Årsrapport Faktor Eiendom ASA

Transkript

1 Årsrapport 2007 Faktor Eiendom ASA

2 Innhold Faktor Eiendom ASA... 3 Adm. dir. har ordet... 4 Styret og ledelsen... 7 Planbo... 8 Hotell Produksjon Årsberetning Konsernregnskap Noter til det konsernregnskapet Selskapsregnskap Noter til selskapsregnskapet Revisjonsberetning

3 Faktor Eiendom ASA Kristiansund Fredriksten Brygge, Halden Hannestadtunet, Fredrikstad Courtyard by Marriott, Stockholm. Illustrasjon: Reflex Arkitekter AB Hovden Kristiansand Beitostølen Hemsedal Geilo Kongsberg Uvdal Holmestrand Drøbak Tønsberg Hvaler Koster Trysil Lillehammer Gardermoen Jessheim Enebakk Mysen Sarpsborg Fredrikstad Halden Strømstad Fjällbacka Hamburgö Mollösund Stöten Stockholm Børsnotert eiendomsselskap som har utviklet mer en bolig- og fritidsenheter siden starten i 1999 Etablerer ny fabrikk for produksjon av høykvalitets moduler for bolig, fritidsbolig og hoteller, samt andre typer bygg Utvikler hoteller i Norge, Sverige, Danmark og Finland basert på en samarbeidsavtale med hotellkjeden Marriott Nøkkeltall Driftsresultat Resultat før skatt Resultat etter skatt Fortjeneste pr. aksje 1,8 2,5 Sum eiendeler Bokført egenkapital Kontrollerer drift og booking knyttet til hotellvirksomhet og fritidsresorter i Trysil og på Gran Canaria. Utvikler for tiden nye fritidskonsepter i Trysil og Hemsedal knyttet til Marriott Antall ansatte i konsernet har nå passert 450, hvorav rundt 330 er knyttet til booking og drift av fritidsboliger og hoteller Utbytte pr. aksje 0,70 1,15 Aksekurs ,0 29,5 Antall aksjer Malmø Kartgrunnlag: Statens kartverk Lisensnr.: 12247NE Fra Ugland It Group as 3

4 Et meget aktivt år Planbo Forvaltning Utvikling og Prosjekt Salg og Aftersale Planbo Resort Faktor Eiendom ASA Hotell SHG (utvikling og drift av Hotell) Produksjon Faktor Industrier Faktor Entreprenør Rune Kilebu, Adm. dir. Faktor Eiendom ASA 2007 ble et innholdsrikt år for Faktor Eiendom ASA med stor aktivitet på nye områder. Kjøp av Scandinavian Hospitality Group AS (SHG), som har rettigheter til å utvikle og drifte Marriotthoteller i Norge, Sverige, Danmark, og Finland Kjøp av Viking Gruppen AS sin virksomhet i Trysil, som omfatter Trysil Resort AS og flere store utbyggingsområder Kjøp av aksjene i Informa Solinvest AS, som via Servatur SA har utleie og drift på Gran Canaria Etablering av Faktor Industrier AS (89%) som skal produsere ferdige moduler til bolig, fritidsbolig, hoteller og andre typer bygg Etablering av Planbo Bostad AB (65%) sammen med lokale interessenter som skal drive eiendomsutvikling i Øresundsregionen Vi har lenge sett etter en mulighet til å gjøre inntreden på hotellmarkedet, ikke minst i forbindelse med våre fritidsprosjekter. SHG ble overtatt i begynnelsen av 2007 og vi startet byggingen av det første hotellet, Marriott Courtyard i Stockholm, i november. Som et ledd i vår strategi er selve hotellet solgt videre, men med en avtale om tilbakeleie og drift over 35 år. Vi har også kommet langt i arbeidene med hotellprosjekter som vil bære ett av Marriotts merkevarenavn i Kristiansund, Malmø og Gardermoen, i tillegg til fritidsresorter i Trysil og Hemsedal. Vi regner med at vi i løpet av en periode på seks til åtte år vil igangsette bygging av hoteller i Skandinavia. Gjennom kjøp av resortvirksomhet i Trysil og på Gran Canaria, har Faktor Eiendom ASA nå omfattende aktivitet knyttet til booking og drift av hoteller og leiligheter på ulike fritidsdestinasjoner. Gjennom Marriott kan vi tilby fasiliteter utenom det vanlige, noe som vil være attraktivt for nye brukergrupper og turister fra andre land. Selskapet har tro på dette markedssegmentet og vi skal utvikle oss til å bli en betydelig aktør i årene som kommer. I andre kvartal 2007 kjøpte Faktor Eiendom ASA en 400 mål stor tomt på Rudskogen i Rakkestad. Her er vi nå i gang med bygging av en fabrikk for høyautomatisert produksjon av moduler til ulike typer bygg. Modulenes bæresystem produseres i stål. Utviklingen av fabrikken går etter planen og prøveproduksjon er ventet i løpet av 2009, med ordinær produksjon fra begynnelsen av Årlig kapasitet kan på sikt komme opp mot m 2 pr. år. Dette har til hensikt å gi selskapet en kvalitetsmessig og tidsmessig fordel som utbygger. Konsernet er nå organisert i tre virksomhetsområder; Planboselskapene, Hotell og Produksjon. Våre virksomhetsområder vil alle kunne trekke veksler på hverandre og det er rom for betydelige synergier innen utvikling, produksjon og drift. Organisasjonen Prosjektstyring står sentralt i den daglige driften. Gjen - nom tett samarbeid mellom de ulike miljøene innen utvikling, design, utbygging, salg og aftersale skal vi sikre en effektiv og kontinuerlig videreutvikling tilpasset et marked i stadig forandring. Vi har et lavt sykefravær og lite «gjennomtrekk» i organisasjonen og opplever en god tilgang på kvalifiserte medarbeidere ved rekruttering. Personalutvelgelse og rekruttering er en viktig oppgave for å sikre fremtidig verdiskaping i konsernet, og dette arbeidet skal vies stort fokus fra konsernledelsen i tiden som kommer. Selskapet vil utvikle en egen organ isasjon for drift av hoteller i samarbeid med Marriott. Markedet Vi opplevde en nedgang i markedet for bolig og fritid mot slutten av fjoråret. Uroen i de internasjonale finansmarkedene har forplantet seg til Norge. I tillegg har byggekostnadene steget utover den generelle pris stigningen de siste årene, samtidig som rentenivået har steget. Dette har ført til en forlenget salgsprosess, og har skapt usikkerhet i markedet. Finansielle forhold Selskapet opererer i en konjunkturutsatt bransje og likvi ditetsstyring står helt sentralt i konsernets finansielle strategi. Risikoen knyttet til driften i selskapet skal stå i forhold til finansiering og likviditet. Det er fremforhandlet en langsiktig selskapsfinansiering som kommer i tillegg til nødvendig bygge- og prosjektfinansiering. Dette skal gi oss nødvendig kapital til å gjennomføre fremtidige prosjekter. For 2007 har styret foreslått et utbytte på NOK 0,70 pr. aksje, som tilsvarer vel 30% av resultatet etter skatt. Framtidsutsikter Det er fortsatt usikkert hvilken effekt den internasjonale kreditturoen vil få. Rentenivået, lønnsveksten og sysselsettingen vil være viktige parametere for markedet fremover. I Faktor Eiendom ASA tror vi på en fortsatt rimelig god etterspørsel etter våre prosjekter, men vi er samtidig forberedt på et marked som vil bli mer selektivt. I Planbo satser vi på eiendomsprosjekter fra enklere moderne boliger til under NOK pr. m 2, til mer designorienterte boliger og ferieleiligheter med tilhørende utvalg av servicefunksjoner. Vi tror at kvalitet til riktig pris for folk flest på sentrale og attraktive beliggenheter vil appellere til store brukergrupper. Dette skal vi klare å muliggjøre gjennom effektive utbyggingsløsninger der også vår nye fabrikk vil spille en vesentlig rolle. Fremover gjelder det å videreutvikle organisasjonen og opprettholde et solid økonomisk fundament med tilstrekkelig god finansiering for å kunne ivareta mulighetene i markedet. Nøkkelen er til enhver tid å disponere over tilstrekkelige ressurser, både menneskelige og økonomiske, for på den måten å kunne opprettholde vår posisjon i markedet. Det er god tilgang på nye prosjekter og vi får mange henvendelser fra grunneiere, entreprenører og finansielle aktører fra inn- og utland som ønsker et samarbeid med oss på ulike områder. Vi tar det som en bekreftelse på at Faktor Eiendom ASA nå har utviklet seg til et attraktivt selskap som vil være en utfordrende og attraktiv arbeidsplass for våre dyktige medarbeidere i årene fremover. Jeg vil benytte anledningen til å takke alle våre medarbeidere og samarbeids - partnere for et godt samarbeid. 4 5

5 Green Beach, Gran Canaria Onsøy Vest, Fredrikstad Nøtholmen Resort II, Strømstad Hannestadtunet, Fredrikstad Styret Børge Krogsrud, Styreleder Synne Syrrist, Styremedlem Unni Marie Rådalen, Styremedlem Lasse Fosby, Styremedlem Jon R. Sandberg, Styremedlem Ledelsen Rune Kilebu, Adm. dir. Faktor Eiendom ASA Ole Petter Garberg, Finansdirektør Faktor Eiendom ASA Freddy Eriksen, Økonomisjef Faktor Eiendom ASA Hans Gunnar Thorsen, Daglig leder Planbo Forvaltning AS 6 7

