Reguleringsplan for: Kiran Roan kommune 1. PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Reguleringsplan for: Kiran Roan kommune 1. Dato:

2 Innhold 2. Bakgrunn Om planområdet Beskrivelse av området Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealers bruk Topografi, vegetasjon og bonitet Landbruk Friluftsinteresser Kulturminner Trafikkforhold Teknisk infrastruktur Eiendomsforhold og rettigheter Eksisterende planer Om planforslaget Arealformål i reguleringsplan Bebyggelse og anlegg: Samferdsel og teknisk infrastruktur Landbruks, natur og friluftsområder samt reindrift Hensynssoner Virkninger av reguleringsplan Om planforslaget Topografi, vegetasjon og bonitet Landbruk Friluftsinteresser Kulturminner Trafikkforhold Teknisk infrastruktur Støy og miljø Planens forhold til overordnet plan og retningslinjer Kommunedelplan Statlige retningslinjer Risiko og sårbarhetsanalyse Om planarbeidet Merknader til planarbeidet Forslagsstillers vurdering Planforslag/ vedlegg: Reguleringsplan Kiran Side 2 av 12

3 2. Bakgrunn Jon A. Olsen Arkitektkontor AS er engasjert av grunneierne Tor Sverre Moltu og Toril Nåvik Wahl for å utarbeide reguleringsplan for eiendommene 77/6 og 77/7, Kiran, Roan kommune. Reguleringsplanen har fått navnet Kiran. Formålet med planarbeidet er å regulere eksisterende bebyggelse i planområdet som fritidsbebyggelse, tilrettelegge for etablering av ny fritidsbebyggelse med tilhørende adkomst og fellesområder samt tilrettelegging og ivaretakelse av landbruks og fritidsinteresser. 3. Om planområdet 3.1 Beskrivelse av området Beliggenhet Planområdet omfatter eiendommen gnr 77, bnr 6 og 7, Kiran, Roan kommune. Planområdet har et totalt areal på ca 170 daa Dagens arealbruk og tilstøtende arealers bruk Dagens arealbruk er frilufts og rekreasjonsområde, landbruksarealer og fritidsbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Tilstøtende arealer er i hovedsak boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, landbruksarealer og friluftsområder Topografi, vegetasjon og bonitet Planområdet er lett kupert og har små lokale høydeforskjeller. Tilstøtende arealer består delvis av bratte terrengformasjoner. Planområdet er delvis myrlendt, berglendt, og delvis med mosevekst. Vegetasjonen er typisk for kystområder. I og ved planområdet er det registrert middels biologisk mangfold Landbruk Innenfor planområdet finnes fulldyrka jord, innmarksbeite mm Friluftsinteresser Området er et av flere egnede frilufts og rekreasjonsområder i Roan. Strandsonen og kystkulturlandskapet er urørt og godt bevart i store deler av kommunen. Planområdet ligger delvis i relativt uberørt terreng og delvis i berørt terreng Kulturminner Innen planområdet er det flere registrerte kulturminner Trafikkforhold Planområdet har adkomst fra fylkesvei 14. Innenfor planområdet finnes flere eksiterende private veger og innkjørsler Teknisk infrastruktur Kommunal vannledning ligger inn i planområdet og forsyner eksisterende boliger/ fritidsboliger i området. Eksisterende boliger/ fritidsboliger har private avløpsanlegg. Reguleringsplan Kiran Side 3 av 12

