SOGNDAL KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR HJORTEN KRO OG MOTELL/ TRAFIKKSENTER KAUPANGER PlanID Januar 2015

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR HJORTEN KRO OG MOTELL/ TRAFIKKSENTER KAUPANGER PlanID Januar 2015 FASIT Ingeniør- og vikartenester a.s., Galdetoppen, 6869 Hafslo Tel.: Fax: Foretaksnr

2 INNHALD Innleiing 2 Føremålet med planen 2 Omtale av planområdet 2 Forhold til andre planar 3 Oppstart av planarbeidet Innspel til oppstartsvarsel 4 5 ROS-analyse Omtale av planframlegget 7 9 Føresegner til reguleringsplanen 18 Reguleringsplankart Vedlegg Innspel til planoppstart Innspel etter 1. gang handsaming i forvaltningsutvalet ROS-analyse datert Støyrapport reva frå Sweco as, datert Utale frå SBR datert

3 Innleiing FASIT ingeniørtenester v/ Heidi Helle har fått i oppdrag av tiltakshavar Marit Flåten å utarbeide framlegg til detaljreguleringsplan for Hjorten kro og motell på Kaupanger i Sogndal kommune. Føremålet med planen Føremålet med planarbeidet er å legge til rette for utviding av Hjorten kro og motell. Tiltakshavar ynskjer å å bygge fleire utleigeeiningar. I dag driv tiltakshavar Hjorten kro og motell med utleige og bevertning, kursverksemd m.m. Omtale av planområdet Planen omfattar eigedommane g/bnr 105/346, 382, 392, 403, 423, 424, 469 og 493. Området på om lag 34 daa ligg sørvest for RV 5 ved Kaupanger industriområde. Arealet er i dag nytta til ulik næringsaktivitet, kro med bustad og utleige, trafikksenter/bensinstasjon, trailerparkering og parkeringsareal. På sommarstid er kroa nytta av turistar, medan om vinteren er det mest pensjonistar og anleggsarbeidar som nyttar seg av serveringstilbodet. Området grensar inn mot friareal vest og nord, medan Rv 5 avgrensar planområdet i aust. Det er gangveg frå Hjorten kro og motell mot handlesenter på Kaupanger i sør og mot idrettsanlegg i nord. Det er bussholdeplass ved avkøyringa til RV5 og bussamband mot m.a. Sogndal. Varsla planområde

4 Forhold til andre planar Planområdet er i gjeldande plan, datert , regulert til byggeområde for forretningar og kontor. Vi har hatt oppstartsmøte med kommunen i samsvar med 12-8 og har tatt opp korleis tiltakshavars ynskjer å nytta området. På grunn av utvida bruk av området sette kommunen krav til utarbeiding av detaljreguleringsplan for planområdet. I tillegg sette kommunen krav til at heile byggeområdet som omfattar dei andre næringstomtene og trafikksenteret på Kaupangerskogen vert teke med i reguleringsplanarbeidet. Tilgrensande til plangrensa i nordaust er reguleringsplan Trafikktrygging Rv 5 Kaupanger Nøringsområde no ute til offentleg ettersyn og høyring. Dette planframlegget er utarbeid av Sogndal kommune. Plangrensene er tilpassa mellom planane slik at desse ikkje overlappar kvarandre. Gjeldande reguleringsplan for Kaupanger trafikksenter