6 Planbo Rune Kilebu fotografert ved Onsøy Vest. Planbo er blitt en betydelig aktør innefor bolig- og fritidsmarkedet i Norge. Vårt forvaltningsapparat har etter ni år gjennomført over 60 prosjekter, og har i dag en betydelig forvaltningsportefølje. Våre forskjellige prosjekt-team arbeider som regel i tett samarbeid med Planbo Forvaltning AS. Planbo Forvaltning AS har svært gode finansierings- og garantiordninger for sine kunder. Det har i den senere tid vært en del negativ fokus i media rundt borettslagsordningen, og hvordan denne er brukt på feil måte i ulike prosjekter. Vår policy har hele tiden vært å levere prosjekter med en sunn balanse mellom egenkapital og gjeld, og som et resultat av dette har vi aldri organisert noen prosjekt med lave innskudd. De prosjekter som er organisert gjennom Planbo Forvaltning AS har i dag en sunn økonomi, og vi har svært få tilfeller hvor boligeiere misligholder sine forpliktelser overfor borettslaget eller boligsameiet. Dersom så skulle skje, fanges dette opp av Planbo sin husleiegaranti. I tillegg til forvaltning besitter Planbo en betydelig kompetanse mht. utvikling, salg og bygging av bolig og fritidsbolig. Organisasjonen er således delt i fire forskjellige hovedområder: 1) forvaltning, 2) utvikling og prosjektledelse, 3) salg og aftersale, 4) Planbo Resort (drift og management av fritidsbolig/hotell). Planbo Resort AS er etter hvert et rendyrket service- og utleieselskap, og har ansvaret for ca senger. Prosjektene Planbo har tomter som ferdig utbygget vil gi opptil boenheter. Blant de største boligprosjektene kan vi nevne Sorgenfri (Fredrikstad), Kleivantunet (Holmestrand), Gystadmyra (Jessheim), Haraholen (Sarpsborg) og Østmarkkollen (Enebakk). På fritid er de største prosjektene i fjellet; Trysil, Hemsedal, Beitostølen og Uvdal. De viktigste fritidsprosjektene er i Bohuslän og Strømstad langs den svenske vestkysten, Onsøy (Fredrikstad), Trysil, Hemsedal, Uvdal og på Gran Canaria. Dette året startet med overlevering av vårt til nå største fritidsprosjekt Nøtholmen Resort 1 og 2 i Strømstad. Quality Spa & Resort Strømstad er et moderne hotell og resortanlegg som er blitt svært godt mottatt i markedet. Planbo har forestått organisering og salg av hotellrom og leiligheter. Vår samarbeidspartner i prosjektet, Nordic Resort AS, er eier av hotellets fellesarealer, og forestår den daglige driften. I andre kvartal overleverte vi et av våre til nå flotteste boligprosjekter, Lilletorvet i Sarpsborg. Arbeidene på Gystadmyra ved Jessheim er godt i gang, og vil ved ferdigstillelse bestå av 110 boenheter med tilhørende fellesarealer som blant annet trimrom og selskapslokaler. Vi har betydelige tomteområder på Gystadmyra, også utover dette. Sorgenfri-området blir en stor og viktig del av lokalmiljøet på Østsiden i Fredrikstad, og vil med over nye boenheter spille en sentral rolle med henhold til etablering av nye boliger i Fredrikstad kommune. Ferdig utbygd vil Sorgenfri-området bestå av mellom og boenheter, foruten flere store næringsbygg egnet for butikker, kontorer, treningssenter, barnehage, lege etc. Sorgenfri fyller en viktig funksjon ved å tilføre nye boliger på Østsiden i Fredrikstad. I fjerde kvartal ble detaljplanen for vårt fritidsprosjekt, Hällekind Resort i Strömstad godkjent. Første byggetrinn består av 68 leiligheter. Deretter skal det bygges et felles - bygg med resepsjon, restaurant, trim, møterom etc., i tillegg til ca leiligheter. Byggearbeidene starter i disse dager. Planbo har opparbeidet erfaring med det svenske markedet gjennom utviklingen av en rekke fritidsprosjekter langs den svenske vestkysten og i Sälen. Vi har valgt å satse sterkere på eiendomsmarkedet i Sverige ved å etablere eget kontor i Malmø. Sammen med to norske og to svenske partnere ble Planbo Bostad AB etablert, hvor Faktor Eiendom ASA er majoritetseier med 65% av selskapet. Flere godt beliggende boligprosjekter er allerede under utvikling og bygging. Vi ser på etableringen i Øresundregionen som en god mulighet for selskapet til å bli en betydelig aktør i den raskest voksende regionen i Skandinavia. Planbo Resort Trysil har blitt et av våre viktigste satsningsområder, og vi er av den oppfatning at Trysil er en av de aller beste skidestinasjonene i Skandinavia. Det har vært naturlig for oss å gjøre betydelige investeringer i dette området. Selskapet besitter nå svært interessante eiendommer og tomter i Trysil. Trysil Resort AS vil være Planbo sin kompetansebase for drift og booking av turist enheter i Norge og Sverige. Arbeidet med utviklingen av Hemsedal Fjellandsby er godt i gang. Byggingen av et nytt stort parkeringsanlegg er igangsatt, og vi regner med betydelig virksomhet i Hemsedal de kommende årene. I årets første kvartal ble det gjort avtale om kjøp av alle aksjene i holdingselskapet Informa Solinvest AS som eier majoriteten (75%) av aksjene i blant annet hotell, og driftsselskapet Servatur SA. Servatur SA er en velkjent og godt etablert hotelloperatør på Gran Canaria, og har drevet sin virksomhet godt i over 30 år. Virksomheten på Gran Canaria drives i nært samarbeid med adm. dir. Santiago Caballero, som også eier 25% av Servatur SA. 8 9

7 Hotell Daglig leder i Scandinavian Hospitality Group AS, Harald Jacobsen, fotografert på vår tomt på Gardermoen hvor det planlegges Marriott-hotell. Faktor Eiendom ASA og Planbo har de siste årene blitt en betydelig aktør innefor utvikling av bolig- og fritidsprosjekter. For to til tre år siden begynte vi å se på muligheten for å etablere et nærmere strategisk samarbeid med et veletablert merkenavn innefor hotellmarkedet. Årsaken til dette var flere, og blant annet: 1) Som en profesjonell eiendomsutvikler var det naturlig å fokusere også på denne delen av markedet, et marked som er i stadig utvikling, og som i Skandinavia står overfor mange spennende muligheter. 2) Synergieffektene mot vårt fritids-segment er åpenbare. Planbo besitter i dag store tomteområder, hvor man kan se for seg betydelige synergier ved å implementere Marriott sitt hotell-produkt i tilknytning til de eksisterende utviklingsplanene. 3) Utvikling av boligprosjekter i nærhet til fremtidige hotell prosjekter, gjerne i en av de større skandinaviske byene. Utvikling, bygging, salg og management av hoteller antas derfor å bli en vesentlig del av konsernets virksomhet de kommende årene. Marriott Ved kjøp av samtlige aksjer i Scandinavian Hospitality Group AS (SHG) sikret vi oss rettighetene til utvikling og drift av hoteller innenfor Marriott-kjeden i Norge, Sverige, Danmark og Finland. Både bygging, salg med tilbakeleie, og senere drift av hotellene skal bidra til verdi skaping for selskapet. Hotellkjeden Marriott er en ideell samarbeidspartner for oss. Den amerikanske hotellgiganten har nettopp åpnet sitt hotell nummer på verdensbasis, og har tre av hotellbransjens aller fremste merkenavn. Marriott er anerkjent for høy kvalitet og service, og har et unikt fordelsprogram, Marriott Rewards, med hele 26 millioner lojale brukere. Gjennom vår avtale med Marriott, skal Faktor Eiendom ASA i løpet av de neste 6 til 8 årene, åpne hoteller under merkenavnene Marriott, Renaissance og Courtyard by Marriott, samt Marriott Executive Apartments. Innen utgangen av 2010 planlegges igangsettes bygg - ingen av følgende hotell: Courtyard by Marriott Oslo Airport Gardermoen med 250 rom Renaissance Malmø Hotel med 115 rom Marriott Resort Trysil med 280 boenheter Marriott Resort Hemsedal med 310 boenheter Courtyard by Marriott Kungsholmen, Stockholm med 272 rom Courtyard by Marriott Kristiansund International Airport med 155 rom 10 11

8 Produksjon Daglig leder Faktor Industrier AS, Johann Bernhard Stenrød, fotografert på fabrikktomten ved Rudskogen. I 2007 ble planen om egen industrialisert produksjon satt ut i livet. Målet er å effekt - ivisere produksjonen og øke kvaliteten på boliger, fritidsboliger og hoteller gjennom industrialisering. Satsingen er først og fremst rettet mot større og høyere bebyggelse. Etter å ha ervervet en 400 mål stor tomt på Rudskogen i Rakkestad i første kvartal 2007, ble byggingen av fabrikken iverksatt. Prøveproduksjon er ventet i løpet av 2009, med full produksjonskapasitet fra Fabrikken vil produsere moduler med bæresystem i stål. Med vår egenutviklede konstruksjon kan vi bygge inntil 8 etasjer, og med enkle tiltak høyere. Tak og fasader vil monteres lokalt og tilpasses det enkelte byggeprosjekt. I tillegg til høy kvalitet vil denne produksjons- metoden også gi besparelser i byggekostnader og tid. I tilknytning til fabrikken vil det etableres et eget idé- og utviklingssenter med arkitekter og designere som på et tidlig stadium skal være med å planlegge prosjektene. erfaring fra elementproduksjon har også hatt en innvirkning på beslutningen. Våre godt kvalifiserte håndverkere skal fortsatt utføre det samme arbeidet som de til daglig utfører. Forskjellen blir at de nå står i et tørt, sikrere og mer tilrettelagt miljø. På denne måten blir kravene til kvalitet og effektivitet enda bedre ivaretatt. Planbo vil i stor grad benytte seg av fabrikkens produksjonskapasitet til sine prosjekter. Selskapet vurderer i tillegg muligheter for salg av kapasitet til eksterne aktører. Faktor Entreprenør AS Vår entreprenørvirksomhet er en viktig del av den totale verdikjeden i konsernet, og vi ser det som helt sentralt å inneha en sterk byggeteknisk kompetanse. Det gir oss full oversikt og kontroll med kvaliteten på det vi til enhver tid leverer. Selskapets 45 ansatte har et meget høyt kompetansenivå innenfor prosjektering, prosjektledelse og fagene tømring, mur og flisarbeider. I nær tilknytning til fabrikken og utviklingssenteret vil det også etableres et moderne visningssenter, hvor vi ved hjelp av det nyeste innen datateknologi kan visualisere kundens valg på en ny og spennende måte. Økende krav til kvalitet, effektivitet og kundetilpasning har vært tungtveiende årsaker til satsingen. Vår positive 12 13

