Fordeling av felleskostnader i borettslag og sameier Fastsettelse og senere endring v. Terje Sjøvold Juridisk direktør
Et tema som vekker engasjement!
Dagens agenda Hvordan fastsettes fordelingsnøkkelen for felleskostnader? Endring av fordelingsnøkkelen i ettertid? Avvikende fordeling av enkeltutgifter?
Felleskostnader definisjon Felleskostnader er borettslagets eller sameiets felles utgifter. Må avgrenses mot utgifter som påhviler den enkelte boenhet og som er andelseier/seksjonseiers ansvar.
Styret bestemmer hvor mye som skal hentes inn Styret avgjør i utgangspunktet hvor mye som skal kalles inn for å dekke f.k. og trenger ikke samtykke fra GF/sameiermøtet. Men styret står ikke fritt til å bestemme hvordan kostnadene skal fordeles på den enkelte. Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har regler for hvordan dette skal skje!
Lovens ord Borettslagsloven 5-19 (1) forutsetter at felleskostnader skal fordeles ut fra verdiene på boligene i praksis fordelingsnøkkel fastsatt ved stiftelsen. Eierseksjonsloven 23 forutsetter at felleskostnader skal fordeles etter sameierbrøken i praksis også her normalt etter særskilt fastsatt fordelingsnøkkel.
Beslutningsmyndighet (Dette er litt komplisert så følg godt med!) Fordeling av f.k. er en individualrett for den enkelte andels- eller seksjonseier. Dersom man først har et krav på en bestemt fordeling kan GF/sameiermøte ikke overprøve dette med noe flertall. I praksis ser vi at domstolene i tvilstilfellene legger noe vekt på om det foreligger 2/3- flertall.
1000-kroners spørsmålet Kan brøken senere endres? Kan enkeltutgifter fordeles uavhengig av brøken?
Endring av selve brøken skjer i praksis aldri I eierseksjonssameier må det legges til grunn at når en nøkkel først er satt er den i praksis ikke mulig å endre Forutsetter tilslutning til endring eller reseksjonering I borettslag i prinsippet en viss adgang til å endre dersom verdiforholdene mellom boligene har endret seg vesentlig.
Avvikende fordeling av enkeltutgifter I praksis et mye hyppigere spørsmål. Regelmessig et tema ved vedlikeholdsprosjekter. Kommer som regel på spissen der nytten av et tiltak er ulik. Både Esl. 23 og borettslagsloven 5-19 åpner for at utgifter kan fordeles etter nytte er forbruk.
Grunnvilkåret Er at fordeling etter nytte eller forbruk er kvalifisert mer rimelig enn fordeling etter nøkkel eller brøk!
Forbruk er minst problematisk I alminnelighet godtatt at ytelser som er klart og objektivt målbare kan fordeles etter forbruk!
Verre med skjønnsmessige nyttevurderinger Regelmessig vil et tiltak ha forskjellig nytte for forskjellige andelseiere. Utgifter til vedlikehold av parkeringsplasser for den som ikke har bil, lekeplasser for den som ikke har barn, rør og bad for den som ikke dusjer etc. Det er ikke nok!
Det må være klart mer rimelig Med fordeling etter nytte Typisk ved nye tiltak Der noen andels-/seksjonseiere over hodet ikke vil ha glede av tiltaket Klassisk eksempel: Bygging av balkonger der balkonger ikke tidligere fantes. Her slipper de som ikke kan få balkong å være med på å betale! Kostnadene kan fordeles utenom brøken!
Men hva med utgifter til gamle tiltak Også her kan det reises spørsmål om rimeligheten av at alle skal være med på å betale, uavhengig av nytteverdi Klassisk eksempel: Vedlikehold av eksisterende balkonger der ikke alle har balkong. Her blir resultatet motsatt, også de som ikke har balkong må betale. Kostnadene fordeles etter brøken!
Dette vekker ofte reaksjoner Men har også sine gode grunner Hensyntatt tidligere ved fastsettelse av brøken Aksept av brøken v. kjøp Enklere forvaltning av boligselskapet Mindre risiko for at nødvendig vedlikehold stoppes av deadlock
Kan det likevel tenkes unntak?
Heisdommen Rt. 2013 s. 1508 Sameie bestående av 46 seksjoner fordelt på 7 bygg hvorav 4 bygg hadde og 3 ikke hadde heis (28 vs. 18 seksjoner). Kostnader til vedlikehold av heisene tradisjonelt fordelt etter brøk. I forbindelse med brann i en av heisene i 2008 kom spørsmålet om fordeling av heiskostnadene opp. Sameiere uten heis ville ikke være med å betale lenger
Heisdommen (forts.) Minoritetssameierne gikk til sak og vant fram i tingretten, men resultatet ble omvendt i lagmannsretten. Høyesterett kom under dissens (3/2) til at kostnadene skulle fordeles etter brøk. Mye skulle til for å fravike lovens hovedregel om fordeling etter brøk Vanskelige avgrensningsspørsmål dersom avvik skulle tillates.
Mindretallsvern? I Heisdommen vurderte Høyesterett forholdet til reglene om mindretallsvern og kom til at disse vanskelig fikk selvstendig betydning i et tilfelle der loven eksplisitt ga anvisning på en bestemt løsning.
Konklusjon Det skal antagelig så mye til for å godta avvikende fordeling i forhold til vedlikehold og eksisterende tiltak at det i praksis er lite aktuelt. Unntak for forbruksbaserte og målbare ytelser og Ved nye tiltak kan nøkkelen/brøken i noe større utstrekning fravikes (men ikke fritt fram).
Noen særtilfeller Tiltak som innebærer en blanding av nytt og gammelt? (Man vedlikeholder og utvider eksisterende balkonger) Tilbygg/påbygg? Flat fordeling av enkeltutgifter? KabelTV etc.
Hva med de tilfeller der det har vært fordelt feil? Virkning for framtiden? Virkning bakover i tid?