Borgeskogen øst - Gbnr 504/3 - Detaljregulering - første gangs behandling

Transkript

1 PLANNAVN - Borgeskogen øst, Arkiv: GBNR - 504/3, FA - L13 Arkivsak: 17/ Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 029/18 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne /18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker Borgeskogen øst - Gbnr 504/3 - Detaljregulering - første gangs behandling Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan for Borgeskogen øst med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven og Før sluttbehandling skal det utarbeides massehåndteringsplan i samsvar med kommuneplanens bestemmelser punkt 1.9, bokstav d. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne behandlet saken : Behandling: RMNF slutter seg enstemmig til rådmannens innstilling. RMNF- 029/18 Vedtak: Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevnes uttalelse: RMNF anbefaler at hovedutvalget for MP fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Borgeskogen øst med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven og Før sluttbehandling skal det utarbeides massehåndteringsplan i samsvar med kommuneplanens bestemmelser punkt 1.9, bokstav d. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Tor Steinar Mathiassen, H, fremmet følgende forslag: Utvalget er positive til at det fremmes rammesøknad på dispensasjon for oppføring av 1

2 biogass før 2. gangs behandling, dersom det ikke kommer innsigelser fra overordnede myndigheter innenfor høringsfristen. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Forslag til nytt pkt. fremmet av Tor Steinar Mathiassen ble enstemmig vedtatt. MP- 116/18 Vedtak: Forslag til reguleringsplan for Borgeskogen øst med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven og Før sluttbehandling skal det utarbeides massehåndteringsplan i samsvar med kommuneplanens bestemmelser punkt 1.9, bokstav d. Utvalget er positive til at det fremmes rammesøknad på dispensasjon for oppføring av biogass før 2. gangs behandling, dersom det ikke kommer innsigelser fra overordnede myndigheter innenfor høringsfristen. SAKSUTREDNING Behandling: Saken legges frem for RMNF til uttalelse. Hovedutvalg for miljø- og plansaker fatter vedtak om offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Bakgrunn På vegne av Kaupang Prosjekt AS har Civitas AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Borgeskogen øst, gbnr. 504/3, 504/4, 504/22, 504/23, 504/24, 504/25 og 473/6. Planområdet ligger øst for eksisterende næringsområde mellom Fv 560 Gryteveien og den kommunale Borgeveien. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for næringsetablering basert på samme prinsipper som eksisterende næringsområde på Borgeskogen. Planområdet er uregulert og ble ved siste rullering av kommuneplan i Stokke (2015) tatt inn som nytt område for næring. Området er avklart for næringsutvikling i Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA). Det er tidligere gitt tillatelse for deponering av masser innenfor deler av planområdet. På grunn av planens store omfang (over m² BRA) krever tiltaket konsekvensutredning. Ved varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble samtidig planprogram for konsekvensutredning lagt ut til offentlig ettersyn, med frist for merknader Planprogram ble endelig fastsatt av Hovedutvalg for miljø- og plan i møte den , sak 234/17. 2

