LANDBRUKSTAKST. Holmane Delavgnr62, bnr6mfl idrangedalkomune

Transkript

1 1 LANDBRUKSTAKST Delavgnr62, bnr6mfl idrangedalkomune Takstmenn NTF: Jan Erik Skoglund Nils Bjerketvedt Tlf Tlf LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

2 2 Våning LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

3 3 Driftsbygning LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

4 4 Stabbur LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

5 5 LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

6 6 Kap. 1. Hovedprinsipper ved verdsetting av landbrukseiendommer I hovedsak takseres det etter 2 prinsipper: 1. Odelsloven av 28. juni 1974 nr 58 49, dvs. på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at den hovedsakelig blir brukt til landbruksformål. Taksten skal komme fram til hva en vanlig kjøper er villig til å gi for eiendommen under den forutsetning om bruken som framgår av loven, den såkalte bruksbestemte salgsverdi. Odelsloven 49: Verdsetting ved odelstakst skal gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål. Den forannevnte takstregel gjelder når en odelsberettiget tar eiendommen fra en med dårligere odelsrett. Dette er et rettslig skjønn og verdien fastsettes av en domstol. 2. Ved verdsetting av landbrukseiendommer er det i konsesjonsloven trukket opp retningslinjer for verdsetting av denne type eiendommer. Regler og takstnivå i forbindelse med fritt salg vil tilnærmet falle sammen med odelslovens verdifastsettelse. Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr 98 regulerer omsetningen av fast eiendom på det frie markedet, lovens 9 nevnes spesielt: ved omsetning av landbrukseiendommer skal det bl.a. særlig legges vekt på at en avtalt pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Samfunnsmessig forsvarlig pris er en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken, det gjelder bl.a. å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og gi grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Ved verdsetting er det lagt til grunn 4 % rente ved kapitalisering av framtidige inntekter. Videre er boverdi vurdert i sammenheng med bebyggelsens beliggenhet. LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

7 7 Kap. 2.0 Oppdragets art. På oppdrag av Vidar Bruuns bo er undertegnede takstmenn Jan Erik Skoglund og Nils Bjerketvedt gitt i oppdrag å taksere eiendommen: Del av gnr 62, bnr 6 mfl i Drangedal kommune Eiendommen som skal takseres er opplyst å være godkjent fradelt driftsenheten Brosdal og, gnr 61, bnr 1, gnr 62, bnr 6, gnr 65, bnr 1,3 og gnr 66, bnr 1 alle i Drangedal kommune. Ved fastsettelse av eiendommens verdi legges det til grunn eiendommens avkastningsverdi som landbrukseiendom. Herunder kommer vurderinger som eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse, standard, egnethet mv. Undertegnede takstmenn legger til grunn prinsippene i konsesjonsloven ved taksering. Undertegnede har fått i oppdrag å fastsette eiendommens omsetningsverdi. Kap. 3.0 Innledning. Befaring ble foretatt 5. juli 2010 og til stede var i tillegg til undertegnede takstmenn Peder Tørdal Hjemmelshaver: Vidar Bruuns bo. Eiendommen er konsesjonspliktig ved omsetning utenom de unntak som følger etter erververens stilling. Det er odel på eiendommen. Bygninger ble gjennomgått. Jordbruksarealet er befart. Skogen er vurdert iflg framlagt kart fra Skogoglandskap. Det er ikke framlagt skogbruksplan og vurdering av skogen er derfor gjort på stor grad av skjønn og erfaring. Oppdragsgiver bes lese nøye gjennom taksten og ta kontakt med undertegnede om det er ting som er feil og bør rettes. LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

