Kontroll rapport Bergsjø Høyfjellsleiligheter.

Transkript

1 Kontroll rapport Bergsjø Høyfjellsleiligheter. Oppdragsnavn Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter Sted Ål Kommune Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter Utarbeidet av Sivilingeniør Svein Søvik Bygntekn. Walter Norstrand Referatdato Underskrift Versjon Befarings dato

2 Tilstede under Befaringen FIRMA KODE NAVN DISTRIBUSJON (postadr., faks, e-post) DEL- TATT SENDT TIL INNKALLES Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter BHL Trygve Conradi BHL Nils ole Røren Hallingdal Hytteservice HH HH Lars Ivar Brattegard Harald Fløysand A/STAB Ingeniør Roger Broderstad Søvik Rådgiving as By hus as Sivilingeniør Svein Søvik Bygtekn. Walter Norstrand Mottatte Dokumenter: -Detalj tegninger for innsetting av vinduer Detalj tegning 150.(to veggtyper, bygg 1 og bygg 3-7.) -Plantegninger av samtlige bygg. -Logg over innmeldte skader Noe foto av fasader. 2

3 1. Innledning Svein Søvik og Walter Norstrand har fått i oppgave å være fagkyndig part for å vurdere bygningskonstruksjonen ved Bergsjø Høyfjellsleiligheter i Ål Kommune Oppdragsgiver er Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter. Bakgrunnen for oppdraget er at en rekke av leilighetene har vanninntrenginger fra fasaden og rundt overganger vinduer, altaner. Det er derfor ønsket en vurdering og uttalelse basert på undersøkelser og funn som blir avdekket ved inspeksjonen. Målet er å finne tilfredsstillende løsninger for å avhjelpe problemene. 1.1 Gjennomgang av mottatte tegninger. Detalj for innsetting av vinduer nr Bygg 1. Figur 1 :Prosjektert detalj bygg 1 Avvik prosjektering: -Detalj tegningen er ikke prosjektert i henhold til monteringsveiledning fra vindusleverandør Uldal eller andre preaksepterte montasjeløsninger fra Byggforsk eller andre veiledninger. Se monterings detaljer under. Figur 1, 2, 4, 5 Detaljen er prosjektert uten lufting bak kledning. Det er brukt fugeskum som tetting helt ut til bakside listverk. Løsningen gir ingen sikring mot vanninntrengning og oppfukting. Vann føres direkte ned i fugeskum som ikke har noen vanntettefunksjon. Detaljen er fullstendig feilprosjektert sammenlignet med vanlig aksepterte løsninger. 3

4 Tegning 150 nr 2. Gjelder byggene.3,4,5,6 og 7. Denne løsningen er noe bedre da det er tatt med en 11 mm lufting i fasaden. I tillegg er det tatt med en sort forhudningspapp utenpå GU platen. Detaljen har imidlertid de samme posjekterte avvik fra monteringsveiledninger som for løsninger på bygg 1. Figur 2. Prosjektert detalj Bygg 3 til 7 2. REGISTRERING/UNDERSØKELSE AV FUKTSKADER 2.1. Forhold som ble avdekket ved undersøkelsene. Generelt. Utvendig kledning på byggene er bygget opp med dels horisontal dobbel falset panel med 5mm utlekting og vertikalt låvepanel direkte festet inntil gipsplate, men uten lufting. Dette gjelder for bygg 1. For Bygg 3-7 er fasade bygget med 11mm lufting under horisontal kledning, men fortsatt ingen lufting under vertikal kledning. Fasade er delt opp med horisontale bånd, ett pr etasje, utført med liggende plank festet mot gips. Det er ingen beslag på fasade i Bygg 1, bortsett fra ved UK dør ved terrasser. Øvrige bygg har beslag i overkant horisontalt fasadebånd i tillegg. Byggene har tilnærmet samme ytterveggskonstruksjon, bortsett fra forskjell i luftespalter under kledning mellom bygg 1 og øvrige bygg. Bygg 6 og 7 er ikke helt ferdigstilt og her pågår arbeider med isolering og vindustetting. Dette arbeidet utføres etter samme feile detaljer som for øvrige bygg. 4

