EIERSKIFTERAPPORT. LEILIGHET Loddefjordveien Loddefjord

Transkript

1 LEILIGHET Loddefjordveien Loddefjord Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Mats Hansen Byggmester og Takstmann Helmersvei 11 a Laksevåg mats.hansen90@gmail.com Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/12

2 OM EIERSKIFTERAPPORT EIERSKIFTERAPPORT Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/12

3 ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:123,Bnr: 247 Eier adkomstdokumenter: Irene Breistein Byggeår: 1972 BEFARINGEN: Oppdragsgiver: Eva Breistein Forutsetninger (hindringer): Ingen hindringer på befaringsdagen Tilstede under befaringen: Ingen Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/12

4 OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Boligen er ikke modernisert de siste årene og bærer noe preg av en del bruksslitasje. Avvik står nærmere beskrevet under de aktuelle bygningsdelene. Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksomt på at boligens alder tilsier at det ved ombygning/ modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at boligen opprinnelig er fra 1972 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Det er viktig å påpeke at bygningen anses å være oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påregnes et avvik i forhold til dagens standard. FORMÅL MED ANALYSEN: Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg ANDRE FORHOLD: Informasjon om borettslaget: Lyderhorn BRL er et borettslag med 507 enheter. Adkomst til leiligheter via trappeoppgang/ heis. Styretsleder: Helge Bjarthe Sørheim Kontaktperson: Helge Bjarthe Sørheim Nøkkelopplysninger: Organisasjonsnummer: Navn/foretaksnavn: LYDERHORN BORETTSLAG Organisasjonsform: Borettslag Registrert i Enhetsregisteret: Stiftelsesdato: Næringskode: Borettslag Takstobjektet: 2-roms andels leilighet. Befaring ble utført uten hjemmelshaver tilstede, eventuelle tilhørende boder er ikke besiktiget som følge av manglende tilgang. Inn glasset altan på ca. 6m². Oppvarming. Elektrisk VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Borettslaget har foretatt en rør fornying over de siste årene. Rørfornying er ikke en utskifting av rør, men at eksisterende rør blir renset for deretter å lage et nytt rør inni det eksisterende rører. I forbindelse med rørfornyingen tas soilrørene/ avløpsrørene, bunnledninger og stikkledninger slik at alt er nytt helt fra leilighetene og ut til det offentlige rørnettet. Det opplyses av borettslaget at rørsystemet i borettslaget fremstår som nytt. Rørfornyingen i borettslaget blir/ er gjennomført av: Olimb rørfornying (rørfornying) og Rørkompaniet AS(rørlegger). Dette er opplysninger som er hentet fra borettslaget, det tas forbehold om at endringene er gjort i den aktuelle leiligheten. Dette ble ikke videre påvist på befaringsdagen. OM BYGGEMETODEN: Høyblokk bygget i ca Grunnmur i betong fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Etasjeskillere i betong. Yttervegger er oppført i betongkonstruksjoner samt noe bindingsverk med utvendig platekledning. Flate tak tekket med papp eller lignende. 4/12

5 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² Sum bygning P-ROM: Vindfang, gang, kjøkken/ vaskeroms del på kjøkken, wc rom, bad, stue, soverom S-ROM: Innvendig bod Innglasset Altan Nettoareal ROM: P-Rom: Vindfang: 1,26m² Gang: 6,26m² Kjøkken: 7,26m² Vaskeromsdel: 2,59m² Wc-Rom: 1,3m² Bad: 3,0m² Stue: 21,7m² Soverom (Målt uten skap): 11,48m² Total: ca. 54,85m² S-rom: Innglasset altan: 6m² Innvendig bod: 4m² Total: ca. 10m² 5/12

6 BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Gulv: Laminat, fliser på gulv i vaskeromsdelen, belegg på gulv i bod. Flis på gulv i vinfang og på gulv i wc rom og bad. Vegger: Malt tapet/ betong. Gangen har også noe brystningspanel. Bad har flis. Tak: Malt plateklening/ betong. 6/12

7 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Mats Hansen Tømrersvenn, byggmester og BMTF sertifisert takstmann 16/06/2016 Mats Hansen 7/12

8 1. Våtrom Bad (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Det sette TG 1 på grunn av alder, samt at det er oppdaget noe riss/sprekker i flis og fuger. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Membranen er kun kontrollert ved å åpne slukrist. Ved visuell kontroll ble det ikke funnet membran/ eller tilstrekkelig membran for og å kunne si noe om tilstanden fra tilgjengelig sted (sluk), men "det tas imidlertid ikke til inntekt for at membran ikke finnes. Det kan ikke konstateres at membran er påført alle flatene i våtsone i form av dokumentasjon, bilder eller annet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Tilstandsgrad 2 blir satt pga alderen/tilstand/mangel på membran. Antatt gjenstående levetid: TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse:Standarden som denne rapporten bygger på stiller strenge krav til dokumentasjon for å oppnå TG 0. For å oppnå TG 0 skal ett av følgende punkt være oppfylt for membranen: 1. Dokumentasjon (teknisk godkjenning) fra tredje part (uavhengigkontroll) i form av kontrollrapporter som inkluderer utført arbeid med membranen (våtsone). 2. Skriftlig dokumentasjon fra godkjent fagperson kombinert med bilder med steds- og tidsangivelse. 3. Skriftlig dokumentasjon av vegg og vanntest på gulv og med beskrivelse av gjennomføring inklusive tid og bilder av rom med ferdig membran før påstøp og fliser. Plan- og bygningsloven (PBL) gjennom Teknisk forskrift (TEK 10) stiller krav til at det leveres FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold). Med FDV-dokumentasjon for våtrom menes en dokumentasjon som viser hvordan våtrommet er bygget, og en bruksanvisning som forteller om hvordan du som eier skal vedlikeholde våtrommet ditt. Det gjøres oppmerksomt på at dokumentasjon ikke er fremvist på befaringsdagen. Det settes her en TG 1 på bakgrunn av at slik informasjon ikke er sett, men at badet trolig er bygget før kravet om dokumentasjon ble påkrevd. Antatt gjenstående levetid: 8/12

