Kvitsøy Sydvest AS. Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2. Kvitsøy kommune CASA ARKITEKTER AS

Transkript

1 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 Kvitsøy kommune CASA ARKITEKTER AS Utgave 01 Dato:

2 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Planbeskrivelse for detaljregulering av Grøningen B2 Utgave/dato: 01 / Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Prosjektleder: Leveranse: Detaljregulering av Grøningen B2, Kvitsøy kommune Konseptvurdering for boligområder, detaljreguleringsplan med beskrivelse, bestemmelser og enkel ROS-analyse. Sjur Carlsen Detaljreguleringsplan med beskrivelse, bestemmelser og enkel ROS-analyse. FORORD i henhold til plan- og bygningslovens regler. har vært engasjert av Kvitsøy Sydvest as for å utarbeide en detaljregulering for Grøningen B2. Det ble varslet oppstart av planarbeidet i henhold til Plan- og bygningslovens regler. Planområdet B 2 er avsatt til byggeområde i gjeldende kommuneplan for Kvitsøy Planforslagets formål er å legge til rette for 10 boliger hvorav 40 % er fritidsboliger. Planen er utformet med hensyn til merknader og overordnede føringer. Planprosessen skal sikre at både områdets kvaliteter og eventuelle interesser til området ivaretas. Hos Casa Arkitekter AS har Sjur Carlsen vært oppdragsleder, Mari Lode Norheim har vært saksbehandler og har utarbeidet konsept og illustrasjonsplan i samarbeid med Kathrin Schuler. Prosjektil AS v/jane Kjos har tegnet planen. Petter Giske ved Giskes arkitektkontor har fungert som kvalitetssikrer. Hovedkontakt i Kvitsøy kommune har vært Helge Koll Frafjord. Stavanger, Sjur Carlsen Oppdragsleder Petter Giske Kvalitetssikrer

3 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Beskrivelse av planområdet og omgivelsene Landskap og vegetasjon Arkitektur og miljø Tomten og naboeiendommene Prosess og forhåndsgodkjenning Beskrivelse av planen Arealoppgave ROS analyse Merknader til ROS analyse... 17

4 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 5 1 INNLEDNING På området B2 tillates det oppført 10 leiligheter totalt, hvorav inntil 40 % kan være fritidsboliger. Planprosessen har innebefattet en vurdering av planlagt bebyggelse til boligformål, trafikkavvikling herunder atkomst og parkering, samt landskap og terrengtilpasning. Videre har planprosessen innebefattet en prinsippvurdering i forhold til grøntområdet Området ligger sør for den verneverdige bebyggelsen i Ydstebøhavn, som fra gammelt av har vært det viktigst senteret på Kvitsøy. Ydstebøhavn har havnefunksjon, dagligvare, næringsaktiviteter og offentlige tjenestetilbud. Grøningen B2 PLANOMRÅDET Figur 1: Varslet plangrense Figur 1 viser varslet plangrense, men denne ble endret. Ny plangrense følger i hovedsak tomtegrensen, snuhammer og avkjørselsvei m/frisiktsoner opp til krysset med FV551 i nord, figur 2.

5 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 6 Figur 2: Ny plangrense

6 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 7 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OG OMGIVELSENE 2.1 Landskap og vegetasjon Landskapet på Kvitsøy er bart og åpent. Innenfor selve planområdet er det ingen vegetasjon, kun en liten kolle i nord som ikke er utsprengt og som blir beholdt. Planforslaget legger til rette for en gjennomgang slik at det kan etableres en tursti videre til grøntområdet i sør. Videre vil en forsterke og forlenge vollen mot vest i form av et grøntdrag. Noe som bidrar til et naturlig skille mellom planlagt bebyggelse og offentlig grøntområde, badeplass og lekeplass. 2.2 Arkitektur og miljø Planområdet er evaluert i forhold til beliggenhet, boligmasse og framtidig infrastruktur. Boligbebyggelse i området er tenkt som en gruppebebyggelse. Krav til lekeplass er innfridd i planen, samt krav for brannteknikk, håndtering av renovasjon og parkering. Estetikk og universell utforming er ivaretatt i planen. Ved tilrettelegging for gode boliger er det flere avgjørende faktorer som spiller inn. Plassering av hus forutsetter at inne- og uterom for boligene blir avgjørende for plasseringen. Utsikt og attraktiv beliggenhet, luft rundt husene, gode uterom, gode solforhold, skjerming mot vind og estetisk kvalitet er viktige forutsetninger. Videre er trafikale forhold som atkomst og parkering viktig, samt tilknytning til gangveger og lekeplasser. Planforslaget har vurdert tomten som helhet i forhold til disse forutsetningene. Eksisterende bebyggelse på Kvitsøy er noen varierende, men hovedprinsippet er en etasje med saltak, 1.etasje utgjør hovedvolumet, og loftsetasjen er ofte utbygd som oppholdsrom. Det er satt til andre elementer som arker, trapperom, bislag, skuter, verandaer og lignende. Planforslaget har tatt utgangspunkt i en videreførelse av disse elementer med moderne arkitektur og det er satt rammer for dette i bestemmelsene. Det vises for øvrig til Kvitsøy kommunes byggesaksveileder for nybygg, rehabilitering og vedlikehold, som er vedtatt som retningsgivende i kommunestyret på Kvitsøy høsten Figur 3: Typisk bebyggelse fra Kvitsøy

