Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir Bebyggelsesplan for Vinkelen borettslag, Reinsholm Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kristine Roaldsnes Ulvund Arkivref: 2009/ /L73 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 vedtas bebyggelsesplan med bestemmelser for Vinkelen borettslag, sist revidert Vedlegg: Plankart, sist rev , Planbestemmelser sist rev , Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 6 stk. uttalelser. Saksopplysninger: Bakgrunn Reguleringsplan for Reinsholm er vedtatt av kommunestyret den Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for flere av byggeområdene innenfor reguleringsplanområdet, noe som også gjelder for det arealet som nå omsøkes. Bebyggelsesplanen skal blant annet vise: Plassering av bebyggelse, høyder, takform, møneretning, avgrensning av tomter og fellesareal, lekearealer, parkeringsløsninger, fellesadkomster, områder for tekniske anlegg, støyskjerming m.m. Vinkelen borettslag har fått utarbeidet forslag til bebyggelsesplan for del av byggeområde B1. Med grunnlag i delegert myndighet gjør enhetsleder for plan, byggesak, oppmåling og miljø, vedtak om å legge fram planforslaget for høring og offentlig ettersyn. Bebyggelsesplanen kan etter høring vedtas av det faste utvalg for plansaker.

2 Planområdet vist med rød prikk. Planområdet i tilknytning til reguleringsplanen. Planforslaget Bebyggelsen Boligene planlegges oppført som rekkehus i 1 + 1/2 etasje med 5 universelt utformede 2- romsleiligheter. Bygningen rommer også areal til felles samvær, vakt og rom til boder og tekniske installasjoner. Det er også planlagt frittstående redskapsboder. Bygningenes plassering på plankartet er veiledende, men bebyggelsen skal plasseres innenfor formålsgrensene. Bygninger kan oppførers med saltak som har takvinkel innenfor grader.

3 Reguleringsplanen angir saltak og takvinkel mellom grader, men vi finner å kunne tilrå at gitt takvinkel godkjennes. Gesimshøyde skal ikke overstige 6,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 7,5 m målt fra planert terreng. Gulvhøyde skal ha kotehøyde på minimum 4,75 moh. Høyder ligger innenfor reguleringsplanens krav. Skisse som viser planlagte boliger sett fra sør. I reguleringsplanen er det gitt en utnyttelsesgrad på prosent bebygd areal (%-BYA) som skal være mellom %. Disse verdier tar utgangspunkt i at hele området markert som byggeområde defineres som tomteareal, og legges til grunn ved beregninger av utnyttingsgrad. I bebyggelsesplanen er det særskilt angitt fellesareal og byggeområde innenfor det areal som i reguleringsplanen er byggeområde, og i henhold til nye beregningsregler skal ikke fellesarealer inngå i beregningsgrunnlaget for utnyttingsgrad. Bebyggelsesplanen forutsetter at hele byggeområde kan bebygges. Da de øvrige arealer innenfor tomtearealet er fellesareal, må utnyttingsgrad settes til %-BYA = 100 %. Byggeområdet er på 656 m 2 og fellesarealene er på 2107 m 2, noe som etter beregninger forutsatt i reguleringsplanen ville ha gitt %-BYA = 24 %. Dette er noe lavere enn krav i reguleringsplanen, men må kunne aksepteres. Biladkomst og gang-/sykkelveg Biladkomst til området vil skje fra rv. 757 (Stiklestad allé) via kommunal gate Reinsholm fram til planområdet. Avkjørsel forutsettes nå bygget fra regulert fellesadkomst vest for planområdet, men vil bli flyttet når kommunal gate Reinsholm forlenges fram til Fæbyvegen. Gang- og sykkeltrafikk til området kan foregå via etablert gang-/sykkelveger både vestover og nordover til rv. 757, hvor det også er etablert gang-/sykkelveger både inn mot sentrum, Ørin og Stiklestad. Parkering I bestemmelsene er det satt krav om at hver boenhet skal ha 2 parkeringsplasser pluss 1 for gjester. Reguleringsplanen har krav om 1,5 bilplasser pr. boenhet pluss nødvendig gjesteplasser, og parkeringsdekningen er derfor oppfylt. Parkeringsplasser skal være opparbeidet før boligene kan tas i bruk. Lek og uteopphold Arealer til lek og opphold er i planen vist som felles grøntareal på ca 1220 m 2. Reguleringsplanen inneholder ingen krav om størrelse på leke-/oppholdsarealer, men i kommunedelplanen for Verdal by er det for boligformål satt krav om 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Planes løsning på felles leke- og oppholdsareal vil derfor være godt dekkende. Felles grøntareal skal være ferdig opparbeidet før boligene tas i bruk. Universell utforming Prinsippene for universell utforming legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. Alle boligene skal bygges med livsløpsstandard. Støy Bestemmelsene sikrer at støynivået ikke skal overstige kravene i retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Støy fra riksveg 757 synes ikke å bli noe problem. Beregning i

