SAKSFRAMLEGG UTVALGSSAK. Endring av arealformål i reguleringsplan for Raudalen - del av S2 og S4

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG UTVALGSSAK Behandla av Møtedato Saksnr. Saksansvarleg Hovudutval for utvikling /14 SUNHAK ArkivsakID JournalID ArkivID Saksbehandler 13/234 14/ , L12 Håkon Berg Sundet Endring av arealformål i reguleringsplan for Raudalen - del av S2 og S4 Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID Reguleringsbestemmelser - Raudalen - r pdf ROS-analyse - Raudalen - del av S2 og S r pdf Planbeskrivelse - Raudalen - del av S2 og S4 - r pdf Raudalen - del av S2 og S4 - r Plankart A2.pdf Bagrunn: Med bakgrunn i de siste års utvikling i fritids- og eiendomsmarkedet mener tiltakshaver at det ikke er behov for så mange kommersielle enheter i Raudalen som man først antok. Tiltakshaver ønsker derfor å omregulere området fra forretningsformål/utleiehytter til fritidsbebyggelse uten utleieplikt. Planforslaget Forslag til reguleringsplan for Raudalen, del av S2 og S4, er mottatt fra Haverstad Hytteindustri AS og Beitostølen Resort AS. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart i målestokk 1:1000 av ROS-analyse av Planbeskrivelse av Reguleringsbestemmelser av Hensikten med reguleringen Hensikten med reguleringen er å endre arealformålet for to delområder (S2 og S4) i eksisterende reguleringsplan fra forretningsformål/utleiehytter til fritidsbebyggelse uten plikt, men mulighet til

2 utleie. (Unntaket er delen som er merket som S2B denne skal fortsatt ha arealformålet «fritids.- og turistformål»). Utsnitt av reguleringskartet som viser arealformål og planlagt detaljering i planområdet. Eiendomsforhold Hjemmelshaver i området er: - 93/2: Kåre Thune, Oddvar Thune og Thorbjørn Olav Thune - 93/20, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 33, 34 og 35: Beitostølen Resort AS - 93/31: Kjell Erik Eggen Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommunedelplanens arealdel (vedtatt av kommunestyret den ). Området er avsatt til bygging av fritidsbebyggelse og noe til erverv. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan viser at områdene er regulert for utleiehytter og -leiligheter i tilknytning til alpinanlegget. Det nye planforslaget erstatter del av tidligere reguleringsplan (vedtatt av kommunestyret den ) for område S2, S3 og S4 med omgivelser i Raudalen.

3 Kommunedelplanen for Raudalen (2003). Sirkelen angir det aktuelle området for omregulering. Den gjeldende reguleringsplanen i området. Den rødstiplede linjen på kartutsnittet viser planavgrensningen ved 2. gangs oppstartsvarsel. (S2E var med i planområdet i det første varselet, men inngår ikke i planområdet lenger).

