Forslagsstillers planbeskrivelse Tangen B1-del av-tangen 1 11,

Transkript

1 Forslagsstillers planbeskrivelse Tangen B1-del av-tangen 1 11, gnr.150 /bnr.156, 1285, 1651, 1794, Kristiansand kommune Kommunens saksnr: , Plan-ID: Planforslag for detaljregulering, til offentlig ettersyn Forslagsstiller: Lunde Holding Invest AS Utarbeidet av: Asplan Viak AS , revidert Side 1 av 30

2 Innhold Forslagsstillers planbeskrivelse... 1 Bakgrunn... 3 Eksisterende situasjon... 3 Forslag til plankart... 5 Planstatus... 6 Planforslaget... 8 Bebyggelse, struktur og tiltak Illustrasjoner Grønnstruktur Samferdselsanlegg/ trafikk Teknisk infrastruktur Universell utforming Barn og unges interesser Risiko- og sårbarhetsanalyse Miljøkonsekvenser Kriminalitetsforebyggende Forurensning, energiforbruk Biologisk mangfold Kulturminner Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Planprosess og medvirkning Vedlegg Side 2 av 30

3 Innledning til revidert planbeskrivelse. Etter innsendelse av planforslag , har det vært mye korrespondanse og blitt gjennomført flere møter med plan- og bygningsetaten. På grunnlag av tilbakemelding fra etaten, har det blitt utført vindanalyse, foreslåtte byggehøyder for karré har blitt justert og kommunen har bearbeidet forslag til kart og bestemmelser. I denne revisjonen av planbeskrivelsen er medvirkningen og resultat av vindrapport innarbeidet, samt at noen av illustrasjonene er rettet. Bakgrunn På vegne av Lunde Holding Invest AS utarbeider Asplan Viak/Skanska et planforslag for Tangen Ett mulighetsstudie utarbeidet av Asplan Viak/Skanska; «Tangen Torg» ligger nå til grunn for ønsket planforslag. Hensikten med planen er å legge til rette for boligbebyggelse, dels i kombinasjon med kontor og forretning, servering/bevertning. Byutviklingsstyret hadde saken oppe til prinsippavklaring i møte 8/13, , hvor forslagstiller fikk positive vedtak på å gå videre med planforslaget, se eget avsnitt om planprosess og medvirkning. Eksisterende situasjon De aktuelle eiendommene var tidligere hovedkontorene til Gartnerhallen og Kristiansand elektrisitetsverk, senere Agder Energi (AE) De bygningene som eksisterer på tomta i dag er bl.a. kontorbygg, lager og næringsbygg. De ubebygde arealene består av parkeringsarealer, asfaltoverflater og ellers ingen rester av naturelementer. Hoveddelen av kvartalet er i dag innelukket med bygninger og gjerder. Side 3 av 30

4 Dagens situasjon Mulig fremtidig situasjon foreslått i planen Potensiell utbygging for «Snadderkiosken» er ikke illustrert.. Side 4 av 30

5 Forslag til plankart Utsnitt av plankart datert øverste nivå, totalt 3 nivåer (plankart er eget vedlegg) Side 5 av 30

6 Planstatus Statlige planretningslinjer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, Statlige planbestemmelser eller Statlige planretningslinjer T-1442/2012 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, av , er veiledende og ikke rettslig bindende. Se eget avsnitt om lyd og støy. T-1520 Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegginga, av , er statlige anbefalinger for hvordan luftkvalitet bør håndteres i kommunens arealplanlegging. Det forutsettes at dette er ivaretatt i overordnet kommunal planlegging. T-2/08 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, fastsatt av Miljøverndepartementet Se eget avsnitt om barn- og unges interesser. Regionale planer Regionplan Agder 2020,vedtatt av fylkestingene i Aust- og Vest-Agder, juni 2010 Det fremgår av planen at den ikke er et detaljert handlingsprogram, og det antas at regionplanen også har blitt lagt til grunn for kommuneplan og kommunedelplan. Ved å legge til rette for ytterligere boligbebyggelse i sentrum av Kristiansand, vurderes planforslaget å følge opp hovedtiltak som: Vektlegging av redusert transportbehov og konsentrere boligutbygging rundt kollektivakser. Regional plan for Kristiansandsregionen , vedtatt i Aust-Agder fylkesting og Vest-Agder fylkesting Planen er utarbeidet som regional plan etter plan- og bygningsloven av 2008, og skal legges til grunn for fylkeskommunens virksomhet og for kommunal og statlig planlegging. Som for regionplan Agder, antas at denne regionale planens forutsetninger har blitt ivaretatt i kommunens overordnede planer (se under). Planforslaget, vurderes å være i henhold til den regionale planens overordne mål om styrke eksisterende sentre bl.a. ved utbygging av boliger. De fremtidige boligene vil imøtekomme målene i regionalplanens kap. 8.13, med boliger godt egnet for folk over 67 med god tilgang til offentlig sørvis og tjenester. Planforslag vurderes også å følge opp retningslinjer for arealutnyttelse, med fortetting og nybygging innenfor allerede utbygde byområder, høy tetthet. Gjeldende overordnede, kommunale planer Kommuneplan , vedtatt Planområdet (og Tangen) ligger innenfor området, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til sentrumsformål, og planforslaget vurderes å følge opp kommuneplanens intensjoner og bestemmelser, blant annet: o Byen som drivkraft: Planforslaget legger opp til en regulering med blandingsformål, men i hovedsak boliger. Dette er i samsvar med uttalte intensjoner om et variert og velfungerende boligmarked (s.27), og at det gjennom kommunedelplanen (se under) legges til rette for utbygging av attraktive boliger, kontorarbeidsplasser og økt detaljvarehandel (s 28). En utbygging i henhold til planforslaget vil svare på mål om videreutvikling av byens urbane kvaliteter, både i form av bygningenes funksjon med blandingsformål, og form (karré, offentlig tilgjengelig plassrom og høyhus). o Byen det er godt å leve i: Planforslaget vurderes å ivareta hensyn til levekår i lokalområdet. Det er foreslått blandingsformål innenfor planområdet, da dette også vurderes å bidra til mangfold og en god by å leve i. I prosjekteringen må det forutsettes at en hensiktsmessig atskillelse mellom boliger og næring ivaretas. I Side 6 av 30