8 8 Beskrivelse av eiendommens beliggenhet: Eiendommen, del av gnr 62, bnr 6 mfl i Drangedal kommune er en liten skogeiendom i kommunen. Eiendommens adresse er, 3750 Drangedal. Eiendommen vil iflg opplysninger ha et total areal på ca 112 da, herav jordbruksaeal på ca 27 da og ca 85 da skog og annet areal. Av bebyggelse er det: våningshus, stabbur og driftsbygning. Eiendommen har ca 500 m privat grusvei til riksvei 38. Avstand til Drangedal sentrum er ca 35 km. Eiendommen ligger for seg selv i svært landlige omgivelser. Arealfordeling iflg Nijos Gårdskart/skogbruksplan: Markslag Dekar Jordbruksareal 27 Jordbruksareal i alt 27 Produktivt skog 49 Skog, annet areal 36 Skog i alt 85 TOTALT 112 Landbruksareal: Beskrivelse JORDBRUKSAREAL: landbruksareal Jordbruksarealet er til dels gjengrodd. Det består av 4 skifter. Et lite areal ved gårdens bebyggelse og 3 skifter som ligger mellom riksvei 38 og Åmåselva. Jordarten vurderes å være myraktig og dårlig drenert. Arealet er best egnet til overflate dyrking og best egnet til beitebruk. SKOG: Skogen ligger rundt jordbruksarealet og langs med gårdsveien opp til bebyggelsen. Skogen vurderes som en husbehovskog. Jakt: Eiendommen er liten og jakt har ingen økonomisk verdi. Bebyggelse Boenheter VÅNINGSHUS: Bygget er opprinnelig satt opp på 1800 tallet og senere obygd og påbygd slik at gr. flaten i dag er på ca 140 m2 i 2 ½ etg med full kjeller. Kjeller har betongvegger, betonggolv og trehimling. Kjeller vurderes som en grovkjeller. Det er nedgang fra gang i 1ste etg og utvendig adkomst. Bygget er satt opp i tømmer / bindingsverk og kledd med tømmermannskledning. Det er enkle vinduer med løse innerammer. Takrenner og LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

9 9 nedløp i galvaniserte rør. Taker er tekt med eternittplater. Det er teglpipe. 1ste etg inneholder: 2 ganger, kjøkken, stue, tv-stue, wc og tørkerom. Gang/wc/tørkerom har betonggolv, malte plater i vegger og tak. Kjøkken har belegg på golv, tapetserte plater på vegger og takessplater i tak. Det er en eldre enkel kjøkken innredning. Stue har eikeparkett på golv, panel på vegger og malte plater i tak. Tv-stue har belegg på golv, panel på vegger og malte plater i tak. Gang har belegg på golv, panel i vegger og malte plater i tak. 2 etg inneholder: gang, bad/wc og 6 soverom. 3 soverom mot sydvest har lakkerte furugolv, malte plater i vegger og tak. Ett soverom har servant. 3 soverom i østre del har lakkerte furugolv, panel på vegger og umalte plater i tak. Det er servant i et av soverommene. Gang har lakkerte furugolv, panel på vegger og malte plater i tak. Bad/wc har belegg på golv, malte plater i vegger og tak. Innredningen består av: badekar, servant og wc. 3 etg har uisolert åpent loftsrom, gang og 2 soverom. Alle beboelsesrom i etg har lakkerte furugolv, panel/malte plater i vegger og tak. Det er en vedovn i et av rommene. Det synlige skader etter lekkasje rundt pipe. Det elektriske anlegget er fra 1960 tallet. Bygget har et kommende større vedlikeholdsbehov. Videre vil det være behov for oppgradering av kjøkken og bad. STABBUR: Bygget er gammelt med en gr. flate på ca 30 m2 i 2 etg. Det står på gråsteinspilarer med klauver og er satt opp i tømmer i 2 etg. med bølgeblikkplater på taket. Det er ett rom i hver etasje med gamle bordgolv og ingen innredning. Det er ikke strøm eller vann til bygget., Andre Bygg DRIFSBYGNING: Bygget er satt opp i 1ste ½-del av 1980 tallet med en samlet gr. flate på ca 350 m2. Det er gjødselkjeller på ca 135 m2 med en takhøyde på ca 4,5 m. Over gjødselkjeller ble det planlagt et fjøs og det øvrige arealet skulle være forlager, med melkerom, avløserrom etc. Ingen av rommene er i dag ferdige og bygget er å regne som et råbygg. Bygget står på en betongplatting og er satt opp med stålbuer og i bindingsverk og kledd med låvekledning og noe tømmermannskledning. Taket er tekt med stålplater. Det er låvebru inn fra gavl fra nordvest inn på stort sett golvet etasje over forlager og fjøs. Her er det god takhøyde. LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

