NS Eierskifterapport

Transkript

1 NS Eierskifterapport Type bolig: ENEBOLIG Botnegrenda , FANA Utført av: Thomas Frøyen Frøyen Takst AS Nattlandsrinden 78, 5098 BERGEN Thomas@froyentakst.no 3 TG 0 Ingen avvik 22 TG 1 Mindre eller moderate avvik 4 TG 2 Vesentlige avvik 0 TG 3 Store eller alvorlige avvik 0 TG iu Ikke undersøkt GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 1 av 20

2 1 OM RAPPORTEN Rapporten er bygget på NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften «vær oppmerksom på» - Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egne instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskille ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke om alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsrapport TG0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNINGER: NS EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av Byggmesternes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eiendom. LEVETIDSBETRAKNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 2 av 20

3 2 TILSTANDSGRADENE TG0 TG1 Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt frem. Som TG0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje; eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller TG2 det er kort gjenværende brukstid; eller bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller det er grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skade og følgeskader; eller det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lengre formålet; eller TG3 det er fare for liv og helse; eller det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller det er avvik fra lover og forskrifter som gjelder den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TGIU TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak eller krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet; eller bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særlig. ELEKTISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 3 av 20

4 3 INFORMASJON OM OPPDRAGET Befaringsdato: Rapportdato: Bestiller/rekvirent av rapport: Øystein Johnsen HJEMMELSHAVERE Navn: Øystein Johnsen Navn: Lena Yvonne Holmefjord Tilstede ved inspeksjon: Nei, representert ved Lena Yvonne Holmefjord Tilstede ved inspeksjon: Ja 4 INFORMASJON OM TAKSTMANNEN Navn: Thomas Frøyen Firma: Frøyen Takst AS Adresse: Nattlandsrinden 78, 5098 BERGEN Telefon: E-post: Thomas@froyentakst.no Om takstmannen: Utdannet tømrer, byggmester og takstmann med over 15 års erfaring fra ulike roller i byggebransjen og videre fordypning i byggteknikk og prosjektering. Dato: Sted: BERGEN 5 BOLIGINFORMASJON Adresse: Botnegrenda 171, 5244 FANA Kommunenummer: 1201 Gårdsnummer: 93 Bruksnummer: 89 Seksjonsnummer: 0 Boligtype: ENEBOLIG Byggeår: 1957 Tomt: Selveier Tomteareal: kvm GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 4 av 20

5 Generell beskrivelse av boligen TOMT Tilhørende parsell med Bnr: 259. (Størrelse: 352,4 m² ,5 m²) BYGGEMÅTE Grunnmur er oppført som natursteinsmur med utvendig puss. Bygg over grummnur er oppført i trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Etasjeskillere i trebjelkelag. Sperretakskonstruksjon tekket med panner av tegl. OVERFLATER Gulv: Fliser på alle bad, hele kjelleretasje og gang/entré i 1.etg. Ellers parkett på øvrige rom. Vegg: Fliser på alle bad. Ellers slette malte flater. Tak: Slette himlinger. ENDRINGER ETTER BYGGEÅR (Kilde: Eier) : Renovering av boligen. Alt ble revet med unntak av bærende konstruksjoner samt bad i 1.etg. - Nytt el-anlegg og vannforsyningsanlegg - Nye bunnledninger - Ny taktekking - Ny utvendig og innvendig kledning samt ny isolasjon. - Nye vinduer/dører - Innredet kjeller til boligareal med eget bad og kjøkken - Ny kjøkkeninnredning i 1.etg - Nytt bad i 2.etg. OPPVARMING Ildsted i stue 1.etg. Ellers elektrisk oppvarming og gulvvarme på alle bad, entré 1.etg og stue, kjøkken og gang/entré i kjeller. PARKERING Biloppstillingsplass på egen tomt. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres ofte til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Normal forventet levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av utførelse og bruk. Levetidsbetraktningene er generelle og angir gjennomsnittlig normal levetid basert på et begrenset grunnlag og må derfor brukes kritisk. OPPSUMMERING Boligen fremstår i god stand og er betydelig oppgradert siste 2 år med unntak av bad i 1.etg og bærende konstruksjoner. Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksomt på at boligens alder tilsier at det ved ombygning/ modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at boligen opprinnelig er fra 1965 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Det er viktig å påpeke at bygningen anses å være oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påregnes et avvik i forhold til dagens standard. Generell informasjon vedr kvaliteter/endringer (Kilde: Eier): - nytt elektrisk anlegg, alle ledninger og sikringsskap - ny inntakskabel og inntak, montert av BKT - eget sikringsskap for kjeller med minusmåler. - klargjort for varmepumpe i stue, med egen kurs oppe på vegg. - klargjort for elbillader med 6 mm3 kabel fra sikringsskap til yttervegg, med industrikontakt og type b sikring - kablet nettverk i huset, med dataskap og patchepanel i trappeløp. - Kjøkken: alle hvitevarer følger med kjøkken ved salg. Ventilator, komfyr, platetopp og oppvaskmaskin er av fabrikat Miele. Vinskap type temptech, og side by side kjøleskap Siemens. - Innertrapp er spesialtilpasset og levert av Interiørsnekkeriet i Sandviken. - eikeparkett i alle rom. - Alle innerdører er designdører med glassfelt, totalt 12 stk. - Alle ytterdører/balkong/terrassedører er nye. - Alle vinduer er nye, utenom 3 stk. 5 stk nye takvinduer. - Nytt tak med glassert takstein type Monier Nova - All kledning og isolasjon er nytt. - All maling inne og ute er produsert av jotun. - Alle glassrekverk er godkjente, levert av glassmester. - Varmekabler i entre i 1 etg, med polerte granittfliser type Galaxy. - Varmekabler i hele kjeller utenom soverom og teknisk rom. - nøstetomt, ile utlagt 2018 med båtfestepunkt. Ny blåse og tau legges ut AREALINFORMASJON Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdige. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 5 av 20

