Reguleringsplan for Bolstadmoen øvre i Skjolden. Plan-ID Datert: 4 juni Eigengodkjent: 18. juni 2015 K-sak 46/15 Endra:

Transkript

1 Reguleringsplan for Bolstadmoen øvre i Skjolden Plan-ID Datert: 4 juni 2015 Eigengodkjent: 18. juni 2015 K-sak 46/15 Endra:

2 Innhald: Planomtale... 3 Samandrag... 3 Planprosess... 3 Vidare handsaming av planen:... Feil! Bokmerke er ikke definert. Planstatus og rammer for arbeidet... 8 Kort om planområdet Utfordringar og viktige problemstillingar Reguleringsføresegner Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 2

3 Planomtale Samandrag Gjeldande reguleringsplan for den øvre delen av Bolstadmoen, Bolstadmoen I og II, er frå Denne planen dekker mest heile det området som no vert regulert, med unntak av ein liten del nordaust i området. Ein seinare reguleringsplan, Bolstadmoen nedre, er frå Denne planen vart utarbeida i samband med bygging av ny skule og dekker området rundt skulen, losjehuset og opp mot friområdet kalla Lerkeskogen. I kommuneplanen arealdelen frå 2008 vart det lagt inn to nye bustadfelt på totalt 11 daa inn i området. I gjeldande reguleringsplan frå 1978 er desse to områda regulert til landbruk. Kommuneplanen har som mål å få plass til minst 10 nye tomter i dessa områda og det vart sett krav om reguleringsplan. Med bakgrunn i kommuneplanen vart det meldt oppstart av regulering i Eigar av gbnr 20/72 som ligg like nord for området, ynskjer å få regulert inn ei bustadtomt lengst aust på sin eigedom. Luster kommune kjøpte seinare «losjehuset» og planområdet vart i februar 2013 utvida til å også omfatta denne eigedommen. Reguleringsplanen føl opp intensjonane i kommuneplanen, då planutkastet viser 12 nye einebustadtomter ( inkludert ein tomannsbustad) og tre tomter for konsentrert bustadbygging som bør kunne gi plass til minst 6 nye bueiningar. Det er eit ynskje om høg utnytting i området sidan deler av området er dyrka mark med høg bonitet og området er sentrumsnært. Dei flataste tomtene er regulert til konsentrert bustadbygging medan i brattare deler av området er det romslege einebustadtomter. Då deler av området ligg innafor aktsemdsområde skred, må området vurderast av geolog før området kan utbyggast. Planprosess Varsel om oppstart av planarbeid: Grunneigarar i området vart varsla om oppstart av planarbeidet gjennom brev datert 27. juli Offentlege høyringsinstansar vart varsla gjennom brev datert 2. august Det vart lagt ut orientering om planarbeidet på kommunen si heimeside og gjennom annonse i Sogn Avis 30. juli Fristen for å komma med innspel vart sett til 20. september Grunneigarar i og inntil utvida planområde vart varsla om utvidinga av planområdet gjennom brev datert 04. februar Offentlege høyringsinstansar vart varsla 3. april. Frist for å komma med innspel vart sett til 26. april Planområdet er på ca. 26 daa og er vist på kartet på neste side. Det ligg fire eksisterande bustadhus innafor plangrensa. Hovudføremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bustadbygging i Skjolden. Planen skal utformast som detaljert reguleringsplan jfr. PBL Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 3

4 Aktuelle reguleringsføremål jfr. PBL 12-5, er: bygg og anlegg bustader, frittliggande og konsentrert samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur køyreveg, fortau, gang/sykkelveg, kommunalteknisk anlegg grønstruktur friområde, leik Innspel til oppstartsvarselet: Det har komme seks innspel. Desse er frå Fylkesmannen, Statens vegvesen, Rådet for funksjonshemma og fire grunneigarar. Samandrag av innspela med kommentarar: Fylkesmannen Miljøvernavdelinga Dei oppmodar om at arealbruken vert sett i lys av behov for og tilgang på leike- og grøntareal i området (jf. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge). Kommentar: Eksisterande leikeplass på 0,7 daa vert oppretthalden. Friområdet kalla Lerkeskogen vert omregulert til bustader. Ny plan legg opp til ca. 18 nye bueiningar i området, men plan- og forvaltningsstyret meiner at det er tilgjengelege nærliggjande friområde, regulerte og uregulerte, som stettar trongen også etter utbygging. Statens vegvesen Dei har ingen merknader til reguleringsplanendringa. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 4

