Detaljregulering Balder Dahl eiendom AS Boligbebyggelse Akkerhaugen

Transkript

1 Detaljregulering Balder Dahl eiendom AS Boligbebyggelse Akkerhaugen Januar-2012

2 1. BAKGRUNN Formål Forslagstiller FORUTSETNINGER Beliggenhet i kommunen Planens begrensning Eiendomsforhold Planstatus Landskap, terreng, vegetasjonsforhold og klima Grunnforhold Støy Eksisterende bebyggelse og virksomhet Veg og Trafikkforhold, parkering Forhold for barn og unge Service Infrastruktur, VA, energi Verneinteresser Miljøprofil PROSESS Merknader ROS-analyse BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Plandokumenter Formål Veg og parkeringsformål Bygningsstruktur,utnyttelse, form og uttrykk: Lekeplassen Universell utforming Utbyggingsrekkefølge og trinnvis utbygging Renovasjonsområde:...12 Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Kopi av merknader til planarbeidet + referater er oversendt tidligere. Fylkesmannen i Telemark Telemark fylkeskommune Statens vegvesen Jernbaneverket Pål Toreid Kartvedlegg midt Telemark Energi 4. referat oppstartsmøte er oversendt tidligere. 5. kopi av varselbrev og annonsetekst er oversendt tidligere. 6. profiltegninger av adkomstveg 7. snitt av boligbebyggelsen Kulturminneregistrering ikke enda utført se punkt 3.1

3 1. BAKGRUNN 1.1 Formål Formålet med planen er omregulering av et forretningsområde vest for Norsjø hotell og tilrettelegge for boligformål i tråd med kommuneplanen for Sauherad. Området ligger sentralt på Akkerhaugen og kommunen har målsetting om å fortette de sentrale områdene på Akkerhaugen med nye boliger for å styrke skole, butikk og andre fellesfunksjoner på Akkerhaugen. Denne utbyggingen vil bidra til en slik ønsket fortetting. Det er et særdeles fint utbyggingsområde med gode sol og utsiktsforhold, nært til skole, barnehage og fritidsaktiviteter på Akkerhaugen. Planen utarbeides som en detaljplan. 1.2 Forslagstiller Søndergaard og Rickfelt AS utarbeider planen på vegne av Balder Dahl eiendom AS ved Svanhild Dahl og Truls Dahl. 2. FORUTSETNINGER 2.1 Beliggenhet i kommunen Eiendommen ligger vest for Norsjø hotell på Akkerhaugen i et eksisterende boligområde. 2.2 Planens begrensning Planvarselet omfattet hele arealet mellom Norsjø hotell i øst, Nordagutuvegen i nord, Veltavegen i sør og stikkveg i vest. Det foreslåtte planområdet begrenses nå og eiendom Gnr/Bnr 59/14, 60/7 Pål og Herdis Thoreid i vest er ikke innenfor planområdet. Det gjøres en mindre justering mot Norsjø hotell i søndre del av planen for å tilrettelegge for adkomst. Det er forslagstiller som eier dette arealet. 2.3 Eiendomsforhold Gnr/bnr 59/33, 59/19,29 Gnr/Bnr 60/44, 59/23, 60/9 Gnr/Bnr 60/50 Balder Dahl AS Norsjø hotelleiendom Astrid Karin Øvrebø 2.4 Planstatus Forholdet til overordna planer Kommuneplanen legger til rette for en satsning på boligutvikling i sentrale deler av Akkerhaugen. Det aktuelle planområdet er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Andre forhold fra kommuneplanen som har konsekvenser for reguleringsplanen: - Krav til at lekeplasser er egnet både til vinterlek og sommerlek og har trafikksikker adkomst. - Sikringstiltak mot Radon Gjeldende regulering Området er regulert til forretningsformål. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i Den gang var det aktuelt å utvikle næringsformål innenfor disse sentrale områdene. I dag er dette ikke lenger aktuelt. Kommunen har tatt konsekvensen av dette og lagt til rette for boligformål i kommuneplanen innenfor hele dette arealet mellom Norsjø hotell og samleveg i vest.

