PLANBESKRIVELSE. SMS Arkitekter AS Kristiansand Revidert XX.XX.XX FORSLAG TIL DETALJREULERINGSPLAN: GNR. 40 BNR.

Transkript

1 MOUNT HOVDEN AS FORSLAG TIL DETALJREULERINGSPLAN: GNR. 40 BNR.40 VALLE KOMMUNE PLANBESKRIVELSE SMS Arkitekter AS Kristiansand Revidert..

2 Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan for gnr.40 bnr.40 Valle kommune Dato: Bakgrunn SMS Arkitekter fremmer forslag om detaljplan på vegne av Mount Hovden AS. Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse på tomta. Planen skal være så vidt detaljert at det kan søkes om rammetillatelse når planen er vedtatt. Utomhusplan/detaljert situasjonsplan skal framlegges for kommunen til godkjennelse i samband med søknad om igangsetting. Det ble avholdt oppstartsmøte Varsel om igangsatt arbeid med detaljplan for området ble kunngjort ved annonser i Fedrelandsvennen og Setesdølen. Samtidig ble offentlige etater og naboer varslet pr. brev iht. mottatte lister fra Valle kommune. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet er utskilt som egen tomt gnr.40 bnr.40 Valle kommune med areal 4028 m2. Området ligger i Valle sentrum med motell som nærmeste nabo i sydøst, kommunal vei og landbruksareal/camping mot vest og kommunal vei mot nord samt gårdsbruk med verneverdig bebyggelse mot øst. Videre mot nord ligger eneboliger etterfulgt av kommunehuset. Tomtearealet har vært brukt som beiteområde. Tomta har fall på ca. 3,5 m i lengderetning på tomta med kommunal vei mot vest med omtrentlig samme fall / høyde. Området er solrikt med fin utsikt utover dalen sydover og fjellene overfor. Avstand fra tomtegrense til senter riksvei 9 er 70m. Det ligger kommunale vann- og avløpsledninger over tomta som må flyttes til ny trase langs kommunal vei i vest. Det samme med privat ledning fra disse til gårdsbruk i øst. Planstatus I kommuneplanens arealdel er tomta del av område avsatt til byggeområde for næring. Gjeldende reguleringsplan er Reguleringsplan for Valle sentrum vedtatt hvor tomta er del av område F7 regulert til forretningsvirksomhet. Boligareal kan innredes i tilknytning til forretningsvirksomhet. Det foreligger forslag til ny reguleringsplan for Valle sentrum hvor hoveddel av tomta er forslått til boligformål, og sydligste del til av tomta til kombinert off.bygg/motell. Kommunen har gitt dispensasjon fra 1 i gjeldende plan til at det kan oppføres bygninger til bolig, dvs. leilighetsbygg men ikke eneboliger på hele tomteområdet gnr./bnr. 40/40. Forutsetning i vedtaket er at ytre krav til bygninger 2-5 i gjeldende plan fortsatt skal gjelde. Planforslaget Hovedgrep Tomta ligger eksponert og godt synlig fra riksveien og omgivelsene rundt. Retningsgivende for utnyttelse av tomta og materialbruk er den verneverdig bebyggelse på naboeiendommen og stedstilpassede offentlige bygg mot nord samt plassering i landskapet. Bebyggelsen bør være oppbrutt i mindre enheter og i form og materialbruk tilpasset lokal byggeskikk. Dette samsvarer med innspill fra fylkesmann og fylkeskommunen. Universell utforming er kommet på dagsorden etter at gjeldende plan ble vedtatt. Dette innebærer at hele området med bebyggelse må arronderes for funksjonshemmede så langt det er mulig uten at det bryter for mye med det bestående landskapet. Tomta faller ca.3,5m i lengderetningen på tomta. Landmåler Sør AS har målt profilhøgder i lengderetning på tomta som ligger vedlagt. Illustrasjon på plankartet viser 2 hovedbygg med 1,4m høydeforskjell. Dvs. det regnes med intern masseforflytning på tomta for å oppnå adkomst og parkeringsforhold med minst mulig Side 2 av 7

