Nord-Aurdal kommune Utvalgssak

Transkript

1 Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 08/10576 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Planutvalget /09 WESKNU Planutvalget /09 WESKNU Reguleringsplan for Strandefjorden panorama Saksordfører: Geirr Stende Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID Strandefjorden_panorama_snitt.pdf Strandefjorden_panorama_veigeometri.pdf Planbestemmelser til reguleringsplan Strandefjorden Panorama pdf Reguleringsplan Strandefjorden REV D.PDF Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 U Norgesgruppen v/bjørn Amundsen; esten@solvangbygg.no Reguleringsplan for Strandefjorden panorama 8 I Solvang Byggeprosjekt AS Strandefjorden Panorama AS - varsel om igangsetting av planarbeid 9 I Valdres Flyklubb Valdres Flyklubb - merknad til regulering av området rundt JVBtomta 10 U Solvang Byggeprosjekt AS Reguleringsplan for Strandefjorden panorama 1

2 11 I Solvang Byggprosjekt AS Vedr.reguleringsplan JVB-tomta 12 U jan-roger@solvangbygg.no Tilbakemelding på plan for Strandefjorden panorama 2 I Solvang Byggprosjekt AS Forslag til reguleringsplan for JVB tomta 3 U Solvang Byggprosjekt AS Forslag til reguleringsplan for JVB tomta 7 U Solvang Byggprosjekt AS Reguleringsplan for Strandefjorden panorama - tilbakemelding på planutkast 4 I Solvang Byggeprosjekt AS Solvang Byggeprosjekt - Reguleringsplan for Strandefjorden panorama 13 I Solvang Byggprosjekt AS Vedr. reguleringsplan JVB tomta for forslagstiller Strandefjorden panorama 5 I Solvang Byggprosjekt AS Reguleringsplan Strandefjorden Panorama 6 U Solvang Byggprosjekt AS Reguleringsplan for Strandefjorden panorama 15 I NorgesGruppen Innland AS NorgesGruppen Innland - reguleringsplan for Strandefjorden Panorama 17 I Norgani Hotels AS Norgani Hotels - Vedr. reg.plan for Strandefjorden Panorama i Fagernes sentrum 18 I Solvang Byggprosjekt AS Solvang Byggprosjekt - Reguleringsplan Strandefjorden panorama Saksopplysninger: Solvang Byggprosjekt AS har utarbeidet et planforslag på vegne av Strandafjorden Panorama AS. Hensikten med planen er å tilrettelegge for utbygging av forretninger, kontorer og boliger med tilhørende anlegg. 2

3 Figur 1: Planområdet PLANSTATUS Figur 2: Reguleringsplan for Fagernes sentrum viser at området er regulert til friområde, forretning, parkering og offentlige g/s-veger. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3

4 Figur 3: Den offentlige p-plassen ved Shell er ferdig opparbeidet, og er omrammet av bjørkerekker. Figur 4: Sør i planområdet er det opparbeidet isveg/atkomstveg til vannet. Figur 5: G/S-vegen nord i planområdet går parallelt med Jernbanegata. Figur 6: Eksisterende atkomst til p-plassen/jvbtomta sett fra øst. Figur 7: Mellom hotellet og JVB-hallen er det en korridor ned til fjorden. Korridoren er ikke tilrettelagt for gående. Figur 8: Planområdet grenser til eksisterende g/sveg på nedsiden av hotellet. Eiendomsforhold Planområdet består av følgende eiendommer: 4

5 G.nr / B.nr Hjemmelshaver 25/244 Strandefjorden panorama AS 25/251, 25/85 Nord-Aurdal kommune 25/1 Per Einar Tveit 25/96 Norgani Fagernes turisthotell AS Eiendomsforhold som kan komplisere gjennomføring av planen Det skal i den nye planen settes av et nytt område til erstatning for den gamle Shell tomten, dette er også nevnt i et referat fra jordskifterettsmøte for området. Dette er et område hotellet ønsker å benytte til parkering, og det er foreslått regulert til areal for felles parkering for hotellets eiendommer, adkomst for felles parkering, samt gang- og sykkelveg ned til fjorden. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Området grenser mot Strandafjorden i sør, Fagernes Hotell i vest, bensinstasjon i øst og fv. 274 (Jernbanevegen) i nord. Terrengforhold, landskap, vegetasjon Terrenghøyder er i hovedsak ment bevart som det er i dag med mindre justeringer som oppbygd parkeringsareal og fjerning av gamle Shell-tomta slik at dette området kommer på nivå med tomten ellers. Planforslaget legger opp til at den midterste atkomsten flyttes lenger øst på området i forhold til dagens avkjøring til fv.274. Eksisterende vegetasjon mellom dagens parkeringsplass og fjorden bevares, beplantning ved og rundt ny bebyggelse skal vises i en detaljert utomhusplan for området som må godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. Arealbruk Planforslaget legger opp til etablering av forretninger, kontorer og boliger med tilhørende anlegg på området. Det er satt av et område til erstatning for tidligere gamle Shell-tomta, samt en g/s-korridor langs eksisterende atkomstvei ned til sjøen. Ny bebyggelse i planen er trukket ned mot fjorden. Utbygger begrunner dette med at parkeringsarealer og trafikk til forretninger da vil ligge mot Jernbanegata slik at trafikken i hovedsak vil ligge på nordsiden av leiligheter mens det på sørsiden blir et roligere område, hvor det kan etableres stille uteområder for leiligheter skjermet mot trafikkstøy, og med en flott utsikt over fjorden og ikke ett trafikkert parkeringsområde. På denne måten får også forretninger og kontorer profilert seg med gode parkeringsmuligheter ut mot Jernbanegata. Bygninger blir liggende på linje med bygninger på naboeiendommen (Hotellet). Område lengst øst i planen er satt av til offentlige parkeringsplasser og etablering av ny atkomst til området. Ny avkjørsel til området er flyttet lenger mot øst på området i forhold til eksisterende avkjørsel. Dette er gjort for bedre å kunne utnytte tomten til parkering og ønsket bebyggelse, samtidig som en får et kryss felles med avkjørsel mot nord fra Jernbanegata, og ikke to t-kryss tett etter hverandre som ved eksisterende situasjon. Det er satt av arealer til park for etablering av grøntareal langs gang- og sykkelveg. Områdets bruk og egnethet til lek og opphold 5