9 TG Helhet rom EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Bad: Areal: ca. 3m² Helfliset Inneholder: Dusjhjørne, servant, møblement under servant med skapplass. Speil over servant, skap plass på hver side av speilet, det er montert lys over speil. Alle skap har profilerte fronter. Stråleovn. Avtrekk er montert i vegg i dusjsonen. Som det er nevnt tidligere i rapporten er det foretatt en rørfornying i BRL. Samt en utbedring i sluk. Sluket er utbedret men er ikke av nyere type. Det anbefales og benytte dusjkabinett. Det er benyttet kobberrør. Forventet levetid: -Kobberrør: år. TG 2 sette for overnevnte punkt hva gjelder membran/sluk. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt fuktmålinger fra nærliggende rom da dette ikke ble sett på som hensiktsmessig på befaringsdagen. Antatt gjenstående levetid: Vaskeromsdel på kjøkken (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Det sette TG 1 på grunn av alder, samt at det er oppdaget noe riss/sprekker i flis og fuger. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Membranen er kun kontrollert ved å åpne slukrist. Ved visuell kontroll ble det ikke funnet membran/ eller tilstrekkelig membran for og å kunne si noe om tilstanden fra tilgjengelig sted (sluk), men "det tas imidlertid ikke til inntekt for at membran ikke finnes. Det kan ikke konstateres at membran er påført alle flatene i våtsone i form av dokumentasjon, bilder eller annet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Tilstandsgrad 2 blir satt pga alderen/tilstand/mangel på membran. Antatt gjenstående levetid: TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. 9/12

10 TG Dokumentasjon EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse:Standarden som denne rapporten bygger på stiller strenge krav til dokumentasjon for å oppnå TG 0. For å oppnå TG 0 skal ett av følgende punkt være oppfylt for membranen: 1. Dokumentasjon (teknisk godkjenning) fra tredje part (uavhengigkontroll) i form av kontrollrapporter som inkluderer utført arbeid med membranen (våtsone). 2. Skriftlig dokumentasjon fra godkjent fagperson kombinert med bilder med steds- og tidsangivelse. 3. Skriftlig dokumentasjon av vegg og vanntest på gulv og med beskrivelse av gjennomføring inklusive tid og bilder av rom med ferdig membran før påstøp og fliser. Plan- og bygningsloven (PBL) gjennom Teknisk forskrift (TEK 10) stiller krav til at det leveres FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold). Med FDV-dokumentasjon for våtrom menes en dokumentasjon som viser hvordan våtrommet er bygget, og en bruksanvisning som forteller om hvordan du som eier skal vedlikeholde våtrommet ditt. Det gjøres oppmerksomt på at dokumentasjon ikke er fremvist på befaringsdagen. Det settes her en TG 1 på bakgrunn av at slik informasjon ikke er sett, men at våtrommet er trolig bygget før kravet om dokumentasjon ble påkrevd. Antatt gjenstående levetid: TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Areal: Ca. 2,5m² Adkomst via kjøkken. Inneholder: Opplegg for vaskemaskin, utslagsvask, eget sluk. TG 2 settes for overnevnte punkt hva gjelder membran/ sluk. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt fuktmålinger fra nærliggende rom da dette ikke ble sett på som hensiktsmessig på befaringsdagen. Antatt gjenstående levetid: 2. Kjøkken TG Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. TG Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Beskrivelse:Inneholder: Stålkum, kjøkkeninnredning med slette fronter, laminert benkeplate Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Disse områdene er i hovedsak i underskap under vask og på gulv rundt sokkel list. 3. Andre rom 10/12

11 TG Andre rom EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Beskrivelse:Generelt. Normal bruksslitasje på overflater. Vær oppmerksom på at det som regel vil være diverse mindre hull i overflater etter bilder/hyller etc, og noe misfarge/skjolder hvor bilder, hyller/ møblement etc har vært plassert. På gulv vil det som regel være diverse slitasje, og noe misfarge/ riper og lignende hvor møblement har vært plassert. Dette er normalt i en fraflyttet boenhet, og slike mindre "avvik" er å anse som normalt. Gulv: Mindre ujevnheter/skjevheter normalt i.h.h.t byggeår/alder Gulvene bærer preg av mye slitasje, dette gjør seg spesielt gjeldende på gulv i stue, gang og på soverom. Her vil man tydelig se skader i skjøtene på gulvet og vilkårlig rundt på gulvbordene. 4. Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Det sette TG 1 på grunn av alder TG Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Det sette TG 1 på grunn av alder 11/12

12 Takstmannens vurdering ved TG2: Membran tettesjikt og sluk Det anbefales videre bruk av tett dusjkabinett for mindre belastning i form av fritt vann på gulv-/veggflatene Helhet rom Se tidligere anbefaling Membran tettesjikt og sluk Få utbedret/ kontrollert tettesjikt Helhet rom Se tidligere anbefaling. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 12/12