9 Årsberetning for 2007 Faktor Eiendom ASA Virksomhetens art Faktor Eiendom ASA er et holdingselskap med flere datter selskaper. Konsernet driver virksomhet innenfor følgende forretningsområder: Kjøp og salg av tomter og eiendommer Utvikling og salg av bolig og fritidsboliger Utvikling og salg av næringseiendommer Utvikling og salg av hoteller Forvaltning av boligselskaper og næringseiendom Drift av resort- og hotellanlegg Produksjon og entreprenørvirksomhet Selskapsstruktur Konsernet er delt i 3 hoveddeler, Planbo (bolig og fritid), Hoteller og Produksjon. Konsernet driver i hovedsak sin virksomhet fra selskapets lokaler i Sarpsborg, hvor Faktor Eiendom ASA har sitt hovedkontor, samt i Oslo, Trysil og Spania. Selskapets ulike prosjekter gjennomføres flere steder i Norge og i utlandet, blant annet i Sverige og Spania. Faktor Eiendom ASA har bl.a. følgende datterselskap: Planbo Prosjekter AS utvikler og selger konsernets bolig- og fritidsboligprosjekter. Planbo Forvaltning AS er konsernets forvaltningsselskap og drifter i dag 59 boligselskap. Planbo Resort AS har ansvaret for booking, drift og management av hoteller, turist- og resortanlegg. Scandinavian Hospitality Group AS (SHG) innehar rettighet til å utvikle, bygge og drifte Marriott-hotell i Norge, Sverige, Danmark og Finland. Faktor Industrier AS utvikler og bygger fabrikk for industriell produksjon av moduler til ulike typer bygg som for eksempel bolig, fritidsbolig og hoteller. Fabrikken vil være klar for prøveproduksjon i Faktor Entreprenør AS er konsernets entreprenør - selskap. I all vesentlighet produserer selskapet for konsern ets egne prosjekter. Faktor Næringseiendom AS utvikler prosjekter for næringsvirksomhet. Målsetning for fremtiden Selskapet skal videreutvikle bolig og fritidsboligeiendom og spisse virksomheten langs de linjene som nå er lagt gjennom ny fabrikk og satsing på hoteller og resortanlegg. Konsernets virksomhetsområder skal kunne trek

10 ke veksler på hverandre og det skal søkes synergier innen utvikling, produksjon og drift. Gjennom kjøp av resortvirksomhet i Trysil og på Gran Canaria og videre utbygging gjennom Marriott, skal selskapet utvikle seg til å bli en betydelig aktør innen resort og turisme. Investeringen i bygging av boligfabrikken forventes å gi selskapet fordeler som utbygger, og vil være en viktig brikke i utviklingen av selskapets hovedvirksomhetsområder både innenfor bolig og fritidseiendom. Året 2007 i hovedtrekk Året har vært preget av oppkjøp som har resultert i stor aktivitet på nye virksomhetsområder. Selskapet kjøpte holdingselskapet Informa Solinvest AS som er eier av 75% av aksjene i det spanske selskapet Servatur SA. Gjennom Servatur SA har selskapet tilgang til et meget godt etablert utleie- og driftsselskap på Gran Canaria. Selskapet eier i tillegg leiligheter og annen eiendom. Selskapet kjøpte hoveddelen av Viking Gruppen AS (nå Welle Gruppen AS) sin virksomhet i Trysil. Kjøpet inneholdt store utviklingsområder og næringsarealer, samt service- og bookingselskapet Trysil Resort AS. Selskapet kjøpte alle aksjene i Scandinavian Hospitality Group AS som har rettighetene til å utvikle, bygge og drifte Marriott-hoteller i Norge, Sverige, Danmark og Finland. Utviklingen av Faktor Industrier AS, som skal produsere ferdige moduler til bolig, fritidsbolig, hotell og andre typer bygg ble påbegynt. Fabrikken skal starte prøveproduksjon neste år med planer om full produksjon fra Selskapet etablerte Planbo Bostad AB (65%) i Sverige sammen med lokale interessenter. Dette er konsernets eiendomssatsning Øresundregionen i Sverige. Selskapet har gjennom direkte eierskap, gjensidige avtaler, opsjonsavtaler, eller andre rettigheter tilgang til prosjekter med potensial for vel boenheter. Forsknings- og utviklingsaktivitet Foretaket driver ikke forsknings- eller utviklingsaktivitet. Arbeidsmiljø Det var ved utgangen av året ti ansatte i Faktor Eiendom ASA. Ved utgangen av 2007 var det 450 ansatte i konsernet. Sykefraværet i løpet av året var på 2264 dager for hele konsernet, noe som tilsvarer 1,9%. I oktober 2007 var en av selskapets ansatte passasjer i helikopteret som styrtet på vårt fabrikkområde på Rudskogen. Personen kom ifra ulykken uten personskader. Ulykken medførte ikke matrielle skader på selskapets eiendom. Det har utover dette ikke blitt rapport verken om ulykker eller personskader. Det har for 2007 heller ikke vært rapportert om materielle skader av betydning. Arbeidsmiljøet betraktes som godt. Konsernet som helhet legger vekt på å ha et godt arbeidsmiljø både hva angår helse, miljø og sikkerhet. Det legges også stor vekt på å ha et godt psykososialt arbeidsmiljø, noe selskapet mener er en del av årsaken til at svært få ansatte velger å slutte. Likestilling Selskapet har som mål å være en arbeidsplass der det råder full likestilling mellom kvinner og menn. Selskapet tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling grunnet kjønn i saker knyttet til for eksempel lønn, avansement og rekruttering. Av selskapets totalt 450 ansatte ved regnskapsperiod - ens utløp er fordelingen lik mellom kvinner og menn. Arbeidstidsordninger i selskapet følger av de ulike stillingene, og er uavhengige av kjønn. Lønnsnivå avhenger av stillingskategori og personlige kvalifikasjoner, og er uavhengig av kjønn. Etter styrets oppfatning er det ingen forskjellsbehandling i selskapet i strid med Lov om likestilling av 9. juni 1978 nr. 45, og det er derfor ikke iverksatt eller planlagt spesielle tiltak for å fremme likestilling. I selskapets styre er to av i alt fem medlemmer kvinner. Ytre miljø Faktor Eiendom ASA har ingen virksomhet som innvirker på det ytre miljø. Konsernets virksomhet for øvrig påvirker i liten grad det ytre miljøet. For øvrig vises det til Faktor Eiendom ASA sine datterselskapers egne årsberetninger. Finansiell situasjon, årsresultat, og forslag til disponering Regnskapet for konsernet er utarbeidet i henhold til International Financial Reporting Standards (IFRS). Styret bekrefter at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Årsregnskapet er avlagt under denne forutsetningen. Konsernet hadde salgsinntekter på MNOK 947 i 2007 sammenlignet med MNOK 538 i Årsresultatet for konsernet viser et overskudd på MNOK 130 sammenlignet med et overskudd på MNOK 160 i Egenkapitalen i konsernet utgjorde MNOK ved årets utgang, tilsvarende 60% av totale eiendeler. Bankbeholdningen utgjorde MNOK 67. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Faktor Eiendom ASA (MNOK): Årsresultat:... 75,7 Avsatt til utbytte:... 50,8 Overføring til annen egenkapital:... 25,0 Selskapets frie egenkapital pr : Annen egenkapital:... 99,3 Risiko Som helhet er konsernet utsatt for ordinær markedsrisiko og risiko knyttet til gjennomføring av de ulike prosjekter Markedsrisiko Konsernet er utsatt for endringer i etterspørselen etter bolig, fritidsbolig, næringseiendom, hoteller og turisme. Konsernet forsøker hele tiden å tilpasse sine produkter etter forventet etterspørsel i markedet. Det legges vekt på å ha byggeklare prosjekter i de ulike markedene som vurderes som attraktive. Andelen av igangsatte usolgte enheter både i bolig- og fritidsboligprosjekter vurderes til enhver tid i forhold til konsernets totale risikoeksponering. Det foretas også en kontinuerlig vurdering av hvor stor beholdningen av tomter og prosjekter skal være. Den må være stor nok til å ivareta mulighetene for vekst, men samtidig med en riktig vurdert risikoeksponering sett i forhold til konsernets soliditet. Kredittrisikoen anses som begrenset da man ikke overleverer ferdige enheter før full innbetaling er foretatt. Renterisiko er både knyttet til selskapets belåning og til etterspørselen etter selskapets produkter. Valutarisiko vurderes som liten idet man for leveranser utenlands søker å gjøre valutasikringer. Likviditetsrisiko vurderes som begrenset da konsernet har relativt lav belåning og en høy egenkapitalandel. Fremtidsutsikter Den internasjonale kreditturoen og de siste renteøkningene her hjemme har sammen med økte byggekostnader skapt usikkerhet for kjøpere av boliger og fritidsboliger. Faktor Eiendom ASA satser på ulike eiendomsprosjekter for folk flest og selskapet forventer en fortsatt rimelig god etterspørsel etter selskapets prosjekter. Samtidig er Faktor Eiendom ASA forberedt på et mer selektivt marked. En stabilisering av rentenivået, vekst i personlige inntekter og fortsatt høy sysselsetting, vil være viktige parametere for markedet fremover. Selskapets nye fabrikk vil effektivisere og øke kvaliteten på Faktor Eiendom ASA produkter gjen nom byggeprosessen - noe som forventes å bli en viktig faktor i selskapets fremtidige produksjon. Satsingen på hotellutvikling og drift, samt drift og booking av fritidsresorter er nye virksomhetsområder som skal utfylle den eksisterende virksomheten. Opplysninger om aksjonærforhold m.v. Antall aksjonærer i selskapet var ved årsskiftet 395, herav 360 norske. Det vises til note 11 for oversikt over aksjonærene