4 Vi er ikke kjent med at det er andre reguleringsplanarbeid på gang innenfor eller i tilknytning til området i dag. 2.5 Landskap, terreng, vegetasjonsforhold og klima Landskap: Landskapet har en fin helling mot sør og er slik sett ideelt for boligutvikling. Bebyggelsen orienteres med utsikt utover Norsjø og utgangspunktet gir meget gode sol- og utsiktsforhold mot sør og vest. Fjernvirkning Området består i dag av gammel rivningsklar boligbebyggelse. Det er tenkt bebyggelse i maks 3 etasjer. Fjernvirkningen av denne bebyggelsen vil kunne sees i sammenheng med hotellets høyder og omfang og slik sett vil disse høydene ikke virke fremmed i eksisterende omgivelser. Det må imidlertid ikke overgå hotellet i høyde. Utbyggingen vil ikke ligge i siluett siden det ligger nede i lia med annen boligbebyggelse i overkant. Nærvirkning: Bebyggelse nord for tomteområdet. Skissen viser et bolighus som får utsiktskygge med ny bebyggelse. Det aktuelle bolighuset ligger på kote 57. Det er viktig at mønehøyde på bebyggelsen i det nye tomteområdet får en variasjon i høyden og ikke overstiger kote 57. Rekkehus nordvest for dette ligger så høyt at utsiktsvinkel fra disse enhetene går over den nye bebyggelsen. I dag står det stor furuskog i området vest for ny bebyggelse. Den skjermer mye for utsikt mot sørvest. Området har godt klima for boligbebyggelse, ingen sterke vindretninger. 2.6 Grunnforhold Byggegrunn: Tomteområdet ligger i allerede bebygd område. Det er ifølge oppstartsmøte med kommunen stabile grunnforhold i området. Det er derfor ikke gjennomført grunnundersøkelser og Fylkesmannen har ikke krav til undersøkelser her. 2.7 Støy Støy fra Jernbanen jernbanen ligger 100m unna. Utbyggingen må sikres mot rystelser og strukturlyd i henhold til gjeldende krav. Dette er nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Trafikk støy Området ligger 25m fra vegmidte. I følge støyhåndboka skal det gjennomføres støyundersøkelser.

5 Statens vegvesen har ikke satt krav til støyundersøkelser. I bestemmelsene til planen kreves det dokumentasjon på at støy ikke overgår krav i gjeldende forskift og at evt. støydempende tiltak gjennomføres. 2.8 Eksisterende bebyggelse og virksomhet Området består i dag av gammel rivningsklar boligbebyggelse. Fire hus må rives. To hus er mindre uthus. Det er to eksisterende bolighus i området. Et bolighus har liten teknisk verdi. Det andre huset kan stå, men er uheldig plassert for etablere et rasjonelt byggeprosjekt i første byggetrinn (se bilde 4). Bilde 1 Bilde 2 Eplehagen rett sør for utbyggingsområdet må fjernes. Her ligger også en bygg som tilhører Norsjø hotell og som blir benyttet i hotellets virksomhet. Lekeplassen kan benyttes av boligene, men det må etableres nærlekeplass i tomteområdet i tillegg. Nabobebyggelse i sør og vest består av eneboligbebyggelse. Rett vest for planområdet ligger Norsjø hotell samt en bolig som også tilhører Norsjø hotell (se bilde 3). Bilde 3

6 Planavgrensning mot vest ligger i gangveg til Norsjø hotell. Her er det ønskelig å utvide eksisterende parkering for hotellet for å øke parkeringskapasiteten. 2.9 Veg og Trafikkforhold Planområdet ligger mellom den kommunale vegen Veltavegen og Nordagutuvegen, Fylkesveg mot Nordagutu. Det er imidlertid ikke mulig å etablere avkjøring direkte fra denne Fylkesvegen. Statens vegvesen kan ikke tillate flere avkjøringer mot denne vegen. Det er gjennomgått mange alternative løsninger til adkomst. Prosessen er foregått i nært samarbeid med kommunen. Alternativer via naboeiendom Thoreid er forsøkt på flere måter, men det er ikke ønskelig fra nabo og gå inn for en slik løsning. Planforslaget nå legger opp til adkomst på egen eiendom via Veltavegen. Denne adkomsten kan etableres i eksisterende avkjøring mellom eksisterende trafokiosk og nabohus Gnr/Bnr 60/50 Astrid Kari Øverbø. Se ytterligere beskrivelse senere i dette dokumentet. Bilde Forhold for barn og unge Skole, barnehage og fritidsaktiviteter: Barneskolen ligger nord for utbyggingsområdet. Unger må krysse Fylkesvegen for å komme til skolen. Ungdomsskole ligger på Gvarv. I tilknytning til barneskolen er det også barnehage og grendehus. På barneskolen finnes fotballbane og aktivitetsområde for bruk på ettermiddagstid. Norsjø ferieland ligger i gangavstand og kan være en viktig arena for ungdomsaktiviteter. Brygga ligger i gangavstand fra eiendommen langs en lite trafikkert veg. Sikkerhet: Trafikksikkerhet: Området ligger ved Fylkesvegen til Nordagutu. Det er ikke vurdert sikkerhetstiltak her. Kryssing av Fylkesveg mot skolen vil utgjøre det største faremomentet knyttet til trafikk. Det er et rett strekk med god oversikt til begge sider. Generell sikkerhet.