4 3.1.9 Eiendomsforhold og rettigheter Innen planområdet finnes følgende eiendomsforhold: Gnr 77, bnr 6: Tor Sverre Moltu, Namsos Gnr 77, bnr 7:Toril Nåvik Wahl, Trondheim Eksisterende planer Arealdel av kommuneplan for Roan kommune. Området er i kommuneplanen definert som LNF sone 2 områder der spredt bolig og fritidsbebyggelse kan tillates på bestemte vilkår. Nord for planområdet er det åpnet for fritidsbebyggelse og godkjent reguleringsplaner med dette formålet. 4. Om planforslaget 4.1 Arealformål i reguleringsplan Planforslaget inneholder følgende arealformål: Bebyggelse og anlegg o Fritidsbebyggelse frittliggende Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur o Veg Landbruks, natur og friluftsområder samt reindrift o Landbruks, natur og friluftsområder samt reindrift o Vern av kulturminner og kulturmiljø Hensynssoner o Frisikt o Bevaring kulturmiljø Bebyggelse og anlegg: Innenfor planområdet er det avsatt 11 nye tomter for fritidsbebyggelse. Det er også regulert inn3 eksisterende enheter. Tomt 1 er lagt nedenfor høyde mot fylkesveien. Tomten er plassert i skrånende terreng nedenfor høyeste punkt for å unngå silhuettvirkning. Tomt 2 6 er planlagt nord i planområdet og plasseres naturlig i terrenget. Bebyggelsen vli ligge lavt i terrenget og ha føringer i forhold til omkringliggende kulturminner. Tomt 7 10 er planlagt langs vei til eksisterende fritidsbebyggelse. Tomtene er lagt i et naturlig skille mellom dyrket mark og utmark. Tomt 11 er planlagt i forbindelse med eksisterende tufte fra tidligere bebyggelse. På tomten legges det strenge føringer i forhold til utnyttelsesgrad, form og byggeskikk. Bebyggelse er tenkt reist ut i fra et kulturhistorisk perspektiv i kysthusstil. Ny bebyggelse vil ligge i umiddelbar nærhet til eksisterende bebyggelse i strandsonen og vil i så måte ikke båndlegge/ privatisere ytterligere areal Samferdsel og teknisk infrastruktur Avkjøringer til fylkesvei, privat vei og parkeringsområder er medtatt i planområdet Landbruks, natur og friluftsområder samt reindrift Innenfor planområdet er det avsatt områder for landbruks, natur og friluftsformål (LNFR). Dette gjelder alle områder som ikke er avsatt til bebyggelse eller anlegg. Reguleringsplan Kiran Side 4 av 12

5 Automatiske fredede kulturminner er regulert til «vern av kulturminner og kulturmiljø» Hensynssoner Innenfor planområdet er det avsatt hensynssoner for frisikt ved avkjørsler. Innenfor planområdet er det avsatt 4.2 Virkninger av reguleringsplan Om planforslaget Kiran ligger sør i Roan kommune. Området er i dag i hovedsak benyttet til landbruksformål, boliger og fritidsbebyggelse. I kommuneplan for Roan ( ) er området vist som LNF sone 2 område. Planforslaget innebærer at planområdet tas i bruk til bebyggelse, infrastruktur mm. Deler av området bearbeides fra et relativt uberørt område, mens deler av området er allerede bearbeidet. Store deler av planområdet opprettholdes uberørt som i dag. Innenfor planområdet finnes eksisterende fritids og boligbebyggelse som ligger helt ned mot strandlinjen, altså innenfor 100 meters beltet langs sjø. Det er også etablert naust like ved planområdet. Ny bebyggelse planlegges i all hovedsak utenfor 100 meters beltet, foruten eksisterende bebyggelse og ny tomt nr 11. Da 100 meters beltet allerede er tatt i bruk innenfor planområdet anses det å være til mindre ulempe for frilufts og rekreasjonsinteresser å ta i bruk dette området. Det tilrettelegges for allmennhetens ved etablering av veier, stier og parkeringsplasser som fritt kan benyttes. Bebyggelsen er planlagt komprimert i tilknytning til eksisterende bebyggelse og skal ikke berøre landbruksinteresser i særlig grad. Områder for bebyggelse er plassert for å unngå store inngrep i landskap og for å unngå sjenerende silhuetter og eksponering. Bebyggelse og infrastruktur er plassert for å gi minst mulige ulemper for andre interesser og for å bevare landskapet på best mulig måte Topografi, vegetasjon og bonitet Terrengformasjoner vil i liten grad bli bearbeidet innenfor planområdet. Nye adkomstveier legges naturlig i terrenget for å unngå sjenerende skjæringer og fyllinger. Ny bebyggelse skal planlegges med minst mulig terrengbearbeidelse. Vegetasjon og bonitet vil rammes i lokal og svært liten grad. Biologisk mangfold berøres i liten grad og anses å være uproblematisk Landbruk Landbruksinteresser vil i liten grad bli berørt av planforslaget. Ny bebyggelse og infrastruktur legges utenfor dyrket mark. Utmarksbeite blir berørt i forbindelse med ny bebyggelse og infrastruktur Friluftsinteresser Friluftsinteresser vil bli berørt av planforslaget ved at områder avsettes til bebyggelse. Kiran og Roan består av store friluftsområder og planområdet er lite benyttet som utfartsområde. Virkningene av reguleringsplanen med tanke på friluftsliv vurderes derfor som små. Se også punkt Reguleringsplan Kiran Side 5 av 12

