VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR

Transkript

1 VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR Saksnummer Utval Vedtaksdato 041/19 Formannskapet Saksbehandlar: Johannessen, Ingrid Sak - journalpost: 18/ Første gangs behandling av Detaljregulering for Heggjo aust bustadområde i Ølen Rådmannen sitt framlegg til vedtak Forslag til Detaljregulering for Heggjo aust bustadområde blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova Plankart og føresegner er datert Formannskapet Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedtatt. FS-041/19 Vedtak: Forslag til Detaljregulering for Heggjo aust bustadområde blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova Plankart og føresegner er datert Aktuelle lover, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan- og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Første gangs behandling av Detaljregulering for Heggjo aust bustadområde i Ølen. Saksopplysningar: Formål Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for bustadar i Ølen. Planforslaget opnar for oppføring av frittliggande småhus (eine- og tomannsbustadar) og konsentrert busetnad (småhus samanbygd i kjeder eller rekker med inntil tre målbare plan) på ein liten del av arealet. Planprosess og medverknad Planforslaget et utarbeidd av Omega Areal AS. Det blei halde oppstartsmøte Oppstart blei varsla i Grannar og på kommunen og Omega Areal AS sine nettsider. Oppstartsmeldinga blei også sendt i brev til grunneigarar, naboar, offentlege mynde og andre interesseorganisasjonar. Høyringsfristen var 25. april Det kom inn 6 innspel til oppstartsmeldinga. Desse er gjengitt og kommentert i kap. 10 i planskildringa, sjå vedlegg.

2 Plantype Planforslaget blir lagt fram som ei detaljregulering for Heggjo aust bustadområde. Planstatus Planområdet er vist med raud strek i kartutsnitt nedanfor. Området er sett av til bustad i gjeldande kommuneplan. Areala ovanfor og tilkomstvegen er regulert i reguleringsplan for bustadområde Øvrehagen. Planområdet ligg innanfor omsynssone landbruk. Planområdet, plassering og avgrensing Planområdet si plassering er merka med gul sirkel i kartutsnittet under.

3 Planområdet er på om lag 13 daa, og ligg like nedanfor bustadfeltet Øvrehagen, 1,5 km aust for sentrum i Ølen. I vest grenser området mot eksisterande veg, i sør og nord mot jordbruksareal og nokre bustadhus i aust. Hellevadvegen (den gamle postvegen) går gjennom planområdet. Dagens situasjon Dagens bruk Innanfor planområdet er eigedom 273/10 bygd med fritidsbustad. Dei resterande areala (deler av 273/2) har ein grunneigar og er i dag i bruk til landbruksformål. Grensa mot nabo i aust (eigedom 273/16) er ikkje oppmålt og derfor usikker. Det kan sjå ut som deler av garasjen på naboeigedom er ført opp på tiltakshavar sin eigedom. Det er behov for avklaring av eigedomsgrenser før planen kan gjennomførast. Landskap/topografi Planområdet ligg i øvre delen av jordbrukslandskapet som omkransar tettstaden Ølen. Det utgjer ein liten del av det landskapsrommet Ølsfjorden representerer og ligg ca. 60 m nedanfor bustadområdet Øvrehagen. Området ligg mellom 40 og 60 moh. I den øvre delen av planområdet skrår terrenget slakt mot sør-vest, og ein skogkledd knaus stikk opp øvst oppe langs plangrensa. Terrenget er brattare på nedsida av Hellevadvegen før det flatar ut mot Oselva 150 meter lengre sør. I aust grensar planen til to eksisterande bustadar. Området ligg ope og fritt til, med gode soltilhøve og utsikt mot tettstaden Ølen, dalføret og fjella på andre sida av dalen. Ovanfor planområdet stig terrenget bratt opp til det eksisterande bustadfeltet i Øvrehagen. Kulturminne Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminner eller SEFRAK-registrerte bygningar innanfor planområdet, men det finst fleire automatisk freda kulturminne i nærleiken. Naturmangfald Det er ikkje registrert særskilde naturverdiar i området, verken utvalde naturtypar, prioriterte artar, spesielle økosystem eller verna landskap. I 1995 blei det registrert Åkerrikse (CR) på andre sida av vegen (Øvrehagen), men det er ikkje gjort nye registreringar etter det.