10 10 Det lagt opp strøm og vannmuligheter. Bygget har gode utnyttelsesmuligheter. Heftelser Rettigheter Det ble opplyst at det ikke var noen kjente rettigheter eller heftelser. Tilleggsopplysninger: Vannforsyning Privat brønn med trykkvann som ble opplyst å være en god og sikker forsyning. Kloakk Privat anlegg med betongtank og ut i grunnen Sammendrag: Takstberegningen bygger på en total vurdering av eiendommens enkeltkomponenter slik at den samlede verdi framkommer etter følgende oppstilling: Landbruksareal Kr ,- Våning m/stabbur ,- Driftsbygning ,- Sum Kr ,- Konklusjon: Eiendommen, del av gnr 62 bnr 6 mfl i Drangedal kommune er en landbrukseiendom med svært små ressurser innefor tradisjonelt landbruk. Arbeid utenom bruket må påregnes og eiendommen ligger noe avsides i forhold til alternative arbeidsplasser. Boverdi verdsettes til kr ,-. Etter samlet vurdering og etter beste skjønn fastsetter undertegnede eiendommens omsetningsverdi til: Kr ,- Skriverkronerenmillionnihundreogfemtitusen -00/100 Eidanger / Porsgrunn, 7. juli 2010 Jan Erik Skoglund Nils Bjerketvedt LANDBRUKSTAKSTMANN I TELEMARK Tilsluttet Norges Takseringsforbund NTF

11 OLIGSALGSRAPPORT Med areal Gnr: 62 Bnr: 6 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Kommunenr 0817 Kommune: Drangedal Telemark Takst og Byggvurdering AS Uniongata SKIEN Sted/dato Skien/ Tel: / Rapportansvarlig Stensrød Dag Fax:

12 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning Intervaller for vedlikehold Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 12 Ettertrykk forbudt

13 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 12 Ettertrykk forbudt

14 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Befaringsdato: Selger: Vidar Bruun's Bo Takstkonsulent: Dag Stensrød Til stede: Peder Tørdal og Dag Stensrød Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 62 Bruksnummer: 6 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Postnr/Sted: Type bygning: Gårdsbruk. Byggeår.: antatt 1960 Tilbygget.: Forsikringsselskap: Ukjent. Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Selgers representant Egenerklæring Andre opplysninger: Det observeres mye muselort på loft og i kjeller. På loft er det en skarp lukt og dette antas er pga. at det er lagt ut musegift. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 12 Ettertrykk forbudt

15 Konklusjon/sammendrag Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Enebolig i 2,5 etasje med kjeller, antatt oppført i Tilhørende uthus/driftsbygning er oppført i ca samt stabbur av meget gammel årgang. Grunnmur er satt opp i lettklinkerblokker, og muren er utvendig og innvendig pusset. Boligen er satt opp i bindingsverk og utvendig kledd med tømmermannskledning. Taket er oppbygget som saltak med plassbyggbygget konstruksjon. Taket er tekket med eternitttak. Boligen er generelt fra byggeår og har et akkumulert vedlikeholds / oppgraderings behoiv. Dreneringen bør påregnes oppgradert pga. fuktinnsig flere steder i kjelleren. Vinduer og dører er hovedsaklig av fra byggeår, og må påregnes oppgradert/evt. utskiftet. Eternitttaket har vesentlig slitasje og har behov for omgående utskiftning for å unngå lekkasjer. Selve konstruksjonen ser i bra stand ut, men har noe behov for noe utbedringer pga. lekkasjer ved pipe og taktekket. Beslagsdel har også behov for utskiftning. Pipe og ildsteder samt utvendig nedgravd parafintank anbefales nærmere kontroll av fagmenn på områdene. I kjelleren er det saltutslag, målbar fuktighet og kapilær trykk som antas kommer av sviktende drenering. Vaskerommet har målbar fuktighet som resten av kjelleren og rommet har behov for oppgradering iht. dagens krav og forskrifter. Badet er av vesentlig eldre dato og har behov for totaloppgradering etter dagens krav til våtrom. Toalettrommet inneholder toalett av nyere dato, som er i bra stand, men selve rommet har behov for oppussing/oppgradering. Kjøkkenet har en god del slitasje og er ikke moderne iht. dagens krav og rammer. Innvendige overflater er hovedsaklig fra byggeår, og har behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. På generelt sett grunnlag anbefales en kontroll av VVS-anlegget av en fagmann, pga. kvalitet på vann og kvalitet på septik. På generelt grunnlag anbefales en kontroll av el-anlegget av en fagmann. Det er synlige skader i ett sikringsskap. Ifølge selgers representant er det også jordfeil på toalettrommet. Utvendig kledning med behov for vedlikehold. For ytterliggere informasjon og andre viktige opplysninger, se under byggebeskrivelser med respektive tilstandsgrader. Signatur Skien, den Stempel og underskrift Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 12 Ettertrykk forbudt

