Brosdal Delavgnr61, bnr1 idrangedalkomune

Transkript

1 1 LANDBRUKSTAKST Brosdal Delavgnr61, bnr1 idrangedalkomune Takstmenn NTF: Jan Erik Skoglund Nils Bjerketvedt Tlf Tlf LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

2 2 Våning LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

3 3 Stabbur LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

4 4 Låve LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

5 5 Bryggerhus Vedskjul LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

6 6 Kap. 1. Hovedprinsipper ved verdsetting av landbrukseiendommer I hovedsak takseres det etter 2 prinsipper: 1. Odelsloven av 28. juni 1974 nr 58 49, dvs. på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at den hovedsakelig blir brukt til landbruksformål. Taksten skal komme fram til hva en vanlig kjøper er villig til å gi for eiendommen under den forutsetning om bruken som framgår av loven, den såkalte bruksbestemte salgsverdi. Odelsloven 49: Verdsetting ved odelstakst skal gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål. Den forannevnte takstregel gjelder når en odelsberettiget tar eiendommen fra en med dårligere odelsrett. Dette er et rettslig skjønn og verdien fastsettes av en domstol. 2. Ved verdsetting av landbrukseiendommer er det i konsesjonsloven trukket opp retningslinjer for verdsetting av denne type eiendommer. Regler og takstnivå i forbindelse med fritt salg vil tilnærmet falle sammen med odelslovens verdifastsettelse. Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr 98 regulerer omsetningen av fast eiendom på det frie markedet, lovens 9 nevnes spesielt: ved omsetning av landbrukseiendommer skal det bl.a. særlig legges vekt på at en avtalt pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Samfunnsmessig forsvarlig pris er en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken, det gjelder bl.a. å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og gi grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Ved verdsetting er det lagt til grunn 4 % rente ved kapitalisering av framtidige inntekter. Videre er boverdi vurdert i sammenheng med bebyggelsens beliggenhet. LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

7 7 Kap. 2.0 Oppdragets art. På oppdrag av Peder Rønningen er undertegnede takstmenn Jan Erik Skoglund og Nils Bjerketvedt gitt i oppdrag å taksere eiendommen: Brosdal Del av gnr 61, bnr 1 i Drangedal kommune Eiendommen som skal takseres er opplyst å være godkjent fradelt driftsenheten Brosdal og Holmane, gnr 61, bnr 1, gnr 62, bnr 6, gnr 65, bnr 1,3 og gnr 66, bnr 1 alle i Drangedal kommune. Ved fastsettelse av eiendommens verdi legges det til grunn eiendommens avkastningsverdi som landbrukseiendom. Herunder kommer vurderinger som eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse, standard, egnethet mv. Undertegnede takstmenn legger til grunn prinsippene i konsesjonsloven ved taksering. Undertegnede har fått i oppdrag å fastsette eiendommens omsetningsverdi. Kap. 3.0 Innledning. Befaring ble foretatt 5. juli 2010 og til stede var i tillegg til undertegnede takstmenn Peder Tørdal Hjemmelshaver: Vidar Bruuns bo. Eiendommen er konsesjonspliktig ved omsetning utenom de unntak som følger etter erververens stilling. Det er odel på eiendommen. Bygninger ble gjennomgått. Jordbruksarealet er befart. Skogen er vurdert iflg framlagt kart fra Skogoglandskap. Det er ikke framlagt skogbruksplan og vurdering av skogen er derfor gjort på stor grad av skjønn og erfaring. Oppdragsgiver bes lese nøye gjennom taksten og ta kontakt med undertegnede om det er ting som er feil og bør rettes. LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

