Verdi- og lånetakst over 3-roms leilighet Nedre Nordbergvei 16 3514 HØNEFOSS Gnr. 103 Bnr. 235 Seksj.nr. 10 Eierbrøk: 49/1224 RINGERIKE KOMMUNE Utført av: Siv.ing. Elisabeth Sand Takstmann MNTF Oppdrag 2013392 Befaringsdato: 24.07.2013
Verdi- og lånetakst over 3-roms leilighet Nedre Nordbergvei 16 3514 HØNEFOSS Gnr. 103 Bnr. 235 Seksj.nr. 10 Eierbrøk: 49/1224 RINGERIKE KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Leiligheten er beskrevet som en 3-roms i rapporten. Det ene soverommet er på ca. 5,5 kvm og er, i hht. teknisk forskrift fra da leiligheten ble bygget, litt for lite til at det tilfredstiller krav til soverom. I en takstrapport er det Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2009 som ligger til grunn og der er det i hovedsak bruken av rommet som er det avgjørende. Leiligheten er derfor beskrevet som en 3-roms i denne rapporten. Opplysninger om eiendommen er gitt av eier, og er ikke sjekket med kommunen eller grunnboka. Alle arealene er målt innvendig og beregnet utvendig på leiligheten. Terrasse er ikke med i arealberegninger. Eier kjenner ikke til feil eller mangler utover det som er nevnt i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som hun ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til de gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold ift bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 2 av 9
Sammenfattet beskrivelse Leiligheten ligger i et attraktivt område med 2 terrasseblokker, rett ovenfor Klækken Hotell. Vestvendt med mye kveldssol og bra med utsik. Uteplassen er på stor og delvis overbygget terrasse med støpte blomsterkasser. Utearealene har beleggningsstein og er pent opparbeidet med plener og noe beplantninger. Markeds- og låneverdi Leiligheten er en 3-roms og ligger på 3. etasjeplanet regnet fra bunn. Adkomst via utvendige trapper. Leiligheten har en romslig planløsning med 2 soverom, stue m/åpen kjøkkenløsning, bad/wc/vaskerom og romslig bod. I 2005-2009 ble de fleste rommene malt og pusset opp, bortsett fra bad/wc/vaskerom som pga. alder er modent for oppussing. I tillegg er de fleste rommene malt på nytt i 2012-2013. Leiligheten er generelt bra vedlikeholdt m/lite slitasje. I kjeller er det bod og en parkeringsplass i garasjeanlegg. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 200 000 Tomteverdi er ikke hensyntatt i teknisk verdi. Markedsverdien har hensyntatt tomteverdi og beliggenhet. Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 000 000 Hønefoss, 07.08.2013..................................... Siv.ing. Elisabeth Sand Takstmann MNTF Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 3 av 9
Rekvirent Rekvirert av: Amund Landsdalen Besiktigelse, tilstede Dato: 24.07.2013 - Amund Landsdalen - Siv.ing. Elisabeth Sand Takstmann Tlf.: 92238954 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Situasjonskart Dato 24.07.2013 Tidligere takst Dato 10.02.2009 Eier Eiendomsdata Dato 24.07.2013 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 103 Bnr. 235 Seksj.nr. 10 Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Kr 684 Opplyst av eier Amund Landsdalen Eiet tomt. Areal 3 793 m² Tomteareal er opplyst på kommunens situasjonskart og kan avvike noe Konsesjonsfritt Kommunal vei, private veier på området Kommunalt vann Kommunalt avløp Regulert område Offentl. avg. pr. år: Kr 1 779 Kommuneplan for Ringerike - Soneplan Hønefoss. Merket som boligområde Forsikringsforhold Kommentar: Lignings/skattetakst Ligningstakst: Skattetakst: Fellesforsikring for bygningen er inkl. i mnd fellesutgifter. Ligninsgverdi er ikke sjekket Kr 593 000 År 2013 Opplyst av kommunen Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 4 av 9
Opus Areal AS Bygninger på eiendommen 3-roms leilighet i terrasseblokk Byggeår: 1990. Opplyst på eiendomsdata.no Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. 3-roms leilighet i terrasseblokk - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasjeplan 98 89 79 10 Vindfang, stue med dør til terrasse, kjøkken i åpen løsning, 2 soverom hvorav ett m/dør til terrasse, gang, bad/wc/vaskerom og bod. Mot vest er det delvis overbygget terrasse på ca 35 kvm, ikke med i arealberegninger. Sum bygning 98 89 79 10 I kjeller er det parkeringsplass og en bod på ca. 4 kvm., parkeringsplass og bod er ikke med i arealberegninger. 3-roms leilighet i terrasseblokk - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3. etasjeplan Vindfang, stue med dør til terrasse, kjøkken i åpen løsning, soverom m/dør til terrasse, soverom, gang, bad/wc/vaskerom Bod Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 5 av 9