4 henhold til forenklet Nordisk beregningsmetode vil gi et utendørs støynivå på ca 50 L den, og kravet er at støynivået skal være lavere enn 55 L den. (Grunnlag for beregningene er ÅDT 6000 kjt., 10 % tunge, fartsgrense 60 km/t og 80 m fra veg). Bebyggelsen utformes dessuten i vinkel, noe som vil bidra til skjerming av uteoppholdsplass mot sør og vest. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Arealet ligger i et område som kan være flomutsatt og med høy grunnvannstand. Bebyggelsen må i henhold til dette være kjellerløs, og det settes krav om at gulvhøyde skal ligge på minimum kote 4,75 moh. Store deler av Reinsholmområdet har tidligere vært oppfyllingsområde. Det er gjennomført undersøkelser med gravemaskin på det aktuelle utbyggingsarealet og ikke påvist oppfyllingsmasser her. Ut over dette er Fylkesmannens Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen gjennomgått uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Utbyggingsavtale Den aktuelle utbygging vil ikke forårsake krav om utbyggingsavtale. Planprosess Medvirkning Oppstart av planarbeidet er annonsert Trønder-avisa og Verdalingen den I tillegg er naboer tilskrevet. Tiltakshaver har ikke mottatt kommentarer eller merknader til den varslede planutarbeidelse. Det er gjennomført forhåndsdrøftinger med plan og byggesak i møte den Høring Med bakgrunn i delegert vedtak av Plan- og byggesakssjefen , sak 84/09 ble bebyggelsesplan for Vinkelen borettslag sendt på høring. Innkommende uttalelser følger nedenfor i sammendrag med våre kommentarer. NTE Nett As: NTE har ingen merknader til planen, men gjør oppmerksom på at strømforsyning til Vinkelen borettslag må forsterkes. NTE Nett As ber utbygger ta nærmere kontakt for videre avtale om strømtilførsel og ytterligere planlegging dersom dette er ønskelig. Tatt til orientering. NTE s innspill er videreformidlet til utbygger. Solsida borettslag: Borettslaget synes det er totalt uakseptabelt at vei frem til byggeplass skal gå gjennom hele boligområdet fra gatekjøkken til barnehage innerst i boligområdet. Solsiden borettslag mener dette er en dårlig løsning for miljøet og viser til støvplagen som var under bygging av barnehagen i 2008 pga. byggeaktiviteten. Borettslaget viser også til at det er blitt en betydelig økning i trafikken gjennom boligområdet pga. at kjøring til/fra barnehagen skjer gjennom boligområdet. Styret i Solsida Borettslag mener derfor at kommunal gate Reinsholm må forlenges fram til Fæbyvegen før byggearbeidet settes i gang og ikke etter byggeprosjektet er ferdig slik at trafikken til Byggeplas kan skje via Fæbyvegen. Dette ville også kunne lede noe av trafikken til barnehagen via Febyvegen. Det bemerkes at innkjøring og parkering til Vinkelen Borettslag i flg. tegning er planlagt midt i et vegkryss.

5 Det vil bli en midlertidig økning i trafikken gjennom boligområdet i anleggsfasen. Eventuelle ulemper for eksisterende boliger p.g.a. økt biltrafikk i anleggsperioden og i forbindelse med ny boligbygging, vurderes å ikke bli så betydelig at eksisterende veg ikke kan benyttes. En forlengelse av Reinsholm frem til Fæbyvegen vil ikke skje før ved videre utbygging. Innkjøring til Vinkelen borettslag er endret, se kommentar til Nord-Trøndelag fylkeskommune. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Fylkesmannens landbruksavdeling minner om at det er vesentlig at sentrumsnære arealer gis en god utnytting. Landbruksavdelingen er innstilt på å akseptere den noe lavere utnyttingsgraden med bakgrunn i at planforslaget legger tilrette for utbygging av et bofelleskap for personer med forskjellig grad av funksjonshemminger og hvor alle boenheter skal bygges med livsløpsstandard. Landbruksavdelingen har ingen merknader til bebyggelsesplanen. Fylkesmannens miljøvernavdeling har ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannens kommunal- og administrasjonsavdeling påpeker at det må angis hvilke eiendommer arealene er felles for. Dette må rettes opp i bestemmelsene. Fellesarealene er felles uteområder for Vinkelen borettslag. Dette tas inn i reguleringsbestemmelsene. Nord-Trøndelag fylkeskommune: Fylkeskommunen har ingen merknader til hovedinnholdet i planen. Fylkeskommunen bemerker at plassering av avkjørsel så nært krysset synes uheldig. Avkjørselen bør trekkes litt nordover og fremtidig permanent avkjørsel bør klarlegges i planen. Fylkeskommunen mener det er uheldig at parkeringsarealet ser ut til å gå helt ut til tomtegrensen i sør, og dermed helt inn til regulert veiareal uten plass til rabatt imellom. Det er avsatt svært mye manøvreringsareal på østre del av parkeringsplassen, noe som gir lite rasjonell arealutnytting. Fylkeskommunen kan ikke se at behovet for HC-parkeringsplasser er vurdert eller at slike plasser er inntegnet. Fylkeskommunen anbefaler at avkjørsel/ parkeringsløsningen bearbeides på bakgrunn av de forhold det er pekt på. Det må tas inn i bestemmelsene at uteområdene skal gis universell utforming. Før sluttbehandling av planen må kartgrunnlaget suppleres med høydekoter, jfr at det også er henvist til kotehøyder i bestemmelsene. Vegføring og nabobebyggelse bør og tas med innenfor kartets begrensning. Innkjørselen til Vinkelen borettslag er endret (se vedlagt plankart). Innkjørsel til Vinkelen borettslag følger gate Reinsholm med gang- sykkelveg. Fremtidig avkjørsel vil bli fra kommunal gate Reinsholm som skal forlenges frem til Fæbyvegen. Det er ikke lagt opp til en rabatt mellom parkeringsplass og innkjørsel, da det er planlagt at gang-/sykkelvegen langs gate Reinsholm skal forlenges samtidig med gaten. Det tas inn i planbestemmelsene at det på felles parkeringsareal skal opparbeides to HC-parkeringsplasser. Under 1 Generelt, er det er tatt inn at utearealene skal utformes etter prinsippene om universell utforming.