3 nivåforskjell til de 2 bygg. Sydligste del av tomta heves ca. 1m for å oppnå gangveier med stigning iht. universell utforming til felles lekeplass mellom de 2 boligbygg. Arealbruk Arealbruk for byggeområdet er som i forslag til ny reguleringsplan for Valle sentrum og kommunens dispensasjon av boligformål. Bygg skal være leilighetsbygg. Illustrasjon på plankartet viser til sammen 10 boliger, hvorav 4 stk. i bygg mot nord og 6 stk. i bygg mot syd. Det er lagt inn byggegrense 10m fra senter kommunal vei mot vest. For øvrig byggegrense 4m fra tomtegrense. Parkering tilrettelegges med 2 parkeringsplasser pr. bolig. Dette dekker egenparkering og gjesteparkering. 10% av plassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede med minimumsmål BxD=4,5x6,0m. Planen har illustrert parkering- og garasjeplassering. Det er avsatt eget lekeareal felles for alle boligene innenfor planområdet. Planen har avsatt områder for snøopplag i forbindelse med parkerings-/kjøreareal. Rekkfølge Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser vedrørende arkeologisk utgraving, kommunal godkjennelse av utbyggingsavtale og utomhusplan før det gis igangsettingsavtale. Utomhusarealer skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse. Trafikk og miljøkonsekvenser Kjøreatkomster til tomta er lagt fra kommunal vei på vestsiden av tomta som ender i motellområdet. Det er meget liten trafikkbelastning på veien. Framtidig status på kommunal vei er ikke endelig fastlagt. I forslag til ny reguleringsplan for Valle sentrum er veien ved sydenden av tomta lagt i ny trase som munner ut syd for motellet og ved kirka. Dette vil medføre mer trafikk pga. gjennomkjøringsmuligheter. Trafikkbelastningen blir fortsatt relativt liten. Frisiktsone i forslag til ny reguleringsplan for Valle sentrum ligger utenfor tomtegrense. Rv9 ligger ca. 70 m fra tomteområdet. Sinus AS har foretatt trafikkstøyberegning som viser at det ikke nødvendig med tiltak mot trafikkstøy. Universell utforming Detaljplanen viser illustrert bebyggelse og avkjørsel med parkering som 2 enheter på hvert sitt høydenivå pga. fall på tomta. Med alle leiligheter på bakkeplan med universell utforming oppnås 50% dekning for funksjonshemmede. Dette er tilfredsstillende iht. nye byggeforskrifter gjeldende fra : Krav om heis i byggverk (2) Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Kravet gjelder ikke der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over én etasje. Løfteplattform kan erstatte heis i bygning med boenhet med tre etasjer. Løfteplattform skal maksimalt betjene 6 boenheter. Følgende krav til størrelser gjelder: a) Minst én heisstol skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 2,1 m. b) Løfteplattform skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 1,4 m. Det er avsatt 2 parkeringsplasser for funksjonshemmede (10%) med må BxD=4,5x6,0m. Atkomster og gangveier tilrettelegges for funksjonshemmede. Barn og unges interesser Barnehage og skole ligger i en avstand av ca.1,2 km sydover fra tomta med adkomst langs Fv336. Dette er ikke sikker skoleveg men trafikken er relativ beskjeden. Det er igangsatt reguleringsarbeid for etablering av gang- og sykkelvei langs Fv336. Det er avsatt eget lekeområde ca.300m2 på planen med sandlekeplass bestående av sandkasse, bord med benker og 1 lekeapparat. Det er i dag lekeplass i Valle sentrum, men denne er i gjeldende og forslag til ny reg.plan for Valle sentrum regulert til næring. I forslag til ny reg.plan for Valle sentrum er det foreslått friområde ved knausen mellom tomta og kommunehuset. Dette er ikke tenkt opparbeidet som lekeareal men som viktig landskapselement, men kan likevel brukes til frilek. I samme plan er det vist friområde for lek, idrett, kultur og badeplass på andre siden av Rv9 i en Side 3 av 7