3 Beskrivelse av planen Planforslaget omfatter et areal på ca 208 dekar og legger til rette for utvikling av næringsvirksomhet etter samme prinsipp som i eksisterende næringsområde vest for fylkesveien. På grunn av topografi legges det opp til en todeling av arealene, med et areal i nord som ligger høyere enn den sydlige delen. Områdene er adskilt av en bratt skråning som reguleres til vegetasjonsskjerm. Eksisterende vegetasjon og terreng skal i hovedsak bevares i dette området. Det planlegges for separate adkomster til de to nivåene. På nedre nivå legger planforslaget til rette for at det kan etableres fyllstasjon for gass sammen med ladestasjon for elbil. Stasjonen vil i hovedsak være rettet mot yrkestrafikk og i mindre grad være for personbiler. Det legges opp til at stasjonen kan etableres i tilknytning til adkomsten SKV2. Den vil således ligge med god tilgang fra fylkesveien, men uten direkte adkomst fra denne. Planforslaget legger opp til vide rammer for hvilken type virksomheter som skal kunne etableres innenfor området, etter erfaring fra Borgeskogen vest. I reguleringsbestemmelsene nevnes spesielt håndverks- og produksjonsbedrifter, verksted- og serviceanlegg for yrkeskjøretøy, IT- industri, lager og spedisjonsvirksomhet. Det tillates nødvendig kontor for virksomhetene som etablerer seg, men det tillates ikke rene kontorarbeidsplasser. Større virksomheter som har bedriftsetableringer på flere steder i landet eller internasjonalt tillates å etablere hovedkontor innenfor planområdet. Dette må imidlertid gjøres i samlokalisering med industri- og lagervirksomhet. Konsekvensutredningen (KU) er utarbeidet på bakgrunn av vedtatt planprogram, og følger vedlagt som del av planbeskrivelsen (kap. 6, side 40-66). Følgende fagrapporter er grunnlag for konsekvensutredningen: Vurdering av områdestabilitet, datert Miljøvurdering, datert Kunnskapsoppdatering om elgbestand og trekkruter nær Borgeskogen, datert KU naturmangfold notat, datert Trafikkvurdering, datert Varsel om oppstart av reguleringsarbeid: Oppstart av planarbeid ble varslet med frist for merknader Det er kommet 10 merknader som vedlegges i sin helhet. Hovedpunkter fra merknadene oppsummeres nedenfor og kommenteres i rådmannens vurderinger. Etter innspill fra Skagerak Naturgass om mulighet for å etablere fyllstasjon for naturgass/biogass og hydrogen innenfor planområdet, ble det gjort en supplerende varsling til Statens vegvesen. Fylkesmannen i Vestfold viser til innsigelse ved høring av kommuneplanens arealdel. Innsigelsen er bortfalt men det minnes likevel om uttalelser knyttet til registrerte miljøverdier. Vestfold fylkeskommune ser positivt på regulering for ytterliggere styrking av det regionale næringsområdet. Det vises til retningslinjene i RPBA når det gjelder formål og utnyttelse. Det er viktig at det sikres god overvannshåndtering gjennom planen. Det må gjennomføres arkeologiske registreringer innenfor planområdet. Statens vegvesen mener området bør legges til rette for bedrifter med stort transportbehov og lav besøksintensivitet. Antall kryss og avkjøringer bør begrenses og plassering av kryss 3

4 må vurderes overordnet og sees i forhold til avkjøringer til næringsområdene vest for fylkesveien. Trafikksikkerhet må vurderes også i anleggsfasen. Kryssing av fylkesveien for fotgjengere og tilrettelegging for kollektivtransport må vurderes. Vann, drenering og massehåndtering må ikke påvirke fylkesveien eller gang-/sykkelveien. Det anbefales at kommuneplanens forutsetninger om viltkryssing av E18 ivaretas i planarbeidet. Etter ny varsling i forbindelse med fyllstasjon melder Statens vegvesen at inn- og utkjøring må plasseres forskriftsmessig i forhold til utkjøring på fylkesveien. Ladere for elbiler må ikke plasseres nærmere senter av fylkesveien enn 20 meter. Skagerak Nett AS viser til kraftledning som avgrenser planområdet mot sør. For denne gjelder en klausulert trasébredde på 23,5 meter mot vest og 15,5 meter mot øst. Området må legges inn som fareområde i planen. Anleggsvirksomhet innenfor klausulert trasé skal meldes til Skagerak Nett AS og godkjennes før igangsetting. Videre vises det til at det er gjort en elektromagnetisk feltberegning. Anbefalt maksimalverdi oppnås ved en avstand på 44 meter målt fra senterlinje ledningstrasé. Mattilsynet mener planprogrammet må beskrive konsekvenser for eventuelle drikkevannskilder i området med avbøtende tiltak. Planprogrammet bør beskrive på hvilken måte eksisterende drikkevannsforsyning skal sikres mot inntrenging av fremmed vann, tilbakeslag mv. NVE viser til at det må vurderes om områdestabiliteten kan være en utfordring for planområdet. Planforslaget må ivareta tilstrekkelig områdestabilitet. Tiltaket må ikke medføre økt intensitet i avrenning til vassdrag ved ekstrem nedbør. Knut Gamkinn (nabo) ber om at maksimalavrenning dokumenteres. Han mener at et større område for næring kan gi økt avrenning fra området og erosjon i bekken nedstrøms. Gamkinn driver oppdrett av hjort på sin eiendom og viser til at økt støy kan gi konsekvenser for hjortens kalving. Det bes om innsyn i konsekvensutredning knyttet til støy. Økt støy kan gi konsekvenser for hjortens kalving i sommerhalvåret. Ann Elisabeth og Agnar Dammen (nabo) driver arealer på nærliggende eiendommer der det er behov for mer jordmasser/ matjord. De håper at jordmasser som skal flyttes kan brukes lokalt for forbedring av dyrkningsmuligheter. Ellers viser Dammen til at Borgeveien er en viktig forbindelse mellom ulike parseller av eiendommen og håper at tverrforbindelsen kan opprettholdes. Olaf Dahl (nabo) mener planområdet var LNF- områder og kan ikke se argumenter for at området bygges ut. Vilttrekk i området vil bli forskjøvet ved utbygging av området. Deponi innenfor planområdet er påbegynt uten sikring av vannkvaliteten ved avrenning fra området. Det har skjedd endringer i vannføring og kvalitet på vannet. Ny utbygging må ikke legge mer press på bekken uten store rense- og sikringstiltak. Arnhild Aske og Øystein Mikkelsen (nabo) viser til at området er viktig biotop for elg og hjort. Korridor for elgtråkk må tas med i planen. Området for eventuell utbygging av fengsel må sees i en helhet. Videre er Aske og Mikkelsen kritisk til at det er igangsatt grunnarbeider på uregulert grunn. De ber om innsyn i godkjenninger knyttet til massedeponiet og beredskapsplan om ulykker som kan gi forurensning. Vurdering av konsekvenser: Adkomst/trafikk: Adkomst til planområdet foreslås løst ved to t- kryss fra fylkesvei 560. Fartsgrensen på fylkesveien er 80 km/t. Veien har en ÅDT på 5200 sør for adkomstene til Borgeskogen vest. Det har vært dialog med Statens vegvesen i forbindelse med utforming av kryssløsninger. Videre er det gjort ny trafikktelling for å få oppdaterte tall på trafikk etter avkjøring mot Borgeskogen vest. Tellingen viser at fylkesveien har en ÅDT på 1900 etter de to 4