5 Oppstart av planarbeidet Detaljreguleringsplanarbeidet vart starta opp i I utgangspunktet hadde tiltakshavar ynskje om å bygge leiligheiter for sal i kombinasjon med utleigeeiningar tilknytt Hjorten kro. Det vart halde eit oppstartsmøte Sogndal kommune 12. november 2012, med sakshandsamar Diana Husum Ekren, for å drøfta problemstillingar knytt til plansituasjonen i området og vidare sakshandsaming. Tema som her vart tatt opp var: - Avgrensing av området - Om det vert sett krav til planprogram/ku - Info om VA-anlegg - Info om forhold til riksvegen, byggegrenser, støy m.m. - Krav til parkeringsplassar - Krav til uteopphaldsareal - Anna info som kommunen sit inne med som kan påverke planarbeidet - Om kommunen tilrår planoppstart Planoppstart vart varsla i januar 2013 med annonsering i Sogn Avis. I tillegg til annonsering i Sogn Avis vart varsel sendt direkte til private og offentlege høyringsinstansar i samsvar med følgjande liste: Grunneigar/Naboar: - 105/82 ANI Anlegg as - 105/84 Andersen og Hofslundsengen bygg as - 105/367 Skarp eigedom as - 105/375 Fimreite as - 105/376 Førde Vulk eiendom as - 105/377, 406 Slinde eigedom as - 105/378 Sogn eigedom as - 105/413 Knut Foss - 105/470 Christen Knagenhjelm - 105/346 Sogndal kommune - 105/338 Kim Øyre - 105/339 Ingrid Kristin Skogheim og Vidar Walsvik - 105/340 Sian Flåten - 105/341 Ingrid Walaker Tveito og Odd-Arne Tveito - 105/342 Grete Nes og Helge Olsen - 105/343 Eli Grotle og Arild Ragnar Førde - 105/344 Johnny Tverberg - 105/382 Bilsenteret as - 105/403 Sogn transportsentral sa - 105/423 Hjelmeland byggforretning as - 105/424 Kaupanger industribygg as - 105/453 Åse Neraas og Kenneth Teigen - 105/457 Espen Flåten - 105/458 Irene Wolff Menes og Lars Erik Lunde - Fylkesmannen i Sogn og Fjordane v/miljøvernavdelinga og Kommunalavdelinga 6863 Leikanger Fylkesmannen i Sogn og Fjordane v/landbruksavdelinga Pb. 14, 6801 Førde Sogn og Fjordane Fylkeskommune v/plan- og samfunnsavdelinga, 6863 Leikanger - 4 -

6 Sogn og fjordane Fylkeskommune v/kulturavdelinga Pb. 173, 6801 Førde Statens vegvesen Region Vest Askedalen Leikanger Sogndal kommune, 6851 Sogndal Telenor Servicesenter for nettutbygging PB 7150, 5020 Bergen Sognekraft as, 6893 Vik NVE I etterkant av planoppstart var det kommunen sin endelege tilråding å ikkje opne for bustadføremål innanfor planområdet. Tiltakshavar valde då å gå vidare med berre utviding av overnattingskapasiteten ved Hjorten kro og motell. Rammer og premiss for planarbeidet vart avklara i møte med kommunen den Innspel til oppstartsvarsel Følgjande innspel kom inn i samband med varsel om planoppstart og etter utlegging av planprogrammet til offentleg ettersyn (våre kommentarar i kursiv): - Fylkesmannen i Sogn og fjordane, miljøvernavdelinga: Oppmodar, ved bustadbygging, om at det vert lagt stor vekt på at utbygginga skal få ei god terrengog landskapstilpassing. I naturtypekartlegginga for kommunen er det registrert eit område av typen «gamal lauvskog» som er klassifisert som svært viktig. Ein mindre del av dette naturtypeområdet går inn i planområdet. I områdeskildringa av lokaliteten står m.a. at dette er eit viktig funksjonsområde for raudlista hakkespettar. Av andre raudlisteartar er korallpiggsopp registert nær skibakken. For at det skal vere akseptabelt å byggje innanfor avgrensinga av naturtypelokaliteten meiner vi at det må dokumenterast at dei aktuelle byggjeareala ikkje kvalifiserer som «gammal lauvskog», eller av ein eller annan grunn har lågare verdi eller ikkje er leve- eller veksestad for raudlista artar. Det er viktig at det er tilstrekkelig med egna leikeplassar for barn i nærmiljøet. I gul støysone bør det innarbeidast krav i reguleringsføresegnene om at avbøtande tiltak skal vere på plass innan utbygginga er avslutta. FASIT sin kommentar: Verknadane av planen er vurdert opp mot ulike interesser og omsyn og i samsvar med naturmangfaldlova Omfanget av desse vurderingane er tilpassa omfang og konsekvens av planlagt utbygging. Eksisterande og ny utbygging i vil ikkje gå inn i den registerte viktige naturtypen