5 Rådet for funksjonshemma Rådet har ikkje merknad til reguleringsendringa for Bolstadmoen, men føreset at området så godt som mogleg vert universelt utforma. Kommentarar: Grunna terrenget som er naturleg hallande er det uråd å få ei utbygging av området som er universelt utforma. Dei flataste tomtene vert regulert til konsentrert bustadbygging og her bør det vera rom for bustader som er universelt utforma frå parkering til sjølve huset. Andreas Wollnick Wiese grunneigar gbnr 20/ Han kjøpte seg gard på Skjolden for snart 3 år sidan og er svært negativ til planane om bustadbygging på dyrka mark som høyrer til garden deira. Han er gardbrukar på heiltid, har satsa nær 5 millionar kroner på opprusting av mjølkefjøs til geit, nytt sauefjøs og i desse dagar nytt fjøs til mjølkekyr. Han er derfor avhengig av at dyrka jord tilhøyrande garden ikkje vert omdisponert til andre formål. Stykket på Bolstadmoen er i god hevd, det gir fine avlingar og det er eit sårt tiltrengt spreieareal for husdyrgjødsel (mjølkekyr og sau). Sidan det er private ubebygde bustadtomter i Skjolden ser han ikkje behovet for at dyrka mark skal regulerast til bustadføremål. Kommunen bør strekka seg i det lengste for å hindra at matjord forsvinn, uansett kvar i kommunen det er, og han ber om at kommunen trekkjer ut alt landbruksareal på Bolstadmoen frå regulering til bustadtomter og tilbakefører det til LNF-område. Han mistenker at saka har oppstått som følgje av vurderingar gjort i ei tid då landbruket var i sterk tilbakegang og fleire gardbrukarar p å Skjolden slutta med dyr. No er situasjonen ein heilt anna med fem nye brukarar og fleire som vil satsa vidare. Dette er svært positivt for næringa og for bumiljøet på skjolden. Det er ein reell mangel på dyrka mark i Skjolden og Mørkridsdalen. Kommunen bør heller vera ein sterkare pådrivar for at tomme hus og eigedommar vert selde/utleigde, og syte for at dei som eig landbrukseigedommar oppfyller driveplikta. Han kjenner ikkje til at det er interesse for å bygge i området, men skulle det bli byggetrang i Bolstadmoen viser han til det ubrukte arealet avsett til friområde på oppsida av Bolstadvegen. Her står i dag tett lerkeskog utan bruksverdi for ålmenta, som med fordel kunne ha vore rydda og nytta til bustad- eller landbruksføremål. Han ynskjer at kommunen i det minste set opp ei prioritert liste over utbygging i området slik at eksisterande tomter og areal ute av drift vert bygd ut før ein eventuelt går laus på dyrka mark som er i hevd. Kommentar: Den delen av eigedommen 20/12 som vert regulert er på 6. daa. Av dette er 3,6 daa fulldyrka, medan 2,4 daa er relativt bratt og vert rydda av eigar for å ikkje gro att med krattskog. Det brattaste området vert i dag ikkje slått, men kan nyttast som beite. Ei utbygging i området vil føre til at ein gard i full drift får redusert areal til fôrproduksjon og spreieareal. Ei tettare utnytting av tilgrensande område vil lettare føra til konfliktar ved spreiing av husdyrgjødsel på eigedommen. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 5

