UTBYGGINGSAVTALE for Ullveien 12 Gnr. 33 bnr. 18 mfl. i Oslo kommune

Transkript

1 UTBYGGINGSAVTALE for Ullveien 12 Gnr. 33 bnr. 18 mfl. i Oslo kommune

2 1 PARTER Følgende avtale er inngått mellom: Navn: Oslo kommune Org.nr.: v/ Eiendoms- og byfornyelsesetaten heretter betegnet OK. Navn: Th. Haugsvei AS Org nr.: og heretter betegnet THH. 2 DEFINISJONER I denne avtalen menes følgende med disse begrepene: Byggeplan: BYM: Eiendommen: Igangsettingstillatelse: Realytelsene: Reguleringsplanen: En plan som inneholder de tekniske tegninger og beskrivelser som er nødvendige for å gjennomføre tiltaket. Oslo kommune v/bymiljøetaten. Bymiljøetaten er kommunens representant/kontaktperson i de tilfeller dette fremgår spesifikt av Utbyggingsavtalen. Del av gnr. 33, bnr. 18 i Oslo kommune (vedlegg 3), jf. Utbyggingsavtalen punkt 4, eventuelt senere gårds- og bruksnummer som erstatter disse. Dersom søknad om igangsettingstillatelse deles opp i flere trinn, henviser begrepet til igangsettingstillatelse for målbart bruksareal (over terreng) og målbart areal (under terreng). Tiltakene THH skal gjennomføre for egen regning og risiko og som er eller skal bli regulert til offentlig formål. Tiltakene er eller skal bli regulert til offentlig formål og skal overføres til OK etter ferdigstillelse, jf. Utbyggingsavtalen punkt Reguleringsplan for Ullveien 12 (vedlegg 1 og 2). Endelig plankart og reguleringsbestemmelser vedtatt av bystyret erstatter disse vedleggene. Rekkefølgebestemmelsene: Paragraf 6 første, andre og fjerde ledd i Reguleringsplanen. 2

3 Utbyggingsavtalen: Denne avtale med vedlegg. 3 FORMÅL OG BAKGRUNN Realisering av Reguleringsplanen gjør det nødvendig å opparbeide og oppgradere offentlige rom i området, og det er derfor utformet rekkefølgebestemmelser i Reguleringsplanen. Formålet med Utbyggingsavtalen er å regulere finansiering og gjennomføring av tiltakene i Rekkefølgebestemmelsene. Utbyggingsavtalen er basert på forutsigbarhetsvedtaket i Kommuneplan Oslo mot 2030 om at OK forutsetter at det inngås utbyggingsavtaler til gjennomføring av reguleringsplaner og at det som hovedprinsipp er grunneierne/utbyggerne som skal finansiere planfaglig nødvendig teknisk og blå/grønn infrastruktur. 4 GEOGRAFISK OMRÅDE 4.1 Reguleringsplanen Planområdet for Reguleringsplanen fremgår av vedlegg 1, og omfatter del av eiendommene gårds- og bruksnummer 33/18, 999/727, 33/338 og 33/ Eiendommen Eiendommen er tegnet inn på vedlagte kartskisse, se vedlegg 3, og omfatter del av gnr./bnr. 33/18 i Oslo kommune. Jan Groos Helmer, Rikke Helmer, Mojo Helmer Thorkildsen, Harald Heggem Berg-Jensen, Henrik Berg-Jensen, Martin Berg-Jensen og Guriåsen AS er formelle hjemmelshavere av Eiendommen. THH har full råderett over Eiendommen i henhold til generalfullmakt av og generalfullmakt av , se vedlegg 7 og Geografisk plassering av tiltak Tiltakene i Rekkefølgebestemmelsene og Utbyggingsavtalen omhandler tiltak både innenfor og utenfor Eiendommen og Reguleringsplanen. 5 AVTALENS VARIGHET Utbyggingsavtalen bortfaller for den delen av Eiendommen som det på dette tidspunkt ikke er innvilget Igangsettingstillatelse for. Ved bortfall av Utbyggingsavtalen, har hver av partene rett til å kreve forhandling om ny utbyggingsavtale for den del av Eiendommen som det ikke er innvilget igangsettingstillatelse for. Forhandlingene skal basere seg på de lovregler og prinsipper som gjelder for utbyggingsavtaler på det tidspunkt forhandlingene starter. 3