8 8 Beskrivelse av eiendommens beliggenhet: Eiendommen Brosdal, del av gnr 61, bnr 1 i Drangedal kommune er en middels skogeiendom i kommunen. Eiendommens adresse er Brosdal, 3750 Drangedal. Eiendommen vil iflg opplysninger ha et total areal på ca da, herav jordbruksaeal på ca 8 da. Av bebyggelse er det: våningshus, bryggerhus, stabbur, vedskjul og låve. Eiendommen har ca 50 m privat grusvei til kommunal vei inn til Brosdals grenda. Avstand til Drangedal sentrum er ca 30 km. Eiendommen ligger i Brosdalsgrenda med utsikt i østlig retning. Arealfordeling iflg Nijos Gårdskart/skogbruksplan: Markslag Dekar Jordbruksareal 8 Jordbruksareal i alt 8 Produktivt skog Skog, annet areal Skog i alt TOTALT Landbruksareal: Beskrivelse JORDBRUKSAREAL: landbruksareal Arealet består av 2 skifter som ligger på hver sin side av gårdens bebyggelse. Arealet er lite med dårlig arrondering og er best egnet som beiteareal. Det blir i dag bortleid til beite. SKOG: Skogen strekker seg fra Brosdalsgrenda over Skarsfjell til Kleppsvann. Den består av 3 teiger. Teig 1 er på ca 60 da og ligger i tilknytning til gårdens bebyggelse. Teig 2 er på ca 215 da og ligger sør for den kommunale grendeveien. Teig 3 er på ca da går fra Korsdeilda og ca 3 km sørvestover til Kleppsvann. Skogen ligger fra ca 450 m.o.h til ca 750 m.o.h. Iflg opplysninger går verneskoggrensa på ca 600 m.o.h. Mesteparten av produktivt areal ligger under verneskoggrensa. Ca 2 % av skogen har høy bonitet, ca 40 % har middels bonitet og det resterende er i lavere boniteter. Samlet drivverdig kubikkmasse er vurdert til ca m3 som fordeler seg på følgende treslag: 80 % gran, 10 % furu og 10 % lauv. Årlig hogstkvantum vurderes til ca 300 m3/år. Skogkultur er fulgt dårlig opp og det vil nå være vanskelig å ta igjen noe av det forsømte arbeidet. Driftsforholdene vurderes som gode på nordsiden av Skardsfjellets, mens det er lange og vanskelige driftsforhold på sørsiden, ned mot Kleppsvatn. LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

9 9 Det går en driftsvei fra Brosdalen langs Dalen som fører inn til Stor Høymyr som er omtrent midt i teig 3. Jakt og fiske: Eiendommen er med i elgjaktlag som har fellingstillatelse på elg og hjort. Videre er det småvilt- og fuglejakt. Det er også fiskerett i Kleppsvatn. Jakt og fiske vurderes å ha en vesentlig verdi for eiendommen. Bebyggelse Boenheter VÅNINGSHUS: Bygget er oppført ca 1899 med en større restaurering på 1980 tallet. Bygget har i dag en gr. flate på ca 77 m2 i 1 ½ etg med kjeller under hele. Kjeller er en grovkjeller med gråsteinsmur, stort sett grusgolv og trehimling. Det er adkomst med kjellerlem i kjøkken golv og utvendig kjeller hals. Bygget er satt opp i tømmer (noe usikker), kledd med tømmermannskledning. Alle vinduer er koblede og fra 1980 tallet. Taket er tekt med profilerte taksteinsplater og takrenner og nedløp er i blekk. Det er teglpipe. 1 etg innholder: gang m/trappegang til 2 etg, kjøkken/stue i åpen løsning. Gang har fliser på golv med varmekabler, ubehandlet panel i vegger og i tak er det bjelker med bordgang mellom. Kjøkken har belegg på golv, panel i vegger og tak. Det er en peisovn vendt mot kjøkken. Ingen egnet innredning. Stue har lakkerte furugolv med ubehandlet panel i vegger og bjelker med panel i tak. Det er en stor peis i rommet. Det er noe lav takhøyde. 2 etg inneholder: gang, 3 soverom og bad m/wc. Gang har malte gamle golvbord, panel i vegger og ubehandlet huntonitt i skråtak. Soverommene har i hovedsak belegg på golv med noe gamle bordgolv. I vegger og tak er det stort sett panel. Det er vask på flere rom. Bad/wc har støpt golv m/varmekabel og belegg. Respatexplater på vegger og malte plater i tak. Inneholder: dusjhjørne, servant og wc. Det var svikt, svai i tak ved dusjhjørne, som kan komme fra vannlekkasje ved pipe. Det er sikringsskap med automatsikringer og 63 amp. hovedsikringer. Bygget bærer preg av manglende vedlikehold og med en noe gammel standard. Det vil derfor være et kommende vedlikeholdsbehov og standardhevning. LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