6 Frida og Rune Asheim grunneigar gbnr 20/ og Dei er positive til at området vert regulert slik at tett vegetasjon midt i eit bustadfelt kan bli rydda. Men dei er bekymra for at huset deira frå 1930 skal mista utsikten til fjorden ved at det vert bygd toetasjes hus rett i framkant. Dei ber derfor om at tomtene/husa vert lagt så langt som råd er i utkanten av området og at det vert sett begrensingar på gesimshøgde og tal tomter. Forslaget deira er at det vert regulert inn tre store frittliggande bustadtomter på naboeigedommen 20/52. Dei ynskjer å frådele ei tomt ca. 1 daa på eigen eigedom lengst sør på eigedommen og få denne inn i reguleringsplanen. Dei ynskjer å verte tatt med i forhold til tilrettelegging av vatnt, veg og kloakk til den aktuelle tomta. Kommentar: For å få høg utnytting av dyrkbar jord (kirsebærhagen) er området foreslått regulert til konsentrert bustadbygging lengst mot nord og med tre einebustadtomter lengst mot sør. Det vil verta vanskeleg å oppretthalda fri sikt mot fjorden slik som grunneigar ynskjer. Denne eigedommen er på 4.5 daa og er i planutkastet vist med 2 tomter for konsentrert bustadbygging og to tomter for frittliggjande einebustader. Det er i tillegg regulert inn ei bustadtomt lengst syd på eigedommen og delvis inn på naboeigedommen for å få betre tilkomst til veg. Ivar Vingsnes grunneigar 20/ Har sendt inn gamle brev for grunnervev av Bolstadmoen og kart som viser eigedommen og støttemur av naturstein i nordvestlege del i overkant av garasjen. Han er bekymra for utkøyringa si frå garasjen. Solveig Vingsnes skal stå på adresselista. Kommentar: Bustadhus og garasje på eigedommen 20/173 ligg utafor planområdet for denne planen, men er i gjeldande reguleringsplan for området regulert som bustad som ein køyreveg på nordsida av eigedommen. Einaste endringa frå gjeldande reguleringsplan er at deler av køyrevegen no vert foreslått regulert som gang- og sykkelveg mellom felta B3 og B4. Utkøyringa frå eksisterande garasje vert som tidlegare. Solveig Vingsnes er ført opp på adresselista. Kåre Hauge grunneigar 20/64 Som nabo til friområdet «Lerkeskogen» vil eg foreslå at friområdet vert oppretthalde, men utan lerketre. Bruk bjørk, gran og furu. Det er meir norsk. Friområdet vert mykje nytta til uorganisert leik som til dømes terrengsykling, klatring, lauvhyttebygging mm. Kommentar: Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge som Fylkesmannen viser til i sin merknad seier bl.a. fylgjande: «I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider og kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning.» Plan og forvaltningsstyret meiner at det er tilgjengelege nærliggjande friområde, regulerte og uregulerte, som stettar trongen også etter utbygging. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 6

7 1. gongs handsaming i plan- og forvaltningsstyret 10. desember 2013 Planforslag med tilhøyrande planomtale og føresegner vart lagt fram. Rådmannens framlegg til vedtak var at planforslaget vert lagt ut til offentleg ettersyn og oversendt aktuelle fagorgan for vurdering. Samrøystes vedtak: Saka blir send tilbake til administrasjonen med fylgjande punkt: 1: Lerkeskogen blir om regulert til bustadområde med tre tomtar. 2: Plan- og forvaltningsstyret meiner at det er tilgjengelege nærliggjande friområde, regulerte og uregulerte, som stettar trongen også etter utbygging. Ny 1. gongs handsaming i plan- og forvaltningsstyret 4. februar 2014 Planforslag der Lerkeskogen er regulert til bustadområde med tre bueiningar (ei tomt for einebustad og ei tomt for tomannsbustad) med tilhøyrande planomtale og føresegner vart lagt fram. Planframlegget vert samrøystes vedteke og vert lagt ut til offentleg ettersyn og oversendt aktuelle fagorgan for vurdering. Offentleg utlegging: Planen vart lagt ut til offentleg ettersyn i tida 17. mars til 5. mai Det kom inn 8 merknader til planen. Det vart sett krav om arkeologiske undersøkingar før planen kunne vedtakast. Arkeologisk undersøking Det vart gjort arkeologiske registreringar i perioden Eit automatisk kulturminne er påvist i form av eit førhistorisk dyrkingslag. Utbreiinga er på om lag 16x3 meter. Dyrkingslaget er C4 datert til eldre jernalder. Kulturminnet er slik sett ein klar indikasjon på førhistorisk busetjing i området allereie i eldre jernalder. Ingen andre automatisk freda kulturminne vart likevel påvist innanfor planområdet. Det er utarbeida ein rapport frå kulturminneregistreringa. Det påviste påviste dyrkningslaget framstår som fragmentert som følgje av moderne jordbruk. Sidan ingen andre kulturminne er registrert innanfor plangrensa vil fylkeskommunen opne for å søkje riksantikvaren om frigjeving. Dei vurderer kulturminnet som tilstrekkeleg dokumentert og vil søkje om frigjeving utan krav til vidare arkeologisk undersøking. Merknader til den utlagde planen: Det kom inn 8 merknader til planen som låg ute til offentleg ettersyn. 2. gongs handsaming: Merknadene vart handsama på møte i plan og forvaltningsstyret sak 20/15. Planen vart sendt over til kommunestyret for endeleg vedtak. Eigengodkjenning: Planen vart eigengodkjent av kommunestyret , K-sak 46/15, med dei endringar som var vedtatt i plan og forvaltningsstyret. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 7

