nr årgang NIFnytt Elektronisk medlemsblad fra Norske Inkassobyråers Forening Generalsekretæren har ordet side 2

Transkript

1 NIFnytt Elektronisk medlemsblad fra Norske Inkassobyråers Forening Generalsekretæren har ordet side 2 Nytt fra styremøtene side 5 Nytt fra Inkassoklagenmndas møter side 7 Tvangssalg fast eiendom en oversikt over prosessen (medhjelpersalg) side 11 Side 1 av 19

2 Leder av generalsekretær Thor A. Andersen Prop. 150 L Endringar i forseinkningsrentelova mv. Da er proposisjonen oversendt justiskomiteen. De mottok proposisjonen den 5. oktober, med frist for avgivelse av innstilling den 27. november. Nå ser jeg av komiteens hjemmeside at de har satt opp 4. desember som foreløpig dato for behandling i Stortinget. Det betyr at vi har noen uker på oss til å kommunisere med justiskomiteen. De som har lest proposisjonen har nok merket seg at det omstridte forsinkelsesrentegebyret på 40 og forholdet til eventuelle senere inndrivingskostnader er veldig vagt beskrevet. 3 a fjerde ledd er foreslått som følger: Departementet kan i forskrift gi regler om forholdet til inkassoloven, herunder at kompensasjonen skal komme til fradrag i erstatning for utenrettslige inndrivelseskostnader etter inkassoloven. Vi har derfor tatt de innledende skritt for kommunikasjon med justiskomiteen og vi vil måtte komme tilbake til medlemmene med mer informasjon etter hvert. Prop. 127 L Lov om Statens Innkrevingssentral De fleste har vel fått med seg styreleders innlegg i forrige NifNytt. Vi kan informere om at vi i løpet av de siste ukene har vært i dialog med representanter i Finanskomiteen. I første omgang har dette vært representanter fra FrP og Høyre. Vi arbeider imidlertid med å komme i dialog med de andre partiene også. Problemet i dag er at de fleste er opptatt med Statsbudsjettet. Statistikk/bransjetall Etter hver halvårsrapport vil vi nå legge ut utvalgte tall fra rapportene. I tillegg vil vi også gjøre en enkel, ferdig analyse tilgjengelig. Tallene vil være totaler som vi har fått opplyst fra Finanstilsynet samt totaler fra våre medlemsbedrifter. De første tallene er allerede publisert på Medlemsservice. Side 2 av 19

3 Nye spalter i NIfNytt To nye spalter er det snakk om; den første vil vi benytte til å referere kort fra styremøtene, den andre vil vi benytte til å gi dere et resyme fra Inkassoklagenemndas møter. Vi vil forøvrig arbeide med å spisse innlegg og artikler enda mer mot inkasso. Stoff tas selvfølgelig i mot med takk! Ha en fortreffelig høst! Vil du ha inn en kunngjøring, noe du vil dele med andre, en annonse eller annet i NIFnytt? Ta kontakt med oss pr. telefon , eller send oss en e-post: lise@inkasso.no Side 3 av 19

4 Innholdsfortegnelse: Leder side 2 Møtekalender side 4 Kurskalender side 4 Nytt fra styremøtene....side 5 Nytt fra Inkassoklagenemndas møter. side 7 VIRKE: Om retten til ferie......side 9 Tvangssalg fast eiendom en oversikt over prosessen (medhjelpersalg) side. 11 EVRY sin spalte.... side 18 Litt av hvert.. side 19 Møtekalender 2012 World Congress og AGM FENCA, Madrid Budsjettmøte/bransjetreff, Holmenkollen, Oslo Styremøte Lovutvalget Styremøte oktober oktober 06. november 13. november 12. desember Kurskalender 2012 Kurs II Kurs III Tvistehåndteringskurs, Oslo (invitasjon kommer) november 27. september 26. november Side 4 av 19