6 I området for boligformål skal det opparbeides lekeplass etter bestemmelsene i planen. Det skal opparbeides gang- og sykkelveg i området i tilknytning til eksisterende gang- og sykkelveier, med atkomst til fine turarealer og andre områder med mulighet for lek og opphold. Miljøbelastninger Området er utsatt for trafikkstøy fra Jernbanegata og flom fra Strandefjorden. Planforslaget legger opp til at dette skal bli tatt hensyn til ved prosjektering av bebyggelsen i området. Kulturlandskap og kulturminner Det er ikke påvist automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Valdres den Den ble brev sendt ut til naboer og aktuelle høringsinstanser. Det er avholdt møter med kommunen i forbindelse med planarbeidet og møte med Norgani Fagernes turisthotell for ivaretakelse av hotellets interesser i planen. Forslagsstiller har vært i dialog med nabo Per Einar Tveit i forbindelse med at deler av hans eiendom inngikk planen som et område for småbåtanlegg. Dette området og formålet har blitt tatt ut av planforslaget. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER 1. NVE, brev av Det henvises til retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag, hvor det ikke skal etableres bebyggelse i områder som ligger lavere enn høyde for en flom med gjentaksintervall 200 år (200-årsflom). De ber om at flomforholdene blir vurdert i forbindelse med utarbeidelse av planen. Kommentar fra forslagsstiller av planen: Krav som blir gjeldende her blir ivaretatt og nødvendige tiltak blir vurdert. Endelige løsninger som eventuelt blir nødvendig for å sikre seg i forhold til flomfare skal være godkjent av kommunen før det gis en byggetillatelse på området. 2. Prosjekt stedsutvikling v/hilde Tveiten Døvre, brev av Orientering om stedsutviklingsprosjektet, hvor hovedmålet er å utvikle et trivelig og levende regionsenter i Valdres som vil øke attraktiviteten for eksisterende og nye innbyggere, næringsliv, handlene, turister og besøkende. Strandlinja utenfor JVB-tomta er et av områdene som går inn i prosjektets planer. Hun ber om et møte med forslagsstillerne av reguleringsplanen for å komme i dialog om hva stedsutviklingsprosjektet kan bidra med, og for å koordinere tiltak og arbeid på best mulig måte. Kommentar fra forslagsstiller av planen: 6

7 Vi er blitt kontaktet av Valdres Næringshage as i forbindelse med Prosjekt Stedsutvikling, regionsenter Fagernes, men her er ikke gjort noe mer samarbeid, dette kan vurderes senere i utvikling og utformingen av området. 3. Statens vegvesen, brev av Det må avsettes en regulert byggegrense mot veg den generelle byggegrensen langs fylkesveg er i veglovens 29 satt til 15 meter målt fra vegens midtlinje. De viser til retningslinjer for vegtrafikkstøy T Det må framgå av reguleringsbestemmelsene at før brukstillatelse gis, må støytiltak i henhold til regelverk være utført. Sikttrekant skal inngå i reguleringsplanen minimum 6 x 45 meter. Atkomsten skal utformes i henhold til Hb 017 og Hb 263. Kommentar fra forslagsstiller av planen: Det er tatt hensyn til avstander og frisiktsoner i planen. 4. Valdres energiverk, brev av Valdres energiverk har ikke kapasitet i eksisterende lavspentnett til å forsyne planområdet med strøm. Den trafokiosken som står på området i dag er lett flyttbar. Det må avklares hvorvidt det skal satses på frittstående trafokiosk eller rom for trafo i bygg. Kommentar fra forslagsstiller av planen: Her må det vurderes tiltak når effektbehov for godkjente tiltak i området er klart. Vurdering: Her følger administrasjonens vurdering av temaene arealbruk, trafikkforhold, utnyttelsesgrad, estetikk, utbyggingsrekkefølge, forurensning, naturbasert sårbarhet, ENØK og klubbhytte for Valdres Flyklubb. Arealbruk For å skape mer liv i Fagernes sentrum etter arbeidstid, er det viktig at det tilrettelegges for boliger i sentrum. Det er derfor positivt at planforslaget legger opp til forretninger på bakkeplan, og boliger/kontor i de øvrige tre etasjene. Gangavstand til sentrum, parken og til barne- og ungdomsskole, tilsier at området er egnet til boliger. Det er også positivt at planforslaget ivaretar g/s-veg langs fjorden og med kobling opp til Jernbanevegen. Det er uheldig at planforslaget innebærer å sanere vekk ca halvparten av de offentlige parkeringsplassene ved Shell. 7

8 Figur 9: Planforslaget viser at eksisterende atkomst til p-plassen/jvb-tomta skal flyttes ca 20 m østover. Det er et problem for handelsnæringen på Fagernes at den 3-timers soneparkeringen i sentrum ikke blir respektert av de som jobber i sentrum. Det er et ønske om en bedre oppfølging av 3- timersgrensen i sentrum, men dette forutsetter en tilfredsstillende kapasitet i Fagernes for langtidsparkeringsplasser. Parkeringsplassen ved Shell er den største offentlige p-plassen i Fagernes, og det er derfor uheldig hvis store deler av denne plassen saneres vekk. Administrasjonen mener det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig), og at den midterste atkomstvegen derfor bør tas ut av planen, slik at de offentlige parkeringsplassene beholdes. Administrasjonen mener en for stor del av uteområdene er reservert for parkering. Med unntak av 230 m2 avsatt til lekeareal, vil uteområdene i hovedsak bestå av parkeringsplasser og vegareal. Det er avsatt et 1 meter bredt parkbeltet i overkant av gang/sykkel-vegen langs Strandefjorden, men dette arealet vil i praksis fungere som en vegskulder. Krav om parkering i bygget bør innarbeides i bestemmelsene. Parkering i bygget for boligene/ansatte i bygget vil hindre at beboerne/ansatte parkerer på plasser reservert for forretningskundene, samt medføre at uteområdene kan benyttes til andre formål enn til parkering. Krav om parkering i bygget vil være et fordyrende element for utbygger. For at prosjektet skal være gjennomførbart, kan man ikke både kreve parkering i bygget og et lavt bygg. Som følge av at planforslaget legger opp til et bygg på fire etasjer (19 meter høyt), tilsier dette at bygget bør kunne realiseres til tross for et krav om parkering i bygget. Byggets plassering 8