7 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B Tomten og naboeiendommene Planområdet ligger på øya Grøningen sør for Ydstebøhavn. Området var tidligere avsatt til industriformål. Industritomten ble sprengt ut og det ble anlagt kai på sjøsiden. I Kommuneplanen for Kvitsøy er tomten nå avsatt som byggeområde for bolig og fritidsbolig, med maks 10 boenheter, hvorav 4 kan være fritidsboliger. Figur 4 til 7: Foto fra tomten Nord for planområdet ligger noe eksisterende bebyggelse på østsiden av Grøningen, en hytte, et tidligere fiskemottak og hummermuseet. På andre siden avsundet ligge en blandet spredt bebyggelse med fritidsboliger og sjøhus

8 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 9 Figur 8 til 11: Eksisterende bebyggelse tilgrenset planområdet i nord og på andre siden av sundet I sør og vest grenser tomten til friområde med blant annet lekeplass, grillplass, badeplass. Det foreligger en plan for videre utvikling av dette arealet. Figur 12 og 13: Friområdet sør og vest for tomten Tomten får adkomst fra FV551 i nord. Adkomstveien vil også betjene grøntområdet med badeplass og lekeplass på Grøningen. Langs adkomstveien avsettes det areal til parkering for biler og sykler. Planområdet får ingen gjennomgangstrafikk.

9 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B PROSESS OG FORHÅNDSGODKJENNING Planarbeidet ble varslet til berørte grunneiere, rettighetshavere og offentlige etater. Planen ble samtidig kunngjort i Stavanger Aftenblad og Bygdebladet, med merknadsfrist Det kom 5 merknader til varselet. UTTALE/MERKNADER TIL VARSEL OM OPPSTART AV DETALJREGULERING AV OMRÅDE B2 PÅ GRØNINGEN GNR/BNR 20/106 PÅ KVITSØY (se vedlegg) Kommentarer til varsel om «Detaljreguleringsplan Grøningen B2» fra Kjell Lauritz Ydstebø - Vedlegg 1 VURDERING: - Tetthet av bygg. Vi viser her til vedtak om 10 enheter på tomten, vi forsøker løse dette ved parkering under husene/hyttene i andre rekke. Ellers ønsker vi å bygge videre på den tettheten som allerede finnes i Ydstebøhavn. - Byggestil. Vi har i skissene til bebyggelse prøvd å frigjøre oss fra «byggestiler», men vil i det videre arbeid selvsagt ta hensyn til eksisterende planer og byggeskikk i den grad det er tjener prosjektet og helheten i området. - Brygge i sjø. Det vil ikke bli foreslått tiltak som utvidelse av kaianlegget ut i sundet kun en langsgående flytebrygge. Alle planer som gjelder kaianlegg må godkjennes av Kystverket. - Boligformål eller fritidsbolig. Slik vi oppfatter det, vil det bli utarbeidet egne regler for utbygging av området og disse skal godkjennes av en rekke kommunale og fylkeskommunale instanser Uttale fra Kystverket vest - Vedlegg 2 VURDERING: - Det vil bli tatt tilbørlig hensyn til fremkommeligheten i farvannet. - Endelig forslag til plan vil bli oversendt Kystverket for uttale Brev fra Kvitsøy eldreråd - Vedlegg 3 VURDERING: - Prosjektet vil ta hensyn til de lover og regler for tilgjengelighet og universell utforming som er nedfelt i bestemmelser og plan- og bygningsloven.

