdet reguleringssituasjon/ reguleringsmyndighet /vedtaksmyndighet /utbyggingsavtale Utbygger er innforstått med at planbehandlingen skjer uavhengig av utbyggingsavtalen, og at reguleringsplanen er styrende for utbyggingsavtalen. Endringer i plan med reguleringsbestemmelser kan medføre endringer i utbyggingsavtalen. Denne avtalen kommer i tillegg til de krav som er stilt i reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser. Det vil si at forhold som er omtalt i reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser gjelder, selv om de ikke er gjentatt her. Utbygger er innforstått med at kommunen ikke kan binde sin fremtidige reguleringsmyndighet / vedtakskompetanse gjennom inngåelse av en utbyggingsavtale Forholdet til rekkefølgebestemmelser Denne avtalen har til formål å løse rekkefølgebestemmelsene til reguleringsplan for Sætre Sentrum. Rekkefølgebestemmelser som ikke oppfylles i utbyggingsavtalen skal løses på annen måte. Oppfyllelse skal finne sted i henhold til gjeldende reguleringsplaner og andre offentlige krav samt denne avtale Motstrid Denne avtalen gjelder foran avtale mellom Sætre utviklingsselskap as og Conceptor eiendomsutvikling as om utvikling av Sætre sentrum av (heretter Utviklingsavtalen) (vedlegg 6), ved eventuell motstrid i byggetrinn 1. PKT. 2. UTBYGGERS ANSVAR 2.1. Realytelser Opparbeidelse av tiltak og ferdigstillelsestidspunkt: Utbygger har ansvar for å gjennomføre og ferdig opparbeide samtlige tiltak som fremgår av reguleringsplanen for Sætre Sentrum punkt 6 «rekkefølgebestemmelser», se vedlegg 1. Det fremgår av rekkefølgebestemmelsene når de enkelte tiltakene skal være oppfylt, samt bestemmelser som sikrer at Sætre båtforening opprettholder opplagsarealer av dagens størrelse og kvalitet Standard på tiltakene Tiltakene skal opparbeides i henhold til detaljregulering for Sætre Sentrum vedtatt av kommunestyret i Hurum XX.XX.2015 (herunder estetisk veileder med flere) med utfyllende kommentarer i vedlegg 3. Det henvises her til kommunens VA norm og andre relevante normer som gjelder for planen. 2 av 9

3 Gjennomføring Vedlegg 4 viser det første området som skal opparbeides på planområdet (byggetrinn 1). Dersom byggetrinn 1 blir kun delvis opparbeidet, skal punktene i vedlegg 3 reforhandles innen byggestart. Utbygger skal samtidig med søknad om igangsettelsestillatelse fremlegge en fremdriftsplan for kommunen som viser tidspunkt for igangsettelse og ferdigstillelse av de enkelte områder eller hele utbyggingsområdet. Kommunen har på forespørsel rett til å få tilgang til prosjektdokumenter som angir utførelse og fremdrift på tiltakene Sikkerhetsstillelse Før igangsettingstillatelse kan gis for et byggetrinn, må utbygger overfor kommunen dokumentere at det er avsatt tilstrekkelige disponible midler til gjennomføring av tiltak etter denne avtale og sine forpliktelser etter Utviklingsavtalen. Videre må utbygger i henhold til Norsk standard stille bankgaranti på 3 % av kontraktsummen i garantiperioden for ferdig opparbeidet offentlig infrastruktur. Utbygger kan stille denne garantien gjennom entreprenør Økonomiske forpliktelser Anleggsbidragets størrelse og fordeling av kostnader Utbygger skal totalt bidra med et anleggsbidrag på NOK per kvadratmeter S-BRA som tillates bygget uansett formål. Anleggsbidraget skal brukes til å etablere felles infrastruktur som kommunen skal ha ansvar for. Fordeling av partenes økonomiske bidrag knyttet til infrastrukturen i planområdets første byggetrinn (se kart vedlegg 4) er regulert i vedlegg 3. For senere byggetrinn (feltet mot elven samt Øra, slik det er beskrevet i Utviklingsavtalen, vedlegg 6), må ny beregning foretas etter samme prinsipper som er beskrevet i denne avtale. Partenes økonomiske bidrag er beregnet etter prinsippet om at beløpet er en rund sum basert på at utbygger har risikoen ved budsjettsprekk og gevinst ved besparelser. Unntatt fra dette er poster markert med «fast sum» i vedlegg 3. For slike poster skal utbygger levere varer for angitt sum basert på entreprenørs innkjøpspris + 15 %. Der det er fordelaktig kan kommunens innkjøpsavtaler benyttes. 3 av 9