7 reguleringsbestemmelsene er det foreslått begrensning for etablering av forretning/sørvis til 1. etasje. Planen legger opp til å skape møteplass og vil ha gode uteoppholdsareal for beboerne, i tillegg til nærheten til Bystranda m.m. o Klimabyen: Planforslaget følger opp intensjonen med fortetting og transformasjon i eksisterende utbyggingsområder, med konsentrert utbygging (s 38). Plasseringen i sentrum, vil legge til rette for at fremtidige beboere og arbeidstakere, i liten grad vil ha behov for bilbruk. Bebyggelsen vil ha mulighet for kobling til fjernvarmenettet. Per i dag er det ikke vurdert særskilte byggetekniske tiltak utover minimumskrav i gjeldende bygningstekniske forskrift, men med det generelle samfunnsfokuset og økt kunnskap om dette, antas at dette vil bli vurdert ved fremtidig prosjektering. o Bestemmelser i kommuneplanen: 4. Forhold som skal avklares og belyses i reguleringsplanene: Miljøoppfølging, - overvåkning og konsekvenser, se eget avsnitt. Temaplaner: Til planforslaget er det ikke utarbeidet teknisk plan eller utomhusplan. Illustrasjonsprosjektet viser potensiell disponering av areal, som ligger til grunn for plankart. Det er i forslag til bestemmelser stilt krav til utomhusplan, jf. også kommuneplanens 6. Det er ingen areal innenfor planområdet som skal overskjøtes eller forvaltes av kommunen, normaler for uteanlegg i Kristiansand, kommer derfor ikke til anvendelse. 5. Krav til tekniske løsninger for nye bygge- og anleggstiltak: Kravene til VA-anlegg vil bli fulgt opp. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. 6. Rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur med mer, før området tas i bruk: Det antas at kommunaltekniske anlegg, skoletilbud etc. i kommunedelplan for kvadraturen er vurdert å ha kapasitet for fremtidig utbygging som foreslått i planforslaget. Da teknisk plan ikke er del av normalt krav til rammesøknad, jf. SAK (4) c). For at dette skal være entydig er dette foreslått som egen bestemmelse. 7. Funksjonskrav og utbyggingsvolum a. Universell utforming: Krav om at 70 % av boenhetene skal ha universell utforming, er ikke krav med hjemmel i plan- og bygningsloven. De fremtidige boligene i henhold til planforslaget vil ha krav om tilgjengelighet, jf. TEK Utearealene vil ha krav til universell utforming, jf. TEK Se også Planjuss nr. 1/2012 hvor det fremgår at plan- og bygningsloven ikke åpner for å vedta reguleringsbestemmelser som stiller strengere krav enn teknisk forskrift. b. Byggehøyde over havet, vil bli ivaretatt c. Uteoppholdsareal til bolig, se forslag til reguleringsbestemmelser minimumskrav om 25 m2 per boenhet på egen tomt eller fellesareal vil bli ivaretatt. 9. Uteareal for opphold, lek og rekreasjon og idrett. a. Funksjonskrav: Halvparten av uteoppholdsarealet har i illustrasjonsprosjektet sol kl. 15 vår/høstjevndøgn, se vedlagte sol-/skyggediagram. Dette må forutsettes at blir fulgt opp ved prosjektering. b. Det er allerede etablert nærmiljøpark på Tangen, og planområdet ligger også i umiddelbar nærhet av bystranda. Kvartalslekeplass er etablert innen 400 m i luftlinje fra de fremtidige boligene. Forslagsstiller understreker at det allerede via privatrettslige avtaler, har blitt gitt bidrag til opparbeiding av arealene i nærområdet. 11 Parkering: Planområdet ligger innenfor sone sentrum. Se «Samferdselsanlegg og trafikk»- i eget punkt i planforslaget. Det foreslås bestemmelser i samsvar med kommuneplanens arealdel Side 7 av 30

8 Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn Planområdet er i kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, avsatt til sentrumsformål. Av temakart, er planområdet omfattet av hensynssone merket videreføring av reguleringsplaner. Formål og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan: Planforslaget vurderes å være i henhold til kommuneplanens bestemmelser, men følgende kommenteres spesielt:. 3.2 Kriminalitetsforebygging og forebygging av ulykker, se eget avsnitt og ROSanalyse. 3.4 Støy, se eget avsnitt 3.21 Indre gårdsrom i foreslåtte karrébebyggelse er regulert til fellesareal for boligene i BFKT, B1 og B2 med blandet formål, i samråd med planetaten Universell utforming, se kommentar til kommuneplanens 7a, og eget avsnitt. 5.3 Lokaler på gateplan: I bestemmelsen vises det til temakart (krav til publikumsrettet virksomhet i 1.etasje), dette temakartet har forslagsstiller ikke kunnet finne på kommunens hjemmeside. I reguleringsforslaget er det lagt opp til publikumsrettet virksomhet mot Tangen, noe som vurderes å følge opp intensjonene i kommunedelplanen. Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan, Tangen, felt B1, plan-id: , iverksatt Foreslåtte detaljregulering er i gjeldende reguleringsplan regulert til byggeområde for kontor/forretning (B1-3B), og annet fellesareal (Fe1). Maks byggehøyde er angitt til k 19 på plankart. Maks grad av utnytting er i reguleringsbestemmelsene angitt %-BYA = 65 %. Pågående planarbeid i nærområdet/influensområdet Tangen Felt B2-6, Tangen ytterst, detaljregulering. lå ute til offentlig ettersyn i perioden Den godkjente Kristiansand bystyre detaljreguleringen. Per fremgår ikke av kommunens oversikt, at det er varslet oppstart av planarbeid i tilgrensende områder. Planforslaget for Tangen Felt B2-6, vurderes ikke å ha direkte konsekvens for dette planforslaget hva angår krav i kart og bestemmelser. Side 8 av 30

9 Planforslaget Hovedgrep Planforslaget legger opp til en omregulering av gjeldende regulering fra kontor- og forretningsformål, til i hovedsak boligregulering, men i kombinasjon med forretning/kontor/bevertning/offentlig- og privat tjenesteyting (frisør, hudpleie, undervisning)/ bevertning, mot Tangen og Østre Strandgate (Snadderkiosken). Antall boenheter regnet ut fra illustrasjonsprosjektet (2-4 rom), det kan ved full boligutbygging utgjøre ca. 217 totalt, ved kombinasjon med næring kan det bli ned mot ca.130 boenheter Planområdet og arealbruk Planområdet utgjør totalt m2, fordelt på følgende eiendommer. Deler av gnr.150/1651 (Snadderkiosken) vil bli tatt med for å sikre en gjennomgang/passasje i kvartalet. Dette i samsvar med eier. Gnr Bnr areal i planen Adresse eier Kommentar Tangen 1 Snadderkiosken Snadderkiosken 315 m AS m 2 Snadderkiosken AS Lunde Holding m Invest Tangen 11 Lunde Holding m Invest TOTALT m m2 Planavgrensningen er bestemt av gjeldende reguleringsplans (planid 1044) felt B1-3A, B1-3B og felt Fe1. Avgrensningen til foreslåtte plankart følger gjeldende plans formålsgrenser. (se illustrasjon til høyre, hvor planområdet er markert med gult i forhold til gjeldende regulering) Årsak til dagens avgrensning er også begrunnet med detaljreguleringers 5 års varighet, jf. pbl Rettsvirkning av reguleringsplan. «Snadderkiosken» Per i dag foreligger ingen kjente planer for utvikling av gnr 150/ bnr og 1794 (Snadderkiosken). Årsaken til at dette området er inkludert i dette planforslaget er å få sikret 8 m mellom bebyggelsen. For øvrig opprettholdes tilsvarende grad av utnytting m.m. som gjeldende plan hjemler: I gjeldende regulering: k 19 og %-BYA = 65 % Forslag: k 19 og maks BRA = 3250 m2, hvor bruksarealet er utregnet av dagens tomtestørrelse på 989 m2 x 65 % = 642 m2 grunnflate. Med ca. 16 m byggehøyde vil dette kunne bebygges med bygg i inntil 5 etasjer (3,2 m bruttohøyde). Gjeldende regulering, med planforslagets avgrensning markert med gult. Side 9 av 30

