AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no En Til En Eiendom AS Øvre Korskirkesmug 2 B 5018 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /9 EBYGG GMKR AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 153 Bnr 150 Tiltakets adresse : Kringsjåveien 8 Tiltakets art : Bruksendring og utvidelse av bolig Tiltakshaver : Borettslaget Kringsjåveien 8 Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om heving av tak, som medfører økning av bruksareal med 55 m2 på loft. Etablering av 2 nye boenheter på loft og fasadeendring, samt utvidelse av eksisterende sportsbod med 10 m2. I opprinnelig søknad økes mønehøyden med 80 cm i forhold til dagens situasjon. I ettertid er det mottatt reviderte tegninger hvor mønehøyden er redusert med 50 cm, slik at økningen nå er 30 cm i forhold til dagens høyde. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen angående punkt 8 «Universell utforming», punkt 11 «Utendørs oppholdsarealer for bolig», punkt 16 «Energi», punkt 17 «Parkering» og punkt 23 «Byggeområder», angående byggehøyde og tomteutnytting. Det søkes også om dispensasjon fra pbl 29-4 «Avstandsbestemmelsene», fra TEK «Krav om heis i byggverk» og 13-9 «Støy fra bygningstekniske installasjoner og utendørs lydkilder» samt fra vegloven angående byggegrense langs veg. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10).

2 VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel», jf. Kommuneplanens arealdel punkt 11 «Utendørs oppholdsarealer for bolig», punkt 17 «Parkering» og punkt 23 «Byggeområder», angående byggehøyde og tomteutnytting. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra/ hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel», jf. kommuneplanens arealdel punkt 11 «Utendørs oppholdsarealer for bolig», punkt 17 «Parkering» og punkt 23 «Byggeområder», angående byggehøyde og tomteutnytting samt 29-2 «Visuelle kvaliteter», avslås søknad om tillatelse til heving av tak, som medfører økning av bruksareal med 55 m2 på loft, etablering av 2 nye boenheter på loft og fasadeendring, samt utvidelse av eksisterende sportsbod med 10 m2 Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten , tilleggsdokumentasjon mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Reguleringsplan nr Kommuneplan av «Byggeområde» Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Håvard Mjanger og Cathrine H Søndergaard, Lille Damsgårdsveien 7 og fra Elisabeth Haugsøen og Hjalmar Moldskred, Lille Damsgårdsveien 9. Merknadene går i hovedsak på byggehøyde, parkering og estetikk. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Det foreligger uttalelse fra Statens vegvesen datert angående dispensasjon far vegloven for bygging nærmere enn 50 meter fra senterlinje fylkesveg. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det foreligger uttalelse fra Samferdselsetaten angående dispensasjon far vegloven for bygging nærmere enn 15 meter fra senterlinje kommunal veg. Atkomst/avkjørsel: Det foreligger ikke tillatelse til økt bruk av avkjørsel til kommunal veg. Side 2 av 6

3 Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Fjernvarme: Byggverket ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, følgelig gjelder krav om tilknytningsplikt. Det vises til pbl 27-5 og kommunal vedtekt. Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme gjelder bestemmelser om at ved hovedombygging og nybygg skal bygningen utstyres med varmeanlegg slik at fjernvarme kan nyttes, jf. TEK Det er søkt om dispensasjon fra tilknytningsplikten. Denne er ikke behandlet da det ikke foreligger noen redegjørelse fra BKK om de kan levere fjernvarme eller ei. Universell utforming: Det søkes om dispensasjon fra TEK angående krav til heis i byggverk. Det er også søkt om dispensasjon fra kommuneplanens punkt 8 angående krav til universell utforming for 30 % av boenhetene. De nye boenhetene vil utformes etter prinsippene om universell utforming, men da det ikke kan etableres heis blir tilgjengelighetsprinsippet ikke tilfredsstilt. Dispensasjonssøknadene fra TEK-10 og kommuneplanen angående universell utforming blir ikke behandlet i dette vedtaket, da det gis avslag med hjemmel i andre bestemmelser. Støy: Eiendommer ligger ihht. Retningslinje T-1442 delvis i rød støysone og delvis i gul støysone. Det betyr at tiltaket i utgangspunktet er i strid med kommuneplanens punkt 15 og TEK Private utearealer for de nye boenhetene ligger i rød støysone. I forbindelse med innsending av eventuell klage eller ny søknad, må det dokumenteres gjennom en støyrapport at det er mulig å tilfredsstille støykrav både innendørs og utendørs. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 «Visuelle kvaliteter», skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Søknaden gjelder heving av tak, som medfører økning av bruksareal med 55 m2 på loft og fasadeendring. Plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter, sier: "Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering." Bygget har før endringen et enkelt saltak. Fasadeendringen som er gjort på de tre opprinnelige etasjene oppfattes som ryddig. Bygget får et stramt formuttrykk, som virker moderne og Side 3 av 6