5 Gipsplater brukt som vindtetting er av type «Lafrage GU 9mm» Se figur 3 Gipsplate Lafage GU 9mm Figur 3. Henvisninger: (hentet fra Lafarge sin monteringsveiledning) NBI Yttervegger. Typer og egenskaper NBI Bindingsverk av tre. Varmeisolering og tetting NBI Stående trekledning NBI Liggende trekledning NBI Teknisk godkjenning Feil ved totrinnstetting Konstruksjonen er en yttervegg av tre med dampsperre og panel innside og GU gipsplater med forhudningspapp under bordkledning på utside. For å gi et effektivt og varig vern mot slagregn, må tetting av fasader og fuger skje i to trinn. I en såkalt totrinnstetning fungerer kledningen som regnskjerm, og vindsperre og fuging utgjør vann-/vindtetningen, se fig. 4 (2a) Bygg 1 er levert uten lufting under veggkledning. Øvrige bygg er bygget med 11 mm lufting under horisontalkledning, men fortsatt ingen lufting under vertikalkledning. Figur 4.Byggdetalj Vinduene er ikke satt inn etter monteringsveiledningen fra vindusleverandøren eller andre anerkjente monteringsveiledninger. 5

6 Dette gjelder alle byggene. Dører og vinduer mangler tetting ved fuging eller tape løsninger. Vindusplasseringen i forhold til GU og ytterkledningen er feil for bygg 1. Uldal Dører/vinduer Figur 5. Monteringsanvisning Uldal vindu 2.3 REGISTRERING AV SKADER/MANGLER. Mottatt logg for skader viser at de aller fleste fuktskadene er registrert i Bygg 1. Vi har registret produksjonsdato for vinduer i bygg 1 til Registrerte skader er svelling og drypp inne i tilsetningen med tilhørende fuktskader på stendere, vinduer og terrassedører. Se vedlegg 1 Bilder. Våre undersøkelser har derfor i stor grad vært å avdekke de innrapporterte skadene. Vi har fjernet tilsetninger og utvendig listverk på et utvalg vinduer og terrassedører. Generelt registreres mangelfulle/ feile tettedetaljer, samt manglende lufting. Disse feil går igjen på alle vinduer og dører. Utførte løsninger avviker fra monteringsdetaljer fra vindus leverandør, men har også avvik fra prosjekterte detaljer selv om disse detaljer var svært mangelfulle. Figur 4, 5 6

7 Det kan synes som om utførende håndverkere har hatt liten kunnskap om norsk håndverkstradisjon. Det er generelt ingen ventiler i leilighetene, kun avsug fra kjøkken og bad. Undertrykk fra avsug kan forsterke vanninntrengingen gjennom utettheter i fasaden, uten at vi kan dokumenter at dette har hatt noen innvirkning på lekkasjene. Vertikal låvepanel er festet direkte på gipsen med åpne spalter mellom bordene. Gipsen sprekker opp når kledningen sprekker på grunn av kreftene mellom spiker og kledning. Se figur 6 Figur 6 Sprekk i utvendig gips leilighet 307 Bygg Beskrivelse av registrerte løsninger -Vinduer og terrassedører er montert med karm fluktende med utside veggkledning. Utv. Listverk er så montert og vinduer/dører er isolert med fugeskum fra innside. Dvs. her er ingen vanntetting bak listverk eller mellom GU og fugeskum. Figur 6, 7 -Låvepanel har spalteåpninger opp til 5-10mm, noe som leder vann direkte ned på overkant karm og langs side av karm. Figur 7 -Horisontalt fasadebånd av tre er festet direkte på GU og samler vann fra fasade og føre dette inn til konstruksjonen, GU. Figur 9 -Gipsplater er noen steder sprukket slik at vann trenger direkte inn i isolasjonslaget. Figur 7b -Det er ingen fuging eller beslag som kan tette eller føre vann ut fra konstruksjonen. Figur 7 Foto etter avdekking Leilighet

8 Figur 7 a Figur 7b Kledningen krymper og da drar den gipsen så hardt at gipsen deler seg. Det blir da en åpning helt inn i isolasjonen. Bildet viser de store vertikale åpningene mellom låvepanelen. Bildene viser de store åpningene i panelet der det er vanninntrenging. Figur 7c Figur 7. Foto av typiske feil. Figur 7d Skader fra fukt i fasaden Synlige skader fra vannlekkasjer er funnet på ca. 15 leiligheter. Dette fremkommer som svelling i tilsetninger og dryppmerker i innvendig karm/tilsetning. Fuktighet bak tilsetningen gir også skader på stenderverk og vinduskarmer i form av sopp og råte. Figur 8 Horisontale bånd i fasadekledning fanger vann fra bakside og forside og kan føre dette inn til GU. Det blir her en opphopning av vann ved nedbør og vind og stor fare for fuktskade og skade på GU. Figur 9 8