5 eksisterende adkomstene mot vest. Dette viser at en stor del av trafikken på Fv 560 i dette området er trafikk mot Borgeskogen. Trafikken videre nordover er beskjeden. Det er estimert at Borgeskogen øst vil generer en økning i ÅDT på 1100 bilturer. Dersom det legges til grunn at trafikken vil fordele seg mot sør og nord på samme måte som Borgeskogen vest, vil trafikken mot nord øke med ca 250 kjøreturer mens trafikken sørover øker med ca 850 kjøreturer. Fylkesvei 560, Gryteveien, er relativt ny og har god standard. Det er etablert gang-/sykkelvei langs østsiden av veien. Planforslaget regulerer bussholdeplass mot nord. Det er i dag tilrettelagt kryssing for fotgjengere, men det er ikke merket gangfelt. Planforslaget foreslår å videreføre denne løsningen. Helt nord i planområdet, nord for adkomst SKV1, er det i plankartet holdt av areal for etablering av rundkjøring dersom det i fremtiden blir aktuelt med regulering og etablering av fengsel på areal som er klarlagt for dette i kommuneplanens arealdel. Landbruk: Deler av planområdet er kartlagt som dyrkbar mark. Matjord bør benyttes til nydyrking av områder som ikke er dyrka eller til forbedring av allerede dyrka jord. Vilt: I konsekvensutredningen vurderes planområdet å ha middels verdi for vilt. Dette henger sammen med trekkveier for blant annet elg som går sør og øst for området. Planområdet ligger imidlertid i god avstand fra etablerte viltoverganger over E18. Det er vurdert at viltovergangenes egnethet for bruk ikke vil bli forringet som følge av planforslaget. Det ble i 2012 utarbeidet en kunnskapsoppdatering om elgbestand og trekkruter nær Borgeskogen industriområde. Dette viser at området Borgeskogen øst har liten verdi i forbindelse med elgens trekkruter og leveområder. Utvidelse av industriområdet er vurdert å ikke påvirke elgbestanden i vesentlig negativ grad. Naturmangfold: Planområdet omfatter et relativt stort område av naturtypen rik edelløvskog. Lokaliteten er vurdert som viktig (B- område, regionalt viktig). Innenfor naturtypen er det registrert forekomster av truede eller sårbare sopparter, samt en registrering av nordflaggermus. Naturtypen vil bli forringet da en større del vil tillates hugget innenfor den delen som reguleres til næringsformål. Deler av naturtypen vil imidlertid inngå i område som reguleres til vegetasjonsskjerm mellom planområdets to nivåer. Klima og miljø: Det stilles i bestemmelsene krav om at det ved søknad om rammetillatelse skal utarbeides en energiplan som beskriver aktuelle alternative energikilder. Landskap: Planområdet er omkranset av skog på de fleste sider og fra E18 vil næringsbebyggelsen være lite synlig. Ny næringsbebyggelse vil derimot eksponeres mot Stokke Ravei, som ligger høyere i terrenget. Høydene som tillates innenfor planområdet vil ikke medføre at ny bebyggelse gir silhuettvirkning. I bestemmelsene er det satt krav om at bebyggelsen skal ha farger og materialer som bidrar til dempet visuell virkning i landskapet. Planforslaget legger opp til høyder som samsvarer med det som er gjeldende for eksisterende næringsområde på Borgeskogen. Innenfor område BN5 tillates imidlertid inntil 18 meters byggehøyde. Dette området vil ligge på et lavere nivå enn øvrig bebyggelse, slik at bebyggelsen totalt sett vil fremstå på samme høyde som, eller lavere, enn bebyggelse i øvrige områder. Økonomiske konsekvenser for Sandefjord kommune Ingen kjente økonomiske konsekvenser for Sandefjord kommune. 5