11 Eierstyring og selskapsledelse Faktor Eiendom ASA bygger på prinsipper som følger systematikken i den norske anbefaling for eierstyring og selskapsledelse. Dette innbærer blant annet at styret og selskapets led - else tilstreber at aksjonærene behandles likt og rettferdig, og at styret og de ledende organer innehar integritet og habilitet. I tillegg revideres regnskapene av kvalifiserte og uavhengige revisorer slik at den til enhver tid gjeldende informasjon som blir gitt av selskapet, danner et korrekt bilde av selskapets stilling og finansielle posisjon. Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Styret skal sikre at selskapet har en etisk riktig og operasjonell eierstyring og selskapsledelse. Styret mener at anbefalingen på den måten kan være med på å skape tillitt til virksomheten og selskapets ledelse. Resultatet av å følge anbefalingen, og implementere denne i hele organisasjonen, kan være gode vilkår i finansmarkedene og at selskapet kan fremstå som mer attraktiv overfor nye og eksisterende aksjonærer. Faktor Eiendom ASA har et sett av verdier som gir retning i måten selskapet utvikler tjenester og produkter, samtidig som disse er retningsgivende i forholdet til kunder, partnere og investorer. Risikostyring og internkontroll Formålet med risikostyring og internkontroll er å håndtere, ikke eliminere risikoer knyttet til vellykket virksomhetsutøvelse, samt å styrke kvaliteten på den finansielle rapporteringen. Effektiv risikostyring og god internkontroll bidrar til å sikre aksjeeiernes investeringer og selskapets eiendeler. Hovedelementer Faktor Eiendom ASA sin internkontroll omfatter retningslinjer, prosesser, oppgaver, adferd og andre forhold som legger til rette for målrettet og effektiv virksomhet i selskapet, og som gjør det mulig å håndtere forretningsrisiko, operasjonell risiko, risiko for overtredelse av lover og forskrifter, samt annen risiko som er av betydning for oppnåelse av selskapets forretningsmål. Internkontrollsystemet til Faktor Eiendom ASA bidrar også til å sikre kvaliteten på intern og ekstern rapportering. Operasjonell kontroll Faktor Eiendom ASA har etablert og implementert en fullmaktsmatrise med myndighetsbegrensninger og fullmakter som gir klare retningslinjer for hvor langt den enkeltes myndighet rekker, og hva som er neste instans å bringe beslutningen eller godkjennelsen inn for. Faktor Eiendom ASAs konsernsjef og finansdirektør har månedlige statusmøter for forretningsområdene, både på controller- og ledernivå. Her vurderes løpende den økonomiske utviklingen og oppfølgingstiltak konkretiseres. Andre i konsernledelsen deltar der dette er relevant. Faktor Eiendom ASA har etablert et rammeverk for risikostyring etter nærmere fastsatte metoder. Dette innebærer blant annet løpende rapportering til konsernledelsen om utviklingen på definerte risikofaktorer knyttet til driftskvalitet, leveranse, endrede markedsforhold og den finansielle situasjonen. Styret skal også motta regelmessig rapportering vedrørende utviklingen i selskapets forretningsområder. Metoden sikrer produktivitet og at risiko knyttet til den daglige driften systematisk blir identifisert og analysert, slik at utviklingen i risikobildet kontinuerlig blir overvåket. Styrets årlige gjennomgang Styret får regelmessig oppdatering om utviklingen i selskapets forretningsområder og risikoforhold på styremøtene og gjennom den finansielle rapporteringen og virksomhetens status i de ulike forretningsområder. I tillegg til den løpende rapportering beskrevet ovenfor, har styret en samlet årlig gjennomgang av de interne kontrollsystemene og en vurdering av de viktigste risikofaktorene selskapet er stilt ovenfor. Hovedhensikten med denne gjennomgangen er å påse at det interne kontrollsystemet er tilpasset hele virksomheten og de ulike forretningsområdene. Styret vurderer også tiltak knyttet til risikofaktorene. Finansiell rapportering Faktor Eiendom ASA sin ledelse eller revisor har pr ikke rapportert vesentlige svakheter i den interne kontrollen. Selskapskapital og utbytte Selskapets frie egenkapital var MNOK 99,3. Selskapet vil til en hver tid vurdere utbyttets størrelse opp mot selskapets finansielle stilling, langsiktige mål og strategier. Styret fremsetter hvert år forslag om utbyttets størrelse hvor på dette blir endelig avgjort på den årlige generalforsamlingen. For 2007 er det foreslått et utbytte på MNOK 50,8. I forbindelse med kjøpet av SHG og Viking Gruppen AS ble det foretatt to egenkapitalemisjoner i selskapet på henholdsvis MNOK 153,9 og MNOK 139,6. Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapets aksjer har kun én aksjeklasse og gir lik stemmerettighet. I tillegg er selskapets aksjer fritt omsettelige. Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal foretas på børs eller på annen måte til børskurs. Dersom eksi - sterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes, skal dette begrunnes. I løpet av 2007 ble det ikke gjort vesentlige transaksjoner med aksjonærer, direktører, toppledere eller nærstående til dem utover det som fremgår av regnskapet. Skulle dette bli aktuelt på et senere tidspunkt skal det innhentes verdivurdering fra en uavhengig tredjepart som sikrer at dette gjøres med armlengdes avstand. Selskapet har også utarbeidet retningslinjer som sikrer at styremedlemmer og ledende ansatte melder fra til styret dersom de direkte eller indirekte har vesentlig interesse i en avtale som inngås med selskapet. Generalforsamlingen Generalforsamlingen representerer det høyeste organ i selskapet. Innkallelse med saksdokumenter skal sendes ut minst to uker i forkant av generalforsamlingen. Det er i Faktor Eiendom ASA sin interesse at så mange som mulig stiller ved generalforsamling, derfor settes påmeldingsfristen så nært møtet som mulig. Aksjeeiere som ikke selv kan delta, kan stemme ved bruk av fullmakt. Representanter fra styret og revisor skal stille på generalforsamlingen. Etter allmennaksjeloven kan en aksjonær som representerer mer enn 5% av aksjekapitalen og stemmene, kreve ekstraordinær generalforsamling. Faktor Eiendom ASA har en valgkomité. som foreslår nye styrekandidater. Styrets sammensetning, uavhengighet og arbeid Faktor Eiendom ASA sitt styre består av fem medlemmer. Det er videre vedtektsfestet at styret skal ha fra fem til åtte medlemmer. Styremedlemmene velges for ett år av gangen, med mulighet for gjenvalg. Medlemmene velges på generalforsamling med simpelt flertall. Styret består av følgende medlemmer: Børge Krogsrud (styreleder), Unni Rådalen, Synne Syrrist, Jon R. Sandberg og Lasse Fosby. Lasse Fosby er en av de to største aksjonærene med aksjer. Jon R. Sandberg har aksjer i selskapet. På bakgrunn av selskapets størrelse og stilling har ikke Faktor Eiendom ASA bedriftsforsamling. Hvis dette skulle bli aktuelt i fremtiden, så vil styret vektlegge at sammensetningen er så bred som mulig, slik at alle interesser er representert. Det samme prinsippet gjelder for dagens styresammensetning. Styret er derfor satt sammen slik at det kan ivareta aksjonærfellesskapets interesser, og selskapets behov for kompetanse, kapasitet og mangfold. Styret danner det øverste organ for virksomhetens daglige drift. Styret skal også overvåke fastsatte interne rutiner og selskapets forretningsaktiviteter. Den primære oppgave vil være å fastlegge selskapets overordnede strategi og kommunisere denne, lage kontrollfunksjoner og være rådgivende ovenfor den operasjonelle ledelsen. Styret skal videre fastsette selskapets finansielle struktur, i tillegg til å gjøre vedtak om planer og budsjetter. Oppgaver og transaksjoner som er utenfor området til den daglige ledelse skal avgjøres av styret. Styret skal fortløpende gjennom året vurdere behovet for styrekomitéer i saker som krever grundig og uavhengig behandling, og som gjelder finansiell rapportering og godtgjørelse til ledende ansatte. Pr. i dag har selskapet ingen slike komitéer. Godtgjørelsen til styret skal reflektere styrets ansvar, kompetanse, tidsbruk og virksomhetens kompleksitet. Informasjon og kommunikasjon Faktor Eiendom ASA etterstreber en god dialog med aksjonærer, investorer og analytikere. Styret har fastsatt retningslinjer for selskapet når det gjelder rapportering av finansiell og annen informasjon til markedet. Retningslinjene er basert på åpenhet og kravet til likebehandling av aksjonærer. Selskapet skal årlig publisere en oversikt over datoer for viktige hendelser som generalforsamling, kvartalspresentasjoner og åpne presentasjoner