10 Tomt Illustrasjonsprosjektet omfatter eiendommen 150/1285 og 156. Tomt eiendom = 7714 m2, jf. TEK Grad av utnytting Forslag til grad av utnytting er gjort med utgangspunkt i mulighetsstudiet av Da planområdet har en klar avgrensning (ett kvartal) og det reguleres inn byggelinjer/byggegrenser og høyder, er det i forslag til reguleringsbestemmelser foreslått å benytte bruksareal: Felt for F/K «snadderkiosken» foreslås regulert med tilsvarende grad av utnytting som gjeldende regulering hjemler, BRA = 3250 m2. For resterende planområde er maks BRA = m2, hvor det i tillegg tillates inntil BRA = 5000 m2 for overdekket uterareal og BRA= 8400 m2 pr underetasje (2 plan). Arealformål Planforslaget legger opp til en omregulering av gjeldende reguleringsplan kontor-/forretningsformål, til i hovedsak boligregulering, men i kombinasjon med forretning/kontor/bevertning/offentlig- og privat tjenesteyting (frisør, undervisning m.m.) mot Tangen og Østre Strandgate (ved Snadderkiosken). Foreslåtte formål vurderes å være i henhold til overordnede planers sentrumsformål. I forhold til boliger refereres til kommunedelplanens planbeskrivelse (s 20): [ ]I vurdering av de ulike alternativene er nærhet til bylivsområdet vektlagt fordi arbeidsplasser er kunde til forretning og restauranter og avhengig av nærhet. Det er ønskelig å minimere konflikter med bolig og uteliv. Kontorene ligger nær opptil bussringen. Det er definert en kontorsone i planen som avgrenset på figuren under. Innenfor denne sonen skal kontor prioriteres høyere enn boliger, og tilsvarende prioriteres boliger høyere enn kontorer i randsonen.[..] Av protokoll fra Byutviklingsstyrets møte ,heter det i vedtaket at [..]Byutviklingsstyret godkjenner prinsippet om kombinert formål bolig, forretning, tjenesteyting på Tangen forutsatt at økning i boligmengde løses med oppgradering av leke- og grøntareal i området langs Otra mellom Tangen Videregående skole og Øvre Fergested. [..] Side 10 av 30

11 Bebyggelse, struktur og tiltak Bygningenes plassering og utforming Den foreslåtte utnyttelsen og bebyggelsen i planen er basert på "Mulighetsstudiet-Tangen torg" Her følger et sammendrag av analyser og beskrivelse fra mulighetsstudiet, for valg av bebyggelse, struktur og grep. Eiendommen/tomta Tomta ligger plassert mellom Aquarama og Tangen videregående skole, i randsonen av sentrum, utenfor Kvadraturen. De bygningene som eksisterer på tomta i dag er bl.a. kontorbygg, lager og næringsbygg, ingen av arkitektonisk stor verdi. De ubebygde arealene består av parkerings-arealer, asfaltoverflater og ellers ingen rester av naturelementer. N Ved inngangen til tomta, fra nord-vest, er det kommersiell aktivitet som preger miljøet. Hovedsakelig er det butikker i Elvegata og Snadderkiosken som står for dette nå, men med åpningen av Aquarama, blir det ytterligere butikker i området. Bygningsmiljøet rundt denne delen av tomta er av svært ulik kvalitet, og hva som skjer på tomta til Snadderkiosken i framtiden er usikkert. Vi anser det som sannsynlig at det vil komme ny bebyggelse her på sikt. S Figur 9 Eiendommen/tomtas plassering Det sydligste hjørnet består i dag av et eksisterende kontorbygg, som hindrer resten av tomta i å få sjøkontakt og de beste soltimene inn på tomta. Rundt den syd-østre delen av tomta finnes åpne passasjer ned mot Elva, ubebygde arealer og naboer som Tangen videregående skole og Bystranda Aveny-boligkompleks. Begge disse byggene har høy arkitektonisk kvalitet. Framtidige planer vil sannsynligvis gjøre at noe av det åpne arealet vil bebygges, men noe er regulert til felles grøntareal og blir en grønn lunge. Figur 10 Solas gang Side 11 av 30

12 Konseptet På bakgrunn av tomtestudier, analyser og ønske om å åpne byrommet mer opp ved Tangen VGS, har vi etablert en boligkarré mot vest, en gangforbindelse på tvers av eiendommen og et punkthus, med boliger mot øst. Dette grepet frigjør mer bakkeareal enn eksisterende reguleringsplan, og legger til rette for at elever og beboere i området får en mer åpen gateløsning, med lengre siktlinjer. Både elvebredden og Tangen VGS vil være mer synlig i bybilde, ut mot Tangen og Aquarama. Hovedorganisering I det vestre hjørnet, mot Tangen og Østre Strandgate videreutvikles et kommersielt hjørne, i en stram bygningsstruktur som svarer på Kvadraturens struktur. Langs Tangen, mot Aquarama/Strandpromenadens utløp, leggs til rette for etablering av butikk- og nærings-arealene. I Aquarama er det apotek, butikk og kafe, og dermed etableres et gateløp med handel og næring på begge sider. Hjørnet er godt synlig for de som kommer til Tangen og kobler seg naturlig på Kvadraturen og butikker oppover i Elvegata. Figur 12 Trafikkårer; biltrafikk og gående Over butikkene etableres det leiligheter med gode bokvaliteter. Alternativt kan man tenke seg at flere etasjer på dette kommersielle hjørnet kan benyttes til næringsvirksomhet, framfor boliger. Mellom boligbebyggelsen, i det sydvestlige hjørnet på tomta, vil arealet være ubebygd. Dette grepet skal ivareta en åpning fra det indre, halvprivate gårdsrommet, via en liten plass, og helt ned til Bystranda og sjøen. Slik får flest mulig beboere del i et uterom med grønne omgivelser, mye sol, luftighet og utsikt. På den østre delen av tomta, etableres et punkt-hus på en åpen plass. Et «punkthus» antyder et relativt sett lite fotavtrykk, men at utnyttelsen heller går i høyden. Her legges mye av bolig-massen opp i høyden for å kunne frigjøre mer bakkeareal enn i en tradisjonell kvartalsbebyggelse. Punkthus-utnyttelsen ivaretar et viktig hensyn til Tangen VGS som ønsker å kunne ha en god tilgang på tvers av denne eiendommen og mot treningsanlegget i Aquarama. Åpenheten eksponerer skolen bedre i bybildet og tilfører område en fin kvalitet. Figur 13 Område for butikk/handel Volum og høyder Forslaget innebærer to ulike former for utnyttelse, en mer konvensjonell karré-bebyggelse rundt et grønt gårdsrom, og et urbant og spenstig høyhus. Figur 14 Høyder eksisterende. bebyggelse Figur 11 Utsikt Side 12 av 30