6 Planområdet er helt flatt, Verdal kommune mener derfor at det ikke er nødvendig med høydekoter. Gjeldende reguleringsplan for Reinsholm omfatter et stort område. Bebyggelsesplan for Vinkelen borettslag dekker kun deler av felt B1. Verdal kommune vurderer derfor at det ikke er hensiktsmessig å inkludere vegføring og nabobebyggelse i bebyggelsesplanen, da dette er omfattet av gjeldende reguleringsplan. Kulturminner: Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden. ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML Fylkeskommunen har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverfate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Tatt til etterretning. Norges vassdrags- og energidirektorat: Arealet ligger i et område som kan være utsatt for flom og høy grunnvannstand. I planbeskrivelsen beskrives det at bebyggelsen må i henhold til flomfaren være kjellerløs. Det stilles krav om at gulvhøyde skal ligge på minimum kote 4,75 moh. NVE s retningslinjer 1/2008 angir hvilke sikkerhetsnivå for ulike typer bebyggelse som kreves mht. blant annet flom. Med bakgrunn i at det etableres boliger m.m for særlig sårbare grupper av befolkningen, anbefaler NVE kommunen som utbygger å plassere det planlagte bofellesskapet slik at det har tilfredsstillende sikkerhet mot en 1000-årsflom. Det er påvist kvikkleiresoner i nærheten av planområdet. NVE påpeker at det derfor er viktig at geoteknisk fagkyndige vurderer planområdet med hensyn på kvikkleire. Dersom det viser seg å være kvikkleire innenfor planområdet, er det viktig at områdestabiliteten for faresonen kan dokumenteres. Dokumentasjon fra geotekniker må vise at det vil være tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og ved ferdigstilt anlegg. Dokumentasjonsprosedyren for dette finnes også i NVEs retningslinjer 1/2008. Det er viktig at planområdet blir vurdert i forhold til faren for å bli oversvømt av skred ovenfra, ettersom det er avmerket en kvikkleiresone nordøst for planområdet. Det er viktig at planen ikke medfører hindringer for eventuelle eksisterende eller planlagte høyspentledninger/kabler etc. I den forbindelse bør Statnett kontaktes. NVE har utarbeidet flomsonekart for verdalsøra som viser vannstand ved 10-, 100-, 200 og 500- årsflom. Det er stilt krav om en gulvhøyde på minimum kote 4,75, som tilsvarer en 500-års flom. Verdal kommune har ikke tall som viser vannstand ved en års flom. Planområdet er en del av et større område som er delvis utbygd der det er stilt krav om gulvhøyde på minimum kote 4,75. Verdal kommune anses derfor gjeldende krav til gulvhøyde som tilstrekkelig for å sikre området mot eventuell flomsituasjon. Eventuelle eksisterende eller planlagte høyspentlinjer anses avklart gjennom reguleringsplanen for Reinsholm.

7 Det er ikke fare for skred ovenfra, da hele planområdet, med omkringliggende områder er flatt. Det er etter NVE s kvikkleirekart ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet. De områdene som i NVE s kvikkleirekart er markert med forekomst av kvikkleire, ligger relativt langt unna planområdet. Området mellom fareområdet for kvikkleire og planområdet er flatt. Planområdet ligger i et område som er delvis utbygd. På bakgrunn av ovenstående vurderer Verdal kommune at det ikke vil være behov for ytterligere vurderinger av kvikkleire. Barn og unges representant i plansaker (Lar Einar Karlsen): Ingen innvendinger til bebyggelsesplanen for Vinkelen borettslag. Tatt til orientering. Vurdering: Planforslaget legger opp til utbygging av et bofellesskap for personer med forskjellig grad av funksjonshemminger. Den foreslåtte løsning synes å kunne bli et godt og funksjonelt tilbud for denne gruppe boligsøkende. Med grunnlag i dette tilrås planen vedtatt.