TILLATELSE TIL TILTAK Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) 20-1

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ingeniør Aarland AS Eidsvågbakken EIDSVÅG I ÅSANE Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG HARE TILLATELSE TIL TILTAK Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) 20-1 Eiendom : Gnr 164 Bnr 1078 Tiltakets adresse : Vestre Torggaten 16 Tiltakets art : Tilbygg/nybygg, blokk/bygård/terrassehus Tiltakshaver : GUNNAR PER ESPELID Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om legalisering av tidligere oppført bod i bakgård for kjølerom med ventilasjonskanal til tak, samt tilbygg for toalett i bakgård. Samlet areal ca 14 m2 BRA. Det er opplyst at TEK07 er lagt til grunn. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 11-6Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel hva gjelder kommuneplanens arealdel pkt 1 Plankrav. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense for bygging av tilbygg inntil 0,2 m fra nabogrense mot gbnr 164/1076 og ca 3,8 m fra nabogrensen mot gbnr 164/112. Fritak fra nabovarsling: I medhold av pbl 19-1 gis fritak for varsling av dispensasjonssøknaden til andre eiere enn de som grenser til bakgården da deres interesser ikke eller i liten grad berøres av tiltaket. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis tillatelse til legalisering av oppført bodbygning i bakgård for kjølerom med ventilasjonskanal opp til tak, areal ca 11 m2, samt tilbygg med WC i bakgård, areal ca 2,5 m2 BRA. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon.

2 Det vises til søknad med dokumentasjon mottatt Plassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen av boden og kanalen som omsøkt. Det er søkt om og gitt dispensasjon fra avstandsbestemmelsene for WC-tilbygget. Miljøforhold: Bygningsmyndigheten legger til grunn at det utføres tiltak i de tekniske installasjonene som sikrer at ikke støynivået overstiger grenseverdiene for boliger, kap 5 i Norsk Standard NS8175 Lydforhold i bygninger. Lydklasser for ulike bygningstyper. Standarden angir ytelser som regnes som preaksepterte for å tilfredsstille kravene i pbl 29-6 og TEK Brannsikkerhet og rømningsforhold Bygningsmyndigheten legger til grunn at tiltak angitt i brannteknisk redegjørelse datert er gjennomført eller blir gjennomført. Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf SAK Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kap. 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Ansv.omr./ tiltakskl: Fagområde: Ing. Aarland AS Sentral SØK tiltakskl. 1 Ing. Aarland AS Sentral PRO tiltakskl. 1 Bygninger og installasjoner og brannteknikk Byggmester Espelid AS Sentral UTF tiltakskl. 1 Bygninger og installasjoner LLS Rør AS Sentral PRO/UTF tiltakskl. 1 Sanitæranlegg SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og ligger i kommunedelplan Sentrum i område "Blandet sentrumsformål" og "Bebyggelse i verneverdig kulturmiljø". I kommuneplanens arealdel inngår eiendommen i "Senterområde S1". Dispensasjon: Plankrav Tiltaket er i strid med pkt 1 i bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Her heter det: I områder avsatt til byggeområde (PBL 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i 19-2 kan gis dispensasjon fra pkt 1 i kommuneplanen. Side 2 av 7

3 Hovedhensynet bak de nevnte planbestemmelsene er hensynet til sikring av en god arealdisponering gjennom en forsvarlig og planlagt arealbruk, samt gi naboer og andre instanser muligheter til å ivareta deres interesser gjennom en planprosess. For mindre tiltak anses forholdene å være tilstrekkelig opplyst i situasjonsplanen gjennom nabovarsler og eventuell uttalelse fra andre instanser. I den konkrete saken endres ikke områdets formål, infrastruktur eller antall boenheter. En reguleringsplan eller bebyggelsesplan ville ikke gi et bedre beslutningsgrunnlag eller tilføre tiltaket eller området noe av betydning og anses unødvendig. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak planbestemmelsene, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i 19-2 gis dispensasjon fra plankravet. Avstand: I henhold til plan- og bygningsloven 29-4, 1. og 2. ledd, skal byggverkets plassering på tomten (i horisontalplanet), høydeplassering og byggverkets høyde i seg selv godkjennes av kommunen. Formålet med godkjenningsordningen er blant annet å sikre gode forhold for lys, trivsel og miljøforhold på tomten, samt at bebyggelsen generelt sett skal plasseres i en viss orden og tilpasses terrenget. I visse tilfeller kan kommunen gjøre unntak fra hovedregelen om avstand til nabogrense uten å gå veien om dispensasjon etter plan- og bygningsloven I henhold til plan- og bygningsloven 29-4, tredje ledd, a og b, kan bygning godkjennes nærmere nabogrense enn hovedregelen bestemmer dersom eier/fester av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke, eller dersom omsøkte tiltak er frittliggende garasje, uthus og lignende mindre bygning. Dersom tiltakets type eller størrelse er annet enn dette, og det ikke foreligger skriftlig samtykke fra nabo, kan en tillatelse bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er hensynet til brannsikkerhet og hensyn til luft, lys, innsyn, utsikt mv. I den konkrete saken er WC-tilbygget plassert ca 0,2 m fra nabogrensen til gbnr 164/1076 og ca 3,8 m fra 164/1127, men påvirker ikke lys, innsyn eller utsikt for naboeiendommene. Kommunaldepartementet har i rundskriv H-18/90 forutsatt at bestemmelsen skal praktiseres slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel for naboer og omkringliggende miljø. Innholdet i begrepet "betydelig ulempe" vil variere, og må blant annet vurderes ut fra hva som er påregnelig ut fra strøkets karakter og ulempen må veies opp mot tiltakshavers ønsker og muligheter for alternativ plassering/løsning. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene med tiltaket er at næringsvirksomheten har tilgang til WC i en viss avstand fra kjøkkenet, noe som har betydning for hygienen i foretaket. Ulempene med WC-tilbygget kan Side 3 av 7