13 Karrébebyggelsen I opprinnelig innsendte forslag ble det foreslått en varierende høyde på bebyggelsen for å tilføre byrommene rundt variasjon, identitet og gode lysforhold. Etter innspill fra PBE er høydene justert tilsvarende maks 6 etasjers høyde. Utforming av høydene styres av at det indre gårdsrommet og boligene skal få mest mulig sol, lys og utsikt. Det er ingen bebyggelse rett syd. Dette gir sikt til sjøen og gode solforhold midt på dagen. Takflatene er tenkt utnyttet til felles takterrasser og private terrasser. Ved at bebyggelsen er lavest mot vest/snadderkiosken, vil man også kunne nyte ettermiddags- og kveldssolen i gårdsrommet. Boligbebyggelsen mot Tangen VGS er 6 etasjer. I dette strekket er det i tillegg lagt inn en spalte som deler opp bebyggelsen og gir fine gløtt for boligene ut mot elva, samtidig som fasadelivet mot Tangen VGS blir mer variert, se plankart Figur 15 Utvikling av byrom med ulike kvaliteter Høyhus Å bygge punkthus opp i denne høyden, kote 65, vil bli et landemerke for området og byen. Flere høyhus er under planlegging i Kristiansand i dag. Det gjelder området ved Silokaia (Kanalbyen) og området ved jernbanen. Alle disse ligger utenfor selve Kvadraturen. Utformingen av volum og fasader er viktige for et slikt signalbygg. For å frigi plass på bakkeplan, viser illustrasjonen størrelsen på grunnflaten på ca 400m2. Dette gir fire normale leilighetsstørrelser pr. plan. (ca.85m2s leiligheter). Videre volumstudier viser at en ved kote 65 høyde oppnår en ønsket markant og slank tårnsilhuett. Infrastruktur Biltrafikken inn i området kommer fra Østre Strandgate og ned Tangen. Vi etablerer inn-kjøring til parkeringskjeller i skillet mellom karré-bebyggelsen og gatetunet. Dette er med på å tilrettelegge en trygg og oversiktlig trafikk-situasjon for elevene, som også vil lette flyten i området. Taket over nedkjøringen er tenkt utformet som en del av gatetunet og grøntarealet i området. Det er foreslått parkeringskjeller under hele anlegget fordelt på to etasjer. Det er også mulig å kunne utvide parkeringskjelleren under Snadderkioskens areal og mot en kobling til Tangen VGS` eksisterende P- kjeller. Innkjøringen vil ligge på ca. kote + 2,7. U1, første underetasje, vil ligge på kote +1,0, mens U2 vil ligge på kote 2,0. Tangen vgs.` kjeller ligger på ca. -1,5. Figur 16 Disponering av tomta Figur 17 Byggetrinn Side 13 av 30

14 Da det kommersielle hjørnet av eiendommen ligger mot vest er det naturlig at vareleveringen legges på denne siden. Her vil lastebiler kunne kjøre helt inn til bygget, losse av og kjøre videre uten rygging. Fordi både Strandpromenaden og Elve-promenaden møtes ved Bystranda, blir Tangen et yndet turområde for byfolk. Lett tilgjengelig for både gående og syklende, og særlig i sommer-halvåret vil det være folksomt. Ellers i året vil elever fra både Kvadraturen VGS og Tangen VGS daglig benytte treningsfasiliteter og gymsalene i Aquarama. Et viktig grep i planen er derfor å etablere en trygg og åpen gangforbindelse mellom disse arenaene. I tillegg til å knytte disse arenaene sammen, blir gangforbindelsen og torgområdet også en opplevelsesmessig forbindelse mellom sjøen og elva. Figur 18 Nye møteplasser: i offentlige tilgjengelige gatetun, for beboerne i felles utomhsuareal. 3D-illustrasjon; Karrèbebyggelse med reduserte høyder. Punkthuset til høyre i bildet. Side 14 av 30

15 Bebyggelsens høyder Etter Plan- og bygningsetatens innspill, er opprinnelig forslag med bygninger med 4-5 etasjer på hjørnet mot Tangen/Østre Strandgate, fra 5 etasjer opp til 8 et. i ett toppunkt mot Østre Strandgate/Tangen vgs endret til 6. etasjer, med 5 etasjer på hjørnet mot Tangen/Østre strandgate. Punkthuset ble redusert fra kote 70 til kote 65 i prinsippbehandling i byutviklingsstyret. Av overordnete føringer i kommuneplanens arealdel og kommunedelplan, er det ikke angitt spesifikke høydebegrensninger for området. Imidlertid er det i planbeskrivelsen til kommunedelplanen, uttalt at [..] I randsonen er det mer akseptabelt å utfordre høydene til de likestilte kvartalene, da man er utenfor selve Kvadraturen. Det bygget som uansett skal rage høyest i Kvadraturen er domkirken som på toppen av tårnet har cote 38 (før spiret).[..] I grå oppsummeringsboks (s.26), heter det at [..] Det åpnes ikke opp for etablering av høye bygg i den opprinnelige Kvadraturen.[..] og [..] Randsonen skal ha en annen struktur enn de 54 kvartalene for å skape kontrast til kvartalsstrukturen for å understreke Kvadraturen[..] Forslagsstiller vektlegger her at planområdet ligger i randsonen - utenfor Kvadraturen og mener derfor at det må kunne aksepteres med tanke på å skape kontrast til kvartalsstrukturen. Prinsippavklaringen i BUS gav klare signaler om at opp til kote 65 kunne aksepteres i denne situasjonen. Tverrsnitt A: gjennom Gårdsrommet i karrèbebyggelsen, Aquarama til venstre, Tangen vgs. til høyre. Lengdensitt B: Langsnitt av bebyggelsen langs Tangen gt. Snadderkiosken til venstre, høyhus til venstre. Se eget vedlegg. Side 15 av 30

16 Høyhus i Kristiansand Utviklingen av hvilke bygninger som skal få lov å prege silhuetten av Kristiansand, følger samfunnsmessige endringer. Tidlig i byens historie var det de offentlige bygningene som skulle være høyest (kirken, branntårn) og senere fylkessykehuset dette er et syn mange fremdeles forfekter, senest ved plan- og bygningsetatens innstilling til prinsippavklaring , hvor høyden for nye bygg ikke skal overstige kirkens spir. Senere i historien (fra 1930-tallet?) kom høydene med grunnlag av industri og militære anlegg (silo, masten på Odderøya), etterfulgt av kontor/hotell (Caledonien, Handelsbygget). Men boligbebyggelsen i Kristiansand har også relativt tidlig fått gått opp i høyden på høydene rundt, men også til dels i kvadraturen og i kvadraturens randsone. Det er derfor ikke nytt, at boligbygg er høye i forhold til bygde omgivelser. Nedenfor er en enkel illustrasjon på høye bygg med funksjon. Offentlig bygg: Domkirka, branntårn, Industri/infrastruktur: Silo x 2, mast på Odderøya Næring: Caledonien, Handelsbygget, Quadrum/Euroterminalen (k 65), Torsviga (k 65) Bolig: Regulerte boliger: 3 søstre Odderøya, kvartal 6, m.fl. Side 16 av 30

