MAL FOR PROGRAM - og AKTIVITETSPLAN

Transkript

1 Boligsosialt handlingsprogram Program og aktivitetsplan MAL FOR PROGRAM - og AKTIVITETSPLAN

2 Innhold 1 Sammendrag Innledning Formål med programmet Bakgrunn Boligsosialt arbeid Relevant lovverk Statlige føringer Kommuneplanens samfunnsdel Status og utfordringer Kunnskapsgrunnlaget Status i Sarpsborg Boligpolitikk: Boligpolitikkens rolle for å bedre levekår og gjøre Sarpsborg til et attraktivt sted å bo Boligpolitikk, -marked og boforhold Sarpsborg Oppsummering fra arbeidsmøte 2. februar Sammenheng boligpolitikk og boligsosial utvikling Boligpolitikk og Boligsosialt arbeid Oppsummering arbeidsmøte Utvikling på det boligsosiale området Boligsosial utvikling Oppsummering fra arbeidsmøte Kompetanse og organisering Boligsosial organisering og kompetanse Oppsummering arbeidsmøte Brukererfaringer Boligsosialt arbeid i Sarpsborg Fra brukernes perspektiv Oppsummering fra arbeidsmøte Boligsosial forstudie Hovedmål og delmål for programperioden Hovedmål Delmål Programorganisering Videre arbeid Pågående boligsosiale saker i kommuneområde helse og sosial Aktivitetsplan Årlig budsjett og finansieringsplan for aktivitetene Vedlegg

3 1 Sammendrag Siden Sarpsborg kommune ved årsskiftet søkte og ble tatt opp i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram, er det gjennomført en ekstern anlyse av det boligsosiale arbeidet i Sarpsborg og kjørt en prosess med bred deltakelse for å sette søkelys på fem fokusområder. Dette arbeidet følger opp bystyrets vedtak om utforming av en helhetlig boligpolitikk med målsetting om at boligpolitikken skal være et redskap i arbeidet med å utjevne sosiale forskjeller, bedre levekårene og gjøre Sarpsborg til et attraktivt sted å bo. For å være rustet til å løse de framtidige boligsosiale utfordringene er det formulert et delmål for hvert av fokusområdene: Tilrettelegge for en befolkningsvekst til innbyggere i 2023 Den helhetlige boligpolitikken styrker den boligsosiale innsatsen De boligsosiale tjenestene er forberedt på framtidas utfordringer på området De boligsosiale tjenestene er hensiktsmessig organisert og har tilgang på nødvendig kompetanse. Hver bruker skal være identifisert og kartlagt med hensyn til behov for bolig og oppfølgingstjenester og følges opp med en konkret handlingsplan med regelmessig evaluering Med utgangspunkt i disse delmålene er det utarbeidet en treårig aktivitetsplan med utviklingsoppgaver på alle områdene. Høsten 2012 er det startet 3 prosesser: Tjenesteutforming boligsosialt arbeid Boligetablering med brukermedvirkning Fra leie til eie (samarbeidsprosjekt med de andre Østfoldbyene) For 2013 prioriterer aktivitetsplanen at det startes utviklingsprosesser for fornyelse i østre bydel, styrking av unges kunnskap om hva som skal til for å skaffe egen bolig, etablering av brukerforum og systematisk forbedringsarbeid i de boligsosiale tjenestene. Dermed vil det i løpet av det kommende året være i gang utviklingsarbeid for å nå alle delmålsettinger. Aktivitetsplanen trekker også opp videre utviklingsarbeid i de kommende to årene. Denne delen av aktivitetsplanen vil bli revidert årlig, bl.a. på grunnlag av resultaterfra det arbeidet som gjøres i Et treårig programarbeid er i samsvar med kommunens samarbeidsavtale med Husbanken. Kostnadene er innenfor de rammer som fra kommunens side er trukket opp i søknaden, og baserer seg på et spleiselag mellom kommunen og Husbanken på finansieringssiden. 2 Innledning 2.1 Formål med programmet Sarpsborg kommune utarbeider en helhetlig boligpolitikk som et redskap i arbeidet med å utjevne sosiale forskjeller, bedre levekårene og gjøre Sarpsborg til et attraktivt sted å bo. Dette arbeidet er forankret i kommunens handlingsplan for perioden

4 Ved å delta i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram ønsker kommunen: - En analyse av den boligsosiale situasjonen som kunnskapsgrunnlag for planer og tiltak - Se tiltak på det boligsosiale området i sammenheng med en helhetlig boligpolitikk og et helhetlig samfunnsutviklingsperspektiv - Heve kompetanse og forståelse for boligpolitiske effekter i alle deler av kommunal virksomhet - Økt kunnskap om boligpolitiske virkemidler og effektiv bruk av disse - Økt kompetanse og deling av kunnskap Utforming av en helhetlig boligpolitikk følger opp kommuneplanens samfunnsdel, der boligforhold er omtalt på alle innsatsområder. Programplanen skal vise prioriterte tiltak i kommende treårsperiode ( ). 2.2 Bakgrunn Parallelt med oppstart av arbeidet med en helhetlig boligpolitikk, fikk kommunen mulighet til å søke deltakelse i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram. Første del av arbeidet med boligpolitikken fulgte derfor opplegget for det boligsosiale utviklingsprogrammet. Det ble lagt et bredt perspektiv til grunn for kravspesifikasjonen for en foranalyse av boligsituasjonen i Sarpsborg. Fem fokusområder ble identifisert som utgangspunkt for arbeidet: a. Boligpolitikk b. Sammenheng boligpolitikk og boligsosial utvikling c. Utvikling på det boligsosiale området d. Kompetanse og organisering e. Brukerperspektiver Utformingen av boligpolitikken skal baseres på et dokumentert kunnskapsgrunnlag, og de valgte prioriteringene skal danne grunnlag for kommunalt utviklingsarbeid for å nå målsettingen for boligpolitikken. Arbeidet skal bygge på de erfaringer og planer som foreligger, og kanalisere denne kunnskapen til konkrete handlinger i kommende årsplaner Boligsosialt arbeid. Arbeid, utdanning, helse og bolig regnes som de fire grunnpilarene i velferdspolitikken. Boligpolitikken er en del av arbeidet mot fattigdom, og det å bo trygt og godt øker innbyggernes velferd og mulighet til å mestre eget liv. Å ha forutsigbare boligforhold, og mestre å opprettholde disse, bidrar til bedre folkehelse. Innbyggerne har selv ansvar for å skaffe seg bolig. Kommunen skal bistå de som har problemer med å skaffe seg bolig på egenhånd, og de som trenger hjelp for å klare å bo i boligen. Noen trenger bistand til fysiske tilpasninger i boligen, noen ar avhengige av et tilrettelagt tjenestetilbud for å kunne bo, noen trenger opplæring i det å bo og noen har behov for et tilbud om å leie bolig fordi de av ulike årsaker ikke kan få innpass i boligmarkedet. Ifølge NOU 2011:15 Rom for alle defineres vanskeligstilte på boligmarkedet slik: Vanskeligstilte på boligmarkedet er personer som ikke har mulighet til å skaffe seg og/eller opprettholde en tilfredsstillende bosituasjon på egen hånd. 4