4 Oppgjørsform og oppgjørstidspunkt Som fremgår av punkt skal utbygger ferdig opparbeide samtlige tiltak som fremgår av rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplan for Sætre Sentrum. Herunder skal utbygger opparbeide de infrastrukturtiltak som bekostes av kommunen, se punktene og vedlegg 3. Utbyggers opparbeidelse av tiltakene som kommunen skal bekoste etter vedlegg 3, skal motregnes mot avtalt anleggsbidrag kr pr, m2 som vist i Utviklingsavtalen, se vedlegg 6. Slik motregning skal foretas også ved opparbeidelse av tiltak som kommunen skal bekoste ved senere byggetrinn, jf tredje ledd. Dersom de på forhånd stipulerte kostnadene for opparbeidelsen av tiltakene i et byggetrinn er større enn utbyggers anleggsbidrag for det enkelte byggetrinnet, skal kostnadene som overstiger anleggsbidraget motregnes tomtekjøpesum på NOK 3000/1000 per kvadratmeter, som vist i Utviklingsavtalen punkt 3.1, se vedlegg 6. Dersom utbyggers anleggsbidrag og tomtekjøpesum for det enkelte byggetrinn til sammen overstiger de stipulerte kostnadene for opparbeidelse av infrastruktur som kommunen skal bekoste i det enkelte byggetrinnet, skal restbeløpet utbetales kommunen. Eventuelt restbeløp skal være betalt til kommunen før det gis midlertidig brukstillatelse på det aktuelle byggetrinnet. Partene er inneforstått med at man i første byggetrinn vil bruke mer enn NOK 2000 pr. kvadratmeter i infrastruktur. Det betyr at kommunen i senere byggetrinn, om infrastrukturen kommunen der skal dekke vil koste under NOK 2000 per kvadratmeter, kan kreve differansen mellom benyttet beløp og NOK 2000 per kvadratmeter utbetalt Innsyn i økonomiske forhold Kommunen skal til en hver tid ha innsyn i alle økonomiske forhold rundt anlegg som er omfanget av utbyggingsavtalen Prisjustering Anleggsbidragets størrelse i punkt samt prisene i vedlegg 3, justeres med Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks med utgangspunkt i gjeldende indeks pr. januar 2015 og frem til innløsning finner sted. Indeksregulert beløp fra foregående år legges til anleggsbidraget fra samme dato hvert år fra avtaleinngåelsen. Hvis denne indeks oppheves, skal kontantbidraget oppreguleres på samme måte i henhold til annen tilsvarende offentlig indeks. 4 av 9