17 Illustrasjoner Fotoillustrasjon: Tangen torg-høyhuset sett fra gamle Lundsbroa, mot Tangen vgs. Fotoillustrasjon: Tangen torg-høyhuset sett fra Baneheia. Side 17 av 30

18 Perspektiv av Mulighetsstudiet Tangen Torg-sett fra bakkeplan ved Aquarama i ryggen, reduserte høyder er vist med rødt. Side 18 av 30

19 Sol- og skyggediagram 20.april Tangen torg 23.juni Tangen torg Kl.10:00 Kl.10:00 Kl.14:00 Kl.14:00 Kl. 18:00 Kl. 18:00 Side 19 av 30

20 Grønnstruktur Planområdet ligger plassert i umiddelbar nærhet til store flotte grøntanlegg, Bystranda, Strandpromenaden, stier langs Otra og Parken, ytterst på Tangen. Flere større lekeområder som kvartalslekeplasser finnes allerede i området. Mot Otra, utenfor planområdet, ligger også et felt regulert til felles grøntområde (Fe2) som per i dag ikke er opparbeidet. Planforslaget vil tilføre Tangen to nye uteoppholdsrom (ett privat gårdsrom, og offentlig tilgjengelig gatetun), med plass til bl.a. lek, rekreasjon og sosiale møteplasser. Uterommene beskrives videre som «Gårdsrommet» og «Tangen torg»-plassen.(hentet fra Mulighetsstudiet) Gårdsrommet Karrebebyggelsen danner et romslig gårdsrom på tomta. Gårdsrommet er et stort felles uteareal for beboerne. Innerst mot husveggen er det tenkt forhager for leilighetene på bakkeplan. Det store rommet åpner seg mot syd, sjøen og Bystranda. Dette gir en tredeling i forhold til arealbruk og tilgjengelighet for allmenheten: Private rom: Det private gårdsrommet i vest over butikkarealene opphevet fra det øvrige gulvet i gårdsrommet. Private forhager for boligene på 1etg. Private takhager. Det halvprivate, frodige og intime fellesområdet sentralt i gårdsrommet. I hovedsak tenkt for beboerne. Forplassen ved den foreslåtte cafeen vender ut mot gata. En sydvendt amfitrapp vil signaliserer at dette er tilgjengelig for allmennheten. En møteplass for beboere, besøkende i området og strandgjester. En stor åpen plass rundt punkthuset, mellom Tangen VGS og Bystranda aveny, utformes med ulike soner, samtidig som åpenheten mot elva og Aquarama beholdes. Plassdannelsen tilfører bydelen gode urbane uteområder med mye sol og sørger for god og trygg gangvei mellom skolen og gymsalene i Aquarama. Et variert landskap av trær og lavtvoksende busker, vil være viktig for de mikroklimatiske forholdene, og for å skape lune uterom. Illustrasjonsplan: illustrasjon på mulig disponering av areal som foreslått i plankart av Se vedlegg. Side 20 av 30

21 Samferdselsanlegg/ trafikk Planforslagets planavgrensning ligger innenfor allerede regulerte veier og fortau. Planenes omdisponering av m2 kontor til ca. 200 boenheter kan redusere trafikkgenereringen på AE-tomta med %, eller ca kjøreturer pr døgn. Selvfølgelig avhengig av en rekke detaljer. I tidligere trafikkanalyser (Vianova mai 2006) for Tangen er det benyttet en tur produksjon (ÅDT) på 7 biler pr 100 m2 BRA kontorer og 2,5 biler pr boenhet m2 kontorer gir biler, mens 200 boenheter og 1500 m2 næringsareal (kontor, servering, forretning) gir (200*2,5 + 15*20 ) 800 biler. Denne utregningen viser ca. 950 biler i reduksjon. Dette legger til rette for å kunne lage en god og trygg gangforbindelse på tvers av tomta, særlig med tanke på elevene som skal ferdes mellom Tangen vgs. og Aquarama. Parkering (bil) Parkeringen legges i sin helhet i parkeringsanlegg innomhus/under bakkeplan, som forutsatt i kommuneplanens 11. Illustrasjonen til planforslaget viser et parkeringsanlegg i to etasjer, med plass til ca biler. I forslag til bestemmelser er det foreslått bestemmelse i samsvar med parkeringskrav angitt i kommunedelplanens arealdel. I samsvar med anbefaling i NS :2009, foreslås bestemmelse om at minimum 5 % av parkeringsplassene skal være dimensjonert for kjøretøy til personer med nedsatt funksjonsevne. Utover dette er det ikke foreslått bestemmelse om minimumsmål verken i areal eller i høyde, da dette allerede vurderes å være hjemlet via preaksepterte ytelser i TEK Parkering- og annen oppstillingsplass. Parkering (sykkel) Sykkelparkering for beboerne planlegges i P-kjeller. Noe gjestesykkelparkering vil integreres på bakkeplan gjennom utforming av utomhusplanen. Atkomst I forslag til plankart er atkomst foreslått med pil på plankart, og på tre steder. Den ene legges i nord-vestre hjørne tilsvarende plassert som i gjeldende plan. Den andre plasseres med innkjøring fra Tangen (tidl. Blokkhusg.), nært inntil bygningskroppen for å gi best mulig forhold for gangtrafikken over den åpne delen av tomta/torgplassen. Den tredje avkjørselspilen er for «Snadderkiosken» Innkjøringen til Aquarama vil ikke være i konflikt med denne nye nedkjøringen. Inn- og utkjøring til Aquaramas P-anlegg ligger i Kronprinsens gate, samt at Aquaramas «kiss&ride» vil ligge i tilstrekkelig avstand fra denne planens nedkjøring. Side 21 av 30

22 Teknisk infrastruktur Vannforsyning, vann- og avløp Av Kristiansand kommunes karttjenester fremgår oversikt over ledningsnett og kummer inntil planområdet. Da dette er relativt nye anlegg, til dels lagt i forbindelse med øvrig utbygging på Tangen og for Aquarama, antas at det er tilstrekkelige kapasitet for den ev. merbelastning utbygging etter planforslaget vil innebære. Nettstasjoner Agder Energi har i sin forhåndsuttalelse (se eget avsnitt) opplyst om at det er liten og ingen reserver av el-forsyning til utbygging, innbefattet Odderøya og Tangen. Det er i dag trafo som har dekket eiendommens behov og det forventes ikke økt forbruk som følge av denne utbyggingen. Nettstasjoner av denne typen er ikke anbefalt å ligge i nærheten av skoler og boliger. I planforslaget er det ikke forutsatt plassering av nettstasjon. Avfallshåndtering Med hjemmel i forurensningsloven, har Kristiansand kommunen med andre, utarbeidet ny avfallsteknisk norm, vedtatt av teknisk utvalg i alle kommunene, høst Av normen fremgår det i kap. 3.2 reguleringsplan, at plandokumentet må beskrive planlagt renovasjonsløsning og at plassering av henteplass og oppstillingsplass for fellesløsninger må vises på plankartet. Plan- og bygningsetaten har videreformidlet dette kravet, og av plankartet fremgår nå regulerte felt for hvor oppstillingsplass for avfallskonteinere skal kunne plasseres på hentedager. En plassering er ved atkomst til gatetun, mot Østre strandgate, mellom ny bebyggelse og «Snadderkiosken». Avfallsbiler har her mulighet for å kjøre inn fra Østre Strandgate, og ut på Tangen. Den andre plasseringen vil være ved/inntil nedkjøringsrampe til parkeringsanlegg, mot Tangen. Nedgravd avfallsløsning med nedgravde avfallskonteinere, er ved innsendelse av planforslaget ikke vurdert som aktuelt. Imidlertid vil denne løsningen kunne bli vurdert på nytt ved prosjektering, det forutsettes da at regulerte plassering også hjemler slike løsninger, og at kommunen da også kan akseptere andre plasseringer etter vurdering i byggesak, for eksempel i gatetun. Side 22 av 30