4 være at bakgården bygges mer igjen. Det anses ikke å bli økt brannbelastning eller fare for brannspredning da tilbygget er lite og det vil bli påført brannhemmende maling og bruken vil ikke medføre brannrisiko i seg selv. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense for bygging av WC-tilbygg på ca 2,5 m2 inntil 0,2 m fra nabogrense mot gbnr 164/1076 og ca 3,8 m fra 164/1127. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra eier av gbnr 164/1076, Vestre Torggate 14. Merknadene går i hovedsak på negativ innvirkning på miljøforholdene i bakgården samt utilfredsstillende rømningsforhold. Vannforsyning og avløp: Det legges til grunn at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Vedr. avstander WC-tilbygget ligger nærmere nabogrense enn bestemmelsen i pbl 29-4 tilsier. Det er gitt dispensasjon fra bestemmelsen. Når det gjelder boden blir den i henhold til 29-4 fjerde ledd pkt b) å betrakte som uthus og lignende mindre tiltak. Kommunen kan da godkjenne at plasseringen er nærmere nabogrense enn nevnt i bestemmelsens andre ledd. Som nevnt under dispensasjonsvurderingen over har Kommunaldepartementet i rundskriv H-18/90 forutsatt at denne bestemmelsen skal praktiseres slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel for naboer og omkringliggende miljø. Innholdet i begrepet "betydelig ulempe" vil variere, og må blant annet vurderes ut fra hva som er påregnelig ut fra strøkets karakter og ulempen må veies opp mot tiltakshavers ønsker og muligheter for alternativ plassering/løsning. Sentrum byr på stor utfordringer i drift av næringsvirksomhet, både plassforhold og tette avstander mellom ulike eiendommer. Gårdsrom og bakgårder må innenfor visse grenser kunne tillates benyttet til ulike funksjoner for å betjene virksomheter og boliger i gårdene. I dette tilfellet er det plassert et prefabrikkert kjøle- og fryserom i boden i bakgården for å sikre riktige forhold for matoppbevaring m.m. Kjølemaskinen i boden vil avgi noe støy. I søknaden er oppgitt at det skal monteres lydfeller som vil begrense støyen fra motoren, og det er videre i tillatelsen lat til grunn en oppnåelse av de støykrav som gjelder i Norsk Standard NS8175. Side 4 av 7

5 Nabo har videre kommet med merknader om brannsikring og rømningsforhold. Ansvarlig for brannprosjektering har anført tiltak som vil bli gjennomført for å øke brannsikkerheten., herunder brannspjeld, brannmeldere og dører. Det er også i brannvurderingen påvist tilstrekkelig med rømningsveier fra bakgård, hvorav rømning via særskilt anlagt rømningsdør i gbnr 164/1127 vil utgjøre viktigste rømningsvei. At bredden på passasjen mellom bod og vegg er mindre enn 0,9 m anses å være av mindre betydning da dette ikke er hovedrømningsvei. Boden vil ikke påføre naboeiendommer ulempe ved tap av lys, utsikt eller innsyn. Bygningsmyndigheten vurderer derfor samlet sett boden til ikke å svekke sikkerhetsnivået under akseptabelt nivå eller påføre eiere/beboere i gbnr 164/1076 og 164/1127 betydelige eller urimelige ulemper utover det som normalt må påregnes i sentrumsstrøk og plasseringen kan derfor godkjennes på de nevnte vilkår. Vedr. tomteutnyttelse Ansvarlig søker har oppgitt at kommunedelplanen i 4 setter en begrensning på 70 % BYA og har søkt om dispensasjon fra dette kravet. Denne bestemmelsen omfatter imidlertid ikke denne eiendommen som ligger i område for bebyggelse i verneverdig kulturminnemiljø, jf Det er i 4.2 gitt bestemmelser om høyder, takform, volum, dimensjoner osv. i disse områdene. Denne bestemmelsen går også foran pkt 23 i bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel (KPA), jf. KPA pkt 2. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tiden regnes fra endelig vedtak, det vil si fra klageinstansens vedtak der kommunens vedtak er påklaget. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 5 av 7

6 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Hans Ree - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: GUNNAR PER ESPELID, DALAVEGEN 223, 5131 NYBORG Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7