6 KJELLER Bruttoareal 67 Primærrom 56 SekundærRom 0 BRA (P-ROM + S-ROM) 56 Beskrivelse primærrom Entré/gang, trappegang, soverom 1 (9,3 m²), bad (6,8 m²), vaskerom (2,6 m²) og stue/kjøkken (25,4 m²) Takhøyde: 2,07m - 2,09m Beskrivelse sekundærrom 1.ETASJE Bruttoareal 97 Primærrom 87 SekundærRom 0 BRA (P-ROM + S-ROM) 87 Beskrivelse primærrom Entré/trappegang/trapperom, gang, omkledningsrom (7,0 m²), soverom 2 (9,8 m²), bad (3,2 m²) og stue/kjøkken (44,0 m²). Takhøyde: 2,29m - 2,35m. Skråtak i entré/trapperom. Beskrivelse sekundærrom 2.ETASJE Bruttoareal 66 Primærrom 64 SekundærRom 0 BRA (P-ROM + S-ROM) 64 Beskrivelse primærrom Trapperom/gang, kontor (8,8 m²), soverom 3 (13,5 m²), stue (18,2 m²), bad (5,3 m²) og soverom 4 (8,1 m²). Takhøyde: 2,27m Beskrivelse sekundærrom TOTALT Bruttoareal 230 Primærrom 207 SekundærRom 0 BRA (P-ROM + S-ROM) 207 Beskrivelse av areal Arealer er målt med laser på stedet. BTA er beregnet. Arealer som er opplistet under P/S-rom er nettoarealer for hvert rom inkl. skapinnredning. Areal som opptas av vegger/innkassinger er derfor ikke medregnet i dette arealet men er medtatt i totale mål for BRA og hhv P- og S-rom i arealoppstillingen. I areal av S-rom inngår også areal av omsluttende vegger. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. 7 GRUNN/FUNDAMENT TG-2 GRUNN / FUNDAMENT / UTVENDIG GRUNNMUR Her vurderes: Fundament, søyler og pilarer dersom det er tilgjengelig. Byggegrunn angis hvis kjent. Dersom grunnmur vurderes det om det er sprekker, riss, avskalling eller setninger. Gulv på grunn vurderes med hensyn til skjevheter og fukt. Grunnundersøkelser foretas ikke. Type Fundament/Grunnmur Grunnmur m/kjeller Fundamentering er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. På befaringsdagen ble det ikke registrert noen tegn til setninger i bygningen og på bakgrunn av dette vurderes grunnforholdene å være stabile. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Hvis grunnmur med kjeller Annet Murt naturstein. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 6 av 20

