RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Bygg Prosjekt AS Postboks 53 Fantoft 5899 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG SAST RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20 Eiendom : Gnr 165 Bnr 270 Tiltakets adresse : Klostergaten 24 Tiltakets art : Fasadeendring blokk/bygård/terrassehus Tiltakshaver : Klostergaten AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om: Fasadeendring: endring av vindu/franske altaner mot sørvest, tilbakeføring av fasade mot Klostergaten til tidligere utførelse. Fjerning av baktrapp. Bruksendring fra butikk til oppholdsrom. Ominnredning av eksisterende boenheter, Oppgradering/utvidelse av eksiterende våtrom. Brannvarslings- og sprinkleranlegg VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens 17 parkering. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 31-2 gis dispensasjon for bruksendrete arealer (fra verksted til bolig) når det gjelder 14-2 energieffektivitet og Det forutsettes at lydklasse D oppfylles. For begrunnelse vises det til bygningsmyndighetens drøfting i saksutredningen. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til fasadeendring (innsetting av takvindu, skift av vindu og fra dør til vindu på fasade mot nord-øst (1.plan) etablering av brannvarslingsanlegg og sprinkleranlegg samt bruksendring fra verkstad til bolig av deler av 1. plan.

2 Det er følgende vilkår knyttet til tillatelsen: - Nye vinduer på 1. plan må utføres som tilbakeføring til mer opprinnelige versjon og samsvare i utforming og høydeplassering med vinduene på fasade nord-vest (på samme plan). - Før det kan gis midlertidig brukstillatelse til bruksendring av lokalene på 1. plan må parkeringsløsning være godkjent. Dersom man baserer parkeringsløsning på en søknad om frikjøp fra parkeringskravet må denne søknaden være godkjent før det kan gis igangsettingstillatelsen og frikjøpsbeløpet må være dokumentert innbetalt til kommunen før det kan gis midlertidig brukstillatelse. - Fjerning av baktrapp / utvidelse av våtrommene kan ikke settes i gang før det er dokumentert at den branntekniske løsning / rømningsveier er i samsvar med plan- og bygningsloven med forskrifter. - Det kreves uavhengig kontroll for brannprosjektering. Vilkår settes med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6, 29-5,. 31-3, Det presiseres at det ikke er omsøkt eller godkjent ny boenhet på loftet. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Det vises til søknad med dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Bygg- og anleggsavfall: Sluttrapport skal leveres ved anmodning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, jf SAK , fjerde ledd. Vannforsyning og avløp: Det må hentes inn forhåndstilsagn fra VA-etaten før det kan gis igangsetting for sprinkleranlegg. Gjennomføringsplan: I Gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf SAK Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl kapl 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Ansv.omr./ tiltakskl: Fagområde: Bygg Prosjekt AS sentral SØK/PRO ttkl1 arkitektur Kontrollform: Det kreves uavhengig kontroll for brannprosjektering. Tiltaket settes i klasse 2 for brannprosjektering (ved 4 boligetasjer). Side 2 av 7

3 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert ved reguleringsplan "Bergenhus. Del av gnr 165 Nøstet - Verftet - Klosteret". Planen er vedtatt 1993 og har reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i delområde B 11 som er regulert til bolig. Området eiendommen hører innunder er regulert som spesialområde bevaring. Det er også vedtatt en plan som gjelder arealene under grunnen. Plan "Bergenhus. Parkeringsanlegg og Vegtunnel under Klosteret" er vedtatt i Eiendommen ligger innenfor Kommunedelplan for Sentrum. Her er eiendommen vist med formål bolig på plankart 4. På samme planens plankart 2 er eiendommen vist med beliggenhet innenfor Spesialområde bevaring. Det er bestemmelser knyttet til denne planen også. Dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon fra krav om parkering og fra tekniske krav (energieffektivitet / lydisolasjon) for de bruksendrede arealer. Dispensasjonssøknaden er nabovarslet og begrunnet. Konklusjonen fremkommer av bygningsmyndigheten drøfting Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningslovens 21-3 og det er ikke registrert merknader fra naboer. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Saken er tatt opp i møte med Byantikvaren men det er ikke kommet noe skriftlig svar i skrivende stund. Vannforsyning og avløp: Det er ikke søkt om nye boenhet/er, det foreligger ingen forhåndsuttalelse fra VA -etaten. Det er søkt om sprinkling. Før det settes i gang installasjon av sprinkleranlegget må det skaffes forhåndsuttale fra VA etaten. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Bygningsmyndigheten ønsker å presisere at det kun tas stilling til tiltak som er omsøkt. Det gjelder for eksempel boenhet på loftet, rømningsstige, takvinduer som ikke er omsøkt eller andre forhold som ikke er omsøkt eller tidligere godkjent. Omsøkt bruksendring fra butiklokale til bolig. Ved en gjennomgang av arkivet ser det ut om angjeldende arealer er blitt bruksendret fra butikk til verksted i De bruksendrete arealer utgjør jf tegningene fra 1963 ca 23 m². Det er ved siden av verkstedet innholder 1.plan jf vårt arkiv trappeoppgangen til de øvre etasjer, et hybel på 6 ² og kjøkken og WC. Det påpekes at den aktuelle søknaden ikke viser entydig hvilke arealer som er omsøkt bruksendret. Vi har imidlertid ingen prinsipielle merknader til at arealer som i dag er godkjent som verksted bruksendres til bolig fordi regulert formål i reguleringsplan er bolig. Dette er også i samsvar med KDP. Side 3 av 7