8 Planstatus og rammer for arbeidet Gjeldande reguleringsplanar i området. Reguleringsplan for Bolstadmoen I og II Planid: Planen er frå Denne planen dekker mest heile det området som no vert regulert, med unntak av ein liten skalk nordaust i området. Deler av planområdet er erstatta med ny reguleringsplan, Bolstadmoen nedre. Bolstadmoen nedre Planid: Planen er frå 2006 og vart utarbeida i samband med bygging av ny skule. Planen omfattar den nedre delen av Bolstadmoen. Ungdomshuset, losjehuset og ei bustadtomt visavis losjehuset og ein liten del av friområdet Lerkeskogen er med. Utsnitt av kommuneplan frå Kommuneplan arealdelen Då planarbeidet starta opp var det kommuneplan frå 2008 som var gjeldande. To område som i reguleringsplanen frå 1978 er regulert til landbruk, totalt 11 daa, var lagt inn som nye bustadområde. Målet er å få inn minst 10 tomter i området. Det vert sett krav om reguleringsplan. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 8

9 Ny kommuneplan arealdelen, vart vedteke 5. mars Den nye kommuneplanen er i samsvar med dei føringane for arealbruk som plan- og forvaltningsstyret har vedteke undervegs i planprosessen. Til venstre utsnitt av gjeldande kommuneplan for område vedteken i 2015 Grunneigarar i området: Matrikkelnr Navn Adresse Poststad 20/ Galde Jon Høgemovegen SKJOLDEN 20/ Galde Einar Bolstadvegen 6876 SKJOLDEN 20/12 Wiese Andreas Wollnick 6876 SKJOLDEN 20/42 Skjolden ungdomslag 20/52 Hålien Magne + Gunn Berit Teigavegen ØVRE ÅRDAL 20/64 Hauge L Kåre Høgemovegen SKJOLDEN 20/72 Asheim Frida Høyåsstien SKIEN 20/72 Asheim Rune Reinveien TØNSBERG 20/93 Skagen Anja og Hans Arvid Bolstadvegen SKJOLDEN 20/ Bolstad Anders E Sandalunden SKJOLDEN 20/171 Hovland Norvald Bolstadvegen SKJOLDEN 20/172 Veum Astrid B. + Ernst K Sterri 6869 HAFSLO 20/173 Vingsnes Iver Edvard og Solveig Bolstadvegen SKJOLDEN 20/175 Listou Gerd Marid Gjerde Bolstadvegen SKJOLDEN 20/179 Fortun Anders T og Sigrunn A. Bolstadvegen SKJOLDEN 20/187 Bolstad Bjørg Johanna Leil.255, Larsbråtveien 237, 0674 OSLO 20/187 Bolstad Jens Arvid Selvbyggerveien 139, 0591 OSLO 20/189 Fuglesteg Anna Sissel Vassvegen SKJOLDEN 20/194 Dyrdal Bodil Bolstadvegen SKJOLDEN 20/194 Ormberg Kurt Magne Bolstadvegen SKJOLDEN 20/195 Pedersen Berge og Mona Bolstad Vassvegen SKJOLDEN 20/200 Luster Kommune Rådhuset 6868 GAUPNE 20/224 Bolstad Olav L Vassvegen SKJOLDEN 20/286 Lefstad Gro og Drægni Nils Bjarne Kongamovegen SOGNDAL Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 9

10 Kort om planområdet Bolstadmoen er ei breelvavsetning som består for det meste av sand og grus. Moen er forma som ei utstikkande tunge som er relativt flat på toppen. Mot søraust skrår terrenget ned mot Eidsvatnet, i sørvest skrår det mot sentrumsområdet i Skjolden og fjorden og mot nordvest skrår det mot Mørkridsdalen. Mot nordaust ligg fjellet Hjerseggnosi. Toppen av moen er ca. 75 meter over havet og det er god utsikt og god solgang i området. Dei flataste områda er i dag jordbruksareal med bringebærdyrking og grasproduksjon. Mot norvest er det eit mindre grustak. Området aust for Bolstadvegen, i skråninga mot Eidsvatnet, er det bygd mange einebustader. Det er våren 2013 ingen ledige, kommunale tomter i Skjolden. Utfordringar og viktige problemstillingar Dei to viktigaste problemstillingane knytta til utbygging i området er omdisponering av jordbruksareal til bustadbygging og at deler av området ligg innafor aktsemdsområde for ras. Omdisponering frå landbruk til bustadbygging Når det gjeld omdisponering av jordbruksareal til bustadbygging er dette avklara i kommuneplanen arealdelen frå Sjå side 43 i planheftet. Det er snakk om 11 daa som vert omdisponert frå jordbruk til bustadbygging. Knappe 4 daa av området til bustadtomter er fulldyrka jord som vert nytta til grasproduksjon. Ca. 2,4 daa er brattlendt jordbruksareal som i dag vert rydda/beita for å ikkje gro att. Ca. 4 daa er jordbruksareal som tidlegare vart brukt til dyrking av kirsebær, men som no er eit villniss. Arkeologiske registreringar Det vart gjort arkeologiske registreringar i perioden Eit automatisk kulturminne er påvist i form av eit førhistorisk dyrkingslag. Utbreiinga er på om lag 16x3 meter. Dyrkingslaget er C4 datert til eldre jernalder. Kulturminnet er slik sett ein klar indikasjon på førhistorisk busetjing i området allereie i eldre jernalder. Ingen andre automatisk Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 10