12 Overtakelse Det er ikke vedtektsfestet noen form for forsvarsmekanismer ved bud på selskapet. Dersom en slik situasjon skulle oppstå, vil ikke selskapets styre uten særlige grunner søke å forhindre eller vanskeliggjøre gjennomføring av tilbudet. Styret vil i en slik situasjon gi en skriftlig uttalelse om tilbudet før tilbudsperiodens utløp. Dette vil være med på å sikre aksjonærenes verdier og rettigheter. Transaksjoner som i realiteten innebærer avhendelse av virksomheten bør besluttes av generalforsamlingen. Aksjonærsammensetningen pr. i dag er slik at selskapets største eier, Faktor Invest AS, med en andel på vel 62%, domineres av de to gründerne Lasse Fosby (styremedlem) og adm. dir. Rune Kilebu. Revisor Revisor skal på årlig basis utarbeide en plan for revisjonen og presentere denne for styret. Revisor bør delta i styremøter som omhandler beslutninger om årsregnskapet. Revisor bør spesielt gjennomgå vesentlige endringer i selskapets regnskapsprinsipper, regnskapsestimater og andre vesentlige forhold hvor det har vært uenighet mellom revisor og administrasjonen. Styret og revisor bør ha ett møte i året uten at daglig leder eller andre fra den daglige ledelse er til stede. Faktor Eiendom ASA har BDO Noraudit Borg DA som sin uavhengige revisor. Bruk av tjenester utover revisjon skal besluttes av styret. Hvert år bør styret motta en bekreftelse på at revisor fortsatt innehar og tilfredsstiller kravene til uavhengighet. Selskapets daglige ledelse Rune Kilebu er adm. dir. i Faktor Eiendom ASA. Rune Kilebu er styreleder i de datterselskaper som er direkte eiet av Faktor Eiendom ASA. Ole Petter Garberg er finansdirektør i Faktor Eiendom ASA. Freddy Eriksen er økonomisjef i Faktor Eiendom ASA. Hans Gunnar Thorsen er daglig leder av Planbo Forvaltning AS. Klavestadhaugen, Konsernregnskap Resultatregnskap Faktor Eiendom ASA 2007 (MNOK) Note Salgsinntekter 3 947,1 537,6 407,7 Annen driftsinntekt 19 44,9 34,6 16,9 Sum driftsinntekter 992,0 572,2 424,6 Varekostnad 570,2 316,8 278,8 Lønnskostnader 13, 16 92,6 41,9 28,8 Avskrivninger driftsmidler 5 10,5 2,8 2,4 Andre driftskostnader ,4 27,8 20,6 Sum driftskostnader 807,8 389,3 330,7 Driftsresultat 3 184,2 182,9 93,9 Netto finansposter (16,7) 20,7 (5,8) Resultat før skatt 167,6 203,5 88,2 Rune Kilebu, adm.dir. Børge Krogsrud, styreleder Lasse Fosby, styremedlem Skattekostnad 7 37,8 43,0 24,8 Årsresultat 129,9 160,5 63,3 Minoritetsinteresser 1,7 0,0 0,0 Majoritetsinteresser 128,2 160,5 63,3 Synne Syrrist, styremedlem Unni Marie Rådalen, styremedlem Jon Rømer Sandberg, styremedlem Resultat pr aksje: Ordinære 12 1,8 2,5 1,3 Utvannet 12 1,8 2,5 1,

13 Balanse pr Faktor Eiendom ASA 2007 (MNOK) Note Eiendeler Anleggsmidler Goodwill 5 73,5 0,0 Andre immaterielle eiendeler 5 91,6 0,0 Varige driftsmidler 5 93,6 62,3 Investeringseiendom ,2 0,0 Utviklingseiendom ,6 218,8 Finansielle anleggsmidler 18,22 110,9 48,7 Sum anleggsmidler 1 245,4 329,8 Omløpsmidler Kundefordringer og andre fordringer 9 391,3 135,2 Andre omløpsmidler 0,0 45,0 Kortsiktige investeringer 18 0,0 0,2 Kontanter og kontantekvivalenter 8 66,9 430,0 Sum omløpsmidler 458,2 610,4 Eiendeler klassifisert som holdt for salg 6 71,7 19,2 Sum eiendeler 1 775,3 959,4 Egenkapital og gjeld Egenkapital Innskutt aksjekapital 11, 12 1,5 1,3 Overkursfond ,7 469,8 Annen egenkapital ,7 250,3 Minoritetsinteresser 6,3 0,0 Sum egenkapital 1 073,1 721,4 Langsiktig gjeld Utsatt skatt 7 27,2 9,1 Rentebærende gjeld og annen langsiktig gjeld ,0 67,4 Sum langsiktig gjeld 324,2 76,5 Kortsiktig gjeld Kortsiktige lån ,0 16,1 Leverandørgjeld 129,7 27,5 Betalbar skatt 7 33,6 34,6 Andre kortsiktige forpliktelser 107,7 83,4 Sum kortsiktig gjeld 378,0 161,5 Sum gjeld 702,2 238,0 Sum egenkapital og gjeld 1 775,3 959,4 Klavestadhaugen, Egenkapitaloppstilling Faktor Eiendom ASA 2007 (MNOK) Majoritet Minoritet Totalt Aksjekapital Overkursfond Annen egenkap. Sum Egenkapital per ,3 469,8 250,3 721,4 721,4 Årets resultat 128,2 128,2 1,7 129,9 Rettede emisjoner 0,2 293,5 293,7 293,7 Utbetalt utbytte -79,4-79,4-79,4 Andre endringer -0,4 3,6 3,2 4,6 7,8 Egenkapital pr ,5 762,9 302, ,0 6, ,3 Kontantstrømoppstilling Faktor Eiendom ASA 2007 (MNOK) Note Resultat før skattekostnad 167,6 203,5 Endring i kundefordringer -103,6-95,0 Endring i leverandørgjeld 54,4-3,6 Endring i investerings- og utviklingseiendommer 34,1-116,3 Gevinst ved salg av eiendeler 0,0-7,8 Avskrivninger 10,5 2,8 Endringer i andre tidsavgrensninger -387,5 7,4 Periodens betalte skatt -30,8-21,7 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -255,2-30,7 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 0,0 15,0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -11,6-46,0 Utbetaling ved kjøp av immaterielle eiendeler -3,5 0,0 Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler 0,2 85,8 Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler -52,6-64,3 Utbetalinger på andre lånefordringer -59,8-29,7 Utbetalinger ved kjøp av datterselskap -69,6 0,0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -197,0-39,2 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Innskutt aksjekapital 0,0 468,1 Nye låneopptak 170,1 51,2 Tilbakebetaling av lån -1,5-15,7 Tilbakebetaling/mottatt fra minoritet 0,0-6,2 Tilbakebetaling til aksjonærer 0,0 0,0 Utbytte betalt til aksjonærer -79,4-3,4 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 89,1 493,9 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -363,0 424,0 Kontanter og kontantekvivalenter pr ,0 6,0 Rune Kilebu, adm. dir. Børge Krogsrud, styreleder Lasse Fosby, styremedlem Kontanter og kontantekvivalenter pr ,9 430,0 Synne Syrrist, styremedlem Unni Marie Rådalen, styremedlem Jon Rømer Sandberg, styremedlem 23

14 Noter til det konsoliderte regnskapet Note 1 Selskapsog konserninformasjon Faktor Eiendom ASA er registrert og hjemmehørende i Norge. Adressen til hovedkontoret er Rådhusveien 7, 1743 Klavestadveien. Den primære virksomheten til Faktor Eiendom ASA og dets datterselskaper (konsernet) er eiendomsutvikling og entreprenørvirksomhet. Faktor Eiendom ASA er et allmennaksjeselskap (offentlig aksjeselskap). Note 2 Regnskapsprinsipper og estimater Basis for utarbeidelse Konsernets konsoliderte finansregnskap er utarbeidet iht. International Financial Reporting Standards (IFRS) slik standardene er innlemmet av EU og Norsk Regnskapslov. Konsernregnskapet er utarbeidet etter prinsippet for historisk anskaffelseskost, med unntak av noen finansielle instrumenter som vurderes til virkelig verdi. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til gjennvinnbart beløp dersom dette er lavere enn balanseført verdi. Gjennvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Langsiktig gjeld balanse - føres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Resultatregnskapet er presentert i henhold til type inntekter og kostnader. Kontantstrømoppstillingen er presentert ved hjelp av direkte metode. Alle beløp er avrundet og presentert i MNOK med mindre annet er spesifisert. Konsolderingsprinsipper Konsernregnskapet inkluderer Faktor Eiendom ASA og dets datterselskaper ved utgangen av rapporterings - perioden. Datterselskap Datterselskap er selskap som kontrolleres av foretaket. Kontroll foreligger når foretaket har bestemmende innflytelse over den finansielle og operasjonelle styringen av selskapene, normalt fulgt av en eierandel på mer enn halvparten av stemmerettene. Ved vurdering av kontroll tas det hensyn til potensielle stemmeretter som umiddelbart kan utøves eller konverteres. Finansregnskapene til datterselskapene inkluderes i konsernregnskap et fra det tidspunkt kontrollen oppnås, og inntil kontrollen opphører. Oppkjøpsmetoden er brukt ved regnskapsføring av oppkjøpte enheter. Minoritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital. Tilknyttede foretak Tilknyttede foretak er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll, over den finansielle og operasjonelle styringen. Normalt innebærer dette mellom 20 og 50% av stemmerettighetene. Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultatet fra tilknyttede selskap etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås, og inntil slik innflytelse opphører. Verdien av investeringen vurderes når det foreligger indikasjoner på verdifall eller når behovet for tidligere nedskrivninger ikke lenger er til stede. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert intern fortjeneste, urealisert gevinst og tap er eliminert. Urealisert gevinst knyttet til transaksjoner med datterselskap og tilknyttede selskap er eliminert med konsernets andel i foretaket. Eiendeler tilgjengelig for salg Varige driftsmidler er klassifisert som holdt for salg dersom bokført verdi vil bli realisert gjennom en salgstransaksjon heller enn gjennom fortsatt bruk. Reklassifiseringer gjennomføres bare når et salg er svært sannsynlig og eiendelen er tilgjengelig for umiddelbar avgang i sin nåværende tilstand. Varige driftsmidler holdt for salg er vurdert til det laveste av bokført verdi og netto salgspris. Bruk av estimater Utarbeidelse av finansregnskap i overensstemmelse med IFRS krever at ledelsen gjør vurderinger og estimater og tar forutsetninger som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og regnskapsførte beløp på eiendeler og forpliktelser, inntekter og kostnader. Estimater og de underliggende forutsetninger er basert på historisk erfaring og andre faktorer som er vurdert å være relevante og sannsynlige på det tidspunkt vurderingene gjøres. Disse vurderingene påvirker balanseført verdi av de eiendeler og gjeld hvor verdsettelsen ikke er basert på andre kilder. Estimater vurderes løpende og endelige verdier og resultat vil kunne avvike fra disse estimatene. Endringer i regnskapsmessige estimater innregnes i den perioden endringene oppstår. Hvis endringene også gjelder fremtidige perioder fordeles effekten over inneværende og fremtidige perioder. Inntekter Anleggskontrakter Så snart utfallet av en anleggskontrakt kan fastsettes med sikkerhet, blir inntekter og kostnader relatert til kontrakten resultatført iht. fullføringsgrad. Et forventet tap blir umiddelbart resultatført. Salg av varer og tjenester Inntekter fra varesalg er resultatført i det øyeblikk betydelig risiko og kontroll er overført til kjøperen. På samme måte er inntekter fra salg av tjenester regnskapsført når risiko og kontroll anses vesentlig overført. Solgte servicetjenester er inntektsført i takt med fullføringsgrad. Ingen inntekt er resultatført dersom det knyttet vesentlig usikkerhet til oppgjøret, tilhørende kostnader eller mulige varereturer. Operasjonelle leieavtaler Leieavtaler hvor den vesentlige del av risiko og avkastning forbundet med eierskap av eiendelen ligger hos utleier, er klassifisert som operasjonelle leieavtaler. Leiebetalinger klassifiseres som driftskostnad og resultatføres lineært over kontraktsperioden. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta regnskapsføres til den valutakurs som foreligger på transaksjonstidspunktet. Fordringer og gjeld holdt i utenlandsk valuta er omregnet til balansedagens kurs. Valutadifferanser som oppstår ved omregning blir resultatført. Ikke-monetære eiendeler holdt i utenlandsk valuta omregnes ved å bruke valutakurs på anskaffelsestidspunktet. Eiendeler vurdert til virkelig verdi er omregnet til kurs på tidspunktet hvor virkelig verdi ble fastsatt. Varige driftsmidler Økonomisk levetid og avskrivning Varige driftsmidler er oppført i balansen til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Når eiendeler selges eller avhendes, blir balanseført verdi fraregnet, og eventuelt tap eller gevinst resultatføres. Bedriftsøkonomiske avskrivninger er lineære og fastsatt ut fra en vurdering av brukstid for det enkelte driftsmiddel. Estimert brukstid er som følger: bygninger år fly 10 år maskiner og utstyr 3-20 år Nedskrivninger Driftsmidlenes utrangeringsverdi og avskrivningsperiode vurderes årlig. Driftsmidler hvor en individuell vurdering tilsier at virkelig verdi er lavere enn gjenvinnbart beløp blir nedskrevet. Gjenvinnbart beløp vil si høyeste av netto salgs pris og bruksverdi. For å kunne fastsette bruksverdi benyttes diskonterte forventede fremtidige kontantstrømmer. Immaterielle eiendeler Immaterielle eiendeler ervervet separat balanseføres til kost. Kostnaden ved immaterielle eiendeler ervervet ved oppkjøp balanseføres til virkelig verdi i åpningsbalansen i konsernet. Balanseførte immaterielle eiendeler regnskapsføres til kost redusert for eventuell av og nedskriv - ning. Internt genererte immaterielle eiendeler, med unntak av balanseførte utviklingskostnader, balanseføres ikke, men kostnadsføres løpende