5 Nytt fra styremøtene Siste møte, 17. september åpnet møtet med et besøk fra den nye programkomiteen. Hanne Riksheim redegjorde for komiteens tanker om det fremtidige møtekonseptet. Dette skal presenteres på Bransjetreffet i oktober og følges opp med en medlemsundersøkelse. Styret har i en lengre periode arbeidet med sin strategiplan. Styreleder konkluderte med at styret og administrasjonen har tre fokus/stakeholders: Samfunnet Foreningen Medlemmene. Fra styreprotokollen: Førstnevnte ble delt opp i fire delmål: Politikerne, Media, Skyldner og Det offentlige. Styret vare enige om at det å være høringsinstans samt drive med lobbyvirksomhet var viktig i forhold til politikerne. Når det gjaldt skyldnerne var informasjonsvirksomhet og formidling av gjeldsforespørsler greit for styret. De ønsket imidlertid å begrense informasjonsdelen til aktiv informasjon via hjemmesidene og ikke pr. telefon. På hjemmesidene kan det legges ut informasjon som er felles for bransjen og som medlemmene kan legge link til fra sine hjemmesider. I forhold til media mente flere at det var bortkastede ressurser med informasjonsformidling og tall/statistikker og at man i stedet skulle satse på beredskap ved eventuelle forespørsler. Når det gjelder det offentlige vil fortsatt kontakt med forliksråd, namsmenn, departementene og Politidirektoratet være viktig. Dialog med Forbrukerråd og Forbrukerombud likeså. Nr. 2, foreningen er også delt opp i fire delmål: Inkassoklagenemnda (IKN), Ansatte, Finanstilsynet og Datatilsynet. Når det gjelder IKN er det viktig å opprettholde en effektiv drift. I dag bistår Lise med registrering og utsendelse av førstegangsbrev til de innklagede byråene. Noe som overfører en del arbeid til byråene det gjelder og som nok vil være et aktuelt spørsmål fremover; hvem skal foreta den første gjennomgang og utredning? Nemndas sekretariat eller byrået? På delmål ansatt vil det være viktig at det til enhver tid er klart definerte arbeidsoppgaver. I forhold til tilsynene må det fortsatt satses på faglig kontakt og god kommunikasjon. I forhold til Finanstilsynets intensjoner om å lage samling for faktiske ledere må dette følges opp. Nr. 3, medlemmene er delt opp i to delmål; Byråene og Ansatte (byråenes ansatte). Foreningens oppfølging av medlemsbyråene skal være tuftet på to ting: Analyse og Verdiskapning. Foreningen bygger opp en statistikkbase som legges ut på de passordbeskyttede medlemssidene. Materiell i forhold til verdiskapning kan også publiseres der. Oppfølging av byråenes ansatte vil bestå av å være et kompetansesenter hvor de kan få faglig informasjon og hvor det tilbys gode kurs og oppdateringsmuligheter. Autorisasjonsordningen er også en del av dette. Side 5 av 19

6 Videre diskuterte styret en henvendelse om begrensninger i skyldners mulighet til å bruke Visa debetkort eller tilsvarende til betaling av inkassosak (bruk av betalingsterminal). Man ble enige om at Generalsekretæren skulle rette en henvendelse til aktuelt selskap. En veldig aktuell sak for tiden er Lov om Statens Innkrevingssentral. Styreleder og generalsekretær, i samarbeid med Virke har lagt opp til en rekke møter med aktuelle politikere i Stortingets finanskomite. De hadde på dette tidspunkt allerede avviklet et møte med FrP s representanter i komiteen og hadde et tilsvarende møte med Høyres representanter på agendaen. Førstnevnte møte gikk meget bra. Styret tok også opp problemet med at Finanstilsynet ikke ønsker at avsluttede saker slettes, kun anonymiseres. Dette medfører en stor kostnad og et massivt merarbeid for byråene. Byråene følger i hovedsak foreningens Bransjenorm for håndtering av personopplysninger i den norske inkassobransjen som innebærer sletting etter gitte kriterier. Styret ba derfor generalsekretæren å kontakte tilsynene og se om de ikke kan samkjøre dette eventuelt komme tilbake med en felles forståelse av regelverket. Styret ble informert om forsinkelse i utviklingen av den automatiske håndteringen av gjeldsforespørsel. Innehaver og sentral person i utviklingsselskapet hadde gått bort i løpet av sommeren. Generalsekretær og prosjektleder arbeider med alternative løsninger. Side 6 av 19