7 TG-2 SPREKKER/RISS MUR Er det synlige sprekker eller riss i muren? Nei Ikke funnet avvik på synlig del av grunnmur utover det som kan forventes ut fra alder. Enkelte mindre riss i fuger samt sprekk i overgang trapp mot grunnmur. TG 2 settes pga alder/overnevnte. TG--1 KRYPKJELLER Her vurderes: (utvendig) om det er tilstrekkelig terrengfall og drenering. (Innvendig) om det er tilstrekkelig luftgjennomstrømning, overflater kontrolleres for zoologiske eller biologiske skadegjørere og råteangrep. I tillegg vurderes luftfuktighet og fuktsperre mot grunn. Er det krypkjeller i boligen? Ja Krypekjeller under entré/omnkledningsrom (tilbygg) Er krypkjeller inspisert? Ja Kun besiktiget gjennom ventil i grunnmur. Er det foretatt fuktsikring mot grunnen? Nei Er det synlig fukt eller vann? Nei Er det fukt/råte eller andre synlige skader? Nei Andre observasjoner (understøttelser mm) Totalvurdering av krypkjeller Krypkjeller er et risikoområde som har behov for jevnlig ettersyn. Ikke funnet avvik basert på enkel inspeksjon fra ventil i grunnmur. Det sette TG-IU på dette punktet da krypekjeller ikke besiktget tilstrekkelig. TG-2 DRENERING Her vurderes: funksjon av drenering fra innvendige inspeksjoner og ut ifra alder. Er det gjennomførte arbeider etter originalt byggeår? Nei Synlig grunnmursplast og topplist? Nei Terrengfall fra grunnmur Ja Takvann/nedløp til terreng Ja Totalvurdering av drenering På boliger av denne alder må det påregnes fare for noe fuktighet i grunnmur, dette fordi datidens byggeskikk ikke ble utført med tilfredstillende fuktsikring, ved bruk av knotteplast og drensrør, lik dagens byggeskikk tilsier. Det er ikke mulig å vurdere dreneringen med sikkerhet i forhold til funksjonalitet ut fra visuell besiktelse. Det kan være flere forhold under bakkenivå (vannårer i fjell/terreng, tilsig av fukt ect) som kan ha negativ betydning. Det er dog ikke avdekket svikt ved innvendig fuktsøk på utforede vegger. TG 2 pga alder. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 7 av 20

8 Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Fungerer med dagens tilstand. Ikke avdekket fuktskader eller setninger på befaringsdagen. 8 VERANDA Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. Hvor Mot vest Type Veranda Veranda fra 1.etg: ca 90 m² Veranda fra 2.etg: ca 8 m² Konstruksjon: Er det synlige tegn til feilkonstruksjon/svikt? Nei Forskriftsmessig rekkverkshøyde Ja Er balkongen/terrassen/plattinger tekket? Nei Platetetting under veranda fra 2.etg. Er det etablert tilstrekkelig fall/avrenning? Ja Totalvurdering Verandaer bygget i trekonstruksjoner med dekke av terrassebord i trevirke og glassrekkverk. Fremstår i god stand. Ikke funnet avvik på befaringsdagen utover normal bruksslitasje. 9 VINDUER/DØRER Punkterte glass Nei Det gjøres oppmerksom på at punktere vindusglass tidvis kan være svært vanskelig å avdekke. Det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass under befaringsdagen. Beskrivelse Vinduer og verandadører med 2-lags isolerglass i pvc karmer datert Entrédør med felter av 3-lags isolerglass. Ikke funnet avvik. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Vinduer en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/40/60 år. - Tredører/aluminiumsdører en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/30/40 år. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 8 av 20