9 På innlandsbykonferansen, som ble avholdt på Fagernes september 2009, ble det av arkitekt Ketil Kiran påpekt at Er det noe som slår en besøkende som kommer til Fagernes utenom de mest hektiske sommermånedene, så er det fraværet av virksomhet og hektisk aktivitet, fraværet av en puls og rytme som kan sies å høre byen til. Han mente at dette i hovedsak skyldtes at de møteplassene i Fagernes som er planlagt eller allerede etablert, ligger slik til at de ikke blir naturlige arenaer for det sosiale livet som byen kan romme, rett og slett fordi de ikke blir eksponert for de menneskestrømmene som tross alt finnes i byen. De virksomhetene i byen som genererer tilstrekkelig aktivitet til å befolke offentlige byrom, i praksis kjøpesentrene, er plassert og organisert uten tanke på den betydningen de kunne hatt for å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene. Planforslaget legger opp til at bygget skal trekkes helt ned mot Strandefjorden. Utbygger begrunner byggets plassering med at parkeringsarealer og trafikk til forretninger da vil ligge mot Jernbanegata slik at trafikken i hovedsak vil ligge på nordsiden av leiligheter mens det på sørsiden blir et roligere område, hvor det kan etableres stille uteområder for leiligheter skjermet mot trafikkstøy. Administrasjonen mener planforslaget i liten grad gir mulighet for å etablere stille uteområder for leiligheter på sydsiden av bygget, siden bygget er foreslått plassert inntil 5 m fra g/s-vegen, samt at det legges opp til mange parkeringsplasser også på sydsiden av bygget. Ved å plassere bygget nede ved fjorden, og med en parkeringsplass mellom bygget og Jernbanegata/sentrum, mener administrasjonen at bygget i liten grad vil bidra til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene. Planforslaget viser at bygget vil stå inntil 5 m fra g/svegen ved Strandefjorden, noe som vil virke visuelt trangt. Byggets plassering nede ved fjorden utnytter i liten grad tomtas mulighet for mye solinnstråling. Bestemmelsene åpner for at bygget kan være 19 meter høyt, noe som vil medføre at store deler av tomta vil ligge i skyggen. Administrasjonen mener at bygget må flyttes nordover mot Jernbanevegen, for at bygget i større grad kan bidra til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene, for å få mest mulig solinnstråling på tomta, og for at bygget skal skjerme uteområdene på tomta mot støy fra Jernbanegata og nordavind. Gang, leke- og oppholdsarealer Det er positivt at planforslaget har avsatt et lekeområde på solsiden, vindskjermet og i nærheten av parken og til den offentlige g/s-vegen langs Strandefjorden, men det er uheldig for barnas sikkerhet at parkeringsareal plasseres tett inntil lekearealet. Lekearealet har i plankartet en størrelse på 230 m2, mens det i bestemmelsene står at lekeplassen skal være på minimum 100m2. Administrasjonen mener det ikke er tilstrekkelig å avsette 100 m2 lekeareal til alle de leilighetene som planforslaget åpner for. Det er gode leke- og oppholdsarealer i nærheten av planområdet (parken, museet, vesle-øya), men det må uansett avsettes gode lekearealer i nærmiljøet til nye leiligheter. Dette fordi de minste barna holder seg rett ved hjemmet og barn på 5-6 år oppholder seg hovedsaklig mindre enn 100 meter fra egen inngangsdør (kilde: Miljøverndepartementet, Rundskriv T-2/08). Kravet i bestemmelsene til minimumsareal til lekeområde bør derfor økes til minimum 230 m2, slik at dette blir i overensstemmelse med avsatt område i plankartet. 9

10 Kommunes kontaktperson for barn og oppvekst har gitt innspill om at det bør bakes inn i bestemmelsene at et minimumsareal pr. leilighet skal avsettes til felles uteoppholdsareal/lekeområde. Administrasjonen anbefaler at dette minimumsarealet settes til 40 m2 pr. leilighet. Planforslaget ivaretar g/s-veg langs fjorden og med kobling opp til fortauet ved Jernbanevegen. G/S-vegen langs fjorden blir tilknyttet eksisterende gang- og sykkelveg. Det er svært positivt at det legges opp til sammenhengende gang- og sykkelveier med tilhørende grøntanlegg. Planutkastet har i liten grad vektlagt universell utforming. Krav om universell utforming bør derfor innarbeides i planen. For eksempel: Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelige for allmennheten skal utformes etter prinsippet om universell utforming. For å hindre sanering av de offentlige p- plassene ved Shell, anbefaler administrasjonen at gangvegen på kommunens eiendom flyttes på sydsiden av bjørke-rekka. Dette vil kreve noe utfyllinger i Strandefjorden, eventuelt at gangvegen etableres som en brygge. Grunnet manglende kapasitet ved eksisterende småbåthavn i parken, mener administrasjonen at det må reguleres inn en privat småbåthavn ved eksisterende isveg/atkomstveg til Strandefjorden. Figur 10: Sør i planområdet er det opparbeidet en bjørke-rekke ved den offentlige p-plassen, og isveg/atkomstveg til vannet. Området ved isvegen er derfor egnet til privat småbåthavn. Trafikkforhold Forslagstiller av planen har kontaktet Statens vegvesen angående trafikktall for Jernbanevegen. Vegvesenet hadde ikke konkrete målinger av trafikken i Jernbanevegen, men de antok at ÅDT (årsdøgnstrafikken = antall kjøretøy i løpet av året dividert med 365 dager) for veien var på ca Utbyggingen vil medføre en økning i trafikken på Jernbanegata. Vegbredder, vegskuldre, gangarealer etc. er prosjektert etter vegnormalene til Statens vegvesen. Planforslaget viser at eksisterende atkomst til p-plassen/jvb-tomta skal flyttes ca 20 m østover. Forslagsstiller av planer begrunner dette med at ved å flytte avkjørselen vil man bedre kunne utnytte tomten til parkering og ønsket bebyggelse, samtidig som en får et kryss felles med avkjørsel mot nord fra Jernbanegata, og ikke to t-kryss tett etter hverandre som ved eksisterende situasjon. Administrasjonen mener at det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig), og at den midterste atkomstvegen tas ut av planen av hensyn til å bevare de offentlige p-plassene ved Shell. 10