4 Ved bortfall av Utbyggingsavtalen skal ytelser som allerede er ytet ikke tilbakeføres. Erlagte ytelser skal legges til grunn ved en reforhandling etter andre ledd. 6 FORHOLDET TIL REKKEFØLGEBESTEMMELSENE THH skal finansiere og opparbeide tiltakene i Rekkefølgebestemmelsene, jf. punkt 7.1. Rekkefølgebestemmelsene lyder som følger: «6 Før bebyggelse tas i bruk (felt B1, B2 ) Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal o_fortau, o_kjøreveg Felt K1, K4 og o_annen veggrunn innenfor planområdet være opparbeidet, i henhold til byggeplan godkjent av Bymiljøetaten. Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal resterende fortau i Ullveien langs planområdet, utenfor planavgrensningen, være opparbeidet. Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal o_turvei være opparbeidet.» Tiltakene skal overtas av OK etter ferdigstillelse, jf. punkt Tiltakene anses for «opparbeidet» når tiltakene er opparbeidet av THH og overtatt av OK i henhold til Reguleringsplanen og Utbyggingsavtalen. 7 THH SINE PLIKTER 7.1 Realytelsene Opparbeidelse av tiltak THH skal for egen regning og risiko prosjektere og opparbeide tiltakene som fremgår av punkt 6. Tiltakene er inntegnet på kartskisse, jf. vedlegg 4. Dersom deler av tiltakene allerede er opparbeidet av en tredjepart i henhold til Reguleringsplanen og overtatt av BYM, bortfaller THHs plikt til å opparbeide denne delen av tiltakene Standard på tiltakene m.m. Realytelsene skal opparbeides i henhold til Reguleringsplanen og godkjent Byggeplan. Byggeplanen skal vise plasseringen av eksisterende, nye, rehabiliterte og omlagte kabler og ledninger. 4

5 Byggeplanen skal oversendes BYM til godkjenning. Godkjennelse skal gis innen rimelig tid og kan ikke nektes uten saklig grunn. Partene er omforente om at det er viktig med god og tett dialog i prosessen med godkjennelse av Byggeplanen. Etter godkjennelse inngår Byggeplanen som en del av Utbyggingsavtalen. Opparbeidelsen av tiltakene kan ikke starte før Byggeplanen for det enkelte tiltak er godkjent. Byggeplanene skal utarbeides i henhold til Statens vegvesens håndbok R700 (2014) og ha en standard som følger enhver tid gjeldende «Gate- og veiutforming for Oslo kommune» og BYM sine normaler samt Statens vegvesens håndbok N200. Turvei skal ha en standard som følger av BYMs turveinorm, jf. vedlegg 9. Veianlegg skal ha en universell utforming som betyr at de skal være attraktive, tilgjengelige og brukbare for alle, herunder personer med nedsatt funksjonsevne. Materialbruk skal angis i Byggeplanen. I forbindelse med prosjektering av gatebelysning skal kriteriene i enhver tid gjeldende «Gateog veiutforming for Oslo kommune» og Statens vegvesens håndbok nr følges. OKs sin godkjennelse av Byggeplanen for de offentlige trafikkområdene fritar ikke THH fra ansvar for å opparbeide tiltakene i samsvar med gjeldende normaler og retningslinjer, gitt i medhold av lov 21. juni 1963 nr. 23 om vegar 13, på det tidspunktet det er gitt rammetillatelse for tiltakene Gjennomføring THH er ansvarlig for innhenting av nødvendige tillatelser fra Plan og bygningsetaten og andre kommunale etater om bygging av tiltakene beskrevet i punkt 6. THH plikter å koordinere prosjekteringsarbeidet og gjennomføringen med både offentlige og private kabel- og ledningseiere. Samtidig med søknad om Igangsettingstillatelse skal THH sende BYM en fremdriftsplan for opparbeidelse av tiltakene til orientering. OK har på forespørsel rett til å få tilgang til prosjektdokumenter som angir utførelse og fremdrift på tiltakene. BYM har rett til å få tilgang til anleggsområdet for tiltakene beskrevet i punkt 6 for befaring og kontroll. Er THHs utførelse i strid med Utbyggingsavtalen, kan THH likevel ikke påberope seg at den er utført under OKs kontroll, med mindre OK skriftlig har godkjent avviket. Er THH utførelse i byggetiden i strid med Utbyggingsavtalen, eller det oppstår feil eller skader som THH har risikoen for, skal THH varsle BYM så snart THH blir klar over dette. THH plikter deretter å rette feilene og utbedre skadene uten ugrunnet opphold. Partene har en gjensidig plikt til å koordinere byggearbeider der disse faller innenfor samme tidsrom. 5