4 Friluftsliv/rekreasjon Området er ikkje i bruk til leik eller friluftsformål i dag. Ein mykje nytta turveg, den gamle postvegen, går gjennom planområdet i retning Fikse. Det er også fleire andre nærliggande turstiar i området, m.a. til Roafjellet og langs Oselva. Trafikkforhold Planlagt bustadområde har tilkomst frå E134 via veg (Øvrehagen) som er bygd med breidde på om lag 5,5 m. Det er bygd fortau langs vegen frå krysset med E134 fram til Heggjavegen 250 m før Hellevadvegen. Derfrå er vidare tilrettelagt med lys og brei vegskulder (fram til Hellevadvegen). Fartsgrensa er 50 km/t på vegen. Frå Øvrehagen fører Hellevadvegen fram til planområdet. Denne vegen er lite trafikkert, men inngår som del av turvegen mellom Ølen og Etne. Mjuke trafikantar som skal til og frå skule må ikkje ut på E134, men følgjer vegen via Haugane. Til sentrum og idrettsanlegg er det naturleg å gå/sykle via gangvegen langs Oselva ned til SR-bank Stadion. Kollektivtilbod finst berre langs E134. Infrastruktur Ølen vassverk forsyner området med vatn. Vegane, Øvrehagen og Hellevadvegen, er kommunale vegar. Det ligg kommunalt avlaup i Øvrehagen. Grunntilhøve NGU sitt kvartærgeologiske kart viser at lausmassane i planområdet og omkringliggande areal skal bestå av morenemateriale, samt noko marine hav- og fjordavsetningar. Berggrunnen i området er omdanna djupbergartar som gneis og migmatitt. Marin grense ligg i overkant av området, og lausmassane består av strandavsetningar over tynn morene. Støy/forureining Det er ingen betydelege støy- og/eller forureiningskjelder i nærleiken av området. Omsynssoner Det er ikkje registrert aktsemds- eller faresoner i området. Planområdet ligg innanfor eit av områda som er skredfarekartlagt i Vindafjord kommune. Resultat av dette er nærare omtalt i ROS-analysen. Planområdet er sett av til bustadformål i gjeldande kommuneplan. Samstundes ligg det innanfor omsynssone landbruk. Sidan arealbruk er avklart gjennom kommuneplan og areala der er sett av til bustadformål, er kjerneområde landbruk sett til side. Hovudgrep i planforslaget

5 Byggeområda I byggeområda B1-B4 (tomtene 1-9) som til saman utgjer 7,8 daa, kan det byggast småhus, dvs. einebustadar, einebustadar med sekundærbustad og tomannsbustadar. Utnyttingsgraden er sett til 40% BYA ved utbygging til einebustad og einebustad med sekundærbustad. Ved bygging av tomannsbustadar er utnyttingsgraden sett til 50%. Byggeområde B4 ligg i ei bratt skråning, i nordre enden av eit 25 daa stort fulldyrka areal. For å sikre ei god landskapstilpassing i skrånande terreng stiller føresegnene krav om å bygge hus i fleire etasjar på desse to tomtene. I byggeområde BK som tilsaman utgjer 2 daa, kan det førast opp konsentrert småhusbusetnad, dvs. småhus samanbygd i kjeder eller rekker med inntil 3 målbare plan. Utnyttingsgraden er sett til 50%. Bustadane kan byggast med maks mønehøgde 9 meter ved saltak og maks 8 meter ved pultak og flatt tak. Samferdsleanlegg Planforslaget legg opp til to nye tilkomstvegar frå den eksisterande Hellevadvegen. Vegane er planlagt med breidde 5 meter inkl. vegskulder som er i tråd med vegnormalen. Stigning på vegane vil vere 9-10%, og vegane er ikkje regulert som offentlege. Annan infrastruktur Det er eksisterande vatn og avløp i nærleiken som nye bustadar vil bli tilknytt. Det er stilt krav om utarbeiding av teknisk plan, slik at ein sikrar utbyggingsløysingar som er godkjent av kommunen før det blir gitt byggeløyve på dei einskilde tomtene.