11 Framtidige beboere i de planlagte leilighetene vil ha kort veg til nærbutikk (samme bygget) og til skole/barnehage. Det er sammenhengende fortau fra nytt leilighetsbygg til Fagernes barneskole, men barna må krysset både Jernbanevegen og E16 på veg til skolen. Utnyttelsesgrad og estetikk Det er positivt at planforslaget legger opp til en høy utnyttelsesgrad, siden tomta er beliggende i Fagernes sentrum. Planforslaget åpner for et bygg med mønehøyde inntil 19 m målt fra gjennomsnittlig terrengnivå. Til sammenligning kan det nevnes at hotellet har en høyde på ca 16 meter. Administrasjonen mener at det er viktig for Fagernes sentrum at det stiller krav om parkering i bygget, og at utbygger derfor må få anledning til å sette opp et bygg på 19 meter, slik at prosjektet lar seg gjennomføre økonomisk. Det er laget et oppriss av bygning som viser ca. høyde på tenkt bebyggelse i forhold til Hotellet. Siden tomta er meget sentralt plassert i Fagernes, er det viktig at estetikk, materialbruk og detaljutforming vektlegges. Det er i bestemmelsene stilt krav om at bebyggelsen i hovedsak skal utformes med valmtaks-, pulttaks- eller saltaksløsninger eller en kombinasjon av disse takløsningene, takvinkel ikke mindre enn 15 grader, og at bygningers form og materialvalg skal utformes slik at det er tilpasset byggeskikken i Fagernes. Administrasjonen mener bestemmelsen til takvinkler/løsninger er bra. Bestemmelsen om at bygget skal tilpasses byggeskikken i Fagernes er noe diffus, da det ikke eksisterer en særegen byggeskikk i Fagernes. Administrasjonen mener denne bestemmelsen bør erstattes med en bestemmelse om at det skal legges spesiell vekt på estetikk, materialbruk og detaljutforming og at dette både skal vurderes for hvert enkelt bygg i seg selv og opp mot omgivelsene. Oppsetting av skilt og reklame, vimpler, bannere og markiser skal sees i sammenheng med arkitektonisk utforming av bygget og omgivelsene. Utbyggingsrekkefølge Det er utarbeidet rekkefølgebestemmelser som sikrer at gang- og sykkelveg Jernbanegata og ned til Strandefjorden, samt gang og sykkelveg langs Strandefjorden, fra Hotell i vest og til kommunens eiendomsgrense i øst skal være ferdig opparbeidet før bebyggelse tas i bruk. Godkjente sikringstiltak med tilfredsstillende sikkerhet i forhold til flom og erosjon skal prosjekteres og godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse innenfor fareområde for flom. Planforslaget legger også opp til at det skal godkjennes en detaljert illustrasjonsplan for utomhusarealene før det gis byggetillatelse. Illustrasjonsplanen skal vise; parkeringsplasser, inn-utkjøringer, trafikksikre krysningspunkt med trafikksikrende tiltak, beplantning og grønn utforming, plassering av brannhydranter, sluker for overvann og fallretning for drenering av overvann. Administrasjonen mener denne illustrasjonsplanen i tillegg bør vise bebyggelse, materialvalg, %BYA, BRA, tomtegrense, hvordan universell utforming er ivaretatt, sykkelparkering. Forurensning, naturbasert sårbarhet og ENØK 11

12 Det er trafikkstøy fra Jernbanegata. Administrasjonen mener at nytt bygg bør plasseres ved Jernbanegata, slik at bygget vil skjerme uteområdene på tomta mot trafikkstøy. Det legges opp til at nødvendig støyisolering av bygget vurderes av lydteknikker og prosjekteres forbindelse med prosjekteringen ny bebyggelse. Området ligger innfor arealer med flomfare, noe som er angitt som fareområde i planen. Det er innarbeidet i bestemmelsene at sikringstiltak med tilfredsstillende sikkerhet i forhold til flom og erosjon skal prosjekteres og godkjennes av kommunen før det gis byggetillatelse. Utbygger legger opp til å måle radon/ stråling på området da det generelt er stor radonstråling i Fagernes. Tiltak vurderes før prosjektering av nybygg. Planforslaget legger ikke opp til krav om at energifleksible varmesystemer skal vurderes. Administrasjonen anbefaler at krav om å vurdere vannbåren varme bør innarbeides i planen jfr krav i ny TEK. For eksempel: Energirasjonaliserende tiltak skal vurderes før tillatelse til tiltak kan gis, herunder vurdering av klargjøring for vannbåren varme. Klubbhytte for Valdres Flyklubb Valdres Flyklubb har en klubbhytte og isveg nede ved Strandfjorden. Hytta brukes som base for organiserte klubbarrangementer på Strandefjorden, oppbevaring av lovpålagte papirer, nødvendig støtte- og sikkerhetsutstyr, og som godkjent skolelokale i klubbens skolegodkjennelse for sjøflyging. Figur 11: Oversiktskart hvor flyklubbens hytte og isvegen er avmerket. Figur 12: Det er tilstrekkelig areal på nedsiden av hytta til etablering av en g/s-veg langs Strandefjorden. Det er viktig at isvegen ned til fjorden kan brukes etter at g/s-vegen er etablert. Klubbhytta ligger delvis på kommunen sin eiendom og delvis på tomta til Strandefjorden panorama. I brev av poengterte administrasjonen ovenfor forslagsstillerne av planen, at kommunen vurderte at dagens lokalisering av klubbhytte og nedkjøring til fjorden ikke er til hinder for etablering av en g/s-veg langs Strandefjorden eller til etablering av leilighet/forretningsbygg. Det ble i brevet påpekt at klubbhytta og isvegen er viktig for sikkerhet og drift av Strandefjorden flyplass, isvegen er også nyttig for småbåteiere som nytter den til utsetting av båter, og at kommunen som grunneier derfor ikke har noen planer om å kreve at hytta og isvegen skal flyttes/rives. Det ble bedt om at dette ble ivaretatt ved utarbeidelse av reguleringsplanen. 12

13 Planforslaget forutsetter at klubbhytta rives, siden leilighets/forretningsbygg er foreslått plassert nede ved Strandefjorden. Det er i bestemmelsene åpnet for at flyklubben kan etablere nye lokaler/ bebyggelse eller benytte seg av lokaler i ny bebyggelse. Som nevnt i administrasjonens vurdering av arealbruk, så anbefales det at bygget etableres opp ved Jernbanegata av hensyn til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene, for å få mest mulig solinnstråling på tomta, og for at leilighets/forretningsbygg skal skjerme uteområdene på tomta mot støy fra Jernbanegata og nordavind. Dette vil medføre at flyklubbens hytte ikke vil komme i konflikt med bygget. Konklusjon: Administrasjonen mener at plankartet og bestemmelsene må revideres før planen kan legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: Planutvalget vedtar at forslag til reguleringsplan for Strandefjorden panorama må endres på følgende punkter: 1. Den midterste atkomstvegen tas ut av planen, for å hindre at store deler av den offentlige p-plassen ved Shell saneres vekk. Planutvalget mener det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig). 2. Gangvegen på kommunens eiendom sør for den off. p-plassen må flyttes på sydsiden av eksisterende bjørke-rekke. Dette for å hindre sanering av de offentlige p-plassene. 3. Bygget må flyttes nordover mot Jernbanevegen, for at bygget i større grad kan bidra til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene, for å få mest mulig solinnstråling på tomta, og for at bygget skal skjerme uteområdene på tomta mot støy fra Jernbanegata og nordavind. 4. Den private småbåthavna må inn igjen i planforslaget, grunnet manglende kapasitet ved eksisterende småbåthavn i parken. 5. Kravet i bestemmelsene til minimumsareal for lekeområde må økes til minimum 230 m2, slik at dette blir i overensstemmelse med avsatt område i plankartet. 6. For stor del av uteområdene er reservert for parkering. Det må bakes inn i bestemmelsene at minimum 40 m2 pr. leilighet skal avsettes til felles uteoppholdsareal/lekeområde innenfor planområdet. 7. Krav om parkering i bygget må innarbeides i bestemmelsene. 8. Krav om universell utforming må innarbeides i planen. Følgende fellesbestemmelse må innarbeides: Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelige for allmennheten skal utformes etter prinsippet om universell utforming. 9. Krav om å vurdere vannbåren varme må innarbeides i planen jfr krav i ny TEK. For eksempel: Energirasjonaliserende tiltak skal vurderes før tillatelse til tiltak kan gis, herunder vurdering av klargjøring for vannbåren varme. 10. Bestemmelsen om at bygget skal tilpasses byggeskikken i Fagernes erstattes av en bestemmelse om at det skal legges spesiell vekt på estetikk, materialbruk og detaljutforming og at dette både skal vurderes for hvert enkelt bygg i seg selv og opp mot omgivelsene. Oppsetting av skilt og reklame, vimpler, bannere og markiser skal sees i sammenheng med arkitektonisk utforming av bygget og omgivelsene. 11. Byggegrensene må trekkes inn mot bygget. 12. Pkt 14.1 i bestemmelsene endres til: I forbindelse med søknad om byggetillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det utarbeides en illustrasjonsplan i målestokk 1:

