Til seksjonseierne i Sameiet Badebakken 2-34

Transkript

1 Til seksjonseierne i Sameiet Badebakken 2-34 Velkommen til årsmøte, onsdag 4. april 2018 kl. 18:00 hos Handelshøyskolen BI, Nydalsveien 37, 0484 Oslo. Det er skiltet ved hovedinngangen. Innkallingen inneholder sameiets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på årsmøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Sameiet Badebakken 2-34 det kommende året. Hvem kan delta på årsmøtet? Alle seksjonseiere har rett til å delta i årsmøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også seksjonseiers ektefelle, samboer eller et annet medlem av seksjonseiers husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Seksjonseieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Sameiet Badebakken 2-34 Innkalling til årsmøte Ordinært årsmøte i Sameiet Badebakken 2-34 avholdes onsdag 4 april 2018 kl. 18:00 i BI i Nydalen. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2017 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. VALG AV REVISOR Styret foreslår at årsmøtet vedtar bytte av revisor fra EY til BDO. 5. VEDLIKEHOLDSPLAN 2018 Styret og OBOS Prosjekt AS orienterer om vedlikeholdsbehovet de kommende årene. 6. GODTGJØRELSE TIL STYRET Styrehonorar foreslås satt til kr ,-. 7. BUDSJETT INNKOMNE FORSLAG A) To timer gratis gjesteparkering B) Vedlikeholdfond 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år C) Valg av 3 medlemmer til valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Sameiet Badebakken 2-34 Amund Bergan/s/ Berit T Heier/s/ Steffen Steen Jakobsen/s/ Erlend Riiser/s/ Vera Schwach/s/

3 3 Sameiet Badebakken 2-34 ÅRSRAPPORT FOR 2017 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære årsmøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Amund Bergan Styremedlem Berit T Heier Styremedlem Steffen Steen Jakobsen Styremedlem Erlend Riiser Styremedlem Vera Schwach Varamedlem Beate Nordby Varamedlem Helga Margaret Nysta Ottesen Varamedlem Trond Werner Pettersen Valgkomiteen Kjartan Breivik John Einar Johansen Rune Velta Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Sameiet Badebakken 2-34 Sameiet består av 259 seksjoner. Sameiet Badebakken 2-34 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel Nordre Aker i Oslo kommune med følgende adresse: Badebakken 2-34 Gårds- og bruksnummer : 57 og 400 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet Badebakken 2-34 har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er EY.

4 4 Sameiet Badebakken 2-34 Styrets arbeid Styrearbeid er en frivillig jobb som gjennomføres på ettermiddager og i helger. Styret forestår vedlikehold og drift av eiendommen og sørger for at forvaltningen av sameiets anliggende er i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har hatt 10 styremøter og en rekke leverandørmøter. I det daglige har styret mye arbeid med å følge opp leverandører og beboerhenvendelser. Styrets største saker i året som har gått er: Sluttstille reparasjon av garasjetaket Juridisk vurdering av erstatningskrav som følge av skaden i garasjetaket. Styret har besluttet å ikke anlegge sak mot Skanska, da utfallet er svært usikkert. Fått vurdert den tekniske tilstanden av bygningsmassen og laget en oppdatert vedlikeholdsplan for i samarbeid med OBOS Prosjekt AS Utrede og beslutte installasjon av ladeinfrastruktur for elbil Gjennomgått dagens avtaler og gjennomført en anbudsprosess for å samle og forenkle driftstjenestene i sameiet. Vaktmestertjenester, grøntskjøtsel, vask og matteleie er nå samlet hos en leverandør (Bygårdsservice AS). Styret arbeider med ny hjemmeside som kommer på badebakken.com Styrets viktigste arbeid i kommende periode er å sørge for å effektuere vedlikeholdsetterslepet i sameiet. Kostnadene er i størrelsesordenen millioner kroner og er tenkt lånefinansiert i OBOS-banken til konkurransedyktige betingelser (lånerenten er 2,8% p.a.). Det har kommet ny eierseksjonslov og styret vil det kommende året harmonisere og rydde opp i våre vedtekter. Forslag til nye vedtekter legges frem på sameiermøte for vedtak. 5. VEDLIKEHOLDSPLAN 2018 Bygningsmassen nærmer seg 20 år og styret hadde behov for å få kartlagt den tekniske tilstanden. Forrige vedlikeholdsplan var utdatert og OBOS Prosjekt AS ble engasjert for å utarbeide en ny vedlikeholdsplan for de neste fem årene, for Hovedpunktene i uprioritert rekkefølge er: Betongundersøkelse av utvendig mur og grunnmur i garasjen Maling av alle flater ut- og innvendig Overflatebehandling av balkongdekker Takterrasser, stikkprøver, vedlikehold og eventuell utbedring (fare for vanninntrenging) Planen legges til grunn når styret prioriterer videre vedlikehold. Per 1. mars planlegger styret å starte med å male alle blokkene utvendig i 2018, men det er usikkert om det lar seg gjennomføre. OBOS-rapporten kan blas i på årsmøtet for dem som ønsker det.