9 10 YTTERTAK TG-2 GENERELL INFORMASJON Inspisert fra Fra bakken, Annet Besiktiget fra bakkeplan samt fra innside loft. TG-2 TAKKONSTRUKSJON Takkonstruksjon:Her vurderes: svai, svanker, om det er spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere, tetthet rundt gjennomføringer, lufting og tilstrekkelig ventilasjon. Takkonstruksjon Saltak Er det sylige tegn til svanker/konstruksjonssvikt Nei Ikke funnet tegn til setninger eller vesentligheter. Fremstår stabilt. Er det etablert tilstrekkelig lufting av takkonstruksjonen? Ja Totalvurdering av takkonstruksjonen Vurdering Konstruksjonen fremstår stabil på befaringsdagen. Det er ikke registrert konstruksjonsvikt med behov for tiltak. Viktig å merke seg at takkonstruksjoner i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet da disse er bygget etter eldre forskrifter. TG 2 settes pga alder på selve kontruksjonen. Fremstår ellers i god stand. TAKTEKKING OG BESLAG Taktekking og beslag: Her vurderes: taktekkingen med hensyn til materialvalg, innfesting og overganger. TG angis på bakgrunn av alder, materialer og den faktiske tilstanden. Type tekking Glaserte takstein Glassert tegl. Er det synlige avvik på beslag/inndekning rundt pipe og andre takgjennomføringer? Nei Ufagmessige detaljer Nei Totalvurdering av taktekking og beslag Vurdering Taktekking fremstår visuelt sett i god stand på befaringsdagen. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Teglstein en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 30/50/60 år. - Utvendige beslag en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/25/30 år. - Takrenner og nedløp en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 20/25/30 år. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 9 av 20

10 RENNER OG NEDLØP Renner og nedløp: Her vurderes: taktekkingen med hensyn til materialvalg, innfesting og overganger. TG angis på bakgrunn av alder, materialer og den faktiske tilstanden. Er det synlige tegn til avvik på renner og nedløp? Nei Renner og nedløp fremstår i god stand. Ikke funnet avvik. 11 YTTERVEGGER UTVENDIG FLATER Fasade Liggende kledning Trekledning i fasade fremstår i god stand. Ikke funnet tegn til sopp- eller råteskader. Lufting av kledning Ja Fuktskade/sopp/råte Nei VEGGKONSTRUKSJON Er det synlige skjevheter/riss/sprekker/setninger? Nei Musetetting Ja Totalvurdering av veggkonstruksjon Vurdering Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Trekledning en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 40/50/60 år. 12 ELEKTRISK Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Foreligger det samsvarserklæring? Ja Gjelder ny måler. Type sikringer Automatsikring GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 10 av 20

11 Beskrivelse av elektrisk anlegg Nytt el-anlegg i boligen med unntak av elektrisk på bad i 1.etg. Sikringsskap i gang 1.etg: - 17 kurser - Hovedsikring på 50A - Hovedsikring kjeller på 32A - Overspenningsvern El-anlegg er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales gjennomgang av el-anlegg fra aut. elektriker ved salg/eierskifte. 13 ETASJESKILLE Her vurderes: stivhet og nedbøyning. Avvik beskrives Type Tre/bjelkelag Skjevheter/svanker/kuler/svikt Ja Mindre skjevheter/sig observert (normalt i.h.h. til alder/ byggeår). Totalvurdering Det ble ikke avdekket vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative konsekvenser. Etasjeskiller har nedforet himling med lydbøyler og 2-lag gipshimling mot kjeller. Viktig å merke seg at bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet da disse er bygget etter eldre forskrifter. Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Fungerer med dagens tilstand. 14 ILDSTED Type pipe Tegl Dersom teglpipe - er alle 4 sider synlige? Nei 3 sider er synlig. Er avstanden til brennbart materiale forskriftsmessig? Ja Totalvurdering Pipe og ildsted er kun visuelt vurdert og ikke røyktrykkprøvd eller kamerakontrollert ved besiktigelsen. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedr. vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feievesen. 15 KJØKKEN Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. For øvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 11 av 20