10 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B Uttalelse fra Statens vegvesen - Vedlegg 4 VURDERING: - Tekniske planer for veganlegg innenfor plan vil bli forelagt Statens Vegvesen for godkjenning Midlertidig uttalelse fra Fylkesrådmannen i Rogaland v/kulturseksjonen - Vedlegg 5 VURDERING: - Det er sendt et skriftlig svar til Fylkesmannen med nærmere informasjon om områdets beskaffenhet Brannvesenet - Vedlegg 6 VURDERING: - Brannvesenets behov vil bli ivaretatt i planfasen, om nødvendig tas det kontakt med brannvesenet for avklaringer Uttalelse fra Fylkesrådmannen i Rogaland v/kulturseksjonen - Vedlegg 7 VURDERING: - På bakgrunn av vår dokumentasjon har Kulturseksjonen ingen merknader til tiltaket.

11 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B BESKRIVELSE AV PLANEN Figur 14: Fugleperspektiv over området I kommuneplanen er det åpnet for totalt 10 boligtomter, 6 boliger og 4 fritidsboliger. I planprosessen har vi vurdert bebyggelse, trafikkavvikling (herunder atkomst og parkering), samt landskaps- og terrengtilpasning til omgivelsene. Videre har vi vurdert forholdene til sjø. Figur 15: Området sett fra nordvest Grøntområdet Grøningen grenser opp til planen i sør og vest. Her vil utbyggere etter nærmere avtale med Kvitsøy kommune utvikle og bearbeide området. Det kan komme ballplass, sandvolleybane, lekeplass, badeplass, grillplass etc. Mellom boligområdet og grøntområdet skal utbygger arrondere en voll i forlengelsen av fjellet i sør som et skille mellom grøntområdet og boligområdet.

12 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 13 Avkjørsel til boligområdet fra FV 551 i nord og ny oppgradert adkomstvei inngår som del av planen. Veien vil også betjene grøntområdet og nabotomten i nord. Langs veien blir det opparbeidet offentlig parkering og sykkelparkering. Via vegen gjennom boligkomplekset gis det muligheter for å kople seg på stinettet i grøntområdet. Figur 16-17: Perspektiv av arrondert voll sett fra stranden/grøntområdet mot bebyggelse. Illustrasjonsplanen viser tanken bak reguleringsplanen. Ut fra tomtens størrelse oppsto ønsket om en relativ tett utnyttelse for å få frigjort så mye areal på bakkeplan som mulig til privat og felles uteareal. Illustrasjonsplanen viser også at det gis rom for varierende boligtyper. Boligene kan oppføres i inntil 2 etasjer, det er lagt opp til relativt strenge regler for utbyggingen. Hver tomt har egen atkomst og husene er orientert slik at alle har 2-3 private uteplasser/balkonger som gir morgensol m/utsikt og kveldsol.

13 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B2 14 Figur 18: Perspektiv, sett fra felles uteplass mot bebyggelse. Videre er det tilrettelagt for felles uteplass m/lekeplass for småbarn og opphold for beboerne. Planen åpner for at det kan oppføres en bod for bearbeiding av fisk etc. All parkering for bolig, skal skje under bebyggelsen. Det er lagt opp til 1,5 plasser pr. bolig, hvorav 2 plasser for er tilrettelagt for bevegelseshemmede. Vi mener det ikke bør legges opp til mer biltrafikk ut til Grøningen enn høyst nødvendig på grunn av de trafikale forholdene i Ydstebøhavn. Det er planlagt en flytebrygge langs kaifronten med adkomst via 2 bevegelige ramper, flytebryggen forbeholdes beboerne i området. Selve kaiområdet og privat uteområde sikres mot sjøen med transparente rekkverk. I planprosessen ble det utarbeidet en illustrasjon i 3D som viser hvordan dette området kan tenkes utbygd. Ny bebyggelse skal tilknyttes det eksisterende kommunale vann og godkjent privat avløpssystem, samt alternativ energiforsyning i henhold til den energiløsningen som er gjeldende for Kvitsøy kommune. Ny bebyggelse skal bygges opp over flommål i henhold til ROS-analysen.