5 2.3. Offentlige trafikkområder og va-anlegg Utbygging av vann- og avløpsanlegg Utbygger plikter å opparbeide samtlige vann- og avløpsanlegg innenfor planområdet i Sætre sentrum, herunder brannvannforsyning og overvannshåndtering. Utbygger får fra VIVA anvist et tilkoblingspunkt innen planområdet. Kommunens VA-norm skal følges. Utbygger dekker alle utgifter som påløper som følge av offentlige krav til opparbeidelse av vei, vann og avløp i samsvar med pbl. 18-1, krav om grunnundersøkelser, arkeologiske undersøkelser etter kulturminneloven 9 m.v. Dette gjelder imidlertid ikke utgifter med direkte tilknytning til de tiltak som kommunen skal dekke gjennom infrastrukturbidrag i byggetrinn 1, se punkt 3.2 og vedlegg 3. Offentlige ledningsnett overdras vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse. Går offentlig ledningsnett over annens grunn, skal det ved overtakelse foreligge tinglyst erklæring om rett til å ha, drifte og vedlikeholde offentlige ledninger liggende på annens grunn. Ledningsanlegg som skal overtas av kommunen, skal planlegges, prosjekteres, utføres og overtas i henhold til kommunens krav. Ved søknad om igangsettingstillatelse etter pbl., skal det være avklart hvilke deler av vann- og avløpsanlegget som skal overtas av det offentlige og hvilke deler som skal være private. Påslipp av overvann til offentlig ledningsnett skal godkjennes av kommunen. Tegninger som er vedlagt søknad om igangsettingstillatelse skal være godkjent av VIVA. Sluttdokumentasjon skal leveres VIVA før det søkes om midlertidig bruksattest eller ferdigattest Offentlige veier/trafikkområder/ torg og andre offentlige arealer Reguleringsplanen viser hvilke veier som skal overtas av det offentlige og hvilke veier som skal være private innenfor utbyggingsområdet. Veier som skal overtas av kommunen skal prosjekteres, utføres og overtas i henhold til kommunens krav. Ved søknad om igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven, skal plan- og profiltegninger være godkjent av VIVA. Utbygger må utarbeide en plan for fremkommelighet og trafikksikkerhet, herunder skiltplaner i anleggsperioden. Planen skal godkjennes av VIVA, og legges ved søknad om i igangsettingstillatelse. Utbygger utfører og bekoster de offentlige trafikkarealene og samferdselsanlegg som reguleringsplanen viser. Tiltak som kommunen skal bekoste etter vedlegg 3, skal utbygger kun utføre. Offentlige veier overdras vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse. Veigrunnen skal overskjøtes vederlagsfritt til kommunen, i heftelsesfri tilstand. Punkt gjelder tilsvarende for opparbeidelse av andre offentlige arealer, herunder parkeringsplass, torg, lek m.v. 5 av 9

6 Overtakelse av arealer/anlegg Offentlige arealer/anlegg overtas av kommunen ved overtakelsesforretning. Det skal føres protokoll ved overtakelsesforretningen. Protokollen signeres av begge parter. Ved overtakelsesforretningen skal arealer og anlegg være ryddet og klargjort. Midlertidige bygninger og andre installasjoner på bakken og i grunnen skal være fjernet. For øvrig overtas arealene «som de er», jf. avhendingsloven 3-9. Før overtakelsesforretninger av arealer, skal disse være fradelt og fri for pengeheftelser. Kommunen plikter å medvirke til fradeling av arealene og gjennomføre fradeling uten ugrunnet opphold. Utbygger skal også fremlegge dokumentasjon på tinglyste avtaler (va-anlegg) og dokumentasjon på overskjøtet grunn (vei) hvor dette er aktuelt. Kommunen plikter å avholde en overtakelsesforretning innen 3 måneder etter skriftlig påkrav fra utbygger. Dokumentasjon på anlegg skal være overlevert kommunen 4 uker før overtakelsesforretning. Manglende dokumentasjon på anlegg og overskjøting utgjør vesentlig mangel som kan medføre at anlegget ikke overtas. Kommunen har ikke plikt til å vedlikeholde arealer/anlegg som ikke er overdratt til kommunen Byggemøter Kommunen og VIVA skal varsles om alle byggemøter og har mulighet til å delta på alle byggemøter som omhandler anlegg som skal overtas av kommunen/viva. Møtene skal varsles minimum én uke i forveien. Kommunen og VIVA skal delta på alle overtakelsesbefaringer Grunnerverv Forholdet til grunnerverv innen planområdet omhandles i Utviklingsavtalen, se vedlegg Utomhusplan Utbygger utarbeider og bekoster utarbeidelse av utomhusplan, jf. reguleringsbestemmelsenes pkt Sameier og drift av fellesareal Alt bebygd areal skal inngå i et sameie. Utbygger etablerer sameier og sørger for å inngå en midlertidig avtale med forretningsfører. Det skal lages avtaler om at sameiene skal bidra til felles driftsorganisasjon for Sætre Sentrum. Alle sameier skal bidra i felles driftsorganisasjon for Sætre Sentrum. Driftsorganisasjonen skal ha alt utvendig drift og vedlikehold av fellesarealer på bakkeplan (men ikke søppelhåndtering, parkeringshus og andre anlegg som naturlig tilhører sameiet). Hurum kommune skal stå for driften enten gjennom Hurum Eiendomsselskap KF eller Hurum Havner KF. Det utarbeides egen avtale rundt dette som tinglyses på den enkelte eiendom. 6 av 9