7 Nytt fra Inkassoklagenemndas møter Inkassoklagenemnda hadde møte 10. september. Til behandling lå hele 13 saker. To av vedtakene er i skrivende stund ikke ferdigstilt, og vil bli tatt med på neste orientering. Nemnda har blant annet vurdert hvorvidt hhv purring og inkassovarsel anses som betryggende avsendt der kopi av varslene ikke er fremlagt for nemnda. Nemnda har også vurdert to saker der det er krevd erstatning for egne kostnader. Hvilke krav gjelder til fremsendt innsigelse er også noe nemnda har vurdert. Avslutningsvis bemerkes det at det fortsatt er en del saker rundt «kan/vil» problematikken, noe nemnda nå mener bør være unødvendig : Om rett til å få saken behandlet av nemnda når krav på inkassoomkostninger er frafalt. Om innklagedes plikt til å dekke nødvendige kostnader for klager. Vedtak: 1) Klagen avvises 2) Kravet om tilkjennelse av sakskostnader tas ikke til følge : Sammenslåing av krav og om kravene er korrekt varslet. Vedtak: Klager gis medhold og plikter ikke å erstatte noen del av inkassoomkostningene : Om klager i tide har fremmet innsigelse hun burde fått vurdert før inkasso ble iverksatt. Om kravet er korrekt varslet. Om beregning av purregebyr og om kravet til dokumentasjon. Vedtak: Klager gis ikke medhold : Om kravet på inkassosalær er rettmessig. Om varslingsregler ved sammenslåing av krav. Vedtak: Klager gis medhold og plikter ikke å erstatte noen del av inkassoomkostningene : Om klager i tide har fremmet innsigelse han burde fått vurdert før inkasso ble iverksatt, og om inkassovarselet er i strid med inkassoloven 9. Vedtak: Klager gis medhold og har krav på tilbakebetaling av inkassokostnadene : Om kravet er korrekt varslet og om påførte kostnader er rettmessige. Om nemndas kompetanse. Vedtak: Klager gis medhold og plikter ikke å erstatte noen del av inkassoomkostningene. Side 7 av 19

8 : Om klager har saklig interesse i å få saken behandlet i nemnda når kravet på inkassoomkostningene er frafalt. Om erstatning for kostnader til hjelpeverge. Vedtak: 1). Klagen avvises. 2). Kravet om tilkjennelse av sakskostnader tas ikke til følge : Om klager i tide har fremmet innsigelse hun burde fått vurdert, om plikt til å dokumentere at varsler er sendt. Vedtak: Klager gis medhold, og plikter ikke å betale inkassokostnader i saken : Om klager i tide har fremsatt innsigelse som han hadde krav på å få vurdert. Vedtak: Klager gis medhold, og plikter ikke å betale inkassokostnader i saken : Om klager i tide har fremsatt innsigelse som han hadde krav på å få vurdert. Vedtak: Klager gis ikke medhold og plikter å betale inkassokostnader i saken : Om klager i tide har fremmet innsigelse han burde fått vurdert. Om kravet er korrekt varslet og i samsvar med gjeldende regelverk. Vedtak: Klager gis medhold og plikter ikke å betale inkassokostnader i saken. Side 8 av 19