11 freda kulturminne vart likevel påvist innanfor planområdet. Det er utarbeida ein rapport frå kulturminneregistreringa. Det påviste påviste dyrkningslaget framstår som fragmentert som følgje av moderne jordbruk. Riksantikvaren gjev samtykke til at reguleringsplanen for Bolstadmoen kan godkjennast utan føresetnad om arkeologisk utgraving av det råka kulturminnet. Kulturminnet, id , skal merkast i plankartet som område for føresegn med signaturen RpBg Id og omtalast i føresegnene. Naturbasert utryggleik: Flaum / stormflod / flodbølgje / havstigning Uaktuelt for området. Radon Luster kommune hadde ei generell radonundersøking i kommunen i 2003 (RaMAP), men det er ikkje gjort grundige undersøkingar i Bolstadmoen. Det vert generelt anbefalt å gjennomføre forebyggande tiltak mot radon ved nybygg i område med høg og middels høg sannsynlegheit for radonkonsentrasjonar over 200Bq/m3. Område rundt Skjolden har høg sannsynlegheit for forhøga radonverdiar. Ras Den delen av planområdet som ligg lengst mot aust ligg innafor aktsomheitsområde for snø- og steinskred. Lokalkunnskap tilseier at snøskred er lite truleg i området. Det er heller ingen registrerte skredhendingar i området. Aktsemdskart steinskred Aktsemdkart snøskred Aktsemdsområde steinskred berører ei bustadtomt. Aktsomheitsområde snøskred berører tre frittliggjande bustadtomter og to tomter for konsentrert bustabygging. Reguleringsplanen må difor vurderast av geolog før planen vert endeleg vedteken. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 11

12 Den nordlegaste delen av reguleringsplanområdet med Fureholten og Hjerseggnosi i bakgrunnen. Det er i dette området ein må vise aktsemd med omsyn til ras. Kulturbasert utryggleik: Hendingar på nærliggjande trafikkårer: Planområdet ligg langt frå sterkt trafikkert veg og det er liten fare for utforkøyringar i området. Beredskap: Tilkomst for utrykkingskøyretøy Området har god tilkomst for utrykkingskøyretøy. Samferdsel og teknisk infrastruktur: Tilkomst bil: Området har enkel tilkomst for bil då den kommunale vegen Bolstadvegen går gjennom området. Denne vegen er ein samleveg som går til alle gardane og fleire bustadhus i Bolstad. Vegbana vert i framlegg til ny plan regulert med 6 meter breidde, sjå teikning. I tillegg kjem fortau på 2,5 m + halv meter skulder/grøft. Gjeldande reguleringsplan for den øvste delen av området viser regulert vegbreidde på 5 meter pluss 1,5 m fortau, medan regulert vegbreidd i Bolstadmoen nedre er 6 meter + 2,5 m fortau. Inne i byggefelta er regulert vegbreidde 5 meter, noko som inkluderer grøft på begge sider. Asfaltert vegbane vert 3,5 m. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 12

13 Snitt av framlegg til reguleringsplan Bolstadvegen med fortau. Bolstadvegen med det smale fortauet. Tilkomst gåande/syklande: Det er i dag eit smalt fortau langs Bolstadvegen frå avkøyringa til Sandalunden og ned til skulen. Regulert breidde er 1,5 meter. Dette gjer det vanskeleg med vinterbrøyting. Ved skulen kryssar dei gåande Bolstadvegen via eit fotgjengarfelt og går herfrå ned ein bratt snarveg til fylkesveg 55 der det er busstopp. For å gå til sentrum med butikk og samfunnshus må dei gåande kryssa FV 55 på eit fotgjengarfelt. Fortauet er i øvre del av området er for smalt. Vegnormalen seier minst 2,5 m breidde på fortau, og nytt fortau vert regulert i denne breidda. Det er regulert og opparbeida ein bratt gangveg mellom Bolstadvegen og den neste vegen i byggefeltet. Denne vegen vert oppretthalden. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 13