6 Konsekvenser for barn og unge Området er i dag skogdekt, bortsett fra et areal mot vest på ca 18 dekar som er massedeponi. Det er ikke registrert at det innenfor planområdet er områder/stier som er i bruk av barn- og unge. Det er gjort en ekstra sjekk mot Stokke IL og sjekket ut at det ikke er stier innenfor planområdet som benyttes av noen av idrettslagets grupper i forbindelse med trening eller konkurranse. Rådmannens vurdering: Rådmannen anser at temaene barn- og unges interesser og kulturminner som tilstrekkelig omtalt i planbeskrivelse og saksutredning og har ingen øvrige kommentarer til disse. Merknader fra Skagerak Nett AS, NVE og mattilsynet er ivaretatt i planforslaget og omtales ikke nærmere i rådmannens vurdering. Vurdering av konsekvensutredning: Konsekvensutredningen redegjør for temaene naturressurser- landbruk, naturmangfold, kulturminner, landskap og trafikk, samt at det medfølger en ROS- analyse og en vurdering av konsekvenser i anleggsperioden. Rådmannen vurderer at konsekvensutredning er i samsvar med vedtatt planprogram og har ingen ytterligere merknader til denne. Naturmangfold: I sin merknad til varsel om oppstart minner fylkesmannen om tidligere uttalelse, ved rullering av kommuneplanen, knyttet til registrerte miljøverdier. Fylkesmannen har i en senere e-post presisert denne uttalelsen og akseptert at planområdet er omdisponert til næringsformål. Fylkesmannen har ingen innvendinger mot at hele området reguleres til næringsformål. Planforslaget som fremlegges har likevel ivaretatt deler av den registrerte naturtypen rik edelløvskog, ved at et større belte mellom de to nivåene i planområdet reguleres til grøntstruktur. Rådmannen er tilfreds med dette. Trafikk og adkomstforhold er utfyllende redegjort for i planbeskrivelse/ konsekvensutredning, samt i medfølgende notat utarbeidet av Asplan Viak. Rådmannen slutter seg til konklusjonen om at det kan planlegges for to adkomster til området, som begge utarbeides som t-kryss. Planforslaget regulerer for busstopp i nordgående retning, men det er ikke foreslått noen rekkefølgekrav for etablering av dette. Det er pr. i dag ingen bussforbindelser til Borgeskogen og næringsområdet må anses å være bilbasert. Det er imidlertid positivt at det settes av areal til kollektivholdeplass for fremtidig utvikling. Statens vegvesen har bedt om at kryssing av fylkesveien for fotgjengere vurderes i planen. Det er i dag tilrettelagt for kryssing ved oppfylling av grøft mellom gang-/sykkelvei og fylkesveien. Fartsgrensen i fylkesveien forbi Borgeskogen er i dag 80 km/t. En kryssing ut over en slik tilrettelagt kryssing, vil måtte etableres planfritt. Det er registrert få fotgjengere/myke trafikanter langs strekningen i dag og rådmannen finner det urimelig at utbygger pålegges å etablere planfri kryssing for gående. Strekningen er ikke skolevei og det ferdes svært få barn- og unge i området. Behovet for kryssing bør vurderes igjen dersom det blir aktuelt å regulere for fengsel nord for planområdet. Rådmannen mener en videreføring av den tilrettelagte kryssingen er tilstrekkelig. I planbeskrivelsen viser tiltakshaver til at ved å senke Borgeveien (øst for planområdet), kan det oppnås bedre terrengtilpasning mot nye næringstomter og bedre vertikalkurvatur på den kommunale veien. Anleggsmessig kan dette gjøres samtidig med tomteopparbeidelse og kostnad for justering av veien kan bekostes av tiltakshaver. Veien inngår ikke i reguleringsområdet og endring av veiens kurvatur er heller ikke avgjørende for opparbeidelse av næringsarealene. Kommunen vil før sluttbehandling gjøre nødvendig avklaringer i forbindelse med en slik utbedring av veien. Avrenning og erosjon: Naboer til planområdet har uttrykt bekymring for økt avrenning og erosjon ved utbygging av området. Konsekvensutredningen viser at utbygging vil ha innvirkning på overvannssituasjonen i området og vassdrag nedstrøms. Planbeskrivelsen omfatter plan for håndtering av overvann (planbeskrivelsen side 34). Det er satt et maksimalt 6