4 Bygningsmyndigheten anbefaler å dispensere fra krav om energieffektivitet og lysisolasjon for de bruksendrete arealer jf plan- og bygningslovens Det forutsettes imidlertid at lydklasse D oppfylles. Fasadeendringer: Bygningsmyndigheten har ingen merknader til etablering av franske altaner så lenge disse ikke kommer i konflikt med teknisk forskrift angående brannsmitte. Dette må inngås i et helhetlig brannkonsept. Det er søkt om fasadeendring /tilbakeføring av fasaden mot Klostergaten. Det er bygningsmyndigheten positiv til. Tegningene viser imidlertid ikke en tilbakeføring av fasaden. Derfor settes det vilkår for tillatelsen at de nye vinduer har samme utforming som resterende vinduer i 1., 2. og 3. plan samt samme høydeplassering som vinduene på samme plan (vist på fasadetegning nordvest). Det minnes om at bygningen ligger i et område som er regulert til spesialområde bevaring. Vi har ingen merknader til det omsøkte takvindu mot sør øst. Parkering: Bruksendringen utløser krav om parkeringsplass. Tiltakshaver oppgir at det ikke er mulighet for parkering på egen eiendom og søker om dispensasjon fra parkeringskrav med begrunnelse i at antall boenheter ikke økes. Bygningsmyndigheten ser at det er vist hybel på 6 m² i 1. plan på arkivtegningene. Det å endre et 6 m² stort hybel (som har felles WC sammen med verkstedet) til en 50 m² stort leilighet vil etter bygningsmyndigheten skjønn utløse behov og krav til parkering. Parkeringsvedtekten åpner for å benytte seg frikjøpsordning for områder i sentrum der det vil være vanskelig å opparbeide parkering på egne eiendom. Det anbefales å benytte seg denne ordningen fordi bygningsmyndigheten ikke kan se at det foreligger noen fordeler for å kunne dispensere fra KPA 17. parkeringsløsning må omsøkes og godkjennes før igangsetting. Bruksendring på loftet: Slik bygningsmyndigheten oppatter det er det vist bruksendring av arealene på loftet fra pikeværelse og tørkeloft til en ny boenhet. Detter er ikke omsøkt. Ansvarlig søker mener at det ikke innredes en ny boenhet. I eksisterende situasjon vises det et pikeværelse på ca 9,5 m² i en ellers uinnredet loft, mens på tegningen "ny situasjon" viser man en fullstendig boenhet på ca 50 m² over hele loftsetasjen med soverom kjøkken og bad. Det er ikke heller søkt å bruksendre tilleggsarealer til oppholdsrom, eller oppføring av våtrom. Bygningsmyndigheten kan ikke se at det tidligere har vært godkjent en egen boenhet i loftsetasjen. Tradisjonelt har loft i bygårdene vært i brukt som tørkeloft og i noen tilfelle hatt pikeværelse. Et pikeværelse er som regel et enkelt oppholdsrom som ikke har alle funksjoner (bad, kjøkken) som utgjør en boenhet og kan derfor ikke heller anses som fullstendig boenhet. Dette støttes av arkivtegninger der det fremkommer at det i 1957 søkes om installering av 4 WC i plan. Dette tilsier at loftsetasjen aldri har hatt godkjent bad, WC eller våtrom. Dersom man ønsker å etablere en egen boenhet på loftet / bruksendre tilleggsarealer fra bod til oppholdsrom må dette omsøkes og nabovarsles. Bygningsmyndigheten påpeker at den vist planløsningen vanskelig kan godkjennes dersom det ikke er dokumentert (snitt gjennom kritiske områder) at det er mulig å stå oppreist foran Side 4 av 7

5 vist møblering og faste innredninger som f.eks vask, toalett. Det må også dokumenteres at brannteknisk krav som fremkommer i teknisk forskrift deriblant rømning av personer er oppfylt. Branntekniske forhold / rømning av personer: Bygningsmyndigheten vurderer det slik at rømningsforhold vil bli svekket ved fjerning av baktrappen. Rømningstrappen kan derfor ikke godkjennes fjernet før det foreligger et helhetlig brannteknisk konsept som dokumenterer forskriftens krav er innfridd. Det må bl.a tas stilling til rømning av personer, brannsmitte m.m. På plantegningen er det bl.a. vist dør som slår i rømningsvei, etablering av nye åpningsvinduer i fasade som ligger i nabogrensen. Bygningen ligger i høy brann- og risikoklasse. Brannprosjektering for tiltaket med 4 boligetasjer (uten loft fordi boenheten ikke er omsøkt eller godkjent) settes i tiltaksklasse 2 Det kreves uavhengig kontroll for brannprosjektering. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 5 av 7

6 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Sabine Stein - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Klostergaten AS, C/O Spectro As, 5010 BERGEN Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7