9 VIRKE - Om retten til å overføre ferie Ferieåret 2012 nærmer seg slutten. Hva skjer med ferien arbeidstaker ikke har avviklet? I følge ferieloven har arbeidsgiver en plikt til å påse at arbeidstakeren avvikler ferie hvert ferieår, samtidig som arbeidstaker har en selvstendig plikt til å gjennomføre ferie. Hva skjer med de feriedagene som arbeidstaker har utestående ved årsskifte? I henhold til ferieloven har alle arbeidstakere rett til feriefritid i 25 virkedager (4 uker pluss en dag) hvert år. Arbeidsgiver bestemmer tiden for ferie, men dette skal først skje etter å ha drøftet tidspunktet med arbeidstaker. Arbeidstaker kan imidlertid kreve å få underretning om feriefastsettingen senest 2 måneder før ferien tar til, såfremt ikke særlige grunner er til hinder for dette. Arbeidstaker har rett på 18 virkedager fri i sammenheng i hovedferieperioden; 1. juni til 30. september. Med virkedag menes alle dager som ikke er søndag eller lovbestemte helge- eller høytidsdager. Det kan avtales mellom arbeidsgiver og arbeidstaker å legge hovedferien tidligere eller senere enn hovedferieperioden. Det kan skriftlig avtales at inntil 12 virkedager ferie skal overføres til det påfølgende ferieåret. Ingen av partene kan ensidig kreve overføring, unntatt ved sykdom eller permisjon hvor det ytes foreldrepenger. I disse tilfellene kan arbeidstaker kreve overførsel. For virksomheter som har avtalefestet ferie utover ferielovens 25 virkedager (totalt 5 uker), kan også de ekstra feriedagene ved enighet avtales overført til det påfølgende ferieåret. Andre ordninger kan følge av eventuell tariffavtale. Ferielovens hovedregel er at feriepenger skal utbetales når ferie tas. Ved overførsel av feriedager skal tilsvarende del av feriepengene overføres til det påfølgende året. Feriepenger utbetalt i opptjeningsåret er ikke med i feriepengegrunnlaget. Side 9 av 19

10 Hva skjer dersom man ikke har avtalt overføring av lovfestet ferie, og arbeidstaker ved årsskifte har ferie til gode? I henhold til ferieloven 7 nr. 3 annet ledd, skal ferie som ikke er avviklet ved ferieårets utløp overføres til det påfølgende ferieår. Det innebærer brudd på ferieloven dersom arbeidsgiver ikke sørger for at ferie blir avviklet. Blir ferien heller ikke avviklet i det påfølgende året, blir denne automatisk overført videre. Dette betyr at den lovfestede ferien ikke kan strykes ved årsskiftet og utbetales, unntatt der sykdom eller foreldrepermisjon er årsaken til at den lovfestede ferien ikke er tatt. Skyldes manglende ferieavvikling arbeidsgiver, kan arbeidstaker i tillegg til overføring kreve erstatning. For arbeidstakere som også har avtalefestet ferie, vil det være opp til partene å bli enige om hvordan de ekstra feriedagene skal håndteres. Dersom eventuell tariffavtale ikke sier noe annet, kan man avtale økonomisk kompensasjon for manglende avvikling av avtalefestet ferie. Har arbeidstakerne feriedager til gode i inneværende år, bør avviklingen av disse avklares med det første. Oppnås ikke enighet, bestemmer arbeidsgiver når feriedagene skal tas. Annecke Brantsæter Jenssen Advokat Virke Arbeidsrett og HR Tlf: E-post: abj@virke.no Side 10 av 19

11 Tvangssalg fast eiendom en oversikt over prosessen (medhjelpersalg) Av advokat Rune Stavenes Advokatene Andersen Laastad Stavenes I. INNLEDNING I tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11, finner vi regler om tvangsdekning i formuesgoder som er registrert i et realregister. Et realregister er bl.a. den faste eiendoms grunnbok og registeret for borettsandeler. II. SALGSOBJEKTET Kapittel 11 omhandler samtlige formuesgoder som er registrert i et realregister, herunder skip, luftfartøy med mer. Alle paragrafhenvisninger i denne artikkelen er fra tvangsfullbyrdelsesloven. Det anbefales derfor at leser kjører ut kapittel 11, og ser hen til bestemmelsene her ved gjennomlesing. Advokat Rune Stavenes Foto: Veronica Strømme, Bergen Jeg velger her å ta utgangspunkt i tvangssalg fast eiendom og borettsandeler, og disse to salgsobjektene blir behandlet under ett, idet reglene er identiske. III. TVANGSGRUNNLAG Tvangsgrunnlagene for denne dekningsmåten, fremkommer av 11-2 som lyder slik: Tvangsgrunnlag Grunnlag for tvangsdekning etter dette kapitlet er foruten de alminnelige tvangsgrunnlag. (a) registrert avtalepant, registrertskadesløsbrev likevel bare når kravets omfang er fastsatt ved dom eller annet tvangsgrunnlag, (b) (c) (d) (e) registrert utlegg, lovbestemt panterett for skatt eller avgifter til stat eller kommune, for sameiets krav etter sameieforholdet i seksjonssameier, lovbestemt pant etter akvakulturloven 20, og for borettslagets krav etter andelslagsforholdet i borettslag, registrert lovbestemt panterett, registrert internasjonal sikkerhetsrett i mobilt løsøre, jf. lov om internasjonale sikkerhetsretter. For utlegg etter første ledd bokstav b som er stiftet av namsmyndighetene, kan dekning begjæres uten forutgående varsel etter 4-18, men ikke før to uker etter at Side 11 av 19