6 7.1.4 Frist for ferdigstillelse Realytelsene skal være opparbeidet i henhold til Reguleringsplanen og Utbyggingsavtalen før THH søker om midlertidig brukstillatelse Kommunal overtakelse av Realytelsene Tiltakene beskrevet i punkt 7.1.1, inkludert eiendomsretten til grunnen, overtas vederlagsfritt av OK ved overtakelsesforretning, jf. punkt til og punkt 7.2. Drift og vedlikehold besørges av THH inntil overtakelse har funnet sted Forberedelse til overtakelsesforretning Testing og innregulering av tekniske anlegg THH skal varsle om kontroll, testing, innregulering eller lignende som skal foretas av tekniske anlegg og installasjoner i rimelig tid før aktiviteten. Av varselet skal det fremgå hvilke forutsetninger som må være oppfylt for at aktiviteten skal kunne gjennomføres. THH skal i samarbeid med BYM og entreprenør(er) igangsette de tekniske anlegg og installasjoner og forestå kontroll, testing, innregulering eller lignende inntil disse fungerer tilfredsstillende. THH skal dokumentere gjennomføringen og resultatene av prøvene. Er ikke annet avtalt skal BYM motta ovennevnte dokumentasjon tre uker før påbegynnelsen av overtakelsesforretningen Ferdigbefaring THH skal innkalle til og avholde ferdigbefaring av tiltak før overtakelsesforretningen avholdes, hvor representanter fra BYM og THH entreprenør deltar. THH skal notere eventuelle mangler som avdekkes Levering av FDV- dokumentasjon THH skal levere forvaltning-, drifts- og vedlikeholdsdokumentasjon (FDV-dokumentasjon) til BYM. Er ikke annet avtalt skal dokumentasjonen overleveres både i elektronisk format og i papirformat, senest tre uker før overtakelsesforretningen. Dokumentasjonen skal inneholde: a) Alle kontroll, prøve og testrapporter som er utarbeidet, b) Spesifikasjoner av ferdig opparbeidede tiltak, c) Tegninger av ferdig opparbeidede tiltak, og d) Bruker, drifts og systemdokumentasjon for tekniske anlegg. Er ikke annet avtalt, skal nødvendig opplæring være gjennomført før overtakelse Innkalling til overtakelsesforretning THH skal innen rimelig tid før tiltaket er ferdig skriftlig innkalle BYM til overtakelsesforretning. En frist på 1 måned regnet fra mottak av innkallingen skal normalt anses som rimelig. 6

7 Innkallingen skal opplyse om: a) Hvilke tiltak overtakelsesforretningen gjelder. b) Eventuelle gjenstående arbeider. c) Om ferdigbefaring er gjennomført, eventuelt tidspunkt for ferdigbefaring. d) Om grunnen er fradelt, eventuelt fremdrift for gjennomføringen av fradelingen Overtakelsesforretningen Generelt THH og BYM plikter å møte ved overtakelsesforretningen. Overtagelse skjer ved overtakelsesforretning for hvert enkelt tiltak med mindre det er avtalt samlet overtakelse av samtlige tiltak. Ved overtakelsesforretningen skal THH fremlegge oversikt over de mangler selskapet noterte seg ved ferdigbefaringen med angivelse av hvilke om er utbedret. Partene skal ved overtakelsesforretningen i fellesskap gjennomføre en aktsom befaring av tiltak. BYM forutsettes å ha gjennomført en kontroll av mottatte FDV-dokumenter. Ved overtakelsesforretningen skal grunnen være fradelt, jf. vedlegg Protokoll fra forretningen Det skal føres protokoll fra overtakelsesforretningen, som skal angi: a) Alle som er til stede, b) Mangler som måtte påvises, og om partene er uenige om dette, c) Frist for utbedring av påviste mangler og tidspunkt for eventuell etterbefaring, d) Om tiltak overtas eller nektes overtatt, og e) OKs begrunnelse for å nekte overtakelse, og THHs begrunnelse dersom selskapet ikke godtar dette. Protokollen undertegnes av de partene som har vært til stede. Partene skal ha hvert sitt eksemplar av den underskrevne protokoll OKs rett til å nekte overtakelse Tiltak skal være ferdigstilt i henhold til Utbyggingsavtalen for at overtakelse skal finne sted. Overtakelse skal likevel finne sted dersom det kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av tiltaket. OK kan i tillegg nekte å overta hvis det foreligger mangler ved den dokumentasjon som det er avtalt at skal foreligge ved overtakelsen. OK kan likevel ikke nekte å overta hvis mangelen gjelder FDV-dokumentasjon som har liten betydning for forvaltning, drift og vedlikehold, og dokumentasjonen heller ikke er nødvendig for at OK skal kunne vurdere om Utbyggingsavtalens krav er oppfylt. THH plikter å utbedre påviste feil og mangler uten ugrunnet opphold. 7