7 2.7. Miljø Det skal etableres en felles varmesentral basert på sjø- eller jordvarme. Utbygger besørger opprettelsen av dette. Det skal utarbeides en egen avtale vedrørende etableringen av varmesentral. PKT. 3. KOMMUNENS ANSVAR 3.1. Realytelser/kontantbidrag Kommunen skal bidra økonomisk til å etablere felles infrastruktur i området. Fordeling av partenes økonomiske bidrag knyttet til infrastrukturen i planområdets første byggetrinn er regulert i vedlegg 3. For øvrig reguleres partenes forpliktelser knyttet til økonomisk bidrag av avtalens punkt 2.2. I tillegg til punktets første ledd skal kommunen, som kontraktspart med Sætre båtforening, dekke de direkte kostnadene som utbygger har ved å flytte nødvendige deler av eksisterende båtopplag etter rekkefølgebestemmelse punkt 6. Bidraget forutsetter at beløpet er forhåndsgodkjent av kommunen. Tidspunkt for innbetaling av bidraget skal avtales særskilt mellom partene i samband med at kommunen forhåndsgodkjenner bidragets størrelse. Partene er enige om at Sætre båtforening skal sikres opplagsplass av samme areal og standard som i dag Vann og avløp Av vedlegg 3 fremgår de tiltak som kommunen skal bekoste knyttet til vann og avløp i første byggetrinn. Kommunen avgjør ensidig om tiltakene som kommunen skal bekoste etter vedlegg 3, skal dekkes fra va-budsjett eller infrastrukturbidrag. Drifts- og vedlikeholdsansvaret for offentlige ledninger overtas av kommunen etter overtakelsesbefaring og underskrevet protokoll Offentlig vei/trafikkområder Av vedlegg 3 fremgår de tiltak som kommunen skal bekoste knyttet til offentlige veier og trafikkområdet i første byggetrinn. Kommunen overtar regulerte offentlige veier og offentlige gang- og sykkelveier vederlagsfritt når de er opparbeidet i henhold til godkjente planer og Statens vegvesens veinormal, samt protokoll er undertegnet av begge parter, se punkt Fra samme tidspunkt overtar kommunen ansvaret for drift og vedlikehold Drift av fellesareal Hurum kommune skal stå for driften enten gjennom Hurum Eiendomsselskap KF eller Hurum Havner KF ref punkt Avtale om justering av inngående merverdiavgift Kommunen godtar å inngå avtale om overføring av justeringsrett for vann- og avløpsanlegg, veianlegg og andre arealer som skal overtas av kommunen, under forutsetning at det er i samsvar med lover og regler på inngåelsestidspunktet. PKT. 4 DIVERSE 4.1. Transport av avtalen 7 av 9

