Reguleringsplan for del av gnr 86 bnr 2 og bnr. 33 Hytte- og reiselivsområde på Sigmundstad Fister Hjelmeland kommune

Transkript

1 FØRESEGNER Reguleringsplan for del av gnr 86 bnr 2 og bnr. 33 Hytte- og reiselivsområde på Sigmundstad Fister Hjelmeland kommune 1 Generelt Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrenser i M 1:1000, datert Formålet med reguleringa er å: - gje grunnlag for utbygging av fritidsbustader og utleigehytter med tilhøyrande anlegg - sikre at utbygginga blir gjort på ein skånsam måte i forhold til landskap og naturverdiar. - sikre at mest mogleg av eksisterande vegetasjon og terreng blir tatt vare på - sikre ei god og heilskapleg utforming på bygg og anlegg i samsvar med kommuneplanens retningslinjer. 2 Byggjeområde Område for framtidige fritidsbustader, områda BF1, BF2, BF3, BF5, BF6 Område for utleigehytter, områda BU1 BU4. Innafor byggjeområda kan det oppførast 18 nye fritidsbustader og 7 nye utleigehytter. Bygga skal plasserast slik angitt med punkt på plankartet, men ikkje nærare nabogrense enn 4 meter. Angitt stikningspunkt skal liggje innanfor veggliv. Lengderetning på bygget skal vere slik vist på plankart. Bygningane kan utførast med ulike takkonstruksjonar, tilpassa terreng og bygde omgjevnader til den enkelte tomt. Maks høgdeavgrensing på bygga er 5,5 meter målt frå gjennomsnitt planert terreng. Maksimal bebygd areal under tak (BYA) er 90 m2 inkl. bod/uthus. Maksimal storleik terrasse utan takoverbygg er 20 m 2. Det tillatast ikkje oppført opphengde/understøtta balkongar/terrasser på fritidsbustadane. Uteopphaldsareal skal utførast som planert utegolv eller terrasse med god tilknyting til bygg og terreng. Som hovudregel skal utbygginga løysast som ein eining knytt til hovudhytte. Frittliggjande bygg som uthus, bodar, lagereiningar, anneks o.l. kan berre aksepterast dersom: 1) det kan dokumenterast ei estetisk og terrengmessig betre tilpassing til hovudbygget enn ved tilbygg eller 2) det totale bebygde areal under tak på eigedommen ikkje overstig 110 m2. Bygningane kan ha ulik utforming, men slik at de i form, volum og farge harmonerar med kvarandre innanfor det enkelte delfelt/bygningsgruppe. Det skal leggjast vekt på at bygningane òg harmonerer best mogleg med eksisterande terreng og bygde omgjevnader forøvrig, men bygningane må òg kunne gjenspegle preg og byggeskikk frå si tid. Side 1 av6

