Avslag etter markaloven - Himstadjordet

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Bymiljøetaten Postboks 636 Løren 0507 OSLO Dato: Deres ref.: 18/32541 Vår ref.: Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh.: Karine Bue Iversen Arkivkode: Byggeplass: HIMSTADJORDET Eiendom: 27/50/0/0 Tiltakshaver: Bymiljøetaten Adresse: Postboks 636 Løren, 0507 OSLO Søker: Bymiljøetaten Adresse: Postboks 636 Løren, 0507 OSLO Tiltakstype: Ukjent tilttype Tiltaksart: Ukjent tiltaksart Avslag etter markaloven - Himstadjordet Søknaden omfatter etablering av lagringsplass for stein og andre gjenstander fra Bymiljøetatens virksomhet. I medhold av markalovens 5 avslås søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den Søknaden er avhengig av dispensasjon fra markaloven 5, vedrørende byggeforbudet i marka, jf. markaloven 15. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i bystyrevedtak av , sak 327, jf. byrådsvedtak av , sak jf. vedtak fra byråd for byutvikling av , sak 1. Søknaden Tiltaket omfatter etablering av lagringsplass for stein og andre gjenstander fra Bymiljøetatens virksomhet, på Himstadjordet i marka. Det er i hovedsak snakk om lagring av bevaringsverdig brostein og andre materialer fra byggesonen, som skal gjenbrukes. Området tiltaket omfatter er på omtrent 1200 m 2. Det skal ikke utføres noen byggetiltak. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra markaloven 5, som gir forbud mot bygge- og anleggstiltak i marka. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan S , som innenfor det aktuelle området tillater virksomhet for drift av kommunens skogseiendommer. Protester/bemerkninger Det foreligger protester fra nabo Egil Kjos, samt fra naboer Graham Disher og Martha J. Mathewson. Også Liabakken boligsameie, Bogstadlia borettslag og Himstadplassen borettslag, som er nærmeste naboer til den aktuelle eiendommen, har protestert mot tiltaket. Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord, tlf: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Boks 364 Sentrum Vahls gate 1 Kundesenteret, tlf: Oslo 0187 Oslo Bankgiro: Org.nr.: NO MVA

2 Saksnr: Side 2 av 6 Protestene går i hovedsak ut på følgende: Søknaden gir et misvisende bilde av forholdene på Himstadjordet. Det forekommer mye anleggsarbeid, og turveien i tilknytning eiendommen brukes hyppig til anleggstrafikk med tunge kjøretøy, som også fører til støy. Dette er problematisk med tanke på nærheten til lekeplasser, og at veien er viktig for beboere, barnehager, skoleklasser og eldregrupper. Lagringen av gjenstander går langt utover området på 1200 m 2 som er omsøkt. Hele eiendommen fungerer som lagring for både brostein, parkmøbler, byggematerialer, utstyr fra sportsanlegg m.m. Lagringen bidrar til forsøpling, da emballasje går i oppløsning og spres til skogen, og diverse gjenstander blir liggende tilfeldig spredt på eiendommen. Det er fare for forurensning til Bogstadvannet og området rundt, da det kan forekomme avrenning av olje, salter o.l. fra stein og materialer fra byggesonen. Området er ikke egnet for lagring. Arealet er ikke gruslagt, men består av jord. Stein og tunge gjenstander synker ned i underlaget og står ustabilt. Det er fare for ras og velt, og området er usikret. Alle har tilgang til området, også barn. Det er utført byggeaktiviteter, terrenginngrep og hugging av vegetasjon på eiendommen. Tre av bygningene på eiendommen er på Byantikvarens gule liste. Det må finnes bedre alternativer, som både er bedre egnet og hvor fordelen ved miljøtiltaket blir større. Bymiljøetaten har ikke gitt en god forklaring på hvorfor andre eiendommer ikke kan brukes. Tiltakshavers vurdering Tiltakshaver skriver i sin søknad at etter at Bymiljøetaten (BYM) ble opprettet, har skogsdriften blitt tett integrert med andre driftsoppgaver i etaten. Eiendommen på Himstadjordet har dermed blitt brukt til lagerplass for andre deler av etatens virksomhet enn kun skogsdrift. Det er spesielt stein fra BYMs anleggsvirksomhet i byggesonen som er lagret på Himstadjordet. Blant annet har BYM måttet bevare en del gammel brostein fra trikketraseer som Byantikvaren mener er verneverdig. Tiltakshaver anfører at det er begrenset med kommunale tomter som egner seg til lagerplass for stein og voluminøse gjenstander i oslo, og derfor ønskes det å fortsette å bruke Himstadjordet til lagring av stein og eventuelt større gjenstander fra byggesonen. Det foreslås at lagringen gjøres på et begrenset, gruslagt område på eiendommen, på 1200 m 2. På anmodning fra Plan- og bygningsetaten om en grundigere redegjørelse, redegjør tiltakshaver for at lagringen av stein og materialer er et miljøtiltak som innebærer at materialene kan gjenvinnes istedenfor å kastes. Lagringen er på ubestemt tid, med utskifting av materialer i forbindelse med byggeprosjekter BYM til enhver tid har på gang. Tiltakshaver redegjør også for at de har laget regler for oppbevaring av materialer på Himstadjordet, at alle materialer må klareres på forhånd med en ansatt i BYM, og at det er satt regler for hvordan materialene skal merkes og stables. Uttalelse fra Fylkesmannen Fylkesmannen i Oslo og Viken har uttalt seg til dispensasjon fra markaloven, den Fylkesmannen uttaler at de er uenige i Bymiljøetatens argumentasjon, og at en endring i etatens