12 underretning om utlegget ble sendt saksøkte. Dersom tvangsgrunnlaget for utlegget er et alminnelig tvangsgrunnlag, må dessuten dette grunnlaget ha blitt rettskraftig. Selv om vilkårene ikke er oppfylt kan dekning begjæres dersom fullbyrdelsen ellers ville bli vesentlig vanskeliggjort. Det er verd å merke seg at 11-2 a, b og c omhandler de vanligste typer pant, som danner grunnlaget for et medhjelpersalg. Forutsetningen er imidlertid at pantet er gyldig stiftet, og for avtalepant og utleggspant, er det en forutsetning at pantet er tinglyst. IV. BEGJÆRINGEN Begjæringen om tvangssalg rettes mot den tingrett i den rettskrets hvor eiendommen/andelen er registrert. Den skal rettes mot den som er hjemmelshaver, eventuelt i tillegg mot den som er skyldner, typisk i tilfeller hvor det er stiftet realkausjon. Begjæringen skal deretter forelegges for de saksøkte før retten fatter sin beslutning. Dette fremkommer av 11-7, hvor også saksøkte får en oppfordring på 1 måned til å uttale seg om forhold av betydning for gjennomføring av tvangsdekningen. Sjelden ser vi at søksøkte ytrer seg til tingretten, også i forhold til det som angår krav om erstatningsbolig. Det er også bestemt at retten kan forkynne underretning for andre enn de som helt eller delvis antar å være eiere til eiendommen, dette kan være ektefellen dersom denne ikke allerede har fått forkynt begjæringen som saksøkt, eller andre myndige personer i saksøkers husstand som retten kjenner til. I enkelttilfeller kan det også være nødvendig å varsle sosialkontoret. Etter dette beslutter retten om tvangssalg skal gjennomføres eller ikke. Herunder beslutter tingretten på hvilken måte tvangsdekningen skal gjennomføres. Er det begjært tvangsdekning ved medhjelper, vil retten i alminnelighet beslutte dette, men mindre helt spesielle hensyn taler mot. En anbefaler også at den som begjærer tvangssalg, begjærer inntrede, dvs. at dersom det allerede er besluttet tvangssalg fra før, så trer siste kreditor inn som saksøker i det allerede besluttede tvangssalg. Side 12 av 19