8 Utbygger kan ikke overdra denne avtalen uten forutgående skriftlig samtykke fra kommunen. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Alle utbyggers forpliktelser må medfølge en evt. overdragelse. Som transport regnes også en eller flere overdragelser av til sammen minst 50 % av aksjene i utbyggers selskap. Det samme gjelder endring av selskapsform. Som transport regnes også avhendelse av et mindre antall aksjer, som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet Mislighold Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Partene har plikt til å begrense eventuelle tap. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger må reklamere skriftlig til den annen part innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet. Ved sen innbetaling av kontantbidrag betales rente i henhold til forsinkelsesrenteloven. Dersom mislighold fører til planendring, kan kommunen eventuelt nedlegge bygge- og deleforbud og omregulere Varighet Avtalen gjelder inntil samtlige forpliktelse er gjennomført i samsvar med avtalen. Avtalen faller imidlertid bort dersom tiltak ikke er satt i gang i henhold til de frister som følger av pbl Etter dette kan det kreves forhandling om ny avtale Heving Partene kan heve avtalen ved vesentlig mislighold, herunder vesentlig forsinkelse i henhold til avtalt fremdriftsplan, vesentlig reguleringsmessige endringer som påvirker utnyttelsesgraden m.v. Kommunen har rett til å heve avtalen dersom utbygger blir insolvent Reglene om offentlige anskaffelser I den utstrekning lov og forskrift om offentlige anskaffelser får anvendelse på opparbeidelsen av tiltakene i denne avtalen, skal utbygger anvende dette regelverket på samme måte som kommunen ville være forpliktet til. Dersom kommunen blir erstatningsansvarlig overfor tredjepart for brudd på anskaffelsesregelverket, skal utbygger holde kommunen skadesløs. Ved en eventuell rettslig tvist eller klagesak for ESA har utbygger rett og plikt til å bistå kommunen Tinglysning Partene har rett til å tinglyse denne avtalen eller en ekstrakt av avtalen som en heftelse på eiendommene innen utbyggingsområdet. Kostnader i forbindelse med tinglysning dekkes av den part som ønsker å tinglyse avtalen. 8 av 9

9 4.7. Tvister Tvist om avtalen eller hvordan elementer i avtalen skal forstås, forøkes løst gjennom forhandlinger mellom partene. Oppnås ikke enighet, kan tvisten bringes inn for de ordinære domstolene til avgjørelse. Rett verneting er Drammen tingrett. Ved løsning av tvister ved søksmål skal norsk rett legges til grunn Ikrafttredelse Denne avtale er først bindende for kommunen når kommunestyret har godkjent den og ordfører har signert, og først etter at detaljreguleringsplan for Sætre sentrum med tilhørende bestemmelser (reguleringsplan for utbyggingsområdet) er endelig vedtatt. Denne avtale er først bindende for utbygger når styret/eier har godkjent den og styrets formann/eier har signert. Dokumentasjonen på signaturrett for utbygger, skal fremlegges uoppfordret og vedlegges avtalen ved signatur Avtaleeksemplarer Underskrevet og tinglyst avtale skal foreligge i tre eksemplarer, ett til hver av partene og ett til tinglysning. PKT. 5 VEDLEGG Vedlegg 1: Planbestemmelser - Detaljregulering for Sætre sentrum vedtatt XX.XX Vedlegg 2: Plankart - Detaljregulering for Sætre sentrum vedtatt XX.XX Vedlegg 3: Oversikt over kostnader knyttet til infrastruktur. Vedlegg 4: Kart som viser hva som er avgrensing på det som i denne avtale er omtalt som byggetrinn 1. Vedlegg 5: Prinsippvedtak av Hurum kommunestyre , sak PS 26/15. Vedlegg 6: Avtale mellom Sætre utviklingsselskap as og Conceptor eiendomsutvikling as om utvikling av Sætre sentrum av 11.november 2014 Dato, For utbygger Dato, Ordfører, for Hurum kommune 9 av 9

10 Vedlegg 1

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22 Vedlegg 2

23 Vedlegg 3

24

25

26

27 Vedlegg 4 B Lagt inn snøsmelteanl. for omr. 17, 22 og 31. Oppgrad. areal for omr.13 og EE A Utvidet område 5. Grenser delområder vist EE REV. REV. GJELDER DATO SIGN. KTR. TEGNET SAKSNR. DATO CONCEPTOR Eiendomsutvikling AS Sætre sentrum Områdeinndeling fase 1 STENER SØRENSEN RÅDGIVENDE INGENIØRER Langesgt. 1 Postboks DRAMMEN Telefon firmapost@ssas.no TEGNINGSNR. _ EE MÅLEENHET m MÅLESTOKK M=1:000(A3) R1 TEGNET AV KONTR. DATO TEGNINGSSTATUS KONTR. AV REVISJON B FIL 12200_Plan_mengder _rev.dwg SÆTRE 1:1000 (A3) HALVORSEN OG REINE 2015

28

29

30 Vedlegg 5

31

32

33

34 Vedlegg 6

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45