6 Det er regulert inn snuhammar for renovasjonsbil i veg V2. For bustadane i B4 er det regulert inn ein felles renovasjonsplass langs Hellevadvegen, slik at renovasjonsbil ikkje må køyre inn på vegen V3. Grøntstruktur/friluftsliv Det er sett av tilsaman 800 m2 til leikeareal. Dette er rikeleg i høve til gjeldande kommuneplan som stiller krav om 150 m2 for inntil 25 bueiningar. I tillegg er det sett av areal til felles uteopphaldsareal som kan nyttast til friluftsliv og rekreasjon. Dette arealet ligg i ytterkant av bustadområdet og er særskilt godt eigna som akebakke. Tilkomsten til arealet er sikra med regulert turdrag. Vurdering: Konsekvensutgreiing (KU) Kommunen har vurdert at tiltaket ikkje krev konsekvensutreiing i medhald av plan- og bygningslova 4-1 og 4-2. Risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS) Det er gjennomført ROS-vurderingar, sjå vedlegg. Oppsummert er det ikkje avdekka element av risiko og sårbarheit som krev tiltak utover det som allereie ligg til grunn i planforslaget, jf. føresegnene. Landskap og naturmangfald Planområdet ligg i eit skrånande terreng. Tomtene på oppsida av Hellevadvegen har ikkje høgdeskilnader som skapar utfordringar for bygging. På nedsida er det brattare. Desse tomtene ligg også meir synleg i terrenget med opent, fulldyrka areal i ei strekning på 150 meter ned til Oselva. At føresegnene stiller krav om å bygge hus i fleire etasjar, vil sikre ei god landskapstilpassing på desse tomtene. Det er vurdert at bustadområdet ikkje har vesentlege negative konsekvensar for landskapet. Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar eller artar, trua eller nær trua artar, utvalde naturtypar eller nær trua naturtypar i området. Arealet ligg ikkje innanfor INON-område. Det kom i samband med planarbeidet heller ikkje fram opplysningar frå lokalt hald om spesielle førekomstar av biologisk mangfald. Det er derfor ikkje grunn til å tru at tiltaket vil påverke trua eller verdfulle artar eller naturtypar. Ein ser det slik at Naturmangfaldslova 8 (kunnskapsgrunnlaget) er stetta i høve til kravet om at kunnskapsgrunnlaget skal stå i eit rimeleg forhold til saken/planen sin karakter og risiko for skade på naturmangfaldet. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert å vere tilstrekkeleg, og ein kan ikkje sjå at regulering og utbygging i tråd med planforslaget vil medføre stor skade på naturmangfaldet. Ein kan derfor ikkje sjå vesentlege negative konsekvensar av reguleringa etter ei vurdering etter naturmangfaldlova Kulturminne Fylkeskommunen synfarte området i samband med varsel om oppstart. Under synfaring blei det vurdert at delar av planområdet, som var varsla, har potensiale for funn. På bakgrunn av at det er sannsynleg at det blir funne noko i dette området, og at eit funn vil medføre store kostnadar som følgje av arkeologiske undersøkingar for tiltakshavar, har ein konkludert med å ta ut denne delen av planområdet. Dette gjer at planområdet vert redusert frå 19 daa til 13 daa. Det er med andre ord ikkje registrert automatisk freda kulturminne i planområdet. Det er heller ikkje SEFRAK-registrerte bygg i planområdet. «Den gamle postvegen» mellom Ølen og Etne er eit nyare tids kulturminne. Dette er prioritert under emnet kommunikasjon og gamle ferdselsårer i Vindafjord kommune sin kommunedelplan for kulturminne og kulturmiljø.