10 10 Andre bygg: stabbur, bryggerhus, vedskjul og låve. STABBUR: Gammel bygg med ukjent byggeår og har en gr. flate på ca 30 m2 i 2 etg. Oppført på høllsteiner, satt opp i tømmer med bølgeblikk plater på taket. Inneholder: gang og 1 rom i ste etg og 1 rom i 2ndre etg. Rommene har gamle bordgolv eller ingen innredning. Det er stort sett bra tømre, men søndre vegg har et kommende vedlikeholdsbehov. Ikke strøm og vann. BRYGGERHUS: Bygget har ukjent byggeår med en gr. flate på ca 30 m2. Det står på en steinmur og er satt opp i tømmer / bindingsverk og har noe låvekledning. Det er en teglpipe som er revet over tak. Taket er tekt med rustne bølgeblikkplater. Innvedning er det 1 gang og 1 rom. Gang er uisolert med åpen himling og dårlig tregolv. Rommet er tømret med dårlig tregolv og det er malt panel i tak med synlige bjelker. Det er gammel ubrukelig grue i rommet. Det er ikke strøm og vann. Bygningen er kondemnabel. VEDSKJUL: Bygget er gammelt, men er iflg opplysninger vedlikeholdt i Det er et uisolert bindingsverksbygg med låvekledning og papp på tak. Det er dårlige tak og byggets fundament er ødelagt slik at bygget i dag står svært dårlig. Bygget vurderes å være kondemnabelt. LÅVEN: Svært gammelt bygg med en gr. flate på ca 110 m2. Det står på gråsteinspilarer og er satt opp i tømre med bølgeblikkplater på taket. Bygget har hatt en gammel fjøsdel mot øst og høylager mot vest. Midt mellom og under låvebru er det et lagerrom som har grusgolv. Bygget er i dag i svært dårlig forfatning og lite egnet som låve og redskapsbygning. Heftelser Rettigheter Det ble opplyst å være en festetomt med årlig avgift på kr 1,- For øvrig ble det opplyst at det ikke var noen andre kjente rettigheter eller heftelser. Tilleggsopplysninger: Vannforsyning Privat brønn med vannpumpe i kjeller. Kloakk Privat anlegg med betongtank og ut i grunnen LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

11 11 Sammendrag: Takstberegningen bygger på en total vurdering av eiendommens enkeltkomponenter slik at den samlede verdi framkommer etter følgende oppstilling: Landbruksareal m/jakt Kr ,- Våning ,- Andre bygg ,- Sum Kr ,- Konklusjon: Eiendommen Brosdal, del av gnr 61 bnr 1 i Drangedal kommune er en landbrukseiendom med middels ressurser i skogen inkl jakt og fiske. Arbeid utenom bruket må påregnes og eiendommen ligger noe avsides i forhold til alternative arbeidsplasser. Boverdi verdsettes til kr ,-. Etter samlet vurdering og etter beste skjønn fastsetter undertegnede eiendommens omsetningsverdi til: Kr ,- Skriverkronertomillionertohundreogsyttifemtusen -00/100 Eidanger / Porsgrunn, 7. juli 2010 Jan Erik Skoglund Nils Bjerketvedt LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