9 Figur 8. Fuktskader innvendig Leilighet Øvrig påvist fukt i fasade Noen plasser i øverste etasje er det innmeldt vann i vinduskarmer. Dette skyldes trolig smeltet snø rundt luftevinduer eller kondens Registrert fasadeløsning i Bygg 3-7 På disse byggene er fasaden utført med 11mm lufting bak kledning. Vertikalkledning har utlekting for lufting horisontalt, men vann som renner vertikalt bak kledning stopper på horisontale lekter. Dette er en uheldig løsning og avviker fra anbefalt. Horisontale fasade bånd har påmontert beslag i overkant som fører vann fra bakside fasade til utside. Det er usikkert om dette beslaget er fuget utenpå GU eller om det mangler tetting mot Gu. Figur 10. Må ta forbehold om utført løsning For øvrig er vindus/dør innsetting utført på samme måte som for Bygg 1. Figur 11 Brannvinduer var ikke fuget med brannfugeskum. 9

10 Figur 9.Bygg 1.Horisontalt bånd i fasade. Figur 10.Bygg 3-7.Horisontalt bånd med beslag. Bygg 3 til 7. Her viser vi bilder av feil innsetting av vinduer og dører. Det er ikke fugetettet på utside. Dette avviker fra prosjektert og monteringsveiledning. Figur 11.Bygg 7.Manglende fugetetting utside. Nye leiligheter Øvrige anmerkede mangler 01. Kjeller, disponibelt areal blokk 1 Fukt under terrasse, trolig kondens. Ved bruk av rom til oppvarmet formål har vi en utfordring for å hindre kondens da vi har en omfattende kuldebro fra terrasse leilighet over. Figur 12 Dette arealet er formelt ikke ferdigstilt og overlevert til sameiet. HH vil ferdigstille når sameiet har besluttet bruken av arealet. Bør ikke nyttes til beboelse. 10

11 Figur Kjellerstue ved siden av basseng Kalkutslag på vegg nede ved gulv. Figur Avrenning fra tak/is. Det er påvist områder med betydelig mengder is ved takrenner og taknedløp Figur 14 Årsakene til isdannelsen kan være flere. Avsmelting fra torvtak pga soloppvarming kan være en årsak. Lekkasje av varm inneluft opp i takkonstruksjonen kan også være en årsak. Denne problemstillingen er ikke avklart i rapporten. 04. Takrenner Det må lages vedlikeholdsrutiner for rengjøring av takrenner 05.Teknisk rom/ Tavlerom i garasje Det er påvist vannlekkasje i tavlerom i garasje. Forsøk utbedret med stålplater. Figur 15, 06.Vannproblemer på garasjedekke Dette må sikres ved regelmessig fjerning av snø sammen med varmekabler ved utsatte inngangspartier. Vurdere å lage renner i dekket med VK og gitterrister som kan føre vann bort fra dekke. Garasjedekket har ikke fall mot sluk eller frie kanter. Dette er en grunnleggende mangelfull konstruksjonsløsning. Figur 16 11

12 07.Sluse/ inngang til leiligheter Hovedinngang til bygg 5-6 må bygges om. Denne går direkte inn i garasje og er ikke utført ihht. arbeidstegninger. Hoved adkomst og rømning bør ikke gå via garasje. Figur (utsnitt kjellerplan) HH utbedrer ihht opprinnelig tegning 08.L201 Trekk Trekk fra stikkontakter og spotter er påvist. 09.L404 Utvendig vann/isproblemer ved flisgulv inngang D er påvist. Figur 14 Ikke sklisikre fliser er en uakseptabel løsning med fare for personskade. HH bygger en skjerm med glass øvre del som beskyttelse mot snø. Uten dør i enden vil fortsatt snø kunne blåse inn og gjøre flisene svært glatte. Konklusjon: Hele det flislagte arealet bør bygges inn. Figur L408 Pakning på vindu er ikke tett. Må skiftes. 3. KONKLUSJONER/ FORSLAG TIL UTBEDRINGER. Bygg 1 har en annen oppbygging av fasade enn øvrige bygg. Dette gjør at konklusjonen mht. utbedring blir forskjellige for de to typene fasader. 12