4 enkelt. Heving av tak og utvidelse av loft fører til at bygget får et helt annet uttrykk, som etter bygningsmyndighetenes mening er til det negative. Vinklene på det enkle saltaket blir endret til to forskjellige vinkler, og loftsetasjen oppfattes som et fremmedelement på bygget. Etter bygningsmyndighetens vurdering er ikke kravet om "gode visuelle kvaliteter" tilstrekkelig ivaretatt i tiltaket. Med hjemmel i pbl 29-2 «Visuelle kvaliteter», avslås søknaden. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Søknaden avslås med hjemmel i pbl 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel», jf. kommuneplanens arealdel punkt 11 «Utendørs oppholdsarealer for bolig». I følge kommuneplanen skal denne type bygg ha 6 m2 privat uteareal pr. boenhet og 25 m2 felles uteareal pr. boenhet. I tillegg til disse arealkravene gjelder kvalitetskravene under punkt 11. Bygget har i dag 11 boenheter og lite egnet uteareal med tanke på kravene i kommuneplanen. Med to nye boenheter kan ikke bygningsmyndighetene se at krav til 25 m2 felles uteareal kan tilfredsstilles. Krav til privat uteareal kan også bli vanskelig å tilfredsstille da balkonger til de nye boenhetene ligge i rød støysone. (jf. punkt ovenfor om «Støy».) Søknaden avslås også med hjemmel i pbl 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel», jf. kommuneplanens arealdel punkt 17 «Parkering». Utvidelsen av loftet fører til krav om etablering av en ny parkeringsplass på eiendommen. Det søkes om dispensasjon fra å etablere denne plassen. Utvidelsen av loftet medfører imidlertid at det opprettes to nye boenheter i bygget. Dette vil kunne medføre økt trafikk, med dertil tilhørende parkeringsproblemer. Parkeringsproblemene er også omtalt i begge nabomerknadene. På bakgrunn av dette finner ikke bygningsmyndighetene å kunne innvilge dispensasjon fra parkeringskravet. Eiendommen befinner seg imidlertid i parkeringssone «Indre by», og det er derfor mulig å søke om frikjøp. Søknaden avslås også med hjemmel i pbl 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel», jf. kommuneplanens arealdel punkt 23 «Byggeområder», angående byggehøyde og tomteutnytting. Bygget har i dag gjennomsnittlig mønehøyde på ca. 10,5 meter. Etter heving av tak vil mønehøyden være ca. 10,8 meter. Maksimal tillatt byggehøyde i kommuneplanens byggeområder er 9 meter. Det søkes om dispensasjon fra denne bestemmelsen. Hensynet bak bestemmelsen er å hindre at tiltak tar sol og utsikt for naboer, samt at det ikke blir økt innsyn mot naboer. I dette tilfellet foreligger merknader fra naboer angående reduksjon av utsikt. Bygningsmyndighetene er innforstått med at den nabovarslete høyden er 50 cm høyere enn de reviderte tegningene. Likevel mener vi at det blir en ulempe for naboene. Området er ferdig utbygd, og en mulighet for å øke tomteutnytting og antall boenheter, er å bygge på i høyden. Bygningsmyndighetene mener derfor at en tillatelse her ville kunne ha skapt presedens for området. Tomteutnytting for det omsøkte tiltaket er 128 % TU, mens kommuneplanen sier 50 %. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen. Hensynet bak bestemmelsen er blant annet å sikre nok uteareal på eiendommen. Her fører overskridelsen av TU til to nye boenheter, som skal dele felles uteareal med de allerede eksisterende boenhetene. Som tidligere nevnt er dette arealet ikke tilfredsstillende, og å innvilge dispensasjon ville derfor forverre situasjonen. Det søkes også om dispensasjon fra Vegloven angående byggegrense, både mot kommunal veg og fylkesveg. Både Statens vegvesen og Samferdselsetaten har uttalt seg positivt. Side 4 av 6

5 Bygningsmyndighetene velger ikke å behandle denne søknaden i dette vedtaket, men det kan påregnes en dispensasjon fra vegloven hvis avslagshjemlene kan elimineres i en ny søknad. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Glenn.Kristensen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Glenn M. Kristensen - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Borettslaget Kringsjåveien 8, Postboks 1947 Nordnes, 5817 BERGEN Håvard Mjanger og Cathrine H Søndergaard, Lille Damsgårdsveien 7, 5162 LAKSEVÅG Elisabeth Haugsøen og Hjalmar Moldskred, Lille Damsgårdsveien 9, 5162 LAKSEVÅG Side 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6