12 Er det søkt etter fukt rundt vask/kjøleskap/oppvaskmaskin Ja Ikke funnet lekkasjer. Fungerer avtrekk over komfyr Ja Beskrivelse av kjøkken Kjeller: Kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Integrerte hvitevarer. 1.etg: Kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Integrerte hvitevarer. Kjøkken fremstår i god stand. Ikke funnet avvik. 16 LOVLIGHET Det tas forbehold om at takstmann er gitt riktige opplysninger om lovligheter. Takstmannens undersøkelser overtar ikke for selgers opplysningsplikt og ikke for kjøpers undersøkelsesplikt. Er selgers egenerklæringsskjema fremvist på befaring? Nei Er det fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse? Nei Er det opplyst om bruksendring på boligen etter byggeår? Ja - Bruksendret kjeller fra tillegsdel til hoveddel. - Riving av vinterhage på fasade vest. - Etablering av altan i 2.etasje på fasade vest - Endring av planløsning i eksisterende boenhet - Fasadeendringer - Innvendig etterisolering av fasadevegger i husets 1.etg med 5cm - Søknad om person ansvarsrett som selvbygger Er det fremlagt dokumentasjon på bruksendring? Ja Fremvist tillatelse til tiltak med ansvarsrett. Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Målt takhøyde i kjeller er 2,09m til 2,10m. Redgjørelse fra arkitekt viser til at det ble planlagt takhøyde på 2,15m og at dette er godkjent hos kommunen ifm søknad om bruksendring til hoveddel for kjellerarealet. Totalvurdering Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring. Ved evt. avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selger opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom. 17 TRAPP Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Undersøkelsen omfatter kun visuell observasjon. Totalvurdering Tett rettløpet trapp til 2.etg i trekonstruksjoner med fabrikkmalte vanger og rekkverk samt inntrinn av eik. Eldre kjellertrapp av trekonstruksjoner (løst rekkverk). GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 12 av 20

13 18 VVS Her vurderes: vannrør og avløpsrør. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Eventuelt (Rør, vannavstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder). Totalvurdering «Rør i rør» vannforsyning og synlige avløpsrør i plast. - Ikke funnet lekkasjer på befaringsdagen. På generelt grunnlag anbefales gjennomgang av rør-anlegg fra godkjent rørlegger ved salg/eierskifte. VVS anlegg er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. Eier opplyser at bunnledninger (vann/avløp) ut til kum. Ellers skiftet alle vann- og avløpsrør siste 2 år med unntak av rør på bad 1.etg. Forventet teknisk levetid sanitærinstalasjoner: - Pex rør: år. - Avløpsledning av plast: år. - Sluk av plast: år - Tappeamaturer: år. - Vasker, servanter, klosett: år. - Varmtvannbereder: Generelt: Forventet levetid avhenger bruk, kvalitet og vedlikehold. 19 VÅTROM 2.ETG (BAD) OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse av overflate Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Tilstrekkelig fall til sluk Ja 17mm fall fra dør til sluk og 15mm lokalt fall. Vurderes å være tilstrekkelig. Føres lekkasjevann til sluk Ja Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Nei Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei Totalvurdering av overflater Normal bruksslitasje. Fremstår i god stand. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Keramiske fliser en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 13 av 20

14 Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Ja Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Plastsluk i dusjsonen med klemring og vannlås. - Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Vegger i våtrom med keramiske fliser direkte på membran, lettvegg, en forventet tid for utskifting på Kort/middels/lang - 10/15/20 år. SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Er våtrommet ventilert? Ja Er det etablert tilluft til rommet? Ja Er det vegghengt toalett? Ja Er det synlig drenering av lekkasjevann fra sisterne? Nei Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Normal bruksslitasje. Inneholder: - Vegghengt toalett - Benkeskap med servant - Dusjdører i glass - Opplegg for vaskemaskin TG-0 FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på flislagte våtrom vil derfor gi uklare indikasjoner. Rommet fremstår tørt på befaringsdagen. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Dokumentasjon Nei GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 14 av 20

15 20 VÅTROM 1.ETG (BAD) TG-2 OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse av overflate Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Tilstrekkelig fall til sluk Ja 20mm fall fra dør til sluk og 11mm lokalt fall til sluk. Vurderes å være tilstrekkelig. Føres lekkasjevann til sluk Ja Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Nei Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei Totalvurdering av overflater Overflater fremstår i god stand alder tatt i betraktning. Normal bruksslitasje. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Keramiske fliser en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. TG-2 MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Ja Synlig klemring. Kan ikke verifisere selve slukmansjetten ved visuell kontroll. Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Plastsluk i dusjsonen med klemring og vannlås. - Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. TG 2 settes pga alder. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Vegger i våtrom med keramiske fliser direkte på membran, lettvegg, en forventet tid for utskifting på Kort/middels/lang - 10/15/20 år. SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 15 av 20

16 Er våtrommet ventilert? Ja Er det etablert tilluft til rommet? Ja Er det vegghengt toalett? Ja Er det synlig drenering av lekkasjevann fra sisterne? Nei Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Normal bruksslitasje. Inneholder: - Vegghengt toalett - Benkeskap med servant - Dusjdører i glass TG-0 FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på flislagte våtrom vil derfor gi uklare indikasjoner. Rommet fremstår tørt på befaringsdagen. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Dokumentasjon Nei ANBEFALTE TILTAK / YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Fungerer med dagens bruk. 21 VÅTROM KJELLER (BAD OG VASKEROM) OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 16 av 20