5 En tilfredsstillende bosituasjon kjennetegnes ved at man bor trygt og godt. Å bo godt innebærer å ha en bolig som er tilpasset husholdets behov og økonomi. Å bo trygt innebærer at husholdet har tilgang til fast bolig og ikke står i fare for å miste denne. En utilfredsstillende bosituasjon kan kjennetegnes ved at man bor i en uegnet bolig eller bomiljø, at man står i fare for å miste boligen eller at man er uten bolig. For kommunen er de operative oppgavene på det boligsosiale området følgende: - Boliganskaffelse er tjenester som skal bidra til at personer kan etablere seg i egen eid eller leid bolig. Til boliganskaffelse kan kommunen benytte tildeling av kommunal bolig, tildeling av startlån, tilskudd til etablering eller bostøtte. Kommunen gir også råd og veiledning til å etablere seg i det kommunale leiemarkedet og til å kjøpe bolig. Midlertidig botilbud er også en del av disse tjenestene. - Økonomisk støtte til å betjene boutgifter er tiltak som mange vanskeligstilte har behov for. Tildeling av statlig bostøtte er en rettighetsbasert ordning og et virkemiddel alle kommuner er pålagt å benytte, jf. 10 i husbankloven. I tillegg går en del av utbetalt sosialhjelp til boligformål. - Oppfølging i bolig er for mange en forutsetning for å kunne mestre bo- og livssituasjonen. Nivået på oppfølgingstjenestene varierer ut ifra den enkeltes behov. Det kan være alt fra omfattende tjenester som følge av problemer med rus eller psykisk helse, til mindre tjenester som forvaltning av økonomi. Andre eksempler på tjenester er veiledning, opplæring og bistand til å utføre praktiske gjøremål i boligen, til å overholde økonomiske forpliktelser, og til å nyttiggjøre seg andre tiltak og tjenester. Det kan også dreie seg om nødvendig helsehjelp, følge til tannlege, hjelp til arbeid eller aktivitet, eller hjelp til å gjenopprette kontakt med familie. Boligsosiale tjenester er som det framgår mangfoldige og ytes derfor fra ulike tjenesteområder i kommunen. De strategiske oppgavene for kommunen dreier seg om å vurdere og fastsette mål for de ulike virkemidlene, bestemme kapasiteten til det enkelte virkemidlet, framskaffe økonomiske midler, skaffe tomter, lage bebyggelsesplaner og boligbyggeprogram, og avgjøre hvor og av hvem de ulike oppgavene skal løses. De strategiske oppgavene består også i å sikre rapportering og evaluere effekten av arbeidet. Det boligsosiale arbeidet retter seg mot de vanskeligstilte på boligmarkedet. I Rom for alle defineres vanskeligstilte slik: Vanskeligstilte på boligmarkedet er personer som ikke har mulighet til å skaffe seg og/eller opprettholde en tilfredsstillende bosituasjon på egen hånd. Dette kan være: 1. Personer eller hushold som ikke selv greier å skaffe og/eller opprettholde en tilfredsstillende bosituasjon, og som heller ikke har fått noen form for hjelp. Disse haruløste boligsosiale problemer. 5

6 2. Personer eller hushold som ikke selv greier å skaffe og/eller opprettholde en tilfredsstillende bosituasjon, som har fått hjelp og likevel ikke har kommet seg ut av den vanskelige situasjonen. Disse har delvis løste boligsosiale problemer. 3. Personer eller hushold som ikke selv greier å skaffe og/eller opprettholde en tilfredsstillende bosituasjon, som har fått tilstrekkelig hjelp og som dermed har fått løst sitt boligsosiale problem. I FoU-rapport nr. 1/2012 Husrom uten hjerterom. Kan bolig motvirke marginaliseringsprosesser?" 1 omtales vanskeligstilte slik: Vanskeligstilte på boligmarkedet er en heterogen gruppe, men felles for mange er at de har vært og er i kontakt med ulike deler av det offentlige hjelpeapparatet. Størstedelen har en bakgrunn som er preget av sammensatt problematikk, og de er ofte marginalisert eller ekskludert fra ulike sider ved samfunnslivet, og da særlig boligmarkedet. For mennesker med spesielle behov, blir det ekstra viktig å ha en egnet bolig som dekker disse behovene. For de som søker behandling og rehabilitering fra rus eller innen psykiatri er for eksempel en fast bolig ofte en forutsetning for å få hjelp fra det offentlige. Likeledes er bolig sett på som det første skritt og viktigste forutsetning for mennesker som skal tilbake til en normaltilværelse etter et institusjonsopphold, enten dette er etter behandling eller et fengselsopphold. NOU 2011:11 Rom for alle anslår tallet på vanskeligstilte på boligmarkedet til rundt personer i landet, og husløse til ca Dersom Sarpsborg med ca 1 % av befolkningen har ca. 1 % av de vanskeligstilte blir det ca 1500 personer og ca 60 husløse Relevant lovverk. Kommunens forpliktelser overfor vanskeligstilte på boligmarkedet er regulert i: - Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen som pålegger kommunen å medvirke til å hjelpe vanskeligstilte på boligmarkedet ( 15) og gir kommunen et ansvar for å tilby midlertidig botilbud til den som ikke makter å skaffe seg bolig selv ( 27). - Lov om kommunale helse- og omsorgstjenester ( 3-7) som pålegger kommunen å medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet - Lov om folkehelsearbeid Lovverket er delvis nytt fra og trådte i kraft i forbindelse med gjennomføring av samhandlingsreformen. Kommunens plikter videreføres i hovedsak, men pliktene er utformet mer overordnet og profesjonsnøytralt. Kommunen har dermed fått et mer helhetlig ansvar og samtidig større frihet til å organisere og tilpasse tilbudet i samsvar med lokale behov. De nye lovene pålegger kommunen et tydeligere og mer omfattende ansvar for å drive forebyggende helsearbeid Statlige føringer. I NOU 2011:15 pekes det på suksessfaktorer for godt boligsosialt arbeid i kommunene: - Samordning - Forankring og eierskap 1 6