7 - Fylkesmannen i Sogn og fjordane, Beredskapseininga: Ingen merknader til oppstarsvarselet, men minner om at det er krav om risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS-analyse) ved utarbeiding av planar for utbygging. Oppmodar om at ROSanalysen ikkje vert for avgrensa og at den gjennom eit systematisk arbeid skal gi ein oversikt over risiko og sårbarheit og at evt funn og tilrådingar frå ROS-analysen vert følgde opp og innarbeidde i planen. FASIT sin kommentar: ROS-analysen er utført i samsvar med PBL 4-3 og DBS si sjekkliste. Forhold som er funne viktige vert vurdert og innarbeid i planframlegget. - Fylkesmannen i Sogn og fjordane, Landbruksavdelinga: Har ikkje avgjerande merknader til arealbruken, men vil oppmode om at det vert lagt vekt på god arealutnytting når det no skal leggast til rette for bustader i området. - Statens vegvesen Region vest, Plan og forvaltningsseksjonen: Ser ikkje vesentlege problem med ei moderat utbygging av bustader på denne plassen. Det som taler for utbygging, er at det ligg bustader i næreleiken på same siden av riksvegen, og det er også daglegvarebutikk og idrettsanlegg på same side av riksvegen. Det er gangveg langs riksvegen på denne strekninga. Tilkomstveg og parkering for området må vere heilt åtskilt frå gangvegen. Det bør ikkje byggast bustader serleg nærmare enn 40m frå riksvegen. Ynskjer ikkje ei stor utbygging som kan føre til meir kryssing av riksvegen ved busslomma ca. 200m nord for planområdet. FASIT sin kommentar: Tilbakemeldingane frå SVV vert så langt det let seg gjere lagt til grunn i vårt planarbeid. - Helene O. og Johnny Tverberg, Grete Nes og Helge Olsen, Eli Grotle og Aril Førde, Ingrid W. og Odd-Arne Tveito, naboar: Er svært negative til planane og er bekymra for auka støv- og støyplager. Meiner at det ikkje kan vere egna for bustader med bensinstasjon og trafikksenter med mykje tungtrafikk som nærmaste nabo. Stiller seg undrande til tiltakshavar si vurdering av marknaden for kortidsutleigeeiningar og eldrebustader i området. FASIT sin kommentar: Ei utbygging ved Hjorten vil påverka naboeigedommane i liten grad. I gjeldande reguleringsplan er område allereide regulert til næringsområde, men vert ikkje bygd ut før no. Naboeigedommane har i dag ikkje direkte innsyn til området som skal byggast ut på grunn av høg vegetasjonen som ligg i friarealet. Bygga som kjem vil ha stillesoner for bustadareal mot naboeigedommane og bygga i seg sjølv vil kunne redusere støy frå næringsområdet. Tilbakemeldingane i innspelet er så langt det let seg gjere lagt til grunn i vårt planarbeid

