UTVIKLINGSPARTNER partner søkes for eiendomsutvikling i Bjørvika

Transkript

1 UTVIKLINGSPARTNER partner søkes for eiendomsutvikling i Bjørvika DEICHMAN-AKSEN HAV Eiendom AS Informasjonsmøte 12. mai 2009, Oslo Plaza Deichmantomta_Prospekt.indd :35:00

2 HAV Eiendom AS HAV Eiendom AS eier en stor del av arealene i Bjørvika. Selskapets eiendommer utgjør omlag 156 dekar, og kan etter gjeldende reguleringsplan bebygges med ca m2 T-BRA. Gjennom sitt eierskap har HAV Eiendom ansvaret for å utvikle de tidligere havnearealene i Bjørvika, og selskapet har som ambisjon å delta aktivt i utvilklingen av denne delen av Oslos havnefront. 27. mai 2008 signerte Oslo kommune ved Kulturetaten og HAV Eiendom en avtale om etablering av nytt Munch-museum med Stenersenmuseet samlinger og det Deichmanske bibliotek i Bjørvika. Avtalen ga partene ett år på å finne frem til et konsept for hver av de to kulturinstitusjonene, samt et grunnlag for omregulering av de to utviklingsområdene Munch-området og Deichman-aksen. Internasjonale plan- og designkonkurranser er gjennomført og vinnere av arkitektkonkurransene ble offentliggjort 27. mars Tre prosjekter ble innstilt som vinnere av Munch/Stenersen-konkurransen, og fire prosjekter ble innstilt som vinnere av Deichmankonkurransen. HAV Eiendoms styre og Oslo Havn KFs styre sluttet seg til de respektive juryenes innstillinger den 16. april 2009, og oversendte disse til Oslo Kommune for intern behandling i kommunen. Saken skal etter fremdriftsplanen oversendes Oslo bystyre 25. juni Det er planlagt for behandling i Oslo bystyre og endelig vedtak med valg av prosjekt i september HAV Eiendom ser frem til et spennende samarbeid med utviklingspartner og Oslo kommune om utviklingen av disse to fantastiske tomteområdene midt i Oslo sentrum. Utviklingspartner - målet for anskaffelsen Målet med anskaffelsen er å inngå en partneravtale med en leverandør/leverandørgruppe. Utviklingspartner skal sammen med HAV Eiendom i første omgang gjennomføre en planleggingsog utviklingsfase. Utviklingspartner skal være den drivende part i samarbeidsavtalen med HAV Eiendom. Prosjektet forutsettes gjennomført i 3 faser: 1. Planleggings- og utviklingsfase 2. Utbyggingsfase 3. Eie-, utleie- og driftsfase Utviklingspartner må ha kompetanse og kapasitet, alene eller sammen med andre til å gjennomføre og forvalte alle tre fasene. Fase 1 gjennomføres som et felles utviklingsprosjekt og omfatter planlegging og utvikling av eiendommene, samt omregulering til de formål som er planlagt og arbeidet frem til bebyggelsesplan er vedtatt. Dersom fase 1 går over i en utbyggingsfase skal utviklingspartner overta og betale for tomt/utbyggingsareal med bakgrunn i sin eierandel på 50%. HAV Eiendom skal ha rett til å avhende sin resterende eierandel på 50%,etter at området er godkjent regulert og bebyggelsesplan er vedtatt. 2 Prospekt Deichman-aksen Deichmantomta_Prospekt.indd :35:00