12 OLIGSALGSRAPPORT Med areal Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal Gnr: 61 Bnr: 1 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Kommunenr 0817 Kommune: Drangedal Telemark Takst og Byggvurdering AS Uniongata SKIEN Sted/dato Skien/ Tel: / Rapportansvarlig Stensrød Dag Fax:

13 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning Intervaller for vedlikehold Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 11 Ettertrykk forbudt

14 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 11 Ettertrykk forbudt

15 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Befaringsdato: Selger: Vidar Bruun's Bo Takstkonsulent: Dag Stensrød Til stede: Peder Tørdal og Dag Stensrød Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 61 Bruksnummer: 1 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Brosdal, Tørdal Postnr/Sted: 3753 Drangedal Type bygning: Småbruk Byggeår.: Ukjent Tilbygget.: Forsikringsselskap: Ukjent Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Selgers representant opplysninger Egenerklæring Andre opplysninger: Ifølge selgers representant er det noe mus både i 1.etg og 2.etg. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 11 Ettertrykk forbudt

16 Konklusjon/sammendrag Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Enebolig i 1,5 etasje med krypkjeller, antatt oppført i Boligen er vesentlig renovert i Tilhørende smie, stabbur,uthus/vedskul og låve / driftsbygning. Opprinnelig grunnmur er i tørrstabla gråstein, med vesentlig utbedringer med støpt betong. Boligen er oppført i tømmer og utvendig kledd med tømmermannskledning. Taket er oppbygget som saltak og tekket med stålplater. Det bør gjøres tiltakfor å føre spesielt takvann vekk fra grunnmur, for å unngå vanninntrengning inn mot krypkjeller. Pga. type konstruksjon står det åpent vann i kjeller på befaringsdagen. Utvendig kledning er generelt sett i bra stand, men har behov for vedlikeholfd samt at deler av kledningsbord bord må påregnes utskiftet pga. råteskader. Vinduer og dører er av variabel alder og tilstand. De eldste vinduene og dørene må påregnes vedlikehold/oppgradering, evt. utskiftning. Taktekket og takrenner har endel bemerkninger, og har behov for oppgraderinger/evt. utskiftninger. Pipehatt har lekkasjer. Badet har har behov for oppgradering. Himligen her har vannskader pga. lekkasjer rundt pipehatt, og det må påregnes endel utskiftning her. Kjøkkeninnredningen er i enkel utførelse og har behov for oppgradering/evt. utskiftning. For ytterliggere informasjon og andre viktige opplysninger, se under byggebeskrivelser med respektive tilstandsgrader. Signatur Skien, den Stempel og underskrift Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 11 Ettertrykk forbudt

17 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: AREALER Tilleggsmodul HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER ROMFORDELING (ANTALL ROM) Etg Kjelle r BTA Brutto BRA Bruks 0 0 Areal P-rom 0 Areal S-rom 0 Sove rom Opph. rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaskerom Bod Garasje U.etg etg etg Loft SUM Øvrige rom/kommentarer: 1.etg. inneholder Primær areal 64 m2: Hall, gang, stue og kjøkken. 2.etg. inneholder Primær areal 57 m2: Gang, tre soverom og bad. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 11 Ettertrykk forbudt