8 Virkninger av overtakelse Ved overtakelse inntrer følgende virkninger: a) Eiendomsretten til tiltaket og grunnen går over fra THH til OK. b) OK får rett til å ta tiltaket i bruk. c) Risikoen for tiltaket går over fra THH til OK THHs plikter etter OKs overtakelse av Realytelsene Feil og mangler som først viser seg etter overtakelsen, og som OK ikke har eller burde ha oppdaget ved gjennomføringen av overtakelsesforretningen, plikter THH å utbedre såfremt de er påberopt innen rimelig tid. Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år etter overtakelsen. THH plikter å utføre etableringsskjøtsel i 3 år på trær, busker og gressarealer. Etableringsskjøtsel innebærer tiltak som vanning, gjødsling, ugressbekjemping, beskjæring, klipping, renhold og ettersyn for å sikre at ønsket tilvekst oppnås. Planter og trær som har utgang i reklamasjonstiden skal byttes ut og skjøtselsperioden forlenges til 3 år etter at plantene/trærne er skiftet ut. Innen utløpet av reklamasjonsfristen kan hver av partene kreve at det skal holdes en felles reklamasjonsbesiktigelse av tiltaket. Dersom OK har overtatt et offentlig trafikkområde, skal THH likevel bekoste eventuelle skader på veilegemet som forårsakes av THHs anleggstrafikk etter overtakelsen Reglene om offentlige anskaffelser I den utstrekning lov 17. juni 2016 nr. 73 om offentlige anskaffelser med forskrifter får anvendelse på opparbeidelsen av tiltakene, skal THH anvende dette regelverket på samme måte som OK ville være forpliktet til. Dersom OK blir erstatningsansvarlig overfor tredjepart for brudd på anskaffelsesregelverket, skal THH holde OK skadesløs. Ved en eventuell rettslig tvist for domstolene eller klagesak for KOFA eller ESA har THH rett og plikt til å bistå OK. THH skal dekke OK sine sakskostnader ved eventuell rettslig tvist for domstolene. 7.2 Overdragelse av areal Eiendomsretten til arealer som overdras sammen med Realytelsene skjer uten vederlag fra OK. Grunnen skal være overskjøtet til OK, fri for pengeheftelser, senest 14 dager etter overtakelsesforretningen. THH er ansvarlig for utgifter til dokumentavgift, tinglysingsgebyr og fradelingskostnader for arealer som overdras sammen med realytelser. 8