14 med følgende dokumentasjon som skal legges fram og godkjennes av kommunen: parkeringsplasser (inkludert sykkelparkering), inn-utkjøringer, trafikksikre krysningspunkt med trafikksikrende tiltak, beplantning og grønn utforming, plassering av brannhydranter, sluker for overvann og fallretning for drenering av overvann, ny bebyggelse, materialvalg, %BYA, BRA, tomtegrense, hvordan universell utforming er ivaretatt. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens , når planen er endret som beskrevet i ovennevnte punkter Planutvalget Forslag til endringer i planen ble gjennomgått punkt for punkt. Administrasjonen fikk fullmakt til å redigere/innarbeide de omforente forslag til endringer som fremkom i møtet. Planutvalget fremmet følgende omforente forslag til vedtak: Planutvalget vedtar at forslag til reguleringsplan for Strandefjorden panorama må endres på følgende punkter: 1. Den midterste atkomstvegen tas ut av planen, for å hindre at store deler av den offentlige p-plassen ved Shell saneres vekk. Planutvalget mener det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig). 2. Gangvegen på kommunens eiendom sør for den off. p-plassen må flyttes på sydsiden av eksisterende bjørke-rekke. Dette for å hindre sanering av de offentlige p-plassene. 3. Bygget må flyttes lengst mulig nordover mot Jernbanevegen, for at bygget i større grad kan bidra til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene, for å få mest mulig solinnstråling på tomta, for at bygget skal skjerme uteområdene på tomta mot støy fra Jernbanegata og nordavind, og for å gi plass til uteområder/lekeområder nede ved Strandefjorden. 4. Den private småbåthavna må inn igjen i planforslaget, grunnet manglende kapasitet ved eksisterende småbåthavn i parken. 5. For stor del av uteområdene er reservert for parkering. Det må bakes inn i bestemmelsene at minimum 40 m2 pr. leilighet skal avsettes til felles uteoppholdsareal/lekeområde innenfor planområdet. Minimumsareal for uteoppholdsareal/lekeområde må økes til minimum 1 daa. Dette arealet skal i hovedsak legges ned mot fjorden og omfatte de to sydligste parkeringsrekkene angitt i plankart sist revidert Planutvalget er positiv til å tillate at det etableres parkeringslokk over de offentlige parkeringsplassene øst i planområdet (ved Shell-stasjonen). 6. Krav om parkering i bygget må innarbeides i bestemmelsene. All boligparkering må inn i bygget, minimum 1,5 parkeringsplass per leilighet. 7. Krav om universell utforming må innarbeides i planen. Følgende fellesbestemmelse må innarbeides: Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelige for allmennheten skal utformes etter prinsippet om universell utforming. 8. Krav om å vurdere vannbåren varme må innarbeides i planen jfr. krav i ny TEK. For eksempel: Energirasjonaliserende tiltak skal vurderes før tillatelse til tiltak kan gis, herunder vurdering av klargjøring for vannbåren varme. 9. Bestemmelsen om at bygget skal tilpasses byggeskikken i Fagernes erstattes av en bestemmelse om at det skal legges spesiell vekt på estetikk, materialbruk og 14

15 detaljutforming og at dette både skal vurderes for hvert enkelt bygg i seg selv og opp mot omgivelsene. Oppsetting av skilt og reklame, vimpler, bannere og markiser skal sees i sammenheng med arkitektonisk utforming av bygget og omgivelsene. 10. Byggegrensene må trekkes inn mot bygget. 11. Pkt 14.1 i bestemmelsene endres til: I forbindelse med søknad om byggetillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det utarbeides en illustrasjonsplan i målestokk 1:1000 med følgende dokumentasjon som skal legges fram og godkjennes av kommunen: parkeringsplasser (inkludert sykkelparkering), inn-utkjøringer, trafikksikre krysningspunkt med trafikksikrende tiltak, beplantning og grønn utforming, plassering av brannhydranter, sluker for overvann og fallretning for drenering av overvann, ny bebyggelse, materialvalg, % BYA, BRA, tomtegrense, hvordan universell utforming er ivaretatt. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens , når planen er endret som beskrevet i ovennevnte punkter. PU-020/09 Vedtak, enstemmig: Planutvalget vedtar at forslag til reguleringsplan for Strandefjorden panorama må endres på følgende punkter: 1. Den midterste atkomstvegen tas ut av planen, for å hindre at store deler av den offentlige p-plassen ved Shell saneres vekk. Planutvalget mener det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig). 2. Gangvegen på kommunens eiendom sør for den off. p-plassen må flyttes på sydsiden av eksisterende bjørke-rekke. Dette for å hindre sanering av de offentlige p-plassene. 3. Bygget må flyttes lengst mulig nordover mot Jernbanevegen, for at bygget i større grad kan bidra til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene, for å få mest mulig solinnstråling på tomta, for at bygget skal skjerme uteområdene på tomta mot støy fra Jernbanegata og nordavind, og for å gi plass til uteområder/lekeområder nede ved Strandefjorden. 4. Den private småbåthavna må inn igjen i planforslaget, grunnet manglende kapasitet ved eksisterende småbåthavn i parken. 5. For stor del av uteområdene er reservert for parkering. Det må bakes inn i bestemmelsene at minimum 40 m2 pr. leilighet skal avsettes til felles uteoppholdsareal/lekeområde innenfor planområdet. Minimumsareal for uteoppholdsareal/lekeområde må økes til minimum 1 daa. Dette arealet skal i hovedsak legges ned mot fjorden og omfatte de to sydligste parkeringsrekkene angitt i plankart sist revidert Planutvalget er positiv til å tillate at det etableres parkeringslokk over de offentlige parkeringsplassene øst i planområdet (ved Shell-stasjonen). 6. Krav om parkering i bygget må innarbeides i bestemmelsene. All boligparkering må inn i bygget, minimum 1,5 parkeringsplass per leilighet. 7. Krav om universell utforming må innarbeides i planen. Følgende fellesbestemmelse må innarbeides: Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelige for allmennheten skal utformes etter prinsippet om universell utforming. 8. Krav om å vurdere vannbåren varme må innarbeides i planen jfr. krav i ny TEK. For eksempel: Energirasjonaliserende tiltak skal vurderes før tillatelse til tiltak kan gis, herunder vurdering av klargjøring for vannbåren varme. 15