7 krav til utslipp fra hele området på 2,0 liter pr sekund pr. daa. Dette tilsvarer normal avrenning fra området før utbygging, og vil sikre at avrenningsbelastningen i bekken nedstrøms planområdet ikke medfører mer erosjon enn før utbygging. Ved søknad om rammetillatelse til den enkelte tomt skal det foreligge en hovedplan for teknisk infrastruktur som blant annet skal vise og dokumentere dimensjonering av fordrøynings- og filtreringsanlegg, samt flomveier. Dette er ivaretatt i forslag til reguleringsbestemmelser. Rådmannen mener dette er i tråd med kommunens krav og at planen er tilfredsstillende på dette punkt. Massehåndtering: Rådmannen stiller seg positiv til innspill fra Ann Elisabeth og Agnar Dammen om at de ønsker matjord fra området til sin eiendom. Rådmannen ønsker imidlertid å påpeke at det må utarbeides en massehåndteringsplan i samsvar med kommuneplanens utfyllende bestemmelser punkt 1.9, bokstav d. Dette må gjøres før planen kan sluttbehandles. En slik massehåndteringsplan skal inkludere vurderinger knyttet til transport av massene, samt grunnforhold og andre aktuelle forhold i mottaksområdet. Tiltakshaver er orientert om dette og har startet arbeidet med en slik plan. Støy: Konsekvensutredningen viser at anleggsarbeider kan virke forstyrrende for drift på nærliggende hjortefarm. Det er satt tidsbegrensning på støyende anleggsvirksomhet som sprenging og pukking. Videre legges klima- og miljødepartementets støyretningslinjen til grunn for planen. Buffersoner/vegetasjonsskjerm i planen vil begrense noe støy. Rådmannen vurderer at planforslaget er akseptabelt på dette punktet. Utnyttelse: Planforslaget legger til rette for en BYA = 45 %. Den vedlagte illustrasjonesplanen viser en utbygging med BYA 45 % innenfor områdene BN2 og BN4/BN8. Innenfor øvrige områder viser illustrasjonsplanen en BYA = 35%. Utendørs parkering er ikke medregnet i BYA. Rådmannen viser til at en tomteutnyttelse på 45% er høyt, men har forståelse for at det i enkelte tilfeller kan være aktuelt med en slik tomteutnyttelse ved spesielle utbygginger. Tomteutnyttelsen som legges til grunn er noe lavere enn det som eksisterende reguleringsplan for Borgeskogen næringsområde åpner for. Konklusjon: Rådmannen mener reguleringsplanforslaget redegjør for virkningene av planforslaget på en god måte. Planarbeidet og dokumentasjon som er utarbeidet viser at viktige problemstillinger som blant annet landskapsvirkning og adkomst/trafikk er løst på en tilfredsstillende måte. Vedtak av planen vil bidra til økt næringsutvikling i tilknytning til et allerede etablert næringsområde. Dette vil være positivt for regionen og bidra til at kommunen ivaretar målsettingen om å være en attraktiv kommune for næringslivet. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel og regional plan for bærekraftig arealpolitikk. Rådmannen anbefaler at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i tråd med innstillingen. Forslagsstiller: Civitas ved Eivind Orre. Telefon: Vedlegg i saken: Oversiktskart Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan ROS-analyse Trafikkvurdering Vurdering av områdestabilitet 7

8 Kunnskapsoppdatering om elg KU naturmangfold Rapport arkeologi Samlede merknader Miljøvurdering Borgeskogen J02 8