7 Jernbanen er sikret med sikkerhetsgjerde. Det er ingen andre kjente fareområder for barn og unge i området Service Det finnes en nærbutikk i området. Handel og annen service finnes på Gvarv som nærmeste tettsted. Norsjø ferieland og Norsjø hotell er aktuelle servicetilbud tilgjengelig på Akkerhaugen Infrastruktur, VA, energi Det foreligger vann og avløp i området med tilstrekkelig kapasitet for denne nye boligbebyggelsen. Energiforsyning Det baseres på elektrisk strøm. Utbyggere er bedt om å vurdere alternative energikilder og energiøkonomisering. Det legges inn en bestemmelse i planen som krever vannbåren varme og vurderinger knyttet til alternative energikilder og energiøkonomisering Verneinteresser. Kulturminner Det skal foretas kulturminneregistreringer. Disse undersøkelsene ble ikke gjennomført pga. at adkomstsituasjonen ikke var bestemt. Det er derfor nødvendig nå å avvente undersøkelser til vårsemesteret. Planbehandlingen avhenger av denne undersøkelsen. Kulturminnevernet varsles om denne saken. Naturvern Området ligger innenfor et kultivert landskap. Allerede regulert som utbyggingsområde. Vi er ikke kjent med aktuelle særskilte naturtyper innenfor området Miljøprofil Utbyggingen ligger sentralt på Akkerhaugen med nærhet til barneskole og nærmljøsenter. Nærområdet har butikk og andre serviceinstitusjoner. Nærhet til havneområde og sykkelavstand til Norsjø ferieland. Området kan knyttes på eksisterende VA-anlegg. Utbygging i blokk og et godt utgangpunkt for et godt energiregnskap. Tomteområdets orientering, helning og utsiktsforhold gir gode forutsetninger for å etablere åpne glassflater mot sør tettere vegger mot nord. Det anbefales vannbåren varme. Tiltak som kan gi et godt utgangspunkt for et positivt energiregnskap.

8 2.15 ROS-analyse Forurensning i grunn eller i luft: Det er ikke fare for forurensning i luft eller i grunn innenfor planområdet utover det normale fra Fylkesvegen. Byggegrense er lagt 15m fra senterlinje veg. Flom: Det er ikke fare for flom innenfor planområdet. Grunnforhold: Det er stabil grunn i området -ikke fare for skred. Radon: Ifølge statens strålevern anbefales nå å holde radonverdiene så lavt som mulig i alle bygninger. Tiltak bør alltid utføres når radonnivået i et eller flere oppholdsrom overstiger 100Bq/m2. Dette legges inn i fellesbestemmelsene til planen. Sikkerhet: Det er ingen kjente særskilte forhold innenfor planområdet som krever sikkerhetstiltak. Det kan skje ulykke i tilknytning til jernbane, men det er allerede gjort sikkerhetsstiltak i området. Trafikk Jernbanen går forbi ca 60m fra planområdet. Jernbaneområdet er gjerdet inn med sikkerhetsgjerder. Det er ikke særskilte forhold som skulle tilsi at faren for ulykker blir større ved å etablere nye boliger her. Fare ved hendelse: område sannsynlighet Vurdering Konsekvens Ulykker med transportmidler Jernbane Lite sannsynlig Jernbaneområdet er inngjerdet med sikkerhetsgjerder Svært alvorlig konsekvens Radon Sannsynlig uten sikringstiltak. Det er behov for å gjøre sikringstiltak Alvorlig konsekvens