13 V. GJENNOMFØRING AV TVANGSSALG Etter 11-12, så vil retten avgjøre hvordan gjennomføringen skal skje, etter hva som forutsetningsvis gir best utbytte. Meningen med medhjelpersalget er jo at salget skal bli mest mulig likt et vanlig salg på det frie marked. Selv om en beslutter gjennomført medhjelpersalg, er det ingen ting i veien for at saksøkte/eiere iverksetter et frivillig salg med egen engasjert megler eller lignende. Utfordringen som da foreligger for denne, er at man jo skal levere et heftefritt skjøte til den som skal kjøpe eiendommen. Dersom da kjøpesummen på det frivillige salget, ikke er stor nok til å dekke samtlige heftelser, så er man avhengig av at kreditorene som har pant, frivillig sletter uten å få full/noe dekning. Dette er noe som panthaverne selv må vurdere om de vil bidra til. Jeg erfarer at den aktsomme megler i disse sakene, er påpasselig med å informere kreditorene på forhånd, og dokumentere at den prisen som er oppnådd, er markedets beste. Dersom en kreditor føler seg overbevist om at så er tilfellet, så er det jo ingen hensikt i å nekte å slette. Et gjennomført tvangssalg ville antakeligvis neppe gi høyere pris. Dette er imidlertid en konkret vurdering, og det er å understreke, at ingen kreditor har en rettslig plikt til å slette pant utenfor tvangssalgene. Etter et gjennomført tvangssalg, vil derimot pantet bli slettet, uaktet om den enkelte panthaver aksepterer dette eller ikke. VI. KRAV INNSENDES MEDHJELPER Rettighetshaverne skal tilskrives ettes 11-16, og varsles om tvangssalget. Medhjelper må på bakgrunn av pantekravene og opplysninger om eiendommens verdi, vurdere om tvangssalget kan gjennomføres etter det såkalte dekningsprinsippet. Dette går ut på at det laveste bud som kan aksepteres må gi full dekning til de krav som har prioritet foran saksøkers krav. Dette følger av som lyder slik: Forholdet til bedre prioriterte heftelser. Salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkernes krav blir dekket. For beregning av foranstående pengeheftelser gjelder annet og tredje ledd tilsvarende. Lovbestemt pant tas det bare hensyn til i den utstrekning det er klart at kravet består. Foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser, skal overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen. Side 13 av 19

14 Dersom medhjelperen mener at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd, skal medhjelperen underrette saksøkeren og tingretten. I underretningen skal det opplyse om at innsigelser mot at saken heves, må fremsettes direkte for tingretten innen to uker fra avsendelsen av underretningen. Etter utløpet av fristen skal retten heve saken dersom den finner det klart at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd. Det fremgår av nevnte bestemmelse, at dersom utsiktene til å dekke foranstående ikke er tilstede, så skal tingretten underrettes, og saken skal heves dersom retten finner det klart at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller dekningsprinsippet. VII. HEFTELSER MED SAMME ELLER DÅRLIGERE PRIORITET Pengeheftelser som har prioritet ved siden av, eller etter, saksøkers krav, dekkes så langt budet rekker. Dvs. at dersom budet, forutsatt at dekningsprinsippet er oppfylt, vil bli fordelt blant rettighetshaverne så lang kjøpesummen rekker. Her må også salgsomkostningene hensyntas. Man skal levere heftefritt skjøte, dvs. at samtlige heftelser som ikke er positivt overtatt av kjøper, skal slettes fra grunnboken. Når det gjelder de såkalte ikke-pengemessige heftelser, boretter med mer, skal disse i utgangspunktet overtas utenfor kjøpesummen, dersom de ikke blir satt til side. Satt til side blir de, dersom dette er nødvendig for å oppnå bud som gir dekning for heftelser, som har bedre eller lik prioritet med den aktuelle heftelse. Da kan medhjelper innhente bud med og uten overtakelse av nevnte heftelse, og se hvordan interessentene gir bud i forhold til dette. Dersom den ikke-pengemessige heftelse skal settes til side, så skal dette fremgå av foreleggelsen etter 11-29, jfr. 1. ledd bokstav d. Den tilsidesatte heftelse slettes, men kan oppnå pengeerstatning dersom budet er stort nok til å dekke denne heftelsen etter sin prioritet. Når det gjelder forkjøpsretter, så fremgår det av at disse også kan settes til side, jfr , 2. ledd. Men dersom de ikke blir satt til side, så vil forkjøpsretten ikke få innvirkning på selve tvangssalget i den forstand at tvangssalgskjøperen skal gjøre opp budet utaktet forkjøpsretter. Dette betyr at kjøper på tvangssalg hvor det er en aktiv, ikke tilsidesatt, forkjøpsrett, risikerer at forkjøpsrettsberettigede slår til seg eiendommen etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig. Særlig risikofylt er dette for kjøper, dersom den forkjøpsberettigede har rett til å overta eiendommen til en bestemt (lavere) pris. Side 14 av 19