16 9. Bestemmelsen om at bygget skal tilpasses byggeskikken i Fagernes erstattes av en bestemmelse om at det skal legges spesiell vekt på estetikk, materialbruk og detaljutforming og at dette både skal vurderes for hvert enkelt bygg i seg selv og opp mot omgivelsene. Oppsetting av skilt og reklame, vimpler, bannere og markiser skal sees i sammenheng med arkitektonisk utforming av bygget og omgivelsene. 10. Byggegrensene må trekkes inn mot bygget. 11. Pkt 14.1 i bestemmelsene endres til: I forbindelse med søknad om byggetillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det utarbeides en illustrasjonsplan i målestokk 1:1000 med følgende dokumentasjon som skal legges fram og godkjennes av kommunen: parkeringsplasser (inkludert sykkelparkering), inn-utkjøringer, trafikksikre krysningspunkt med trafikksikrende tiltak, beplantning og grønn utforming, plassering av brannhydranter, sluker for overvann og fallretning for drenering av overvann, ny bebyggelse, materialvalg, % BYA, BRA, tomtegrense, hvordan universell utforming er ivaretatt. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens , når planen er endret som beskrevet i ovennevnte punkter. Saksordfører: Geirr Stende Planutvalget Vedlegg: Plankart og bestemmelser Saksopplysninger: Etter planutvalgets vedtak av , mottok administrasjonen en anmodning fra Norgesgruppen om å avvente videre behandling av plansaken. Juni 2009 var planutvalget med på en befaring i regi av Norgesgruppen. Den 13.august 09 mottok administrasjonen et revidert planforslag fra Solvang byggprosjekt AS. På bakgrunn av planutvalgets vedtak av gav administrasjonen en tilbakemelding på dette planforslaget. Denne tilbakemeldingen er gjengitt i tekstboksen nedenfor. Fra: Knut Westerbø Sendt: 20. august :42 Til: 'Jan Roger Holen' Kopi: Asko Hedmark AS v/bjørn A.; odd.bruvang@joh.no; Christian Rieber-Mohn; 'trobergh@online.no' Emne: VS: Strandefjorden Panorama Hei! Takk for oversendt revidert planforslag. Det er svært positivt at dere har imøtekommet flere av kravene som planutvalget vedtok i møtet den Her følger administrasjonens foreløpige vurdering av det reviderte planforslaget: 16

17 o o o o o o o Det er svært positivt at dere har tatt med garasjeanlegg i underetasje i planteksten, flyttet byggelinje nærmere bygning, tegnet inn større parkområde mellom bygning og sjø og tegnet inn igjen båthavna i planen. Planutvalget vedtok i møtet den at nytt bygg må trekkes lengst mulig opp til Jernbanegata blant annet for at bygget i større grad kan bidra til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene. Siden dette kravet ikke er imøtekommet, anbefaler administrasjonen en kompromissløsning som innebærer at det stilles krav om at hver forretningsvirksomhet på bakkeplan i bygget skal ha en egen inngang på sydsiden av bygget (minimum 3 stk), slik at disse forretningene (butikker/cafe/restaurant/pub) vil bidra til å skape liv ned mot fjorden. Som følge av dette bør en sone på 6-10 m nærmest bygget vises som gangareal/møbleringssone, eventuelt så kan en slik sone beskrives i bestemmelsene. Oversendt profiltegning av nytt bygg viser at 1.etg skal benyttes til forretninger, men vi mener at dette må presiseres i bestemmelsene. For å ha flere valgmuligheter ved etablering av en eventuell småbåthavn, anbefaler vi at det også avsettes et areal til småbåthavn/brygge på nedsiden ny g/s-veg (se inntegning på vedlagt flyfoto). Som følge av dette bør det i bestemmelsene for g/s-vegen stå at utformingene av vegen må sikre muligheter for at småbåter kan fortøye på nedsiden av g/s-vegen. Den midtre avkjørselen vil fjerne fire p-rader (44 p-plasser, hvorav 26 av disse plassene er på kommunal grunn) fra den offentlige p-plassen fra Shell (se vedlagt flyfoto). Planutvalget vedtok på møtet den at den midterste atkomstvegen må tas ut av planen, for å hindre sanering av offentlige p-plasser, og fordi de mente at det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig). Det er et problem for handelsnæringen på Fagernes at den 3-timers soneparkeringen i sentrum ikke blir respektert av de som jobber i sentrum. Det er et ønske om en bedre oppfølging av 3-timersgrensen i sentrum (kommunestyret vedtok i vår at kommunen skal søke vegdirektoratet om å overta håndhevingsmyndigheten av p-regler i kommunen), men dette forutsetter en tilfredsstillende kapasitet i Fagernes for langtidsparkeringsplasser. Parkeringsplassen ved Shell er den største offentlige p-plassen i Fagernes, og det er derfor uheldig hvis store deler av denne plassen saneres vekk. Administrasjonen ønsker derfor en tilbakemelding på følgende problemstilling: Hvis en utvidelse og en bedre oppfølging av dagens 3- timerssone i sentrum medfører at den offentlige p-plassen ved Shell vil få manglende kapasitet på vanlige hverdager, er dere da villige til at et gitt antall av de nye p-plassene ved Strandefjorden panorama (for eksempel 26 stk, som tilsvarer antallet p-plasser på kommunal grunn som blir sanert vekk som følge av planforslaget) kan benyttes til langtidsparkering for arbeidstakere i Fagernes sentrum? På møtet mellom administrasjonen og forslagstiller av planen i etterkant av planutvalgets vedtak av , fikk vi forståelsen av at pkt 2,4,7,8,9,10,11 i planutvalgets vedtak av kunne aksepteres (vedtaket er gjengitt nedenfor). Revidert planforslag viser at pkt 2,4,10 og i hovedsak pkt 5,6 og 11 er innarbeidet i planen. Skyldes det en forglemmelse at pkt 7 (universell utforming), pkt 8 (ENØK) og pkt 9 ikke er innarbeidet i planen? Ny plan-og bygningslov: Planforslag som ikke har blitt lagt ut til offentlig ettersyn før den nye pbl trådte i kraft (1.juli 09) skal følge den nye loven. Dette medfører at henvisninger i bestemmelsene til paragrafer i den gamle pbl må endres til ny pbl, samt at arealbruksformål må justeres i henhold til den nye loven (for eksempel så er ikke lenger Spesialområder et formål i loven). Forslag til videre framdrift Dere gir oss en tilbakemelding på administrasjonens vurdering av det reviderte planforslag. Plankart og bestemmelser justeres. Planforslaget fremmes for planutvalget med tanke på offentlig ettersyn av planen. 17