7 Planforslaget vil ikkje ha negative konsekvensar for «den gamle postvegen». Busetnad og nærmiljø Byggeområde ligg nært inntil eksisterande bustadareal med gangavstand til Ølen sentrum, skular, barnehage og idrettsanlegg. Det ligg vendt mot sør som gir gode soltilhøve på tomtene. Totalt er det sett av 9,8 daa til bustadar. Gjennom føresegnene er det opna for eit variert bustadtilbod med einebustadar, tomannsbustadar og konsentrert busetnad. Ved ei maksimal utnytting kan det bli opptil 25 bueiningar innanfor planområdet. Tomtene har relativ høg utnyttingsgrad, men det er stilt krav om uteopphaldsareal som skal sikre bukvaliteten. I tillegg er sett av rikeleg med areal til leikeplassar. At bustadområdet ligg nært opp til eksisterande bustadmiljø er positivt. Friluftsliv og folkehelse Planområdet ligg i nærleiken av flotte turområde som er tilrettelagte med skilting og merking. Tilrettelegging for bustadar i området vil kunne stimulere til auka friluftsliv. Reguleringsplanen er derfor vurdert til å ha positiv effekt på friluftslivet. Planområdet ligg også i gangavstand til Ølen sentrum med skular, barnehage og idrettsanlegg. Tilsaman vil tilbod om turvegar og kort avstand til sentrumsfunksjonar kunne bidra til at fleire går og syklar til sine daglege gjeremål. Dette kan ha positiv effekt på folkehelsa. Barn og unge Det er sett av om lag 800m2 til leikeplass, som er godt innanfor krava i gjeldande kommuneplan. Områda der leikeplassen er plassert, har gode flater der ein kan opparbeide med leikeapparat. Frå den eine leikeplassen er det sett av areal til turdrag som fører fram til eit areal sett av til uteopphaldsareal som skal nyttast til friluftsliv og rekreasjon. Det er vurdert at bustadområde har nok og eigna areal til leik for barn og unge. Universell utforming Tilkomstvegane i området vil ikkje tilfredsstille krav til stigning for å vere universelt utforma. Internt på dei einskilde tomtene vil det vere mogleg å kunne byggje tilgjengelege bueiningar, jf. krav i TEK17. Landbruk Planområdet er sett av til bustadformål i gjeldande kommuneplan. Samstundes ligg det innanfor omsynssone landbruk. Sidan arealbruk er avklart gjennom kommuneplan og areala der er sett av til bustadformål, er kjerneområde landbruk sett til side. Areala på nordsida av Hellevadvegen har fram til nå vore nytta til beite. Areala på nedsida av vegen er dels fulldyrka og dels grodd til med kratt og skog. Driftssenteret for landbrukseigedomen ligg 140 m nedanfor planområdet. Arealtapet er avgrensa og ein kan ikkje sjå at utbygginga vil medføre urimeleg stor skade på landbruksinteressene i området. I føresegnene er det stilt krav om at matjord skal takast vare på og nyttast innanfor planområdet eller til forbetring av nærliggande jordbruksareal. Infrastruktur Tilkomsten til området er frå E134 via vegen Øvrehagen. Langs Øvrehagen er det lys og fortau fram til Heggjavegen. Derfrå er vidare tilrettelagt med lys og brei vegskulder som med tida kan bli opparbeidd til fortau. Vegen er rett og oversiktleg med fartsgrense 50 km. Dette er skulevegen for barn og unge i bustadområde Øvrehagen og for planlagt bustadområde. Ved innlevering av planforslaget hadde tiltakshavar og konsulent regulert vegane V2 og V3 som offentlege. Dette er endra før første gangs behandling, då kommunen meiner desse vegane bør vere felles for bustadane i området. Kommunen har få midlar til vegvedlikehald og bør derfor vere tilbakehalden med å ta på seg nye vedlikehaldsoppgåver. Det er sett 5 meter byggegrense mot Hellevadvegen som skal sikre eventuelle framtidige behov for vegutviding eller fortau. Det er regulert inn gode siktsoner mot vegen.

8 Det er planlagt tilkopling til kommunal kloakk og vatn frå Ølen vassverk. Tilgang på tilstrekkeleg sløkkevatn skal dokumenterast i teknisk plan, jf. føresegnene pkt Det er regulert snuhammar for renovasjonsbil på veg V2 for henting av avfall langs denne vegen. Bustadane nedanfor Hellevadvegen får renovasjonspunkt ved vegen. Økonomiske konsekvensar Planforslaget legg ikkje opp til ei utbygging i kommunal regi. Planen vil såleis ikkje medføra behov for kommunale investeringar eller midlar til drift. Oppsummering/konklusjon Dei positive verknadene av planforslaget er at det gir tilbod om nye og varierte bustadar i Ølen. Bustadområdet ligg sørvendt og såleis fint i høve til solforhold. Bustadane ligg i gangavstand til sentrumsfunksjonar og til friluftsområde/turvegar. Planforslaget støtter opp om kommunen si målsetting om at alle bygder skal ha attraktive bustadområde. Planforslaget legg opp til høg grad av utnytting. Planforslaget er vurdert til å ikkje ha vesentlege konsekvensar for landskap, naturmangfald, kulturminne og infrastruktur. For busetnad og nærmiljø, friluftsliv, folkehelse og barn og unge har planforslaget positive konsekvensar. Dei negative verknadene av planforslaget er at 7,5 daa av landbruksareal i drift går tapt. Dette arealtapet er avgrensa og derfor vurdert til ikkje å vere vesentleg for landbruksinteressene. Plankart og føresegner er endra i samråd med konsulent og tiltakshavar. Rådmannen rår til at planforslaget blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plankart og føresegner datert Vedlegg: Plankart Føresegner Planskildring ROS analyse