9 3. PROSESS Planen er varslet i tråd med Plan og bygningslovens bestemmelser. Oppstartsmøte er gjennomført. Det er ikke tatt kontakt med Barne- og ungdomsrepresentant i planarbeidet utover varsling. Vi oversender derfor saken til kommunen uten at det er gjennomgått av barne- og ungdomsrepresentant. 3.1 Merknader Kopi av merknader ligger vedlagt planmaterialet. Merknad fra Kort resyme` Planvurdering Fylkesmannen i Telemark Hensynet til barn og unge- trygg ferdsel og uteopphold. Se eget punkt Barn og unge. Telemark Fylkeskommune Har ikke opplysninger om automatisk freda kulturminner innafor planområdet. Det må foretas registreringer før endelig uttale. Automatisk freda kulturminner vises som hensynssone i plankartet. Sonen skal avgrenses i nært samarbeid med den regionale kulturminneforvaltningen. Evt. dispensasjon fra automatisk fredning må avklares i reguleringsprosessen og saken sendes da over til reiksantikvaren. - Vær oppmerksom på fjernvirkning og siluett. Moderate inngrep i terreng. Møneretning bør ligge langs landskapets helning. Krav til universell utforming i planleggingen skal ivaretas og kan sikres med rekkefølgebestemmelse.(pbl 1-1 og 12-7) Bør være fokus på å fremme bærekraftig utvikling. Det kan settes krav om tilrettelegging for vannbåren varme, (PBL 12-7) Det er ikke gjennomført registreringer ved innsendelse av planen. Registreringer skal være gjennomført før vedtak. Fjernvirkning er vurdert under punkt som omhandler landskapsforhold. Møneretning bestemmes ikke. Det er viktig at bygningsmassen får variasjon i høyder slik at bygningsmassen ikke blir for dominerende i nærvirkning for bebyggelsen i bakkant. Møneretning kan gi et variert spill i takflatene og utnyttelse av mønehøyde innvendig kan få betydning. Leiligheter i 1, etasje skal tilrettelegges samt garasjeplass og lekeplass tilrettelegges for universell utforming. Det kreves ikke tilrettelegging for vannbåren varme siden Sauherad kommune ikke har etablert retningslinjer for dette. Men det stilles krav til at det gjennomføres en vurdering av energiøkonomiserende tiltak.

10 Jernbaneverket Statens vegvesen Midt Telemark Energi Pål Thoreid Jernbaneverket stiller krav om at bebyggelsen må sikres mot støy, rystelser og strukturlyd i henhold til gjeldende krav. De ber om at dette nedfelles i reguleringsbestemmelsene siden området ligger kun 45m fra jernbanelinje. Det må reguleres inn frisiktsoner, på 6x60m i krysset fylkesvegen. Frisiktsoner må inngå i planområdet. Det må inn i bestemmelsene krav ang. frisiktsone. Planavgrensningen bør ligge midt i fylkesvegen med et 5m bredt areal til annen veggrunn langs fylkesvegen. Vedlagt kart med påtegnet trafo og gateskap for det regulerte området. Nedgravd er stiplet og heltrukket er luftledning.mte har ellers ingen merknad til reguleringsplanen. Ønsker ikke å selge grunn til atkomstveg for utbygging av boliger i området vest for Norsjø hotell. Har egne planer avhengig av våre barns interesse for området. Dette ligger 5-10 år fram i tid. Kravet etterkommes med følgende bestemmelse: Boligene skal sikres mot støy, rystelser og strukturlyd fra jernbanen i henhold til gjeldende krav. Frisiktsoner reguleres inn. Planavgrensning legges i fylkesvegens sønder side 5m ut fra vegkant. Gateskap må flyttes som konsekvens av planen. Adkomst er flyttet som følge av dette.