18 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Småbruk Byggeår: Ukjent Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering Smie Vurderinger: TG: 3 Gammel smie er i meget dårlig forfatning, og ansees som kondemnabelt. Stabbuer Vurderinger: TG: 2-3 Gammelt stabbur på 34 m2 er bygget på tradisjonelt vis, med punktfundamentering. Stabburet står på fjellgrunn. Ellers er det tradisjonell laft som er vesentlig gammelt, og som har behov for vesentlig vedlikehold. Taket er tekket med bølgeblikkplater, som bør skiftes for å holde konstruksjonen i hevd. Uthus/vedskul Vurderinger: TG: 3 Uthuset/vedskjulet er i vesentlig dårlig forfatning, og ansees som kondemnabelt. Låve Vurderinger: TG: 2-3 Gammel låve på 108 m2 BTA er bygget på tradisjonelt vis, med punktfundamentering med stein. Låven er tradisjonelt bygget i tømmer. Tømmeret har vesentlig slitasje og er i dårlig forfatning, og har behov for vedlikehold og utskiftninger. Sperre-/åstak tekket med bølgeblikk har behov for utskiftning for å holde bygningen i hevd. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Vurderinger: TG: 1 Ut fra de observasjoner som er gjort rundt eiendommen er det fjell i dagen, samt at i kjeller er det også fjell i dagen. Boligen antas ut fra dette å stå på fjell, og den er fundamentert med tørrstabla stein samt betongfundamenter. Eiendommen er vesentlig oppgradert i 1970-/1980-årene. Ut fra de observasjoner som er gjort må det sies at grunnen er stabil. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Vurderinger: TG: 1 Opprinnelig grunnmur er i tørrstabla gråstein. Det er gjort vesentlig utbedringer i 1970-/1980-årene, med støpt betong. Det er litt begrenset inspisert pga. det kun er tre sider som er tilgjengelig, men det er inspisert via kjeller. Ut fra de observasjoner som er gjort må det sies at grunnmuren er i bra stand iht. byggeår. Det er ingen sprekker eller setninger av betydning. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 11 Ettertrykk forbudt

19 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Vurderinger: TG: 2 Det antas at det ikke finnes noen form for drenering rundt boligen. Overvann og takvann går rett til terreng og pga. konstruksjonen følger vann inn i kjelleren. Det bør gjøres tiltakfor å føre spesielt takvann vekk fra grunnmur, for å unngå endel av vannet inn mot krypkjeller. Det er synlig åpent vann på befaringstidspunktet i krypkjelleren. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Vurderinger: TG: 1-3 Ut fra opplysninger er bygget en eldre tømmerkonstruksjon, og det er vesentlig renovert på 1980-tallet. Boligen er utvendig kledd med tømmermannskledning. Kledningen har stedvis behov for utskiftning pga. sviktende vedlikehold - bord med råte. Kledningen har generelt sett behov for skraping og maling - generell vedlikehold. Det er viktig rundt vinduer og tilpasse for å unngå at det ikke blir åpent rundt vinduer. Enkelte steder har det krympet mye og det har behov for tetting. En hjørnekasse må skiftes. Hovedkledning får Tilstandsgrad 1. Bord som må skiftes ut får Tilstandsgrad 2-3. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vurderinger: TG: 1-3 Vinduene er i kobla utførelse, som antas er fra 1985 da boligen ble restaurert. Vinduene har stått lenge uten vedlikehold, og spesielt utvendig er det vesentlig slitasje og mye kondensskader. Deler av vinduene antas har behov for utskiftning pga. det er mer arbeid å restaurere vinduene enn å skifte dem ut. Tilstandsgrad 2-3 pga. alder /slitasje og isolasjonsverdi. Ytterdør er fra 1987 og er generelt sett i bra stand. Døren har behov for vedlikehold i form av skraping og lakking. Tilstandsgrad 1-2. Innvendige dører er gamle dører med et nostalgisk preg. Dørene er oppgradert, når boligen ble renovert. Noen av dørene trenger vesentlig justering. Tilstandsgrad 2. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Normalt intervall for utskifting av innvendig tredør er mellom 30 og 50 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Vurderinger: TG: 1 Takkonstruksjonen er oppbygget som saltak, med langsgående sperrer og åser. Det er vesentlig utbedret på 1980-tallet. Det er lufting via mønet og i gavler. Konstruksjonen er generelt sett i bra stand. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 11 Ettertrykk forbudt