16 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: AREALER Tilleggsmodul HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER ROMFORDELING (ANTALL ROM) Etg Kjelle r BTA Brutto BRA Bruks Areal P-rom Areal S-rom U.etg Sove rom Opph. rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaskerom etg etg Loft Bod Garasje SUM Øvrige rom/kommentarer: Kjeller inneholder Primær areal m2: Vaskerom. Kjeller inneholder Sekundær areal m2: Fem boder. 1.etg. inneholder Primær areal 116 m2: VF, hall, to stuer, kjøkken og WC. 1.etg. inneholder Sekundær areal 9 m2: To boder. 2.etg. inneholder Primær areal 132 m2: Hall, gang, seks soverom og bad. Loft inneholder Primær areal 32 m2: Loft inneholder Sekundær areal 28 m2: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 12 Ettertrykk forbudt

17 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Gårdsbruk Byggeår: antatt 1960 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering Uthus/driftsbygning Vurderinger: TG: 1-2 Stort uthus/driftsbygning er bygget i ca. 1980, ifølge selgers representant. Det er stor gjødselskjeller på 180 m2 med støpte gulv, og veggene er i støpt betong. Solid konstruksjon og i god stand. Hele 1.etg. er støpt betongdekke. Veggene er satt opp i stålkonstruksjon - stålbøyler, og lektet ut og kledd med låvepanel. Det er lufteluker rundet i hele bygninger. Deler av 1.etg. er et tilbygg som står støpt plate med leca-ringmur, og er i trekonstruksjon. Denne delen er isolert, men ikke innvendig kledd, hvorfor vites ikke. Har behov for utbedringer / oppgraderinger. Hovedbygget i 2.etg. er et stort åpent rom med låvebru opp i betong. Etasjeskille er i kombinasjon trekonstruksjon/ stålkonstruksjon. Det er ikke forestatt noe statisk beregning av etasjeskille. Taket er oppbygget som saltak i stålkonstruksjon, med åstak og tekket med stålplater. Bygget har generelt sett en solid konstruksjon, men har et akkumulert vedlikeholdsbehov pga. at det har stått lenge uten vedlikehold. Dette gjelder spesielt utvendig vedlikehold samt innredning av vinkel bygg. Tilstandsgrad 2 pga. behov for vedlikehold/ utbedringer. Stabbur Vurderinger: TG: 2-3 Gammelt stabbur på 28 m2 BTA er satt opp i tradisjonell laft. Alder på stabbur vites ikke, men det er av meget gammel årgang. Fundamentering er i dårlig forfatning samt at tømmer/ laft er av variabelt kvalitet. Stabburet har generelt sett et akkumulert oppgraderings/ utskiftnings behov. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Vurderinger: TG: 1-2 Boligen antas står på sand-(morenegrunn) ut fra de observasjoner det er gjort rundt boligen. Bygget er fundamentert på betongfundamenter. Ut fra de observasjoner som er gjort må det sies at grunnen er stabil. Gulver i kjeller er av noe variabel kvalitet. Det er noe mindre setningssprekker i inngangsparti. Tilstandsgrad 2 pga. mindre setningssprekker og gulver er av noe variabel kvalitet. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Vurderinger: TG: 1-2 Grunnmur er satt opp i lettklinkerblokker, og muren er utvendig og innvendig pusset. I inngangsparti er det setningssprekker, samt at et av hjørnene er det noe sprekkdannelser og riss Det er saltutslag på vegger. Grunnmuren har behov for vedlikehold. Tilstandsgrad 2. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 12 Ettertrykk forbudt