8 ROS analyse Det er etter plan og bygningslova 4-3 krav til utarbeiding av risiko og sårbarheitsanalyse ved planlegging for utbygging. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarheitsforhold som kan ha innverknad på om arealet er egna til utbyggingsføremålet og eventuelle endringar av desse forholda som følgje av planlagt utbygging. Det er utført ei analyse av området basert på digitale GIS-data og samtalar med kommunen. Analysen er gjennomført i samsvar med vedlagde sjekkliste som er basert på DSB sin rettleiar/temahefte Samfunnsikkerhet i arealplanlegging, kartlegging av risiko og sårbarhet. Konklusjon ROS-analysen viser at dersom ein tek omsyn til merknadane i sjekklista ved utbygginga vil ikkje tiltaket representere høgare risiko for menneske eller samfunn enn kva som vert akseptert for ny busetnad eller fortetting av eksisterande busetnad. Følgjande forhold har viktige merknader og er vurderte spesielt etter i forhold til sjekklista: 1. Radon Radonkonsentrasjon i området er ikkje undersøkt og det er må vurderast trong for tiltak i byggefasen. 2. Flaum I sitt innspel til oppstartsvarslet har NVE ingen kommentarar. Det er lagt opp til at bekken vert liggande open på grunn av faren for tilstopping og overfløyming. Det bør leggast til grunn ein mogeleg auke i avrenninga på 20-40% på grunn av framtidige klimaendringar. Det er vurdert at bekkelukkinga har ein dimensjon som vil takle denne auken. I tillegg har det ved eit høve vore flaum frå bekken i nordvest pga at bekkeløpet ikkje er sikra mot N4. Det bør også utførast vedlikehaldstiltak for å hindre at stikkrenner blir tilstoppa i overkant av området. 3. Viktig naturtype Planområdet grensar inn mot ein viktig naturtype: Gammal lauvskog. Det er teke omsyn til dette i planarbeidet ved at det er lagt inn omsynssone i reguleringsplanen. Det må utførast vurdering av konsekvensar dersom det skal byggast tursti i friluftsområdet. 4. Støy Planområdet ligger innanfor gul sone i Statens vegvesen sitt kart for vegtrafikkstøy. Det må difor utarbeidast støyvurdering for dei nye utleigeeiningane som ein del av planprosessen. Sweco as er engasjert til dette arbeidet

9 5. Brann/eksplosjonsfare I planområdet ligg det ein bensinstasjon. I DSB sin temaveiledning om omtapping av farlig stoff er det oppgitt at det er liten fare for eksplosjon ved nedgravde drivstofftankar. Det er ikkje autogassanlegg i tilknytning til besinstasjonen. Ved tapping av drivstoff kan det vere dunsting i ein radie av nokre meter. Ved ein evt brann på bensinstasjonen vil det vere fare for brannsmitte til bygg. Opent areal mellom drivstofftanker og bygninger vil redusere faren. Det er opent areal mellom drivstofftanker og bygg med varig opphald. I tillegg er bygningsdelen som ligg vegg i vegg med bensinstasjonen utført i betong. For nye bygninigar med utleigeeiningar vil det vere ein avstand frå drivstofftankar på om lag 60m. Det er sett krav i føresegnene til a handteringsforskrifta sin 14 og 15 skal leggast til grunn for planlegging og drift i området. I tillegg er det sett krav til at situasjonsplan ved utbygging skal vise alternativ angrepsveg for brannvesenet. 6. Spesielle forhold ved utbygging: - Det er vurdert omsyn til vegtrafikkstøy i reguleringsplanen. - Det er teke omsyn til handtering av overvann frå planområdet til utslepp i bekk. ROS-analysen viser at dersom ein tek omsyn til merknadane i sjekklista ved utbygginga vil ikkje tiltaket representere høgare risiko for menneske eller samfunn enn kva som vert akseptert for denne typen utbygging

10 Omtale av planframlegget Planframlegg datert O/B1 Overnatting/bevertning I området er det lagt inn 2 nye bygg på ca 150m2 kvar med 2 etasjer. Snitt som viser korleis område O/B1, T1 og P1 kan opparbeidast

11 Situasjonsskisse som viser korleis område O/B1, T1 og P1 kan opparbeidast. Innhaldet er førande for reguleringsplanen, men ikkje plasseringa. For området, O/B1, er BYA=50%. Det er lagt opp til at bustadeiningane skal ha parkeringsplassar på parkeringsplass nærmast riksvegen og gangtilkomst til inngang på dei nye bygga. Byggegrense frå RV 5 er sett til 30m som samsvarar med eksisterande bensinstasjon. Hjorten ligg 40m frå senterlinja i riksvegen