4 Innkomne merknader til planoppstart Det ble avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver og Vang kommune den Varsel om oppstart av planarbeid ble i henhold til plan- og bygningsloven varslet med brev til berørte parter og interesser samt offentlige myndigheter den Annonse ble trykket i avisa Valdres den Til dette varselet kom det inn fem merknader. I det første varselet omfattet planområdet også delområdet S2-E. Etter ønske fra grunneier ble dette området senere tatt ut av planen, og nytt varsel ble sendt ut Til dette varselet kom det inn to merknader. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Øystein Kjøs (brev av ) Øystein Kjøs viser til varsel i avis som omfatter en del av hans eiendom. Han ønsker ikke at dette arealet skal være en del av den nye reguleringsplanen da den gjeldene reguleringsplanen ivaretar hans interesser. Kommunens kommentar: Tiltakshaver endret planen ved å ta ut området S2E fra planen og sendte ut nytt varsel. Fylkesmannen i Oppland Kommentar til første varsel (gitt i brev av ) Fylkesmannen viser til rikspolitiske retningslinjer for lokalisering og utforming av fritidsbebyggelse med vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk, jf. Stortingsmelding nr. 26 ( ), og viser videre til Miljøverndepartementets veileder for planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450). Fylkesmannen anbefaler at det settes krav om visualisering som viser nær og fjernvirkninger av planlagt utbygging, og forventer en vurdering av landskapsvirkning og miljøhensyn i planbeskrivelsen. Fylkesmannen ber om at gode energiløsninger blir vurdert ut fra hensyn til klima og energieffektivitet. I tillegg bes det om en vurdering av gode transportløsninger, slik at man kan få redusert transportbehov internt i området og at området kan betjenes av kollektivtransport. Fylkesmannen viser til vurderingene som skal gjøres ihht. naturmangfoldloven kapittel 2. De er ikke kjent med at det er registrert arter eller naturtyper med særlig verdi for biologisk mangfold i planområdet. Det forutsettes også at vann- og avløpsløsninger avklares gjennom planarbeidet. Dette for å sikre tilfredsstillende vannforsyning og unngå fare for forurensning og redusert vannkvalitet. Kommentarer til andre varsel (gitt i brev av ) Fylkesmannen oppfordrer kommunen til å vurdere formålsendringen nøye; det vises til at det ikke alltid er positivt å ha fritidseiendommer der en tidligere har lagt til rette for næringsutvikling. Det vil heller ikke være enkelt å argumentere for ny næringssatsing i sårbare områder når kommunen har tillatt fritidsbebyggelse i de tidligere avsatte næringsområdene. På denne måten kan attraktive områder gå tapt for framtidig næringsutvikling. Fylkesmannen poengterer at dette er viktig i dette tilfellet, da en har sårbare naturområder i nærheten. Fylkesmannen mener også at stadig endring av vedtatte planer svekker respekten for plansystemet og gir liten forutsigbarhet for næringsutøvende i kommunen. Kommunens kommentar: Tiltakshaver legger T-1450 til grunn for den videre behandlingen. Planendringen vil ikke medføre andre bygg enn det som er visualisert i forbindelse med etableringen av den opprinnelige planen. Tiltakshaver vil derfor ikke gjennomføre noen ny visualisering. Øvrige vurderinger av landskap, naturmangfold, miljø og energiløsninger vil fremgå av planbeskrivelsen. Tiltakshaver tar Fylkesmannens kommentar til det andre varsel til orientering. Det er et ønske fra kommunens side at de eksisterende hyttefeltene utnyttes. Infrastrukturen er allerede på plass, og økt utbygging vil igjen føre til økt aktivitet og inntekter til aktørene i området. Jamfør bestemmelsene vil utleie av privateide hytter fortsatt kunne foregå, men plikten til utleie faller bort. Kommunens gjennomgang av naturmangfoldloven sine prinsipper er gjort nedenfor under samlet vurdering.

5 Oppland fylkeskommune Kommentar til første varsel (brev av ). Fylkeskommunen viser til veileder T-1450, samt til felles byggeskikksrettleder for Valdres. Det påpekersvidere at det er ønskelig med god utnytting av arealer som er frigitt til utbygging og oppfordrer til løsninger som gjør at folk går til fots eller bruker ski fra hyttene og til aktivitetsanleggene. Ut fra fylkeskommunens arkiv er det ikke registrerte kulturminner i det aktuelle området. Dersom det skulle bli funnet automatisk fredede kulturminner, skal arbeid straks stanses og kulturminnemyndigheten varsles. Kommentar til andre varsel (gitt i brev av ) Kulturarvenheten påpeker at endringen i avgrensningen av planområdet ikke påvirker kulturminnehensyn og har ingen merknader utover den første uttalelsen. Kommunens kommentar: Med unntak av spørsmålet tilknyttet til trafikk innen planområdet, har tiltakshaver kommentert fylkeskommunens innspill og tatt høyde for disse i den planen som er oversendt kommunen. Statens vegvesen (brev av ) Vegvesenet kan ikke se at planendringen fører til økt trafikk på vegnettet eller påvirker dette på annen måte. Da de heller ikke kan se at det er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportanlegg, har de ingen merknader til varsel om oppstart. Kommunens kommentar: Tiltakshaver tar SVV sine merknader til orientering. Norges vassdrags- og energidirektorat (brev av ) NVE krever at reelle farer blir utredet og tilstrekkelig sikkerhet dokumentert, jf. sikkerhetskrav i TEK og 7-3. Området framstår ikke som skredutsatt, men de påpeker at tilstrekkelig sikkerhet mot flom og erosjon må dokumenteres for elva som renner utenfor området. NVE påpeker at man alternativt kan regulere inn en hensynssone med hensyn til flom på minimum 20 meter på hver side av vassdraget, jf. NVEs retningslinjer 2/2011. Det må knyttes bestemmelser til hensynssonen, jf. pbl 12-7 med bygge- og tiltaksforbud her. NVE påpeker også at ledningsnettet må ivaretas på en tilfredsstillende måte. NVE svarte tiltakshaver pr. e-post ( ) etter andre gangs varsel om at de ikke hadde ytterligere innspill. Kommunens kommentar: Tiltakshaver har tatt hensyn til NVEs kommentarer. Bl.a. er det lagt enn en tilstrekkelig hensynssone mot Gipa fra utbyggingsområdet. Kommunens vurdering Byggeplanene Totalt utgjør planområdet 37 dekar, fordelt på: - 28 dekar byggområde, - 5 dekar friluftsformål og - 4 dekar vegformål. Ved innkjøringen til SB2-området er det avsatt areal til renovasjon og trafostasjon (eksisterer i dag). Totalt er det regulert 31 tomter for fritidsbebyggelse i planforslaget. Med unntak av ni tidligere godkjente og fradelte tomter samt to større tuntomter (S4-området), er tomtene regulert med 0,7 dekar hver. Av reguleringsbestemmelsene fremkommer det at det legges opp til en byggemåte som ligner de nærliggende hytteområdenes, bl.a. med hensyn til materialvalg på tak og vegger, samt farge.