5 5 Sameiet Badebakken 2-34 KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2017 Styret mener at årsregnskapet gir et rettmessig bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr Det er kr i felleskostnader og kr i andre inntekter. Andre inntekter er spesifisert med forklaring i note 3 i regnskapet. Kostnader Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr Dette er kr høyere enn budsjettert. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr var kr For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2018 Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til ordinært vedlikehold. Styret gjør oppmerksom på at det i budsjettet for 2018 ikke er tatt hensyn til nytt låneopptak, da det er stor usikkerhet rundt størrelsen på de faktiske vedlikeholdskostnadene. Låneopptak Styret i sameiet gis ved godkjenning av budsjettet fullmakt til å foreta låneopptak i størrelsesordenen 50 millioner kroner til vedlikehold etter behov de neste årene. Lånerammen blir belastet den enkelte seksjonseier i henhold til leilighetens størrelse (eierbrøk) og dekkes gjennom felleskostnadene.

6 6 Sameiet Badebakken 2-34 Kommunale avgifter i Oslo kommune Forslag til budsjett for Oslo Kommune ble lagt frem 27. september. Der ble det foreslått en økning på 10 % for renovasjon og 5 % for vann og avløp og dette ble lagt til grunn i budsjettet. Vi har ikke regnet med økning i feiegebyr. Eiendomsskatten følger egne satser. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2018 har økt. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Sameiet Badebakken Lån Sameiet Badebakken 2-34 har lån i OBOS banken med flytende rente på 2,96% effektiv rente pr d.d. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

7

8

9 10 Sameiet Badebakken SAMEIET BADEBAKKEN 2-34 RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Udekket tap

10 11 Sameiet Badebakken SAMEIET BADEBAKKEN 2-34 BALANSE EIENDELER Note OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Energiavregning Driftskonto OBOS-banken Driftskonto OBOS-banken II Skattetrekkskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0

11 Sameiet Badebakken 2-34 Oslo, , STYRET I SAMEIET BADEBAKKEN 2-34 Amund Bergan/s/ Berit T Heier/s/ Steffen Steen Jakobsen/s/ Erlend Riiser/s/ Vera Schwach/s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt.

12 13 Sameiet Badebakken 2-34 NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Barnehage Veranda Bod Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Bod -300 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Gass Korrigeringer på reskontro Salg av nøkler Salg av portåpner Time Park gjesteparkering SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Påløpte feriepenger Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2016/2017, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr , jf. noten om andre driftskostnader. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr

13 14 Sameiet Badebakken 2-34 NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Prosjekt AS OPAK AS OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Prosjektledelse Takarbeider Alliero AS Consolvo AS SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

14 15 Sameiet Badebakken 2-34 NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Diverse leiekostnader/leasing Driftsmateriell Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon, annet Porto Kontingenter Gaver Bank- og kortgebyr Velferdskostnader -851 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader Andre renteinntekter 229 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån OBOS-banken Omkostninger lån OBOS-banken -550 Andre rentekostnader -519 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2018) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2018, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2018.

15 . 16 Sameiet Badebakken 2-34 NOTE: 14 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader. NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,90 %. Løpetiden er 20 år. Opprinnelig Økning i år Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 16 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Skyldig arbeidsgiveravgift -531 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -531

16 Sameiet Badebakken 2-34 NOTE: 17 ENERGIAVREGNING INNTEKTER Forskuddsinnbetalinger (a konto) SUM INNTEKTER KOSTNADER Gass SUM KOSTNADER SUM ENERGIAVREGNING Oppstillingen ovenfor viser hvilke energikostnader som avregnes etter hver enkelts forbruk. For å dekke de løpende kostnadene, krever selskapet inn et forskuddsbeløp fra hver enkelt. På fastsatte frister, blir deretter inntektene avregnet mot kostnadene. For lite innbetalt blir krevd inn, og for mye innbetalt blir tilbakebetalt. På den måten betaler hver enkelt kun for sitt eget forbruk. Ettersom disse inntektene og kostnadene avregnes etter hver enkelts forbruk, blir de bokført i balansen, og ikke via resultatregnskapet. De påvirker derfor likviditeten, og ikke resultatet. NOTE: 18 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD

17 18 Sameiet Badebakken INNKOMNE FORSLAG: Forslagsstiller: Sven Larsen, Badebakken 2, seksjon 137 A) To timer gratis gjesteparkering Årsmøte innfører to timer gratis gjesteparkering. Styret har ansvar for å gjennomføre vedtaket på en hensiktsmessig måte så snart det lar seg gjøre. Styrets forslag til vedtak: Sameie har en eksisterende avtale med Timepark om utleie av parkeringsplassene, som genererer inntekt til sameiet på over ,- per år. Et slikt forslag vil redusere sameiets inntekter og Styret foreslår at forslaget forkastes. B) Vedlikeholdfond Årsmøte innfører vedlikeholdsfond. Alle seksjoner belastes kr 50 per mnd til vedlikeholdsfondet. Innskudd til vedlikeholdsfondet refunderes ved deltakelse på dugnad i sameiet. Styret har ansvar for å gjennomføre vedtaket på en hensiktsmessig måte så snart det lar seg gjøre. Styrets forslag til vedtak: Det er ikke behov for dugnad i sameiet. Styret er av den oppfatning at driften skal utføres av våre leverandører og foreslår at forslaget forkastes.

18 19 Sameiet Badebakken VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: Innstillingen presenteres i årsmøtet. I valgkomiteen for Sameiet Badebakken 2-34 Kjartan Breivik John Einar Johansen Rune Velta