13 3.1 Bygg Fasader Fasader er feilkonstruert både i forhold til egne prosjekterte løsninger, vindusleverandørens anvisninger og Sintef/Byggforsk sine anvisninger. Vinduer/dører skal ha en totrinns tetting der panel og listverk utgjør en regnskjerm. Vann kan trenge gjennom regnskjerm spesielt ved sterk vind. Bak regnskjermen er det da nødvendig med et lufte sjikt og en vanntetting av fuger og åpninger. Vanntetting utføres ved bruk av elastisk fugemasse eller som mye brukt i dag, spesialtape. Fugeskum som er brukt ved innsetting av vinduer/dører på leilighetsprosjektet på Bergsjø, er montert fra innsiden og har ikke heft og tetteegenskaper som hindrer vann fra å trenge inn i konstruksjonen. Fuging fra innsiden gir heller ikke muligheter for noen form for kontroll av utførte arbeider. Fasadekledningen som er montert direkte på vindtetting av gipsplater gir en uakseptabel løsning for uttørking av fuktighet i gipsplater. Gipsplater, type Lafarge GU 9mm, har ikke egenskaper som tåler langvarig nedfukting. Ref. produktinfo Utbedring av fasader Utvendig fasadekledning må skiftes med en ny luftet konstruksjon. Gipsplater(GU) må sjekkes for skader og skiftes om nødvendig. Innsetting av vinduer /dører må gis en fuge- og tetteløsning som stemmer med anvisningene fra leverandør. Det bør vurderes å bruke beslag over vinduer og på horisontale bånd i fasaden. Råteskader, sopp og skader på tilsetninger og stenderverk må utbedres. Klemming av dampsperre på tilsetninger er viktig. Alle tilsetninger må demonteres for å kontrollere mulige fuktskader på innside. Overganger mellom terrassedekke og vegg må gis en tilfredsstillende løsning ved bruk av beslag som kan lede vann inn på korrugert stålplate. 3.2 BYGG Fasader Fasadeløsning på disse byggene avviker også fra anvisninger fra leverandør og Sintef- Byggforsk. 13

14 Vinduer og dører er ikke montert ihht. anvisninger, særlig gjelder dette fuge /tetteløsninger. Det er kun brukt isolering med fugeskum fra innsiden som ikke gir dokumentert vanntetting. Fuging med elastisk fugemasse mangler. Fasadekledningen på disse byggene er imidlertid gitt en lufting på 11mm og horisontale fasadebånd har beslag i overkant. Vertikal lovepanel mangler fortsatt dreneringsmulighet mot gu ved at horisontal utlekting er festet på vegg uten krysslekting. Imidlertid er det montert en forhudningspapp på lekt og gu. Se figur 15. Figur Utbedring av fasade Utvendig listverk på vinduer/dører må demonteres og fuging/taping av konstruksjonen må utføres forskriftsmessig før remontering av listverk. Brannvinduer må sikres med isolasjonsmateriale(tetteskum) som er beregnet for branntetting. 3.3 IKKE SOLGTE/FERDIGE LEILIGHETER Mangler som påvises her i byggetiden må utbedres før de overtas av sameiet/sameier. Fremtidig vedlikehold av fasade er sameiets ansvar. 3.4 ØVRIGE SKADER/MANGLER Øvrige skader og mangler er hovedsakelig reklamasjoner og er et forhold mellom utbygger og den enkelte sameier, samt dels er arbeider som kommer inn under nødvendig løpende vedlikehold. 14

15 Følgende forhold er imidlertid vesentlig for godkjenning av bygget: 1. Vannproblemer i hovedtavlerom. Drypp fra taket er ikke akseptabelt og må utbedres. 2. Fukt i disponibelt areal. Areal i kjeller bak bassengområdet må utbedres når endelig bruk er bestemt. 3. Hovedinngang til bygg 7 må bygges om slik at adkomst / rømming kan skje direkte til det fri og ikke gjennom garasje. Sluse må bygges med brannklasse. 15