23 Universell utforming Av foreslåtte formål, vil det i henhold til TEK være krav om tilgjengelig boenhet, mens de øvrige formålene vil ha krav om universell utforming, jf For boligenes uteareal vil det være krav til universell utforming, jf Utearealet for boligene, vil ligge på «lokk» inne i karréen, og på areal rundt høyhuset. Det er ikke store høydeforskjeller i planområdet, det er derfor verken i kart eller bestemmelser, krav som er strengere enn TEK Foreslåtte bestemmelser om krav til utomhusplan, vil måtte dokumentere hvordan krav til universell utforming er ivaretatt. Kommuneplanens krav om at minst 70 % av boenhetene skal ha universell utforming, er ikke hjemlet etter plan- og bygningsloven,( se også kommentar til kommuneplanens bestemmelser). Det legges til grunn her at kommunen mener at 70 % av boligene skal ha hovedfunksjoner på ett plan slik at krav om tilgjengelig boenhet gjelder. Barn og unges interesser Areal innenfor planområdet Planforslaget legger til rette for utbygging med uteareal for boliger med ulike kvaliteter: felles takterrasse, uteareal i gårdsrom og åpent uteareal rundt foreslåtte høyhus. Planforslaget vurderes å legge til rette for gode uteareal for barn og unge, både i forhold til trygghet, forurensning, støy og trafikkfare, jf. T-2/08 Om barn og planlegging, punkt 5a. Nærmiljøet Planområdet ligger på Tangen, med store eksisterende og planlagte friområder/lekeareal. Selv om dette planforslaget medfører et økt antall boliger og dermed et økt potensiale for flere barn i området, enn gjeldende regulering vurderes arealene i nærområdet å være stor nok til å tåle en vekst av boliger i nærområdet. Arealene, med ny park, bystranda, vurderes å være godt egnet for bruk av ulike aldersgrupper og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Jf. T-2/08, punkt 5 Risiko- og sårbarhetsanalyse Av vedlagte ROS-analyse er det gjort følgende konklusjoner: Naturrisiko: Ingen av hendelsene er vurdert å ha alvorlig eller svært alvorlige konsekvenser. Sårbare naturområder og kulturmiljøer: Planområdet ligger ikke inntil sårbare naturområder og kulturmiljøer. Hendelser og konsekvenser er derfor ikke vurdert. Teknisk og sosial infrastruktur: En utbygging i henhold til planforslaget er vurdert til ikke å ha konsekvenser for strategiske områder og funksjoner. Virksomhetsrisiko o Forurenset grunn (jf. analysens pkt. 35): Tidligere virksomhet tilsier at det er forurenset grunn. Selv TEK har krav om dette og hvor det vises til forurensningsforskriften som stiller et selvstendig krav til tiltakshaver om å foreta undersøkelser dersom det er grunn til å tro at det er forurenset grunn - foreslås egen bestemmelse i reguleringsplanen for å tydeliggjøre dette. o Støybelastning ved planområdet (jf. pkt. 36): Støyberegningen viser at bygningene vil ligge delvis i rød og gul støysone slik denne er definert i gjeldene retningslinje, T Bygningene vil hovedsakelig være utsatt for trafikkstøy fra Tangen. Støynivå foran fasade mot Tangen varier mellom db. Det foreslås reguleringsbestemmelser for å sikre støyskjerming av uteareal, og oppfølging ved prosjektering. Det understrekes at betingelsene vil kunne endres ved nye beregning. o Ulykke i av-/påkjørsel (jf. pkt. 47): Som for alle avkjørsler vurderes det at det er sannsynlig at det vil skje ulykke /kollisjon med bil ved inn-utkjøring til parkeringsanlegg. Utover de trafikkmessige vurderinger som er gjort for plassering av bebyggelsen og atkomst/nedkjørsel er det ikke vurdert tiltak utover hva som vil måtte tas hensyn til i videre prosjektering. o Ulykke med gående/syklende (jf. pkt. 48): Som over, ingen særskilte tiltak foreslås. Side 23 av 30

24 Miljøkonsekvenser Fremtidig virksomhet i planområdet, etter foreslåtte bygge- og anleggsområder, vurderes ikke å ha vesentlig negative miljøkonsekvenser. Tilsvarende vurderes ikke nærområdet å ha virksomhet som tilsier særskilte hensyn innenfor planområdet. Utover potensiell forurenset grunn og håndtering av masser, vurderes det ikke som nødvendig med ytterligere miljøoppfølging, jf. kommuneplanens bestemmelse 4. Miljøfaglige forhold Som omtalt under avsnitt om ROS-analyse (over), foreslå bestemmelse som sikrer at grunnforhold blir undersøkt og ev. tiltaksplan i samsvar med forurensningsforskriftens 2-5, blir utarbeidet. Grønne tak I illustrasjonene til mulighetsstudiet, har takarealene sedumdekke. Dette har både en estetisk kvalitet, idet mange vil kikke ut på takene, og en funksjonell betydning i et grønt perspektiv. De vil virke som fordrøyning av overvann, være varmeutjevnende og fungere som en beskyttende overflate for det underliggende tette papptaket. Det er imidlertid ikke satt krav om en slik utforming av forslag til reguleringsbestemmelser da man ved prosjektering kan komme fram til andre løsninger, med tilsvarende virkning for miljø. Vind Ved innsendelse av planforslaget , var det vedlagt en lokalklima-analyse. Denne ble revidert og innsendt med spesifikke vinddata for Tangen Plan- og bygningsetaten har vurdert situasjonen med høyhus og nærhet til inngangsparti til Tangen skole, som så spesiell, at det er krevd utført egen vindrapport med tilhørende vindsimulering og vindberegninger. Denne ble krevd lagt fram i forkant av offentlig ettersyn. Forhold som vurderes spesielt er vindstrømmer rundt høyhus og kvaliteten på utomhusarealene i planen. Kjeller vindteknikk har i rapport av (se vedlegg), sammenliknet konsekvensene av utbygging i forhold til planforslaget og utbygging i henhold til gjeldende regulering. Beregningene viser at en utbygging i henhold til planforslaget vil gi «ugunstige» (egen definisjon i rapporten) forhold for oppholdsareal i området nær høyhuset, men at dette kan løses med avbøtende tiltak. Rapporten påpeker at planforslaget for områdene øst og nordøst (Tangen vgs. og regulert fellesareal), får en gunstigere situasjon med høyhus enn med utbygging etter gjeldende regulering. I forhold til de øvrige vindkomfortkriteriene, er vindkomforten vurdert som akseptabel. Asplan Viaks lokalklimanalyse datert samsvarer med konklusjonene etter vindberegningene. Gårdsrommet forventes å få gode lokalklimatiske forhold., mens avbøtende tiltak som beplantning, levegger mm rundt høyhuset, må vurderes nærmere i forbindelse med utarbeiding av situasjonsplan til rammesøknad. Avbøtende tiltak på utformingen av selv høyhuset bør også fremgå i detaljprosjekteringen videre. Side 24 av 30