6 4.2.5 Kulturminner Innenfor planområdet er det 6 automatisk fredede kulturminner. Disse er båndlagt med egnet arealformål. Det er i tillegg etablert hensynssoner og gitt bestemmelser iht uttalelser fra Sør Trøndelag fylkeskommune. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssone på 5 meter jfr. lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette Trafikkforhold Eksisterende fylkesvei går like ved planområdet. Det etableres en ny avkjørsel og privat vei utover eksisterende avkjørsler Teknisk infrastruktur Kommunal vannledning ligger inn i planområdet og forsyner eksisterende boliger/ fritidsboliger i området. Det antas at vannledning har kapasitet til å forsyne ny bebyggelse. Deler av ny bebyggelse planlegges uten innlagt vann. Det skal etableres vannposter med sommervann for forsyning av disse. Det planlegges ikke felles avløpsanlegg. Deler av bebyggelsen planlegges uten avløp. Det skal utarbeides en plan for teknisk infrastruktur for utbygging av området. Eventuelle søknader om utslipp etc skal være godkjent før igangsetting. Strømkapasitet i området er sannsynligvis tilstrekkelig for utvidelse som planlagt. Detaljplanlegging av strømforsyning og eventuelt behov for ny trafostasjon må planlegges i samråd med linjeleverandør Støy og miljø Planforslaget vurderes å medføre små til middels konsekvenser med tanke på miljø og støy. Det er ikke planlagt tiltak i sjø eller på land som kan gi forurensing i sjø eller i grunnen. Planforslaget vil ha liten innvirkning på naturmiljø, dyreliv etc. Planforslaget vil medføre noe økt trafikkbelastning på eksisterende kommunal vei, som igjen fører til noe økt trafikkstøy. Økningen vurderes ikke som vesentlig i forhold til eksisterende bebyggelse i området. 4.3 Planens forhold til overordnet plan og retningslinjer Kommunedelplan Kommuneplan for Roan er under rullering. Eksisterende kommuneplan for Roan legges derfor til grunn. I kommuneplanen er planområdet avsatt til LNF sone 2 område, der spredt bebyggelse kan tillates på bestemte vilkår. Planen er ikke i tråd med gjeldende kommuneplan men anses ikke å innebære vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Det vurderes at en grundig planprosess og denne planbeskrivelsen erstatter konsekvensutredning og planprogram. Sentrale tema som naturlig hører inn under konsekvensutredninger er vurdert i planprosessen og planbeskrivelsen. Dette er i tråd med vurderinger fra Roan kommune og fylkeskommunen i Sør Trøndelag. Reguleringsplan Kiran Side 6 av 12

7 4.3.2 Statlige retningslinjer Statlige retningslinjer er ivaretatt gjennom reguleringsplanen og kommunedelplanen. Vedrørende nasjonalt mål om å ikke tillate tiltak innenfor 100 meters beltet fra sjø, vises det til punkt i denne beskrivelsen. Reguleringsplan Kiran Side 7 av 12