17 Beskrivelse av overflate Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Vaskerom er ikke ferdigstilt på befaringsdagen. Tilstrekkelig fall til sluk Ja 33mm fall fra dør til sluk og 16mm lokalt fall til sluk. Føres lekkasjevann til sluk Ja Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Nei Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei Totalvurdering av overflater Overflater fremstår i god stand. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Keramiske fliser en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Ja Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Plastsluk i dusjsonen med klemring og vannlås. - Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. - Vegger i våtrom med keramiske fliser direkte på membran, lettvegg, en forventet tid for utskifting på Kort/middels/lang - 10/15/20 år. SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Er våtrommet ventilert? Ja Er det etablert tilluft til rommet? Ja Er det vegghengt toalett? Ja Er det synlig drenering av lekkasjevann fra sisterne? Nei Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Fremstår i god stand. Inneholder: - Vegghengt toalett - Benkeskap med servant - Dusjdører i glass GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 17 av 20

18 TG-0 FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på flislagte våtrom vil derfor gi uklare indikasjoner. Rommet fremstår tørt på befaringsdagen. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Dokumentasjon Nei 22 RADONSIKRING Er det foretatt radonmålig i boligen? Nei Overskred måleresultatet grenseverdiene? Nei Er det foretatt tiltak mot radon? Nei Totalvurdering Eier opplyser at det ifm med renovering av boligen ble lagt radonsperre i kjeller. 23 UNDER TERRENG Her vurderes: (Overflater) om det er tegn til riss, sprekker, fuktskjolder, heksesot, svertesopp, eller lignende. (Konstruksjon) alder, risiko for skade, materialbruk, spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. Fukt sjekkes med hammerelektrode eller tilsvarende i konstruksjon og overflate. (Ventilasjon) om det er tilstrekkelig ventiler og tilluft. Risikokunstruksjon er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Er det påforede yttervegger? Ja Eier opplyset at kjellervegger er oppført på følgende måte fra innside og ut: - Veggplater - Isolert bindingsverk (50mm) - Markplate (komprimerte isolasjonsplater) - Radonduk Utforede vegger under terreng er en utsatt konstruksjon, med hensyn til fuktinnsig utenfra og kondens på grunnmuren. Er det oppforede gulv? Nei Er det synlige tegn til fukt? Nei Er rommene ventilert? Ja Kjøkkenventilator i stue/kjøkken og bad med mekanisk avtrekk. Avtrekksventil på soverom. Totalvurdering Utsatte steder er kontrollert med fuktindikator. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 18 av 20

19 24 LOFT Her vurderes: (innvendig) på overflater kontrolleres det om det finnes fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter zoologiske og biologiske skadegjørere. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Type loft Uinnredet Er loftet inspiserbart (f. eks gjennom loftsluke)? Ja Er det funnet avvik ved inspeksjon (f.eks sprekker, fukt, sopp eller spor etter skadedyr)? Nei Ikke funnet tegn til lekkasjer. Normal tilstand på loft alder tatt i betraktning. Lufting av konstruksjonen Ja Er isolasjonen godt tilpasset konstruksjonen? Ja Totalvurdering Loftet fremstår tørt og uten tegn til lekkasjer. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 19 av 20

20 TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2: GRUNN/FUNDAMENT Fungerer med dagens tilstand. Ikke avdekket fuktskader eller setninger på befaringsdagen. YTTERTAK VÅTROM 1.ETG (BAD) Fungerer med dagens bruk.! VÆR OPPMERKSOM PÅ: IKKE FREMLAGT FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE AVVIK I FORHOLD TIL RØMNINGSVEI, DAGSLYSFLATE ELLER TAKHØYDE Målt takhøyde i kjeller er 2,09m til 2,10m. Redgjørelse fra arkitekt viser til at det ble planlagt takhøyde på 2,15m og at dette er godkjent hos kommunen ifm søknad om bruksendring til hoveddel for kjellerarealet. GNR. 93 BNR. 89 SNR. 0 Utført av: Thomas Frøyen Befaringsdato: Side 20 av 20