25 Eksempel på illustrasjon fra vedlagt vindrapport fra Kjeller vindteknikk: Figur V-8. Hyppighet av vind over 5.5 m/s for Alt. B for helårsperioden. Folkehelse Planforslaget følger opp intensjoner nedfelt i overordnete planer, hvor det forutsettes at kommunen har ivaretatt sitt ansvar i planleggingen, jf. folkehelseloven 4. Det vurderes ikke å være virksomheter eller andre faktorer i nærområdet som skulle tilsi negativ konsekvens for den generelle folkehelsen. Ved å tilrettelegge for mer boligbebyggelse, åpner dette også for at flere beboere kan benytte de folkehelsefrembringende fasiliteter som er i planområdets umiddelbare nærhet, jf. Bystranda og Aquarama. Lyd og Støy Plankart 3 av 3, vedlegg til Kommuneplanens arealdel , av , omfatter ikke registrerte støysoner for Tangen. Planforslaget legger opp til omregulering til blant annet boligformål, og følgelig er Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/12) lagt til grunn. For øvrige foreslåtte formål er retningslinjen ikke gjeldende. Sinus AS har utført en innledende trafikkstøyvurdering, se eget vedlegg (rapport R01, rev. 0, dato: ). Rapporten er Side 25 av 30

26 lagt til grunn for ROS-analysen. Av rapporten fremgår det blant flere anbefalte tiltak for skjerming av uteareal. Rapportens anbefalinger er i hovedsak fulgt opp ved at det i bestemmelsene stilles krav til skjermingstiltak og at dette skal dokumenteres ved søknad om rammetillatelse/tillatelse. Selv om det ut i fra støyfaglige hensyn (også nedfelt i kommunedelplanens 3-4) anbefales gjennomgående leiligheter, foreslås det bestemmelse som åpner for ensidige leiligheter. Der hvor det er støy foran fasade over 55 db støyskjermes utearealet. Dette begrunnes med at byen har behov for små leiligheter. Samtlige av leilighetene vil få tilgang til stille, felles uteareal, i tillegg til ev. skjerming av private uteareal. Utsnitt av plankart 3, vedlegg til kommuneplanens arealdel Utsnitt av vedlegg 2c, av Sinus støyvurdering, se eget vedlegg. Anleggsfasen Forslagsstiller har per i dag ingen konkrete planer for hvordan utbyggingen vil skje i ett eller flere byggetrinn. Arbeidet med fremtidig bygging, vil strekke seg over mer enn seks måneder. Av T-1442, kap. 4 retningslinjer for begrensning av støy fra bygg og anleggsvirksomhet, er det satt grenseverdi tabell om skjerping av grenseverdiene for langvarige arbeider. Krav til støy i anleggsfasen vurderes å bli ivaretatt gjennom annet lovverk, og det er derfor ikke foreslått egne bestemmelser om redegjøring for dette. Kriminalitetsforebyggende Området er planlagt oversiktlig og åpent. Inngangspartier ut mot gateplan er med på å aktivisere gatene med folkeliv gjennom store deler av døgnet. Gårdsrommet er åpent med sosial kontroll fra mange leiligheter som har sitt hovedoppholdsrom inn mot gårdsrommet. Området i sin helhet har flere ulike aktiviteter som gjør at området ikke ligger «stille» større deler av døgnet». Her er butikker, cafeer, idrettstilbud, skoleaktiviteter og lek- og rekreasjonsområder nær boligene. Planområdet med foreslått bebyggelse og formål, vurderes som et trygt nærmiljø. Forurensning, energiforbruk Forurensning: En utbygging i henhold til planforslaget vil også innebære opprensing av grunnen, som antas å være forurenset pga. tidligere virksomhet på eiendommen. Energi: Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarmetilknytning. Utover det er ikke satt særskilte føringer i kart og bestemmelser. Biologisk mangfold Planområdet er i dag utbygd i tett by. En utbygging i henhold til planforslaget vil ikke ha konsekvenser for biologisk mangfold. Kulturminner Det er ikke registrerte kulturminner innenfor planområdet. Side 26 av 30

27 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Utbyggingen antas å kunne få økonomiske konsekvenser for kommunen, i forhold til oppgradering av leke- og grøntareal i området langs Otra. Av byutviklingsstyrets vedtak fra foreløpig protokoll, fra møte , heter det i punkt 1 at [..] Byutviklingsstyret godkjenner prinsippet om kombinert formål bolig, forretning, tjenesteyting på Tangen forutsatt at økning i boligmengde løses med oppgradering av leke- og grøntareal i området langs Otra mellom Tangen Videregående skole og Øvre Fergested. [..] Prosjektet forutsettes gjennomført under gjeldene utbyggingsavtale for Tangen. Forslagsstiller minner om at grunneier, som del av gjeldende regulering Tangen, felt B1 (planid 1044), allerede har bidratt med dekking av kostnader i samsvar med utbyggingsavtaler. Illustrasjon, fugleperspektiv fra øst, Tangen skole til høyre. Aquarama øverst i bildet. Side 27 av 30

28 Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte Samarbeidsgruppas tilbakemelding og føringer for planarbeidet, jf. referat sist revidert Avklaringsmøte På anmodning fra Asplan Viak, ble det avholdt avklaringsmøte ,med påfølgende møte Hovedbudskapet fra kommunen var at planområdet måtte utvides pga. høyhuset, men at det øvrige grepet hadde mye positivt å bygge videre på. For at både administrasjon og forslagsstiller skulle få en mer forutsigbar planprosess, ble det tilbudt at saken skulle leges frem som prinsippsak for byutviklingsstyret (BUS). Prinsippbehandling Byutviklingsstyret hadde saken (ark. nr. 53PLAN L12, ) oppe til behandling i møte 8/13, Av foreløpig protokoll (lastet ned ), ble følgende vedtatt: 1. Byutviklingsstyret godkjenner prinsippet om kombinert formål bolig, forretning, tjenesteyting på Tangen forutsatt at økning i boligmengde løses med oppgradering av leke- og grøntareal i området langs Otra mellom Tangen Videregående skole og Øvre Fergested. (8/1) 2. Byutviklingsstyret godkjenner prinsippet om karré med indre gårdsrom og punkthus på åpen plass i sør, forutsatt strandpromenadens fortsettelse gjennom Aquarama til Tangen Videregående skole blir ivaretatt på eksisterende terrengnivå. (Enst) 3. Høghus kan maksimalt ha gesimshøyde kote (7/2) 4. Øvrige høyder avklares i reguleringssaken. (5/4) Forhåndsuttalelse Melding om oppstart av planarbeid og varsel om igangsetting av forhandling om utbyggingsavtale, ble utført av Rambøll Norge AS, og sendt parter (jf. varslingssliste) i brev av I tillegg ble oppstart kunngjort i Fædrelandsvennen, med høringsfrist innen Det har blitt registrert syv forhåndsuttalelser. Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Liste over forhåndsuttalelser 1. Kystverket sørøst Vest Agder fylkeskommune Agder energi nett og Statens vegvesen Fiskeridirektoratet Norsk maritimt museum Tangen utviklingsselskap AS Sammendrag av forhåndsuttalelser 1. Kystverket sørøst, har i brev av , bekreftet at de ikke har merknader ved oppstart av detaljreguleringsarbeidet. 2. Vest-Agder fylkeskommune har i brev av bemerket, at det må settes særlige krav til løsninger som ivaretar myke trafikanter, spesielt i forhold til kryssing over Østre strandgate til Tangen videregående skole. Det må belyses hva en utbygging i henhold til planforslaget vil generere av trafikk og hvilke konsekvenser dette medfører, og det må fokuseres på Side 28 av 30