3 Partnermodell Før oppstart av en eventuell utbyggingsfase skal utviklingspartneren erverve 50% av bolig- og næringsprosjektet i Munch-området. HAV Eiendom forutsetter å eie resterende 50%. Partner skal delta med utviklingsfaglig kompetanse og sammen med HAV Eiendom sikre optimal utbygging, tilretteleggelse for kulturarealene og utnyttelse av det kommersielle utbyggingspotensialet. Kontrahering av utførende aktører/entreprenører skal skje fra partnerselskapet og følge regelverket for offentlige anskaffelser for de arealer som omfatter offentlige brukere. Det foreligger en opsjonsavtale mellom HAV Eiendom og Oslo kommune som åpner for følgende alternativer når det gjelder planlagte kulturarealer til Munch- museet og museet for Stenersensamlingene: Oslo kommune kan velge at HAV Eiendom og/eller utviklingspartneren skal planlegge, prosjektere og administrere utbyggingen av kulturbygg(ene) dersom Oslo kommune ønsker å erverve (leie eller kjøpe) et ferdig realisert kulturbygg. Oslo Kommune kan velge å leie et ferdig utbygd kulturbygg. Dersom Oslo kommune velger en slik løsning, vil Oslo kommune inngå en avtale med HAV Eiendom/ utviklingspartneren om finansiering, utleie og eiendomsdrift av de ovennevnte institusjoner. Oslo kommune kan velge å kjøpe prosjektadministrative tjenester (prosjektledelse, planarbeid og prosjektering) fra utviklingspartner, dersom Oslo kommune velger å kjøpe eller leie tomt fra HAV Eiendom for deretter å utbygge i egen regi. For de deler av prosjektet som eventuelt vil omfatte Oslo kommunes arealer må utviklingspartner gjennom utbyggingsselskapet følge lov om offentlige anskaffelser. 3 Deichmantomta_Prospekt.indd :35:00

4 Utviklingsområde Deichman-aksen Utbyggingsfelt A8 og A9 Reguleringsbegrensningene er gjengitt i forhold til gjeldende regulering, S-4099 Bjørvika-Bispevika-Lohavn. Området vil bli omregulert i samsvar vinnerutkastet i konkurransen om Deichman-aksen. Regulert utnyttelsespotensial: m 2 BRA Feltarealer samlet: 8.660m 2 Biblioteksformål: m 2 BTA /ca m 2 BRA Kommersielle arealer: Ca m 2 BRA (differanse utnyttelsespotensial/ biblioteksareal) Deichmantomta_Prospekt.indd :35:00

5 Felt A8 Feltareal: 3.194m 2 Utnyttelse: m2 BRA Reguleringsformål: forretning, kontor, hotell, bevertning, allmennyttig formål (kultur, undervisning, idrett, serviceanlegg, småbåthavn) og garasjeanlegg Felt A9 Feltareal: 5.466m 2 Utnyttelse: m 2 T-BRA Reguleringsformål: forretning, kontor, hotell, bevertning, allmennyttig formål (kultur, undervisning, idrett, serviceanlegg, småbåthavn) og garasjeanlegg 5 Deichmantomta_Prospekt.indd :35:01

6 Arkitektkonkurransens vinnere Juryen i plan- og designkonkurransen har hatt mandat til å kåre vinner og inntil tre andre rangerte prosjekter. Konkurransevinner DIAGONALE Lund Hagem og Atelier Oslo (Norge) Arkitekt: Lund Hagem AS og Atelier Oslo AS, Norge Landskapsarkitekt: Agence Ter, Tyskland Rådgiver bygg: Florian Kosche, Norge Energikonsulent: KanEnergi AS, Norge Visjonen er å skape et bibliotekbygg som tilbyr et mangfold av media- og leseropplevelser i en bygning med masse lys, luft og utsikt mot gatelivet utenfor, mot fjorden og mot byens omringende åser. Biblioteket har et vertikalt fordelingsprinsipp, men med kun fem etasjer pluss kjeller. En utkragning over gata mellom feltene A8 og 9 gjør det mulig å oppfylle arealkravet. Et spesielt element er lyssjakta som skaper et intrikat system av vertikale rom mellom tak og bakke. Biblioteket har front mot Operaallmenningen med et diagonalt kutt som føyer seg etter kravet om siktlinje mellom sentralstasjonen og operaen. Felt A9 er delt i to kvartal av en diagonalgate som gir rom for plasser mot de tilstøtende hovedgatene. Løsningen gir stort rom for variert aktivitet på gateplan. De to kvartalene kan romme varierte program. 6 Prospekt Deichman-aksen Deichmantomta_Prospekt.indd :35:05