7 - Overordnet strategi for det boligsosiale arbeidet - Boligsosial kompetanse - Økonomiske ressurser Utredningen har videre følgende hovedpunkter: - Bolig må, sammen med helse, utdanning og inntektssikring, forankres som den fjerde av velferdspolitikkens pilarer - Flest mulig skal kunne eie sin egen bolig. Leie-til eie-modeller bør settes i system og benyttes i helhetlig boligsosialt arbeid - Arbeidet for å bekjempe bostedsløshet må styrkes. Barnefamilier og unge er prioriterte målgrupper - Kommunene er iverksettere og gjennomførere av den sosiale boligpolitikken og et boligsosialt løft er mulig dersom det blir lagt til rette for at kommunene kan løse sine pålagte oppgaver - Den kommunale utleiesektoren bør i størst mulig grad være et tilbud for en kortere periode - Forholdene på det private leiemarkedet må styrkes og modeller for subsidiering av utleieselskaper med utleie til sosiale formål bør utprøves Utredningen er fulgt opp med en stortingsmelding om bygningspolitikken juni 2012 og en stortingsmelding om boligpolitikken vil komme i Sarpsborg kommune har avgitt høringsuttalelse til utredningen Kommuneplanens samfunnsdel Kommuneplanens samfunnsdel omtaler relevante forhold for boligpolitikken slik: Befolkningsutvikling Mål: Sarpsborg vil: Legge til rette for en årlig befolkningsvekst på 1 prosent og Ha en variert befolkningssammensetning både i kommunen som helhet og i de enkelte deler av kommunen Hvordan kan kommunesamfunnet bidra til å gjennomføre målet? Næringsliv og utbyggere spiller en stor rolle både når det gjelder omfanget av og innholdet i boligbyggingen og utviklingen av arbeidsplasser. Vi vet også at bolig og jobb ikke er tilstrekkelig for å få folk til å flytte. Valg av bosted påvirkes også av stedskvaliteter, som attraktivt sentrum, gode fritidstilbud og levende kulturliv. Skal kommunen nå målene i kommuneplanen må utviklingsarbeidet framover skje i et nært samarbeid med næringsliv, utbyggere og frivillig sektor. Verdiskaping Overordnet mål: Sarpsborg skal ha et allsidig og konkurransedyktig næringsliv med høy kompetanse og spennende jobbmuligheter Slik vil vi ha det! Sarpsborg skal ha spennende og allsidige jobbmuligheter Slik gjør vi det! Fremme Sarpsborg som attraktivt sted for næringsetablering og bosetting ved å tilby: - gode boliger og boområder 7

8 Identitet Overordnet mål: Sarpsborgs innbyggere skal være stolte og engasjerte Slik vil vi ha det! Sarpsborg skal ha spennende og allsidige jobbmuligheter Sarpsborg skal være en attraktiv by å bosette seg i for barnefamilier Slik gjør vi det! Utvikle attraktive nærings-, bolig- og friarealer langs elvebredden Synliggjøre og utvikle Sarpsborgs gode bomiljøer og fritidstilbud til barn og unge Utvikle nye attraktive boligområder i nærheten av et effektivt, trygt og miljøvennlig transportsystem Levekår Overordnet mål: Barn og unge skal motiveres til utdanning for å møte framtidas utfordringer. Sarpsborg skal være en by som fremmer likeverd og inkludering. Slik vil vi ha det! Innbyggerne skal ha mulighet til å leve et meningsfullt liv uavhengig av funksjonsevne Slik gjør vi det! Innføre ny omsorgsteknologi for at alle kan bli boende lengst mulig i egen bolig Etablere gode boformer som fremmer sosial kontakt, tilhørighet og bidrar til at vi tar vare på hverandre Levekårene skal bedres og levekårsforskjeller skal utjevnes Sarpsborg skal ha trygge, attraktive og levende boog nærmiljøer Kommunal planlegging og kommunale tjenester skal medvirke til å bedre levekårene og utjevne levekårsforskjellene Utforme bygninger og uteområder slik at de kan brukes av alle (universell utforming) Avsette gode leke- og aktivitetsområder i nærmiljøene som fremmer fysisk aktivitet og sosial kontakt Miljø Overordnet mål: Alle i Sarpsborg skal være miljøbevisste og delta i en felles miljødugnad for framtida Slik vil vi ha det! Sarpsborg skal ha miljøvennlige bo-, transport- og arbeidsforhold Slik gjør vi det! Lokalisere miljøvennlige boligområder i nærheten av skole Ruste opp og bruke nedslitte og ubenyttede bygge- og næringsområder på nytt Sarpsborg skal forvalte naturressursene på en miljøvennlig måte Husholdere med arealene og fortette med kvalitet 8