2 For å dempa refleksverknaden frå sjøen, må ein vere varsam med bruk av for store reflekterande glas/materiale. Materialval og fargar forøvrig skal underordne seg området sitt naturpreg, og elles harmonere med bygde omgjevnader i nærleiken. Ved byggemelding skal det lagast situasjonskart for den enkelte tomt i målestokk 1:200 el 1: 500. Dette skal vise nøyaktig plassering og storleik av utbygginga, samt vise dei estetiske forholda til omkringliggjande bygningsmiljø (nabotomter). Terrenginngrepa skal visast med eksisterande og planlagde terrengkoter. Det skal òg leggjast ved terrengsnitt i same målestokk som viser utbygginga i forhold til eksisterande og planlagd terreng, samt i forhold til tilstøyande tomter/friareal/vegar. Denne dokumentasjonens skal leggjast til grunn ved vurdering om plan- og bygningslova sin 74.2 om estetikk og planløysing er ivaretatt. Kommunen kan òg krevje supplerande dokumentasjon som fargelagde perspektivteikningar, fotomontasjar og liknande, dersom dette er naudsynt for å vurdere dei estetiske verknadane av utbygginga Nye bygningar skal plasserast skånsamt i terrenget, og utgraving og planering for bygningane skal begrense seg til det absolutt nødvendige for bygningsmessig tilfredsstillande løysingar. Hageplanering skal begrense seg til eit minimum, og det skal i slike tilfelle brukast stadeigne materialer og vegetasjon. På den ubebygde delen av tomta, skal ein i mest mogleg grad bevare eksisterande trevegetasjon. Materialtransport skal utførast så skånsomt i terrenget som mogleg. Den enkelte utbyggjar er ansvarleg for å reparere og revegetere sår i terrenget som følgje av transport, byggjearbeid, lagring mm. Gjerder/hekker er ikkje tillate i områdene. Det er krav om radonsperre i alle nye fritidsbustader og utleigehytter. Område for bustader, området BB1. Området skal nyttast til eksisterande bustad med tilhøyrande anlegg. Området er ferdig utbygd. Område for naust, området BN1 Innanfor BN1 kan det førast opp felles bygg for sjøboder evt naust i grupper, med samla bebygd areal på maks. 350 m2 BYA. I bygget/bygga skal det kunne etablerast innvendige boder til den enkelte fritids/utleigeeining til lagring av utstyr, motorar, reiskap o.a. Utbygginga skal vere samanhengjande eller i grupper, med saltak på tvers av strandlinja. Takvinkelen skal normalt liggje mellom 27 og 40 grader. Maks mønehøgd skal normalt vere 3,5 m.. Det kan gjerast avvik frå dette viss terrenget tilseier at dette er naturleg og estetisk finare. Sjøbodene tillatast ikkje innreia for bustad eller fast opphald. Bygga skal plasserast skånsamt i terrenget, og utgraving, sprenging og planering for bygningane skal begrense seg til det absolutt nødvendige for bygningsmessig tilfredsstillande løysingar. Side 2 av6

3 Ved byggjemelding skal det på fasader og snitt teiknast inn bygningen si plassering i forhold eksiterande og nytt terreng samt i forhold til sjø, og det skal visast plan for utnytting av heile strandsona; t.d. tilkomst, badeplass, båtstø, bryggje, passasje for allmenn ferdsel mm. Det skal utarbeidast målsett detaljplan for området, der det skal leggjast særskilt vekt på omsynet til estetikk, byggjeskikk og funksjonalitet. 3 Trafikkområder Offentleg trafikkområde generelt, området OT Området OT skal nyttast til kjøreveg med skulder, murer, rabatter, g/s-veg, gjerderom, grøfter, skjæringer og fyllinger. Det er avsett areal til g/s-veg innanfor trafikkområdet langsmed kjørevegen. Innanfor området godtas ikkje vegetasjon eller annen sikthinder høgre enn 50 cm. over vegens nivå. Enkeltståande element med breidde eller diameter mindre enn 30 cm., samt gjerde som betrar tryggleiken, kan godtas. 4 Fareområder Høgspentanlegg Fareområdet er sikringssone for høgspentanlegg. I området kan det oppførast kraftlinjer og andre høgspentanlegg. Anlegg skal utførast med minst mogleg inngrep i eksisterande terreng og vegetasjon. Det tillatast ikkje oppført bygningar i området. 5 Spesialområder Privat veg og parkeringsplass, områdene SP1 og SP2 Områder for private veger og parkeringsplasser, SP1 og SP2, skal nyttast som tilkomst til bustader, fritidsbustader og utleigehytter med tilhøyrande parkering, samt skal kunne nyttast til hovudbruket sin daglege drift. Vegen er ikkje open for allmenn ferdsel. Vegen skal vere 4 meter breid med tillegg av grøfter. I kurver kan breidda aukast for å sikra framkomst med liten lastebil (LL), som er dimensjonerande for vegen sin geometri. Vegen skal ha maksimal stigning 20 % og skal utformast i samsvar med detaljplan vedlagd byggjemelding. Fyllingar og skjæringar kan leggjast inn på tilliggjande regulert areal langsmed veger og parkeringsplassar. Vegen frå p-plassen SP1 og ned til båthamna skal ikkje vere open for anna enn naudsynt nyttetrafikk t.d. i samband med transport av småbåtar. For å unngå unødig kjøring på vegen kan vegen sperrast med bom. All parkering i samband med båthamna skal foregå på SP1. Private parkeringsplassar er grunneigars eigedom, men skal disponerast til parkering for alle fritidsbustadene og utleigehyttene innanfor planområdet. For kvar fritidsbustad og utleigehytte skal det arbeidast opp to parkeringsplassar. Side 3 av6