15 Økonomisk levetid er enten bestemt eller ubestemt. Immaterielle eiendeler med bestemt levetid avskrives over økonomisk levetid og testes for nedskrivning ved indikasjoner på dette. Avskrivningsmetode og periode vurderes minst årlig. Endringer i avskrivningsmetode og eller periode behandles som estimatendring. Immaterielle eiendeler med ubestemt levetid testes for nedskrivning minst årlig, enten individuelt eller som en del av en kontantstrømgenererende enhet. Immaterielle eiendeler med ubestemt levetid avskrives ikke. Levetiden vurderes årlig ift om antakelsen om ubestemt levetid kan forsvares. Hvis ikke behandles endringen til bestemt levetid prospektivt. Virksomhetssammenslåing og goodwill Forskjellen mellom anskaffelseskost ved oppkjøp og virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler på oppkjøpstidspunktet klassifiseres som goodwill. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi i åpningsbalansen i konsernet. Minoritetsandel beregnes basert på minoritetens andel av disse eiendelene og gjeld. Allokeringen av kost ved virksomhetssammenslutningen endres dersom det fremkommer ny informasjon om virkelig verdi gjeldende pr. dato for overtakelse av kontroll. Allokeringen kan endres inntil avleggelse av årsregnskapet eller innen utløpet av en 12 måneders periode. Goodwill testes årlig for nedskrivning. I forbindelse med dette allokeres goodwill til kontantstrømgenererende enheter eller grupper av kontantstrømgenererende enhet - er som forventes å ha fordel av synergieffekter av virksomhetssammenslutningen. Overstigende av virkelig verdi av egenkapital over oppkjøpskost ved virksomhetsoverdragelser inntektsføres umiddelbart på oppkjøpstidspunktet. Kundefordringer og andre fordringer Anlegg under utførelse Inntekter fra anleggskontrakter resultatføres gjennom prosent fullført metode, i hovedsak basert på påløpte kostnader i forhold til totale prosjektkostnader. Når utallet av en kontrakt ikke med sikkerhet kan fastsettes, inntektsføres bare forventet inntjening. Identifiserte tap på kontrakter er kostnadsført fullt ut. Kontraktsinntekter inkludert forandringsordre og bonusinsentiver er bare resultatført i den grad de er rimelig sikre og kan måles pålitelig. Kontraktskostnader utgjør kostnader som er direkte relatert til prosjekter. Kostnader som ikke kan allokeres blir kostnadsført. Akkumulert inntekt er klassifisert som driftsinntekt i resultatregnskapet. Kontraktsinntekter blir klassifisert som kortsiktige fordringer. Innbetalinger fra kunder reduserer fordringen, eller i den grad dette beløpet overgås, innregnet som forskuddsbetaling fra kunder. Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Konsernets samlede avsetning for tap på kundefordringer fremkommer etter en konkret vurdering av enkeltfordringer og av fordringsmassen som helhet. Investeringseiendommer Investeringseiendom består av eiendom (tomt, bygning eller begge deler) som benyttes for å opptjene leieinntekter, for verdistigning på kapital eller begge deler. Investeringseiendommer regnskapsføres til anskaffelseskost. Overføringer til, eller fra, kategorien investeringseiendommer gjennomføres kun som følge av endret bruk av eiendommen. Utviklingseiendommer Utviklingseiendommer er oppført til anskaffelseskost, bortsatt fra når estimert netto realiserbar verdi er lavere enn kostverdien. Ved eventuell verdiendring føres endringen mot resultatregnskapet. Kostnader ved utbygginger er designkostnader, direkte lønnskostnader, andre direkte kostnader og relaterte faste kostnader. Lånekostnader skal ikke føres opp med eiendommen. Netto realiserbar verdi er estimert salgspris fratrukket salgskostnader. Kontanter og kontantekvivalenter Betalingsmidler i balansen består av kontanter, bankinnskudd og andre plasseringer som innen 3 måneder og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kontantbeløp. Samme definisjon for kontanter og kontantekvivalenter er benyttet i kontantstrømoppstillingen. Rentebærende gjeld Alle lån er til å begynne med oppført i balansen til anskaffelseskost, det vil si neddiskontert verdi av alle frem- tidige betalinger forbundet med lånet. I etterfølgende perioder blir rentebærende gjeld vurdert til amortisert kost ved hjelp av effektiv rentes metode. Her blir anskaffelseskost, rabatter og premier tatt hensyn til. Forpliktelser Forpliktelser blir regnskapsført når konsernet har en juridisk eller antatt forpliktelse som følge av en allerede inntruffet hendelse, når det er sannsynlig at en forpliktelsen vil komme til oppgjør og beløpet kan estimeres pålitelig. Skattekostnad Skattekostnaden i resultatregnskapet fremkommer som summen av endring i netto utsatt skatt og årets betalbare skatt. Skatteeffekten av underliggende poster som er bokført direkte mot egenkapitalen føres ikke over resultatregnskapet, men føres også direkte mot egenkapitalen. Betalbar skatt er kostnadsført skatt på næringsinntekt i tillegg til eventuelle justeringer i betalbar skatt fra foregående år. Utsatt skatt/skattefordel i balansen er en nominell størrelse, beregnet på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Midlertidige skattereduserende og skatteøkende forskjeller som reverserer eller kan reverseres i samme periode, er utlignet. Utsatt skattefordel som ikke kan utlignes, blir balanseført hvis anvendelsen av skattefordelen kan sannsynliggjøres ved fremtidig inntjening. Følgende tilfeller er ikke tillatt som midlertidige forskjeller; ikke fradragsberettiget goodwill, førstegangsmåling av eiendeler og forpliktelser som ikke påvirker det regnskapsmessige eller skattemessige resultatet og forskjeller relatert til investeringer i datterselskaper som ikke vil kunne reverseres i overskuelig fremtid. Betalbar skatt, utsatt skatt og utsatt skattefordel innregnes med en sats på 28%. Finansielle instrumenter Finansielle eiendeler som omfattes av IAS 39 er klassifisert som enten finansielle eiendeler vurdert til virkelig verdi gjennom resultatregnskapet, lån og fordringer, investeringer holdt til forfall eller finansielle eiendeler tilgjengelig for salg. Ved førstegangsmåling av finansielle instrumenter legges virkelig verdi til grunn, i tillegg til direkte henførbare transaksjonskostnader som er tilfellet for de instrumentene som ikke måles til virkelig verdi over resultatet. Alle ordinære kjøp og salg av finansielle eiendeler er regnskapsført på transaksjonstidspunktet, det vil si det tidspunktet hvor konsernet har forpliktet seg til å kjøpe eiendelen. Egenkapitalinstrumenter Konsernets beholdning av markedsbaserte verdipapirer er klassifisert som holdt for salg og derfor vurdert til virkelig verdi i balansen. Verdiendringer føres direkte mot egenkapitalen (noen unntak). Investeringer i egenkapitalinstrumenter som ikke har en notert markedspris i et aktivt marked og hvis virkelige verdi ikke kan fastsettes pålitelig, er ført opp til historisk kost verdi. Lån og fordringer Lån og fordringer er ikke derivative eiendeler med faste eller forutsigbare betalinger som ikke er notert i et aktivt marked. Slike finansielle eiendeler blir vurdert gjennom bruk av effektiv rentes metode. Lån og fordringer får resultateffekt gjennom løpende avskrivninger, i tillegg til eventuelle gevinster og tap som følge av verdijusteringer. Finansielle eiendeler til virkelig verdi med verdiendringer over resultatregnskapet Finansielle derivater klassifiseres som holdt for salg og er oppført i balansen til virkelig verdi (basert på periodiske salgspriser), med endringer i virkelig verdi over resultatregnskapet. Fraregning av finansielle instrumenter Fraregning av finansielle instrumenter forekommer når konsernet ikke lenger har kontroll over de kontraktsmessige rettighetene som instrumentet består av. Dette skjer normalt ved salg av et finansielt instrument. Segmentinformasjon Et segment kan skilles fra konsernets øvrige virksomhet enten gjennom produksjon av bestemte varer og tjenester (forretningssegment), eller gjennom å drive vareog tjenesteproduksjon i et geografisk avgrenset område (geografisk segment). Segmentene opplever ulike former for risiko og belønning. Nye standarder og fortolkninger IASB og IFRIC har utgitt flere nye og endrede standarder som ikke trådte i kraft før eller senere. Konsernet har ikke tatt hensyn til standarder og fortolkninger 26 27