15 Den aktsomme kjøper på tvangssalget innretter sine bud etter dette. Dette skal også opplyses om i salgsoppgaven, som sendes ut til interessentene. Salgsoppgaven skal utformes skriftlig, og skal bl.a gi opplysning om tvangssalgsprosessen, og uttrykkelig inneholde opplysninger om at kjøper har begrensede muligheter til å gjøre mangler gjeldende, og at han har risiko for konsesjon og odel, dersom eiendommen er konsesjonspliktig eller det hefter odel på eiendommen jfr VIII. SALG Eiendommen annonseres, det avholdes visninger, og det inngis bud. Det spesielle for tvangssalg, er at budene skal ha 6 ukers bindingstid, dog slik at man med rettens samtykke kan ta hensyn til bud med kortere bindingstid, ned til 15 dager. Dette fremgår av Her foreligger en av de største forskjellene mellom tvangssalg og vanlige salg. I min praksis som medhjelper, opplever jeg at veldig mange synes bindingstiden er for lang. Rådet fra meg til disse er at man ikke byr på andre eiendommer dersom man også byr på tvangssalg. Når et bud, som medhjelper finner er markedets høyeste, foreligger, så henvender han seg til saksøkeren og ber om saksøkers begjæring om stadfestelse av bud. Her er det verd å merke seg at saksøkeren etter denne henvendelsen fra medhjelper, snarest mulig skal underrette medhjelperen om stadfestelse begjæres. Dersom stadfestelse ikke begjæres, skal dette grunngis, og dersom denne grunngivelsen ikke finnes akseptabel av retten, blir saken å heve, jfr Dersom nå saksøker begjærer stadfestelse, så skal medhjelperen sende ut en foreleggelse av bud med mer for samtlige rettighetshavere og tingretten, jfr Her er det verd å merke seg at foreleggelsen har to hovedkomponenter. For det første så vedlegges budet, og rettighetshaverne skal ta stilling til dette, herunder om man finner dette er tilfredsstillende i forhold til eiendommens antatte verdi. Har man innvendinger mot dette, må man skriftlig henvende seg til tingretten innen den frist som fremgår av bestemmelsen. Den andre komponenten, er at det vedlagt foreleggelsen, ligger et utkast til fordelingskjennelse, med andre ord et forslag fra medhjelper til hvordan budet skal fordeles. Side 15 av 19

16 Her må den aktsomme rettighetshaver, eventuelt dennes inkassoforbindelse, lese nøye gjennom, og se om budet etter dennes oppfatning er riktig fordelt. Dette gjelder både hvordan et eget krav er stilt opp og dekket, og hvordan foranstående er dekket, dersom ens eget krav ikke får fullt oppgjør. Herunder er det svært viktig å kunne lese hvordan rentene er dekket inn til foranstående. Man må da hensynta bestemmelsen i panteloven 1-5, særlig a og b, dersom panthaver krever dekning utover pantets pålydende. Av utkast til fordelingskjennelse skal det være mulig å lese for hvilken periode renter er beregnet, for derigjennom å sjekke ut at rentedekningen er i samsvar med 1-5, litra b. Etter utløpet av 14 dagers fristen så vil retten kunne avsi kjennelser for stadfestelse av budet, og fordelingen av budet. Stadfestelsen har også den virkning at ved oppgjørsdagen, så blir kjøper eier av formuesgodet når han betaler, og overtar risikoen fra samme tidspunkt, jfr Oppgjørsdagen fremgår av 11-27, og den fastsettes til 3 måneder fra den dagen budet forelegges rettighetshaverne etter 11-29, jfr. ovenfor. Når man så setter opp utkast til fordelingskjennelse, så skal man også hensynta, og beregne, at oppgjør skal finne sted 3 måneder senere. Dette betyr at alle krav som skal dekkes, beregnes 3 måneder frem i tid. Ikke-forfalte poster må avsettes, tilsvarende med uavklarte poster. Både stadfestelseserkjennelsen og fordelingskjennelsen kan angripes med anker, dette fremgår av henholdsvis og Når rettskraft er kommet for stadfestelsen og kjøper har betalt, dvs. blitt eier, skal skjøtet utestedes. Dette er det tingretten som gjør etter anmodning fra kjøper eller medhjelper. Når skjøtet utstedes, så vil medhjelper i praksis ofte være den som foretar selve overskjøtingen, dvs. sender tvangssalgsskjøte, sammen med kjøpers eventuelle pantesikring, inn til Statens Kartverk for tinglysing. Når tvangssalgskjøtet og avtalepant som sikrer kjøpers lån, tinglyses samme dag, så har dette pantet fortrinnsrett foran alle andre rettsstiftelser som utledes fra kjøperen uansett når disse er tinglyst. Dette følger av 11-33, 2. ledd. Side 16 av 19