4 avstand av ca.150m fra tomta med tilkomst for gang-/sykkelvei i planlagt ny gangbro over Rv9. Risiko- og sårbarhetsanalyse Jfr. vedlagte Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. Risikoen for skader på- eller tap av menneskeliv anses som lite sannsynlig. Risikoen og konsekvensene når det gjelder materielle skader anses også som lav. Sjekkliste ROS-analyse: Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Nei Merknad Naturgitte Er området utsatt for snø- eller steinskred? forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Må sjekkes 1) Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? - hendelser på veg - hendelser på jernbane - hendelser på sjø/vann/elv - hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? - utslipp av giftige gasser/væsker - utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: - elektrisitet - teletjenester - vannforsyning - renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - påvirkes området av magnetisk felt fra el. linjer? - er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: - til skole/barnehage? - til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? - til forretning etc.? - til busstopp? Brannberedskap - omfatter området spesielt farlig anlegg? - har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengd og trykk)? - har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? bruk - gruver: åpne sjakter, steintipper etc. - militære anlegg; fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. - industrivirksomhet; herunder avfallsdeponering - annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Ulovlig virksomhet Annet (angi) Nærhet til sjø og vann Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten Side 4 av 7

5 1) Iht. reg.bestemmelse 2.c Grunnforholdene skal sjekkes for radon og tiltak utføres hvis nivået er over tillatte verdier. Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Det vil bli utarbeidet utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunen. Hovedledninger for vann/avløp over tomta må flyttes. Planprosess og medvirkning Følgende instanser og naboer ble varslet pr. brev dat etter mottatt liste fra Valle kommune: Fylkesmannen i A.Agder Fylkeskommunen i A.Agder Statens Vegvesen region sør Villreinnemda i Setesdalsområdet Bergvesenet NVE region sør Telenor Servicesenter Nettutbygging Agder Energi AS Valle kommune Jon Kjelleberg Harald Kjelleberg Valle Motell & Camping Ingebjørg H. Kjelleberg Erling Sagneskar Kunngjøring oppstart av reguleringsarbeidet den Se vedlagte annonser Fedrelandsvennen og Setesdølen. Oppstartsmøte avholdt med kommunens representant Anne Karen Birkeland. Innkomne merknader til oppstart av planarbeidet, (sortert etter brevdato): Jon Kjelleberg A.Agder fylkeskommune Kulturminneavd Fylkesmannen i A.Agder Valle Motell v. Jostein Kjelleberg A.Agder fylkeskommune Planavd Statens vegvesen A.Agder fylkeskommune Kulturminneavd. Kommentar til innkomne merknader Refererte merknader er forkortet (konf. Kopi innkommede merknadsbrev egen fil). Jon Kjelleberg brev dat Detaljplan ikke i samsvar med forslag til ny reg.plan Hva ved arkeologiske funn? Anmerker vann- og avløpsledninger samt avløpsgrøfter Ikke kjent med at tomta er overdratt fra Valle kommune Div. innvendinger mot plan og prosedyrer Kommentar Kommunen har solgt tomta som boligtomt for leilighetsbygg på det åpne marked. Forslag til ny reg.plan for Valle sentrum er ikke vedtatt. Del av tomta nærmest motellet, tidligere foreslått til off.bygg/motell, har kommunen gitt dispensasjon for til bolig. Plangruppa for ny sentrumsplan var samstemte i sin tilslutning til dette. Det ble foretatt arkeologisk registrering Konklusjonen er at del av området må fredes eller utgraves. Skal tomta nyttiggjøres som tenkt må den utgraves. Vann- og avløpsledninger må flyttes og området dreneres. A.Agder fylkeskommune Kulturminneavd. brev dat Varsel om behov for arkeologisk registrering Side 5 av 7