14 Gjeldande reguleringsplan for området viser regulert køyreveg mellom eigedommane 20/93 og 20/173. Denne er ikkje bygd. Vegen vert no foreslått regulert som gang- og sykkelveg og vil fungere som ein snarveg for gåande i området. Sjå bildet til venstre. Vassforsyning og avlaup: Det er kommunalt vatn og avløp i området og det er bra kapasitet. Naturmangfald Naturmangfaldlova 8-12 set krav om at planområdet skal vurderast ut frå naturmangfaldet. Heile planområdet er i dette tilfellet alt utbygd eller det er jordbruksareal med grasproduksjon og moderne drift. Eksisterane friområde Lerkeskogen vert oppretthalde som i dag, men planta lerk bør erstattast med mindre tre som furu. Bjørk, rogn og selje. Desse treslaga er lågare enn lerk og er mindre til sjenanse for nærliggjande hus og betre egna for leik. Byggeområde Det vert bygd på to mindre jordbruksareal som ligg mellom eksisterande busetnad, eit område som vert omregulert frå allmennnyttig formål og eit område som vert omregulert frå friområde. Dette området er nabotomta til LH mot noraust. Oversiktskart. LH er tomta der losjehuset står. 20/52 er «kirsebærhagen» Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 14

15 Byggeområdet B3 på gbnr 20/12 er i dag fulldyrka jord. Bustad Innafor planområdet er det regulert 19 daa til bustabygging. Av dette er 15 tomter for frittliggjande einebustader. 11 av desse er nye tomter. Fem tomter er vidareført frå gjeldande reguleringsplan og fire av desse er alt utbygd. Tomtene ligg samla i tre klynger med kvar sin vegtilkomst frå Bolstadvegen. Grunna relativt bratt terreng er einebustadtomtene romslege, frå knappe 0,8 til 1.1 daa store. På eigedommen 20/12, område B 3, er det regulert inn 6 nye einebustadtomter. Det må byggast veg inn i området. Plan- og forvaltningsstyret ynskjer at friområdet kalla Lerkeskogen vert regulert til tre frittliggjande bustadtomer. Tomta er på 2,4 daa, men grunna forma på området viser dette vanskeleg å få til. Tomtene vert for lange og smale og husa kan ikkje vera breiare enn 9 meter dersom det skal vera vanleg avstand på 8 meter mellom kvart hus. Området er difor foreslått brukt til ei frittliggjande bustadtomt og ei tomt der det kan oppførast tomannsbustad med felles avkøyrsle. Avkøyrsle/garasje bør plasserast i bakkant av tomta, mot nord, for å få eit godt uteområde mot sør. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 15

16 To område/tre tomter på totalt 3,6 daa er avsett til konsentrert bustadbygging der det vert opna opp for høg utnytting. Det eine området for høg utnytting, B 1, er tomta der losjehuset står. Tomta er på 1,4 daa og har flat tilkomst frå veg. Tomta ligg derfor svært godt til rette for universell utforming. Tomta der losjehuset står. Det andre området for høg utnytting, B 5, er «kirsebærhagen» på gbnr 20/52 den delen som er nærast Bolstadvegen. Tomta er på 2,2 daa og kan byggjast ut samla eller i to deler. Dette området hallar meir og har ein høgdeskilnad på 3-4 meter. «Kirsebærhagen» sett frå Bolstadvegen. I den neste delen av «kirsebærhagen», B 4, er det regulert inn tre einebustadtomter. Tomtene får vegtilkomst frå eksisterande veg inn i området. Parkering for alle tomter i området skal løysast innafor eiga tomt. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 16

17 Postkassestativ og bosoppsamlingsstad Det er regulert inn to oppsamlingsstader langs Bolstadvegen slik at post og bosbil slepp å køyra ned i byggefelta og må snu der. Benken ved postkassestativet i området ved friområdet F1 bør behaldast, då dette er eit trivselselement på ein solrik plass med fin utsikt. Trafo Eksisterande trafo vert ståande og regulert som kommunalteknisk anlegg. Området vert utvida for å få plass til bossoppsamling og postkasser. Eksisterande leikeplass i byggefeltet ligg ved ein bratt gangveg. Uteopphaldsareal / leikeplass Innafor planområdet er det ein leikeplass som er vidareført frå eksisterande reguleringsplan. Leikeplassen er på 0,7 daa der deler av den i dag er teke i bruk av naboeigedommen. Leikeplassen er bratt og det går ein bratt gangveg/snarveg gjennom området. Det er knappe 20 hus som soknar til denne leikeplassen. Det vert ikkje regulert inn ein ny leikeplass i samband med dei nye bustadtomtene i området. Einebustadtomtene er så romslege at dei har god plass til leik. Når det gjeld tomtene for konsentrert bustadbygging må område for opphald og leik visast på situasjonsplan som følgjer byggemeldinga. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 17