4 Vegen skal ha god landskapstilpassing, og omkringliggjande vegetasjon og terreng skal takast vare på i størst mogleg grad. Sideterrenget skal dekkjast med jord og revegeterast med stadeigen vegetasjon straks etter ferdigstilling av vegen. Friluftsområde på land, områdene SF1 SF7 Områda SF1 SF7 skal nyttast til rekreasjon/opphald/leik/bading, og landskapet sin karakter og vegetasjon skal bevarast. Det er ei målsetjing at desse områda skal framstå som buffersoner som dempar utbyggingsprega av dei tette felta ovanfor. Det er difor viktig at det ikkje foregår noko form for snauhogst i desse områda, men at den naturlege trevegetasjonen blir skjøtta på ein slik måte at målsetjinga blir ivaretatt. Det er ikkje tillate med bygg/anlegg/verksemd som hemmar området sin bruk som friluftsområde (dvs. private brygger, moloar, naust, fortøyingar, lagring av båtar mm). I dei delane av friluftsområda SF1, SF2 og SF7 som ligg i strandsona, kan det tillatast opparbeiding og aktiv tilrettelegging for å gjære området funksjonelt for fri ferdsel, bading og vannleik. Dette inneber rydding av strandsona for kratt- vegetasjon og stein samt lett arrondering av terrenget for å leggja til rette for solplassar oa. Eksisterande naust i SF1 kan oppretthaldast og vedlikehaldast, men utvidingar eller vesentlege fasadeendringar tillatast ikkje. Friluftsområde i sjø, områdene SS1 og SS2 Områdene skal nyttast til bading/leik/rekreasjon. Det er ikkje tillate med bygg/anlegg/verksemd som gjer området sin bruk som friluftsområde vanskeleg. (dvs. private brygger, moloar, naust, fortøyingar, lagring av båtar mm). Privat småbåtanlegg på land/sjø, området SSS1 Innan området SSS1 kan det førast opp bryggjer og/eller moloar til skjerming/sikring av inntil 60 fritidsbåtar. Det kan førast opp faste anlegg av naturstein, flytebrygger av ulikt material, og/eller kombinasjoner av disse. Dei to eksisterande moloane kan innarbeidast i nytt fellesanlegg om ynskjeleg.. Den nordlegaste moloen kan oppretthaldast evt integrerast i fellesanlegget. Før ein kan gi byggeløyve i området skal det utarbeidast ein detaljplan for området i M 1 : 500. Detaljplanen skal t.d vise: opparbeiding av molo, materialbruk/utforming av brygger, utliggjerar, organisering av båtplasseringa med dimensjonerande mål 3x 6 m pr. båtplass + min 12 m manovreringsareal bak. Sjølve hovudpiren kan førast opp som lødd/plastra steinkant, men bølgjebrytaren bør evt vere flyteelement (i betong el.a.). Bryggekanten på innsida av moloen skal kles med treverk. God estetisk kvalitet samt funksjonalitet på anlegget skal vektleggjast. Ein kan òg leggje til rette for felles opphaldsplass i området, anten på sjølve moloen eller innanfor naustområdet på land. Dette må evt innarbeidast i detaljplanen. Detaljplanen skal òg omhandle parkeringsareal samt areal for naustboder/fellesbygg. Det skal vere åpent for fri ferdsel langs kailinje/framfor naust/fellesbygg, og dette skal visast i detaljplan. Side 4 av6