9 3 Status og utfordringer 3.1 Kunnskapsgrunnlaget Programplanen for boligsosialt utviklingsprogram baserer seg på eksisterende kunnskap fra flere kilder, bl.a: - Sarpsborg kommune: En boligsosial forstudie. (NOVA 2012) - Husbankens boligsosiale faktaark (Vedlegg x) - Utvalgt statistikk til kommunal planlegging (planstrategi 2012, Nye handlingsrom årsrapport 2011 samt Østfold Analyses planstrategihefte 2012) (Vedlegg y) - Flyttemotivundersøkelse blant helsepersonell (COWI 2011 for Sarpsborg kommune) - Scenarier Nedre Glomma (Econ 2010) - Næringsanalyse (Econ 2009) - NOU 2011:11 Innovasjon i omsorg - NOU 2011:15 Rom for alle Med utgangspunkt i problemstillinger formulert i en kravspesifikasjon for en ekstern foranalyse, er det gjennomført arbeidsmøter på hvert av de fem temaene: f. Boligpolitikk g. Sammenheng boligpolitikk og boligsosial utvikling h. Utvikling på det boligsosiale området i. Kompetanse og organisering j. Brukerperspektiver For hvert tema foreligger et drøftingsnotat fra NOVA, oppsummering fra drøftingene og forslag til aktiviteter i en programplan. Det er videre gjennomført oppsummeringsmøter med ulike deler av det kommunale tjenesteapparatet Status i Sarpsborg Hjemmebaserte tjenester i Sarpsborg leverer omsorgstjenester som hjemmesykepleie og hjemmehjelp i brukerens bolig til ca brukere. De yter praktisk bistand og opplæring til de som trenger hjelp for å klare seg i egen bolig. Tjenesten har døgndrift. Kompetansesenter rus og psykiatri gir ulike rådgivningstjenester til hjemmeboende brukere med rusavhengighet og psykisk sykdom. Psykiatritjenester ytes på dagtid til ca. 360 brukere. Rustjenester ytes til vel 300 personer. Boveiledningstjenesten gir omsorgstjenester i hjemmet til utviklingshemmede, vesentlig i form av praktisk bistand og opplæring. Tjenesten har døgndrift og gir bistand til ca. 200 brukere. Team bolig i enhet bolig og omsorg administrerer Husbankens lån, tilskudd og bostøtte. De tildeler kommunale boliger til vanskeligstilte og gir veiledning i praktiske boferdigheter til rusavhengige, personer med psykiske lidelser og andre sosialt vanskeligstilte. Teamet forvalter kommunale utleieboliger, inkludert vedlikehold, kjøp, salg og innleie av boliger. 9

10 Kommunen eier og leier ut 570 boliger. 190 boliger leies av kommunen som framleier disse videre til husstander med behov for boligsosiale tjenester. I tillegg disponerer kommunen ca. 250 boliger som eies av SOBBL/private. Totalt disponerer kommunen boliger. Utlånsrammen til Startlån er 110 mill. kroner i Låneporteføljen utgjorde 370 mill. kroner ved utgangen av Ca husstander mottar husbankens bostøtte. NAV kommune skaffer og tildeler bolig til flyktninger. NAV henviser nå personer med behov for hjelp til egen bolig til team bolig. NAV bistår også personer som er avhengige av hjelp til å dekke sine boutgifter. I 2011 ble det utbetalt netto 68 millioner kroner til økonomisk sosialhjelp, hvorav mye er knyttet til boutgifter. 3.2 Boligpolitikk: Boligpolitikkens rolle for å bedre levekår og gjøre Sarpsborg til et attraktivt sted å bo Følgende problemstillinger var utgangspunktet for foranalysen og de videre drøftinger: Hva er de viktigste boligpolitiske tiltak for å oppnå bedring i levekår? Hva er de viktigste boligpolitiske tiltak for at Sarpsborgs attraktivitet som bosted skal øke? Hvilke kvaliteter kan utvikles for at Sarpsborg skal fungere som et alternativt bosted til Oslo? Hva vil være kommunens viktigste roller i en boligpolitikk for bedring i levekår og økt attraktivitet Boligpolitikk, -marked og boforhold Sarpsborg (Drøftingsnotat Viggo Nordvik, NOVA) Boligpolitikk, stat og kommune Når man noen tiår tilbake i tid snakket om boligpolitikk var det opplagt at det man snakket om var boligbygging, boligdekning og boligmangel, dette var på mange måter en boligpolitikk for de brede lag av befolkningen. Etter hvert har fokuset dreid seg mer mot marginale grupper som har vansker med å klare seg på boligmarkedet. En illustrasjon av dette er at når regjeringen i 2010 satte ned et utvalg for å se på den boligsosiale politikken fikk dette raskt den generelle betegnelsen Boligutvalget. Dreiningen fra boligforsyning over mot et boligsosialt fokus har nok mye å gjøre med det man kan kalle for boligpolitikkens suksess. Den underdekningen og de køene en hadde noen år tilbake har nå forsvunnet. Mange opplever imidlertid at prisene er så høye at man har problemer med å skaffe seg en bolig en selv opplever som hensiktsmessig. Konsernsjefen i OBOS uttalte i et innlegg i Aftenposten at: I Norge har vi et utall av offentlig instanser som har ansvar for at det ikke bygges boliger, mens ingen har ansvaret for at det bygges boliger for folk som trenger en bolig. Det han mente med dette var at det er mange som har ansvar for at en ikke bryter med antikvariske hensyn, tar hensyn til behovene for bevegelseshemmede, at en beskytter dyrkbar jord, at nabolag ikke får for store belastninger mv... En annen kommentar som går i samme retning er utsagnet om at hvis alle har 6 naboer hver vil det i en by med for eksempel boliger er det naboer som alle skal høres om en skal gjøre noe! 10

11 Vi skal her i dette korte notatet konsentrere oss om den delen av boligpolitikken som handler om boligforsyning og om utnyttelse av boligmassen: er boligmassen utnyttet på en effektiv måte. Primært vil vi ta opp de mulige grepene som kommunene kan ta i boligpolitikken. Vi vil videre berøre spørsmålet om det finnes en statlig politikk som underletter kommunenes arbeid og om det er behov for å utvikle denne. I dette notatet presenterer vi noen strukturer og sammenhenger og noen empiriske opplysninger som er relevante for en diskusjon av boligpolitikk, boligbygging og forsyning i Sarpsborg kommune. En enkel modell for likevekt i boligmarkedet Et grunnleggende premiss (som vi her ikke problematiserer) i drøftingene våre er at boliger omsettes relativt fritt på et marked og at private står for produksjonen av boliger. Private er her aktører som for eksempel private utbyggere, enkeltstående byggherrer og boligbyggelag. I enden av en hver beslutning om å bygge en bolig står det et hushold som er villig, og har evne, til å betale for den boligen som bygges. Den enkeltstående byggherren kjenner jo sine ønsker, andre aktører må bygge på enten en prognose eller på forhåndssalg. Uansett den som bygger boliger er avhengig av at (hun tror at) det finnes en etterspørsel. For at det skal finnes en slik etterspørsel etter nye boliger må de nybygde boligene kunne tilfredsstille minst en av følgende to betingelser: i) De må gi noe som ikke finnes i bruktmarkedet, til en pris som er akseptabel. ii) De må tilby det samme man kan finne i bruktmarkedet til en konkurransedyktig pris. Det kan selvfølgelig være en slags kombinasjon hvor de nye boligene er litt dyrere enn de eksisterende boligene og samtidig har noen kvaliteter som de eksisterende boligene ikke har. Uansett er det viktig å merke seg at tilbudet og priser på bruktmarkedet er en slags skranke på hva man kan forvente skjer i nybyggingsmarkedet. Et annet poeng som også er viktig å ta med seg når man vurderer hvordan politiske grep kan øke nybygging og boligmasse virker på litt lengre sikt. Politiske tiltak som presser opp boligbyggingen vil på litt sikt kunne presse ned prisnivået, økt tilbud gir reduserte priser. De reduserte prisene gjør senere nybygging mindre lønnsom. Det finnes empiriske indikasjoner på at dette er viktig, både fra Norge, Danmark og USA. Det er derfor høyst usikkert i hvilken grad stimulering av nybygging kan øke boligmassen på sikt. Boligmarkedssituasjonen i Sarpsborg. I følge SSBs statistikk finnes det i Sarpsborg i boliger. En stor del av dette er eneboliger, og mange av dem er bygd før Dette gir 1,65 voksne (definert som personer over 20 år) per bolig. Dette er ikke et tydelig uttrykk for noen boligmangel. Det svakt færre enn i f.eks. Fredrikstad, men samtidig flere enn gjennomsnittet for både for Østfold og Norge. Tabell - Boligdekning 11