16 som ikke ennå er gjort gjeldende. Den regnskapsmessige effekten av de nye standardene er ennå ikke analysert, men vurderes ikke som høy for konsernet. Endringer i regnskapsprinsipper Det er ingen endringer i regnskapsprinsipper mellom rapporteringsårene. Note 3: Segmentinformasjon Konsernets virksomhet er strategisk inndelt i forretnings enheter med separat drift. De ulike forretnings segmentene selger ulike produkter rettet mot ulike kunder og har ulike risiko profil. Konsernet er inndelt i følgende forretnings segmenter: Bolig Boligsegmentet består av aktiviteter relatert til planlegging og utvikling av byggeprosjekter i det private boligmarkedet. Fritid Fritidsboligsegmentet består av aktviteter relatert til planlegging og utvikling av fritidsboligprosjekter. Segmenttall Næring Næringsegmentet består av aktviteter relatert til planlegging og utvikling av næringsbyggprosjekter. Produksjon Produksjonsegmentet består av datterselskapet Faktor Entreprenør AS. Selskapet består i byggeledelsen av de ulike prosjektene konsernet utformer og leverer og er også leverandør av noen av konsernets prosjekter. Drift hotell/resort Segmentet består av konsernets drift av hoteller og resort anlegg. Forvaltning Forvaltnings segmentet består i hovedsak av selskapet Planbo Forvaltning AS som tilbyr tjenester innen forvaltning og administrasjon av eiendommer. Konsernets administrasjons kostnader og andre felleskostnader er ikke allokert til segmentene. Geografiske segmenter Konsernets aktiviteter kan inndeles i følgende områder: Norge, Sverige og Spania. Transaksjoner mellom de ulike segmentene er eliminert. Bolig Fritid Produksjon Forvaltning Næring Drift hotell Ikke allokert Totalt Forretningssegment Salgsinntekter 141,1 279,2 496,6 164,2 66,2 79,1 30,8 14,2 107,2 0,0 103,5 0,0 1,7 0,9 947,1 537,2 Andre driftsinntekter 24,5 4,3 1,8 21,7 0,0 0,2 0,0 0,8 18,5 0,0 0,0 0,0 0,1 7,7 44,9 34,6 Totale inntekter 165,6 283,6 498,4 185,8 66,2 79,2 30,8 15,0 125,7 0,0 103,5 0,0 1,8 8,6 992,0 572,2 Driftsoverskudd (underskudd) 49,8 120,1 122,5 58,9 0,0 1,0 11,9 2,5 23,4 0,0-11,5 0,0-11,9 0,4 184,2 182,9 Netto finanskostnader -16,6 20,6 Inntekter fra datterselskaper 0,0 0,0 Skattekostnad -37,7-43,0 Årsoverskudd 129,9 160,5 Segmenteiendeler 198,4 413,1 728,4 430,9 70,3 18,1 24,4 14,4 402,1 0,0 348,9 0,0 2,8 82,9 1775,3 959,4 Totale eiendeler 1775,3 959,4 Segmentgjeld 53,1 147,4 344,5 37,4 41,5 15,8 23,7 5,0 154,0 0,0 85,4 0,0 0,0 32,4 702,2 238,0 Norge Sverige Spania Totalt Geografisk segment Totale inntekter 459,0 557,3 447,0 14,9 86,0 0,0 992,0 572,2 Konsernet har gjort følgende vesentlige oppkjøp som påvirker segmentene i 2007: Kjøp av Scandinavian Hospitality Group AS (SHG). SHG har en avtale med Marriott om utvikling og drift av hoteller i Norge, Sverige, Danmark, og Finland. Utvikling av hotelleiendommer er klassifisert i segmentet "næring" og drift av hotellene vil bli klassifisert som "drift hotell/ - resort". Note 4: Vesentlige transaksjoner 4.1 Salg av Nøtholmen Faktor Eiendom ASA inntektsførte Nøtholmenprosjektet i 1. kvartal. Denne transaksjonen utgjør en vesentlig andel av omsetningen dette kvartalet. Salgssum var MNOK 350, Oppkjøp av Scandinavian Hospitality Faktor Eiendom ASA kjøpte Scandinavian Hostpitality Group AS (SHG) i første kvartal SHG har rett til å Kjøp av Trysil Resort AS og Servatur SA på Gran Canaria. Begge selskapene er drift- og bookingselskaper for hoteller, resortanlegg og leiligheter og inngår i segmentet "drift hotell/resort". Kjøpt av hoveddelen av Viking Gruppen AS sin virksomhet i Trysil. Dette har medført kjøp av store utviklingsområder som er klassifisert under segmentet "fritid". utvikle, eie og drive hotell med Marriott brand. Marriotts avtale med SHG legger opp til at det i Norge, Sverige og Finland skal det fra seks til åtte år igangsette bygging av hoteller under merkene Marriott, Renaissance og Courtyard by Marriott, samt Marriott Executive Apartments. Flere av hotellene kommer i Norge. Balanse ved oppkjøpstidspunkt Virkelig verdi Virkelig verdi Balanseført justert for identifiserte merdverdier justeringer verdi i oppjøpt selskap Eiendom, anlegg og utstyr 6,6 6,6 Immatrielle eiendeler 89,2 84,0 5,3 Finansielle anleggsmidler 3,0 3,0 Omløpsmidler 18,5 18,5 Sum eiendeler 117,4 84,0 33,4 Rentebærende lån og kreditter 12,5 12,5 Langsiktige avsetninger - - Leverandørgjeld og andre kortsiktige forpliktelser 24,8 24,8 Netto eiendeler 80,1 84,0-3,9 Netto eiendeler anskaffet 80,1 84,0-3,9 Kjøpspris 153,9 Omkostninger 2,0 Kostpris 155,9 Virkelig verdi av netto kjøpte eiendeler 80,1 Goodwill 75,8 Det oppkjøpte selskap har bidratt med MNOK 9,0 til konsernets driftsinntekter og MNOK 0,4 til konsernets ordinære resultat før skatt i perioden mellom oppkjøp og

17 4.3 Oppkjøp av selskap på Trysil Faktor Eiendom ASA har i 2. kvartal 2007 kjøpte hoveddelen av Viking Gruppen AS sin virksomhet i Trysil. Dette har medført kjøp av store utviklingsområder og næringsarealer, samt service- og bookingselskapet Trysil Resort AS. Oppkjøpte selskaper: - Trysiltunet Eiendom AS - Trysil Alpin Eiendom AS - Skurufjellet Eiendom AS - Trysilfjellet Apartment Eiendom AS - Trysil Resort AS2 4.4 Oppkjøp av Servatur SA I første kvartal ble det gjort avtale om kjøp av alle aksjene i holdingselskapet Informa Solinvest AS som eier majoriteten (75%) av aksjene i de to spanske selskapene Servatur og Hotelerea. I Servatur sikret vi oss tilgang til et meget godt etablert utleie- og driftsselskap, og gjennom Hotelera sikret vi oss tilgang til boenheter som nå er organisert som et eget boligselskap Balanse ved oppkjøpstidspunkt Virkelig verdi Virkelig verdi Balanseført justert for identifiserte merverdier justeringer verdi i oppjøpt selskap Eiendom, anlegg og utstyr 289,0 178,3 110,7 Immatrielle eiendeler 0,0 0,0 Finansielle anleggsmidler 13,1 13,1 Omløpsmidler 38,5 38,5 Sum eiendeler 340,7 178,3 162,4 Rentebærende lån og kreditter 112,3 112,3 Langsiktige avsetninger 16,3 16,3 Leverandørgjeld og andre kortsiktige forpliktelser 3,9 3,9 Netto eiendeler 208,2 178,3 29,9 Netto eiendeler anskaffet 208,2 178,3 29,9 Kontantoppgjør 68, aksjer i Faktor Eiendom ASA (à kr 40,-) 139,6 Kostpris 208,2 Virkelig verdi av netto kjøpte eiendeler 208,2 Goodwill 0,0 Det oppkjøpte selskap har bidratt med MNOK 12,1 til konsernets driftsinntekter og MNOK -15,5 til konsernets ordinære resultat før skatt i perioden mellom oppkjøp og Balanse ved oppkjøpstidspunkt Virkelig verdi Virkelig verdi Balanseført justert for identifiserte merverdier justeringer verdi i oppjøpt selskap Eiendom, anlegg og utstyr 23,6 23,6 Immatrielle eiendeler 4,7 4,7 Finansielle anleggsmidler 0,8 0,8 Omløpsmidler 34,1 34,1 Sum eiendeler 63,2-63,2 Rentebærende lån og kreditter 12,7 12,7 Langsiktige avsetninger - - Leverandørgjeld og andre kortsiktige forpliktelser 18,8 18,8 Netto eiendeler 31,7-31,7 Minoritetsinteresser 7,9 7,9 Netto eiendeler anskaffet 23,8-23,8 Kjøpesum aksjer 19,1 Kostpris 19,1 Virkelig verdi av netto kjøpte eiendeler 23,8 Badwill -4,7 Badwill inntektsføres i henhold til bestemmelsene i IFRS 3. Det oppkjøpte selskap har bidratt med MNOK 83,6 til konsernets driftsinntekter og MNOK 3,6 til konsernets ordinære resultat før skatt i perioden mellom oppkjøp og