9 7.3 Plikter overfor tredjeparter THH plikter å sørge for at nåværende og fremtidige leie- og festekontrakter på Eiendommen ikke er til hinder for gjennomføring av Utbyggingsavtalen. 8 OK SINE PLIKTER OK plikter å vedlikeholde de ferdigstilte tiltakene i henhold til normal kommunal standard. 9 OVERDRAGELSE AV JUSTERINGSRETT FOR MERVERDIAVGIFT TIL OK Når den offentlige infrastrukturen overdras til OK skal OK overta justeringsrett for merverdiavgift som er påløpt i forbindelse med utbyggingen av infrastrukturen. THH skal i denne forbindelse fremlegge dokumentasjon av utgifter og merverdiavgift i forbindelse med den infrastrukturen OK overtar. Dokumentasjonen skal tilfredsstille dokumentasjonskravene i merverdiavgiftsloven kap. 9, merverdiavgiftsforskriften 9-1-2, og Dokumentasjonen skal være bekreftet av THHs revisor. 10 ENDREDE FORUTSETNINGER Dersom Eiendommen omreguleres på en måte som vesentlig avviker fra Reguleringsplanen, gis hver av partene rett til å kreve reforhandling av Utbyggingsavtalen. 11 MISLIGHOLD Dersom en part misligholder sine plikter etter Utbyggingsavtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Den part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger må reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet. 12 TINGLYSNING OK har rett til å tinglyse Utbyggingsavtalen eller et ekstrakt av Utbyggingsavtalen som heftelse på de eiendommer som omfattes av Eiendommen. THH forplikter seg til å medvirke til tinglysning av Utbyggingsavtalen. OK samtykker til at heftelsen, om nødvendig, viker prioritet for byggelån / konvertert lån på Eiendommen. OK er ikke forpliktet til å vike prioritet til fordel for byggelån / konvertert lån før det er gitt rammetillatelse for første byggetrinn på den eiendom det kreves prioritetsfravikelse på. OK er bare forpliktet til å vike prioritet for byggelån / konvertert lån som er tilknyttet utbygging av den eiendom det kreves prioritetsfravikelse på. 9

10 Etter skriftlig krav fra THH forplikter OK seg til å foreta endelig sletting av Utbyggingsavtalen fra grunnbokbladene til eiendommene som er omfattet av Eiendommen, når Utbyggingsavtalen er oppfylt fra THH side eller når Utbyggingsavtalen i sin helhet er bortfalt, jf. punkt 5. Med en eiendom menes i dette punkt et grunnareal med eget blad i grunnboken. Er eiendommen seksjonert etter lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner, er en eiendom ett gnr./bnr./snr. Er eiendommen ikke seksjonert, er en eiendom ett gnr./bnr. 13 TRANSPORT AV UTBYGGINGSAVTALEN Utbyggingsavtalen kan transporteres. Transport er betinget av OKs skriftlige samtykke. OK kan ikke nekte videretransport uten saklig grunn. Som transport regnes blant annet en eller flere overdragelser av til sammen minst 50 % av aksjene i THH eller vedtektsendringer som medfører overføring av bestemmende innflytelse. Det samme gjelder endring av selskapsform i THH. Som transport regnes også avhendelse av et mindre antall aksjer, som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Bestemmelsen i dette avsnittet gjelder ikke børsnotert selskap. 14 VEDTAK AV KOMPETENT MYNDIGHET Utbyggingsavtalen er ikke bindende for OK før den er vedtatt av kompetent kommunal myndighet. 15 MEDDELELSER OG KORRESPONDANSE Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til denne avtalen skal være skriftlig. Meddelelser og påkrav til THH sendes til: Th. Haugsvei AS Postboks 6666 St Olavs Plass 0129 OSLO E-post: espen.raunehaug@obos.no Meddelelser og påkrav som etter avtalen skal rettes til OK, sendes til: Eiendoms- og byfornyelsesetaten Postboks 491 Sentrum 0105 OSLO E-post: postmottak@eby.oslo.kommune.no 10

11 Meddelelser og påkrav som etter avtalen skal rettes til BYM, sendes til: Bymiljøetaten Postboks 6703 Etterstad 0609 OSLO E-post: 16 VEDLEGG I tillegg til avtalens hoveddokument består Utbyggingsavtalen av følgende trykte vedlegg: 1. Reguleringsplankart for Ullveien Reguleringsbestemmelser for Ullveien Kartskisse Eiendommen 4. Kartskisse Realytelser 5. Kartskisse Overdragelse av arealer 6. Firmaattest for Th. Haugsvei AS, datert Generalfullmakt, datert Generalfullmakt, datert BYMs turveinorm utarbeidet av Park og friluftsprosjekter 2018, revisjon 0 17 PARTENES UNDERSKRIFTER Dato: Dato: Eskil Bråten Oslo kommune Th. Haugsvei AS 11