EIERSKIFTERAPPORT. LEILIGHET Fyllingsveien Laksevåg

Transkript

1 LEILIGHET Fyllingsveien Laksevåg Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Mats Hansen Byggmester og Takstmann Helmersvei 11 a Laksevåg post@byggtaksering.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/12

2 OM Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/12

3 ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:156,Bnr: 33,Snr: 9 Hjemmelshaver: Andreas Evjenth og Susanne Synnevåg Byggeår: 1991 Tomtestørrelse: 1959 m² BEFARINGEN: Befaringsdato: Oppdragsgiver: Andreas Evjenth og Susanne Synnevåg Forutsetninger (hindringer): Det var ingen hindringer på befaringsdagen. Tilstede under befaringen: Hjemmelshaver Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/12

4 OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Avvik som er funnet på befaringsdagen står nærmere beskrevet under de aktuelle bygningsdelene. Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelses plikt iht. Lov om avhending. For rapporter som gjelder leilighet i et sameie eller aksje/andelslag (borettslag) er undersøkelsene begrenset til innvendig i leiligheten og dennes tilleggsdel (boder/kott/altan eller lignende). Iøynefallende vedlikeholds mangler eller skader utvendig eller i fellesarealene i adkomsten til leilighetens hoveddel og tilleggsdel skal bemerkes. Eiers egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått. Vedrørende egenerklæringsskjema: Skjema vil følge som vedlegg til salgsoppgaven, det anbefales eventuelle interessenter å lese gjennom skjema før et eventuelt salg/kjøp gjennomføres. Det kan være flere relevante/nyttige opplysninger i dette skjema som ikke er videre beskrevet i denne rapporten. FORMÅL MED ANALYSEN: Analysen er gjennomført for å avdekke eventuelle feil eller mangler ved boligen. Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg. ANDRE FORHOLD: Informasjon om sameiet: Styretsleder: Tomas Torsvik Kontaktperson: Tomas Torsvik Beliggenhet: Leiligheten har beliggenhet i Fyllingsveien på Laksevåg. Fra leiligheten er det cirka 10 minutters gange til Laksevåg senter med alle servicetilbud, like i nærheten av boligen finner man blant annet restaurant, busstopp, skoler og matbutikk. Cirka 25 minutters gange til universitetets institutter på Nygårdshøyden og Bergen sentrum. I nærområdet finner man flere park og turområder. Nøkkelopplysninger: Organisasjonsnummer: Navn/foretaksnavn: SAMEIET FYLLINGSVEIEN 8 Organisasjonsform: Eierseksjoner Registrert i Enhetsregisteret: Stiftelsesdato: Takstobjektet: 1-Roms selveierleilighet. Fast parkering. Tilhørende leiligheten er det en bod på 2,8m². Oppvarming: Varmekabler på bad, ellers elektrisk oppvarming. Teknisk tilstand på hvitevarer er ikke kontrollert. El. Anlegg: Sikringsskapet er montert i fellesgang og inneholder automatsikringer. Kurser: 20 ampere 1 stk. 16 ampere 2 stk. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse. VVS: Leiligheten har sluk av plast. Det er benyttet kobberrør til vannforsyningsrør. Det er uvisst hva sluk og vannforsyningsrør ledes til utenfor leiligheten. VVS anlegget er ikke nærmere kontrollert da dette krever spesialkompetanse. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Eier opplyste ikke om vesentlige endringer i perioden dem har eid leiligheten. 4/12

5 OM BYGGEMETODEN: Fundamentert på antatt faste masser av komprimert sprengstein/grov pukk på fjell, det er ikke foretatt grunnundersøkelser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur og fundamenter av betongkonstruksjoner. Bære- og skillevegger samt etasjeskille av betong. Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er oppført i murkonstruksjoner, utvendig er veggene overflatebehandlet. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Takkonstruksjonen er utført som saltak av tresperrer, taket er tekket med sutak, lekter og betongtakstein. Taket er ikke besiktiget på befaringsdagen. Bygningen anses å være oppført etter datidens byggemetode og vil avvike fra dagens standard. Grunnmur og drenering: Forventet levetid for vegg mot terreng av betongvegg eller murt vegg av blokker: år. Forventet levetid for drenering: år avhengig av grunnforhold. Vegger: Forventet levetid for veggkonstruksjoner av bindingsverk av tre: år. Forventet levetid før omfuging av puss: år. Forventet levetid før slemming av mur / forblending med slemming: år. Forventet Levetid på utvendig trekledning: år. Takkonstruksjoner: Forventet levetid for betong/ teglstein: år. Forventet levetid for lekter og sløyfer: år. Vindskier og vannbord vil ha noe kortere levetid. OM TOMTEN: Bygningsmassen opptar store deler av eiendommen. 5/12

6 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 1. Etasje Sum bygning MERKNADER OM AREALET: Primærrom og sekundærrom som til sammen utgjør BRA er oppmålt med laser på stedet. BTA er beregnet areal. P-ROM: Gang, bad/vaskerom, kjøkken, stue med sovealkove. Nettoareal ROM: Gang: 2,32m² Bad/vaskerom: 3,6m² Kjøkken: 6m² Stue: 17,3m² BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Gulv: Stuen har laminat, resterende rom har flislagte gulv. Vegger: Bad har flis, resterende rom har malt strie. Tak: Malt betong. 6/12