11 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Plandokumenter Planen er utarbeidet som en detaljplan i tråd med PBL Planmaterialet består av plankart med tilhørende bestemmelser og denne beskrivelsen. Andre vedlegg: profiler av adkomstveg, snitt som viser plassering av bebyggelsen i terrenget. Kopi av merknader er oversendt kommunen tidligere. Kulturminneregistreringer blir gjennomført før vedtak. Rapporten vil dermed være del av 2. gangs behandling. Ved funn må planen omarbeides i samråde med Telemark Fylkeskommune. 4.2 Formål Formålet med planen er regulering av opp mot 16 leiligheter i blokkbebyggelse innenfor Balder Dahl as sin eiendom på Akkerhaugen. Leilighetsbyggene er ikke tegnet ut som prosjekt og det er kun prinsipper som ligger til grunn for plansaken. 4.3 Veg og parkeringsformål Adkomst til området foreslås fra Veltavegen i sør. Avkjøring legges som en utvidelse av eksisterende innkjøring til de to naboeiendommene, Gnr/Bnr 50/60 og 59/33. Vegen vil gå opp på nivå med eplehagen, videre legges den inn i en sving opp til et andre byggeplatå. Avkjøring til hotellets bolighus ved Veltavegen opprettholdes. Adkomstvegen reguleres med 8m regulert bredde som kan gi 4,5m vegbredde. Dette gir mulighet for at to personbiler kan møtes. Snuplass legges ved innkjøring til blokk 2 og det reguleres kjørbar gangveg videre til leiligheter i blokk 2. Adkomsten har en maks stigning på 8,3%. Det gir akseptable stigningsforhold, men ikke universell utforming. Dette kan forsvares fordi tilgjengligheten i området generelt (Veltavegen ) ikke tilfredstiller 5% som er den ideelle stigningsprosenten. Ved utbygging av første trinn blokk 1 er det ikke krav til å etablere kjøreveg helt opp til regulert snuplass. Det kan etableres kjøreveg kun opp til disse boligene i blokk 1 med snuplass og kobling mot eksisterende gangveg. Parkering: Det reguleres 1,5 parkeringsplasser pr leilighet. Parkering skal fortrinnsvis skje i parkeringskjeller/halvetasje under boligene. 4.4 Bygningsstruktur,utnyttelse, form og uttrykk: Plankartet viser to boligblokker (blokk 1 og blokk 2). Blokkene er delt i 4 enheter. Boligbebyggelsen som er illustrert på plankartet er retningsgivende ikke styrende for bebyggelsen. Parkering for 4 gjesteplasser og evt. behov for svalgang gir BYA i planen opp mot maks 30%. Byggegrenser er vist på plankartet. Høyder Det har vært nødvendig sette maks kotehøyde på møne og gesims som begrensning på høyder. Dette er nødvendig for å unngå usiktskygge mot vannet for bebyggelsen som ligger ibakkant. Makshøyden er satt til kote 57. Huset i bakkant har førsteetasjeplan på denne høyden. I tillegg kreves det variasjon på høyder innenfor bebyggelsen slik at mønet ikke blir liggende jevnt på kote 57. Det samme forholdet gjelder BB1 i forholdet til BB2. Innenfor BB2 vil 2 etasje ligge i utstiktsskygge men med glimt østover og vestover.

12 Møteretning bestemmes ikke. Bakgrunnen er behovet for en variert mønelinje og behovet for å benytte mønehøyden innvendig. Eksisterende bebyggelse i området har ikke konsekvent møneretning med terreng. 4.5 Lekeplassen Det etableres en lekeplass vest i området med universell adkomst fra begge boligblokker. Lekeplassen må bygges opp slik at området blir flatt. 4.6 Universell utforming Landskapet boligene ligger i er for bratt for å få tilfredsstillende universell utforming til butikk og skole. Boligblokk i 3 etasjer med boliger over to etasjer og garasje i kjeller vil ha krav om heis. Det vil dermed være krav om universell utforming av leilighetene ifølge Teknisk forskrift. Lekeplass er tilgjenglig fra leilighetene. 4.7 Utbyggingsrekkefølge og trinnvis utbygging. Infrastruktur, veg vann og avløp, gangveger, grøntområder, lekeplass sikres gjennomføring gjennom rekkefølgebestemmelsene i planen. Planen gir mulighet for at BB1 kan bygges før VEG 2 er etablert helt opp til BB Renovasjonsområde: Renovasjon skal integreres i bebyggelsen. Sist datert 19.januar-2012