7 7 Deichmantomta_Prospekt.indd :35:13

8 Materialbruk 80% av fasaden beskrives som semi-translucent laget av både gjennomskinnelig isolasjon (K-verdi 0,3 W/m2K) og glass. Det har høyere kvalitet i forhold til varmetap enn glass. Resten av fasaden er glass. Materialstrategien er beskrevet i generelle vendinger og få prosjektspesifikke løsninger er vist. Kalwall-fasadens produsent presenterer mangelfull informasjon på hjemmesidene for at det går an å vurdere materialet med nøyaktighet. Forslaget beskriver Kalwall med en K-verdi på 0,3 W/m2K, men vi noterer oss at en K-verdi på 0,12 W/m2K benyttes I grunnlaget for energiberegningene. Avviket vil ha negativ virkning på prosjektets beregnede energiforbruk. Beskrivelsen av de valgte materialene er knapp, men de som er beskrevet har potensial til å oppfylle konkurransens miljømål. Kalwall er ikke vurdert i detalj. Med unntak av Kalwall er det få innovative materialvalg, og miljøstrategien er meget generell på materialbruken. Fasadekonstruksjonen er utilstrekkelig dokumentert. Holistisk tilnærming andre forhold Forslagets inndeling i tre bygningskompleks gir lett gjenkjennelige atkomster, god fotgjengerflyt og desentralisert sykkelparkering. Forslaget viser ikke noe system for avfallshandtering, men en kan anta at disse er lagt til kjellernivået. Det kan gi konflikter med kinoareal. Utomhusarealene er beskrevet og vist som harde overflater (granitt). Forslaget er mangelfullt i grønnstruktur, unntatt der en beskriver en lineær skog mellom biblioteket og Akerselva. Miljøbeskrivelsene mangler generelt detaljer. Temaene beskrives bare generelt og med svake konsekvensdrøftinger. Dette kan og bør imidlertid bli utbedret i den følgende prosjektutviklingsprosessen. 8 Materials 80% of the facade is described as semi-translucent, made of both translucent insulation (U-value 0,3 W/m2K) and glass. This has higher quality regarding heat loss than glass. The rest of the façade is glass. The material strategy is described in general terms and few projectspecific solutions are presented. The Kalwall facade is a foamed and bonded translucent product, but insufficient data are presented on the manufacturer s website to accurately assess the material. We note that the project describes Kalwall with a U-value of 0,3 W/m2K, but that a U-value of 0,12 W/m2K for external walls is used in the underlay for the energy calculations. This discrepancy will adversely affect the calculated energy consumption of the project. There is a limited description of chosen materials, but those described have the potential to fulfill the competition s environmental goals. Kalwall has not been assessed in detail. There are few innovative material choices apart from Kalwall, and the environmental strategy is very general in terms of materials. Facade construction is insufficiently documented. Holistic approach other aspects The proposal s division in three building blocks allows for easily identifiable access, good pedestrian communication and decentralized bicycle parking. No system for solid waste management is shown, but one can assume that these are located on basement levels. There may be a conflict with large areas for cinema etc on the sublevel. The outdoors areas are described and shown as hard surfaces (granite). The proposal is lacking in continuous green structures, except describing a linear forest between the library and the river. The environmental description is generally lacking in detail. The themes are described only in general terms and with weak impact discussions. This, however, can and should be amended in the following project development process. Prospekt Deichman-aksen Deichmantomta_Prospekt.indd :35:16