6 Kommentar Registering foretatt Fylkesmannen i A.Agder brev dat Forventer at det i planbeskrivelsen gjøres rede for hvordan barn er sikret en sikker skolevei, og at det er avsatt tilfredsstillende lekeareal innefor planområdet Minner om estetiske hensyn, unngå silhuettvirkning og at ny bebyggelse plasseres og utformes iht. landskapet. Undersøke trafikkstøy og minner om ROS-analyse. Kommentar Vedr. sikker skolevei, lekeareal og estetiske hensyn konf. egne kapittel i beskrivelsen og forslag til reg.bestemmelser. Sinus AS har gjort trafikkstøyberegning som konkluderer med at hele tomta ligger utenfor støysonene og alle boligene har uteareal med tilfredsstillende støyforhold. Risikoen for skader på- eller tap av menneskeliv og materielle skader anses som lite sannsynlig. Grunnen skal iht. reg.bestemmelser undersøkes for radon. Valle Motell v. Jostein Kjelleberg brev dat Påpeker at planområdet ikke samsvarer med gjeldende reg.plan for Valle sentrum eller forslag til ny plan. Mener planarbeidet må vente inntil reguleringsplanen for Valle sentrum er vedtatt av kommunestyret. Kommentar: Valle kommune ved Bygg, eigedom og anlegg søkte ved brev dat om dispensasjon slik at deler av område F7 i gjeldende plan kunne omdefineres til byggeområde for bolig for oppføring av leilighetsbygg. Dette gjaldt helt ned til eiendomsgrensen mot motellet, dvs. fram til grensa mellom gnr./bnr. 40/36 og 40/20. Søknaden var på høring hos fylkesmannen, fylkeskommunen og plangruppa som arbeider med ny sentrumsplan. Det kom ingen negative reaksjoner til dispensasjonen og plangruppa støttet den fullt ut. Dispensasjonen ble godkjent i Planutvalget Dette lå til grunn for Grunnlag/vilkår for sal av området dat I etterkant er tomteområdet for bolig trukket 5m tilbake fra opprinnelig tomtegrense mot motellet. A.Agder fylkeskommune Planavd. brev dat Påpeker at området ligger høyt og eksponert, at estetiske hensyn må ivaretas, ny bebyggelse må ikke virke dominerende, at det bør stilles krav til utforming, farger og volum, saltak grader, mørke overflater, universell utforming. Kommentar: Dette er ivaretatt i plan med bestemmelser. Statens Vegvesen brev dat Anmerker at området kun har tilgang til kommunalt vegnett, men at planen må gjøre greie for sikker skolevei og trafikkstøy fra Rv9. Kommentar: For skolevei se kap. Barn og unges interesser og for trafikkstøy se kap. Trafikk og miljøkonsekvenser. A.Agder fylkeskommune Kulturminneavd. brev dat Ved arkeologisk registering ble det funnet 8 kokegroper fra jernalder og andre mulige spor etter aktivitet og bosetning i forhistorisk tid. Området med kokegroper er automatisk fredet kulturminne. Dersom det er konflikt mellom automatisk fredete kulturminner og tiltak iht. plan, og fylkeskommunen vil anbefale at planen godkjennes, skal spørsmål om dispensasjon fra automatisk fredning avklares gjennom reguleringsprosessen på offentlig ettersyn. Saken oversendes Riksantikvaren for vurdering. Dersom Riksantikvaren finner å kunne tillate at planen godkjennes, vil det vanligvis stilles vilkår om arkeologisk utgraving. Utgifter til utgraving bæres av tiltakshaver. Side 6 av 7

7 Kommentar: Kulturminnet deler planområdet i to og kommer i konflikt med tiltaket. Det søkes dispensasjon fra fredning som sannsynlig medfører krav om utgraving fra Riksantikvaren. Forslagsstillers vurdering Forslagstiller kan ikke se annen konflikt i planen enn de arkeologiske funn som medfører dispensasjonssøknad fra automatisk fredning og mulig utgraving. Valle har behov for mer varierte boliger som leiligheter slik at tiltaket vil ha positiv effekt på befolkningsstrukturen i sentrum. Mindre husstander som første gangs etablerere, eldre og brutte familiebånd vil ha nytte av tiltaket. Vedlegg Detaljplankart og bestemmelser dat Kopi varslingsbrev dat med varslingslister Kopi varslingsannonser Kopi merknader Trafikkstøyrapport Sinus AS dat Illustrasjons-plan og snitt dat Profilhøgder Landmåler Sør AS dat Side 7 av 7