18 Utbygging av friområdet Lerkeskogen Området kalla «Lerkeskogen» er på 2,4 daa og er regulert som friområde i gjeldande reguleringsplan. Området vert nytta til fri leik. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge slår fast at i nærmiljøet skal det finnast areal der barn kan utfolde seg og skapa sitt eige leikemiljø mm. Ved omdisponering av eksisterande friområde skal det skaffast fullverdig erstatning. I fyrste planutkast lagt fram for plan- og forvaltningsstyret 10. desember 2013 var friområdet oppretthalde i samsvar med gjeldande reguleringsplan, og gjeldande kommuneplan for området arealdelen. Plan- og forvaltningsstyret meiner at det er tilgjengelege nærliggjande friområde, regulerte og uregulerte, som stettar trongen også etter utbygging. Arealbruk: Heile planområdet er på ca. 26 daa. Av dette er ca: 21 daa bygg og anlegg: 3,6 daa konsentrert bustadbygging 1,7 daa til ein tomannsbustad 15 daa frittliggjande einebustader (15 tomter) 0,7 daa leikeplass 5 daa samferdsel og teknisk infrastruktur: Veg, fortau, gangveg og anna vegareal, kommunalteknisk anlegg Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 18

19 Reguleringsføresegner Reguleringsføresegnene erstattar gjeldande reguleringsføresegner for området. 1 Avgrensing av planen: Det regulerte området er vist på planen med avgrensingslinje. Føresegnene gjeld for dette området. Det råka automatisk freda kulturminnet id som er markert i plankartet, kan fjernast utan krav om ytterlegare arkeologisk undersøking. 2 Området er regulert til, jfr i PBL: 1: Bygg og anlegg: Frittliggjane einebustader B 2, B 3, B 4, B 6 Tomt for tomannsbustad B 7 Konsentrert bustadbygging - B1, B 5 Leikeplass - L1 2: Samferdsle og teknisk infrastruktur: Køyreveg offentleg og privat - KO1 og KP1, 2, 3, 4, 5 Fortau, gangveg - G1, G2, G3 Anna veggrunn (grøfter, skjering, støttemur) Kommunalteknisk anlegg 3 Bygningar og anlegg 3.0 Generelt for byggeområda 3.1 Tekniske løysingar a) I området er det kommunalt vatn og avlaup. Alle bustader skal koblast på dette. b) Alle kabelanlegg skal leggjast i bakken. Ved plassering av bygningar/anlegg skal det takast omsyn til kabeltrasear og leidningstrasear for vatn og avlaup. 3.2 Gjerde a) Støttemurar over 1 m skal sikrast med gjerde. b) Langs same veglinje og friområde skal gjerda ha ei einsarta utforming. c) Gjerde skal ikkje overstiga ei høgde på 1 m. Der gjerde skal sikre mot høgder og fallulukker, må desse utformast slik at dei ikkje er klatrevenlege for born. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 19

20 3.3 Bustader Einebustader: a) Områda B2, B3 og B4 skal nyttast til frittliggjande einebustader innafor dei byggegrensene som er vist på kartet. b) Krav om utbyggingsrekkefølge: B 4 skal utbyggjast før B 3. c) Tilkomst, garasje/-carportplassering, terrasse i tilknyting til huset, buer og andre frittståande byggverk skal vera synte på situasjonsplanen som følgjer søknaden, sjølv om desse tiltaka ikkje skal oppførast samstundes med bustadhuset. d) Dei synte byggegrensene skal, saman med plan- og bygningslova med forskrifter, leggjast til grunn med omsyn til avstand frå nabogrense/bygg. e) Bustadane skal utformast slik at det vert ei harmonisk og heilskapleg utbygging av området der dei nye bustadhusa tilpassar seg eksisterande bygningsmiljø og terreng. f) BYA for områda avsett til frittliggjande einebustader er maksimum 35%, inkludert garasje/carport. g) Bygningane skal ha saltak eller anna skråtak med takvinkel minimum 15 grader og maksimum 40 grader. h) Gesimshøgda, målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 5,5 m. i) Det skal opparbeidast minst to parkeringsplassar for kvar bueining inne på bustadtomta, som open plass eller som garasje/carport. j) Garasjar/carportar og uthus kan plasserast nærare vegane inne i felta enn regulert byggegrense, men likevel ikkje nærare regulert vegkant enn 1,5 m og ikkje i frisiktsoner. Gesimshøgda, målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 3 meter. Høgdeskilnad mellom møne og ferdig planert terreng skal ikkje overstige 5 meter. k) Garasjar/carportar/uthus skal ha maksimum 1 etasje, dei skal stå minimum 1 meter frå nabogrense etasje og det kan vera på inntil 50m2 BYA. l) Garasjar og uthus skal vera tilpassa bustadhuset med omsyn til materialval, form og farge. Konsentrert bustadbygging og tomt for tomannsbustad: m) Områda B1 og B5 er avsett til konsentrert bustadbygging. n) I området B1 skal minst ei bueining vera universelt utforma med tilgjenge for alle. o) Området B5 kan byggjast ut samla eller i to etapper. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 20