6 Innkomne merknader Vurderingen av de enkelte innkomne uttalelense fremgår av kommentarene over. Omfanget er beskjedent, og merknadene bør kunne innarbeides i planforslaget uten større problemer. Vurderinger: Infrastruktur Det er bygd ut vann og avløp fra Øystre Slidre fram til planområdet (tidlig 2000-tall). Anlegget ble bygget ut med kapasitet til å ta den planlagte utbyggingen i kommunedelplanen fra Detaljprosjekteringen av vann- og avløpsanlegget er igangsatt. Høgspentledningen som går forbi planområdet sikrer strømforsyningen til trafostasjonen. I planen er det av avsatt en hensynssone på 7,5 meter fra høgspentlinjen. Grønnstruktur De deler av området som berøres av utbyggingen, og som skal ha grønn karakter i ettertid, skal revegeteres med stedegen vegetasjon. Konsekvensutredning Tiltakshaver mener forslaget til endring av reguleringsplanen vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, jf. pbl 4-2 (2) og Forskrift om konsekvensvurderinger. Tiltakshaver har derfor ikke utarbeidet egne konsekvensutredninger for planen. ROS-analyse Det er utarbeidet en egen risiko- og sårbarhetsanalyse for reguleringsplanen. Av 54 uønskede hendelser er det konkludert med at det kun er to aktuelle hendelser som innebærer risiko i planområdet: I kategorien «Hendelser hvor tiltak bør vurderes» faller usikkerheten tilknyttet forekomsten av radon i grunnen. Tiltakshaver mener at man gjennom å følge teknisk forskrift med bruk av f.eks. duk under byggene, vil risikoen for uønskede hendelser bli minimert. I kategorien «Hendelser hvor tiltak ikke er nødvendig» finner man hensynet til høgspentledningen som går forbi området. Tiltakshaver mener at man ved å legge inn en hensynssone mot linjen vil unngå uønskede hendelser. Samlet vurdering Naturmangfoldloven 7 sier at lovens prinsipper i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som kan påvirke naturmangfoldet. Etter å ha vurdert foreliggende kunnskap fra det aktuelle området med hensyn til jord-, stein- og snøras, flom, viktige naturelementer (forekomst av rødlistede og prioriterte arter, naturtyper etc.), forurenset grunn og fremlagt ROSanalyse, vurderer kommunen å ha et tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag, jf. 8, til å kunne komme med en tilrådning til Hovudutval for utvikling. Kommunen vurderer at en arealformålsendring i planområdet ikke vil påføre økosystemet irreversibel skade, ei heller en større samlet belastning, jf. 10. Tiltakshaver er ansvarlig for utgifter til forsvarlig VA-infrastruktur, renovasjon og andre tiltak som gjør at utbyggingen ikke volder uforholdsmessig stor skade på nærmiljøet og naturmangfoldet i området, jf. 11. Gjennom byggebestemmelsene vil man ivareta hensyn til lokalisering og byggeskikker som gjør at hyttene bl.a. ikke blir ruvende i terrenget, jf. 12. Da kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig kommer «føre-var-prinsippet» i 9 ikke til anvendelse. Infrastrukturen er allerede bygget ut i området. Kommunen er enig i tiltakshavers vurdering med hensyn til planens virkninger, og vurderer at planen ikke vil føre til vesentlige virkninger for miljø og samfunn, slik at et planprogram med dertilhørende konsekvensutredning, ikke behøver utarbeides, jf. pbl 4-1. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler kommunen at planforslaget fremmes, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. pbl 12-11, jf

7 Forslag til vedtak: Hovudutval for utvikling viser til og er enig i kommunens vurdering av naturmangfoldloven sine prinsipper og legger reguleringsplan for Raudalen med arealformålsendring av del S2 og S4 ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12-11, jf Saka vart behandla i Hovudutval for utvikling HU-060/14 Vedtak: Som framlegget, samrøystes.