17 Kjøpesummen utbetales når fordelingskjennelsen og stadfestelseskjennelsen er rettskraftige, da fordeles budet iht. det som er fastsatt i fordelingskjennelsen. Dette fremgår av I noen tilfeller overtas eiendommen før fordelingskjennelsen er rettskraftig. Da vil det innbetalte beløp være rentebærende på medhjelpers konto, og disse vil bli fordelt til de berettigede etter fordelingskjennelsen. IX. AVSLUTNING Selv om medhjelpersalget avviker fra frivillig salg på noen områder, så erfarer man at der oppnås priser som er markedsmessige, særlig på kurante salgsobjekter. I andre tilfeller, særlig hvor tilstanden på eiendommen, eller særlige rettslige forhold er negative momenter for en kjøper, så opplever man nok at tvangssalg er mer prisdempende enn frivillige salg. Det er derfor viktig at alle som kan bidra med opplysninger om salgsobjektet gjør det, slik at usikkerhetsmomenter rundt salgsobjektet bli eliminert i størst mulig grad. For medhjelper er det også en utfordring å få saksøkte til å medvirke til visninger med mer, slik at man oppnår optimal løsning både for saksøkte og rettighetshaverne. Side 17 av 19

18 nr årgang NYHET! EVRY har nå sørget for forenkling av vask og automatisering av informasjon fra Eiendomsregisteret Disse nye tjenestene gir dere mange fordeler i forbindelse med inndrivelse av inkassosaker. Informasjonsinnhenting fra Eiendomsregisteret har aldri vært enklere. Vi tilbyr nå nye tjenester som automatisk henter informasjon fra Eiendomsregisteret, og som gjør at dere kan frigjøre tid på manuelle oppslag. Nå kan du få påført informasjon automatisk, samme dag som det er tinglyst! Vask og påføring av informasjon fra EDR - Eier bolig: Ja/nei vask - Hjemmelsvask Overvåkingstjenester - Ja/nei overvåking (endring i hjemmelsbildet på personnivå) - Overvåking matrikkel (hvem er hjemmelshaver på aktuell eiendom) - Endring heftelser (ny, endret, eller utgått heftelse) Fordeler tjenesten gir deg som kunde - Automatiserer informasjonsinnhenting på skyldner - Bli raskere oppdatert på endringer i forhold til skyldner - Gjenåpning av eldre saker med bakgrunn i ny status - Effektivisering av arbeidsprosessene - Høyere oppklaringsprosent Det var jammen på tide, om vi selv skal si det. I eiendomsregisterets dype myr EVRY nå eiendomsvask tilbyr. Nå kan kreditor i en vask finne eiendom og borett til enhver slappedask NYHET: I slutten av oktober kommer vi med et nytt produkt i Eiendomsregisteret. Vi vil vise tidligere eiendommer en person har eid. Historikken går tilbake til ca 1990 på fast eiendom og 2006 på borettslagsleiligheter. Vi kan vise dette på neste NIF-treff på Holmenkollen. Hilsen NIF-teamet i EVRY Terje S, Terje M, Per S, Dag R, Anne, Ole J og Per F Side 18 av 19

19 Kursønsker Dersom DU skulle ha ønske om temaer for kurs, eller om det er noe spesielt du lurer på i den sammenheng, ikke nøl med å ta kontakt med oss! Vi er åpen for nye innspill og ingenting er umulig! Første betingelsen er bare å komme med ønskene! NIFnytt, Postboks 311, 3201 Sandefjord Besøksadresse: Thor Dahls gt. 1a, tlf.: , fax: Redaktør: Lise Kristiansen, lise@inkasso.no Ansvarlig redaktør: Thor A. Andersen Side 19 av 19