21 p) I område B 7 skal det byggjast tomannsbustad. Krav om utbyggingsrekkefølge: B 1 og B 5 skal vera utbygd før B 7. q) BYA for område avsett til konsentrert bustadbygging er minimum 40 % og maksimum 60% r) Tilkomst, garasje/-carportplassering, terrasse i tilknyting til huset, buer og andre frittståande byggverk skal vera synte på situasjonsplanen som følgjer søknaden, sjølv om desse tiltaka ikkje skal oppførast samstundes med bustadhuset. s) Dei synte byggegrensene skal, saman med plan- og bygningslova med forskrifter, leggjast til grunn med omsyn til avstand frå nabogrense/bygg. t) Bustadane skal utformast slik at det vert ei harmonisk og heilskapleg utbygging av området der dei nye bustadhusa tilpassar seg eksisterande bygningsmiljø og terreng. u) Bygningane skal ha saltak eller anna skråtak med takvinkel minimum 15 grader og maksimum 40 grader. v) Gesimshøgda, målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 5,5 m. w) Det skal opparbeidast minst 1,5 parkeringsplassar for kvar bueining inne på bustadtomta, som open plass eller som garasje/carport. x) Garasjar/carportar og uthus kan plasserast nærare vegane inne i felta enn regulert byggegrense, men likevel ikkje nærare regulert vegkant enn 1,5 m og ikkje i frisiktsoner. Gesimshøgda, målt frå ferdig planert terreng, skal ikkje overstige 3 meter. Høgdeskilnad mellom møne og ferdig planert terreng skal ikkje overstige 5 meter. y) Garasjar/carportar/uthus skal ha maksimum 1 etasje, dei skal stå minimum 1 meter frå nabogrense etasje og det kan vera på inntil 50m2 BYA. z) Garasjar og uthus skal vera tilpassa bustadhuset med omsyn til materialval, form og farge. 3.4 Øvrig kommunalteknisk anlegg a) I områda ved F 1 og B 4 kan det plasserast postkassestativ, og området kan nyttast til oppstillingsplass for bossbehaldarar i samband med offentleg renovasjon. b) I området ved B 4 står ein trafokiosk. 3.5 Leikeplass a) Området L 1 er avsett til felles leikeplass for eigedommane. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 21

22 b) Plassen skal opparbeidast som nærleikeplass med plass til sandkasse og fri leik. 4 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Køyreveg offentleg a) KO 1 er kommunal køyreveg. Asfaltert vegbreidde er 6 meter. I tillegg kjem 0,5m skulder/ anna vegareal/grøft på den sida av vegen der det ikkje er fortau og skråning/fylling der dette er naudsynt. 4.2 Køyreveg - privat b) KP1, KP2, KP 3 og KP4 er privat tilkomstveg inn i planområdet. Regulert breidde er 5 meter, asfaltert breidde er 4 meter. Regulert breidde skal også gi rom for grøft/skulder og skråning/fylling der dette er naudsynt. a) Køyrevegane i bustadfelta skal ikkje vera brattare enn 1:15. b) Kryssområde og snuplassar skal utformast i samsvar med standard normer for veganlegg. 4.3 Fortau / gangveg a) Fortauet G 1 er offentleg. Alle kryssingspunkt med veg skal vera senka. b) G 2 er ein bratt gangveg internt i bustadområdet. c) G 3 er ein gang- og sykkelveg mellom områda B 3 og B Anna vegareal a) Området skal nyttast til m.a. fylling/skjering, murar grøfter osv. 5 Sikring/omsynssoner 5.1 Frisiktsone i kryss a) Innafor område for frisikt skal det vera fri sikt ned til eit nivå av 0.5 m over kjørebana i tilgrensande vegar. Eigengodkjent 18. juni 2015 K-sak 46/15 Side: 22