29 parkering/antall parkeringsplasser i planområdet. Videre må det etableres tilstrekkelig med lekeog uteoppholdsareal for barn og unge, på bakkeplan. Det bør vurderes om uteoppholdsarealene skal gis utforming slik at de kan være gode møtesteder for alle i området. Det bør utarbeides sol/skygge-analyser. I denne sammenheng pekes det på betydningen av gode solforhold for skolen, øvrig grøntområder og elvepromenaden. Det forutsettes at rammene gitt i reguleringsplanen for Tangen videreføres, blant annet hva gjelder høyder og utnyttelse. 3. Agder energi nett opplyser i brev av med vedlegg, om eksisterende nettstasjon i området, og at eventuell omlegging/flytting av anlegg må bekostes av utbygger. I notat av til Rambøll Norge AS, opplyses om at det per i dag er liten og ingen reserver av elforsyning til utbygging, innbefattet Odderøya og Tangen. Det opplyses om at AEN nå må se på muligheten for å etablere en eller helst to nye transformeringer, og at disse plasseres så nært som mulig lastuttakene. 4. Statens vegvesen uttaler i brev av , at de vil vektlegge trafikkgenerering/konsekvenser som følge av utbyggingsformål og utnyttelsesgrad, spesielt med tanke på trafikk i kryss mellom Dronningens gate og Elvegata. Trafikkberegninger antas at vil basere seg på trafikk i tilknytning til alle planlagte utbygginger på Tangen, i tillegg til dagens trafikk. 5. Fiskeridirektoratet uttaler i brev av , at de ikke kan se at planforslaget vil berøre fiskeriforvaltningens interesser. 6. Norsk maritimt museum har i brev av uttalt at de ikke har noen anmerkninger, da planen ikke innebærer inngrep i vann. 7. Tangen utviklingsselskap as (TUAS) har merknad i brev av TUAS er opptatt av at formålsendringen ikke må gå på bekostning av deres avtale med Kristiansand kommune om et visst antall boliger på Tangen. De ønsker også flere boliger. Forslagsstiller kommentar til forhåndsuttalelsen 1. Til Kystverket sørøst: ingen kommentar 2. Til Vest-Agder fylkeskommune: Med unntak av fylkeskommunens forutsetning om at planforslaget skal holdes innenfor gjeldende reguleringsplans høyder og utnyttelse, vil øvrige merknader bli ivaretatt, se planbeskrivelse og vedlegg. 3. Til Agder energi nett: Uttalelse vurderes ved offentlig ettersyn, ikke å ha innvirkning på planen. 4. Til Statens vegvesen: Forslagsstiller kan ikke se behov for egen trafikkanalyse. Selv om trafikkbildet blir noe endret i forhold til at det nå foreslås boliger i kvartalet, legges det ikke til rette for vesentlig trafikkøkning i forhold til gjeldende regulering.. Det antas at Kristiansand kommune, i overordnet planlegging har vurdert fremtidig trafikkbelastning i området, og at dette ikke kan belastes dette planforslaget. 5. Til Fiskeridirektoratet: ingen kommentar. 6. Til Norsk maritimt museum: ingen kommentar. 7. Til Tangen utviklingsselskap as: Uttalelsen vurderes ikke å berøre forhold som har innvirkning på planforslaget. Side 29 av 30

30 Plan- og bygningsetatens plansaksbehandling Planforslag ble innsendt Det har vært avholdt flere møter og vært epostkorrespondanse mellom PBEs saksbehandler og Asplan Viak særlig i forbindelse med justering av kart og bestemmelser. Nedenfor nevnes de viktigste tilbakemeldingene/møtene: tilbakemelding nr ( ): tilbakemelding nr 2 på mottatt planforslag, med vedlagt kommentarer til reguleringsbestemmelser, om saksbehandlingstid og høyder Møtereferat om klage på prosess, krav om vindsimulering og maks. høyde på karrébebyggelse Møte hos plan- og bygningssjefen, med gjennomgang av reguleringsbestemmelser. Forslagsstillers kommentar Forslagsstiller har etter plan- og bygningsetatens krav/anbefalinger, fått utarbeidet vindrapport, redusert forslag til høyder i karréen, og ellers gjort justeringer av kart og bestemmelser etter råd fra kommunen. Kommunen ønsker ikke å legge frem alternative kart og bestemmelser til politisk behandling og offentlig ettersyn. Selv om forslagsstiller nå er samstemt med de overordnete føringer kart og bestemmelser gir, er det forhold som forslagsstiller stiller seg kritisk til. For å sikre framdrift med politisk behandling og offentlig ettersyn, tas det forbehold om å komme tilbake til følgende forhold etter offentlig ettersyn: Rekkefølgekrav om at det skal være godkjent utomhusplan for lekeplass mellom Tollbodgata og Rådhusgata i nærmiljøpark langs Otra til kvartalslekeplass (forslag til bestemmelser, 5.1): Uenighet om at det stilles krav til at alle soverom skal ligge mot stille side. Det er ikke ønskelig å detalj-definere balkongbredde som en brøk av fasadelengden. Det kunne blitt bedre bokvaliteter om høyden i karréen hadde hatt større variasjon, 4-8 etasjer, fremfor 5 og 6 etasjer Vedlegg For vedlegg 1-7, vises til innsendelse av Forslag til reguleringskart (se vedlegg fra ) 2. Forslag til reguleringsbestemmelser (se vedlegg fra ) 3. ROS-analyse (se vedlegg fra ) 4. Støy-rapport R01 av , fra Sinus AS. (se vedlegg fra ) 5. Lokalklimaanalyse , Nina Rieck, Asplan Viak as(se vedlegg fra ) 6. Notat til prinsippavklaring (se vedlegg fra ) 7. Mulighetsstudiet «Tangen torg», datert (se vedlegg fra ) 8. Vindrapport, , Kjeller vindteknikk 9. Revidert plankart av Illustrasjonsplan og snitt, datert (innsendt ) 11. Langsnitt, datert Side 30 av 30