20 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Det er ingen form for undertak - det er kun rett opp i plater. Hvordan lufting er ned i skråtak, er det ikke mulig å se fra loft, bør sjekkes. Loftet er isolert med glava isolasjon. Det lekker ned langs pipe, og pipebeslaget må utbedres. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Vurderinger: TG: 2 Det er ingen form for undertak og dette er en defekt. Taket er tekket med stålplater, som antas er fra Endel av spikrene på taket ruster, samt at de trekker seg litt opp. Dette må vedlikeholdes, evt. skiftes ut. Det må også ettergås opp langs mønet, da noen av mønepannene har hevelser. Bislag foran hovedinngang har skader på tak pga. takras. Det bør monteres snøfangere på hovedtak for å unngå takras. Pga. takras har bislag dradd seg ut fra vegg og dette bør rettes opp. Vindskibord har behov for vedlikehold. Tilstandsgrad 2 pga. alder og en del skader. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Vurderinger: TG: 2-3 Takrenner er i plastbelagt stål. På baksiden er det ingen form for takrenner, og dette bør absolutt monteres. Takrennene har vesentlig slitasje, og det antas komme av snøras fra taket. Takrennene har delvis behov for utskiftning. Tilstandsgrad 2-3. Israft er kun takbord og disse har behov for utskiftning. Pipebeslag er i plastbelagt stål, og sett fra bakken ser det relativt i bra stand ut, men er synlige fuktskader inne på baderom og det er lekkasjer fra pipebeslag sett fra loft. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Vurderinger: TG: 1-2 Stor pipe er utbedret i Det er to stk. feieluker i rommet. Om det er en teglsteinspipe eller en elementpipe vites ikke. I 1.etg. er det montert en eldre vedovn, samt at det er montert en åpen peis. Det bør lages beslag på utsiden av peis for å unngå gnistrein. I 2.etg. er det ikke montert noen form for ildsteder. En av sidene av pipen er fri. Ved inspeksjon av pipe er avløp fra 2.etg. murt inn på side med egen inspeksjonsluke-feieluke, som gir adgang til vann og avløp til 2.etg. På generelt grunnlag anbefales en kontroll av det stedlige brann- og feiervesen. Det antas at avstand til brennbart material mellom etasjeskillere ikke er iht. forskrifter. Må sjekkes nærmere. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 11 Ettertrykk forbudt

21 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Vurderinger: TG: 1-2 Etasjeskille er i trekonstruksjon (trebjelkelag). Gulver mellom kjeller og 1.etg. er vesentlig utbedret og avstivet da bygget ble renovert. Det er noe mindre svanker, men er generelt sett i bra stand. Vurderinger: TG: 1-2 Etasjeskillet mellom 1. og 2.etg. er vesentlig forsterket med jernbjelker som avstiving. Gulver har noe svanker og skjevheter pga. konstruksjonens alder og oppbygging. Det må påregnes noe skjevheter. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Vurderinger: TG: 2 Det er krypkjeller under hele boligen, men en del har ikke inspeksjonsmuligheter. Det er fjell i dagen, og det kommer vann inn langs fjell. Dette er normalt for denne type konstruksjon. Måleren indikerer opp til 20 % vektprosent fuktighet i himlingen og dette er for høyt. Generelt sett er det dårlig med lufting i krypkjeller og må utbedres, for å unngå fukt i konstruksjonen. Det må åpnes med ventiler, samt monteres en vifte for å få gjennomlufting pga. høy kondens fra grunnen. I den eldre konstruksjonen er det litt fukt- og råteskader - i bjelkene. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 2.etg. Vurderinger: TG: 2 Badet har belegg på gulv, respatexplater på veggene og takess i himlingen. Ventilasjon er via vifte på yttervegg. Det er ikke tilluft i rommet. Rommet inneholder toalett, servant og dusjhjørne. Det antas at det er lenge siden badet har vært i bruk. Rommet antas er fra 1985 og det har endel slitasje. Det bør påregnes oppgradering, særlig pga. alder på belegg og gjennomføringer. Rørgjennomføringer er ned gjennom gulv og ikke gjennom vegg. Sluket er i plast, og det er klemring ned i sluk. Det er svakt fall til sluk og det er oppkant på belegg. I himling er det vesentlig fuktskader og det må skiftes både isolasjon og takplater. Det bør kontrolleres nærmere. Tilstandsgrad 2 pga. alder på rommet. Det er noe mindre fuktvariasjoner i gulv. 2.etg. Vurderinger: TG: 1 På to av soverommene er det installert servanter. Servantene er ikke funksjonstestet. Det antas at servantene er fra 1985, og det er i bra stand. Tilstandsgrad 1 ut fra visuell befaring. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 11 Ettertrykk forbudt