12 SOGNDAL KOMMUNE O/B1 Området er sett av til Hjorten kro og motell og vil ha same funksjon som i dag, Overnatting/Bevertning. Tiltakshavar har sin bustad på Hjorten i dag. Denne er knytt opp mot drifta av Hjorten kro og motell. For området er BYA sett til 50%. N1 Området er sett av til Sogn transportsentral og vil ha same funksjon som i dag. For området er BYA sett til 80%

13 SOGNDAL KOMMUNE N2 Området er sett av til Sogn Autolakk as og vil ha same funksjon som i dag. For området er BYA sett til 80%. N3 Området er sett av til Hjelmeland Bygg as og vil ha same funksjon som i dag. For området er BYA sett til 80%. N3 er regulert noko utanfor eigedomsgrensa for å kunne justere byggelinja i samsvar med eksisterande opparbeiding og bruk

14 VS1 Vegserviceanlegg/Bensinstasjon Området vil ha same funksjon som i dag. Det kan førast opp næringsbygg i området. For området er BYA sett til 50%. V1 Eksisterande køyreveg felles tilkomst V1 tek av frå RV5 og går parallelt med riksvegen og skal sikre tilkomst til bensinstasjonen og Hjoten kro. Sikt i kryssområdet er i samsvar med Statens vegvesen sitt krav til vegstandard, H1: 10 x 120 m. V2 Eksisterande køyreveg felles tilkomst V2 tek av frå V1 ved krysset med RV5 og går til N2 og 3. P1 Eksisterande parkeringsplass for O/B1 Parkeringsplass for Hjorten kro og motell. T1 Trafikktun/manøvreringsareal felles for O/B1 og VS1 Skal sikre store køyretøy å komme inn og ut av garasjen i VS1 og tilkomst til garasjer og bodareal i kjellaretasjen i O/B1. FR1 Friluftsområde. Friområde i område er vidareført som i gjeldande reguleringsplan

15 Fareområde - Flaum Opent bekkeløp med bekkeinntak som ligg i FR1, N2 og anna vegareal. Naturmangfald Naturmangfaldlova skal leggast til grunn som retningslinje for all offentleg forvaltning som vedkjem naturmangfaldet. Gjennom planarbeidet er det ikkje komme fram moment som det må takast omsyn til når det gjeld naturmangfaldet då vi ikkje gjer tiltak i området med den svært viktige naturtypen «gamal lauvskog». Grensa for lokaliteten er trekt langt inn på eksisterande næringsområde. Området for lokaliteten som har vegetasjon ligg i praksis i eigedomsgrensa for næringseigedommane. Utdrag frå Naturbase for planområdet Ein skal ved ny utbygging freiste å unngå mogeleg vesentleg skade på naturmangfaldet ( 9). Ved dagens og framtidig bruk av planområdet er det ikkje fare for skader som vil påverke naturmangfaldet vesentleg. Planframlegget viser total utbygging av området og den samla belastningen på naturmiljøet er vurdert ( 10) Kunnskapsgrunnlaget ( 8) er henta frå fylkesatlas, naturbase, artskart, vannportalen, INON og MiS og gjennom dialog med kommunen