9 2.pris MEETING PLACE / DIVERSITY Schmidt Hammer Lassen (Danmark) Arkitekt: Ingeniør/ bærekraft: Landskap: schmidt Hammer Lassen, Danmark Werner Sobek Stuttgart GmbH & Co. KG schmidt Hammer Lassen k/s Operaen og sentralstasjonen skaper en privilegert beliggenhet for biblioteket. Det bør kunne bli et skjellsettende møtested for både innbyggere og besøkende. Derfor er biblioteket lagt mot Operaallmenningen. Atkomsttorget er formet av det utkragete hjørnet, skapt for å tilfredsstille siktlinjekravet. Innefor spenner biblioteket over åtte etasjer med et komplekst utformet atrium fra golv til tak. I tillegg ligger bibliotekfunksjoner i underetasjen. Bygningen er hovedsakelig lukket med glassvegger som gir utsikt mot allmenningen og fjorden, og innsyn til bibliotekets interiør. Fasadene er formgitt med et motiv av glasskuber som gir assosiasjoner til strukturalistiske prinsipp. De kommersielle elementene på felt A9 er organisert som to konvensjonelle kvartal med atrier, noe som gir fleksibilitet for programmering og bruk. Alle tre bygningskropper er bundet sammen av et felles torggolv som også inkluderer vannbassenget på allmenningen. 9 Deichmantomta_Prospekt.indd :35:16

10 4.pris BETWEEN David Chipperfield Architects / DivA (England/Norge) Hovedansvarlig Arkitekt: David Chipperfield Architects I samarbeid med: Diva arkitekter, Oslo Landskapsarkitekt: Bjørbekk & Lindheim, Oslo Rådgivende ing. bygg: Adams Kara Taylor, London Rådgivende ing. VVS, elektro: Arup London Office, London Brann konsulent: Rambøll Norge AS, Norge Biblioteket består av flere irregulære etasjeplan, samlet innenfor et enkelt og klar volum på felt A8. Den ytre huden er en dobbelt glassfasade. Etasjene gir et dynamisk indre landskap av ulike plan, balkonger og terrasser, og tilbyr flott utsikt mot de ytre omgivelsene. Biblioteket er uavhengig av de kommersielle funksjonene på felt A9, som her er vist skjematisk som to konvensjonelle bykvartal med stor fleksibel troverdighet. Hensikten er å sikre at det offentlige programmet til biblioteket og de kommersielle utviklingsdelene ikke blandes sammen eller blir kompromittert. 10 Prospekt Deichman-aksen Deichmantomta_Prospekt.indd :35:21

11 4.pris INTERMEZZO Snøhetta (Norge) Arkitekt: Snøhetta AS, Norge Landskapsarkitekt: Snøhetta AS, Norge Rågivende ingeniør: Buro Happold, England Botaniker: Tanaquil Enzenberger, Norge Kunstner: Jorunn Sannes, Norge Dette forslaget tilhører kategorien som løser biblioteket ved å la det spenne over begge utbyggingsfeltene. Men biblioteket strekkes ikke helt til den østre allmenningen, det gjør bare rampa som former biblioteket i den store hovedhallen. I øst ligger to tårn som rommer hoveddelen av det kommersielle programmet. Hovedbygningen er en lang grønn hall dekket med eføy eller andre planter som skal gi et eviggrønt utseende. På den vestre enden er fronten skåret diagonalt for imøtekommer siktlinjekrav. På den måten vender hallen seg mot sør. Bakkeplanet har butikker og kommersielle tilbud langs de to hovedgatene. Tverrgata er løst som en tunnel gjennom hallen, slik også en fotgjengerforbindelse i østre del er det. Bibliotekgolvet utgjøres av den kurvete rampa, med en slags ryggrad som rommer sekundære biblioteksfunksjoner. 11 Deichmantomta_Prospekt.indd :35:28

12 Denne brosjyren er printet på miljøvennlig papir. HAV Eiendom AS, Paulsenkaia, 0150 Oslo Deichmantomta_Prospekt.indd :35:28