22 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1.etg. Vurderinger: TG: 2-3 Kjøkkenet har belegg på gulv og panel på veggene og i himlingen. Det er ingen form for ventilator og ventilasjon på kjøkkenet, og det bør absolutt monteres en ventilator ut på yttervegg. Kjøkkeninnredningen er en eldre Sigdal-innredning som har behov for utskiftning. Innredningen er av enkel utførelse. Det er kun kjøkkenbenk, det er ingen form for overskap. Vann er ikke funksjonstestet pga. at det ikke er noen form for vann pr. i dag. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. 1.etg. Vurderinger: TG: 1-2 På gulv er det belegg, fliser og tregulv. På veggene er det panel. I himlingen er det takbjelker og panel. Innvendige overflater er av forskjellig alder og kvalitet, og har behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. 2.etg. Vurderinger: TG: 1-2 På gulv er det malt tregulv med nostalgisk preg, belegg og gamle gulvbord. På veggene er panel. I himlingen er det panel, takess og umalte sponplater. Deler av innvendige overflater er av vesentlig eldre årgang og har et nostalgisk preg. Deler av himling har behov for oppussing. På bad er det fuktskader i tak og det er behov for utskiftning av noen takessplater. Tilstandsgrad 1-2 pga. variabel alder og kvalitet. Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Vurderinger: TG: 1 Mellom 1. og 2.etg. er det en repotrapp i lakket furu. Trappen er i generelt sett bra stand. Det mangler håndløper på vegg og rekkverk er ikke iht. dagens krav og forskrifter. Trappen mangler også barnesikring i trinn. Trappen har behov for noe vedlikehold, med pussing og lakking. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vurderinger: TG: 1-2 Det er privat vanntilførsel fra egen brønn. Det er montert en trykktank fra innvendige synlige vannrør er i kobber. Avløp går til septik. Innvendige synlige avløpsrør er i plast. Kvaliteten samt tilstand på brønnvann samt septik bør sjekkes av en fagmann. VV-bereder på 200 l er fra Tanken har en god del rustdannelser og bør påregnes utskiftet. VVS-anlegget antas er utført i , pga. årstall på trykktank og VV-bereder. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 11 Ettertrykk forbudt

23 Rapportansvarlig: Stensrød Dag Brosdal, Tørdal 3753 Drangedal G.nr: 61 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: TG: Hovedinntaket er på 63 Amper. Det er 14 kurser med automatsikringer. Det er varmekabler til vannrør og varmekabler til gang og bislag. El-anlegget antas er utført på 1980-tallet. På generelt grunnlag anbefales en kontroll av det stedlige eltilsyn. Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Vurderinger: TG: 2 I øvre del av boligen bør det gjøres tiltak for å få vekk overvann, slik at dette ikke renner rett inn i krypkjeller. Det er pr. negativt fall inn mot grunnmur og takvann bør føres vekk, slik at det ikke blir stort vannpress mot grunnmur slik at vann renner in i krypkjeller. Dette er viktig å få utbedret for å minske kondesering/ fuktig innemiljø ii krypkjeller Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 11 Ettertrykk forbudt

24

25

26

27