16 Eksisterande bustadfelt i sørvest - konsekvensar Ei utbygging ved Hjorten vil påverka naboeigedommane i liten grad. I gjeldande reguleringsplan er område allereide regulert til næringsområde, men vert ikkje bygd ut før no. Planområdet ligg i delvis hellande terreng og er godt forankra i bakanforliggande landskap. Nabobygga i bakkant av O/B1 ligg i dag skjerma frå næringsområde med tett vegetasjon med ein større høgde enn dei nye bygga. Naboeigedommane får ikkje mindre utsyn som konsekvens av utbygginga i O/B1. Bygga som kjem i O/B1 vil ha stillesoner for bustadareal mot naboeigedommane og bygga i seg sjølv vil kunne redusere støy frå næringsområdet. Vegetasjon i friluftsområdet mellom næringsområdet og næringsarealet. Barn- og unge sine interesser Det er ligg leikeplassar og idrettsanlegg nær planområdet. For O/B1 kan det opparbeidast leikeareal for dei som bur/besøker området. I tillegg vil nærleiken til friluftsområde i sør gi god mogelegheit for tur, leik og aktivitet for barn og unge. Universell utforming Det kan leggast til rette for at bygga kan ha tilkomstveg maks stigning på 1:20 til inngangane i 1. etage og utomhusareal kan tilretteleggast for universell utforming

17 Støy I samband med planarbeidet for utbygging av O/B1 har Sweco as utført berekningar av vegtrafikkstøy frå RV 5 ved fleire forhold. Det ligg no føre in revidert støyrapport som legg til grunn at bruken av området skal vere motell/utleigeeiningar. Tidligare vart det sett på bygging av bustader i området. Det vert konkludert med at fasadane mor RV 5 har eit høgt lydnivå som må kompenserast med tiltak som sikrar gode lydforhold inne og at evt ventiler i erstattast av balansert ventilasjonsanlegg. Det finnast ingen grenseverdi for utandørs opphaldsareal for motellverksemd. Det er difor ikkje behov for støyskjermen som vart sett krav til ved bygging av bustader. Utdrag frå støyrapport utført av Sweco as

18 Tekniske løysingar Det ligg tekniske anlegg i form av offentleg VA-anlegg og EL-anlegg som evt må leggast om som konsekvens av utbygga på O/B1. Arealoversikt Næringsområde Hjorten kro og motell O/B1 Næringsområde Sogn transportsentral - N1 Næringsområde Sogn Autolakk - N2 Næringsområde Hjelmeland Bygg N3 Næringsområde Vegserviceanlegg/Bensinstasjon VS1 Køyreveg V1 Køyreveg V2 Parkeringsplass P1 Trafikktun/manøvreringsareal T1 Anna vegareal Friluftsareal FR1 Totalt areal m m m m m2 928 m2 458 m m2 822 m2 563 m m m2-17 -

19 Føresegner til detaljreguleringsplan for Hjorten kro og motell / Trafikksenter på Kaupanger. I samsvar med plan- og bygningslova 12-5, 12-6 og Planen er datert: Siste revisjon: Fellesføresegner 1.1 Føremålet med planen er å leggja til rette for vegserviceanlegg, næring, overnatting/ bevertning i området ved Hjorten kro og Kaupanger trafikksenter. 1.2 Reguleringsføresegnene gjeld området innanfor plangrensene som er vist på plankart , datert Utbygging av området skal skje i samsvar med plankartet og føresegnene. 1.3 Nye bygg i planområdet skal ikkje takast i bruk før det er etablert støytiltak som stettar krav i samsvar med miljøverndepartementets retningslinjer for handsaming av støy i arealplanleggingen (T-1442) 1.4 Kommunen skal ved handsaming av byggesøknad sjå til at bebyggelsen får ein god form og materialbruk og at bygningane i området får ein heilskapleg og harmonisk utforming med omsyn til takvinkel, fargar, materialbruk, uteareal m.m. 1.5 Kommunen skal ved handsaming av byggesøknad sjå til krav til alternativ angrepsveg for brannvesenet er ivareteke, jfr utale frå SBK til reguleringsplan datert Handteringsforskrifta sin 14 og 15 skal leggast til grunn i detaljprosjekteringa i området. 1.7 Det skal utarbeidast godkjent overvassplan, i tråd med Overvassplan for Sogndal kommune 2013, for handtering av overvatn for felt O/B Løysingar for spillvatn og overvatn skal vere i samsvar med både kommunen sin Hovuplan for avløp og Overvassnorm for Sogndal kommune Reguleringsføremål Området er regulert til følgjande føremål i samsvar med plan- og bygningslova 12-5 og 12-6: Busetnad og anlegg, PBL 12-5 nr. 1 - Næringsområde - Overnatting/bevertning, kombinert, O/B1 - Næringsområde - Verksemder, N1-N3 - Næringsområde Vegserviceanlegg/bensinstasjon, VS1-18 -