8 4.4 Risiko og sårbarhetsanalyse Risiko og sårbarhet er vurdert i henhold til anbefalinger fra direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap i følgende hovedemner: naturgitte forhold, infrastruktur, tidligere bruk, omgivelser og ulovlig virksomhet. Nedenfor følger mulige trusler som er registrert gjennom ROS analysen. Avbøtende tiltak er også beskrevet. Naturgitte forhold: Snø og steinskred: I følge skrednett.no så er området innenfor et aktsomhetsområde for snøskred. Terrenget øst av planområdet er bratt og kuppert og er etter datamodeller beregnet for å være utsatt for snøskred. Bebyggelsen i planområdet ligger langt fra det bratte terrenget, og et eventuelt snøskred vil ikke kunne ramme dette pga naturlige hindringer. Da området ligger mot vest er det sjelden mye snø i terrenget. Den bratte terrengformasjonen ligger på lo siden og det er et naturlig mildt klima på kysten. Fare for snøskred anses som meget liten på bakgrunn av overnevnte. Springflo: Planområdet ligger ved sjøen og mot vest og er derfor utsatt for kombinasjon av springflo og høye bølger. Naustbebyggelse kan være utsatt for springflo, mens fritidsbebyggelse vil ligge såpass høyt over havet at dette ikke er en aktuell problemstilling. Radon: Ny teknisk forskrift til Plan og bygningsloven har egne bestemmelser om planlegging og gjennomføring av tiltak som reduserer inntrengning av radonstråling i nye bygg. Risikoen for strålingsfare blir dermed redusert. Nedenfor følger utfylt sjekkliste vedrørende risiko og sårbarhet Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Naturgitte forhold Infrastruktur Ja Nei Merknad Er området utsatt for snø eller steinskred? () Se beskrivelse ovenfor Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? () Se beskrivelse ovenfor Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? () Se beskrivelse ovenfor Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? hendelser på veg hendelser på jernbane hendelser på sjø/vann/elv hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? utslipp av giftige gasser/væsker utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? elektrisitet Reguleringsplan Kiran Side 8 av 12

9 Tidligere bruk Omgivelser Ulovlig virksomhet teletjenester vannforsyning renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? til skole/barnehage til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg etc. til forretning etc. til busstopp Brannberedskap: omfatter området spesielt farlige anlegg? har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? gruver: åpne sjakter, steintipper etc. militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Sabotasje og terrorhandlinger er tiltaket i seg selv et sabotasje /terrormål? finnes det potensielle sabotasje /terrormål i nærheten? Reguleringsplan Kiran Side 9 av 12

10 5. Om planarbeidet Planarbeidet utføres av Jon A. Olsen Arkitektkontor AS ved saksbehandler Mikael Løfsnæs Haagensen. Planarbeidet startet med et oppstartsmøte med Roan kommune Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble sendt til sektormyndigheter og naboer iht nabooppgave fra Roan kommune Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i Adresseavisen den samt på nettsidene til Roan kommune. Arealformål er angitt iht Bestemmelser er utarbeidet iht Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl 4 2. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2012 og er konvertibelt med sosi format, versjon Merknader til planarbeidet Etter utsending av varsel til sektormyndigheter, naboer og andre interesser, samt kunngjøring av oppstart i Adresseavisen er det innkommet følgende merknader: (utdrag fra merknader merknader er vedlagt i sin helhet) Fra Roan kommune, dato Gir klarsignal for oppstart av reguleringsplan Utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning er ikke nødvendig Fra Sør Trøndelag Fylkeskommune, dato Ikke i tråd med kommuneplan Ingen innvendinger mot utvidelse av område for fritidsbebyggelse nord for planområdet Område 3 er problematisk. Skeptisk til område 4 Bevaring av strandsonen Unngår å bebygge høyder mm Kulturminner må undersøkes Kommentar fra forslagsstiller: I følge kommuneplanen er området et LNF sone 2 område. Det vil si at det tillates spredt bebyggelse på bestemte vilkår og lokaliseringskriterier. Planen er derfor ikke i tråd med overordnet plan. Det er imidlertid vurdert at det ikke er nødvendig med planprogram og konsekvensutredning. Denne planbeskrivelsen anses som så fyldig og presis at den erstatter KU. Område 3 er tatt ut av planforslaget. Område 4 er beholdt, da dette ligger nært eksisterende bebyggelse og vil ikke medføre ytterligere båndlegging av strandsonen. Se for øvrig punkt og Reguleringsplan Kiran Side 10 av 12

