Byggesak, kart og oppmåling Namsos

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Britt Frantzen Saksframlegg 3/103 - Rypneset - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan "Rypneset" for fremføring av veg til hytte og fradeling av tilleggsareal Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune gir dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan for Rypneset Hyttefelt" vedtatt for anleggelse av adkomstveg til gnr. 3 bnr. 103 jfr. situasjonskart datert Privatrettslige forhold/avtaler i saken er kommunen uvedkommende. Namsos kommune gir ikke dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan for fradeling av tilleggsareal til gnr. 3 bnr. 103 som omsøkt. Det delegeres til rådmannen å behandle byggesaken vedr. framføring av veg. Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven 19-2 og reguleringsplan for Rypneset Hyttefelt. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret delegasjon til Drift med senere endringer, sist

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /103 Forespørsel om forhåndskonferanse ADNOR Advokat Siw Bleikvassli I /103 Vedlegg til nabovarsel AD Nor Advokat I /103 Merknad fra nabo Stein Kåre Fagernes I /103 Søknad om dispensasjon, samt AD Nor Advokat fradeling av mindre areal U /103 - Søknad om dispensasjon fra Adresseliste reguleringsplan "Rypneset" for av tilleggsareal U /103 - Rypneset, søknad om dispensasjon for fremføring av veg ADNOR Advokat Siw Bleikvassli til hytte, samt søknad om fradeling - orientering om saksgang I Søknad om dispensasjon fra Nord-Trøndelag fylkeskommune reguleringsplan Rypneset for av tilleggsareal gnr 3 bnr 103 I Uttalelse til dispensasjon fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplan for Rypneset for av tilleggsareal 3/103 i Namsos kommune S /103 - Rypneset - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan "Rypneset" for fremføring av veg til hytte og fradeling av tilleggsareal Vedlegg 1 Oversiktskart 2 Reguleringsplan for "Rypneset Hyttefelt" 3 Reguleringsbestemmelser 4 Situasjonskart datert Flyfoto Saksopplysninger Hjemmelshaver av gnr. 3 bnr. 103 har søkt om dispensasjon fra reguleringsplan Rypneset for anleggelse av veg fram til fritidsbolig og fradeling av tilleggsareal. Planstatus: Fritidseiendommen omfattes av reguleringsplan for Rypneset stadfestet Reguleringskart og bestemmelser vedlegges. Adkomstveg: Det er i planen innregulert privat veg fram til noen av fritidsboligene. Reguleringsbestemmelsenes 5 angir For de øvrige tomtene føres veg fram til hytta der dette anses som best egnet på tomta.

3 I foreliggende sak skal adkomstvegen gå over 2 fritidseiendommer fra eksisterende veg. En del av vegen blir anlagt på grunneier. Samtlige berørte eiendommer har samtykket i tiltaket. Tiltakshaver har i søknad beskrevet tiltaket som følger: Vegbredden er angitt til 2,5 m. Det vil på tiltakshavers tomt bli anlagt snuplass/parkeringsplass for en bil. Tiltakshaver mener dette er tilstrekkelig for nødvendig nyttetrafikk til og fra hytten med en bil. Det er videre en forutsetning at veien legges fint i terrenget, vegkant tildekkes av mose og lyng fra veianlegget. Det skal opprettes avtaler med berørte som avstår areal, samt eierskap og bruksrett til veganlegget. Tiltaket blir liggende innenfor regulert område, reguleringsplan Rypneset hyttefelt. Det vil bli vist til at reguleringsplanens målsetting for øvrig vil bli ivaretatt ved anlegg av vei. Det vises til planens bestemmelser for fellesområde i 5. Der fremgår det i siste setning at For de øvrige tomtene føres vei fram til hytta der dette anses som best egnet på tomta. Forutsatt at plankart stemmer med terreng, vil hele veien bli liggende på område regulert til hhv. vei, og fritidsbebyggelse/naust. Vi er usikker på om kart og terreng stemmer helt overens, og for det tilfelle det reelt er noen diskrepans her, vil hoveddel av veien bli liggende på område regulert til hytteformål, hhv tomt 6, 7 og 8 på reguleringsplanen. Deler av vegen blir liggende på område avsatt til friluftsformål. Det søkes i så måte dispensasjon fra planstatus. Det vises til at tiltaket er av begrenset omfang, og ikke vil komme i konflikt med interesser som planstatus på området skal ivareta. Det vises til at det i dag ligger en tilførselsvei på området, og at området har lite annet praktisk formål/nytte. Det vises til at man vanskelig kan ivareta reguleringsplan for Rypneset sin intensjon om at hytteeierne skulle få føre frem vei til hytte innenfor selve reguleringsplanområdet, uten å ha tilførsel. Det har neppe vært planmyndighetenes intensjon å åpne for fremføring av vei til hytte på den ene side, og på den annen side sette rammer som medfører at det ikke er mulig. Det vises videre til at tiltaket som omsøkes innebærer en mer skånsom løsning enn det som tidligere er vurdert og omsøkt. Øvereng og familiens behov for vei frem til hytte er at det er svært vanskelig adkomst i dag. Dette vil hindre mulighet for å benytte hytten etter hvert om alderen gjør seg gjeldende. Bruken av hytten har vært et stort aktivum for familien i alle år, og det er et sterkt ønske å sikre tilgjengelighet også i årene som kommer. Tilleggsareal: Det er videre søkt om tilleggsareal til fritidseiendommen gnr. 3 bnr Arealet som søkes tillagt eiendommen har i planen status som Friområde på land. Arealet som søkes fradelt er på ca. 400m². Som begrunnelse for dispensasjon for kjøp av tilleggsarealer er oppgitt: Øvereng har som det framgår innledningsvis anlagt et filtreringsanlegg samtidig med at han bygde opp hytten. Anlegget ligger nedenfor hytten, på gnr. 3 bnr. 2. Anlegget blei 2012 opprustet. Nødvendige søknader og tillatelser fra kommunen ble innhentet i den forbindelse. Øvereng ønsker å eie det areal hans filtreringsanlegg ligger på. Dette forutsetter at et areal på inntil 400m² blir fradelt gnr. 3 bnr. 2. Aktuelt areal ligger i 100 meters belte, og det er nødvendig med dispensasjon fra pbl Arealet er regulert til friluftsområde. Hensett at det ikke er behov for å føre opp noen nye bygg/installasjoner på arealet, og det ikke er nødvendig å sammenføye Øverengs fritidseiendom, vil reguleringsformålet kunne bestå uendret på en fradelt ny matrikkelenhet. Det søkes følgelig om tillatelse til fradeling.