20 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, PBL 12-5 nr. 2 - Køyreveg, V1-3 - Parkeringsplass, P1 - Trafikktun/manøvreringsareal, T1 - Anna vegareal Landbruks-, natur-, og friluftsområder, PBL Friluftsområde, FR1 Omsynssone, PBL Faresone, Flaum - Omsynssone, Viktig naturtype - Sikringssone, Frisiktsoner i kryss 3 Næringsområde Kombinert overnatting/bevertning, O/B1 3.1 Området er avsett til bygg og anlegg for overnatting og fellesfunksjonar tilknytta drifta av Hjorten kro og motell. Det er innanfor området tillate med ein bustadeining som er knytt opp mot drifta av Hjorten kro og motell. Einebustad er ikkje tillate BYA for området skal vere maksimalt 50%. Bygningane kan ha 2 etasjar inklusiv kjellar og ha ein maksimal kotehøgde på 158moh Spesielle konstruksjonar, som av tekniske grunner krev større høgder, kan godkjennast av kommunen i samband med søknad om byggeløyve. Bygningane skal ha fasadar og tak med ein farge- og materialbruk som ikkje er reflekterande og som går mest muleg i eit med kringliggande natur. Bygga sin plassering og utforming skal i kvart einskild tilfelle godkjennast av kommunen. Det kan byggast garasje og uteopphaldsareal med takoverbygg for versemda tilknytt Hjorten kro og motell. Det skal opparbeidast 0,4 parkeringsplassar per 100 m2 BRA for Hjorten kro og motell (bevertning) + maksimum 0,6 parkeringsplassar x gjesterom (overnatting). Utvendige, ikkje utbygde areal skal haldast ryddige og frie for tilfeldig lagring. Tilkomst, parkering, uteopphaldsareal m.m. skal vere synte på situasjonsplan som følgjer byggesøknad. Illustrasjonsplanen som følgjer reguleringsplanen er førande i forhold til innhald, men ikkje plassering. Tilrettelegging og opparbeiding av uteopphaldsareal skal gjerast med omsyn til terrengtilhøva og i tråd med gjeldande kravetter 8 i byggteknisk forskrift, TEK 10. Det kan opparbeidast nærleikeplass innanfor O/B1. Det kan opparbeidast vegtilkomst frå V1/P1 til T1 innanfor O/B1. Denne kan nyttast av O/B