3 Saksnr: Side 3 av 6 virksomhet ikke skal ha innvirkning på regulert bruk av et område. De er positive til gjenvinning av masser, men dette bør reguleres, og massehåndtering bør være et tema på kommuneplannivå. Fylkesmannen uttaler videre at tiltaket vil kunne føre til økt trafikk og støy, og muligens også forurensing av grunnen. De anser at lagring av stein og andre gjenstander vil kunne være til hinder og sjenanse for andre brukere av området, og på den måten føre til ulemper for bruken av området til friluftsformål og naturopplevelse. Den omsøkte bruken går ikke inn under formålene i markaloven, og er heller ikke forenlig med formålene. Fylkesmannen uttaler at de ikke kan se at fordelene ved tiltaket er klart større enn ulempene, og konkluderer med at tiltaket vil være til vesentlig ulempe for markalovens formål. De motsetter seg tiltaket slik omsøkt. Avslutningsvis uttaler Fylkesmannen at de er av den oppfatning at stein og gjenstander som ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan må fjernes. Plan- og bygningsetatens vurdering Plan- og bygningsetaten viser til "Lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner" (markaloven) med ikrafttreden Tiltaket er i strid med markalovens 5. I henhold til markalovens 15 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering anses for å være klart større enn ulempene for friluftslivet, naturmiljøet eller allmenne interesser. Hensynene bak markalovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt Formålet med markaloven er å fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Det skal samtidig tas hensyn til bærekraftig bruk til andre formål. Det fremgår av Ot.prp. nr. 23 ( ) at Markaloven vil bidra til å sikre markagrensen og Markas kvaliteter i et langsiktig perspektiv. Det er viktig å unngå utbygging og inngrep som vil kunne innsnevre grensene for Marka og forringe Markas verdi som natur- og friluftslivsområde for befolkningen. Plan- og bygningsetaten har fra starten vært i tvil om bruken som omsøkes i tiltaket vil tilsidesette hensynene bak formålet i markaloven. Dette spesielt ettersom omfanget av tiltaket ikke er blitt tydelig definert, med tanke på hva som skal lagres, hvor lenge, og hvor stor endring det vil bli i trafikk og annen aktivitet. Området tiltaket omfatter er i reguleringsplan S-3807 regulert til anlegg for kommunalteknisk virksomhet, med den spesifisering at det tillates virksomhet for drift av kommunens skogseiendommer. Dette betyr at det allerede er tillatt noe anleggsvirksomhet på eiendommen, noe som har gjort det noe vanskelig å vurdere om endret bruk vil føre til en vesentlig endring i forhold til markalovens formålsbestemmelse. Samtidig har det kommet inn omfattende naboprotester, som illustrerer blant annet ved hjelp av bilder hvordan forholdene på eiendommen er i dag. Situasjonen slik den er beskrevet i protestene går derimot utover det som er omsøkt i denne saken, da større deler av eiendommen i dag brukes til lagring, og forholdene ellers rundt lagringen ikke er slik som beskrevet i søknaden. Likevel er det tydelig at bruken av eiendommen slik den er i dag er til hinder og sjenanse for andre brukere

