CARL OTTO AAMODT, FJELLHAMAR- SØKNAD OM FLYTTING OG OPPFØRING AV HYTTE PÅ G/B/FNR 236/1/18 PÅ SØRSKEI 4 OG 5.

Transkript

1 Ark.: GNR 236/1/18 Lnr.: 1187/11 Arkivsaksnr.: 10/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt CARL OTTO AAMODT, FJELLHAMAR- SØKNAD OM FLYTTING OG OPPFØRING AV HYTTE PÅ G/B/FNR 236/1/18 PÅ SØRSKEI 4 OG 5. Vedlegg: Kopi av situasjonsplan datert , nedfotografert. Kopi av terrengprofiler datert , nedfotografert. Kopi av naboprotest fra Billington datert og Kopi av naboprotest fra Vibeke Toftdal datert og SAMMENDRAG: Hytta omsøkes flyttet 25 mot mord i forhold til opprinnelig tomtefeste. Det foreligger naboprotester fra to naboer. Hytta er stor i areal og medfører store utfordringer mhp terrenginngrep. Etter mange justeringer mener rådmannen at den beste løsningen er funnet når det gjelder plassering, terrenginngrep og forholdet til naboene. Rådmannen foreslår at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen og at hytta godkjennes med vilkår om senking 20 cm. SAKSOPPLYSNINGER: Det vises til søknad fra Permobygg AS mottatt om bygging av hytte på gnr. 236 bnr. 1 fnr. 18 på Sør-Skei. Etter noe justering omsøkes tomta flyttet ca 25 m i retning nord. Flyttingen innebærer at hytta vil komme noe høyere i terrenget enn hvis den var planlagt på opprinnelig tomt. De andre hyttene i området ble bygd på 90- tallet med mindre terrenginngrep enn denne, og det er fortsatt enkelte tomter som står ubebygd. Tomtene er avsatt som punktfester under Skei seterlags sameie som ønsker tomta flyttet. Hytta har ramloft og er 6 m høy. Justeringer av plassering og forholdet til naboer: Hytta var først omsøkt med topp grunnmur på 864,5 moh i en avstand på 23 m fra Billington som er nabo på oversiden (fnr. 19). Nabo på sydsiden, Vibeke Toftdahl på fnr. 29 har i brev datert ingen merknader til flyttingen, men er opptatt av at vegen ikke må komme for nær hennes hytte og medføre ulemper pga brøyting. Billington har i brev datert protestert mot at hytta og vegen kommer så nærme og foreslår at den flyttes ytterligere lenger ut i vegetasjonsskjermen. Han ønsker at trærne ved innkjøringen skal bevares. I nytt brev fra Billington datert viser han bl a til at søknaden bryter med reguleringsplanens krav om terrengtilpassning og møneretning. Hytta blir for høy og tar utsikt. Vegen og P-plass kommer for nærme og med store skjæringer og medføre fjerning av de eneste gjenværende trærne foran hytta. Hytta bør trekkes lenger mot nordvest. Det ble foretatt befaring på tomta sammen med ansvarlig søker, tiltakshaver, grunneier og naboer. Ansvarlig søker ble bedt om å utarbeide et nytt forslag der hytta og skjæringer trekkes lenger fra Billington. Flest mulig trær ved innkjøringa ønskes bevart uten at vegen kommer for nærme Toftedal.