12 1 990 Kv2 Kv3 Kv Kv mar. 02 aug. 02 jan. 03 jun. 03 nov. 03 apr. 04 sep. 04 feb. 05 jul. 05 des. 05 mai. 06 okt. 06 mar. 07 aug. 07 jan. 08 jun. 08 nov. 08 apr. 09 sep. 09 feb. 10 jul. 10 des. 10 mai. 11 okt. 11 Personer over 20 år Voksne per bolig Antall boliger Norge ,57 Østfold ,63 Fredrikstad ,67 Sarpsborg ,65 Det kan jo naturligvis argumentere for at det er boligmangel både i Norge i sin allmennhet og i Sarpsborg spesielt. Jeg synes ikke det er en rimelig fortolkning. En annen indikasjon på hvorvidt det er mangel på boliger er å se på prisutvikling og nivå. Figur Priser i Sarpsborg og gjennomsnitt for Norge 30,0 25,0 20,0 15,0 Sarpsborg Norge 10,0 5,0 - Kommunen har ikke opplevde noen veldig kraftig prisstigning de siste 4-5 årene, spesielt ikke sammenlignet med landet som helhet. I følge SSBs befolkningsprognose (MMMM) vil befolkningen i Sarpsborg øke med 6,4 prosent fram mot 2017 og 12,8 prosent fram mot 2022, dette er selvfølgelig et usikkert anslag, men noenlunde i tråd med forutsetningene i kommuneplan. Hvis vi antar at voksenbefolkningen vokser i samme takt krever dette en nybygging på litt mer enn 300 boliger i året, om antall voksne per bolig skal holdes nede på dagens nivå. De siste 3 årene har ferdigstillingen av boliger ligget på noe under halvparten av dette, mens den i perioden lå på noe i overkant av 300. Skranker i boligforsyningen 12

13 Neste spørsmål en bør stille seg er hvor vi har det lave nivået på nybyggingen nå. Er det tilfeldige variasjoner, etterdønninger i ferdigstillingen etter finanskrisen i 2008? Eler er det et uttrykk for strukturelle problemer skranker som må overvinnes før nybyggingen øker? Mulige skranker kan finnes i begrenset tilgang på (regulerte) tomter, tomter som finnes på feil plasser. Fra et kommunalt synspunkt er det en utfordring å tilrettelegge for nybygging på en slik måte at en ikke binder ressurser i regulerte tomter og slik at en bidrar til at eksisterende infrastruktur utnyttes på gode måter og at ny infrastruktur kan tilrettelegges på en kostnadseffektiv måte. Opplever utbyggere at etterspørselen etter nybygg er lavere enn det som demografien peker hen mot? Enten ved at det er vanskelig å selge boliger eller ved at sikkerheten for salg er for lav. I tidligere tider var tilgang på lån en begrensende faktor på nybygging. Dette opplevde man også på en markert måte noen høstmåneder i Da gikk Husbanken inn med ekstra utlånsrammer som bidro til at fallet i igangsettingen ikke ble for stort. Et allment inntrykk er at tilgang på lån ikke er en begrensende faktor i dag. Private banker er på tilbudssiden og Husbankens grunnlån til oppføring er fremdeles en virksom ordning. Fra Husbankens hjemmeside sakser vi: Nye bustader Husbanken kan gje grunnlån på 80 % av prosjektkostnadene eller salsprisen dersom prosjektet tilfredsstiller kriteria for universell utforming og miljø. Kriteria for universell utforming og miljø finn du i rettleiaren til grunnlånet, sjå boksen "Verktøy og rettleiing" til høgre. Grunnlånet skal som hovudregel vere sikra med 1. prioritets pant i eigedomen. Kven kan søkje? Privatpersonar, utbyggjarar, bustadbyggjelag, burettslag, kommunar, fylkeskommunar, selskap og stiftingar kan søkje om grunnlån. Husbanken krev normalt at den som har heimel til eigedomen er låntakar. Rentene på oppføringslån i Husbanken er konkurransedyktige: Tabell Gjennomsnittlig utlånsrente Markedet Husbanken 2. kvartal ,30 5,40 3. kvartal ,97 3,10 4. kvartal ,27 2,30 1. kvartal ,42 2,17 2. kvartal ,05 2,43 3. kvartal ,12 2,67 4. kvartal ,08 2,80 1. kvartal ,04 2,77 2. kvartal ,04 2,70 Sarpsborg som en del av et større boligmarked 13