4 Nabovarsel er sendt ut i den forbindelse. Det er ikke innkommet merknader fra naboer. Det er innhentet skriftlig aksept for søknad om fradeling fra grunneier Einar Asp. Saken har vært på høring til sektormyndighetene og det er innkommet følgende uttalelser: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert : Landbruksavdelingen. Ingen merknad. Miljøvernavdelingen. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til søknaden. Veien legges på byggeområde for fritidsbebyggelse og fradelingen endrer ikke planstatus for arealet som fradeles. Fylkesmannen deler imidlertid kommunens administrative oppfatning av effekten ved en eventuell fradeling. Kommunalavdelingen: Enhet for samfunnssikkerhet og beredskap har ingen merknader til søknaden. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert : Plan- og friluftslivsforhold: Vi har ikke merknader til søknaden om framføring av veg. Vi støtter kommunens vurdering når det gjelder spørsmålet om fradeling av tilleggsareal. Fradeling som omsøkt kan føre til presedens og privatisering av området definert som friluftsområde. Vi anbefaler derfor at søknaden om fradeling av tilleggsareal ikke innvilges. Kulturminner: Vi finner at tiltaket ikke er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Det kan likevel ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; og mitt kulturminne; for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag. Vurdering av dispensasjon for fremlegging av veg: I gjeldende reguleringsplan er det åpnet for adkomstveger fram til hyttene og at veg skal anlegges der det er best egnet på tomten. Eiendommen bnr. 103 ligger slik til at adkomst ikke er mulig direkte fra innregulert veg og en søker således om dispensasjon. I foreliggende sak har alle de som blir berørt av tiltaket samtykket. Som det går fram av vedlagte utsnitt av reguleringsplan og vedlagte kart er eksisterende veg anlagt noe annerledes enn det som er vist i planen en antar dette er gjort med tanke på terrengtilpasning. Der veg er inntegnet i planen er det forholdsvis bratt og den valgte vegtrase er mer skånsom for terrenget enn hva den opprinnelige traseen ville medført, Dette innebærer imidlertid at deler av omsøkte veg blir liggende på område avsatt til Friområde på land. Vegen vil i all hovedsak bli anlagt på område som i arealplan er avsatt til fritidsbebyggelse. Sektormyndighetene er positiv til tiltaket.

5 Det går fram av søknaden at tiltaket krever at 2 av fritidseiendommen avgir areal til vegen og at det skal inngås avtaler med berørte som avstår areal samt eierskap og bruksrett til veganlegget. Dette er privatrettslige forhold som er kommunen uvedkommende. Berørte parter har skriftlig samtykket i valgte løsning. Vurdering av søknad om tilleggsareal: Søknaden krever dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan men ikke fra 1-8 da området er omfattet av reguleringsplan fra Saksbehandler er av den oppfatning at et filtreringsanlegg anlagt i grunnen ikke er tilstrekkelig begrunnelse for å dispensere fra plan. Reguleringsplan fra 1981 som var gjeldende før dagens plan anga følgende for avløpsanlegg: I hyttene kan legges utslagsvask for spillvann. Avløpet spres i løs massene etter resorpsjonsprinsippet med spredegrøfter anlagt for hver hytte. Grøftene må legges slik at de ikke blir til sjenanse for naboer eller friareal. Det ble i 2012 gitt tillatelse til utvidelse av eksisterende gråvassanlegg med tilleggsbelastning i form av dusjavløp. Det ble anført i saken at utslippet vil være så minimalt at ingen bruksinteresser vil være berørt. Begrunnelsen som er brukt i foreliggende sak kan således være tilsvarende for flere av hyttene innenfor feltet og fradeling som omsøkt kan således skape presedens. Sektormyndighetene er negativ til søknad om tilleggsareal. En anser ikke at vilkårene for å gi dispensasjon for tilleggsareal er oppfylt. Miljømessig vurdering Tiltaket i seg selv har ingen negativ innvirkning på miljøet. Konklusjon: Med bakgrunn i sektormyndighetenes uttalelser, berørte naboers samtykke og overstående vurderinger anbefaler rådmannen at utvalget for Plan, byggesak og teknisk drift fatter følgende vedtak: Namsos kommune gir dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan for Rypneset Hyttefelt" vedtatt for anleggelse av adkomstveg til gnr. 3 bnr. 103 jfr. situasjonskart datert Privatrettslige forhold/avtaler i saken er kommunen uvedkommende. Namsos kommune gir ikke dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan for fradeling av tilleggsareal til gnr. 3 bnr. 103 som omsøkt. Det delegeres til rådmannen å behandle byggesaken vedr. framføring av veg.