7 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Mats Hansen Tømrersvenn, byggmester og BMTF sertifisert takstmann 25/07/2018 Mats Hansen 7/12

8 1. Våtrom Bad (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Det er benyttet flis på gulv- og veggflatene. Det er oppdaget flis i enkelte flis. Levetid på gulv i våtrom med fliser direkte på membran år. Antatt gjenstående levetid: 10 år TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Det kan ikke konstateres at membran er påført alle flatene i våtsone i form av bilder eller annet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Badet har vært i bruk til daglig i flere år uten at det er registrert noen form for lekkasjer, alder og observasjoner gjort på befaringsdagen tilsier at det er membran. Det er benyttet plastsluk. Forventet levetid for sluk av plast: år. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på sluk. VVS anlegget er ikke videre undersøkt i denne rapporten da det krever spesialkompetanse. Antatt gjenstående levetid: 8/12

9 TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rør gjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet kobberrør til vannforsyningsrør. Forventet levetid kobberrør: år. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Antatt gjenstående levetid: TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse: Standarden som denne rapporten bygger på stiller strenge krav til dokumentasjon for å oppnå TG 0. For å oppnå TG 0 skal ett av følgende punkt være oppfylt for membranen: 1. Dokumentasjon (teknisk godkjenning) fra tredje part (uavhengigkontroll) i form av kontrollrapporter som inkluderer utført arbeid med membranen (våtsone). 2. Skriftlig dokumentasjon fra godkjent fagperson kombinert med bilder med stedsog tidsangivelse. 3. Skriftlig dokumentasjon av vegg og vanntest på gulv og med beskrivelse av gjennomføring inklusive tid og bilder av rom med ferdig membran før påstøp og fliser. Plan- og bygningsloven (PBL) gjennom Teknisk forskrift (TEK 10) stiller krav til at det leveres FDVdokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold). Med FDV-dokumentasjon for våtrom menes en dokumentasjon som viser hvordan våtrommet er bygget, og en bruksanvisning som forteller om hvordan du som eier skal vedlikeholde våtrommet ditt. Det gjøres oppmerksom på at dokumentasjon ikke er fremvist på befaringsdagen. Det settes her en TG 1 på bakgrunn av at slik informasjon ikke er sett. Det gjøres oppmerksom på at badet er bygget før kravet om dokumentasjon trådte i kraft. Tilstandsgrad satt i forhold til dokumentasjon må ikke forveksles med tilstandsgrad satt på badet generelt. Antatt gjenstående levetid: 9/12

10 TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse: Bad/vaskerom: Areal: 3,6m² Adkomst: Fra gang. Helfliset med varmekabler Bygget: Uviss alder Inneholder: Toalett, helstøpt servant, skap under med slett front, speil, dusjdører i klart glass, dusjgarnityr montert på veggen, opplegg for vaskemaskin, avtrekk i vegg. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses å være fare for fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt fuktmålinger fra nærliggende rom da dette ikke ble sett på som hensiktsmessig på befaringsdagen. Antatt gjenstående levetid: 2. Kjøkken TG Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rør gjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet kobberrør til vannforsyningsrør. Forventet levetid kobberrør: år. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år TG Helhet 3. Andre rom Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Kjøkkeninnredning med slette fronter, laminat benkeplate, over benkeplaten er det benyttet flis, stål oppvaskkum, ventilator. Varmtvannsbereder, OSO 76 liter fra Opplegg for oppvaskmaskin Teknisk tilstand på hvitevarer er ikke kontrollert. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Disse områdene er i hovedsak i underskap under vask, området rundt oppvaskmaskin og på gulv rundt sokkel list. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år 10/12

11 TG Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Generelt: Normal bruksslitasje på overflater. Vær oppmerksom på at det som regel vil være diverse mindre hull i overflater etter bilder/hyller etc, og noe misfarge/skjolder hvor bilder, hyller/ møblement etc har vært plassert. På gulv vil det som regel være diverse slitasje, og noe misfarge/ riper og lignende hvor møblement har vært plassert. Dette er normalt i en fraflyttet boenhet, og slike mindre "avvik" er å anse som normalt. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år 4. Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Vinduene er fra Vinduene har normal bruksslitasje i henhold til alder. Det ble ikke oppdaget punkterte glass eller andre avvik under befaringen. Punkterte glass kan tidvis være vanskelig og observere. Levetid for vinduer i trekarmer: år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Vedlikehold av trekarmer: 2-6 år avhengig av plassering/ hvor værutsatt vinduet er. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år TG Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Ytterdør i B30 utførelse (brannkvalitet). Dørene fremstod med normal bruksslitasje i henhold til alder. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år 11/12

12 Takstmannens vurdering ved TG2: Membran tettesjikt og sluk Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på sluk Helhet rom Se tidligere vurdering. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 12/12