18 Note 5: Varige driftsmidler Fast eiendom Anskaffelseskost pr ,6 19,1 Anskaffelseskost ved oppkjøp 11,5 0,0 Tilgang 32,0 32,8 Avgang 0,0-6,3 Anskaffelseskost pr ,1 45,6 Akkumulerte avskrivninger pr ,7 0,7 Akkumulerte avskrivninger ved oppkjøp 1,9 0,0 Årets avskrivninger 6,6 0,5 Avgang 0,0-0,5 Akkumulerte avskrivninger pr ,2 0,7 Bokført verdi pr ,9 44,9 Økonomisk levetid år år Avskrivningsplan Lineær Lineær Fly, helikoptre Anskaffelseskost pr ,3 5,3 Anskaffelseskost ved oppkjøp 0,0 0,0 Tilgang 0,0 0,0 Avgang 0,0-5,0 Anskaffelseskost pr ,3 0,3 Akkumulerte avskrivninger pr ,1 1,0 Akkumulerte avskrivninger ved oppkjøp 0,0 0,0 Årets avskrivninger 0,0 0,4 Avgang 0,0-1,4 Akkumulerte avskrivninger pr ,2 0,1 Bokført verdi pr ,2 0,2 Økonomisk levetid 10 år 10 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Utstyr m.m Anskaffelseskost pr ,6 8,3 Anskaffelseskost ved oppkjøp 8,7 0,0 Tilgang 3,7 13,2 Avgang -0,3-0,9 Anskaffelseskost pr ,8 20,6 Akkumulerte avskrivninger pr ,7 2,3 Akkumulerte avskrivninger ved oppkjøp 11,7 0,0 Årets avskrivninger 3,9 1,6 Avgang -0,1-0,3 Akkumulerte avskrivninger pr ,3 3,7 Bokført verdi pr ,5 16,9 Økonomisk levetid 3-20 år 3-20 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Note 5: Varige driftsmidler, forts. Goodwill Anskaffelseskost pr ,3 0,3 Anskaffelseskost ved oppkjøp 3,3 0,0 Tilgang 73,5 0,0 Avgang 0,0 0,0 Anskaffelseskost pr ,0 0,3 Akkumulerte avskrivninger pr ,3 0,1 Akkumulerte avskrivninger ved oppkjøp 3,3 0,0 Årets avskrivninger 0,0 0,2 Avgang 0,0 0,0 Akkumulerte avskrivninger pr ,6 0,3 Bokført verdi pr ,5 0,0 Goodwill knytter seg til kjøp av selskaper i konsernet. Goodwill avskrives ikke, men konsernet foretar årlig en nedskrivningstest for å teste behov for nedskrivning. I tillegg gjennomføres nedskrivningstester ved indikasjoner på verdifall. Note 4 spesifiserer goodwill pr. oppkjøp for konsernet. Andre immaterielle eiendeler Anskaffelseskost pr ,3 0,2 Anskaffelseskost ved oppkjøp 0,0 0,0 Tilgang 88,7 0,1 Avgang 0,0 0,0 Anskaffelseskost pr ,9 0,3 Akkumulerte avskrivninger pr ,0 0,0 Akkumulerte avskrivninger ved oppkjøp 0,0 0,0 Årets avskrivninger 0,0 0,0 Avgang 0,0 0,0 Akkumulerte avskrivninger pr ,0 0,0 Bokført verdi pr ,9 0,3 Økonomisk levetid 35 år 35 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Aktiverte kostnader Anskaffelseskost pr ,0 0,0 Anskaffelseskost ved oppkjøp 0,0 0,0 Tilgang 2,7 0,1 Avgang 0,0 0,0 Anskaffelseskost pr ,7 0,0 Akkumulerte avskrivninger pr ,0 0,0 Akkumulerte avskrivninger ved oppkjøp 0,0 0,0 Årets avskrivninger 0,0 0,0 Avgang 0,0 0,0 Akkumulerte avskrivninger pr ,0 0,0 Bokført verdi pr ,7 0,

19 Note 6: Eiendeler klassifisert som holdt for salg Navn på boligsameie Land Eierandel Bransje Bokført verdi Bokført verdi Hemsedal Apartments Norge 6,1% Boligsselskap 0,6 0,3 Mølla Sportell Norge 10,3% Boligsselskap 2,2 2,2 Kollen Terrasse Norge 13,3% Boligsselskap 3,4 6,0 Fjellbacka Sverige 7,4% Boligsselskap 0,1 0,1 St. Olav Norge 2,1% Boligsselskap 0,8 0,8 Trysil Alpin Fritid Norge 40,0% Boligsselskap 6,9 0,0 Nordseter Norge 6,4% Boligsselskap 0,0 2,5 Lilletorvet Norge 44,6% Boligsselskap 19,9 0,0 Staven Norge 2,8% Boligsselskap 1,5 1,5 Bakkebygrenda Norge 15,6% Boligsselskap 3,8 4,6 Sun Suite og Green Beach Gran Canaria 45,0% Boligsselskap 14,7 0,0 Skofterud Norge 12,5% Boligsselskap 0,5 0,0 Torsbekkdalen Norge 50,0% Boligsselskap 4,1 0,0 Fosseberget Norge 25,0% Boligsselskap 1,3 0,0 Årnespassasjen Norge 3,9% Boligsselskap 1,3 0,0 Molløsund Sverige 0,0% Boligsselskap 0,0 0,2 Andre Norge 0,0% Boligsselskap 0,0 0,2 Koster Panorama AS Norge 8,3% Boligsselskap 2,2 0,0 Tinden Apartment AS Norge 5,6% Boligsselskap 0,9 0,9 Nøtholmen Resort 1 Norge 6,9% Boligsselskap 7,1 0,0 Nøtholmen Resort 2 Norge 0,0% Boligsselskap 0,0 0,0 Totalt 71,7 19,2 Note 7: Skatter Skattekostnad Betalbar skatt 33,6 34,6 Utsatt skatteeffekt som følge av oppkjøp -14,0-2,8 Endring utsatt skatt 18,1 11,2 Skattekostnad i resultatregnskapet 37,8 43,0 Analyse av skattekostnaden: Resultat før skatt 167,6 203,5 28% skatt 46,9 57,0 28% skatt av permanente forskjeller -9,1-14,0 Skattekostnad i resultatregnskapet 37,8 43,0 Utsatt skatt og utsatt skattefordel: Utsatt skattefordel Fremførbart underskudd 2,3 0,5 Annet 0,2 0,2 Utsatt skattefordel 2,5 0,7 Utsatt skatt Varige driftsmidler 26,1 0,6 Varige driftsmidler klassifisert som holdt for salg 0,0 3,4 Annet 3,6 5,8 Utsatt skatt 29,7 9,8 Utsatt skattefordel - netto 0,0 0,0 Utsatt skatt - netto 27,2 9,

20 Note 8: Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter Bankbeholdning 66,9 430,0 Kontanter og kontantekvivalenter i balansen 66,9 430,0 Kontanter og kontantekvivalenter i kontantstrømsoppstillingen 66,9 430,0 I posten kontanter og kontantekvivalenter inngår bundne bankinnskudd med MNOK 3,8. Beløpet var MNOK 3,6 i Note 9: Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer og andre fordringer Kundefordringer 254,5 123,1 Andre fordringer 137,0 12,3 Kundefordringer og andre fordringer - brutto 391,5 135,4 Avsetning for tap -0,2-0,2 Kundefordringer og andre fordringer - netto 391,3 135,2 Note 10: Investeringseiendommer og utviklingseiendommer Utviklingseiendom Investeringseiendom Inngående balanse ,8 0,0 Tilgang ved kjøp 114,9 8,4 Tilgang ved påkostning 48,4 0,0 Tilgang ved virksomhetoverdragelse 199,1 254,4 Avgang ved salg -38,0 0,0 Endringer som skyldes reklassifisering -11,6 81,3 Utgående balanse ,6 344,1 Investeringseiendom består av eiendom (tomt, bygning eller begge deler) som benyttes for å opptjene leieinntekter og for verdistigning på kapital. Investeringseiendommer regnskapsføres til anskaffelseskost og avskrives ikke men testes for nedskrivingsplikt. Konsernet vil vurdere å regnskapsføre investeringseiendommer til virkelig verdi når det er etablert pålitelige estimater for verdimåling. Note 11: Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærene per : Antall aksjer Eierandel Faktor Invest AS ,97% Welle Gruppen AS ,81% Landsbanki Island ,60% Kaupthing Bank ,90% Institusjonen Fritt ord ,54% Pictet & Cie Banquiers ,89% Verdipapirfond Odin Norden ,78% Mons Holding AS ,41% HAS Investeringer AS ,24% Skandinaviska Enskilda Banken ,17% DZ Bank International S.A ,14% Firing Holding AS ,08% Clearstream Banking S.A ,06% Mellon Bank AS ,93% Skandinaviska Enskilda Banken ,86% Societe Generale Global Sec. Serv ,77% Nøra Holding AS ,75% MAS Investment AS ,66% JP Morgan Chase Bank ,59% SEB Private Bank S.A. Luxembourg ,58% Andre aksjonærer ,27% Totalt antall aksjer utestående ,00% Selskapets revisor har ingen aksjer i selskapet. Styret og ledende ansatte som eier aksjer i selskapet Antall aksjer Lasse Fosby* Rune Kilebu* Hans-Gunnar Thorsen* Freddy Eriksen* Jon Rømer Sandberg** Ole Petter Garberg * Direkte og indirekte **Indirekte Utviklingseiendommer er oppført til anskaffelseskost, bortsatt fra når estimert netto realiserbar verdi er lavere enn kostverdien. Ved eventuell verdiendring føres endringen mot resultatregnskapet. Kostnader ved utbygginger er designkostnader, direkte lønnskostnader, andre direkte kostnader og relaterte faste kostnader. Lånekostnader skal ikke føres opp med eiendommen. Netto realiserbar verdi er estimert salgspris fratrukket salgskostnader