4 Saksnr: Side 4 av 6 av området. Ettersom den omsøkte bruken må kunne anses som en videreføring av dagens bruk, er det sannsynlig at det omsøkte tiltaket i tilsvarende grad vil føre til sjenanse og hinder. Dette vil, slik Fylkesmannen også har uttalt, føre til ulemper for bruken av området til friluftsformål og naturopplevelse. Fylkesmannen har i sin uttalelse konkludert med at den omsøkte bruken ikke kan defineres inn under formålene i markaloven, og at lagring av stein og andre gjenstander på eiendommen ikke er forenlig med formålene i markaloven. På bakgrunn av dette og det ovennevnte vurder Plan- og bygningsetaten at hensynene bak markalovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Fordelene ved en dispensasjon er ikke klart større enn ulempene Selv om det ikke er nødvendig å vurdere fordeler og ulemper ettersom det første kumulative vilkår for dispensasjon ikke er til stede, har vi likevel valgt å drøfte det her for å belyse saken bedre. Fordelen ved å innvilge en dispensasjon for endret bruk, er i hovedsak at Bymiljøetaten får mulighet til å gjenvinne materialer fra byggesonen, fremfor at det kastes. Dette er et miljøtiltak som Plan- og bygningsetaten i utgangspunktet er positive til. Fylkesmannen uttaler også at de er positive til gjenvinning av masser. Tiltaket gir også mulighet til å ta vare på brostein som Byantikvaren anser som verneverdig. Men slik som Fylkesmannen også påpeker i sin uttalelse, er dette noe som bør være tema på kommuneplannivå, og som bør reguleres, og ikke hensyn som skal vurderes enkeltvis i dispensasjonssaker. Imidlertid kan denne fordelen oppnås ved a lagre disse materialene på annet sted som ikke er i strid med tillatt bruk av eiendom, og av den grunn tillegges ikke fordelen med å lagre dette innenfor markagrensen særlig vekt. Ulempene ved en dispensasjon vil være at det kan bli økt trafikk til og fra området, og også en økning i støy. Dette er spesielt uheldig da atkomstveien til eiendommen er en hyppig brukt turvei, og en økning i bruk av denne vil kunne komme i konflikt med friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Det er også mulig at bruken som er omsøkt vil kunne føre til forurensning av grunnen, noe som vil kunne føre til negative virkninger på områdets natur og miljø, og igjen påvirke friluftsliv og naturopplevelse. Selv om Bymiljøetaten har redegjort for at det skal legges rammer for hva slags materialer og gjenstander som skal oppbevares på eiendommen, kan ikke dette anses som godt nok grunnlag for å hindre de ulempene som vil oppstå ved bruken. Som nevnt over vil lagring av materialer som ikke anses som en naturlig del av de formål markaloven skal ivareta, kunne gi en visuell sjenanse og negativ naturopplevelse. Fylkesmannen har uttalt at de «ikke kan se at fordelene ved å tillate permanent lagring av stein og andre gjenstander er klart større enn ulempene. Tiltaket vil derimot kunne føre til ulemper for friluftsliv og naturopplevelse.» Med bakgrunn i det ovennevnte konkluderer Plan- og bygningsetaten at fordelene ved å innvilge en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene.

5 Saksnr: Side 5 av 6 Plan- og bygningsetatens konklusjon Plan- og bygningsetaten konkluderer med at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon, og vilkårene etter markaloven 15 er derfor ikke oppfylt. Vi viser også til kravet i markaloven 15 tredje ledd, om at kommunen ikke kan dispensere fra forbudet i markaloven 5 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg mot at det blir gitt dispensasjon. På det grunnlag avslås dispensasjonssøknaden. Ulovlig bruk må opphøre innen Plan- og bygningsetaten stiller seg bak Fylkesmannens vurdering om at stein og gjenstander som ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan, må fjernes. Dette betyr at all virksomhet og lagring som ikke er knyttet til drift av kommunens skogseiendommer eller virksomhet i marka knyttet til natur og friluftsformål, må opphøre. Vi setter frist for opphør av ulovlig bruk, og rydding av eiendommen, til Behandling av søknaden etter plan- og bygningsloven Tiltaket er avslått i medhold av markaloven og kan derfor ikke behandles videre etter plan- og bygningsloven. Klageadgang Dette vedtaket kan påklages, og fristen for å klage er tre uker. Se våre nettsider for mer informasjon. Plan- og bygningsetaten Avdeling for byggeprosjekter 3-ukersaker Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Karine Bue Iversen - saksbehandler Jon Erik Reite Bang - enhetsleder

6 Saksnr: Side 6 av 6 Kopi til: LIABAKKEN BOLIGSAMEIE, Postboks 6668 St Olavs plass, 0129 OSLO, j.m.nestvold@gmail.com Graham Disher og Martha J. Mathewson, Olaf Bulls vei 40, 0765 OSLO, graham.disher@getmail.no EGIL KJOS, OLAF BULLS VEI 36, 0765 OSLO, egil.kjos@getmail.no BOGSTADLIA BORETTSLAG, v/ Live Bressendorf Lindseth, c/o OBOS Postboks 6666 St Olavs Plass, 0129 OSLO Regionkontor landbruk, Lørenskog, Nittedal, Oslo, Rælingen og Skedsmo, Postboks 84, 2001 LILLESTRØM, post@regionkontorlandbruk.no DNT Oslo og omegn, Pb. 7 Sentrum, 0101 OSLO, post@dntoslo.no Naturvernforbundet i Oslo og Akershus, v/gjermund Andersen, Vøienvolden, Maridalsveien 120, 0461 OSLO, noa@noa.no Natur og Ungdom, Postboks 4783 Sofienberg, 0506 OSLO, info@nu.no Byantikvaren, Postboks 2094 Grünerløkka, 0505 OSLO, postmottak@bya.oslo.kommune.no Fylkesmannen i Oslo og Viken, Postboks 325, 1502 MOSS Oslo og Omland Friluftsråd, Storgata 28 A, 0184 OSLO, oof@friluftsrad.no