18 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Vurderinger: TG: 2-3 Ut fra de observasjoner som er gjort går taknedløp ned i glasserte rør. Om det er dreneringsrør rundt boligen vites ikke. Det er endel fuktinnsig, særlig i overkant av boligen. Dette antas komme av sviktende drenering. På veggene er det endel saltutslag og i gulv er det endel kapilær trykk. Utvendig fuktsirking er med grydong. Det bør påregnes oppgradering av dreneringen pga. fuktinnsig flere steder i kjelleren. Tilstandsgrad 2-3 pga. alder / tilstand på dreneringen Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Vurderinger: TG: 1-2 Boligen er satt opp i bindingsverk og utvendig kledd med tømmermannskledning i relativt grov dimmensjon. Tømmermannskledningen er ikke skråskjært i bunnen og dette danner et hyppig vedlikeholdsbehov. Dette bør utføres for å få dryppnese fra kledningen. Generelt sett har kledningen behov for vedlikehold i form av skraping og maling. På sydveggen må det gjøres noe arbeid / utskiftning pga. at kledningen ikke dekker underliggere. Tilstandsgrad 2 pga. alder på kledningen/ generelt vedlikeholdsbehov, samt at noe av klednigen også har behov for utskiftning pga. noe råtedannelser. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. kjeller Vurderinger: TG: 2-3 Vinduene er fra byggeår og er med enkle glass med varevinduer. Noen av vinduene er knust og har behov for utskiftning. Vinduene er i variabel kvalitet og har behov for utskifting pga. isolasjonsverdier. Tilstandsgrad 2-3. Dører er av eldre årgang, men de er funksjonelle. Dørene trenger justering. Tilstandsgrad 2. 1.etg. Vurderinger: TG: 2-3 Vinduene er fra byggeår med enkle glass og varevinduer. Tilstandsgrad 2.3 pga. alder og isolasjonsverdi. Innvendige dører er finèrte dører fra byggeår. Dørene har en god del slitasje, samt at låskasser er vesentlig slitt, Dørene har behov for vedlikehold og oppgradering. Tilstandsgrad 2. En av innvendig dører ødelagt. Tilstandsgrad 3. Tre stk. ytterdører fra byggeår er med enkle glass og er uten pakninger. Dørene har behov for utskiftning pga. isolasjonsverdi og generelt slitasje. Tilstandsgrad etg. Vurderinger: TG: 2-3 Vinduene er fra byggeår med enkle glass og varevinduer. Vinduene er i variabel kvalitet. Tilstandsgrad 2-3 pga. alder, isolasjonsverdi og behov for vesentlig vedlikehold. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 12 Ettertrykk forbudt

19 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Innvendige dører er finèrte dører er også fra byggeår. Tilstandsgrad 2 pga. slitasje. Noen av dørene må påregnes utskiftet pga. slitasje og dårlig låskasser. loft Vurderinger: TG: 2-3 Vinduene er fra byggeår med enkle glass og varevinduer. Tilstandsgrad 2-3 pga. alder, isolasjonsverdi og behov for vesentlig vedlikehold. Innvendige dører er finèrte dører er også fra byggeår. Tilstandsgrad 2 pga. slitasje. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Normalt intervall for utskifting av innvendig tredør er mellom 30 og 50 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Vurderinger: TG: 1 Takkonstruksjonen er oppbygget som saltak, med plassbygget konstruksjon med hanebånd. Ved å se ned i konstruksjonen er det isolert med 20 cm isolasjon, som er etter byggeårets standard. Det er innredd loft og det er laget luftespalte over isolasjon. Det er ingen synlige råteskader på befaringstidspunktet, men ved å se rundt pipe har det tidligere vært fuktskade og det kan være noe råteskader i bakenforliggende konstruksjon. Det anbefales ytterliggere undersøkelser her. Utvendig er det noe råteskader i noen sperreender, pga. lekkasje i tak som må utbedres. Generelt sett konstruksjonen i bra stand. Generelt sett bør lufting utbedres med bedre lufting i raft og større åpninger i gavler. Det av konstruksjonen som må utbedres får Tilstandsgrad 2-3. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Vurderinger: TG: 3 Takbord og papp er bordtak. Taket er tekket med eternitttak fra byggeår. Eternitttaket har vesentlig slitasje og har behov for omgående utskiftning for å unngå lekkasjer. Platene er delvis i stykker og det lekker vann ned på undertak - og vannet kommer ned i gesimser og lager fukt- og råteskader. Gesimser og vindskier, samt pannebord har behov for vedlikehols og utskiftninger. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Vurderinger: TG: 3 Takrenner og nedløp er i sink fra byggeår. Pipebeslag er i stål og det ruster. Det er også tydlige lekkasjer rundt pipe. Det er montert snøfangere. Beslagsdel har behov for utskiftning. Tilstandsgrad 3 pga. alder og slitasje. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 12 Ettertrykk forbudt