14 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B AREALOPPGAVE Planområdet er totalt på 3,355 daa og fordeler seg slik: Areal i plankartet m2 Areal på kaiplan m2 Garasjeanlegg 712 Restareal bak garasjen 43 Boligbebyggelse Felles uteoppholdsareal/lek Privat uteoppholdsareal Vei Parkering Sykkelparkering Annen veigrunn grøntareal Friareal Flytebrygge/sjø Total Tomt = 2453 m2 Bebygd areal i plankartet BYA = 905 m2 Utnyttelse BYA = 37% Bebygd areal i på kaiplanet BYA = 1223 m2 Utnyttelse BYA = 50%

15 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B Risiko- og sårbarhetsundersøkelse for: ROS ANALYSE Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført i henhold til rundskriv Gs-1/01 fra DSB og med egen sjekkliste som ligger vedlagt. Analysen er basert på foreliggende reguleringsplanforslag og risikovurderingene er tatt utgangspunkt i relevante kravdokumenter. Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering 1. Naturgitte forhold Ja/Nei Se merknad 1.1 Er området utsatt for snø- eller steinskred? Nei 1.2 Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Nei 1.3 Er området utsatt for springflo / flom i sjø / vann? Ja X 1.4 Er området utsatt for flom i elv / bekk, herunder lukket bekk? Nei 1.5 Er det radon i grunnen?? 1.6 Annet (angi)? - 2. Infrastruktur 2.1 Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? hendelser på veg? Nei hendelser på jernbane? Nei hendelser på sjø / vann / elv? Nei hendelser i luften? Nei 2.2 Vil utilsiktede / ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? utslipp av giftige gasser / væsker? Nei utslipp av eksplosjonsfarlige / brennbare gasser / væsker? Nei 2.3 Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: elektrisitet? Nei teletjenester? Nei vannforsyning? Nei renovasjon / spillvann? Nei 2.4 Dersom det går høyspentlinjer ved / gjennom området: påvirkes området av magnetisk felt fra el.kraftlinjer? Nei er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Nei 2.5 Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: til skole / barnehage? Nei til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? Nei til forretning etc.? Nei til busstopp? Nei 2.6 Brannberedskap omfatter området spesielt farlige anlegg? Nei har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? har området bare én mulig atkomstrute for brannbil? Nei 3. Tidligere bruk 3.1 Er området påvirket / forurenset fra tidligere virksomheter gruver: åpne sjakter, steintipper etc.? Nei militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc.? Nei industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering? Nei annet (angi)? - 4. Omgivelser 4.1 Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for Nei usikker is? 4.2 Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Ja X 4.3 Annet (angi)? Kai/Brygge Ja X 5. Ulovlig virksomhet 5.1 Sabotasje og terrorhandlinger er tiltaket i seg selv et sabotasje- / terrormål? Nei finnes det potensielle sabotasje- / terrormål i nærheten? Nei Nei

16 Planbeskrivelse for detaljregulering for Grøningen B Merknader til ROS-analysen 1. Naturgitte forhold havnivå 1.3 I henhold til rapport fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) fra 2008 Havnivåstigning, er det estimert en fremtidig havnivåstigning i kystkommuner. Kvitsøy har en forventet stigning på havnivå til 25 cm i år 2050 og opp til 78 cm i år Ved springflo er det estimert en økning fra 1,44 meter i år 2050 og til 2,02 meter i år Under værforhold med lavt lufttrykk vil havnivået øke som følge av det reduserte trykket mot havflaten, og i tillegg kan sterk pålandsvind føre til en oppstuving av vannmasser langs kysten. Dette vil si at for all nyetablering på Kvitsøy bør lokaliseres over 2 meter over havet. I reguleringsplanen er det tatt høyde for dette og lagt inn i bestemmelsene under 2.1 plankrav, at all bebyggelse skal minimum bygges over 2,35 meter over havet. 1.5 Det er ikke foretatt radonundersøkelser, men bygninger skal uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon. 4. Omgivelser 4.2 I søndre del av planområdet er det sprengt inn mot en fjellknaus, denne må sikres med gjerde/rekkverk 4.3 Kai-området og private uteområder mot sjøen mot sjø må sikres med rekkverk. Flytebryggen med ramper blir ikke sikret Vedlegg: Vedlegg 1-7: Uttalelser til varsel om detaljregulering Vedlegg 8: Reguleringsbestemmelser Vedlegg 9-12: Illustrasjonsplan (A2) + visualiseringer ( A3 ) Vedlegg 13: Reguleringsplan ( A1) Vedlegg 14: Eksisterende forhold