18 På bakgrunn av administrasjonens tilbakemelding i e-post av 20.aug og etter dialog mellom Norgesgruppen og Norgani (eier av hotellet), ble vedlagt planforslag oversendt kommunen den Følgende endringer er foretatt i forhold til det planforslaget som planutvalget behandlet i møtet den : o Gang- / sykkelveg er flyttet nærmere fjordkanten o Bygning er trukket noe nærmere hotellet. o Krav i bestemmelsene om garasjeanlegg i nytt bygg. o Byggelinje flyttet nærmere bygning. o Tilrettelagt for bevaring av parkering (gamle Shell tomten) etter ønske fra hotellet. P- rekken mot hotellet er derfor ikke lenger reservert for hotellet o To områder for småbåthavn er tegnet inn. o Området mellom bygg og fjorden har fått formål uteopholdsareal og er på ca 2,4 daa. Med krav om 40m2 uteoppholdsareal pr. leilighet i bestemmelsene vil dette dekke 60 leiligheter. o Har i vestenden av uteoppholdsarealet utvidet noe på arealet for forretning, kontor og bolig. Dette for å ha muligheten til å etablere en adkomst ned til kjeller. o Gangveien fra Jernbanegata og ned til fjorden er trukket nærmere hotellet og tilgrensende grøntareal er redusert. Dette for å få plass til innkjøringen til området mellom gangveien og gamle Shell tomten. o Generelt er planen endret i forhold til ny Plan og bygningslov, noe som har gitt endringer på farger, koder og noen formål. Figur 13: Planforslaget som planutvalget behandlet den

19 Figur 14: Revidert planforslag Vurdering: Her følger administrasjonens vurdering av revidert planforslag opp mot planutvalgets vedtak av (planutvalgets vedtak er skrevet i kursiv): 1. Den midterste atkomstvegen tas ut av planen, for å hindre at store deler av den offentlige p-plassen ved Shell saneres vekk. Planutvalget mener det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig). Vurdering Punktet er ikke imøtekommet. Planforslaget medfører at den midtre avkjørselen vil fjerne fire p-rader (44 p-plasser, hvorav 26 av disse plassene er på kommunal grunn) fra den offentlige p-plassen fra Shell. Det er et problem for handelsnæringen på Fagernes at den 3-timers soneparkeringen i sentrum ikke blir respektert av de som jobber i sentrum. Det er et ønske om en bedre oppfølging av 3-timersgrensen i sentrum (kommunen har søkt vegdirektoratet om å overta håndhevingsmyndigheten av p-regler i kommunen), men dette forutsetter en tilfredsstillende kapasitet i Fagernes for langtidsparkeringsplasser. Parkeringsplassen ved Shell er den største offentlige p-plassen i Fagernes, og det er derfor uheldig hvis store deler av denne plassen saneres vekk. 19

20 Figur 15: Planforslaget viser at eksisterende atkomst til p-plassen/jvb-tomta skal flyttes ca 20 m østover. Utformingen av ny atkomstveg viser at den offentlige p-plassen er tenkt benyttet som p-plass for de virksomhetene som planforslaget legger opp til. Administrasjonen har ikke mottatt noen tilbakemelding fra forslagsstiller på følgende problemstilling: Hvis en utvidelse og en bedre oppfølging av dagens 3-timerssone i sentrum medfører at den offentlige p-plassen ved Shell vil få manglende kapasitet på vanlige hverdager, er Norgesgruppen da villige til at et gitt antall av de nye p-plassene ved Strandefjorden panorama (for eksempel 26 stk, som tilsvarer antallet p-plasser på kommunal grunn som blir sanert vekk som følge av planforslaget) kan benyttes til langtidsparkering for arbeidstakere i Fagernes sentrum? Tre atkomster vil gi en bedre tilgjengelighet til eiendommen i forhold til to atkomster. Administrasjonen vurderer imidlertid at fordelen for Norgesgruppen med en tredje atkomstveg til eiendommen, ikke oppveier ulempen for Fagernes sentrum med at 44 p- plasser, hvorav 26 av disse plassene er på kommunal grunn, blir sanert vekk fra den offentlige p-plassen ved Shell. 2. Gangvegen på kommunens eiendom sør for den off. p-plassen må flyttes på sydsiden av eksisterende bjørke-rekke. Dette for å hindre sanering av de offentlige p-plassene. Vurdering Dette punktet er imøtekommet. 3. Bygget må flyttes lengst mulig nordover mot Jernbanevegen, for at bygget i større grad kan bidra til å styrke bylivet ute i de offentlige byrommene, for å få mest mulig solinnstråling på tomta, for at bygget skal skjerme uteområdene på tomta mot støy fra Jernbanegata og nordavind, og for å gi plass til uteområder/lekeområder nede ved Strandefjorden. Vurdering 20

21 Dette punktet er ikke imøtekommet. Administrasjonen vurderer at planforslaget i liten grad legger opp til at nytt bygg skal bidra til å skape liv i sentrum eller ned mot fjorden. Dette fordi planforslaget på nordsiden av bygget legger opp til parkering helt inn til bygget og fordi dette p-arealet vil virke avvisende for gående langs Jernbanegata. Siden planforslaget heller ikke stiller krav om at virksomhetene i 1.etg skal ha en egen inngang på sydsiden av bygget, åpner planforslaget for at bygget kan ha en helt lukket fasade ned mot fjorden. Planforslaget legger opp til at områdene syd for nytt bygg skal tjene som uteoppholdsareal for leilighetene i byggets øverste tre etasjer. Det er viktig at planen ivaretar gode uteoppholdsområder for beboerne i bygget, og da spesielt for barn og unge, men tomtas plassering midt i Fagernes sentrum og nærheten til Strandefjorden, vesleøya og den offentlig gang/sykkel-vegen langs fjorden, tilsier at området mellom bygget og fjorden i liten grad bør ha et privat preg. Siden dette er en meget sentral tomt i Fagernes sentrum, er det vesentlig at reguleringsplanen sikrer at utformingen og plasseringen av nytt bygg vil bidra til å skape liv i Fagernes sentrum. Administrasjonen mener at bygget derfor helst bør plasseres helt oppe ved Jernbanegata og med krav om åpne fasader ut mot gata. Siden eiendomsforhold medfører at denne løsningen er vanskelig, må planen sikre at forretningene i nytt bygg skal henvende seg mot fjorden. Figur 16: G/S-veg utformet som brygge, småbåthavn og forretninger med egen inngang på sydsiden, kombinert med lekeareal/uteoppholdsareal, vil kunne skape et attraktivt og trivelig byrom på solsiden ned mot Strandefjorden. Bildet til høyre viser dagens situasjon. Administrasjonen mener det må stilles krav om at hver forretningsvirksomhet på bakkeplan i bygget skal ha en egen inngang på sydsiden av bygget (minimum 3 stk), og at uteoppholdsarealet nede ved fjorden ikke skal ha en utforming som virker avvisende for allmennheten. Det nordvestlige området (gamle Shell-tomta) er vist som parkeringsplass, og hvor det i bestemmelsene er stilt krav om at eksisterende parkeringsplan skal bevares og at p-plassen skal være forbeholdt eiendommene 25/4, 96, 97 (hotellet). Selv om eiendomsforholdene i dag gjør det vanskelig å etablere det planlagte bygget inntil Jernbanegata, mener administrasjonen at det er uheldig hvis reguleringsplanen ikke åpner for denne løsningen. Området P1 bør derfor vises som kombinert område bolig/forretning/kontor/parkering. Dette vil ikke være 21