20 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Vurderinger: TG: 2 Foran inngangsparti er det en skiferbelagt platting. Plattingen har behov for vedlikehold. Det er sprekkdannelser under via kjeller. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Vurderinger: TG: 2 Pipe i teglstein med røykrør og lufterør er fra byggeår. Feieluke er i kjeller. I 1.etg. er det montert en vedovn, samt en stor åpen peis. Avstand til brennbart materiale er OK. Peisen har behov for vedlikehold. Det er synlig utkraging rundt pipe i 1.etg. iht. forskrifter. På generelt grunnlag anbefales en kontroll av det stedlige brann- og feiervesen. I 2.etg. er det montert en eldre parafinovn. Det er også utvendig nedgravd tank. Volum og tilstand på tanken vites ikke og dette må kontrolleres av en fagmann. Parafinovn antas er fra byggeår. Tilstandsgrad 2 pga. alder. Pipen har litt sprekker og har behov for veldikehold. Utkraging rundt pipe i 2.etg. er iht. forskrifter. I 3.etg./loft er det montert en liten vedovn. Pipen har litt sprekkdannelser, med behov for vedlikehold. I taket er det tydlig at det har vært noe lekkasjer rundt pipe. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. 1.etg. Vurderinger: TG: 1-2 Etasjeskille er i trekonstruksjon (trebjelkelag). Det er ingen synlige skjevheter med vesentlige konstruksjonsmessige negative avvik. Noe mindre svanker, samt at gulver har litt svikt pga. lange spenn. I stue er det også noe knirk. Knirk og svikt i etasjeskillet pga. lange spenn. Tilstandsgrad 2. 2.etg. Vurderinger: TG: 1 Etasjeskille er i trekonstrukjson (trebjelkelag). Det er ingen synlige skjevheter med vesentlige konstruksjonsmessige negative avvik. Noe mindre svanker, men generelt sett i bra stand iht. byggeår. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Vurderinger: TG: 1-2 Rom under terreng består av uinnredde rom. Det er generelt sett dårlig med ventiler i kjeller og det bør absolutt monteres ventiler for å bedre Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 12 Ettertrykk forbudt

21 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: ventilasjonen. I himlingen måles det opptil 17 % vektprosent og dette er for høyt. Det er endel saltutslag, kapilær trykk og fuktvandring fra drenering som gjør at det blir et fuktig miljø. Ventilasjon må utbedres. Enkelte delevegger er i treverk og pga. mye kapilær trykk er det mye råteskader i veggene og det er behov for utskiftning her. Tilstandsgrad 2. pga ventilasjon/ fuktvandring samt råteskader. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 2.etg. Vurderinger: TG: 3 Badet har beleggfliser på gulv, malte plater på veggene og malte plater i himlingen. Ventilasjon er via ventil i yttervegg. Det er ikke tilluft i rommet. Rommet inneholder toalett, badekar og servant. Det er fall til sluk, og sluket er i støpejern. Måleren indikerer fuktvariasjoner i gulv. Rommet er av vesentlig eldre dato og har behov for totaloppgradering etter dagens krav til våtrom. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. kjeller Vurderinger: TG: 2 Vaskerommet har støpt betonggulv og veggene er med lettklinkerblokker. Rommet inneholder opplegg til vaskemaskin og vaskekar - som antas er fra byggeår. Det er sluk i gulv og sluket er i støpejern. Det er fall til sluk. Det er ingen form for ventilasjon i rommet, og rommet har behov for oppgradering iht. dagens krav og forskrifter. Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. 1.etg. Vurderinger: TG: 0-2 Toalettrommet har belegg på gulv, malte plater på veggen og malte plater i himlingen. Ventilasjon er via ventil i yttervegg. Det er ikke tilluft i rommet. Rommet inneholder toalett og servant. Toalettet er av nyere dato og i god stand. Tilstandsgrad 0-1. Servant er fra byggeår og er kun med kaldt vann. Rommet generelt sett får Tilstandsgrad 2. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 12 Ettertrykk forbudt