14 Sarpsborg kommune er en del av et boligmarked som strekker seg langt utenfor kommunens grenser. Vi observerer at Sarpsborg har lavere boligpriser enn de fleste andre bykommunene i Østfold. Dette kan ha sin årsak i avstand til Oslo og det kan ha andre årsaker. Disse noe lavere prisene kan ha to ulike implikasjoner. Dels kan det ha sin årsak i at det oppleves som mindre attraktivt å bo i Sarpsborg. Dels kan de noe lavere prisene være en attraktiv egenskap ved Sarpsborgs boligmarked og man kan vente økt press når/om de lavere prisene genererer innflytting. For å få en bedre forståelse av dette bør en gå inn på nærmere analyser av både inn- og utpendling og hvordan disse strømmene har endret seg over tid. Samtidig bør en analyserer hvor innflytterne til Sarpsborg kommer fra og hvor de flytter. Noen spørsmål til diskusjon Har man et generelt boligproblem i Sarpsborg Mangler man boliger? Mangler man bestemte boliger? Er boliger for dyre/for billige i Sarpsborg? Er det noen som foretrekker leie som må kjøpe Skranker for boligbyggingen Har utbyggere konkrete planer som de venter med å igangsette? Hvorfor venter de? Hvorfor kjøper folk i Sarpsborg nybygde boliger er det ikke (mye) billigere å kjøpe brukt boliger. Hvem regnes som kjøpekraftige grupper på boligmarkedet i Sarpsborg. Har man opplevd usolgt boliger i nye prosjekter? Manglende forhåndssalg? Hvorfor? Kommunen som samarbeidspartner Samarbeider Sarpsborg med nabokommuner om boligplanlegging bør man gjøre det? Er det tidkrevende konflikter mellom kommune og utbyggere om innhold og utforming av reguleringsplaner? Rekkefølge? Bør kommunen ta ansvar for at det bygges nok? Er kommunen for ambisiøs/for lite ambisiøs når det gjelder områdeutvikling/-løft Sarpsborg som en del av et større boligmarked Velger folk med jobb og tilknytning til Sarpsborg å bosette seg i andre kommuner? Hvis, ja hvorfor og har dette endret seg. 14

15 Pendler folk til og fra Oslo-området, ønsker Sarpsborg å være et tilbud til slike lang-pendlere? Oppsummering fra arbeidsmøte 2. februar 2012 Har man et generelt boligproblem i Sarpsborg Mangler man boliger? Totalt sett har man ikke et stort boligproblem, men det mangler leiligheter med god standard og attraktiv beliggenhet og gode områder for nye eneboliger (selvbyggertomter) Mangler man bestemte boliger? Det er bygd mye leiligheter de siste 5 10 åra. Barnefamiliene vil heller ha hus/eneboliger/rekkehus. Det er mindre etterspørsel etter eldre hus. Familier med høy inntekt ønsker nyere hus med høy standard. Lite av dette i markedet. Dersom disse velger å kjøpe eldre hus er det helst pga. en attraktiv tomt. Det etterspørres både tomter for selvbygging og ferdig utbygde eneboliger/rekkehus med nøkkel i døra. Dog er interessen for ferdige hus størst. Det kan være like interessant å bygge eneboliger og rekkehus, men det er ikke nok interessante tomter for slik utbygging. Boligsøkere er meget opptatt av nærmiljø, skole og andre bokvaliteter. Nærhet til arbeidsplass og tilbud for barn teller mye, antagelig mer enn byens urbane kvaliteter. Det er svært stor etterspørsel etter tomter/boliger i området rundt Kalnes. Grålum og Bakkeli også meget attraktivt. Det er lite ledige attraktive arealer i nærheten av sykehuset på Kalnes. Vistergropa er for attraktiv til å drive sandtak i 20 år til og bør utbygges med boliger. Skolestrukturen bør tilpasses boligutbyggingen. Er boliger for dyre/for billige i Sarpsborg? Småhus i sentrum blir for dyrt 50+ vil ha nye leiligheter med god standard, selger hus og har økonomi til å kjøpe. Nyere, brukte boliger selges veldig fort. Det er kun de eldste boligene og leiligheter med høy fellesgjeld som er vanskelige å selge. Det går mer og mer mot leiligheter med høy standard, da det er dette som selger. Det lave prisnivået begrenser utbyggingen. Man konkurrerer i dag mest på kvalitet og ikke på pris. Det er ikke nok attraktive tomter for folk med god råd. En del flytter faktisk ut av kommunen fordi slike tomter ikke finnes. Disse flytter til andre omliggende kommuner som kan tilby slike tomter. 15

16 Leiligheter i byen må minst ha to soverom, mindre leiligheter selger ikke. Det er et problem at de gamle eneboligene de flytter fra ikke er særlig attraktive i markedet. Det selges veldig bra. I et SOBBL prosjekt måtte boligene endres til utleieboliger. Ikke problem å få leid ut men mye jobb. Skranker for boligbyggingen Har utbyggere konkrete planer som de venter med å igangsette? Hvorfor venter de? Utbyggere har tomter tilgjengelig, men venter i mange tilfeller på rett tidspunkt. Første utbygger får størst kostnader og dårligst pris. Attraktive tomter bygges først. Har man opplevd usolgt boliger i nye prosjekter? Manglende forhåndssalg? Hvorfor? 50+ er de kjøpekraftige. I de prosjekter det er tegnet små leiligheter for gruppen 20+ har disse blitt tegnet om til større leiligheter, da selges de med en gang. Kommunen som samarbeidspartner Samarbeider Sarpsborg med nabokommuner om boligplanlegging bør man gjøre det? Kommunen samarbeider ikke med nabokommunene om boligplanlegging. Representanter fra utbyggerne/næringen mener at der viktig. Vi må kjenne våre konkurrenter og dyrke fram våre kvaliteter. Viktige faktorer i den forbindelse er oppvekstmiljø, skole, gang/sykkelavstand til arbeidsplass evt skole. Vi må finne de mest populære områdene og bygge der. Vi bygger altfor likt i kommunene Sarpsborg og Fredrikstad. Derfor bør vi samarbeide, slik at vi får fram hver vår egenart. Bør kommunen ta ansvar for at det bygges nok? Kommunen må ta ansvar for at det bygges nok. Sarpsborg kommune må bygge utleieboliger og gå i dialog med grunneiere om tomter. Hva vi har å tilby er med på å bestemme hva slags innflyttere vi får til kommunen og for flyttemønsteret innad i kommunen. Er kommunen for ambisiøs/for lite ambisiøs når det gjelder områdeutvikling/-løft Felles innsats og fokus f.eks på et område Sandesund Greåker for å få til et områdeløft. Kommunen må invitere og arbeide tettere med utbyggerne. Kommunene kan øke områdenes attraktivitet ved å tilrettelegge infrastrukturen og kvalitetene i området. Dersom kommunen vil noe, må den være villig til å ta noen grep, for eksempel oppkjøp av eiendommer. Utbyggere ønsker at kommunen er mer ambisiøs med arealer på aksen Grålum Greåker. Boligpolitikken må utformes slik at kommunen går foran i transformasjonsprosesser. Ikke bare tenke boliger, men tenke områdeløft, f. eks i form av gang/sykkelveier, forskjønning, offentlige møteplasser, offentlig virksomhet med mer. Kommunen må engasjere seg i tomteoppkjøp for eksempel i østre bydel og gå foran i utviklingen av området, så kommer det private etter med boliger, forretninger osv. 16