11 Kulturminner er befart av arkeologer fra fylkeskommunen i Sør Trøndelag. Se egen uttalelse. Fra fylkesmannen i Sør Trøndelag, dato Dyrka mark må bevares Område 3 bør vurderes. Planen ikke i samsvar med overordnet plan Kritisk til område 4 Ikke bør planlegges nye inngrep innenfor 100 meters beltet Universell utforming Kommentar fra forslagsstiller: I følge kommuneplanen er området et LNF sone 2 område. Det vil si at det tillates spredt bebyggelse på bestemte vilkår og lokaliseringskriterier. Planen er derfor ikke i tråd med overordnet plan. Det er imidlertid vurdert at det ikke er nødvendig med planprogram og konsekvensutredning. Denne planbeskrivelsen anses som så fyldig og presis at den erstatter KU. Område 3 er tatt ut av planforslaget. Område 4 er beholdt, da dette ligger nært eksisterende bebyggelse og vil ikke medføre ytterligere båndlegging av strandsonen. Se for øvrig punkt og Det skal ikke legges fritidsbebyggelse på dyrka mark. Vedrørende 100 meters belte langs sjø så er deler av bebyggelsen innenfor dette. Dette på bakgrunn av vurdering gitt i denne beskrivelsen Universell utforming er ivaretatt i planleggingen. For hvert enkelt byggetiltak reguleres dette av plan og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Fra NVE, dato Snøskred Kommentar fra forslagsstiller: Geotekniske forhold og forhold knytet til eventuelle snøskred er vurdert og ivaretatt i planbeskrivelse og ROSanalyse Fra Samtinget, dato Ingen merknader Fra Reindriftsforvaltningen Nord Trøndelag, dato Ingen merknader Fra Statens vegvesen, dato Gjør oppmerksom på veglovens bestemmelser om byggegrenser Avkjørsler må bygges iht vegnormalens krav Eventuelle oppstillingsplasser bør etableres på vestsiden av fylkesveien. Kommentar fra forslagsstiller: Byggegrense langs fylkesveien er satt til 15 meter. Denne gjelder ikke for eksisterende bebyggelse på tomt E1. Reguleringsplan Kiran Side 11 av 12

12 Avkjørsler prosjekteres og bygges iht vegnormalens krav. Det etableres ikke biloppstillingsplasser på østsiden av fylkesveien. Fra Sør Trøndelag fylkeskommune, dato Det er foretatt befaring og utgraving for å avdekke kulturminner. Kulturminner reguleres til eget formål med hensynssoner ih kart. Det skal knyttes spesielle bestemmelser rundt dette. Kommentar fra forslagsstiller: Dette er ivaretatt i reguleringskart og bestemmelser. 7. Forslagsstillers vurdering Forslagsstiller vurderer planforslaget å imøtekomme/ besvare innkommende merknader ved varsel om oppstart av reguleringsarbeid. Virkninger av reguleringsplanen er beskrevet i planbeskrivelsen og vurderes å være akseptabel i forhold til berørte parter, interesser og hensyn. Roan kommune ønsker å stimulere til økt bygging av fritidsboliger da dette har store ringvirkninger for lokalsamfunnet i form av sysselsetting, økt aktivitet mm. I så måte er planforslaget i henhold til målsettingene til kommunen. Planforslaget bør vedtas av Roan kommune og legges ut til offentlig høring. Namsos Mikael Løfsnæs Haagensen 8. Planforslag/ vedlegg: 1. Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser Reguleringskart 1:2000 A1 format Varsel om oppstart 5. Kunngjøringsannonse 6. Innkommende merknader Reguleringsplan Kiran Side 12 av 12