22 til hinder for at dagens bruk som p-plass kan videreføres og at p-plassen kan skiltes som privat parkering for hotellet. 4. Den private småbåthavna må inn igjen i planforslaget, grunnet manglende kapasitet ved eksisterende småbåthavn i parken. Vurdering Dette punktet er imøtekommet. For å ha flere valgmuligheter ved etablering av en eventuell småbåthavn, er det også avsatt et areal til småbåthavn/brygge på nedsiden ny g/s-veg. Det er innarbeidet i bestemmelsene krav om at vegens utforming må sikre muligheter for at småbåter kan fortøye på nedsiden av g/s-vegen. 5. For stor del av uteområdene er reservert for parkering. Det må bakes inn i bestemmelsene at minimum 40 m2 pr. leilighet skal avsettes til felles uteoppholdsareal/lekeområde innenfor planområdet. Minimumsareal for uteoppholdsareal/lekeområde må økes til minimum 1 daa. Dette arealet skal i hovedsak legges ned mot fjorden og omfatte de to sydligste parkeringsrekkene angitt i plankart sist revidert Planutvalget er positiv til å tillate at det etableres parkeringslokk over de offentlige parkeringsplassene øst i planområdet (ved Shell-stasjonen). Vurdering Dette punktet er imøtekommet. Området mellom bygg og fjorden har fått formål uteopholdsareal og er på ca 2,4 daa. Med krav om 40m2 uteoppholdsareal pr. leilighet. 6. Krav om parkering i bygget må innarbeides i bestemmelsene. All boligparkering må inn i bygget, minimum 1,5 parkeringsplass per leilighet. Vurdering Dette punktet er delvis imøtekommet. Det er innarbeidet krav om 1,5 p-plass per leilighet og krav til parkering i bygget, men det er ikke innarbeidet et krav om at all boligparkering skal inn i bygget. Administrasjonen mener det bør innarbeides i bestemmelsene at minimum én p- plass per leilighet skal etableres i byggets p-kjeller. 7. Krav om universell utforming må innarbeides i planen. Følgende fellesbestemmelse må innarbeides: Alle bygninger, anlegg og utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelige for allmennheten skal utformes etter prinsippet om universell utforming. Vurdering Dette punktet er imøtekommet. 8. Krav om å vurdere vannbåren varme må innarbeides i planen jfr. krav i ny TEK. For eksempel: Energirasjonaliserende tiltak skal vurderes før tillatelse til tiltak kan gis, herunder vurdering av klargjøring for vannbåren varme. Vurdering Dette punktet er imøtekommet. 9. Bestemmelsen om at bygget skal tilpasses byggeskikken i Fagernes erstattes av en bestemmelse om at det skal legges spesiell vekt på estetikk, materialbruk og detaljutforming og at dette både skal vurderes for hvert enkelt bygg i seg selv og opp mot omgivelsene. Oppsetting av skilt og reklame, vimpler, bannere og markiser skal sees i sammenheng med arkitektonisk utforming av bygget og omgivelsene. Vurdering 22

23 Dette punktet er imøtekommet. 10. Byggegrensene må trekkes inn mot bygget. Vurdering Dette punktet er imøtekommet. 11. Pkt 14.1 i bestemmelsene endres til: I forbindelse med søknad om byggetillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det utarbeides en illustrasjonsplan i målestokk 1:1000 med følgende dokumentasjon som skal legges fram og godkjennes av kommunen: parkeringsplasser (inkludert sykkelparkering), inn-utkjøringer, trafikksikre krysningspunkt med trafikksikrende tiltak, beplantning og grønn utforming, plassering av brannhydranter, sluker for overvann og fallretning for drenering av overvann, ny bebyggelse, materialvalg, % BYA, BRA, tomtegrense, hvordan universell utforming er ivaretatt. Vurdering Dette punktet er imøtekommet. Konklusjon: Administrasjonen mener at det reviderte planforslag har blitt betydelig bedre, men at plankartet og bestemmelsene allikevel må revideres før planen kan legges ut til offentlig ettersyn. Dette fordi planforslaget i for liten grad bidrar til å skape liv i de offentlige uteområdene i Fagernes sentrum. Forslag til vedtak: Planutvalget vedtar at forslag til reguleringsplan for Strandefjorden panorama må endres på følgende punkter: 1. Den midterste atkomstvegen tas ut av planen for å hindre at store deler av den offentlige p-plassen ved Shell saneres vekk. Planutvalget mener det er tilstrekkelig med to atkomster til planområdet (en vestlig og en østlig). 2. Det må innarbeides et krav i bestemmelsene om at hver forretningsvirksomhet på bakkeplan i bygget skal ha en egen inngang på sydsiden av bygget (minimum 3 stk), slik at disse virksomhetene vil bidra til å skape liv ned mot fjorden. 3. Det må innarbeides et krav i bestemmelsene om at uteoppholdsarealet nede ved fjorden ikke skal ha en utforming som virker avvisende for allmennheten. 4. Området P1 må endres fra reservert p-plass for hotellet, til kombinert område bolig/forretning/kontor/parkering. Denne endringen vil ikke være til hinder for at dagens bruk som p-plass kan videreføres og at p-plassen skiltes som privat parkering for hotellet. 5. Det må innarbeides i bestemmelsene at minimum én p-plass per leilighet skal etableres i byggets p-kjeller. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-11, når planen er endret som beskrevet i ovennevnte punkter Planutvalget 23