Opus Areal AS KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD 3-roms leilighet i terrasseblokk Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 3-roms leilighet i terrasseblokk 200 Bygning, generelt Leiligheten er på en flate og ligger i terrasseblokk. I 2005-2009 ble de fleste rommene malt og pusset opp med bl.a. ny kjøkkeninnredning i 2005. Bad/WC/vaskerom er ikke pusset opp etter 2005 og er pga. alder modent for oppussing. I tillegg er de fleste rommene malt på nytt i 2012-2013. Leiligheten er generelt bra vedlikeholdt m/lite slitasje. 210 Grunn og fundamenter, generelt Tomten er skrånende, og massene virker stabile. Støpte fundamenter og grunnmurer. 230 Yttervegger Bærende konstruksjoner i terrasseblokka er betong/støpt. En del er bindingsverk. Noe natursteinsforblending utvendig og noe panel. Bygget er bra vedlikeholdt med påkostet utvendig standard. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduer og heve-skyvedør til terrasse m/2-lags glass. Ett soverom har innvendig persienne. Teak ytterdør. Vinduer og terrassedør er fra 1989. Pga alder på vinduer, må en regne med at glass kan punktere og lukkemekanismer bli slitt. Ytterdør er malt innvendig. 240 Innervegger Bad/WC/vaskerom fliser. Resten er malt strie. Bad/WC/vaskerom er pusset opp før 2005 av tidligere eier. Usikkert når. Bad/WC/vaskerom er pga. alder modent for oppgradering. Vindfang, soverom og kontor er malt i 2013. Stue, kjøkken og bod er malt i 2012. 250 Dekker Etasjeskiller er støpte dekker/hulldekker. 254 Gulv og overflate Vindfang og bad/wc/vaskerom er det fliser. Resten parkett. Parkettgulvene er av noe nyere dato. Generelt bra vedlikeholdt m/lite etasje. Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 6 av 9
I stue er det litt sprekker i parkett etter en gammel lekkasje. Bad/WC/vaskerom antas fliser å være fra byggeår. Bad/WC/vaskerom er pga. alder modent for oppgradering. Ved befaringen var det litt fuktindikasjoner rundt sluk. 255 Himling og overflate Alle rommene har malte himlinger. Vindfang, soverom og kontor er himlingene malt i 2013. Resterende himlinger malt i 2012. 260 Yttertak Yttertaket er gulvet på terrassen på leiligheten over. Tak over inngang og overbygget del på terrasse har glasert takstein. Beslag og takrenner i kobber. Terrassegulv til leiligheten over ble ikke inspisert ved befaringen. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. I stue er det pipe med røykløp til fellespipe. Det er ikke montert ildsted i stue. Det er ikke plate under feieluke i stue. 272 Kjøkkeninnredning Ikea kjøkkeninnredning m/profilerte fronter med kirsebær og takhøye overskap m/noe glassfronter og lys. Integrert platetopp, steikeovn, oppvaskmaskin, kjøl og frys. Plass for varmtvannsbereder i benk. Ventilator til mekanisk avtrekk. Kjøkkeninnredning er ny i 2005. Platetopp er ny i 2013. 272 Garderobe Ett soverom har garderobeskap m/malte slette fronter. Ett soverom og gang har garderobeskap m/profilerte fronter. I bod er det garderobeskap m/hvite slette fronter. 273 Baderomsinnredning Bad/WC/vaskerom har 120 cm. baderomsinnredning m/hvite profilerte fronter og heldekkende servant. I tillegg er det 40 cm. høyskap m/hvite slette fronter. Baderomsinnredning antas å være fra da vegger ble pusset opp. 279 Annet fast inventar Boligen har mekanisk avtrekk med avsug fra bad/wc/vaskerom. Kjøkken har ventilator som går til mekanisk avtrekk. Det er ingen ventiler i vegger i leiligheten. Kun ventilering via ventiler i vinduer, bortsett fra avtrekk på Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 7 av 9
bad/wc/vaskerom. 285 Verandaer og terrasser Terrasse har støpt dekke m/spaltegulv, tett rekkverk og terrassemarkise. Denne terrassen danner tak over leilighet under. En del av terrasse er overbygget og har levegg med vindu. Spaltegulv er nytt i 2012. 300 VVS Kommunalt vann og avløp med vannmåler. 310 Sanitæranlegg Kjøkken med kum, kran, opplegg for oppvaskmaskin og 120 liters varmtvannsbereder i benk. Bad/WC/vaskerom har dusjkabinett, klosett, nedfelt servant og opplegg for vaskemaskin. Sanitærutstyr på kjøkken er nytt i 2005. Antar at sanitærutstyr på bad/wc/vaskerom er av noe ulik alder. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Alt utstyr og opplegg er nytt ca 2005 400 Elkraft, generelt Sikringsskap m/automatsikringer. Skjult elektrisk anlegg. Måler er plassert sentralt i garasjeanlegg. El.anlegg er ikke vurdert da dette er utenfor takstmannens fagområde. 450 Elvarme, generelt Vindfang og bad/wc/vaskerom har varmekabler. Soverom er det panelovn. El.oppvarming er ikke sjekket. 900 Annet I nederste planet er det parkeringsanlegg med asfaltert gulv og leddport m/fjernstyrt portåpner. Her er det bod med nettindeling og med låsbar dør. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 1 779 Andel felleskostnader: 8 208 Ansatte vedlikeholdskostn.: 7 000 Renovasjon ca. 2 900 Sum kostnader Kr: 19 887 Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 8 av 9
Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 3-roms leilighet i terrasseblokk 2 160 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 400 000 Teknisk verdi bygninger: 1 760 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 200 000 Tomteverdi er ikke hensyntatt i teknisk verdi. Markedsverdien har hensyntatt tomteverdi og beliggenhet. Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 000 000 Opus Areal AS Org.nr. 995 195 151 2013392 24.07.2013 9 av 9