22 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1.etg. Vurderinger: TG: 2-3 Kjøkkenet har belegg på gulv, malte plater på veggene og takess i himlingen. Ventilasjon er via ventilator som går inn i pipeløp. Ventilatoren fungerer OK. Kjøkkeninnredningen antas er fra byggeår. Innredningen har en god del slitasje og er ikke moderne iht. dagens krav og rammer. Det har tidligere vært lekkasje i kjøkkenbenk. Tilstandsgrad 2-2 pga. alder og slitasje. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. 1.etg. Vurderinger: TG: 2 På gulv er det belegg og parkett. På veggene er det panel og malte plater. I himlingen er det malte overflater og takess. Innvendige overflater er hovedsaklig fra byggeår, og har behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. Det er vesentlig knirk i gulv i stue - ut fra kjøkkenet. 2.etg. Vurderinger: TG: 2-3 På gulv er det tregulv. På veggene er det panel. I himlingene er det malt og umalte taker. Innvendige overflater er hovedsaklig fra byggeår, og har behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. Deler av overflatene er vesetlig slitt. Gulver har behov for sliping og lakking. loft Vurderinger: TG: 1-2 På gulv er det tregulv. På veggene er det malte plater. I himlingen er det malte plater. Innvendige overflater er hovedsaklig fra byggeår, og har behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Vurderinger: TG: 1-2 Kjellertrapp er en lakket svingtrapp fra byggeår. Trappen er generelt sett i bra og funksjonell stand. Trappen har litt bruksslitasje, samt at det mangler håndløper på vegg. Rekkverk er ikke iht. dagens krav og forskrifter. Vurderinger: TG: 1-2 Trapp fra 1. og til 2.etg. er en svingtrapp i lakket furu fra byggeår. Trappen har noe slitasje i trinn, og den har behov for noe vedlikehold. Rekkverk er ikke iht. dagens krav til lysåpninger. Det mangler også håndløper på vegg. Trappen er generelt sett i bra stand. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 12 Ettertrykk forbudt

23 Rapportansvarlig: Stensrød Dag G.nr: 62 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Vurderinger: TG: 1-2 Trapp fra 2.etg. og opp til loft er også en svingtrapp i lakket furu fra byggeår. Trappen er generelt sett i bra stand. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vurderinger: TG: 2 Vanninntaket kommer fra egen brønn. Vanninntaket er i plastledning, med stoppekran i kjeller. Innvendige synlige vannrør er i kobber, og er hovedsaklig fra byggeår. Innvendige synlige avløpsrør er i soil fra byggeår. Avløp går til septikk. VV-bereder på 200 l er fra På generelt sett grunnlag anbefales en kontroll av en fagmann, pga. kvalitet på vann og kvalitet på septik. Tilstandsgrad 2 pga. alder på anlegget. Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: I trappenedgang står sikringsskap med hovedsikring på 80 Amper, og det er 17 kurser med skrusikringer fra byggeår - en kurs er ikke i bruk. Det er også Eswa-varme, men dette antas er av eldre årgang og ikke funksjonelt i dag. Ifølge selgers representant er det jordfeil på toalettrommet. På generelt grunnlag anbefales en kontroll av en fagmann. Vurderinger: I sikringsskap i 2.etg. er med hovedsikring på 80 Amper, og det er 10 kurser med skrusikringer fra byggeår. Det anbefales absolutt en gjennomgang av en fagmann, pga. synlige skader i sikringsskap. Vurderinger: Hovedinntaket til boligen er på 100 Amper og står på loft. På loftet står det også et sikringsskap, som antas er beregnet til uthuset. Skapet er koblet fra pr. befaringsdagen. TG: TG: TG: Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Vurderinger: TG: 1-2 Boligen ligger på skrånende terreng, og i overkant av boligen er det noe negativt fall inn mot boligen. Her er det viktig å lage en drensgrøft slik at vann renner vekk fra grunnmur og ikke lager vannpress/ vanninntrgning til kjeller. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 12 av 12 Ettertrykk forbudt

24

25

26

27