2 I nytt forslag mottatt fra Permaconsult er hytta trekt 4 m mot vest og senket til 863,5 moh. Vegen er trekt nedenfor trærne Billington ønsket å bevare og med vegkant 4 m fra hytta til Toftdal. I brev fra Billington viser han til at hytta fortsatt ligger for høyt og med kjæring for nærme hans hytte. Hytta bør senkes til 863,0 m flyttes 2 m mot vest og bredden på P- plassen bør reduseres fra 7 til 4 m. Vibeke Fotftdal protesterer i brev datert på innkjøringen som kommer for nær hennes hytte ved at vegen nå er trekt nedenfor tregruppa. Nytt forslag mottatt 6. desember: På profil datert er sokkelhøyden hevet til 864,0 moh og vegkant plassert 5 m fra Toftdals hyttehjørne. Atkomsten bak omsøkte hytte er redusert fra 6 m til 4 m bredde. Skjæringen er nå nede på 1,5 m og maks fylling ca 1,3 m i søndre ende. Kommunen foretok ny befaring sammen med søker Det var nå klarvær og mønehøyden ble illustrert med ei 6 m lang stang. Hytta tar ikke vesentlig utsikt mot Skeikampen, men mye av alpinbakken vil forsvinne sett fra Billington. Nytt forslag mottatt : Den detaljerte situasjonsplanen er datert og viser at vegkant nå er justert til ca 6 m fra hyttehjørne til Toftdal og at noen av trærne som Billington ønsker bevart vil forsvinne. Topp grunnmur er uforandret 684,0 m og er målt til 3,82 m under gulvet på terrassen hos Billington. Avstanden til hans hytte er ca 27 m. Forhold til gjeldende plan. Området ligger innenfor reguleringsplan for Sør-Skei 4 og 5 vedtatt I hht ny kommunedelplan for Skei skal denne reguleringsplanen fortsatt gjelde. Målt fra senterpunktet i punktfestet til midtpunktet i ny plassering utgjør flyttingen 25 m. Hytta omsøkes plassert innenfor spesialområde vegetasjonsskjerm. Følgende regulerings- bestemmelser kommer til anvendelse: 2b: Bebyggelsens plassering tilpasses terrenget mest mulig, men hovedmøneretning parallet med kotene på kartet. Samlet bebygd grunnflatefor hver hytte tomtmå ikke overstige 150 m2. 3b: Vegetasjonsskjerm. Trær og busker skal bevares som et skjermende skogbelte, ut fra hensynet til funksjonen som landskaps- og klimavernområde og som frilufts- og rekreasjonsområde for allmennheten. I barskogen kan det bare hogges enkelttrær. Det forutsettes da at det finnes tilstrekkelig med utviklingsdyktige trær som kan overta plass og produksjon etter de trær som hogges. Lauvskogen kan tynnes og forynges under skjerm av eldre lauvtrær. Kommunen har det formelle oppsynsansvaret for vegetasjonsskjermen. All hogst skal meldes til skogbrukssjefen i kommunen senest 3 uker før hogst skal settes i gang. Tilbakemelding fra skogbrukssjefen skal foreligge før hogsten settes i gang. Det som skal hogges må på forhånd være merket av skogbrukssjefen.

3 Søknaden er således i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. I vurderingen av om dispensasjon skal gis må kommunen ta stilling til om hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I så fall kan det ikke gis dispensasjon. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Det er argumentert med at omsøkte plassering er fordelaktig fordi terrenget her en flatere slik at terrenginngrepet blir mindre her enn ved den opprinnelig plasseringen. Vegetasjonsskjermen består av granskog. Skogen er allerede hugget ut både der hytta skal ligge og noe nedenfor hytta for å gi utsikt. Det som står igjen er relativt tett skog slik at vegetasjonsskjermens funksjon er fortsatt opprettholdt. Hensynet til vegetasjonsskjermen er diskutert med kommunal landbruksavdeling som mener konsekvensene for denne er svært begrenset, og har ingen merknader til flyttingen. VURDERING: Plassering av store hytter representerer ofte store utfordringer i skrått terreng slik som her. Etter flere justeringer foreligger det nå en plassering i marka som hvor skjæring og fylling nå er redusert ned til henholdsvis 1,5 m og fylling 1,3 m. Dette er nesten innenfor grenseverdiene på 1,5 og 1,0 m som praktiseres, og som vil bli innatt i neste revisjon av kommedelplanen for Skei. Vi antar de bratte skråningene må sikres med mur for å bli stabile. Billingtons tap av utsikt er relativt begrenset, og det er oppnådd en akseptabel avstand fra Billington. Ved å legge vegen som vist på situasjonsplan datert mener vi at søker har oppnådd det beste forholdet mellom å sikre avstand til Toftdal og å bevare flest mulig av trærne. Dersom hytta skulle plasseres der tomta er vist i reguleringsplanen, ville hytta medføre et større terrenginngrep. Videre burde da adkomstvegen ikke legges ned på samme planet som hytta. Dette medfører at tilgjengeligheten blir dårligere. Denne hytta bør derfor ikke godkjennes på opprinnelig tomt. Alternativet er å bygge ei hytte som er mer tilpasset tomta og som gir mindre terrenginngrep. Stigningen på atkomstvegen vil også bli en utfordring og vegen vil kunne fort kommet enda nærmere Toftdals hytte. Hytta har tre møner hvorav to ligger på tvers av kotene på kartet. Da hytta er lengre i utstrekning langs med kotene enn på tvers, antar vi at reguleringsplanens krav om at møneretningen skal ligge langs kotene på kartet oppfylt. Hytta bør derfor ikke være avhengig av dispensasjon fra krav om møneretning i 2b for å kunne godkjennes.