17 Skal området Greåker løftes, må man antagelig bygge seg nedover og ikke starte der nede. Østre bydel kommer, men man bygger på de beste tomtene først (og disse ligger i dag mer sentralt). Kommunen bør samarbeide med private om bygging av luksusboliger. Vi mangler de spennende boligprosjektene både når det gjelder størrelse, spennende arkitektur og spennende bomiljøer. Noen utbyggere mener at Sarpsborg kommune er for strenge slik at det ikke blir økonomi i prosjektene. Sarpsborg er langt mer effektive enn Fredrikstad i byggesaksbehandling. Det bør Sarpsborg markedsføre. Oppstartmøtene er veldig viktige særlig når det gjelder å bygge tillit. Sarpsborg som en del av et større boligmarked Velger folk med jobb og tilknytning til Sarpsborg å bosette seg i andre kommuner? Flere og flere ser det som mulig å pendle til Oslo. Disse ønsker å bo vest for Glomma. En del vil kjøre til toget i Råde. Nærheten til E6 vil derfor bety mye for mange. Områdene øst for Glomma kan gjøres mer attraktive ved en bedret tilgang til E6. Sarpsborg er for usynlig når det gjelder å tiltrekke seg nye innbyggere fra Osloregionen. Man kjenner til Fredrikstad men ikke Sarpsborg. 3.3 Sammenheng boligpolitikk og boligsosial utvikling Følgende problemstillinger var utgangspunktet for foranalysen og de videre drøftinger: På hvilken måte utfordres den helhetlige boligpolitikken av mangler i den boligsosiale politikken? På hvilken måte kan den helhetlige boligpolitikken løse boligsosiale utfordringer? På hvilken måte skaper den lokale boligpolitikken utfordringer på det boligsosiale området? Hvilke elementer i en aktiv boligpolitikk er mest effektiv for å bidra til likeverdige levekår i alle deler av kommunen? Boligpolitikk og Boligsosialt arbeid (Drøftingsntat Viggo Nordvik, NOVA) Innledende kommentarer Den generelle boligpolitikken utspiller seg i et boligmarked. Under gitte betingelser kan den generelle boligpolitikken påvirke størrelse og utforming av boligmassen, befolkningens boforhold, boligpriser og deres utvikling over tid. Disse betingelsene handler om i hvilken grad politiske grep for å påvirke nybygging nøytraliseres av reaksjoner fra ulike markedsaktører (så som boligbyggere og kjøpere). Litt av det spørsmålet vi stiller her er om Sarpsborg kommune kan drive en enda mer effektiv boligsosial politikk ved å gå veien via den allmenne boligpolitikken enn ved å gå rett på det boligsosiale arbeidet. Kanskje dette kan gjøres ved tiltak som øker størrelsen på boligmassen. Noen år tilbake hadde Riksrevisjonen en gjennomgang (eller en såkalt forvaltningsrevisjon) av den boligsosiale politikken og praksis i norske kommuner og i 17

18 staten, Riksrevisjonen: : Dokument 3:8. Et av poengene i deres rapport var at både stat og kommune manglet oversikt og tall for hvor mange som faller inn under gruppen vanskeligstilte på boligmarkedet. En del mente at denne kritikken var noe feilslått: Det er ikke slik at det å være vanskeligstilt på boligmarkedet er et stabilt kjennetegn ved hushold. Å være vanskeligstilt er resultat av samspillet mellom de enkelte hushold, deres ressurser og boligmarkedet i sin allmennhet. Dette er et argument for at det er riktig og viktig å se den generelle boligpolitikken og den boligsosiale politikken i sammenheng. En kan beskrive den boligsosiale politikken ved å ta utgangspunkt i en hypotetisk situasjon uten noen boligsosiale tiltak. Noen greier seg da relativt dårlig de ender opp med dårligere boforhold enn det vi synes er samfunnsmessig akseptabelt. Her kommer den boligsosiale politikken med sine virkemidler (eksempelvis bostøtte og startlån) inn og kan bistå noen til å skaffe seg et bedre boforhold. I noen tilfeller vil det å hjelpe et hushold kunne gjøre det noe vanskeligere for noen andre etterspørrere på boligmarkedet. Dette er et viktig poeng: Boligsosiale tiltak handler om å hjelpe noen, ofte på bekostning av noen andre. Det er viktig å ha et bevisst forhold til at boligsosial politikk også er å prioritere ulike grupper (og også ulike enkelthushold) og deres behov opp mot hverandre. Den boligsosiale politikkens mulighetsrom Boligpolitikken kan påvirke den boligsosiale politikkens mulighetsrom. Har den generelle boligpolitikken kraft til å skape flere boliger vil det lette kommunenes bosetningsarbeid. Å hjelpe folk til å finne en bolig er naturligvis lettere når boligmassen er stor. Både antall boliger totalt sett og sammensetningen av boligmassen har betydning for mulighetsrommet; først og fremst når det gjelder fordelingen på boliger i blokk og i småhus og hvordan boligmassen fordeler seg på små og store boliger. Når man snakker om boligpolitikken som ramme for den boligsosiale politikkens mulighetsrom dreier det seg både om kommunenes egne grep og om statens boligpolitikk. Statlig boligpolitikk legger rammene for kommunenes arbeid; både for kommunenes egen boligpolitikk og også for det boligsosiale arbeidet som gjøres i kommunene. Nybyggingen kan påvirkes av betingelsene for grunnlån i Husbanken og av lover og reguleringer av nybyggingen (TEK). Påvirkningen kan skje på komplekse og ikke alltid opplagte måter. Krav om universell utforming i nybyggingen kan på kort sikt redusere nybygging og mulighetsrom, på lengre sikt kan flere universelt utformede boliger føre til mer effektiv utnyttelse av boligmasse og økt kommunalt mulighetsrom. Staten påvirker kommunenes mulighetsrom også på andre måter. Et eksempel som kanskje ikke er så aktuelt for Sarpsborg. I NOUen Rom for alle ble det foreslått å øke byggingen av nye studentboliger. Selvsagt handlet dette blant annet om at boligpolitikken skal bidra til gode boforhold for nettopp studenter. En enda viktigere begrunnelse var likevel at gjennom å bygge studentboliger skaper man rom for andre målgrupper, som står svakere enn studenter, i konkurransen om boliger på det private leiemarkedet. Kommunene kan også påvirke boligbyggingen gjennom utformingen av sin generelle boligpolitikk. Først og fremst handler dette om hvordan de håndterer arealbruk og - 18