21 4 Næringsområde, N Området er avsett til næringsbygningar. Innafor området kan det oppførast bygningar for lettare industri, handverk- og servicebygg, lager eller verkstadbygg med tilhøyrande administrasjonsbygg og evt forretning som har tilknytning til den einskilde verksemda. I tillegg kan det byggast bustad til eigar. Einebustad er ikkje tillate. Maksimal utnytting innanfor den enkelte tomt inklusiv lagring under tak er sett til 80 % BYA. Bygga kan oppførast med maksimal kotehøgde på 155 moh. Spesielle konstruksjonar, som av tekniske grunnar krev større høgder, kan godkjennast av kommunen i samband med søknad om byggeløyve. Bygningane skal ha fasadar og tak med ein farge- og materialbruk som ikkje er reflekterande og som går mest muleg i eit med kringliggane natur. Bygga sin plassering og utforming skal i kvart einskild tilfelle godkjennast av kommunen. Utvendige, ikkje utbygde areal skal haldast ryddige og frie for tilfeldig lagring. For industri/service/handverksemder skal næringsareal ha 0,8 parkeringsplassar per 100 m2 BRA. Reine lagerareal skal ha 0,4 parkeringsplassar per 100 m2 BRA. Eigaren av næringstomtene har til ein kvar tid ansvaret for å syta for å unngå forureining. Det vert ikkje gjeve bruksløyve for nye tiltak før det er etablert nytt brannvassuttak innanfor eit av områda. 5Næringsområde, Vegserviceanlegg/bensinstasjon, VS Området er avsett til vegserviceanlegg, verkstad, bensinstasjon og tilhøyrande anlegg. Det kan førast opp næringsbygg i området. Bygga sin plassering og utforming skal i kvart tilfelle godkjennast av kommunen. Maksimal utnytting innanfor den enkelte tomt inklusiv lagring under tak er sett til 50 % av netto tomt, dette inkluderar parkering. Bygga kan oppførast med maksimal mønehøgd på 9 m rekna frå grunnmur. Det er ikkje tillate å heve bygga unaturleg i høve terrenget for å få til kjellar/underetasje. Spesielle konstruksjonar, som av tekniske grunnar krev større høgder, kan godkjennast av kommunen i samband med søknad om byggeløyve. Bygningane skal ha fasadar og tak med ein farge- og materialbruk som ikkje er reflekterande og som går mest muleg i eit med naturen i området. Anna materialval kan godkjennast av kommunen i samband med byggesak. Utvendige, ikkje utbygde areal skal haldast ryddige og frie for tilfeldig lagring. For industri/service/handverksemder skal næringsareal ha 0,8 parkeringsplassar per 100 m2 BRA. Reine lagerareal skal ha 0,4 parkeringsplassar per 100 m2 BRA. Næringsareala skal ha snuplass for naudsynt køyretøy inne på eigen tomt. N1 kan nytta tilkomstvegen inne på VS1 som vegtilkomst

22 6 Køyreveg V1- felles Området er avsett til felles køyreveg og manøvreringsareal for eigedommane 105/382, 105/392, 105/493 og 105/469. Området kan nyttast til parkering dersom det ikkje er til hinder for dei som har bruksrett. Det kan ikkje byggast avgrensingar, som kanstein og liknande, mot VS1 som er til hinder for bruk av bensinstasjonen m.m. 7 Køyreveg V2 felles 7.1 Området er avsett til køyreveg til eigedommane 105/424 og105/ Parkeringsplass P1 - felles 8.1 P1 er avsett til parkering for eigedommane 105/392 og 105/ Trafikktun/manøvreringsareal T1 felles 9.1 Området er avsett til felles trafikktun og manøvreringsareal for O/B1 og VS1. 10 Anna vegareal 10.1 Anna vegareal kan tilplantast på ein tiltalande måte. Langs RV 5 kan det ikkje vere vegetasjon høgare enn 0,5m. 11 Friluftsområde 11.1 Området er avsett til friområde. Dersom det kan utførast ved å unngå større naturinngrep kan opparbeidast naturleikeplass innanfor området, men utanfor omsynssone naturtype. 12 Faresone Flaumfare 12.1 Området er avsett til flaumfaresone for flaum. 13 Omsynssone Viktig naturtype Gamal lauvskog 13.1 Området er avsett til omsynssone for viktig naturtype 13.2 Det må utførast vurdering av konsekvensar dersom det skal opparbeidast tursti eller andre tiltak i dette området

23 14 Sikringssone - Frisiktsoner i kryss 14.1 Området er avsett til frisiktsoner langs offentleg veg (siktliner markert med stipla linje) i området skal det vera fri sikt ned til eit nivå av 0.5m over kjørebana i den offentlege vegen Sikttrekantane skal haldast ved like til alle tider, og dei som er ansvarlege for drifta innafor planområdet, er ansvarlege for at dette vert gjort. Snøbrøytekantar skal ikkje vere til hinder for sikta