5 Kommunen kan krevje at planen blir supplert med snitt-teikningar, fargeslagde perspektivteikningar og fotomontasjer og liknande, dersom dette er naudsynt for å vurdere dei estetiske verknadane av utbygginga. Frisiktsoner ved veg Områda mellom frisiktlinjer og vegkantar (sikttrekanten) skal ha fri sikt i ei høgde av 0,5 m over tilstøytande veg sitt plan. Enkeltståande element med breidde eller diameter mindre enn 30 cm, samt gjerde som betrar tryggleiken, kan godtas. Særskilte anlegg trafo, området S1 Området S1 skal nyttast til trafo for forsyning av områdene med strøm. Hytterenovasjon, områda R1 R3 Områda R1 R3 skal nyttast til plassering av container for hytterenovasjon. Private gangvegar, områda G1 G4 Områda G1 G4 skal nyttast til gangvegar frå køyreveg og fram til hyttene, samt som interne gangvegar innan feltet. Gangvegane skal opparbeidast med grus- eller asfaltdekke og vere framkommelege med til dømes barnevogn. Gangvegane skal ha standard og geometrisk utforming som gjer desse som fullgod erstatning for g/s-veg langsmed fylkesvegen. Det kan difor gjerast visse terrengmessige tilpassingar av traseane dersom dette er naudsynt for å sikre god tilgjenge/universell utforming. Fellesområde Felles gangsti: langs sjøen skal det etablerast gangsti som skal vere open for allmenn ferdsel. Trasèen skal ryddast for vegetasjon, tilretteleggjast og merkast for turgåing. Det skal ikkje prinsippet ikkje foretas terrenginngrep eller opparbeiding av dekke, men enkle tilretteleggingstiltak som sikrar god tilgjenge er tillate. Turstien skal etablerast før området kan byggjast ut. 6 Stenging av avkjørsel Der det er vist med symbol på plankartet at avkjørsel skal stengjast, er det ikkje tillate med avkjørsel til offentleg veg. 7 Rekkefølgjekrav Side 5 av6

6 Godkjent avkjørsel frå Fv 634, tilkomstveg til delfelta, interne gangvegar og felles parkeringsplassar skal vere opparbeida før det blir gitt byggjeløyve til nye fritidsbustader i BF1, BF2, BF3 og BF5. Felles gangsti langs sjøen skal vere etablert før det blir gitt byggeløyve i BU1 og BU2, eller før båthamna kan byggjast ut. Før nye fritidsbustader/utleigehytter kan tas i bruk skal det stillast båtplass til disposisjon ; dvs båthamna skal etablerast før eller samstundes med utbygging av hyttefeltet. Friluftsområdet ved sjøen skal òg vere rydda og opparbeida før feltet blir utbygd. Det skal lagast ein samla detaljplan for småbåthamna, naustområdet og veg/parkeringsarealet ved sjøen i M 1:500. Detaljplanen skal godkjennast av kommunen før byggjeløyve i områda kan bli gitt. Detaljplanen skal avklare funksjonelle løysingar for trafikkavvikling og organisering/utforming av båthamna. Estetikk og byggjeskikk skal vektleggjast i utforming av bygg og anlegg. Det skal veremuligheit for fri ferdsel til fots langsmed bryggjekanten/naustområdet, og ved småbåtanlegget skal det òg kunne opparbeidast opphalds/sitjeplasser for allmenta. Teknisk plan for vann og avløp skal vera godkjent av kommunen før byggjeløyve gis, og dei tekniske anlegga inkludert straumforsyning skal vere på plass før den enkelte fritidsbustad/utleigehytte kan ferdigstillast. Straumfordelingsnettet skal samordnast med veganlegget. Vedtatt av Hjelmeland kommunestyre i sak 62/06. Side 6 av6