19 planlegging og om regulering. Gjennom å ha regulerte tomter på attraktive steder i kommunen blir det lettere for utbyggere å respondere på etterspørsel. På den annen side må/bør kommunen ha et øye for både den samlede utviklingen av bomiljøer i kommunen og effektiv utnyttelse av eksisterende (og/eller ny) infrastruktur. Når det gjelder disse forholdene kan det være at det er motstridende interesser. Kommunene kan videre sørge for at nybygging skaper tilbud til ulike grupper mer eller mindre kjøpesterke, gjennom krav i reguleringsplaner (f.eks. gjennom rekkefølgebestemmelser). Det kan imidlertid argumenteres for at dette er en ineffektiv måte å øke tilbudet til svake grupper. I avsnittet om flyttekjeder kommer vi noe tilbake til dette. Gjennom tiltak som påvirker privatøkonomien til beboere påvirkes også boligmarked og boforhold på kort og lang sikt. Eiendomsskatten er viktig her, og en finansieringskilde det er mye politisk engasjement rundt. Kommunale avgifter (vann, kloakk, renovasjon og tilknytningsavgifter) kan også spille en rolle i denne sammenhengen. Alt dette kan påvirke etterspørselen etter nybygde boliger, og dermed volumet på nybyggingen. Fastsettelsen av husleier i den kommunale leieboligmassen påvirker naturligvis konkurranseflaten mellom kommunal og privat leie. Forholdet mellom leiene i kommunal sektor og i det private påvirker presset mot kommunale boliger og mulighetene for at kommunale leietakere tar skrittet videre i sine boligkarrierer når de får bedre kontroll på livet sitt. Alt dette påvirker naturlig nok mulighetsrommet for den boligsosiale politikken. Sarpsborg kommune bruker en form for historiske nivåer for gjengs leie som så er framskrevet ved hjelp av SSBs konsumprisindeks (KPI). Flyttekjeder Vi har foran drøftet aspekter knyttet til den boligsosiale politikkens mulighetsrom og nybyggingen. Det viktige forholdet ved det er at nybygging kan skape muligheter for nye hushold i boligmarkedet. Utnyttelsen av den eksisterende boligmassen kan også skape rom. En effektivt utnyttet boligmasse skaper flere muligheter enn en boligmasse hvor noen bor svært romslig og andre bor svært trangt. Et stikkord her kan være flyttekjeder. Om politikken skaper rom for at et hushold får en ny bolig åpnes en ny mulighet for et annet hushold ved at en bolig frigjøres. I et kommuneperspektiv kan dette være viktig i forhold til f.eks. bygging av omsorgsboliger. Det kan også være et poeng når det gjelder regulering av nye boligområder for mangfold. Kanskje er det mer effektivt å la utbyggere bygge det som det er størst etterspørsel etter for så å tenke at boligsosiale hensyn ivaretas bedre gjennom flyttekjedene. I Osloregionen er slike vurderinger viktige for boligområder som Fornebu og Sørenga. Flyttekjeder er også viktige i forhold til utnyttelse av kommunale boliger. Om det private leie- og eiemarkedet ikke gir mulighet til videreflytting fra de kommunale boligene hushold bor i. Tilsvarende, om det kommunale leietilbudet er for attraktivt vil dette kunne føre til lav turn-over. Problemet med dette er jo ikke at noen får bo litt lengre i en kommunal bolig, men at boligen ikke frigjøres for nye leietakere. Kommunenes startlåne-politikk bør vurderes i lys av denne sammenhengen. Startlån 19

20 kan være et hensiktsmessig virkemiddel for å gjøre overgang fra kommunal leie til eie lettere og smidigere. Boligøkonomiske virkemidler En del av de boligøkonomiske virkemidlene ligger mellom det vi kan kalle for det allmenne boligpolitiske feltet og det boligsosiale feltet. Vi var inne på startlånet overfor. Andre eksempler på dette er bostøtte, sosialhjelp og økonomisk rådgiving. I mange tilfeller er det naturlig å tenke på slike virkemidler som å ligge mellom en generell og allmenn politikk og det boligsosiale feltet. Disse virkemidlene kan betraktes som å ligge mellom feltene fordi de ofte Til sist er det verdt å minne om at: Den boligsosiale politikken og det boligsosiale arbeidet handler om mye som ikke påvirkes av generelle boligpolitiske grep. Det er vanskelig å se for seg at behovet for en boligsosial innsats kan reduseres kraftig ved hjelp av en satsing på den generelle boligpolitikken. Noen spørsmål til diskusjon Boligmarkedet og boligsosiale behov Er det noe som mangler på boligmarkedet i Sarpsborg? Kan/bør kommunen gjøre noe med det? Trekk ved det private eie- eller leiemarkedet som skaper boligsosiale problemer? Utnytter kommunen sine muligheter til å påvirke nybygging for betalingssvake grupper, bør dette gjøres? Nye felt skjermet for en del sosiale problemer? Er dette OK? Grenseflater mellom kommunal og privat leie Er kommunen i en tvangssituasjon når det gjelder bruk av privat leie? Utnyttes dette av utleiere? Ønsker kommunale leietakere å flytte til en privat leiebolig? Hvorfor? Hvorfor ikke? Kan det stimuleres? Kommunal innleie og bomiljøer? Bidrar kommunen til dårlige bomiljøer ved å leie og bosette konsentrert? Er det mye å spare på det? Har kommunen en hensiktsmessig balanse mellom å eie boliger selv, langsiktig og kortsiktig innleie? Boligøkonomiske virkemidler Er Sarpsborg kommune tilstrekkelig smidig i sin forebyggende bruk av boligøkonomiske virkemidler? Bør Sarpsborg bruke startlån mer effektivt for å øke turn-over i kommunale boliger Møtes hushold med kortsiktige betalingsproblemer på en hensiktsmessig måte? Møtes hushold med langsiktige betalingsproblemer på en hensiktsmessig måte? Oppsummering arbeidsmøte Boligmarkedet og boligsosiale behov 20