4 Etter vår vurdering er det en overvekt av hensyn for å flytte tomta, og hensynet bak bestemmelsene i kommuneplanen blir ikke vesentlig tilsidesatt. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen er oversendt på høring. Følgende høringsuttalelse foreligger: Oppland fylkeskommune har i brev datert vist til at før man konkluderer med at dispensasjon skal gis bør det ses nærmere på et alternativ med en annen hytteutforming som er bedre tilpasset den opprinelige tomta slik som kommunen er inne på i vurderingen. Annen hytteutforming: Det er hyttas store bredde som gjør at den beslaglegger et stort areal som må planeres flatt i skrått lende. Ei smalere hytte eller ei hytte med underetasje evnt avtrapping i plan hadde medført mindre terrenginngrep og kunne plasseres på opprinnelig tomt. I forhold til tidligere omsøkes nå ofte brede hytter, og vi innfører nå begrensninger på skjæring og fylling i nye reguleringsplaner. Omsøkte hytte gir ei fylling på 30 cm over begrensningen på 1 m som vi praktiserer for hytter, og som vi vil innføre i revidert kommunedelplan for Skei. Inngangsdøra til hytta er på oversiden. For å kunne brøyte fram til døra krever en adkomst med bredde minst 4 m. Ved å ytterligere innsnevre denne med 2 m til en gangsti som må måkes manuelt vil hytta kunne senkes ca cm, og fyllingen vil ikke lenger overstige 1,0 m. Den bratte skråningene mot øst må trolig uansett sikres mot utglidning med mur. Med denne siste justeringen mener vi det er oppnådd den beste løsningen mhp terrenginngrep, plassering, og atkomstveg. Rådmannen mener forholdet til naboenes interesser er tilstrekkelig ivaretatt. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 20-1 gir planutvalget dispensasjon fra reguleringsplan for Sørskei 4-5 og godkjenner med dette omsøkte flytting av punktfeste og oppføring hytte på gnr bnr 1 fnr 18 på følgende vilkår: Atkomstvegen bak hytta skal innsnevres til bredde 2 m, og hytta skal senkes 20 cm til 863,8 moh. Når tiltaket er ferdig skal ansvarlig søker innhente samsvarserklæringer fra de utførende og søke kommunen om utferdigelse av ferdigattest. Søker skal også bekrefte at tilstrekkelig dokumentasjon som grunnlag for driftsfasen er overlevert byggverkets eier, jfr. Byggesaksforskriftens 8-1. Vi minner om at det ikke er tillatt å ta tiltaket i bruk før ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse er gitt av kommunen. Vi gjør oppmerksom på at i henhold til reguleringsbestemmelsene er det ikke lov å sette opp gjerde på tomta, og at det ved eventuell overtredelse av forbudet må påregnes krav om fjerning av gjerde. Det er ikke tillatt å brenne bygningsavfall på byggeplassen. Lokale containerplasser er ment for husholdningsavfall og skal ikke benyttes til bygningsavfall. Bygningsavfall skal leveres til godkjent mottak. Er ikke tilbakemelding mottatt innen 12 mnd. fra vedtaksdato betrakter kommunen

5 tiltaket som ferdig og tatt i bruk og ilegger kommunale avgifter. Dette fritar likevel ikke fra plikten til å inneha brukstillatelse/ferdigattest når bygget tas i bruk. Før byggearbeidet tillates igangsatt må det omsøkes og godkjennes søknad om ansvarsrett på plassering. Permobygg AS godkjennes med ansvarsrett som SØK, PRO og UTF for hele bygget med installasjoner. Ragnar Olstad AS godkjennes for PRO og UTF for grunn og terreng samt stikkledning